市工人文化宫物业服务投标文件模板.docx

第一部分商务标
第一章法定代表人身份证实书
投标人名称：攀枝花市***物业管理
单位性质：有限责任企业
地址：攀枝花市******
成立时间：二零零五年六月九日
经营期限：二零零五年六月九日至二零五五年六月九日止

姓名：***性别：男年纪：***岁
身份证号码：*********
职务：总经理系******法定代表人。
特此证实。
附：法定代表人身份证复印件

投标人：******

二〇一三年十二月十二日

第二章授权委托书
本人曾子云系******法定代表人，现授权***为我方代理人，代理人依据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改攀枝花市工人文化宫物业服务投标文件、签署协议和处理相关事宜，其法律后果由我方负担。
委托期限： 12月4日至12月31日。
代理人无转委托权。
附：委托代理人身份证实

投标人（公章）：******
法定代表人（签字）：
身份证号码：5104034

委托代理人（签字）：
身份证号码：5104026
二〇一三年十二月十二日

第三章投标报价表
攀枝花市工人文化宫：
我企业已仔细研究了攀枝花市工人文化宫物业服务投标文件全部内容，并考察现场项目后，我企业愿意依据招标要求，负担本物业管理。
假如贵单位接收我企业物业管理方案，我企业将确保在中标以后快速投入管理，并在要求时间内达成协议要求。
如贵局接收本物业管理方案写明物业管理服务费人民币1150000.00元/年，则我企业将同意中标后使用期内严格遵守本物业管理方案，在此期限内该物业管理方案将一直对我方有约束力。在双方正式签署《物业管理服务协议》生效前，本物业管理方案对双方含有约束力。

投标单位（盖章）：******
地址：攀枝花市********
法定代表：曾子云
委托代理人：胡宗伟
办公电话：0812—3350373
传真：0812—3338479
二〇一三年十二月十二日
第四章物业管理费用测算明细
物业管理费用支出测算表以下：
一、支出费用测算明细
项目
年预算额（元）
备注
办公室费用
210062.00
见表一
保安服务费用预算表
469971.00
见表二
保洁服务费用预算表
254324.00
见表三
机电服务费用预算表
71988.00
见表四
年度房屋设备设施外委托保养费用预算表
46000.00
见表五
绿化服务费用预算表
10000.00
见表六
企业管理费及税费
30000.00
计提
税收及附加
60625.15
按国家税率5.55%计算
累计
1152970.15

表一：办公室费用
序号
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用（5人）

项目部主任（1人）
2600.00
31200.00

业务主管（1人）
.00
24000.00

设备主管（1人）
.00
24000.00

安保主管（1人）
.00
24000.00

保洁、绿化主管（1人）
1700.00
20400.00

2
服装费用
600.00
3000.00
每人每十二个月两套计
3
办公费用
500.00
6000.00
印刷、办公用具等费用
4
交通费用
200.00
2400.00

5
接待费用
500.00
6000.00

6
饮水费
100.00
1200.00

7
办公室水电费
500.00
6000.00

8
手机通讯费
500.00
6000.00
移动电话
办公室通讯费
200.00
2400.00
座机
9
培训费

10000.00

职员保险
724.37
43462.00

累计
14824.37
210062.00

表二：保安服务费用预算表
序号
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用

保安职员资（17人）
25500.00
306000.00

2
服装费用
400.00
6800.00
每人二套计
3
对讲机

1000.00

4
通讯费用
200.00
2400.00
座机
5
其它低耗品
500.00
6000.00

职员保险
724.37
147771.00

小计
27324.37
469971.00

表三：保洁服务费用预算表
序号
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用

保洁工（7人）
8400.00
100800.00

绿化工（3人）
4800.00
57600.00

2
服装费用

3000.00

3
职员保险
7243.66
86924.00

4
化粪池处理

1000.00

5
水桶、清洁剂、静电液、层推等

5000.00
工具、材料、易耗品等费用

小计
20443.66
254324.00

表四：机电服务费用预算表
序号
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用

设备工（ 2人）
4000.00
48000.00

2
服装费用
300.00
600.00

3
职员保险
1449.00
17388.00

4
零星维修耗材
500.00
6000.00

小计
6249.00
71988.00

表五：年度房屋设备设施外委托保养费用预算表
序号
项目
年预算额(元)
备注
1
防盗监控
1000.00

2
消控设备
10000.00

3
电梯维保、年检
25000.00
3台17层17站，3台6层6站电梯
4
公共责任险
10000.00
最高赔付金额为人民币200万元。　

累计
46000.00

说明：表五各项设备委托保养费按年计算。

表六：绿化服务费用预算表
序号
项目
年预算额（元）
备注
1
外绿化养护费
10000.00
消杀药品，苗圃补栽，绿化工具等
小计
10000.00

第二部分技术标
第一章企业介绍
******成立于6月，注册资本伍拾万元人民币，经攀枝花市计划和建设局核准为物业服务管理叁级资质证书，经营范围：物业管理；家政服务；房屋租赁。
我企业实施总经理负责制，设总经理一名，副总经理一名，下设综合管理部、财务部、泰隆项目部、市场项目部等部门。企业管理服务物业类型有综合商务大厦、综合贸易市场、高层商住楼。其中泰隆国际商务大厦已成为攀枝花市最大集餐饮、酒店、商城、写字楼为一体城市中心标志性建筑；恒力·西海岸生活广场已成为攀枝花市最大城市中心综合贸易市场。我企业本着“制度化、标准化、数字化、信息化”“四化”管理理念，“用户为中心，以结果为导向”价值理念，推行规范化服务，方便适应物业管理专业化、科学化发展和人性化服务需求。
我企业现有职员110人，并配置对应专业人力资源，其中管理人员占18%，国家认可物业管理经理人员占15%，专业机电维修工程师、技师30%。企业连续开展了一套切实可行职员培训管理体系，从组织上、技术上为我企业提供了坚实后盾。
我企业连续多年取得荣誉称号有：“市级优异物业管理大厦”、“消防安全诚信单位”、“省级示范市场”、“重协议、守信誉单位”、“全方面服务质量管理规范标准试点单位”、“消费和责任优异单位”、“二星级文明市场”、“诚信企业”等。

第二章管理服务理念、目标及方法
服务理念——以用户为中心，提供优质高效服务
经营理念——提升用户价值，实现本身发展
品质理念——细节决定成本
管理方针——安全、温馨
为实现管理服务目标，我们将结合本项目内现有基础条件及特点，实现最优化服务。
一、安全是开展一切服务工作根本。在安全和消防工作上，我们将切实真抓实干，果断杜绝“失火”“失盗”现象，加强应急预案完善，不让预案成“花瓶子”、“空架子”。
（1）实施日巡查制度，统计制度，让隐患消除在萌芽状态。关键设备、机房和每日巡查由机电维修实施。其它公共部位由安保、保洁、机电共同负责，让项目部每一位职员切实参与到管理中来，杜绝推诿懈怠现象。
（2）任何人任何时间在工作过程中发觉问题全部能够随时和项目部其它班组基层职员进行有效沟通（有必需时须作统计）并将跟踪问题处理结果备查。
（3）把物业服务辖内划分成多个责任区、消防关键区域（消防监控室、安保值班室、机电值班室）由项目部办公室负责。其它区域按机电、安保、保洁负责不一样区域划分到班组，再由各班组细化分配到个人，明确责任，加强管理。
二、以文明礼貌、健康向上服务营造一个舒适温馨气氛。
（1）推行问候制度，一句轻声“您好”让业主感到被尊重、被重视，营造出友好舒适气氛。
（2）保洁人员在做完清洁后要随时保洁。项目部每一职员看见公共区域内有脏、乱现象全部应该主动拾拣或联络保洁人员，给用户随时洁净、整齐环境卫生。
三、加强和业主沟通、协作
我们会很重视业主各项合理化提议，并果断给予实施。主动主动配合文化宫大型活动工作安排，确保圆满完成多种大型活动。
四、提升文化宫物业管理水平必需充足利用现代科学管理方法。我们将充足利用我企业已经建立办公系统、物业系统、巡更系统为广大业主提供便捷、公开、透明物业服务，确保文化宫物业管理服务一直保持一流水平。

第三章在攀业绩
一、我企业所负担物业项目面积达15万平方米，管理服务物业类型有综合商务大厦、高层商住楼、综合贸易市场，分别是：
1、攀枝花市最大城市中心标志性综合商务大厦——泰隆国际商务大厦是集商业、文娱、餐饮、酒店及高级办公写字楼为一体城市中心标志性综合建筑群，同时也是攀枝花市防火等级最高大厦。
该物业面积79663平方米，业主单位989户。
大厦供电系统为双回路10kv高压线接入，4台变压器，额定容量总计4850 KVA；11个高压开关柜；27个低压开关柜；60根入户电缆；9个一级分户电表；垂直载人电梯7台、货梯 1台；自感人行道 4 台（单台功率17KW）；中央空调机组一套，2个水塔。消防设施设备有消防控制主机2套；自动消防系统水泵9个。
攀枝花市冬季旅游发展大会，奥林匹克中心·花园杯CBA季前赛（攀枝花站）参会人员下榻宾馆——攀枝花市诚信达商务酒店（原泰隆商务酒店）作为我企业负担泰隆商务大厦物业管理项目标业主单位，我企业依据接待保障任务要求主动协调配合，实施应急值守，随时处理和处理突发事件，为确保活动期间参会人员安全抵、离酒店制订详实接待工作方案和步骤，成功圆满地配合酒店方完成了接待任务。
2、高层商住楼——泰隆苑，物业面积12683.4平方米，业主单位89家，拥有垂直载人电梯2台。
3、攀枝花市最大城市中心综合贸易市场——恒力·西海岸生活广场，物业面积45000平米，年交易额超5亿元，经营人数2600人，商铺、摊位1100个。
主体综合楼建筑为30812平方米，每层约6908.31平米，内设有自动扶梯1部、客货梯2部，双电源配置，中央电子监控系统，消防喷淋系统等。该物业项目数次接待西昌市、遂宁市、南充市等相关部门领导调研，在攀枝花市创建国家卫生城市期间，顺利经过创卫复审。
4、在攀枝花市城区内东风市场和倮果粮油批发市场，物业面积13000平米，经营人数550人，年交易额1.8亿元。
二、企业在发展经营同时不忘回馈社会。我企业母企业——攀枝花恒力（集团）投资，自起，连。续三年开展“恒力·西海岸启航奖学金”活动，对物业管辖区域考上大学商户和职员儿女进行启航奖学金奖励，每十二个月假期为广大在读大学学子提供假期岗位实习机会。9月，又和攀枝花市图书馆、西海岸小区在恒力·西海岸生活广场综合楼三楼联合打造“恒力·辉荣春芽书屋”，为广大商户及留守儿童无偿进行家教教导，心理咨询。
三、我企业在坚持标准化管理，推行规范化服务同时为适应物业管理专业化、科学化发展和人性化服务需求。在物业管理中广泛应用“金和OA办公系统”、推行“精诺物业软件”、“指纹巡更系统”、“停车场蓝牙道闸系统”，这些现代化物业管理软件极大降低了人为原因对工作影响，增加了管理透明度，同时经过企业网站优势开展对各级职员培训，确保了培训覆盖面及培训立即性，合理调配人员，按岗位编制分工，责任明确。

第四章管理服务质量标准
服务项目
管理服务质量标准
客服服务
1、投诉：照明、供水等非专业投诉15分钟到场，半天内处理完成。
2、每七天走（回）访1次。回访效果应努力争取做到满意率为100%，不满意率为0。
3、搜集、整理和保留物业业主资料、物业建筑、图纸、验收等资料，每个月对档案资料进行整理。
保洁服务
1、楼道、走廊：每日上班以前，应使地面洁净、光亮、无纸屑、杂物、烟头、积水、垃圾桶清洁等。
2、楼梯扶拦：表面无灰尘污垢、清洁光亮。
3、卫生间：便池天天清洗一次，表面光洁无水、无异味、内壁无污染。每星期或每半月定时消毒一次。
4、会议室：应随时保持地面洁净、光亮、无废纸、杂物、烟头等、桌椅保持整齐、整齐，表面无灰尘。每次会议前后应普洁一次。
5、门厅：保持地面洁净、光亮、无灰尘、烟头、无痰、巡视过程中发觉情况要随时清理。大门玻璃要天天抹尘一遍，确保视线范围内无污点、印迹及灰尘。
6、停车场：每日上班以前集中清理一次，应保持整齐、洁净。因为受天气影响，如风、雨、雪等天气，造成污染，立即派职员或临时人员清除洁净。
7、电梯：内部四壁及地面、顶子，保持清洁明亮、不锈钢无手印、污印，地面洁净。
8、每日对垃圾房垃圾进行清理，并清扫，确保无异味。
消防工作
1、每三个月节进行一次消防演练。
2、做好消防管理方案及事故应急预案。
3、天天进行一次消防常规检验。
4、每个月由专业人员参与消防检验并做好相关统计。
5、消防控制室值班人员执证上岗，二十四小时值班，能熟练操作电脑系统，消防系统等。
6、熟练掌握监控设备，并做好相关统计，进行日常管理及维护。
公共设施设备
1、高、低压供水房二十四小时有些人值守。
2、定时清理排水口，确保排水系统顺畅。
3、确定电梯系统维护方案及标准。
4、制订电梯故障应急和预案。
5、制订触电事故应急处理预案。
6、制订电力忽然中止应急处理预案。
7、高低压配电室二十四小时值班。
8、照明、供水等非专业维修在半天内处理完成。严重损坏且需要专业施工，要确定维修方案以书面形式报业主。
9、对房屋建筑主体做好日常巡视，发觉问题立即处理。
10、每个月对房屋建筑主体进行常规检验，每三个月组织一次专业巡查并形成纪要。
公共秩序维护
1、天天进行一次公共区域巡视，发觉问题立即处理。
2、停车场车辆停放有序，按要求收取费用。
3、对现有停车收费系统进行日常维护和管理，出现问题立即和维保单位联络处理，处理时间不超出8小时。
绿化
1、编制合理绿化养护计划，并严格实施；
2、依据植物需水量制订合理浇灌方案。浇水时间为夏季7—9点，晚18—20点，冬季时间不限。全方面浇水一次时间不超出48小时；
3、依据植物品种，生长情况，季节等分别施肥。标准上十二个月最少应普片施追肥两次（春、秋各一次），土壤改良一次，而且每三个月进行一次松土；
4、每个月最少打药两次（防病、防虫各一次），以确保整年无大面积病虫害；
5、全部绿地不出现显著杂草，常规乔、灌木每三个月进行一次修剪，地被及绿篱植物依据生长特征，每七天进行一次修剪；
6、定时开展环境保护宣传，绿化地设有宣传牌，增强业主珍惜绿化自觉性。

第五章实现管理服务目标保障方法及各项指标承诺
本项目物业服务指标以下：
序号
项目
国家指标
承诺指标
内容及方法
1
房屋完好率
98%
≥98%
制订专业维修技术员负责责任区域内房屋巡查，建档统计，确保房屋外观无破坏立面、整齐、无改变使用功效、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用等现象。
2
房屋零修、急修立即率

100%
100%
接到维修派遣单在3分钟内抵达现场，零修立即完成，急修不过夜，建立回访制度和回访统计，实施二十四小时值班制度。
返修率
不高于2%
不高于2%

3
维修公共设备、设施维护质量合格率、回访率
100%
100%
建立并落实便民维修服务承诺制，并有回访统计，根据工序一步到位，杜绝返工。
4
绿化完好率
95%
≥98%
绿化地布局合理优美，花草树木和建筑小品配置适当，由专业人员服务、养护，成片绿地实施自动喷灌。
5
清洁、环境、绿化维护率
99%
≥99%
实施卫生责任区包干，有专职清洁人员和明确责任范围，实施标准化环境、绿化维护，房屋公共部位共用设施设备无蚁害，项目内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物，全天12小时环境、绿化维护制，楼梯周清扫擦拭二次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。
6
道路完好率
及使用率
90%
90%
道路通畅无损坏，路面平坦整齐，排水通畅，无随意占道，无改变使用功效。
7
化粪池、雨水井、污水井完好率

100%
定时疏通、清理，井盖齐全完好，确保排放通畅、无堵。
8
排水管、明暗沟完好率

100%
排水通畅无阻，无积水、无塌陷、无残缺
序号
项目
国家指标
承诺指标
内容及方法
9
路灯完好率
80%
85%
路灯完好无损，夜间正常使用，定时检验、维护、保养，保持洁净。
10
停车场、地下车库、单车棚完好率
90%
≥95%
车场无损坏，路面平坦整齐，无随意占道，无改变使用功效。
11
公共文体设施、娱乐场所完好率
95%
≥95%
确保娱乐设施使用功效，定时维修、养护，完好无损
12
治安案件发生率
1‰
≤1‰
二十四小时巡查，在正常秩序维护管理下力保居民无被盗、被抢事件，年度无重大刑事案件发生。
13
消防设施设备完好率
100%
100%
指定专员维护，实施巡查制度，建文件统计，并由维修主管监督实施，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。
14
火灾发生率
1‰
≤1‰
加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防组织，定时进行消防演练，勤检验，立即消除火灾隐患。
15
违章发生率
1‰
0．5‰
1、建立巡视制度，跟踪服务，立即发觉立即处理，立即回访统计。
2、加强宣传教育意识，把相关服务制度落实到每一个人行动中，依法服务。
违章处理率
95%
100%
16
住户有效投诉率和处理率
1%/月
95%
≤2‰/年
100%
按政策要求做好做细各项工作,提升服务人员素质，定时征求居民意见，主动改善工作，建立回访制度，作好相关统计。
17
服务人员专业培训合格率
80%
100%
立即组织无证人员参与取证培训
18
维修服务回访率
95%
98%
1、建立健全回访制度；
2、做好维修、回访统计；
3、加强维修队伍服务意识。
19
业主对物业服务满意率
70%
75%
1、科技和人性化服务相结合，编制无漏洞服务网络；
2、加强业主走访，关键处理问题；
3、不停改善工作，赢得业支持。

第六章相关应急预案
一、突发事件应急处理预案
为加强对本物业项目生产安全事故防范，立即做好自然灾难、安全事故后救援处理工作，最大程度地降低事故损失，完提升应对突发事件能力，保障人民群众生命和财产安全，维护社会稳定，确保物业区域正常经营秩序，依据国家《安全生产法》、《突发事件应对法》、《国家突发公共事件总体应急预案》相关要求，特制订本项目突发事件应急预案。
（一）适用范围：
1、本物业管辖区域火灾等多种自然灾难。
2、物业管辖区域因某种矛盾纠纷引发集体，等群体性公共安全事件。
3、突发设备设施引发安全突发事件。
4、各类治安刑事案件及其它严重危害及物业区域公共秩序事件。
（二）应急处理组织机构及职责
1、应急工作小组机构：
应急组长：项目部主任
应急副组长：项目部领班人
组员：项目部其它工作人员
工作职责：突发事件发生后立即赶赴现场进行指挥及处理，开启应急预案。组织现场人员进行灭火、劝导、疏散、救护、协调等工作。
2、应急工作领导小组下设3个应急处理专业组
（1）消防灭火组：全体保安员
负责整个物业区域消防、用电安全，发觉火情立即组织相关组员进行扑救，火情重大时组织人员疏散并向消防部门报警。
（2）治安救护组：机电维修员
负责整个物业区域经营秩序，如遇冲突事件应立即劝导、控制事态，发生重大刑事及治安事件时立即疏散人群至安全区域并立即报警，有些人员受伤给予救护。
（3）协调处理组：业务主管及保洁员
负责整个物业区域突发性公共卫生事件善后工作、经营户集体上访、罢市事件解释宣传及劝导工作、遇重大灾难性天气，做好物业区域防护、抢险抢修等工作。
（三）突发事件应急处理
1、偷窃应急处理
（1）保安员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏物业区域和业主财物或威胁业主人身安全犯罪行为时，要切实推行保安员职责，快速阻止犯罪。
（2）当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即经过通信设备呼叫救援。
（3）受调遣保安员在听到求救信号后，要立即赶到现场，然后视情况向相关领导汇报。
（4）若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等，并立即汇报管理处，重大案件要立即拨“110”电话报警。
（5）有案发觉场（包含偷窃、抢劫现场）要保护现场，任何人不得私自移动任何东西，包含罪犯留下一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘察现场或现场勘察完成之前，保安员不得离开。
（6）统计用户提供全部情况，统计被抢（盗）物品及其价值，问询住户是否有任何线索、怀疑对象等情况。
（7）若是运行过程作案，没固定场地，对犯罪分子遗留下多种物品、作案工具等，应用钳子或其它工具提取，然后放进塑料袋内妥善保留交公安机关处理，切不可将保安人员或其它人员指纹等不良痕迹留在物品上。
（8）如有些人员受伤，要立即设法送医院抢救并汇报公安机关。
（9）保安员做好现场统计，并写出书面汇报报项目部。
2、斗殴事件应急处理
（1）项目部办公室（或业主投诉）或监控中心通知，发觉有些人争吵、斗殴现象时，要立即阻止。
注意：阻止争吵、斗殴标准为：
A、劝阻双方住手、住口；
B、对争吵或斗殴双方或一方业户劝其离开现场；
C、持有器械斗殴，应先阻止持械一方；
D、有伤员先送伤员去医院医治。
（2）快速汇报项目部主任，由办公室出面调解，如个人力量单薄，应请求支援。
（3）在阻止争吵、斗殴双方时，切忌不能动粗，不许可恶言相向。
3、发觉醉酒闹事或精神病人处理
（1）醉酒者或精神病人失去正常理智，处于不能自控状态下，易对本身或其它人员造成伤害，保安员应立即对其采取控制和监督方法。
（2）立即通知醉酒者或精神病人家眷，让她们派人领回。
（3）醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序行为，可上报当班领班将其强制送到派出所处理，同时向上级领导汇报。

4、对爆炸物或能够爆炸物等危险物品处理
（1）保安人员发觉或接到多种可疑物品时，要立即向当值主管及其上级领导汇报，并留守现场，阻止任何人再接触可疑物。
（2）当值主管立即组织人员赶到现场，向相关人员了解情况，如初步确定可疑物品为危险物品时，立即对周围区域人员进行疏散，并设置临时警戒线，任何人不得私自入内。
（3）立即向公安机关报案，并向集团企业领导通报。
（4）对周围区域进行全方面搜寻，以消除隐患。
（5）待公安人员抵达现场后，帮助公安人员消除爆炸物危险隐患，并进行调查。
（6）假如危险已经发生，保安人员要立即赶到现场帮助抢救、运转伤员，稳定人员情绪，保护好现场，安置疏散人员。
5、接报刑事案件
（1）接报人员首先要问清楚报案单位、报案人姓名，并要求在场人员不得动用现场任何物品，做好现场保护。
（2）将报案情况向当值主管及向上级领导通报。
（3）保安人员到现场后对现场进行保护，劝阻、疏散围观人员，对现场及外围人员进行观察，并统计在心。
（4）对焚尸、焚物现场要快速组织人员扑救，并最大程度地将现场保护完好。
（5）向当事人员及现场相关人员了解案情。
（6）向公安机关报案，等候警车抵达现场。
（7）在向公安机关报案时将受伤人员伤势一并进行通报，必需时送往医院救治。
（8）向警方介绍情况，并帮助破案。
6、接报治安案件
（1）接到斗殴、流氓、暴力事件报案时，要问清发案地点、人数、闹事人是否带有凶器。
（2）通报当值领班及向上级领导，并立即赶赴现场，控制事态，劝阻疏散围观人群。
（3）阻止双方过激行为，分别将各方带到项目部办公室，深入了解情况，做好笔录，并提出对事件处理意见。
（4）派人清查毁坏物品数量。
（5）向公安机关报案，同时对打、砸、抢及蓄意破坏肇事者，进行控制并送公安机关。
7、对水浸（跑、冒、漏）紧急处理
（1）保安员发觉和接报跑、冒、漏水时，立即通知项目部办公室，并采取对应方法。
（2）项目部办公室接报后，通知机电维修班组及相关人员立即赶到现场。
（3）抵达现场后立即阻止范围再扩大，进行设备维修。
（4）清洁水灾影响区域。
（5）汇报项目部处理情况。
（6）机电维修相关人员调试系统，恢复正常位置。
8、对偷窃事件处理
（1）当值主管接到通知后，应立即派相关人员到现场。
（2）如证实发生罪案，要立即拨打“110”报警，并留守现场，直到警务人员抵达。
（3）严禁任何人员在警务人员抵达现场前触动任何物品。
（4）若有需要，指令关闭入口大门，劝阻业主及访客暂停出入，预防盗贼乘机逃跑。
（5）当警务人员抵达后，应清楚记下办案警官等级、编号及报案编号，以做以后查阅、参考之用。
（6）认真对待传媒人员入内采访。
（7）尽速向上级领导呈交案情汇报。
9、爆喉及水箱过满应急处理
（1）检验漏水正确位置及所属水质，比如冲厕水，工业用水或排污水等，并在许可能力下，立即设法阻止漏水，如关上水掣。若不能阻止时应立即通知机电维修人员、当值领班，寻求支援，在支援人员抵达前须尽可能控制现场，预防范围扩大。并向上级领导汇报。
（2）观察四面环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压房、升降机、电线槽等。
（3）利用沙包及可用物件堆箱，预防漏水渗透升降机等设备，并须将升降机立即升上最高楼层，以免被水浸湿而使机件受损。
（4）利用现有设备工具，设法清理现场。
（5）如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金等问题时，须拍照片以作为以后存档及证实。
（6）通知保洁组清理现场积水，检验受影响范围，通知受影响业户。
（7）日常巡查时，应注意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理洁净，以免堵塞。
（8）如该地域及建筑物曾经有水浸统计，平日必需准备足够沙包，作为爆喉时及雨季使用。

10、水景观发觉受伤或安全事故处理
（1）当发觉有业主或其它任何人在水景观忽然意外受损伤时或安全事故时，必需通知项目部责任人及打抢救电话求援。
（2）将病者或伤者安置在合适地方休息，并设法通知其家人或派出所。
（3）妥善保管好伤者或病者财物，当派出所人员抵达时，交派出所人员处理。
（4）尽可能将伤者或病者和围观者隔离。
（5）将具体情况统计后，立即呈交当值领班
11、电梯困人处理
（1）若有乘客被困在电梯内，如有闭路电视及对讲机，则须把电视机镜头移至困人电梯，观察电梯内活动情况，具体问询被困者相关情况，通知维修人员到电梯门外，并和被困人员保持联络。
（2）立即通知电梯保养企业紧急维修站派人释放被困者及修理该电梯，在打电话时必需问询对方姓名及通知有些人被困。
（3）被困者内如有老人、小孩、孕妇或人多供氧不足须尤其留心，必需时请求消防人员帮助。
（4）被困者被救出后。须问询是否有不适、是否需要帮助等，提供姓名、地址、联络电话及到本物业区域原因，如被困者不合作及自行离去，则统计在案。
（5）必需统计时间（从开始到结束时间）、具体情形及维修人员、消防员、警员、救护人员抵达和离去时间，消防车、警车及救护车号码等。
12、电梯突发事故应急处理
（1）当电梯突发停电或故障时，轿箱内乘客不要惊慌，保持镇静，立即拨打轿箱内紧抢救援电话，请求支援。
（2）切不可用手扳门，以免发生危险，配合救援人员。
（3）救援时，要两人协作进行，一人用抱闸扳手打开制动器，另一人用手握住盘车轮，依据平层标识使轿箱降到最近平层位置，松开抱闸扳手。
（4）确定电梯停在该层，用厅门钥匙打开轿箱，救出被困乘客。
（5）查明事故原因，恢复电梯正常运行。
13、停电和电力忽然中止处理
（1）若电力企业预先通知物业所在区域临时停电，应立即将详情和相关文件呈交项目部主任。
（2）项目部主任应安排机电维修人员值班。
（3）相关停电通知预先张贴在公告栏。对特殊商家(如餐饮、酒店、学校等)要立即电话联络。
（4）当供电恢复时，机电维修人员检验辖区内全部电掣正常运作情况，如有损坏，须立即汇报当值领班，安排修理。
（5）当辖区晚间发生忽然停电事故时，保安人员应立即通知当值领班及消防控制中心，安排机电维修员维修，并通知商家相关停电情况，预防偷窃和抢掠。
14、防盗报警系统误报、误操作处理
（1）监控中心接到报警信号要快速通知离报警点最近巡查保安前往确定。
（2）受调遣保安首先速往报警业户家查询情况，首先用对讲机和管理处责任人联络。
（3）经查实为误报、误操作造成报警，由项目部责任人向业户讲解相关智能设施正确使用方法，以防以后再发生类似事件。
15、高空坠物应急处理
高空坠物是一件严重非法行为，当项目部办公室接获该类投诉时，采取以下行动。
(1)立即派人进行调查，设法寻求违例者。
(2)如有需要可向违例者发出警告，并汇报公安机关。
(3)假如未能找出违例者，在有需要时通知全部业户，并指出该行为严重性。
(4)拍照存档。
(5)统计一切详情在“物业日常管理统计薄”内。
(6)如高空坠物引发有些人受伤，管理人员应：
A、通知救护车及公安机关；
B、帮助照料伤者；
C、设法寻求违例者或证人；
D、封锁现场，等候公安人员到场；
E、统计一切资料在“物业日常管理统计薄”；
F、汇报项目部责任人并呈交书面汇报。
16、火灾应急处理
（1）接到或发觉火警时，立即向上级及应急组长汇报。
（2）应急组长接到火警通知后，立即到现场指挥灭火救灾工作。
（3）指派一名当值领班协同管理人员负责火灾区域安全疏散工作。
（4）消防、监控中心立即通知相关人员到指挥部集结待命。
（5）门岗报案立即控制项目区域内出入口，对全部人员，只许出，不许进。
（6）开启应急广播，向业户讲明某位置发生火情，不要惊慌，带好房间钥匙，锁门后有秩序地进行安全撤离。
（7）通知维修人员变电室断电，开启备用消防电源。
（8）通知空调机房，关闭空调系统，开启防、排烟系统及加压风机。
（9）通知水泵房，随时准备开启加压水泵。
（10）依据火势大小，向消防队报警。
（11）消防队抵达后配合其工作。
（12）通知相关人员将消防系统恢复正常。

二、消防应急预案
为了保障业主人生财产安全,确保在发生火灾时各部门能各司其职,采取有效方法,预防事态扩大,降低损失，特制订本预案。
（一）组织领导机构
总责任人：项目部主任
责任人：项目部领班
组员：项目部其它组员
（二）分支机构
1、灭火搜救组
2、安全组
3、警戒组
4、车辆引导组
5、疏散组
6、技术保障组
（三）职责
1、总责任人
（1）负责本方案实施动员。
（2）当发生火灾时，负责公布实施本方案指令或采取预防方法指令。
（3）负责对各工作组实施情况进行监督和指挥。

2、责任人
（1）当总责任人不在场时，代行总责任人职责。
（2）负责各组及包含单位协调工作。
（3）负责和总责任人及各组长保持亲密联络。
3、灭火组
（1）负责灭火器材运输。
（2）负责对火灾扑灭。
（3）负责火灾现场人员救援。
4、安全组
（1）负责现金和票据保留和转移。
（2）负责对关键资料转移。
（3）负责对电脑等珍贵办公物品保留转移。
5、警戒组
（1）负责对外围警戒，预防无关人员进入现场。
（2）负责对抢救出物资警戒，预防趁火打劫。
6、车辆引导组
（1）负责对消防车辆引导。
（2）负责对外围路段封闭。
（3）负责对停车场车辆进行疏导。
7、技术保障组：负责对火场用水用电提供技术保障。
8、疏散组
（1）负责消防通道通畅。
（2）负责对人员疏散。
（3）负责对受伤人员简易救护。
（四）程序
1、消防值班人员接到报警：
（1）统计好地点、时间、报警电话（人员报警）。
（2）通知值班保安人员立即赶到火灾现场。
（3）通知消防主管、责任人、总责任人。
（4）通知机电维修组。
（5）机电维修组接到报警：
（6）做好停电、停水准备。
（7）做好电梯应急准备。
（8）1.8、做好电气应急准备。
2、值班保安抵达现场：
（1）将现场情况反馈到消防监控中心。
（2）就近使用灭火器材实施灭火。
3、总责任人成立现场指挥部。
（1）依据实情下达拨打119报警电话指令。
（2）下达使用广播疏散人员指令。
（3）下达开启应急预案，指挥各组开展工作。
（4）指定专员会同相关部门，开展调查，追究相关责任人。
（五）应抢救援培训及演练
1、培训
应急预案和应急程序确定后，按计划组织项目部全体人员进行有效培训，从而含有完成其应急任务所需知识和技能。
（1）最少每十二个月进行一次培训；
（2）新加入人员立即培训。
关键培训以下内容：
（1）灭火器使用和灭火步骤训练；
（2）工作安全防护、安全警示设置、个人防护方法；
（3）对危险源突显特征辩识；
（4）事故报警；
（5）紧急情况下人员安全疏散；
（6）现场抢救基础知识。
2、演练
应急预案和应急程序确立后，经过有效培训，项目部要演练一次，并依据工作情况不定时举行演练，人员变动较大时增加演练次数。每次演练结束后立即作出总结，对存有一定差距在以后工作中加以提升。

三、防汛、水浸事件应急预案
为了立即有效处理多种防汛、水浸事件，确保工人文化宫各项设备设施、公私财产安全及提升安全系数。依据相关法律法规和本企业实际情况，制订本预案。
（一）成立领导小组
组长：项目部主任
组员：项目部全体组员
安全组织机构框架
应急总指挥：项目部主任
应抢救援副指挥：项目部领班
1、保障组：现场组织、指挥应急求援工作，为救援现场人力、物力、财力资源总调度。做好内、外联络和沟通。负责在事故发生后保护现场，做好现场统计（照片、录像或绘制草图等）。在事故应急过程中组织对受伤人员疏散。
2、技术保障组：组织本部门人员制订应抢救援技术方案和负责现场指导、监督抢险人员安全并提