房地产综合项目管理讲座中建网.doc

第一讲 房地产项目策划
项目策划也就是房地产开发项目可行性研究。
一、可行性研究内容
　　可行性研究主线目是实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设经济、社会和环境效益。
　　可行性研究重要内容有：
　　(1)项目概况；
　　(2)开发项目用地现场调查及动迁安顿；
　　(3)市场分析和建设规模仿定；
　　(4)规划设计影响和环保;
　　(5)资源供应；
　　(6)环境影响和环保；
　　(7)项目开发组织机构、管理费用研究；
　　(8)开发建设筹划；
　　(9)项目经济及社会效益分析;
　　(10)结论及建议。
二、可行性研究工作阶段
　　1、投资机会研究：该阶段重要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定地区和部门内，以自然资源和市场调查预测为基本，寻找最有利投资机会。
　　投资机会研究相称粗略，重要依托笼统预计而不是依托详细分析。该阶段投资估算精准度为±30%，研究费用普通占总投资0.2%～0.8%。如果机会研究以为可行，就可以进行下一阶段工作。
　　2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”：在机会研究基本上，进一步对项目建设也许性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资0.25%～1.5%。
　　3、详细可行性研究，即普通所说可行性研究：详细可行性研究是开发建设项目投资决策基本，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资与否决策核心环节。
　　这一阶段对建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%.
　　项目评估和决策，按照国家关于规定，对于大中型和限额以上项目及重要小型项目，必要经有权审批单位委托有资格征询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
三、可行性研究环节
　　可行性研究按5个环节进行：
　　(1)接受委托；
　　(2)调查研究；
　　(3)方案选取与优化；
　　(4)财务评价和国民经济评价；
　　(5)编制可行性研究报告。
第二讲 房地产项目管理方略
中华人民共和国房地产品质竞争时代，决定了谁在项目管理上做得更好，谁赢面就也也大某些。
一、项目管理基本建设
　　一支队伍和三个系统

以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾设计要拿全国甚至国际上先进设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省样板，下一步要获得全国工程质量最高奖——鲁班奖。
　　如何才干实现上述目的呢？
　　靠一支队伍和三个系统：金地集团已经拥有一支高素质、敢于拼搏、肯硬干苦干技术队伍，这是咱们最宝贵资本，要实现上述目的一方面要靠她们下狠工夫。在管理上，金地集团已建立健全了三大系统提供保障：ISO9000质量保证体系、网络化开发进度控制系统、动态投资控制系统，它们可保证工程质量、进度、成本控制达到抱负目的，这在全国都是处在领先水平。
　　ISO9000质量保证体系实行，使金地集团对质量控制浓度和广度加大了诸多。网络控制系统严密周全，通过一年多运营，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计办法，在开发过程中严格控制总指标，有效减少成本，保证获得最大利润。
　　设计、管理与战略伙伴选取
　　在设计上，金地集团设计师们精益求精，对方案不断进行深加工，以达到最佳效果。
　　在管理上，还将加强中间管理力量。此外，通过几年地产开发，金地集团还在各关于专业找到了比较好合伙伙伴，这也是实现目的有力保障。
二、房地产开发项目管理阶段分析
　　对于作业管理入员来说，大型工程是艰难桃战，经常是一次性，风险很大，如果工程现划不当，那将使成本超过预算，挥霍巨额资金。调度不当将导致不必要延误，并且管理不善将使公司破产。
　　那些需要几种月或几年完毕特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。公司内部设立项目组来解决此类工作，项目完毕后，该组织即解散。大型项目管理由三个阶段构成：

第一阶段：项目规划
　　该阶段涉及设定目的、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完毕。项目普通是指一流产出一致、互有关联任务。成立项目组是为了保证整个建设项目成功完毕同步，能继续顺利地进行现行筹划。
　　项目组可以有效地集中在规定期间内完毕详细项目所需人力和物力。
　　第二阶段、项目排程
　　项目排程指是排出所有项目活动先后顺序并拟定相应完毕时间。
　　甘特图是项目排程惯用一种办法。这种办法成本低，能协助管理人员弄清晰（1）所有活动都已通过规划。（2）生产顺序已作阐明。（3）活动时间预计已作记录；（4）总项目时间已经形成。
　　总之，无论项目管理人员采用何种办法，项目排程可以实现如下目的：
　　1、显示每项活动这间以及活动与总体项目之间联系；
　　2、拟定活动之间先后顺序关系；
　　3、勉励对各项活动进行现实排程和成本预计；
　　4、拟定项目中核心障碍从而更好地运用人、财、物。
　　第三阶段、项目控制
　　与任何管理系统控制同样，大型项目控制指是对资源、成本、质量和预算进行仔细监控。控制还指运用反馈信息循环修改项目筹划，以及有能力资源调配到最需要地方。
三、掌握房地产项目管理工具
　　筹划评审技术（PERT）和核心途径法（CPM）开发于五十年代，用以协助管理人员大型复杂项目进行排程、监管和控制。例如：针对实行项目管理关于设计、方案优化，使项目各项工作可预见，可预控。
　　核心要素A：Pert and cpm 应用
　　PERT和CPM很重要，由于它们能协助解答由成千上万个活动构成项目问题。这些问题如下：
　　1、整个项目什么时候竣工？
　　2、项目核心活动，即那些如不能准时完毕就会延误整个项目活动是什么？
　　3、哪些是非核心活动，虽然不能准时完毕也不会延误整个项目活动？
　　4、项目在某个详细日期前完毕概率是多少？
　　5、在任何一种特定日子里，项目与否如期完毕、落后于筹划或提前完毕？
　　6、在任何一天，实际开支与否多于、不大于或大干预算开支？
　　7、与否有足够资源以准时完毕项目？
　　8、如果要在较短肘间里完毕项目，以最小成本完毕任务最佳办法是什么？
　　核心要素B：Pert和cpm操作环节
　　.Pert和cpm构造
　　1、明确项目及其所有重要活动成任务；
　　2、拟定活动之间关系，决定哪些活动必要先完毕，哪些活动和须随后完毕；
　　3、绘出连接所有活动网络；
　　4、明确每项活动时间和成本预计；
　　5、计算网络中最长时间途径，即核心途径；
　　6、运用网络协助进行项目规划、排程、监管和控制。
　　核心要素C：Pert和cpm基本要素
活动、事件和网络
　　PERT第一步是将整个项目提成若干个重要事件和活动。事件标志着任务或活动开始或结束。活动是指两个事件之间任务或子项目。上表显示了用以表达事件和活动符号。
　　任何可以用活动和事件描述项目都可用PERT网络进行分析。网络是指由起止事件限定活动顺序。
核心要素D：项目管理过程中对Pert和cpm实战结识
如下是房地产项目营理人员需要明白Pert特性：
长处：
1、在项目营理诸多阶段极为有益，特别是对大型项目进行排程和控制方面；
2、要领明确，计算不复杂；
　　3、运用网络图示协助迅速理清项目活动之间关系；
　　4、核心途径和有关制约分析协助拟定需要仔细观测活动；
　　5、Pert形成网络提供重要项自文献资料，以图表形成指出谁应为各项活动负责；
　　6、广泛合用于各种项目和行业；
　　7、有助于监控时程和成本。
　　缺陷：
　　1、项目活动必要拟定，独立不有关，并且活动之间关系必要稳定；
　　2、必要明确先后顺序关系，必要与网络相连；
　　3、时间预计较为主观，如管理人员过于乐观或者悲观，时间预计有被歪曲危险；
　　4、过度强调最长路线或核心路线有其潜在危险，还需要对核心路线进行仔细监督

第三讲 房地产项目现场管理

房地产公司老总会戴上安全帽上工地，是特定期期现象，尽管发展商定位应当是投资而非建筑。该讲强调运用管理职能（筹划、组织、指挥、协调、控制）去增进技术管理工作开展，为项目整体工程安排提供高效操作指南。
一、总阐明
　　为强化投资风险约束机制，规范科学地管理好该项目，使公司获得应有社会效益、环境效益、经济效益，拟针对项目及现场状况，制定实行本方案。
　　为明确责任主体，提浮现场指挥部任务规定；
　　防止战线拖长、效益低、挥霍大，提出监控方案；
　　针对实行项目现场管理关于设计 、方案优化、资源运用，工程承包、施工管理、材料供应、设备订货、资金保障予以某些规定。把项目现场管理全过程、所有目的、所有活动都纳入筹划轨道，使项目各项工作可预见、可预控。
二、现场指挥任务规定
　　运用管理职能（筹划、组织、指挥、协调、控制）去增进技术管理工作开展。
　　（一）负责项目实行过程中关于方面综合协调工作，委命现场主持事务责任者，关于专业（构造、测量、材料、给排水、绿化、电气等）监理人员（有专业技术、经验丰富、管理能力强、诚信积极承担责任；有成熟而客观判断能力，随时解决也许发生事情）应及时组织到位。
　　（二）据公司决策总进度筹划，制定所要达到现场管理总目的、阶段目的，分解目的对事务作安排。对资源进行优化配备，使各项工作都纳入筹划轨道，可预见、可预控。
　　（三）规定职责范畴和协作关系。按工程进度规定和详细实际状况，分专业编制可详细操作业务文献，制定监理工作运营制度。
　　（四）审核并订立工程开工、停工、复工令，督促筹划工作实行，根据实际进度、对工程款支付申请进行签证。
　　（五）拿出解决重大质量事故、责任事故、安全事故意见。
　　（六）解决合同履行过程中重大争议与纠纷，组织解决重大索赔，协助财务等部门搞好工程预算、结算。
三、工程管理规定
　　贯彻建筑法及关于规定条件，依章法办事。
　　（一）关于承包商资质规定
　　工程由承包商完毕（按工程条件、技术规范、图纸、工程量清单和修改书规定，承担实行所有工程施工建成和修复缺陷工作），承包商资质是一切控制基本。
　　1、预审所提供资料（公司营业执照和资质证书；公司简历；自有资金状况；全员职工数；涉及技术人员、技术工人数量及平均技术级别等；公司自有重要施工机械设备一览表；近三年承建重要工程及质量状况；既有重要施工任务、涉及在建和尚未开工工程一览表）。
　　2、承包商通过评标、决标选定。据本项目特点制定评标、决标规定。本着保护竞争，维护招标工作公正、公平、严肃性公开进行，以利提高企管水平，走捷径拓展工作领域。
　　（1）技术标书某些：重要对施工组织设计（含施工方案）进行综合评估，整个方案有一定深度，对施工有指引性。
　　a、有满足本工程技术文献规定施工工艺符合技术原则，能抓住本工程特点、难点、重点。
　　b、合理施工程序，平面布置合理、劳动力、机具、材料组织合理，“三新”采用能结合实际、管理办法得力，保证工期、安全、质量。
　　c、配备强有力领导班子，工程管理体系、质安体系完整。
　　（2）商务标书某些：重要对标书所附合同内容进行评议和报价书进行分析比较。
　　a、所附合同草案内容，满足招标文献各项规定。
　　b、报价书不得有漏项。
　　3、承包商义务
　　(1)按合同规定竣工期限、质量规定完毕合同范畴内各项工程。
　　(2)对现场安全和照管负责。
　　(3)执行监理工程师发布指令。
　　(4)对现场负责清理，文明施工。
　　(5)提供履约担保。
　　(6)提交进度筹划和钞票流通量估标。
　　(7)保护提供座标点和水准点等。
　　(8)承包商人员、设备等保险。
　　(9)保障与工程关于人免受人身或财产损害。
　　(10)遵守工程所在地一切法律法规。
　　（二）合同转包与分包规定
　　1、合同不得转让，禁防工程被肢解、贱价承办、挂靠，合同签约实行有序、廉洁、高效。
　　2、工程专业性技术强可分包，但须监理工程师提供意见经决策组织批准。
　　（三）关于施工现场材料、工程设备和工艺规定
　　1、监理工程师可随时进入施工现场。
　　2、一切材料供应，工程设备订货和工艺均应达到合同中规定相应口级、并符合专业监理师批示规范原则规定。
　　3、承包商应随时接受检查。如果在商定期间和地点供检查材料设备未准备好，或者拟定不合规定，监理师可以拒用这些材料和设备。
　　（四）关于施工过程中质量规定
　　1、承包商严格按合同进行施工、竣工，并修补缺陷，在涉及该项工程任何事项上无论这些在合同中与否写明都要遵守监理师批示。
　　2、未经监理师批准、工程任何某些均不得覆盖或使其无法查看，应作好检查准备，监理师得到告知应参加检查，且不得迟延。对覆盖后才发现问题，监理师可随时发出批示移去工程任何覆盖物或在其内穿孔，并在检查后恢复原状，使之完好。
　　3、由于承包商违约引起因素，或者不合理施工或工程不安全，监理师有权指令暂停工或返工，并在停工返工期间要对工程进行必要保护和安全保障。
　　4、别墅工程不得在主体完毕之前插入装修。
　　（五）关于工程进度管理规定
1、承包商应提交工程进度筹划
　　（1）一旦合同订立，承包商应再提交一种相对精确，最新修订过进度筹划（并附两份清单，一份承包人设备重要项目清单；一份劳务组织职工以及合同期内各种开支预测清单）。
　　（2）在工程筹划实行中承包商应在不断进行实际进度值与筹划值比较，按期对工程进度筹划进行修订，并定期报告。
2、进度筹划管理规定
　　（1）监理师依照现场详细状况与承包商所做开工准备工作选取适当时机发出开工告知，竣工时间从开工日期（应有承包商签收回执备案）算起。
　　（2）监理工程师依照合同规定和工程实际状况审查承包商提交工程进度筹划如下几方面内容，以便提供建设性意见。
　　a、按合同工期完毕工程实行程序、施工布置、任务划分。
　　b、网络筹划周密限度，保证主导工序准时完毕施工办法、技术手段、组织手段。
　　c、施工各阶段材料、机械及人工投人状况、平面布置。
　　d、工程费用流动筹划
　　3、关于延期等工期核算规定
　　由于承包商以外因素导致施工期延长，监理师可据实批准延期，根据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款根据。
　　（六）施工安全与防火
　　1、贯彻执行国务院及各部门颁发安全规程、生产条例和规定。
　　2、必要有十分明确各级领导和各职能部门安全生产责枉，遵守本地区、本单位安全生产责任制。
　　3、无条件做好“筹划、布置、检查、总结、评比”安全工作，各种长鸣。
四、形成监控方案
　　（一）质量控制
　　贯彻保证质量各种办法，预测避免也许发生质量事故。
　　1、所在单位工程分部、分项均按优质工程进行验收、鉴定（评估），必要所有达到合格原则（消除不合格工程及无法修复返工工程），多创优良工程。
　　2、履行样板制、先按原则、规范、规程施工达化做出构造装饰工程样板（如样板墙、样板问、样板构造），经认定后作为操作和质量验收原则，达不到样板原则不予验收。
　　3、保证操作质量，贯彻“三检”制、履行定岗操作。主体构造、高档装饰设备安装等核心工种操作人员持证上岗。
　　4、跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、构造（交工、竣工）验收。
　　（1）隐检。要对某些分项工程各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。
　　a、地基与基本工程：对于普通基本，检查槽底地质、标高、尺寸、基本断面尺寸；桩基本检查试桩、打桩记录。
　　b、钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更状况等。
　　c、焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。
　　d、防水工程：检查屋面、地下室和水中构造防水材料层数，做法和质量状况、防水质量状况。
　　e、给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水实验防锈、防闻及预埋件状况。
　　f、暗配电气线路：检查位置、现格、标高、奇度、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘实验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻实验等。
　　g、施工队现场合用砂浆和混凝土都必要按规定取样（或试配），进行强度实验。
　　（2）预检，拟定下道工序质量而预先对本项目作检查。
　　a、对原材料、半成品、成品、构件等进场迈进行试检查。
　　b、建筑物、构筑物定位线及引进标高。
　　c、建筑物基本放线及标高。
　　d、建筑物轴线及灰线。
　　e、各楼层放线及皮数杆。f、模板尺寸、标高、支撑及预埋件等。
　　g、预制构件及其安装状况。
　　h、重要外管线沟道走向，化粪池、检查井位置以及标高、坡度等。
　　i、电气工程变电、配电位置、高低压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。
　　j、设备基本位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。
　　（3）构造验收，装修前过行一次全面检查和评估，免留构造质量隐患、排除装修障碍，重要涉及外观检查和内业资料检查。
　　a、外观检查重要检查构造施工质量与否符合质量原则和设计规定。砖混构造组砌办法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件焊接质量、混凝土质量；框架构造要重点检查节点做法和质量。
　　b、资料检查重要涉及：各种原材料实验记录、土建施工实验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响构造工程项目；同步对施工过程关于记录和如分某些项工程质量评估记录、土建施工记录双及设计变更招待状况等。
　　（4）质检办法、手段、技术资料、成品保护规定。
　　a、质检办法：全数与抽数相结合。
　　b、质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用。
　　c、技术资料整顿归档，保证精确、真实、齐全。
　　d、成品保护要提请注重实行“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“ 盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。
　　5、制度控制
　　a、图纸熟悉、审查和管理制度。
　　b、技术交底制度。
　　c、施工组织设计制度。
　　d、材料检查和验收制度。
　　e、工程质量检查和实验制度。
　　f、工程技术档案制度。
　　g、技术责任制度。
　　h、技术复核与审批制度。
　　i、建立实行质量日记、现场质量协调会、质量报告会等制度。
（二）工期控制
　　目的明确，现状清晰，对策详细，办法贯彻，及时检查总结。
　　1、完善以事先为主工作体系，阶段性地检查实际进度与筹划鉴别并分析找出因素，纠正偏差。
　　2、寻找各阶段筹划进度控制点，看网络筹划中主导工序完毕状况，对关于进度及计量，召开进度协调会。
　　3、有保证主导工序不突破工期对策办法（涉及组织、经济、技术、合同等），阶段性工期被突破后督促承包商建立新平衡（有补救办法，调节其她筹划也许）。
（三）投资控制
　　1、在施工过程中及时答复施工单位提出问题及配合规定，积极协调好各方面关系，预测工程风险及也许发生索赔诱因，制定防范性对策，避免和养活索赔事件发生。
　　2、按合同规定条件和规定，监督实行事前各项准备工作，以免索赔，及时对已完毕工程进行计量验收，及时向对方支付进度款，避免违约。
　　3、分析设计图纸、施工方案，标底价，合同（工程量核算、定额取费、材差价格构成因素）等，明确工程费用最容易突破某些或环节即投资控制重点。
　　4、对工程设计变更，现场稚、技术办法、材料涉及到经费稚要严格把关。
　　5、依照功能、档次、货源等合理精确地反映主材、设备费用，避免以劣充优和结算价格难以取定而扯皮等问题。
五、安全与质量管理
　　一、安全生产管理制度
　　（一）项目经理部建立贫富保证体系，贯彻安全生产岗位素质制。
　　（二）安全员对工人进行现场安全教诲，分项工程施工前由技术员对施工员进行安全技术交底。
　　（三）进入施工现场必要戴安全帽，不准穿拖鞋上班，高空作业必要系安全带。
　　（四）遵守安全操作规程，禁止声音指挥，违章作业，违背劳动纪律。
　　（五）所有人员禁止乘坐货用电梯，禁止在危险地点站立、坐卧、休息。
　　（六）施工现场安全防护设施、警示、批示樗牌未经批准不得搬动、拆除、挪做她用，妨碍施工时，由安全员负责处置。
　　（七）特种作业人员必要持证上岗，非操作人员不准运用机械设备。
　　（八）遵守安全用电规定，禁止非电工接线、接灯，禁止使用移动式磺钨灯。
　　（九）项目经理部每月组织一次安全大检查、安全员做好寻常监察工作。
　　（十）安全隐患由主管生产项目副经理贯彻关于人员限期整治，并做好复检工作。
　　二、治安消防管理制度
　　（一）消防设施组织设计布置，大门设专人值班。
　　（二）暂时用电设备接线必要符合现场安全用电管理规定，未经批准不得使用电热器具
　　（三）现场用火熏经项目安全员批准、开具“用火证”按指定期间卅占田小卫设专人看守。
　　（四）电气焊作业场合10米内不准有易燃易爆物品，禁止电气焊与油漆交叉作业，氧气、乙炔瓶间距不不大于5米，气瓶与焊枪距离不不大于10米。气瓶不得横放或倒置。
　　（五）易燃易爆有毒物品应专库存储，并经公安部门批准，有安全办法。
　　（六）木工棚内刨花、锯末必要当天清理干净。施工现场禁止吸烟。
　　（七）禁止挪用、圈占、埋压各种消防设施，材料摆放合理，保证消防通道畅通。
　　（八）电焊把结、电缆、小型机具等贵重物品重点管理，防止被盗。
　　（九）禁止赌博，禁止观看淫秽书刊、音像，禁止酗酒闹事、打架斗殴。
　　（十）非施工及管理人员进入现场需遵守门卫管理制度，并登记。
第四讲 房地产开发项目公司运作机制探讨　
开发公司项目管理有别于施工单位项目监理。从行业上分，施工单位属于生产性行业，其产品是其所承包施工楼房。监理公司属于技术服务性行业，其工作是为开发公司提供工程监理技术服务。而房地产开发公司项目经营管理程序十分复杂，重要过程有项目经济分析阶段、征地拆迁阶段、设计报建阶段、工程建设阶段、推广销售阶段。
　　从90年代起，随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发，一种新项目管理模式随之产生，这就是项目公司管理。项目公司是为某一特点项目而成立房地产开发公司，负责该项目开发和销售，当该项目所有开发销售完毕后，项目公司可以依法注销或转变为物业管理公司。如项目开发经营不善而资不抵债，项目公司可以依法宣布破产清算。因而许多大型房地产公司会依照不同房地产项目成立各自项目子公司，以减少开发经营风险。
　　 项目公司是独立房产开发公司，其工作职能及工作办法重要有：
一、前期策划
　　 前期策划工作普通涉及：机会研究、项目构思、目的设计、方案策划、可行性研究及投资策划。可行性研究是对项目技术经济方案可行性进行全面技术经济论证，是对项目构思、目的设计、方案策划工作进一步细化与详细化。而投资策划是在经济分析基本上对项目资金使用、回收及相应办法进行详细筹划和控制。投资策划是此后项目管理运作工作指南，是项目开发建设成败核心。投资策划重要内容有：
　　 1、对项目投资成本进行分析，提供各方面成本控制指标：工程项目成本重要有土地开发成本、工程建设成本、销售成本等。同步依照规划规定拟定建筑物容积率、配套设施面积等，从而计算可销售面积和成本单价指标，为各阶段投资控制提供根据。
　　 2、对项目进度进行分析，拟定项目总目的进度筹划：目的进度筹划涉及征地拆迁进度筹划、资金筹措进度筹划、项目建设进度筹划和销售进度筹划等。总进度筹划是各阶段进度控制根据，各阶段进度是互相衔接不可分割，必要根据项目开发特点及资金运作规定进行编制。
　　 3、对项目资金筹集进行详细策划，拟定融资渠道，并结合项目进度研究融资筹划，最大限度减少财务成本。
　　 4、对项目资金流量进行预测和合理筹划，拟定启动资金数额，制定资金投入筹划与资金回笼筹划。
　　 5、在项目实行过程中对项目资金流量进行动态监控，依照筹划控制项目开发费用收支，及时发现实际收支与筹划差别，以便采用恰当办法及时纠偏。例如当资金回笼较筹划慢时，应及时分析因素，指出对策，采用有效促销方略，同步调节工程进度及开工面布置等办法，加快资金回笼。资金流量监控最有效办法是运用计算机网络进行管理，各部门通过计算机网络将资金、进度及质量等各方面信息进行汇总，使项目经理能直接掌握筹划与实际差别，调节经营方略。运用计算机进行工程项目管理是时代发展必然趋势。
二、项目从设计、报建、施工到验收监控
　　监控工作重要有几方面：
1、建立项目品质监控体系
项目品质重要涉及设计品质和工程质量。工程质量控制可以通过招标挑选有实力施工单位，同步委托监理公司、质量监察站进行质量监控。项目公司不应把重要人力、物力用在对施工质量监控上，其重要工作应放在做好对设计品质控制。对设计监控是项目管理中难点，也是重点，工作中应采用如下方式完善设计监控体系：
　　 （1）进行社区整体规划及单体方案招标，从中选取最佳方案，由中标单位负责项目施工图设计任务。这样运用竞争机制，使设计单位在竞争中提高设计水平，项目公司从中选取经济实用、品质先进方案。有些项目公司往往运用设计招标选取好方案，再委托此外设计单位进行施工图设计，这种方式不可取。由于一是损害中标单位积极性，不利于知识产权保护；二是局部设计需要和整体设计吻合，不同设计单位设计会影响整体效果。
　　 （2）组织设计人员踏勘现场，提高对现场感性结识，同步避免设计图纸脱离实际，与现场环境不协调。
　　 （3）实行定量限额设计，使工程预算数额不超过投资筹划。设计招标时可以把方案造价作为评标一项内容，促使设计单位变化设计办法，由以往单纯设计变为设计与预算同步进行，依照预算调节设计。在设计阶段控制投资是最有效，运用优化设计可以大大节约项目造价。
　　 （4）组织设计评审小组对各个专业设计进行审核，评审工作重要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业专家构成，对设计提出全面意见。对设计评审许多开发公司往往根据个人意见，由领导拍板，这样缺少科学性。
　　 （5）安排合理设计进度，使出图时间与招标、施工筹划吻合。
　　 （6）通过合同明确规定设计职责，规定设计质量奖惩办法。并规定项目负责人必要在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要监督和指引。设计中往往会由于设计人员疏忽导致业主经济损失。
　　2、建立完善进度筹划及监控体系
按项目进展过程可将进度筹划分为：设计报建进度筹划、施工准备阶段进度筹划、施工进度筹划、配套设施工程进度筹划、交楼后保修筹划等。同步与项当前期策划工作进度筹划、征地拆迁进度筹划、销售进度筹划等各分项筹划要互相衔接，进度筹划一经拟定，应作为工作安排根据和工作考核原则。如由于人为因素使进度迟延，必要分析因素，追究单位或个人责任。下面简介各阶段筹划重要内容：
　　 （1）设计报建进度筹划：重要涉及规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度；
　　 （2）施工准备阶段进度筹划：重要内容涉及工程招投标进度筹划、材料设备招投标进度筹划、分项工程招标筹划、施工暂时水电安装进度筹划、施工暂时设施进度筹划、办理施工前手续筹划；
　　 （3）施工进度筹划：重要涉及土建施工进度筹划、水电设备安装进度筹划、材料定板定货筹划、铝合金门窗工程进度筹划、木门及防火门工程进度筹划等；
　　 （4）配套设施工程进度筹划：重要涉及永久供水供电报装及施工进度筹划、电信工程进度筹划、防盗系统工程进度筹划、有线电视工程进度筹划、煤气工程进度筹划、市政工程进度筹划、绿化园林工程进度筹划等。
　　3、建立完善项目投资监控体制
项目总成本重要由如下几某些构成：
　　 （1）建设用地成本：涉及土地有偿使用费、征地拆迁费等；
　　 （2）工程建设成本：涉及土建费、水电设备安装费、市政永久水电、电信、煤气、防盗、天线、道路、绿化等配套工程费、设计监理费、向政府交纳配套设施建设费、人防易地建设费、档案保证金、劳动保险金等；
　　 （3）销售费用：重要涉及销售营业税、所得税、售楼中介费、广告宣传费等；
　　 （4）财务费用：重要涉及贷款利息、资金运作利息等。一方面依照项目特点编制投资筹划及各项成本控制指标。在各项费用中，一类是由政府关于部门收取，如地价、配套设施建设费、人防易地建设费、营业税、所得税等，这些费用可依照关于规定计算出来；另一类是支付给各施工单位、服务单位工程费及服务费，这些费用精确测算起来比较困难，需要依照概算指标、市场状况等因素进行测算。将各项费用支出筹划、合同价款及实际支付状况及时进行对照，对某些超支费用进行调节；
　　 要完善招投标制度，通过招标选取最适合施工单位及技术服务单位（如监理、设计等），同步减少费用。
　　 4、建立完善合同管理体系
在项目开发实行工程中，项目公司会与设计院、监理公司、施工单位、材料设备供货等单位发生合同关系，通过合同形式来约束双方责任、义务与利益关系，共同完毕项目建设过程。项目公司通过合同对各单位进行监控，以保证项目按筹划完毕。同步，对违约方要根据合同进行索赔。
　　 5、组织对各单位协调工作
项目公司必要在项目进展各个阶段都真正起组织者作用，通过组织召开定期例会方式，加强各方沟通。例如，在设计阶段要定期组织设计例会及方案讨论会，通过例会协商解决设计中浮现问题。在施工阶段，项目经理应组织工程例会，及时解决工程关于问题。项目经理亲自组织召开例会，是督促各方工作进度最有效办法，是一种积极监控方式。但项目公司组织作用应与监理公司组织作用明确划分开来，监理公司工作应着重在对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等组织协调管理，目在于保证工程施工质量、进度及投资达到筹划规定。而项目公司着重对整个项目全面管理，使项目品质、进度及总成本满足筹划控制目的。因此对施工单位管理应委托监理公司负责，而项目公司应着重在对设计监控，使整个项目策划意图通过图纸表达出来。
　　6、负责申请并获取项目开发建设工程中关于批文及允许证等
如投资允许证、土地规划允许证、土地使用证、建筑规划允许证、建设规划允许证等。
　　7、负责关于配套设施报装工作
如电信、煤气、公共天线、门牌、施工暂时水电及永久生活水电等报装工作。
　　8、组织项目关于验收工作
如竣工验收、建管验收、社区综合验收等工作。
三、项目市场定位与销售策划职能
　　 商品社会一切经济活动必要遵循市场规律，市场需求状况决定商品自身定位。因而在项目可行性研究阶段必要拟定开发项目市场定位，市场定位研究重要在如下几方面：
　　 1、进一步研究国家及地方关于政策、法规，理解政府对该行业政策取向。如果政府扶植该行业发展，它必将在税费、金融、法规等方面予以支持，使该行业投资风险减少。因而必要清晰公司拟开发项目与否属于国家政策支持产业，不能逆政策而行。
　　 2、依照项目地点、环境及规划规定等自身特点，广泛理解市场需求状况，拟定本项目重要消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体购买力水平、对居住空间、环境及配套设施规定等。
　　 3、理解附近楼盘设计、售价、销售面积、销售状况及发展商实力等，权衡我司竞争力与否能击败对手，务求知已知彼。
四、工程计量职能
　　 重要负责工程预算与结算工作，审核工程量及工程价款，编制工程招标文献及标底，编制工程款支付筹划，控制工程款支付。计量工作是成本控制上最繁琐工作，这规定计量人员有丰富经验及专业知识，此外还应做到：
　　 1、理解施工现场、理解工程量实际发生变化状况，及时对工程量变化进行核算。
　　 2、要参加材料设备定货洽商，依照市场价格变化状况来拟定材料设备预算价，不能盲目照搬定额或文献价。
　　 此外，项目公司可以委托有资质监理公司履行工程计量职责及工程执法招标工作，项目公司只需负责对其成果审核及支付工程款。