食品冷链产业建设项目投资可行性计划书.doc

第一章 项目单位基本情况
一、项目单位基本情况
省生态农业发展有限公司是由省第一家国有企业冷冻厂改制成的民营企业，于2002年6月成立，企业性质为有限责任公司，注册资本500万元人民币，公司法人代表黄祖鹏。公司注册地址省市街龙古坳14号，经营范围：种植、养殖、农副产品销售、冷冻（藏）食品、预包装食品销售、冷链物流。2009年被评为省级龙头企业、市农业产业化优秀龙头企业。
公司于2009年6月被国家认定为中央储备肉基地之一，收储能力为120000吨，公司经营范围由的三县二区辐射到赣、湘、鄂、浙、闽、鲁等省市，年交易额已达3.5亿元，公司下辖的冷链物流配送中心，整合了市货运市场联网长沙、宜春、株洲、浏阳、深圳、武汉等农副产品批发市场，年配送量21万多吨。
二、项目单位资产状况
项目单位截止2009年末，资产总额1.52亿元，比上年增加4500万元；其中：在建工程1550万元，固定资产投资756.3万元。公司现有主要设施为储量2000吨的高温冷库和6000吨的低温冷库、大型制冷设备2套、物流配送车50辆、业务及行政用车三辆等设施设备。
三、项目单位组织结构
公司管理组织机构设置有：办公室、财务部、冷藏管理部、物流管理部、市场拓展部、质检部、安全保卫部、后勤中心。其组织机构如下：
总经理

办

公

室

安
全
保
卫
部

财

务

部

后
勤
中
心

质

检

部

物
流
管
理
部

农产品基地发展部

市
场
拓
展
部

物
业
管
理
部

四、项目单位经营及财务状况
项目单位—省生态农业发展有限公司，2009年全年实现销售收入25200万元，利润2268万元，上缴税金1512万元；截止2009年末，公司总资产15200万元，总负债3000万元，所有者权益12865万元，资产负债率19.74%，银行信用等级AA级，实现了较好的企业效益和社会效益。

公司近三年财务分析表：

报表期
2008
2009
2010（1-7月）
销售收入
15800
25200
18000
资产负债率
16.31%
19.74%
14.62%
流动比率
95.53%
118.53%
123.12%
速动比率
88.94%
91.52%
117.92%
销售利润率
7.05％
9.01%
9.21%
应收帐款周转率
11.84
12.73
10.35
存货周转率
10.32
9.14
11.24
净资产收益率
4.52％
4.14％
3.14％
总资产周转率
1.64
2.51
1.75
偿债能力：省生态农业发展有限公司资产负债率为19.74%，偿债能力较强，企业整体资产利用效率较高，经营管理、营运能力较强。从数值上看，应收账款周转率与存货周转率高，说明企业应收账款、存货回收速度较快，经营管理效率较高，资产流动性强，短期偿债能力强。总资产周转率指标较好，说明企业经营水平不断提高，营运能力不断增强。
盈利能力：企业相关盈利指标较好。销售利润率、净资产收益率也处于较高水平，说明企业获利能力较强。从销售利润率、净资产收益率发展趋势来看，虽在2008年受到生猪猪瘟、疯牛病的持续影响，但仍保持了较高的水平，说明企业具有相对稳定的获利能力。
2009年企业现金净流量1225万元，经营活动流量净额3568万元，经营活动产生的现金流入25200万元，体现企业未来的支付能力较为稳定，获取现金的能力和偿债能力较强。从现金流可以看出，该公司现金流充足，公司正处于扩张期，经营状况良好，发展稳定、健康。

第二章 项目基本情况
一、报告编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《建设项目经济咨询评估指南》；
3、《市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
4、《国家发展改革委关于做好2011年中央投资计划草案编报工作的通知》（发改投资[2010]1420号）；
5、《农产品冷链物流发展规划》（发改经贸[2010]1304号）；
6、国家发展改革委《物流业调整与振兴专项投资管理办法》；
7、建设业主提供的其它有关地勘、方案设计等建设资料。
二、建设地点：
市街龙古坳14号
三、建设周期：
2009年6月—2011年6月
四、项目建设背景：
我国食品冷链产业发展的滞后导致数量惊人的食品浪费，并且带来了极大的食品安全隐患。随着易腐食品市场不断扩大，我国食品冷链产业迎来了大发展的历史机遇期，投资食品冷链产业恰逢其时。当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。
经过近三十年的改革开放和发展，我国农村正在从自然经济向现代经济过度，基本实现了从计划经济体制向社会主义市场经济体制的转移，市场机制逐步成为农村资源配置的决定性因素，形成多层次、多渠道、多主体的农村商品流通体系新格局，农村商品流通体系建设取得了重要进展。
20世纪90年代以来，中国的商品流通业变革和现代化进程明显加快。特别是进入新世纪以来，物流配送呈快速发展态势。如何适应新形势，发挥优势，调整发展战略，积极而又稳步地与现代营销方式对接，是需要认真研究的问题。
党的十六届五中全会将推进社会主义新农村建设的任务提上了我国当前最重要的国事日程。加强农村商品流通体系建设是落实中央、国务院一系列关于“三农”问题的政策和措施，稳定提高农民收入的重要保障。国务院要求，要加快现代物流设施建设，统筹规划，合理布局；通过建设，积极推进现代流通组织形式。同时,商务部部署的“万村千乡”工程，重点推动农产品流通标准化和规模化，构建与轨迹市场接轨的农产品流通体系。
省委、省政府制定的《关于实施我省农业和农村经济结构战略调整的意见》中也进一步明确了省农业的发展方向：“加速农业产业化的进程，要从良种、高产、高效和深加工的方面全面推动农业产业化。”
因此，本建设项目是非常及时和必要的。
五、建设内容及规模：
1、本项目拟用地38亩。
2、改造冷库，总面积4800平方米。其中禽肉品低温冷冻库3200平方米，库容量为6000吨；果蔬高温冷藏库1600平方米，库容量2000吨。
3、新建冷库，总面积14730平方米（主要为两层结构、部分为三层结构）。其中禽肉品低温冷冻库10100平方米，库容量为15000吨；果蔬高温冷藏库4630平方米，库容量5000吨。
4、在原有8辆冷冻保鲜配送车的基础上，在购置20辆，每年可新增冷冻库保鲜配送能力112000吨。
5、新建禽肉制品检测站一座，面积680平方米，购置专业检测设备25台（套）。
6、购置冷藏机120台，冷库主、辅设备320台（套）。
7、新建加工分装车间950平方米，日加工能力150吨。
8、完善配套的给排水工程、道路工程4500平方米、绿化工程4000平方米。
六、技术工艺：
本项目工艺基本流程图如下图所示：

采收
加工
包装
分级
预冷
仓储
全过程处于适宜的温度、湿度等条件下
运输
批发
零售

本冷链物流系统主要加工、仓储及运输的产品有：肉食类，速冻食品，优质水果、精品蔬菜、蛋品、奶制品等。
七、总投资及资金来源：
（1） 本项目项目总资金为建设投资、铺底流动资金之和。经测算，项目总资金估算为11536.40万元，其中：建设投资10532.62万元，流动资金1000.78万元。
（2） 融资方案
a、申请中央专项补助资金1000万元, 占项目总投资的8.7%
b、银行贷款
申请银行贷款3000万元，占项目总投资的26%。
c、自筹
企业自筹7536.40万元（含流动资金），项目总投资的65.3%。
八、项目建设条件
(1) 区位关系
项目实施区位于市街龙古坳14号，处于市城市规划区内，此处无工厂企业，无工业污染源，而且靠近市铁路货运中心—西门火车站？，交通方便，场地外部环境较好，供水、供电、供气、排污在城市规划区内，非常方便。同时，施工条件较好，有较大空间用于堆放建材和安装起吊设备，适宜进行机械化施工作业。
(2) 气象水文
项目区所在的市街龙古坳14号，气候温和，四季分明。属亚热带湿润性季风气候。项目建设地气象条件为：
历年平均气温：14—17.1℃
极端最高气温：40.3℃
极端最低气温：—5.3℃
平均降水量为：1104MM
降雨日数（年平均）：139天
年均日照时间：1242.3小时
无霜期：281天
年均雷暴日：56天
陆地蒸发是：714.7MM
日平均相对湿度：80%
全年平均相对湿度：77%
主导风向：常年冬季 西北风
常年夏季 西北、东南风
春秋季风向不定，但阵风偏西北风，亦有南风。
风速：最大风速 13米/秒
方向风速 1.0米/秒
地震裂度：按国家地震区域划分为7度区。
该处多为一般性植被，无国家、地方需特殊保护品种。
(3) 地形地貌、地质构造
根据岩土工程勘察报告，地场地势较为平坦。适宜项目建设。
根据钻探揭露：场地地层结构简单，岩性单一。
场地内地下水贫乏，以基岩裂隙水为主，主要由大气降水补给，蒸发排泄。
地下水质类型属重碳酸钙型水，对混凝土、钢筋、钢结构的腐蚀性评价为弱腐蚀性，基础施工可使用普通硅酸盐水泥。
(4) 交通运输
本项目建设地点选择在市街龙古坳14号，临近市铁路货运中心—西门火车站，周围地势开阔，交通十分方便，人员及物资进入快捷，便于大宗物资集散。
(5) 市政基础设施
水：市区内有自来水公司一家，建供水站2座，日供水能力10万吨；本项目水源取自市政用水，水质优良，储量充足，能够保证项目生产和生活用水。
电：市用电已步入国家大电网，项目所在地用电设施已相当完善。
废水治理：市污水处理厂日处理污水能力达到8万吨，市区的生活污水将得到集中处理。
垃圾和废物处理：日处理能力300吨的城市垃圾无害处理厂已投产使用，垃圾和废物将得到集中处理。
邮电通讯设施先进：邮电通讯网络覆盖全市城乡，电话已实现了交换数据化，传输数字化，并开设了直拨国内国际电话，无线寻呼，A-G网移动通讯，多媒体、英特网等业务。
九、项目进度
资金方面：已完成建设投资投资的32.3%（3402.04万元）；
工程方面：冷库改造工程已完成80%；新建工程方面基础设施建设已基本完成征地拆迁和“三通一平”的工作；

第三章 项目市场分析
一、 冷藏物流市场分析
（1）冷藏链和冷藏物流的概念
冷藏链是易腐物品在田间采后、加工制作、贮藏、运输、分配流通各个环节和过程中，始终处于规定的低温状态，保证物品质量、减少物品损耗的一项系统工程。
冷藏物流是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础，以制冷技术为手段，在低温条件下的物流现象，是需要特别装置，需要注意运送过程、时间掌控、运输型态，物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。
冷藏物流应遵循“3T原则”：产品最终质量取决于在冷藏链中贮藏和流通时间（Time）、温度（Temperature）和产品耐藏性（Tolerance）。
“3T原则”指出了冷藏食品品质保持所允许的时间和产品温度之间存在的关系。由于冷藏食品在流通中因时间——温度的经历而引起的品质降低的累积和不可逆性，因此对不同的产品品种和不同的品质要求，有相应的产品温度控制和贮藏时间的技术经济指标。
（2）我国冷链物流市场概况
（a）我国鲜活农产品流通存在的主要问题

（b）冷链物流是解决上述问题的重要途径
减少产后损失，延长流通半径
防止变质，确保消费安全
商品化处理，促使商品均匀上市，反季节销售，增加农民收入
增强农产品的国际竞争力，应对贸易技术壁垒
落实科学发展观，促进农业可持续发展
（c）我国冷链物流的发展机遇
科学发展观、建设新农村、建设资源节约型社会的方针是冷链物流发展的客观要求
对优质农产品的消费需求为冷链物流发展提供了市场推动力
促进农民增收成为冷链物流发展根本目的
增强国际竞争力、应对贸易技术壁垒是发展冷链物流的必然选择
冷链物流发展机遇
解决“三农”、科学发展观，以及消费需求拉动
（d）面临的挑战
冷链物流会导致成本及销售价格上升，影响竞争力，优质难以优价
农业标准化、组织化程度低增加了冷链物流推广难度（农业生产标准化、质量等级化、包装规格化、流通规模化是冷链物流发展前提）
冷链物流设施投资大制约冷链物流发展
主体众多，利益难以协调，法规不健全
（e）国家重点扶持对象
大型农产品批发市场
“断链”现象严重，批发市场缺乏冷链设施
加强预冷保鲜、冷藏冷冻库建设
强化批发市场冷链配送服务功能
辐射带动能力强的农业产业化龙头企业
区域性配送中心
大中城市生鲜商品配送中心
优势产区或集散地配送中心
第三方冷链物流企业
农民合作经济组织
(3) 冷链物流市场分析
目前我国的肉类食品厂有2500多家，年产肉类6000万吨，产量以每年5％左右的速度递增；速冻食品厂2000多家，年产量超过850万吨；冷饮业 4000多家（其中具有一定规模的有194家），年产量150多万吨，产量以每年7％左右的速度递增；乳品业1500多家，年产量800万吨，乳品业以每年30%的速度增长；水产品年产量4400万吨，并以4%速度增长。
近年来，随着我国经济的发展，人们生活水平不断提高，生活节奏不断加快，人们花在厨房里的时间越来越少，对冷冻冷藏食品的认知度越来越高，迅速拉动了冷冻冷藏食品的消费，冷藏冷冻食品每年增产约10％，其中市场份额最大、发展最迅速的是预制食品，2002年预制食品销售额占冷冻食品销售总额42.44％。冷冻肉制品和鱼类的销售额也强劲增长，在我国收入较高的发达城市，冷却肉已占到人均年消费肉量的10%—15%。冷藏蔬菜的发展也很快，尽管目前冷藏蔬菜的消费总量仍较小，但是随着保鲜技术水平和产品质量的提高，会有越来越多的消费者接受这种产品。
上述食品均属于易腐食品，大都需要冷藏物流，随着产销量的快速增长，我国的冷藏物流业将进入快速增长时期。
冷藏冷冻食品每年10%的产销量增长，生产商更倾向于物流外包，这成为冷藏物流快速发展的动力，也为专业的3PL带来了新的发展机遇。
随着产销量的快速增长，我国的冷藏物流业将进入快速增长时期。
（4）肉制品冷藏物流市场分析
据预测，国内肉类消费将由2001年的6373万吨增长到2010年的10000万吨左右，继续保持稳步上升趋势。国内肉制品消费将由目前的250万吨增长到2012年的1300万吨左右，未来增长空间巨大。
我国肉制品加工业已经历市场启动阶段，目前正值成长期。此阶段的特点是消费群体迅速壮大，产量与销售额持续增长，工业增加值增长率高于GDP增长，主要肉类人均占有量处在世界平均水平，肉类制品人均占有量远低 于发达国家。经济持续增长，国内有效需求充足、国际实际需求大是肉类消费增长的主要驱动因素。在未来10年内，肉类加工业将进入一个新的高速发展期。
肉类食品的消费除在城市仍有扩展的余地外，在农村有着更大的增长潜力。随着我国农村城市化进程的加快和农民收入水平的提高，肉类食品消费数量会在较长时期内持续增长。到2010年，国内肉制品人均年消费量将达10公斤，肉制品占肉类总产量比重将上升到13%左右，但也只达到目前发达国家肉类转化率1/3的水平。
肉制品加工业的利润率为2.93%，经济效益比较好。2002年肉制品企业中，销售收入超过50亿元的有2家，分别是河南双汇实业集团公司和山东金锣企业集团总公司。超过20亿元的有2家，分别是山东大龙实业公司和山东华盛集团总公司。超过10亿元的有4家，有近1/2的产品销售收入集中在大型企业。
山东、河南两省丰富的原料资源和独特区位优势，使其成为国内肉类加工业的集中地。2002年山东省肉类加工企业162家，占全行业总数量的16%，其次是河南省有139家。2002年山东省占全国总销售额的40%，达263.64亿元，位居第一；河南省约占20%，为126.96亿元，两省合计超过全行业60%，行业集中度比较高。
综合以上情况，如果以肉制品物流作为冷藏物流业务，应努力开拓与全国连锁性的冷鲜肉厂家的合作，如双汇、金锣等。而且，冷鲜肉制品增值服务较多，要充分挖掘，开展多形式、全方位的业务创新，增加除冷藏运输以外的冷藏物流收益。
（5）速冻食品冷藏物流市场分析
速冻食品是利用现代速冻技术，在－25℃以下迅速冻结，然后在－18℃或更低温度条件下贮藏并远距离的运输、长期保存的一种新兴食品，常见的有速冻水饺、速冻汤圆、速冻馒头等。从1995年起，我国速冻食品的年产量每年以20%的幅度递增，年产量接近1000万吨。据不完全统计，近年来，我国现有各类速冻食品生产厂家近2000家，年销售额达100亿元。自1999年起的连续3年，全国连锁超市中销售的食品日用品中，速冻食品销售额均名列第一。
速冻食品品牌中，三全、思念、龙凤占据三甲位置，并均以超过10%的市场占有率雄居第一集团。三全更以5亿元的年销售额成为全国速冻食品市场的龙头企业。第二集团品类众多，但每一种所占市场份额均十分有限。
速冻食品对贮藏运输要求十分严格，必须保证在－18℃以下。目前，专业化、社会化、并能不断适应市场变化的速冻食品冷藏配送体系尚未形成。
综合以上情况，如果以速冻食品物流作为冷藏物流业务，建议加强与全国性大的速冻食品生产企业合作，如：三全、思念等。立足市建立起自己的配送网络。另外可开展增值服务，速冻食品的分类包装和标签粘贴等增值服务需求较多。
目前物流企业开展速冻食品物流业务的优势在于其物流需求持续增加，增值服务需求较多，行业利润较高而风险相对较小，行业发展潜力巨大，不足之处在于，速冻食品对基础设施要求较高，客户渠道缺乏。
（6）乳制品冷藏物流市场分析
自1990年以来，我国以牛奶为主的乳制品进入快速发展期。1990-2000的10年平均年增长率为12.1%，居世界第一。2003年产量达到1625万吨，人均占有量达到10.4公斤。
一般情况下，生产的鲜奶都需要运至乳品厂进行加工，属于鲜度要求严格的商品，天天都要配送。如果运输不当，会导致鲜奶变质，造成重大损失。为保证质量，鲜奶运输有特殊的要求：为防止鲜奶在运输中温度升高，尤其在夏季运输，一般选择在早晚或夜间进行；运输工具一般都是专用的奶罐车；为缩短运输时间，严禁中途停留；运输容器要严格消毒，避免在运输过程中污染，容器内必须装满盖严，以防止在运输过程中因震荡而升温或溅出。
正因为如此，为了能保证质量，专业奶类企业大多是希望自己运输，外包物流的意愿不是很高。即使外包，也大多是部分区域短途配送和路线运输外包，而且对技术和质量的要求比较高。
综合以上情况，如果物流企业以乳制品物流作为冷藏物流 主营业务，建议应锁定重点客户，以区域性运输配送为主要业务。输出管理和运作模式，与生产商建立合作联盟，利用生产商现有冷藏物流资源，开展相关服务。
二、上、下游对接服务企业的协作意向
根据省生态农业发展有限公司提供的资料，现目前公司已经与陕西、山东、新疆、河北及市多处农贸市场达成了物流业务合作战略合作伙伴关系（详见附件），能有效利用其在物流服务上的市场地位和影响力；
三、所在区域物流企业现状
市目前投资超亿元的物流公司有两家，投资五千万左右的有三家，其主要企业运营状况如下：
1、市达金集团
其前身是市达金花炮材料有限公司，公司成立于1997年2月，通过十余年的奋发图强，不断发展壮大，成为享誉萍浏醴，客户遍及全国各地的名牌企业。
达金物流有限公司是达金集团的一家拥有独立法人资格的子公司。坐落于市319国道金山收费站前500米处,是一家占地10000平方米以上,集物流配送、汽车销售、按揭贷款、危险品（集装箱）运输、仓储、专线运输、货运信息、二手车交易(寄存寄卖)等于一体的现代化大型综合性物流企业（主要以烟花爆竹物流运输为主，运输方式为汽车运输）。公司占地1300余亩，其中仓储占地达1000余亩，汽车销售大厅、停车场、修理车间占地100亩，商务中心占地100余亩。
2、赣西电煤储运有限公司选配煤中心
于2006年8月3日成立，企业性质为有限责任公司，注册资本5000万元人民币，出资人为天宇燃料集团公司，公司法人代表邹勇。公司注册地址市高坑镇政府院内，经营范围：煤炭储存、运输、物流服务、国内贸易。公司座落高坑镇泉江村，占地面积131465.00平方米。
3、物流公司
是一家集仓储、干线运输、搬家、配送、包装、流通加工、门到门运输服务于一体的专业物流公司。公司创立于2000年，仅地区就拥有分公司10家，并在设有全资子公司，形成以为中心，覆盖东北、华北、华东、华南地区完善的物流配送网络。
物流公司拥有员工700余名，仓储面积20000平方米，各种专业运输车辆逾160部。物流拥有完善的仓储设备及运输能力，标有、搬家品牌的商配、宅配运输车辆遍布城区。服务范围：纵横物流公司致力于提供卓越的服务品质，为客户提供细致周到的物流解决方案及立体交叉物流服务；为生产企业提供原材料供应运输及产成品转移服务；为销售企业提供销售物流服务；为商业连锁企业提供多供点进货，多点配送的系统服务；为电子商务提供BtoB，BtoC配送保障。
总体来看，与其它地区相比，地区的物流还处于初期阶段，多数都是以公路运输为主，费用较高，运输时间较长，不利于相关生产企业的发展，本项目的建设可以填补公路运输的缺点，平衡我国南北资源不均衡的状况，进一步完善地区物流系统，带动市经济的快速健康发展。
四、项目建成后市场份额分析
项目建成后，物流服务能力将占到地区物流份额的25%，其中肉食品冷链物流占90%，果蔬冷链物流占20%，其他物流占10%。
通过项目的建设，可以提高物流集约度和流通效率，增大物资流通量，降低物流成本，缓解需求瓶颈，为产业升级和产业结构调整发挥积极作用，项目建设适应经济社会发展需要，因此我们认为项目建设是合理的。

第四章 项目设计方案
一、 建筑工程设计方案
（1）规划设计
a、规划设计目标
本项目设计在充分研究本地区的现状功能布局、土地利用、交通组织、空间形态的基础上，从地区整体结构的要求、与周边地区的关系及公共空间的行为等方面着眼，从城市功能要素、空间要素及环境行为要素着手，结合市政府对该地区的发展设想及规划要求，将该地块规划设计目标定位为：
动静交通合理、突出生态特征、环境优美、设施完善、空间尺度宜人的现代化物流中心。
b、规划结构
为突出物流中心的整体形象，在地块靠城市道路的中间设一个大型的入口广场，突出特征，使人们对物流中心有较强的吸引力。
左右两侧为主要的物流仓储区，使人流和仓储车流的出入空间井然有序。
右地块东北角设有集中冷库及农产加工车间，对农产品进行深加工处理，满足多种类型物流交易的需求。
c、道路体系
本案由12米宽的车行道路和人行道组成，既满足车行的要求，又有人们步行的空间。车行道路基本满足了建筑环形车道的要求，做到了四通八达，消除了车行的死角。
设有集中的停车场，满足大中小型货车的停放要求。同时在入口广场处设有集中的小汽车停车场地，同时在管理区也设有一些停车场地。
（2） 建筑设计
a、设计依据
国家和地方有关的法规条例、设计规范。
《建筑设计防火规范》GB50016－2006。
《民用建筑设计通则》GB50352－2005。
《住宅建筑设计规范》GB50096－1999（2003年版）。
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067－97等。
b、建筑设计及设计理念
本案旨在探索形成一种独特的物流中心规划建设模式，其特殊在于：
独立的建筑形象；
花园式的环境规划，以环境为主题的规划手法；
整体规划、一体建设的操作方式，地块拥有整体的形象；
较低的建设容积率，其综合容积率0.85；
位于城市近郊区域，交通便利；
物流中心的公共绿地系统以集中绿地为主，形成了绿色空间网络。围合式庭院式中心绿化，最大程度争取了绿化面积，以建筑为主体，环境为主题的景观设计，将公共集中绿地、组团内绿地及建筑前绿地有效结合起来，软化建筑与环境的结合，形成多层次的绿化组合。
高效简洁的单元平面设计、灵活弹性的单体规模组合：6mX8m的标准柱网组合，方形楼梯核的设计，楼电梯卫生间管道间的集中紧凑布置，创造了丰富灵活，平面使用系数极高的建筑使用空间。可分可合，可大可小，以满足不同使用者的要求，衍生出适应不同企业总部发展需求的组合形式。规划设计了多种面积的标准层单元，利用规划层数的不同，形成了多种基本建筑单体，组合灵活、富于弹性，适应多种公司规模的需求。
建筑材料与色彩的合理运用塑造凝重大气的企业形象：本次立面设计摈弃了浮华和造作，呈现出稳健、简洁的物流企业特有的建筑气质。材料上选用透明玻璃、少量白色铝板与墙面面砖、涂料相结合的方式。通过楼板外挑设置透明落地玻璃窗，从而用较低的造价得到了类似玻璃幕墙的效果，仿玻璃幕墙的精致，与面砖墙面肌理的对比，结合深色石材的力量与深沉，从而创造出物流园区所应有的简洁精致内蕴深厚，极具想象力。通过合理、经济的使用各种建筑外饰面材料，在控制造价的同时，利用建筑体型错落、虚实对比、颜色搭配，杜绝不必要的花哨与时髦，达到一种更为永恒持久的具有企业总部气质的凝重之美。
c、装修说明
冷链物流中心的内装饰按空间的划分与组织，各分区要相协调，按客商需要，应针对其各自不同的特性按空间尺度、层次分布及空间的形状，并采用相应装饰材料；所有装饰设计工程均应符合国家现行装饰规范及规程。
(3)结构设计
a、设计依据
1) 建筑结构可靠度设计统一标准 (GB50068-2001)
2) 建筑结构荷载规范 (GB50009-2001)（2006年版）
3) 混凝土结构设计规范 (GB50010-2002)
4) 建筑抗震设计规范 (GB50011-2001)（2008年版）
5) 建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002)
6) 砌体结构设计规范（GB50003-2001）
应遵循国家其它有关规范、规定。
b、自然条件
1) 基本风压：W0=0.35kN/m2
2) 地震烈度：本地区地震基本烈度属6度区，按近震设计，建筑场地类别属Ⅱ类。
c、屋面和楼面均布活荷载标准值、分项系数及准永久值系数如下表所示。
序号
荷载类别
活荷载
标准值
分项
系数
准永久
值系数
1
不上人屋面、坡屋面
0.5
1.4
0.0
2
上人屋面
2.0
1.4
0.4
3
办公室等
2.0
1.4
0.4
4
楼梯、公共走道
2.0
1.4
0.4
5
卫生间
2.0
1.4
0.5
6
其他辅助用房
3.5
1.4
0.5
7
空调机房
7.0
1.3
0.8
8
发电机房、水泵房、变配电
8.0
1.3
0.6
11
其它设备用房
3.5
1.4
0.6
注：A.水箱间、设备荷载等按实际荷载作用。
B.室外车道及消防扑救面按36t消防车考虑，动荷系数1.2。

d、结构设计
1)结构特征及选型：
本设计采用的结构形式有：砖混结构、框架结构、钢结构。
结构技术指标：
建筑结构安全等级：二级
建筑结构使用年限：50年
人防设置及等级：6级
拟采用主要基础类型：人工挖孔灌注桩、条型基础。
2)材料细表：
（1）混凝土部分：
1) 桩身：　　　　　 C30、C20
2) 承台、基础梁、独立基础： C30
3) 楼层梁、板、楼梯： C25-C40
4) 竖向构件柱、墙： C25～C50
多层部分（F型）：
1) 条形基础：　　　 C20
2)梁、板、柱： C25
3)楼梯： C25
（2）钢筋部分：
主要采用HPB235、HRB335、HRB400及冷扎带肋钢筋
主要填充材料：烧结页岩空心砖（容重小于750Kg/m3）。
主要承重砖材: 普通烧结页岩砖。
(4) 给水排水设计
a、设计依据
1) 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
2) 《建筑设计防火规范》GB50016－2006
3) 《室外排水设计规范》GB50014-2006
4) 《全国民有建筑工程设计技术措施－给排水》（2003年版）
5) 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95（2001年版）
6) 《室外给水设计规范》GB50013-2006
7) 《自动喷水灭火系统设计规范》GB5084－2001（2005年版）
8) 《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067-97
9) 建筑等专业提供的资料。
10) 业主有关设计要求。
b、给水：
水源现状：本工程供水水源为市政水源，分别从南，北侧道路上引入DN100市政给水干管，各自经过水表井后，在红线内连成环网，管径为100mm。市政给水管供水压力暂按0.35MPa考虑。
水压：市政管网的水压满足使用要求。
生活用水量：
最高日用水量：38m3/d
最大时用水量：4.2m3/h
给水系统：
本工程给水由市政给水管引入，分别向各建筑供水。引入管管径：DN100。
（1）各个建筑物均由市政管网压力供给，采用下行上给式供水方式。
（2）给水引入管设置水表计量。
c、排水：
排水现状：用地周围建有市政雨水、污水管道，雨水、污水最终排入市政管网。
生活污水总排水量：30m3/d
室内污水、废水系统：室内污水、废水为合流制排水系统。
室外采用生活污水与雨水分流制排水系统。生活污水须经生化污水处理装置处理达标后排入市政污水管道。
雨水排水系统：
（1）屋面雨水经雨水斗汇集至雨水管，然后就近排入下水道。
（2）空调冷凝水、绿化排水直接排入市政下水道。
d、卫生设备：
（1）卫生间：设蹲便器、洗脸盆、公共卫生间男厕增设挂式小便器。
（2）所有卫生设备均采用优质品并配优质五金配件。
e、管材：
（1）给水管：采用内筋嵌入式衬塑钢管，内衬PP,卡环式法兰连接,外层为静电喷涂。
（2）排水管：室内排水管及雨水管采用UPVC塑料排水管，粘接。室外排水管采用双壁波纹管，承插胶圈连接。
(5) 电气设计
a、设计依据
1) 《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-92）。
2) 《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
3) 《10kV及以下变电所设计规范》（GB 50053-94）
4) 《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
5) 《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94（2000版））
6) 《建筑设计防火规范》（BG50016-2006）
7) 《火灾自动报警设计规范》（GB50116-98）
8) 业主及公用各专业提供的资料。
9) 建筑专业提供的建筑平、剖面图。
b、设计范围
本次设计为冷链物流中心电气方案设计.
c、负荷指标及负荷估算
建筑功能
建筑
面积
(m2)
平均负荷指标
负荷
合计
(kW)
需要
系数
计算
负荷
(kW)
W/m2
kW/户
仓储库房
19530
15

293
生产车间
950
80

76
合计

369

d、电源
拟设置变配电所，10kV电源由物流中心临近开闭所一回专线引来。10kV电源电缆直埋敷设至变配电所。
e、应急电源
本工程应急电源采用风冷式柴油发电机，柴油发电机容量200kW,应急电源与市电机械闭锁运行。柴油发电机房与变配电所近临设置。
f、变电所
冷链物流中心共设专用变电所1所。专用变压器容量为3000kVA供公建、厂房等用电。
g、电力线路敷设
室外电力线路以电缆直埋为主，穿越道路和入户时穿钢管保护。
h、防雷、接地
建筑均为三类防雷建筑,按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地型式采用TN-S制。
二、 技术工艺及设备
（1） 技术工艺流程基本框架
本项目工艺基本流程图如下图所示：
采收
加工
包装
分级
预冷
仓储
全过程处于适宜的温度、湿度等条件下
运输
批发
零售

本冷链物流系统主要加工、仓储及运输的产品有：肉食类，速冻食品，优质水果、精品蔬菜、蛋品、奶制品等。

第五章 项目总投资估算、融资方案
及财务评价
一、项目总投资
（1） 投资估算
a、投资估算范围
本项目建设投资估算范围为省生态农业发展有限公司禽肉品代储冷链物流配送系统改造项目工程中的建筑工程、设备购置与安装工程、原辅材料、公用工程、总图工程、环保工程及相关其它工程费用。
b、投资估算依据
1)土建工程
采用投资指标估算法。投资指标结合当地目前同类项目建筑工程造价，参照省建筑工程工程量清单计价定额[赣建价发（2007）27号]和省施工企业工程规费计取标准[赣建发（2007）62号]，按新的抗震设防标准，结合本项目建筑结构、装饰标准、当地三材价格综合测算确定。
2)设备和仪器购置
工艺设备和质检仪器采用现行市场价，非标设备根据协作厂家报价，同时考虑运输、保险费进入设备购置费。
3)安装工程
工艺设备安装工程包括管道、阀门、机器设备等费用，按工艺设备购置费的5%计取；公用工程（包括供配电、给排水等）安装费用按同类工程安装费用估算。
4)土地费用
本项目需征地38亩，土地费用为按30万元/亩，征地费为1140.0万元。
5)建设单位管理费
本项目建设单位管费包括建设单位开办费和建设单位经费（含合同契约公正费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、质检费、竣工验收费等），按第一部分工程费用的1.2%计取。
6)勘察设计费
本项目勘察设计费包括工程地质勘察、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按第一部分工程费用的3.5%计取。
7)工程监理费
按第一部分工程费用的1.4%计取。
8)工程招标费
按第一部分工程费用的0.4%计取。
9)预备费
基本预备费按工程费用和其它工程费用之和的5%计取，按照有关规定，不计涨价预备费。
c、建设投资估算
本项目建设投资估算为10532.62万元（见附表）。
投 资 估 算 表
概算表编号
工程或费用名称
概算价值（万元）
建筑 工程
安装 工程
设备 购置
工、器具及生产用具购置
其它 费用
合计
备注
第一部分费用

一、土建工程

1
冷库改造

1.1
低温冷库改造
345.60
112.50

458.10
3200m2
1.2
高温冷库改造
163.20
135.00