国内及深圳旅游酒店业市场研究与分析模板.doc

中国及深圳旅游酒店业市场研究和分析一、中国经济形势分析尽管全球经济普遍下滑，亚太地域受日本全方面衰退及欧美经济影响表现出不均衡发展。然而，中国大陆却表现出一枝独秀。，中国生产总值已实现116,694亿元，同比增加9.1%。自1992年至今间，每十二个月增加率全部在7%以上，1991年到1998年平均增加率更是达成了9%以上。从1986年突破1万亿元，到突破9万亿元，中国只用了时间。各年GDP见下图：中国国际竞争力总体排名居世界第31位，比上升了两位，即使仍居世界中等偏下水平，但所表现出来竞争力连续上升情况也说明了多年来中国经济连续稳步发展。二、中国旅游业形势分析旅游业受非典疫情影响较大。整年入境人数9,166万人次，比上年下降6.4%。其中，外国人1,140万人次，下降15.2%；香港、澳门和台湾同胞8,026万人次，下降5.0%。在入境旅游者中，过夜人数3,297万人次，下降10.4%。国际旅游外汇收入174亿美元，下降14.6%。整年中国出境人数达2,022万人次，增加21.8%。其中因私出境1,481万人次，增加47.2%，占出境人数73.2%。中国旅游人数达8.7亿人次，下降0.9%；旅游总收入3,442亿元，下降11.2%。 三、深圳市经济形势分析尽管受到东南亚金融危机、美国911事件和上六个月“非典”疫情等不利原因影响，深圳市国民经济仍然保持了平稳快速增加，从1996年到8年间全市经济年均增加14.88%，累计实现中国生产总值13,000多亿元，仅深圳市中国生产总值就达成2,861多亿元人民币，增加率更是达成了1996年以来最高值17%。以下图：在世界经济复苏加紧，内需扩大背景下，入世效应继续显现， 本市进出口总额大幅增加，连续居全国23个大中城市之首，外贸进出口总额首次突破1,000亿美元，达1,173.99亿美元，同比增加34.6%，其中出口629.62亿美元，增加35.2%，进口544.37亿美元，增加33.8%，实现顺差85.25亿美元，比上年多26.42亿美元，增加44.9%。外贸出口结构继续优化，机电产品和高新技术产品出口保持快速增加，整年机电产品出口461.34亿美元，占出口总值73.3%，同比增加43.1%，比重比上年提升4.1个百分点，增速提升13.0个百分点；以IT产品为主高新技术产品出口251.55亿美元，占出口总值40.0%，同比增加60.3%，比重比上年提升6.3个百分点，增速比上年提升22.3个百分点。历年来深圳市外贸进出口总额情况以下图： 历年来深圳市固定资产投资逐年稳步提升，全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增加20.1%，增速比上年提升9.1个百分点。其中基础建设和更新改造投资大幅增加，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增加25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度显著回落，累计完成投资410.06亿元，增加5.6%，增速比上年回落11.8个百分点。按注册登记类型看，国有经济投资增速较快，比重提升，完成投资增加25.9%，比非国有投资快出9.9个百分点，占全社会投资比重从41.0%提升到43.0%。利用外资继续增加，实际利用外资50.42亿美元，同比增加2.9%，其中外商直接投资36.23亿美元，增加13.6%；协议外资金额58.29亿美元，增加12.4%。四、深圳市旅游业形势分析 1、深圳市旅游业情况依据深圳市旅游局公布数据，整年深圳市共接待游客总人数为4,283.60万人次，同比下降15.38%，其中过夜游客1,448.82万人次，一日游游客2,834.78万人次；整年实现旅游业总收入294.63亿元，同比下降17.12%，其中国际旅游（外汇）收入13.01亿美元，同比下降24.49%，中国旅游收入187.04亿元，同比下降12.17%。相关数据见以下图表：2、历年及未来深圳市旅游业发展情况依据深圳市旅游发展十五计划和远景计划，其接待游客及创汇情况见下表： 接待总人数 (万人次)过夜海外游客 （万人次）过夜外国人 （万人次）旅游总收入 （亿元）旅游创汇 (亿美元)4294.06397.3461.09301.6014.115480.43507.1289.76403.6119.79年增加率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00%11393.421054.3284.74967.2754.60年增加率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00% 深圳市历年接待游客及旅游业中国、国际收入情况见下表：1998年至间，伴随旅游业不停发展，深圳市宾馆饭店客房出租率也基础保持了增加态势，因为受“非典”疫情影响，馆饭店客房出租率降到了1996年以来最低点55.20%，估计从起将逐年提升。第四部分 深圳市酒店业市场分析一、酒店物业概况酒店物业在房地产各类型物业中属特殊类物业。因为这类物业供求量在很大程度上和一个地域或城市流感人口、旅游业及经济发展水平有直接关系，而且选址关键受交通及环境限制。由此，酒店划分通常有五种类型，即商业旅游型、度假型、会议型、汽车旅馆、招待所等。商业旅游型酒店客人是商业旅游者，是来酒店所在地办事，所以入住酒店会选城市中心地段或经济商务活动发生较多地段，这类客人对酒店服务项目、质量、水准有更多要求，而且有相当一部分是回头客。这一类酒店受季节影响较小，但受经济环境影响较大。度假型酒店则受季节影响较严重，通常全部有淡旺季之分。这类酒店会选景区周围，且交通便利地方。会议型酒店最关键特点就是拥有多间规格不等会议室。汽车旅馆则会依地域间交通要道路边而建。至于招待所，因其客人只是以居住为目标，对其它服务要求较低，所以会散落在城市各个地方。因为酒店物业特殊性，所以位置、交通和酒店建筑及装饰是成立酒店硬件，而酒店软件是经营管理，这也是影响酒店能否成功关键原因。通常来说，酒店评选是经过星级来定，星级划分标准是依据建筑、装饰、设施、设备及管理服务水平等方面来确定。在中国，还分为旅游涉外饭店和对内酒店两种，其关键区分是涉外饭店能够评定星级标准，而对内酒店能够参考星级标准来管理。通常而言，判定酒店行业市场情况，关键是依据出租率这项指标，出租率越高，表示酒店市场客源稳定，盈利机会较大，但出租率高并不表示酒店净利润就高，利润率高低和酒店管理、经营水平直接相关。，中国星级酒店数量继续保持较快增加。到末，全国共有星级酒店8,880家，比上年末增加1,522家，增加20.68%；拥有客房89.72万间，比上年末增加8.10万间，增加9.92%；拥有床位172.95万张，比上年末增加19.64万张，增加12.81%。 ，全国星级酒店营业收入总额为914.43亿元，比上年增加151.11亿元；上缴营业税48.65亿元，比上年增加8.99亿元；年平均客房出租率为60.15%，比上年提升1.7个百分点。二、深圳市酒店业市场分析1、深圳市酒店业市场概况据统计到末，深圳市纳入统计宾馆酒店270家，客房28,640间，增加2.65%，床位数50,645张，增加1.74%，接待游客661.30万人次，比上年增加2.21%。从星级来看，到末，深圳市星级饭店共152家，其中，五星级饭店10家，四星级饭店14家，三星级饭店54家，二星级饭店72家，一星级饭店2家，未评星级饭店118家。即使相关深圳市酒店行业统计数据还未公布，但据估量和相比改变不大。从客房规模来看，到末，饭店客房数在500间以上有4家，300-499间有10家，200-299间有27家，100-199间有65家，1-99间有164家。，深圳市宾馆酒店营业收入总额为44.98亿元，比上年增加4.86%；实现利润7481.68万元，比上年下降0.81%；上缴营业税金及附加为2.48亿元，比上年增加6.90%；全员劳动生产率为9.83万元/人，比去年增加13.77%。2、深圳市旅游业发展情况深圳市宾馆酒店共接待游客620.13万人次，宾馆整年平均出租率为55.20%。三、深圳市高星级酒店概况现在，深圳四星级以上高星级酒店总数已达成23家，成为全国高级酒店最密集城市之一。其中五星级酒店首次达成10家，四星级酒店达13家。深圳在1986年3月建起了第一家五星级酒店南海酒店，以后，南海酒店在整个八十年代曾一枝独秀。进入90年代，五星级酒店一家接一家拔地而起，富临大酒店、阳光酒店、香格里拉大酒店、富苑酒店、骏豪酒店、景轩酒店、彭年酒店等相继建成，圣廷苑酒店、威尼斯酒店接连开业，并同时于去年评为预备五星级酒店（开业满十二个月后转正）。已评10家五星级酒店加上未参评五星级但以五星级标准建设和经营五洲宾馆、麒麟山庄等，客房总数超出4,000间，每日可接待客人8,000多人。深圳湾大酒店是深圳第一家四星级酒店，于1984年开业，1990年评定为四星级酒店，以后，到之前，深圳经评定四星级酒店只有深圳湾酒店、新全部酒店、晶全部酒店和全部之全部大酒店。进入新世纪以后，一批新四星级酒店，包含新世纪酒店、东华假日酒店、庐山国际酒店、中南海滨大酒店、格兰云天酒店、明华国际会议中心、宝民城花园酒店等快速崛起，去年东方之珠酒店仅开业四个月，即荣膺四星级酒店，至此，深圳四星级酒店上升为13家，客房总数靠近3,000间。在市各行政区域高星级酒店拥有量中，罗湖区居首位，其次是南山区。龙岗区和盐田区现在暂无四、五星级酒店。各区高星级酒店统计情况见下表。 深圳市四星级、五星级酒店客房数量、价格调查统计见下表： 四、深圳市各区高星级酒店分析深圳市各区拥有高级星级酒店在位置分布、关键客源又各有不一样特征。九十年代，罗湖是深圳发展最早、最为成熟区域，是当初市中心区。罗湖区高星级酒店关键集中分布在罗湖口岸周围，罗湖口岸是深圳市火车站出入口，毗邻香港，作为深圳对外交流关键窗口，配套设施完善，高楼林立，商业繁荣度高，多种商场、酒肆、娱乐消费场所等一应俱全，名噪一时国贸商圈吸引了中国大批旅游者，人流如鲫。罗湖区高级星级酒店早期关键客源以中国外旅游者、旅游团体、港人为主，后期因为商务活动日益频繁，商务旅游客源也占有一定比率，出租率在73%左右。罗湖高级星级酒店早期经营情况普遍良好，但多年来受市中心区西移，高级星级酒店数量增加，和行业竞争日益加剧，酒店经营利润存在普遍下滑趋势。福田区高级酒店总体数量相对较少，分布较集中，关键在华强北、上海宾馆一带。该地域地处城市中心，交通十分便利，华强北已发展成为和罗湖“东门”并驾齐驱著名商圈，形成了电子产品、服装、餐饮为特色商业街，吸引了大批客流。该片区商务活动集中，除了来深圳办事商务人员外，还有很多长久租客将其用做写字楼办公。所以，福田高星级酒店通常定位在商务型酒店，客源关键以商业旅游者、商务人士为主，酒店服务项目、服务质量、服务水准全部比较高，所以客源稳定，出租率一直较高，平均为78%左右，经营情况良好。南山区在深圳经济特区西部，依山傍海，环境优美，旅游资源十分丰富，是深圳市旅游资源最为集中地域之一。这里现有以现代专题公园为特色锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、未来时代、又有表现南山悠久历史新安故城、天后宫、赤湾左炮台等历史人文景观，还有表现生态旅游、度假休闲新时尚青青世界和野生动物园，全区专题公园有8个，旅游景点17个，历史文化景点6处。全区旅游景点每十二个月接待中外游客近千万人次，约占深圳市接待游客总数三分之二。因为区内丰富旅游资源和独特地理环境优势，南山区高级星级酒店定位在度假旅游、商务旅游为主，客源关键为中国外旅游客、商务旅游人士、商务会议。酒店分布较分散，分布在华侨城、蛇口、南山片区，另外档次、定位也各有侧重，竞争压力不大，经营情况均不错，平均出租率在77%左右。深圳市各星级酒店出租率及房价情况见以下图表： （以下空白）