房地产物业费ABS综合项目操作基础手册.doc

房地产物业费ABS项目操作手册目录一、物业费ABS概述二、物业ABS底层资产三、物业费ABS基本资产入池原则四、物业费ABS交易构造设计五、物业费ABS四个核心实操问题一、物业费ABS概述物业服务收费，是指物业管理公司按照物业服务合同商定，对房屋及配套设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。物业费收取基本是物业公司与业主订立物业合同，普通而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。二、物业费ABS底层资产物业费收取基本是物业公司与业主订立物业合同。1、物业服务合同法律特性物业服务合同是一种特殊委托合同。由于物业管理行业特殊性，在物业服务合同履行过程中，参加各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同商定解除条件时，才可依法解除物业服务合同。物业服务合同是以劳务为标合同。物业服务公司义务是提供合同商定劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务公司在完毕了商定义务后来，有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务公司完毕了商定服务行为，别的风险由业主承担。2、备案及双备案物业服务合同是要式合同，物业管理条例明确规定物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中普通规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案。但物业合同生效不以备案为前提，亦不因未办理备案而无效。例如，深圳经济特区物业管理条例（）“第七十五条 物业服务公司应当在订立物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。” 未及时办理物业合同备案也许会使物业服务公司面临行政惩罚。3、收费政府指引价普通，普通住宅物业服务收费需要执行政府指引价，并需要报本地价格主管部门备案；非普通住宅物业费收费原则依照市场调节，由物业合同委托人与物业服务公司在物业合同中进行商定。如住宅项目收取物业服务费高于本地政府指引价，物业公司面临行政惩罚风险，收费合规性对基本资产钞票流稳定性构成影响。住宅项目收取物业服务费高于本地政府指引价，存在物业公司被行政惩罚、影响钞票流稳定性风险。4、前期物业合同项目尽调中，需审视前期物业合同，就前期物业服务公司拟定方式有关材料进行审视，如招投标备案材料、主管部门批准采用合同方式选聘有关证明材料。前期物业合同收费有关注意事项。关注并披露如未交付社区物业未能及时向业主实际交付而导致物业费无法准时足额归集对专项筹划钞票流影响，充分揭示风险并提供缓释办法。此外，鉴于开发商与物业管理公司普通为关联公司，开发商作为该期间付款人将导致债务人集中问题，对专项筹划关联信息披露产生影响，需对该某些物业费用入池比例、历史支付状况和延迟支付风险进行详细披露，关注其作为重要债务人经营及资信状况。5、合同有效期及续期在合同期限上，业主委员会与物业公司订立物业服务合同普通期限固定，1-5年不等。同步合同也许存在自动续期条款，商定如到期未选聘新物业公司/未续签合同，则合同持续有效。基本资产直接为物业服务合同债权，物业合同期限应与专项筹划期限相匹配。对于不以物业服务合同债权为基本资产，物业合同期限如果不能覆盖专项筹划期限，管理人和律师应在专项筹划文献中就合同续签事项刊登明确意见，同步对投资者充分揭示风险并提供合理缓释办法。6、停车管理费与案场合同区别与停车费等租金形式收费，由于物业公司并不拥有车位产权，物业公司只有基于物业管理服务而收取停车管理服务费可以入池。停车位服务费是基于原始权益人向停车位使用人提供车位、车库公共设施设备运营及维护保养、清洁卫生、秩序维护等服务，并不涉及车位使用费用，因而停车位权属并不影响原始权益人收取停车位服务费权利。案场合同普通为开发商与物业公司就营销中心、展示中心、售楼处或样板房而订立物业服务合同。可以作为入池资产，参照前期物业合同执行。7、包干制与酬金制依照物业服务收费管理办法，业主与物业管理公司可以采用包干制或者酬金制等形式商定物业服务费用。在包干制下，物业合同标额可全额入池；酬金制下，仅合同中仅物业公司计提物业酬金可入池。8、持续经营对物业服务公司历史经营状况进行核查，收入与否覆盖经营成本，并对将来收入成本状况进行测算，关注其持续经营能力。对于成本无法覆盖物业服务公司，建议设立股东支持、资金留存等缓释办法。9、各种物业公司主体依照资产证券化业务问答，专项筹划可将原始权益人从第三方受让资产作为基本资产。因而，可将各物业子公司物业费转让至某一适格主体中，以此作为底层资产持有方，这种解决方式在既有案例中被广泛采用。此外，专项筹划也可以直接设立各种原始权益人，但须依照实际状况设立各种资产服务机构，在资产服务合同中明确商定各资产服务机构之间关系以及相应权责分工。三、物业费ABS基本资产入池原则物业费ABS普通为静态资产池。底层资产入池原则如下：1、合法有效物业服务合同依法成立且有效存续，合同内容未损害任何第三方权益，也不存在其她无效或可撤销或提前终结情形；合同项下应收账款有关文献及权利凭证均合法、完整、真实、有效。2、无权利瑕疵物业服务合同任何一某些或所有均不存在任何债务承担、质权、抵押权、留置权、抵销权或者第三方其她有效权利主张，不存在针对原始权益人或物业服务合同、正在进行、未决或也许发生民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其他法律程序，也不存在潜在针对物业公司或物业合同、正在进行、未决或也许发生民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其他法律程序。3、转让具备合法性原始权益人（这里不一定是提供服务物业公司）合法拥有基本资产，且基本资产上未设定抵押权、质权或其她担保物权；基本资产可以进行合法有效转让，且无需获得委托人或其她第三方批准。4、前置条件物业公司已经履行并遵守了基本资产所相应任一份物业合同项下应尽义务；物业合同规定了双方权利义务，物业费收取前提是物业公司已经提供了相应服务。5、持续性稳定性物业费钞票流持续性、稳定性。任一份物业合同项下到期物业费历史缴费率不低于80%；业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项权利；入池物业项目数量多、分布广，使得基本资产具备足够分散性，基本资产钞票流越稳定；关注物业合同与否存在自动续期条款。6、物业类型范畴特定物业合同相应物业住宅、商业、商住物业项目，不涉及短期物业管理项目。四、物业费ABS交易机构设计物业费ABS采用何种交易构造，当前并无统一原则或明确规定，建议综合分析项目综合状况后灵活运用。当前市场物业费ABS重要有如下三种交易构造：1、单SPV交易构造以华鑫-中南建设物业资产支持专项筹划为例：（1）底层资产集中中南物业在各地项目由各种物业管理子公司进行物业管理情形。各物业管理子公司原始权益人与中南建设物业服务公司分别订立物业服务费债权转让合同（受让各子公司基本资产）。最大限度提供高了原始权益人主体信用状况，同步简化了特定原始权益人信息披露内容。深圳证券交易所资产证券化业务问答（3月修订），对于交易构造中涉及母公司从子公司受让物业合同债权情形，项目文献中应明确商定在基本资产购买前已支付债权转让对价。（2）设立发行筹划管理人设立资产支持专项筹划，投资者认购支持支持证券并缴付认购资金。（3）认购基本资产筹划管理人与原始权益人订立资产买卖合同，将专项筹划资金用于向特定原始权益人购买其持有物业收费债权。筹划管理人与原始权益人订立资产服务合同，委托原始权益人作为资产服务机构对基本资产进行管理，资产服务机构依照服务合同商定在每个物业费归集日将基本资产产生钞票划入资金归集账户，并将该钞票流回款与中南建设自有财产、中南建设持有或管理其她财产严格区别并分别记账。（4）资金监管与专项筹划资产托管监管银行按监管合同商定，在专项筹划收款日将监管账户内所有余额划入专项筹划账户，由托管人依照托管合同托管专项筹划资产。（5）增信办法发生差额补足启动事件时，差额补足人依照差额支付承诺函履行差额补偿义务。在长城证券-康景物业资产支持专项筹划项目中，除原始权益人提供差额支付承诺外，担保人（合生创展）承诺对原始权益人在差额支付承诺函项下差额补足义务提供不可撤销连带责任保证担保。依照深圳证券交易所资产证券化业务问答（3月修订），差额支付承诺人、担保人等专项筹划有关参加方涉及房地产公司，筹划管理人和律师应对前述主体与否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，与否存在被行政惩罚或调查状况及相应整治办法和整治成果以及与否影响其履行差额支付和担保义务等出具明确意见。（6）分派与兑付筹划管理人依照筹划阐明书及有关文献商定，向托管人发出分派指令，托管人依照分派指令，将相应资金划拨至登记托管机构指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。2、双SPV构造优劣势优势：（1）双SPV构造通过基本资产“真实销售”可实现风险隔离，有效解决了单个专项筹划SPV风险隔离不彻底问题。（2）双SPV构造可形成持续、稳定、规律钞票流。如底层钞票流来源较为分散，支付周期（频率）不规律，通过嵌套一层SPV（信托或委托贷款，私募基金常用于REITS项目）有助于形成持续、稳定、规律钞票流（贷款本息钞票流更为稳定，可持续）。由于行业特性，因物业合同到期不再续签、业主在后来年度延迟缴费或不缴费等因素，影响钞票流稳定性。资产池中，若前期物业管理合同占入池基本资产比重较大，由于其合同存续期限存在不拟定性，一定限度上影响了基本资产钞票流稳定性。（3）解决基本资产权属不明确问题。基本资产底层钞票流产生所基于法律关系也许为双务合同关系，底层钞票流指向债务人对于与否按约支付费用也许主张抗辩权，原始权益人构建委托贷款关系可以解决该等问题。（4）提高转让合法性。由于行业特点或特定条件限制，底层钞票流直接转让受到限制、有难度或者转让程序较为复杂，通过构建委托贷款/信托关系可以避免转让受限。劣势：交易机构中法律关系变复杂，交易成本变高，需付出信托通道费。3、双SPV构造嵌套委托贷款以招商资管华南城物业费（第一期）委贷资产支持专项筹划为例，嵌套委托贷款形式双SPV物业费ABS交易构造如下：（1）构造委托贷款债权原始权益人（华南国际工业原料城（深圳）有限公司）、委托贷款银行与物业公司（如下简称“第一亚太”）共同订立委托贷款合同，由原始权益人将货币资金委托给委托贷款银行，委托贷款银行第一亚太发放委托贷款原始权益人享有该委托贷款债权。第一亚太及其分公司以旗下运营管理物业合同项下特定期间物业服务费收入作为委托贷款还款来源。（2）设立专项筹划（略）（3）购买基本资产筹划管理人依照与华南城订立资产转让合同，以专项筹划资金向华南城购买其持有委托贷款债权。委托贷款债权转让后，第一亚太及其分公司以旗下运营管理物业合同项下特定期间相应收账款债务人享有应收账款质押给筹划管理人（代表专项筹划）。（4）增信办法原始权益人就监管账户内资金与当期委托贷款本息110%金额差额某些，承担差额补足义务。同步，在专项筹划存续期间，华南城向第一亚太提供流动性支持保证其持续经营能力。（5）分派与兑付（略）委托贷款新规影响？1月商业银行委托贷款管理办法正式落地，委贷新规对委托贷款资金来源作出了限制性规定，原始权益人如果以银行授信资金、其她债务性资金等资金作为委托贷款资金，存在商业银行无法接受委托资金发放委托贷款风险。4、双SPV嵌套单一资金信托以华林-新和昌物业费信托收益权资产支持专项筹划为例：（1）设立单一资金信托原始权益人（中瑞集团）与信托公司订立信托合同，设立单一资金信托，原始权益人获得信托收益权；（2）发放信托贷款信托公司与借款人订立信托贷款合同，构建信托贷款，以物业费收入作为信托贷款重要还款来源，原始权益人将特定期间物业服务合同项下物业收益应收账款质押给信托公司。（3）设立专项筹划（略）（4）购买基本资产筹划管理人依照与原始权益人（中瑞集团）、信托受托人订立资产买卖合同，将募集资金用于购买原始权益人享有信托受益权。其后物业资产服务机构、基本资产服务机构、筹划管理人订立服务合同，资产服务机构提供与物业资产和基本资产关于管理服务及其她服务。（5）外部信用增级由差额支付人、担保人对专项筹划提供增信。差额支付承诺人与筹划管理人订立专项筹划差额支付承诺函，发生任一差额支付事件，差额支付承诺人支付优先级资产支持证券当期预期收益和所有本金差额某些承担补足义务。担保人与筹划管理人订立专项筹划担保函，担保人对对特定原始权益人在差额支付承诺函项下所承担差额支付义务承担连带保证责任。此外一种外部信用增级途径是通过信托贷款担保办法达到。（6）分派与兑付（略）五、物业费ABS四个实操核心问题1、既有债权和将来债权区别物业管理费是指物业公司根据物业合同向业主（普通多合用于住宅物业）或承租人（普通多合用于商业、办公、仓储等地产）收取物业服务费（还可以涉及停车管理服务费用等，视物业合同而定）。在实际操作中，物业费ABS基本资产有某些特殊，包括既有债权和将来债权一种双重属性。既有债权是指该债权已经形成，从会计角度考虑，就是基于我提供劳务所形成债权。在将来一段时间内，我会收到一笔服务对价（钞票流），此类债权金额是比较确认，会确认一笔应收账款。例如A物业公司给10个社区提供物业管理服务，假设每平米物业费5元，一共10万平米，那依照合同，我下个月会收到50万物业费收入。而将来债权，例如CMBS、类REITs等形式，是基于我持有了这个物业资产，资产预期将来会给公司带来经济利益，但详细这个利益（即将来物业费收入）有多少，是一种不拟定因素，由于将来物业费也许会上涨会下跌，并且物业公司也也许由于经营不善，服务不好等因素被替代掉，她会晤临诸多不拟定因素。2、双SPV选取：委托贷款还是信托受益权？对于将来债权此类不太稳定钞票流，咱们普通会采用双SPV形式，常用操作方式有委托贷款和信托受益权两种方式来稳定这个债权，也有直接转让合同债权，但很少见。这里咱们重要探讨下委贷和信托利弊。一方面信托费率是略高于委贷，但受限于委贷新规影响（募集资金不能放委贷），当前在与银行沟通过程中，会遇到重重困难。另一方面，就是过桥方问题。委贷业务是银行受委托人将资金发放给贷款对象。在转让委贷债权之后，还款时候钱是先回到委托人账户，再回到专项筹划，如果委托人是你差额补足方或者关联方公司，那还好解决某些。如果委托人是咱们找一种过桥机构，就比较麻烦了。例如下图，明华物业通过晋城银行提供过桥服务。第三，在发生风险时，委贷行会回绝追索，但信托必要以自己名义追索起诉。第四，存在抵押质押时，信托担保权利人很明确是信托公司。委贷担保手续谁去办，担保物权人登记为委托人还是贷款银行?这一点各地做法都不同样，我相信连银行自己也未必弄清晰。因而，实务中选用信托受益权更为常用，由于近期信托公司压通道规模，通道费上升，当前应对方式重要是采用财产权信托来构建，这也是没有问题。3、没有订立物业合同如何解决？这里有两类状况，第一是前期物业合同情形。依照物业管理条例规定，物业服务公司是由业主或业主大会选聘，其中第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司，应当订立书面前期物业服务合同。”什么意思呢？由于诸多楼盘刚开始销售时候，没有成立业主大会，因而开发商会先选定一家物业服务公司先做好服务工作，这个时候是没有订立物业合同，这是一种可以接受状况，如不浮现辞退等重大事件，没有太大影响。第二个状况是物业合同到期，与否必要续签？假设业主和物业服务公司签了3年服务合同，后续物业费咱们普通会在银行办理托收，银行到点自动扣钱。因而从物业公司角度考虑，如果合同到期，她也不会特别规定与业主续签，反正钱都收了。那咱们在挑选基本资产时候，如果遇到此类合同到期未签状况，如何解决呢？这时作为管理人，咱们可以与项目律师沟通，鉴定物业服务公司与业主之前与否存在“事实物业合同关系”，并在法律意见书中注明。从最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件详细应用法律若干问题解释第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表达与否与原物业公司继续订立合同，亦未明确规定原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务，可以以为双方之间形成事实上物业服务合同关系。简朴说，就是物业服务合同到期了，但服务仍在继续，合同仍在正常履行，则业主仍需按原商定原则支付物业费。在某些地办法院网站上，也发布了某些业主以合同到期为由不交物业费案件，例如大庆：4、入池资产是按毛收入还是净收入？在当前实务操作中，物业费重要以毛收入来入池更多某些，就是把物业服务公司所有钞票流都入池，做账户监管，这样才干满足发行规模规定。那既然所有钞票流都被监管了，用来偿付ABS利息了，物业公司寻常费用营业成本怎么解决？人吃马喂都是需要开销啊。实务中普通由股东或者差额补足机构出具支持承诺等补足办法，这样一来就可以保证物业公司正常经营。