合肥车位专项市场专项研究报告综述.docx

合肥车位专题市场研究汇报综述一、研究背景和概括经过此次调研及分析，意在对合肥小区业主对车位产品市场需求情况及车位产品附加值提升能力基础情况进行了解，同时为支持企业自有项目车位销售提供方法和思绪。依据研究分析，现在合肥市场中接收较高车位销售价格多为购置高级项目标用户，住宅产品价格和车位产品价格形成了一定量化对应关系。通常在购置120万元左右住宅产品家庭通常能够承受1012万元以上车位售价，购置80万元左右住宅产品家庭通常能够承受8-10万元车位售价；购置60万元左右住宅产品家庭通常能够承受6-8万元车位售价；购置60万元以下住宅产品家庭，因为车辆保有率较低，对车位需求极小。住宅销售均价和小区车位产品销售价格展现一定正比对应关系，销售现均价在8000元/平米以上高级小区，车位平均销售情况通常均很好，平均销售率能够达成60%以上；车位销售现均价在6000元/平米以下小区，车位销售情况均较差。 现在市场出现车位产品为地上停车库、地下停车位、地下人防车位三类，其中有产权可售车位为地上停车库、地下停车位，地下人防车位因为不含有产权，不可销售，只能够租赁。从发展趋势上来看，合肥住宅项目现在正处于品质升级时期，所以，地面停车位数量百分比呈下降趋势，多数转向地下车位。在这个转型期，用户需求由地上停车被迫开始转为地下停车，由此所带来用户纠纷增多。车位作为商品一个，在目前市场情况下，城市家庭车辆保有率现在还未进入到供不应求状态，区域价格差异化关键是受到用户消费观念和消费能力差异影响，这种差异化在未来较长时间内将连续保持。以后车位需求走势将经历一个先平后扬趋势，价格增幅较缓。二、调研结果及结论精要1、车位形式现在合肥小区车位产品关键形式有：地面停车、地下人防及非人防车库、地上架空层等形式。现有项目所采取车位形式关键为地上路边车位结合地下停车库形式，地上架空层车库极少。机械停车位、停车楼等形式现在还未在小区出现，机械停车位形式有部分小区拟在建设中，但实际应用较少，分析其关键问题这类产品不含有产权，只能租不能售，资金回收方法和速度不理想，且用户接收度差，管理难度高。2、车位设计现在多数小区车位计划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高级小区采取增大车位计划数量方法表现项目配套高级次。调研发觉，车位数量增加在一定程度上能够提升项目标整体价值，但对于车位售价和项目售价提升所起到作用较小。3、设备设施现在多数小区地下车库设备设施只包含基础：门禁系统、电子监控设备等较为低级水平配套，少数小区配置有电子车位锁。对于地下新风系统、采暖系统、手机信号增强设备等较为优异手段几乎没有发觉应用。4、车位产权调研项目标车位通常采取租售结合形式，租售百分比不确定。在产权方面，地下可售车位均含有产权，少数小区地下带人防车位采取租赁方法提供给业主，地上路边停车位无偿提供给业主使用。产权使用时间通常跟住宅统一为70年产权，可单独办理产权证，不过不能够单独出售给小区以外业主。5、销售策略多数销售很好高级楼盘均采取抵价券、免管理费、购房赠车位等直接或变相打折方法吸引业主成交，比如万科采取开盘8.8折+免车位管理费+赠予洗车大礼包5000元，印象西湖采取抵价券26万元，巴黎春天采取买房赠车位等发明了良好销售成绩；6、车位管理现有项目标车位管理水平通常，物业企业关键负责车库车位系统清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等赔偿要视业主是否合理停车及物业签署协议而定，所以在车位管理方面，由物业引发纠纷较多；7、租售价格从市场情况看，车位产品价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。车位产品租售价格和车位产品品质量化对应关系不显著，现在车位市场关键表现为市场需求导向而非产品差异化导向。地上车位小区通常采取无偿提供给业主使用，但配置数量较少；地下人防车位通常采取租赁方法提供给业主使用，租金水平在100240元/月不等。地下有产权车位通常销售价格在510万元/个（70年产权），销售价格制订并没有固定标准，中低级小区车位售价范围在5-7元左右，中高级小区及高级小区通常售价范围在7-10万元。8、车位政策关注n 计划设计方面：3月合肥市建委、国土局、计划局、房产局联合签发相关促进房地产市场平稳健康发展若干意见十二条中相关内容“根据新要求，合肥市以后将合适降低居住小区停车位配建标准。90平米以下套型住宅停车指标调整为0.5车位/户；轨道交通站点及沿线500米范围内小区90平方米以上套型住宅及其它停车位配建指标根据合肥市城市计划管理技术要求标准进行折减，折减系数为0.85。居住小区已经预留地下机械停车设备安装空间，经房地产开发企业书面承诺后，能够许可其分期建设”。n 产权方面：物权法第七十四条相关内容“计划用于停放汽车车位、车库应该首先满足业主需要。建筑区划内，计划用于停放汽车车位、车库归属，由当事人经过出售、附赠或出租等方法约定。 占用业主共有道路或其它场地用于停放汽车车位，属于业主共有。”安徽省物业管理条例“建筑区划内，计划用于停放汽车车位、车库应该首先满足业主需要。”“建筑区划内，计划用于停放汽车车位、车库归属，由当事人经过出售、附赠或出租等方法约定。”“占用业主共有道路或其它场地用于停放汽车车位，属于业主共有。”n 价格方面合肥市住宅小区物业服务收费管理实施措施中相关内容“地面车位小型车为60元/辆/月、中型车为80元/辆/月；地下车库（位）小型车收费标准为200元/辆/月（业主共用。其中含物业管理服务费4050元）或50元（已售产权或使用权）。”备注：调研案例详见附件：可售产权（地下）车位调研概况表 营销策划部 /01/10附件：可售产权（地下）车位调研概况项目名称车位售价车位配比销售情况印象西湖85万元/个1:1一期推出车位已售50%；国建香榭水全部910万元/个1:0.8一、二期推出车位已售约60%；宋全部西湖花苑78万元/个1:0.7一期推出车位已售完；绿地国际花全部玫瑰苑7.4万元/个1:1当期车位已销售约60%；绿城玉兰公寓9万元/个1:0.8当期车位销售约43%；绿城百合公寓67.5万元/个1:1销售已近60%；安高城市天地7.58万元/个1:1销售已近60%；万科金色名郡7.811.8万元/个1:0.65一期推出车位销售完成；华润幸福里10万元/个1:0.8一期推出车位已售60%；巴黎春天5.26万元/个1:0.8已基础销售完成；家天下88.5万元/个1:1已售近20个；香江生态丽景66.5万元/个（地下车位）1:0.7车位销售情况较差；