楼盘销售部管理手册样本.doc

圆缘雅居销售部职员守则
一、 遵守国家各项法律、法规，做一个合格公民；
二、 热爱企业、热爱企业事业，并珍爱企业财产、声誉、形象；
三、 按时上下班，不得迟到、早退；
四、 严守企业纪律，遵守企业规章制度，保守企业机密，维护企业责任和义务；
五、 尊重她人、尊重她人劳动、尊重她人选择、尊重她人隐私；
六、 重视自己外表形象，要以整齐端庄仪表、温文尔雅举止，赢得用户信任；
七、 在工作时要有分明上下级关系，欣然接收上级指示并努力付诸实施。严格遵守企业各部门规章制度，须按时参与所属多种例会，按时向所属主管人员递交各类工作报表；
八、 应自觉维护企业形象，注意保持售楼部平静整齐，严禁喧哗、嬉戏、吃零食等全部破坏销售部整体形象行为，不准在公共场所化妆、换装，不能擅入其它部门，以免影响其它部门工作。不许可在上班时间随便外出，如遇特殊事情必需由主管级以上领导同意；
九、 工作时间内不许可打私人电话，确实有事打电话应做到长话短说，不能超出三分钟；
十、 不许有冷淡用户、对来访用户视而不见或出言粗鲁和用户争吵事件发生；
十一、 不能进行有损企业私人交易活动，不能以企业名义进行任何损人利已私人行为及进行任何超出企业所指定范围之外业务，如有这类行为，须负担所以引发一切法律责任，企业有权终止聘用协议，并追究其法律责任；
▪不得私自接收她人委托代售楼盘；
▪对于未经授权之事，不得私自答应用户之要求；
▪未经企业许可，任何人不得修改协议条款。
12．要珍惜企业财产，凡属人为损坏企业财产，企业有权要求赔偿，企业所配置使用珍贵财产，在离退职时应交还企业；
13．在办公室内严禁吸烟，保持清新工作环境。

圆缘雅居销售部职业规范

为规范销售部工作人员职业行为，培养良好和职业素养，有力促进销售，完善企业社会形象，特制订以下要求：
1． 接听电话时，必需使用标准语，如“您好，圆缘雅居”。
2． 接待用户，需迎至售楼处门前，并致问候语“您好”：待用户落座后，为用户倒水，再坐下，礼貌问询用户要求：如一批用户较多，一时无法安排座位时，应向用户表示歉意，取得用户谅解。
3． 销售人员要根据排定好次序接待，每一次接待完用户要立即把桌凳复位，和清洁台面卫生。
4． 对每一位看房用户，售楼前台业务人员全部应该热情接待，具体介绍项目情况，做到有问必答：不得以衣帽取人，不得对不购房人员有任何轻视态度。
5． 不得在工作现场化妆、吸烟、吃零食、看书、读报、大声喧哗：保持现场整齐、有序和严谨，给用户以良好第一印象。
6． 在通道或房门等较窄处遇见用户，必需侧身让用户先行，不得和用户抢道行走。
7． 和用户离别时，目送用户离开，必需时为用户打开车门。
8． 如和用户在业务上有意见分歧时，应保持冷静，礼让和理智态度，先安定用户情绪，然后立即和相关人员进行沟通，了解情况，统一对外口径。不得和用户银争吵，不得对用户使用任何不礼貌语言，不得对用户进行任何不礼貌评价。
9． 和用户进行售楼、催款和入住等业务时，必需严格维护用户隐私权。
10． 在接待用户时，应热情接待，但不得泄露企业经营机密，不得将企业内部文件外传。

销售部人员分工及工作职责
一、 销售经理：1人
工作职责：
1、遵照企业标准，主持销售中整体工作，参与制订并推行企业相关销售问题决议及销售总体策划方案；
2、销售部职员管理、培训及招聘工作；
3、对价格体系、销售政策、销售推广方案、广告推广方案、售楼处示范单位设计装修、房屋建材及设备配置标准和相关重大问题组织制订初步方案，并上报企业同意，并按企业同意方案实施；
4、按企业标准，和工程、物业及财务等相关部门相互协调、合作以达成销售顺利进行及用户满意；
5、计划及安排销售部日常运作，如销售部例会及职员假期等；
6、估计及安排销售部各项支出及费用；
7、协调销售部整体工作，确保销售部高效率进行；
8、对销售过程中出现用户退房、换房、更名及变更付款方法等问题有权同意，并需定时向企业汇报及立案；
9、对多种销售广告方案、设计及文稿有初步审定权。

二、 售楼经理：1人
工作职责：
1、推行已落实销售计划、落实销售部各项销售政策；
2、处理现场接待工作中多种问题，负责用户投诉工作；
3、管理、监督现场销售人员及对其业务培训指导；
4、负责制作销售周报表和用户讯息反馈；
5、审查和用户签定认购书及购房协议，并负责制作销售台帐；
6、组织直销及市场调研；
7、定时提供销售分析汇报；
8、进行房地产市场各部讯息资料搜集、管理、筛选及分析工作；
9、依据销售情况和市场调研材料，提供销售计划调整方案，供销售例会讨论。
三、 销售控制：1人
工作职责：
1、建立销售台帐，下达催款通知；
2、制订销控表和应收帐款催收表，监督成交情况和督促应收帐款催收；
3、呈报每日成交和回款统计表；
4、复核买卖协议签署并盖章；
4、定时和现场查对销售控制表；
5、定时和财务查对销售帐目。
四、 协议管理/档案管理：1人
工作职责：
1、 整理和汇总电话接听，到访用户情况统计；
2、 理相关产权相关手续；
3、 销售相关协议存档；
4、 管理销售部上传下达文件，包含打印、整理、传达及存档等；
5、 制作销售统计表及访客统计表等相关营销表格；
6、 内勤工作。
五、 工程对接：1人
工作职责：
1、 解答来访用户提出通常工程问题；
2、 房屋钥匙管理；
3、 验收房屋相关事宜；
4、 对需维修房屋指导用户填列维修单并和工程部门和物业管理企业联络，监督维修落实情况；
5、 审核验收手续是否完备；
6、 在入住过程中对用户提出咨询进行解释和意见；
7、 填列入住情况日报表。
六、 银行按揭：1人
工作职责：
1、 用户对按揭提出问题；
2、 建立按揭用户档案；
3、 和银行对接放贷情况；
4、 负责取送和按揭相关资料；
5、 协调按揭中出现问题，并立即向上级汇报情况。
七、 销售人员：4人
工作职责：
1、用户来电、来访、接待及统计；
2、填写用户资料表；
3、销售资料分发；
4、物业情况介绍；
5、临时协议及正式协议文本填写；
6、帮助用户办理按揭、填写相关表格；
7、帮助用户交款、办理交款手续；
8、催收房款；
9、用户跟踪及搜集用户反馈信息；
10、注意售楼处及周围环境清洁。

所选建材及交屋标准
一、 公共部分
1、 外墙面：瓷砖
2、 单元门：可视对讲门
3、 楼梯间及踏步：大理石
4、 疏散梯：水泥沙浆压光
5、 墙面天棚：刮大白
6、 照明：公共走廊设置声控感应灯
7、 外墙：夹苯板承重空心砖
8、 楼板：整表现浇
9、 结构：砖混
10、 电梯：无
二：室内部分
1、 进户门：三防门
2、 窗户：塑钢窗
3、 地面：水泥沙浆压光(厨房、卫生间除外)
4、 卫生间：墙面抹灰、地面作防水处理、预留排水孔
5、 照明：室内预留灯线、电源插座及开关
三：配套设置
1、 小区给水设置：二十四小时微机给水
2、 小区排水设置：园区内设雨水井、市政有组织排水
3、 小区消防设施：设消防栓
4、 小区采暖：沈东热源厂
5、 小区内照明：景观路灯
6、 小区环卫设置：设保洁垃圾站
7、 保安系统：二十四小时保安
8、 煤气：进户
9、 空调：预留位置
10、 宽带网：进户
11、 电容量：5KW
12、 通讯：进户
13、 有限电视：进户
14、 其它：园区内软硬覆盖，彩砖、黑色路面、草坪、树木、景观造型再加上近8000平方米中心广场。

接待步骤
迎接用户进门问好
↓
沙盘区域
↓
智能展示区
↓
洽谈区
↓
工地现场（样板间）
↓
洽谈区交换名片
↓
送用户（发放资料）
↓
送用户

签约步骤
签定预定书，复印用户身份证
↓
审核预定书及用户签字
↓
交定金
↓
用户交全款或首期款,签买卖协议(贷款需办理贷款相关事宜)
↓
审核协议签字盖章
↓
甲乙双方各执一份，甲方存档一份

按揭贷款
按揭贷款即个人住房商业贷款。是银行使用信贷资金所发放自营贷款，指含有完全民事行为能力自然人，购置本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款确保而向银行申请住房商业性贷款。
一、 贷款对象
1、 含有完全民事行为能力中国公民及在中国大陆有居留权公民；
2、 借款人年纪加上贷款年限最高男为70岁，女为65岁；
3、 交齐首期购房款；
4、 有稳定经济收，含有偿还贷款本息能力，月收入是月还款额二倍以上；
5、 同意以所购房产作为借款抵押。
二、 贷款对象含有条件
1、 持有户口簿（不限本市）、身份证或营业执照，法人代表证实正当居留证、护照；
2、 在银行开立存款专户；
3、 含有有效购房协议，协议和其它证实文件；
4、 同意以购房协议项下房屋物业作抵押；
5、 愿意推行贷款协议全部条款；
6、 银行要求其它条件。
三、 贷款额度、期限和利率
贷款最高额为购住房房款80％；贷款期限最长不超出30年；利率随贷期限长短而不一样，并按中国人民银行相关要求实施。
四、 贷款人需提供材料
1、 借款人及其配偶身份证、户口本、结婚证、首期款收据原件及复印件；
2、 身份证、户口本、结婚证（复印件5份）；
3、 单身需在户口所在街道办事处开单身证实（原件、复印件各1份）；
4、 收入证实（原件、复印件各1份），银行提供标准文本；
5、 商品买卖协议原件及复印件。
五、 按揭贷款程序
1、 签定商品房买卖协议：用户和开发企业签定买卖协议，并向开发企业交纳首期购房款
↓
2、 办理申请：用户到银行委托律师事务所办理申请手续；包含交验个人资料、交纳各项费用、填写法律文件
↓
3、 贷款审查：律师事务所对用户申请进行初审，以后由银行进行审批
↓
4、 其它法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物抵押案
↓
5、 贷款发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并通知用户开始还款
六、 还款方法
1、 按贷款协议要求分月偿还贷款。用户应于贷款协议要求每个月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每个月应还贷款本息，由银行扣收每个月应还款；
2、 提前还款：用户应提前30天向银行提出申请，能免去所提时间贷款利息，但利率仍按原贷款期限同期利率实施。
七、 办理贷款相关费用
1、保险费
贷款额×贷款年限×0.6‰
2、公证费
贷款额×1‰
3、手续费
（1）住宅:1000元,多退少补(抵押/产权/她项权利)
（2）网点: 抵押:贷款额×3‰ 产权/她项:600元(多退少补)
4、契税
（1）住宅：总价款×1.5％（住宅8000元/㎡以上：总价款×4‰）
（2）商业：总价款×4‰
6、 月还款（见附件三：按揭贷款利率表）

住房公积金贷款
一、 什么是住房公积金贷款
住房公积金是指沈阳市住房公积金管理中心，以住房公积金为关键奖金起源委托银行发放个人购置自住房贷款。
二、 贷款对象含有条件
1、 款人系沈阳市市区常住户口或有在沈阳长久居住证实；
2、 按月存放住房公积金；（个体工商户按要求存放）
3、 有固定经济收入；
4、 可支付住房首付款；
5、 含有商品房买卖协议；
6、 同意用所购置住房抵押和确保人确保（用银行认可有价证券质押除外）。
三、 贷款类别和额度
1、 申请住房公积金贷款其最高额度标准上不得突破20万元，且不超出购房款总额80％；
2、 申请公积金中心住房公积金和银行信贷资金相结合组合贷款，在享受公积金贷款额度基础上，组合部分和银行协商。
四、 贷款期限及年纪要求
贷款最低期限为1年，最高期限为30年，贷款期限不得超出法定离退休年限，购置私有产权住房，贷款期限最长不超出20年。
五、 贷款利率表（见附件四：公积金贷款利率表）
六、 贷款人需提供材料
1、 身份证、户口簿原件
2、 商品房买卖协议
3、 首期款收据原件及复印件
七、 公积金贷款程序
公积金管理中心驻区办事处办公地址及咨询电话
地址：沈阳市大东区天后宫路79号沈阳26中学斜对面
电话：88565181
八、 还款方法

九、 办理贷款相关费用

入住费用一览表
收费项目
收费标准
备注
房屋契税
总房款×1.5%
一次性收取
公共维修基金
2300×销售面积×2.5%
高于2300按2300计算,低于2300按实际成交价计算
煤气开栓费
1600.-/户
一次性收取
采暖费
销售面积×21元/㎡
一个采暖期
有线电视初装费
430.-/户
一次性收取
有线电视收视费
144.-/户（一个接口）
每十二个月一收取
水、电费预收
各200.-/户
预收
垃圾清运费
三室二厅以上380／户；三室一厅320／户；二室一厅260／户；一室一厅200／户

装修抵押金
1500元／户

物业管理费

预收十二个月至二年
费用累计

统一说词
一、 基础情况：
1、 开发商：沈阳千缘房地产开发
2、 计划设计： 沈阳计划建筑设计研究院
3、 建筑设计：中辽国际工程设计院
4、 景观设计：沈阳佳境艺术
5、 工程营造：沈阳天诚建筑工程（多层）
中国建筑工程总企业第七工程局（小高层）
6、 工程监理：沈阳市建筑研究院工程师事务所
7、 物业管理： 沈阳圆缘物业管理
（1） 服务内容：
保安
◇ 园区内安全
◇ 外来人员登记立案
◇ 园区内车辆管理
◇ 保安二十四小时全天候服务
保洁
◇ 园区内道路及公共部分清扫
◇ 单元内公共部分清洁
◇ 绿化保养和修剪
维修
◇ 楼体及房屋公共部分维修维护
◇ 房屋有偿维修
◇ 公共设备、设施维修维护
有偿服务
◇ 家庭保母
◇ 保洁钟点工
◇ 送餐服务
（2） 取费标准：市物价局定价。依据小区环境及配套设施标准等。约在0.7元／平方米
8、 规模：
（1）、项目
总占地面积：
建筑占地：
建筑面积：
建筑容积率：
建筑密度：
产品栋数/套数：
楼间距：
绿化比：
绿化总面积：
私家花园总面积：
分三期开发共 栋 户 年 月 日封园（各期开完工时间）
（2）、一期一组团
总占地面积：
总建筑占地：
建筑面积：
建筑容积率：
建筑密度：
产品栋数/套数：4栋多层；共300套
楼间距：27米；最大45米
绿化比：
绿化总面积：
屋项花园总面积：
储藏间面积：
9、 车库情况：
私家车库
（1） 数量：
（2） 租售形式：
（3） 取费标准：
地上停车位
（1） 数量：
（2） 租售形式：
（3） 取费标准：
集中地下停车位
（1） 数量：
（2） 租售形式：
（3） 取费标准：
10、 项目位置/四至
位置：沈阳市大东区东北大马路169号
四至：东：东站街道办事处；西：东辽街；南：山川喜悦全部；北：东北大马路 邮政编码：
二、 周围交通情况：
公交车辆表（见附件一）：
和大二环相近
三、 周围配套情况：
幼稚园：园区内自建幼稚园
小学：工农路第一小学；工农路第二小学；沈铁第一小学
中学：92中；28中；5中；大东职校；沈阳电力专科学校
学院类：
银行情况：工商银行；农业银行；建设银行；邮政储蓄
娱乐场所：
购物场所：吉祥街；东站超市
邮政局：
医院情况：沈阳市骨科医院；沈东医院；东城医院；监狱管理局医院
周围立即建设项目：金杯宝马汽车厂；沈海工业园区；东北大马路改造景观路
四、 内部配套情况：
1、 回路供电设施：
2、 幼稚园：
规模：
经营方法：
招收范围：
收费标准：
投入使用日期：
3、 业主会所
规模：
经营方法：
服务项目：
收费标准：
投入使用日期：
4、 中庭广场
占地面积：
景观计划：
完工日期：
5、 自行车库
位置：
容纳量：
收费标准：
6、 其它配套设施
7、 消防安全问题怎样处理：
五、 计划特点及特色：
1、 楼盘布局及朝向：
2、 设计构思：
3、 关键特点：
4、 立面风格：简捷、清新、明快含有现代设计风格。
5、 园林造景：

六、 房屋情况：
1、 一期一组团建材交屋标准介绍和说明：
（1）公共部分
◇ 外墙面：外墙瓷砖
◇ 单元门：可视对讲门
◇ 楼梯间及踏步：大理石
◇ 疏散梯：水泥沙浆压光
◇ 墙面天棚：刮大白
◇ 照明：公共走廊设置声控感应灯
◇ 外墙：夹苯板承重空心砖
◇ 楼板：整表现浇
◇ 结构：砖混
（2）室内部分
◇ 进户门：三防门
◇ 窗户：塑钢窗
◇ 地面：水泥沙浆压光(厨房、卫生间除外)
◇ 卫生间：墙面抹灰、地面作防水处理、预留排水孔
◇ 照明：室内预留灯线、电源插座及开关
（3）配套设置
◇ 小区给水设置：二十四小时微机给水
◇ 小区排水设置：园区内设雨水井、市政有组织排水
◇ 小区消防设施：设消防栓
◇ 小区采暖：沈东热源厂
◇ 小区内照明：草坪灯、景观路灯
◇ 小区环卫设置：设保洁垃圾站
◇ 保安系统：二十四小时保安
◇ 煤气：进户
◇ 空调：预留位置
◇ 宽带网接口：入户
◇ 电容量：5KW
◇ 电话线接口：入户
◇ 有线电视接口：入户
◇ 其它：园区内软硬覆盖，彩砖、黑色路面、草坪、树木、景观造型再加上近8000平方米中心广场。
2、 结构说明：
3、 举架：层高2.8米；净高2.65米
4、 供暖 、供水、供电说明：
供暖单位：沈东热源厂
供暖形式：水暖集中供热
收费标准：21元／平方米（一个采暖期：11月1日至第二年4月5日）
七、 户型说明（优劣势分析及各自特点）：（详见户型图）
八、 竞品项目优劣势对照表（见附件二）
九、
十、 其它问题：
1、 土地使用年限？
答：住宅70年；商业40年
2、 房屋使用面积及使用率？
答：
3、 相关地下室/一层/顶层统一说词？
地下室
（1） 抬高地面0.9米；
（2） 1－6层赠予地下室
（3） 能够储藏粮食、蔬菜、水果。存放旧物、杂物。省时、省力。
一层
（1）地下室抬高地面0.9米，采光很好；
（2）地下室楼板加保温层，一层无潮湿现象；
（3）主排水管道在地下室，一层不会出现因下水道堵塞而造成返水情况；
（4）楼层低，出入方便。
顶层
（1）坡屋顶，装修时会有异样风格；
（2）赠予屋顶花园；
（3）屋顶做防水、隔温层，不会受冬、夏温差影响。
4、 相关东西山墙统一说词？
◇ 东西山墙采取空心砖夾笨板；
◇ 温度和中间户型一致；
◇ 有阳台，三面采光，确保良好采光和通风效果；
5、 是否能够进行工程变更，如能够，怎样进行？
答：在变更前需向销售部提出申请，并填报工程变更单，由销售部报给工程部审批，经工程部门同意后方可变更。用户需负担变更后果及材料费用。
6、 相关换房/退房统一说词？
答：
7、 集体购置是否有优惠政策？
答：
8、 付款方法及优惠政策？
（1）一次性付款
认购期：92折
上市期：95折
（2）按揭贷款
认购期：93折
上市期：96折
（3）公积金贷款
认购期：93折
上市期：96折
9、 可否进行提前装修？
答：在主体工程验收及综合验收结束后，须向物业企业申请，如同意，须和物业企业办理相关手续并交付装修抵押金后，按要求进行装修。
10、 外地人口购房可否办理沈阳户口，如能够，怎样办理？
答：能够。但购置面积必需在100㎡以上或总房款在20万以上，无偿办理购房人、配偶及其未婚儿女户口。办理户口时，凭购房协议、产权证到购房园区所在户口管区内派出所办理。
11、 学区划片问题？
答：按园区所在小区划分。划分时间，须在入住后。依据入学人数不一样，划分学校不一样。
12、 相关小高层挡光问题？
答：园区内建筑物均按建设部门要求楼间距进行建设，国家要求楼间距为楼高1·5倍。本小区楼距均符合标准，所以不会出现挡光问题。
13、 购置一层可否看成商业网点用途？
答：不能够。
（1） 在协议中已明确要求其商品房性质为住宅；
（2） 给园区治安带来隐患;
（3） 影响小区内总体计划和立面效果；
（4） 破坏建筑主体结构。
14、 相关阳台形式及无阳台户型统一说词？
答：阳台有外置阳台和内置阳台两种。
（1） 外置阳台为半落地窗，采光好，视野好；
（2） 内置阳台以地下室功效做引导。
15、 地下室分配标准？
答：第一、总价款高者优先。
第二、总价款相同楼层高者优先。
第三、总价款相同楼层相同先购置者优先。
16、 购房后转让及更名手续怎样办理，怎样收费？