新都维也纳生活广场及花园招标文件模板.doc

新全部维也纳生活广场及花园
前期物业管理服务

招
标
文
件

招 标 人： 成全部中鹏房地产开发
招标代理机构：四川正科建设工程咨询
10 月 21 日

新全部维也纳生活广场及花园
前期物业管理服务招标

项目编号：ZKZ（邀）-040

项 目 名 称: 新全部维也纳生活广场及花园

招 标 人: 成全部中鹏房地产开发
法定代表人或
其委托代理人: （签字或盖章）

招标代理机构: 四川正科建设工程咨询 .

法定代表人或
其委托代理人: （签字或盖章）

日 期： 10月 21 日
目 录
投标邀请书 3
第一部分 投标邀请 4
第二部分 投标须知 6
一、 总则 6
二、 招标文件 7
三、 投标文件编制 9
四、 投标文件递交 12
五、 开标、评标和中标 13
第三部分 评标方法和标准 18
第四部分 技术规范 24
第五部分 投标文件相关附件及表格 29

投标邀请书

：（ 投标人 ）
1、根据国务院《物业管理条例》和《成城市物业管理招标投标暂行措施》要求，决定对新全部维也纳生活广场及花园物业管理服务进行邀请招标。现邀请你单位按招标文件要求内容参与该项目标投标。
2、本项目总建筑面积为 63000 平方米。
3、请凭本邀请书及经办人身份证携你单位营业执照副本、资质证副本、拟派往本项目标项目经理《项目经理证》，三证原件，于 10 月23—24 日9时至 17时到成城市新全部区建设大厦7楼四川正科建设工程咨询购置招标文件，招标文件每份收取人民币 150元，售后不退。
4、投标文件递交截至时间为 11 月 15 日 10：00时（北京时间），投标文件必需在上述时间以前送至：成城市新全部区建设大厦5楼（新全部区交易中心），每个投标者只能投递一套投标书。
5、招标人定于 11 月 15 日10：00时（北京时间）在成城市新全部区建设大厦5楼（新全部区交易中心）开标。
6、请在收到本邀请书二十四小时（以发出时间为准）内以书面方法确定。假如你单位不准备参与投标，亦请立即以书面方法通知我们，谢谢合作。

招 标 人：（章）
法定代表人：（章）
日 期：10月21日

联络电话： 传真：
联 系 人：李小姐 巫先生
联络地址：成城市新全部区建设大厦7楼

第一部分 投标邀请
根据国务院《物业管理条例》和《成城市物业管理招标投标暂行措施》要求，现决定对新全部维也纳生活广场及花园项目标物业管理服务进行邀请招标。兹邀请合格投标人以密封标书方法前来投标。
一、招标项目标简明说明
1、本项目在成城市新全部镇电子路东段 。四至范围：东至 主干二道路 ，西至 拟建道路 ，南至 电子路 ，北至 吴仙庙 ；
2、结构类型： 砖混、框架 ；
3、本项目总用地面积 44332.10 平方米。用地组成为：建筑基底面积 7960平方米，绿化用地 16788.99 平方米。
4、本项目总建筑面积 63000 平方米。其中地下总建筑面积 4282.05 平方米，地上总建筑面积 58925.8 平方米，其中住宅建筑面积 50915.88 平方米，商业用房建筑面积 8009.92 平方米，物业管理用房物业建筑面积 200 平方米。
5、本项目累计建筑物 11 幢（其中住宅 10 幢 642 套，非住宅 1 幢建筑面积 12291.97 平方米）。
6、本项目标建筑密度为 35.42%；综合容积率 2.41；绿化率为 37.87 %。
7、本项目计划建设机动车停车位 480 个（其中：地面停车位 180 辆，地下停车位 300 辆）；停车位产权归建设方全部，租赁给物管方使用。
8、项目开工和完工交付使用时间
本项目于 年 9 月开工建设，于 年 12 月全部建成完工交付使用。
二、物业管理用房配置情况
1、物业管理企业办公等用房：
建筑面积为 200 平方米，座落位置： 1幢1楼
三、房屋专题维修基金建立情况：
开发建设单位按每平方米建筑面积720元3％标准缴存，累计
1360800 元；购房人按每平方米建筑面积720元2％标准缴存，累计
907200 元；专题维修资金补充起源由业主按建筑面积百分比续筹，专题维修基金按区房管局指定银行存入。
四、招标书发售
投标单位应于 年10月 23—24 日前至成城市 新全部区新城区建设大厦七楼四川正科建设工程咨询 购置招标文件（出售招标文件每套收取成本费150元整）。
五、投标确保金
1、投标人应按要求缴纳投标确保金 壹万 元整。未中标者在招标人和中标人签署 前期 物业服务协议后5日内退还确保金，利息不计。
2、未按要求提交投标确保金投标，将被视为投标无效。
六、踏勘现场时间：自行踏勘。
七、投标文件分数：一份正本，两份副本。
八、投标地点
新全部新城区建设大厦五楼（新全部区交易中心）
九、投标截止时间 年 11 月 15 日 10 时 00 分，逾期收到或不符合要求投标文件不接收。
十、开标时间、地点
1、开标时间： 年 11 月 15 日 10：00时
2、开标地点： 新全部新城区建设大厦五楼（新全部区交易中心）
十一、投标使用期：投标截止之日起30日（日历天数）内有效。

年 10 月21 日

第二部分 投标人须知
一、总则
（一）适用范围
1、本招标文件仅适适用于本项目标物业管理服务。
（二）定义
1、“招标方”系指第一部分所指组织此次招标招标机构。
2、“投标方”系指向招标方提交投标文件物业管理企业。
（三）、招标代理
1、成全部中鹏房地产开发特委托四川正科建设工程咨询代理“新全部维也纳生活广场及花园前期物业管理服务”招标事宜。
2、委托范围和内容：该项现在期物业管理服务招标代理工作。
*（四）、合格投标方
1、经过此次招标资格审查确定为合格投标人称为合格投标方；
2、含有企业法人资格和类似物业管理项目经验及业绩、财务情况和商业信誉良好物业管理企业；
3、担任本项目管理关键人员含有担任类似项目管理岗位响应经验和能力，和良好职业道德和严谨工作作风。
（五）、投标费用及投标货币
1、不管投标过程中做法和结果怎样，投标方自行负担全部和参与投标相关全部费用。
2、投标报价及相关费用以人民币结算和支付。
（六）、现场考察
1、招标人将项目所在地地址告诉各投标人(招标人提供图示)，投标人自行对现场及其周围环境进行考察，方便查明或核实相关编制投标文件和签署协议所必需一切资料。
2、招标人向投标人提供相关现场数据和资料，是招标人现有能被投标人利用资料，招标人对投标人做出任何推论、了解和结论均不负责任。
3、在现场考察过程中，投标人假如发生人身伤亡、财物或其它损失，不管何种原因所造成，招标人均不负责。
4、现场考察期交通、食宿由投标人自行安排、费用自理，安全问题自行负责。
5、假如投标人认为需要再次进入现场考察，招标人将给予支持，费用由投标人自理。
（七）、招标答疑
1、投标人应在领取招标文件和图纸48小时内，以书面形式(须加盖投标人公章)向招标人或代理机构提出需要澄清问题，传真号码：。
2、招标答疑目标，是澄清并解答投标人在查阅招标文件后和现场考察后，可能提出任何问题。
3、招标人将答疑以书面形式发给全部已购置招标文件投标人，投标人在收到书面答疑后应以书面形式(须加盖投标人公章)给招标人或招标代理机构确定。

二、招标文件
（八）、招标文件组成
1、本项现在期物业管理服务招标文件包含下列文件及全部发出补充资料及招标答疑内容。招标文件包含下列内容：
投标邀请书
第一部分 投标邀请
第二部分 投标须知
一、总则
二、招标文件
三、投标文件编制
四、投标文件递交
五、开标、评标和中标
第三部分 评标方法和标准
第四部分 协议协议书
第五部分 技术规范
第六部分 投标文件相关附件及表格
2、投标人应仔细阅读招标文件，按招标文件要求和要求编写投标文件。假如投标文件和招标文件要求和要求不符合，则投标人应自行负责。凡和招标文件中要求有重大不符合投标文件将按未实质性响应招标文件要求办理。
3、投标人应认真检验招标文件是否完整，若发觉缺页或附件不全时，应立即向招标人提出，方便补齐。
（九）、招标文件澄清和解答
1、投标人将要求澄清和解答问题以书面形式(须加盖企业公章)送达招标人或代理机构后，招标人应在投标截止期15天前，将回复以书面方法发给全部已购置招标文件投标人。投标人应在收到该书面回复后二十四小时内以书面形式(须加盖企业公章)向招标人确定收到。
（十）、招标文件修改
1、招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必需修改。
2、招标文件修改将以书面形式发给全部投标人，投标人应于收到该修改文件后二十四小时内以书面形式给确定。招标文件修改内容作为招标文件组成部分，含有约束作用。
3、招标文件澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确内容为准。当招标文件、招标文件澄清、修改、补充等在同一内容表述上不一致时，以最终发出书面文件为准。
4、为使投标人在编制投标文件时有充足时间对招标文件澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件截止时间，具体时间将在招标文件修改、补充通知中给予明确。
5、在原定投标截止时间之前，假如出现特殊情况，投标截止时间需要延迟，招标人应以书面形式通知投标人延迟后投标截止时间。投标人须在二十四小时内以书面形式给予确定。投标人也能够不予确定，放弃投标。延迟后投标截止时间需报相关行政主管部门立案。

三、投标文件编制
（十一）、投标文件语言及度量衡单位
1、投标文件和和投标相关全部文件均应使用汉语语言。
2、除法律另有要求外，投标文件使用度量衡单位，均采取中国法定计量单位。
*（十二）、投标文件组成
1、投标人投标文件由商务标、技术标两部分组成。
2、投标文件商务标包含：
2.1、投标函；
2.2、投标函附件（具体格式详见第五部分）
3、投标文件技术标应满足招标文件第四部分技术规范要求，其内容包含：
3.1、技术标相关表格（具体格式详见第五部分）
3.2、技术标评标标准要求内容，关键有：
3.2.1、管理服务理念和目标
结合本项目标计划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本项目使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。
3.2.2、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，叙述项目经理（小区经理）管理职责、内部管理职责分工、日常管理制度和考评措施目录。
3.2.3、管理服务人员配置
依据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟配置岗位人员具体情况。
3.2.4、依据物业管理服务内容、标准制订物业管理服务方案
（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修、养护和管理服务方案；
（2）物业管理区域内共用设施设备运行、维修、养护和管理服务方案；
（3）物业管理区域内环境清洁保护方案；
（4）绿化和园林建筑户数设施维护、保养方案；
（5）物业管理区域内车辆停放管理服务方案；
（6）物业管理区域内公共秩序维护、安全防范等事项帮助管理方案；
（7）业主、使用人装饰装修室内服务方案；
（8）物业档案资料管理方案
（9）住宅外墙或建筑物发生危险，影响她人安全时工作预案；
3.2.5、物业维修和管理应急方法
（1）业主、使用人忽然断水、断电无天然气应急方法；
（2）本项目范围内忽然断水、断电无天然气应急方法；
（3）业主和使用人自用部位排水设施阻塞应急方法；
（4）消防应急方法。
3.2.6、其它服务标准
（1）丰富小区文化，加强业主相互沟通具体方法。
（2）智能化设施管理和维修方案。
（3）施工噪声控制等和业主生活亲密相关事项应对预案。
3.2.7、提供《业主临时条约》提议稿。
3.2.8、由中标人提供拟用于本项目物业管理服务设施设备。
（十三）、投标报价
投标方应依据招标文件要求写明本项目标物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额。
报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。
（十四）、投标文件使用期
*1、投标文件在本招标文件要求投标截止之日起30日(日历天数)内有效。
2、在特殊情况下，招标人在原定投标文件使用期内能够依据需要向投标人提出延长投标文件使用期要求，投标人应立即以书面形式对此向招标人做出回复；投标人能够拒绝招标人要求，且投标确保金能够收回。同意延期投标人应对应地延长投标确保金使用期，但不得所以而提出修改投标文件要求。在延长久内，本文件相关投标确保金退还要求仍然适用。
（十五）、投标确保金
*1、投标人应提供 壹 万元人民币投标确保金，此确保金凭收款单位出具收据复印件作为投标人证实文件，是投标文件一个组成部分。
2、投标确保金在购置标书时以现金方法，交至四川正科建设工程咨询财务室。
3、对于未能按要求提交投标确保金投标人，招标人将视其为自动放弃投标。
4、投标确保金将于下列时间退还：
4.1中标人和招标人签署协议后退还投标人(无息)；
4.2未中标人在招标人和中标人签署 前期 物业服务协议后5日内退还确保金(无息)。
5、若投标人有下列情况，其投标确保金将不予退还：
5.1 投标人在交纳投标确保金以后放弃投标；
5.2 投标人代表缺席开标会或在开标会中途退场；
5.3 中标单位未能在要求期限内和招标人签署协议；或在签署工程协议时违反投标函中对招标人承诺及关键条款造成协议无法签署；
5.4 本招标文件要求其它条款。
*（十五）投标文件份数和签署
1、投标方应依据本招标文件要求，编制投标书共一套三份（一正两副）。
2、投标文件正本需打印，副本可采取复印件，字迹应清楚易于识别。投标文件封面右上角应清楚地注明“正本”或“副本”，正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
3、投标文件正本和副本封面或扉页应标明招标项目名称、投标人全称，并由投标人加盖公章和法定代表人印鉴。
4、除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。如有修改，修改处须由投标人法定代表人或其授权委托人签字或盖印鉴章。

四、投标文件递交
（十六）、投标文件装订、密封和标识
1、投标人应将投标文件技术标、商务标合装成一册。
2、投标人应将投标文件全部正本、副本密封成壹套。
3、在文件密封袋上均应注明下列识别标志：
(1)项目名称；
(2)招标项目项目编号；
(3)注明“投标文件”字样并写明投标人名称;
(4)11月15日早晨 10：00 时开标，此时间以前不得开封。
4、假如因密封不严、标识不明而造成过早启封、失密等情况，招标人及招标代理机构概不负责。
5、假如投标文件没有按上述要求进行密封和标识，招标人将拒收该投标文件，并原封退回给投标人。
（十七）、投标文件递交
1、投标文件递交须按投标邀请所述时间、地址和第（十六）条各项要求实施。
*2、递交投标文件时，签到者不能按要求提供以下资料及证实材料，其投标文件将被拒收：
2.1 法定代表人资格证实书或法人代表授权委托书原件；
2.2 法定代表人或其授权委托人身份证原件。
3、投标人不能满足以上1、2条条件，其投标文件将被拒收。
4、招标人能够按本招标文件第（十）条款要求以补充通知方法，延迟递交投标文件截止时间。在上述情况下招标人和投标人以前在投标截止时间方面全部权利、责任和义务，将适适用于延迟后新投标截止时间。投标人对延迟投标截止时间应在二十四小时内给予书面响应。投标人也可不予响应，放弃投标而不被没收投标确保金。
5、到投标截止时间止，按招标文件相关要求递交投标文件投标人少于3家，招标人将依法重新组织招标。
（十八）、投标文件修改和撤回
1、投标人递交投标文件以后，能够在要求投标截止期之前，以书面形式向招标人递交补充、修改或撤回其投标文件通知。在投标截止期以后，不得更改投标文件。
2、投标人修改或撤回通知，应按本文件相关要求进行编制、密封、标识和递交。
3、投标截止期以后，投标人不得撤回投标文件。

五、开标、评标和中标
（十九）、开标方法和程序
1、开标会议由招标人或代理机构组织并主持，全部投标人应按时参与。相关行政主管部门监督开标过程。
2、开标地点和时间按投标须知前附表要求实施。参与开标投标人法定代表人或其授权委托人应署名报到，以证实其出席开标会议。
3、投标人法定代表人或其授权委托人不参与会议视为自动弃权。
4、投标文件有下列(4.1～4.7款所列)情况之一者将被作为无效投标文件，不进入评标：
4.1 未按要求时间送达投标文件；
4.2 投标文件未根据招标文件要求给予装订、密封和标识；
4.3 投标文件中投标函未按招标文件要求签字或盖章；
4.4 投标文件正本和副本封面或扉页没有加盖投标人公章和法定代表人印鉴；
4.5 投标文件关键内容字迹模糊、无法识别；
4.6 投标人未根据招标文件要求提供投标确保金；
4.7 未实质性响应招标文件要求。
5、由监督机构、投标人授权委托人检验全部投标文件密封及签章情况并签字确定；经确定无误后，投标文件当众拆封，由投标人宣读各自投标报价和投标文件其它关键内容。
（二十）、评标
1、评标工作由本项目标评标委员会组织进行。招标方依据相关要求组建评标委员会，本项目标评标委员会组员共设5人。其中招标人指派1人，招标人和招标代理机构从成城市物业管理评标教授名册中随机抽取方法确定物业管理教授组员4人。
2、本项目采取综合评定法进行评标。
3、投标文件有下列(3.1～3.3款所列)情形之一，由评标委员会初审后按废标处理：
3.1 无单位盖章或法定代表人(或其授权委托人)签字或盖章；
3.2 关键投标内容不全或关键字迹模糊、无法识别；
3.3 投标人递交两份或多份内容不一样投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价。
4、评标程序
4.1初步评审：由评标委员会逐一对投标人投标文件进行符合性审查，并评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件要求，经过了初步评审投标文件才能进入具体评审。
所谓实质上响应，是指投标文件应和招标文件全部实质性条款、条件和要求相符，无显著差异或保留，或对协议中约定招标人权利和投标人义务方面造成重大限制，纠正这些显著差异或保留将会对其它实质上响应招标文件要求投标文件投标人竞争地位产生不公正影响。
假如投标文件实质上不响应招标文件各项要求，评标委员会将给予拒绝，而且不许可投标人经过修改或撤销其不符合要求差异或保留，使之成为含有响应性投标。
4.2 投标文件具体评审
具体评审：经初步评审，经过符合性审查和实质上响应了招标文件投标文件，评标委员会依据招标文件确定评标方法和标准，对其作深入评审、比较，并进行综合评分。
5、评标方法
详见招标文件第三部分“评标方法和标准”。
6、投标文件澄清
6.1 若投标文件有效，评标委员会能够要求投标人用书面方法对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致内容作必需澄清、说明或补正。澄清、说明或补正应以书面方法进行，并不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。
7、评标内容保密
7.1 公开开标后，直到宣告授予中标人协议为止，凡属于审查、澄清、评价和比较投标全部资料，相关授予协议信息，全部不应向投标人或和评标相关其它人泄露。
7.2 在招标文件审查、澄清、评价和比较和授予协议过程中，投标人对招标人和评标委员会组员施加影响任何行为，全部将造成取消其投标资格。
8、评标结果确实定
8.1依据评标委员会评审结果，得分由高至低前三名投标人为中标候选人。标准上以排名第一中标候选人为中标人。排名第一中标候选人放弃中标、因不可抗力原因提出不能履约协议，招标人能够确定排名第二中标候选人为中标人，依这类推。
（二十一）、中标
1、招标方在投标截止之日起  5 日内（最长不超出30日）确定中标人。
2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。
3、招标人在向中标人发出中标通知书同时，将中标结果通知全部未中标投标人。
（二十二）、中标通知书
1、中标通知书中将写明中标人名称和相关内容。
2、投标人在收到中标通知书后，应立即以书面通知招标人。
（二十三）、悔标责任
1、中标人接到中标通知书 30 日内，无正当理由不和招标人根据招标文件和中标人投标文件签署对应物业服务协议，中标无效，投标确保金不予退还。
2、招标人在发出中标通知书 30 日内，无正当理由不和中标人根据招标文件和中标人投标文件签署对应物业服务协议，给中标人造成损失，招标人按 实际损失 给赔偿。
（二十四）、物业服务协议签署
1、中标方按中标通知书指定时间、地点和招标人参考物业管理主管部门制订示范文本格式签署物业服务协议。
2、招标文件、中标通知书、中标方投标文件及其澄清文件，均为签署物业服务协议依据。
*（二十五）、协议协议书签署
1、中标人在收到中标通知书后30天内，应和招标人签署协议协议书。
2、协议协议书经双方法定代表人或其授权代理人签署加盖公章后生效。
3、假如中标人未能遵守本文件第（二十五）条要求，则招标人可宣告其中标无效，并不退还其投标确保金。
（二十六）、不正当竞争和纪律监督
1、严禁投标人向参与招标、评标工作相关人员行贿，使其泄露一切和招标、评标工作相关信息。在招标、评标期间，不得邀请参与招标、评标工作相关人员到投标单位参与考察或出席投标人主办或赞助任何活动。
2、投标人在投标过程中严禁相互串通、结盟，损害招标公正性和竞争性，或以任何方法影响其它投标人参与正当投标。
3、如发觉投标人有上述不正当竞争行为，将取消其投标资格或中标资格。
4、招标工作将公开接收社会监督。

注：带“*”号为招标文件中要求实质性要求提醒强调。

第三部分 评标方法和标准
经投标有效性评审合格投标文件，评标委员会应评审、衡量投标文件是否最大程度满足招标文件中要求各项标准，依据招标文件确定评标标准和方法，对投标文件载明商业标和技术标做深入评审、比较，并量化打分。
下列情况属于重大偏差：
1、投标文件没由投标人法定代表人签署和加盖公章，或投标人不是投标资格预审合格并确定投标人；
2、物业设施设备维护方案显著不符合相关技术标准要求；
3、投标文件载明物业管理服务内容和标准等不符合招标文件要求；
4、投标文件内容显著不符正当律法规、行业规范、技术规范要求，或投标文件提出显著不切实际、不可实现管理服务承诺目标；
5、投标文件附有超出物业管理相关法律法规要求等使招标人不能接收条件；
6、投标文件未对招标项目特点进行有针对性策划，显著存在文不对题、剽窃或敷衍应付；
7、不符合招标文件中要求其它实质性要求；
投标文件有上述情形之一，视为未能对招标文件作出实质性响应，作废标处理。
评标措施
采取综合评定法，将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、商务部分、技术部分、现场答辩等四部分评审，采取百分制方法将四个部分进行评审（分项评分和综累计算均为四舍五入保留一位小数，分项缺项时计为零分），按总评分从高到低次序最终确定中标候选人评标方法。
资信部分、商务部分、技术部分、现场答辩部分评审评分权重百分比为10：30：40：20。
资信部分评审，是招标人将投标人资质等级、管理现实状况和业绩、项目关键管理人员业绩、从物业管理信用体系中取得相关情况，提供给评标委员会进行综合评选、打分。投标人资信部分满足招标要求即可，评标打分不设加分项。
商务部分评审，是评标委员会对投标文件中物业服务费、特约服务费和其它委托代理服务费用等，进行评选、打分。
技术部分评审，是评标委员会对投标文件中物业服务内容和标准、人员配置、物业管理机构运作方法及管理制度、项目收支预算和各项收费标准报价等，进行评选、打分。
投标答辩评审，是由招标人组织，投标人对本项目总体设计、方案和其它方面事项出席陈说、作答，评标委员会按评标标准和方法对投标答辨人进行现场提问、考评、比较，并量化打分。此次投标答辩在开标结束后进行，答辩次序随机。
附：符合性审查标准
商务标：资信部分评审标准
商务部分评审标准
技术标：技术部分评审标准
投标答辩评审标准

符合性审查标准

项目名称：新全部维也纳生活广场及花园前期物业管理服务
序号
审 查 内 容
经过条件
1
投标人提供相关文件和资料
有效
2
投标确保金递交情况
有效
3
法定代表人身份证实书
有效
4
法人代表授权书（如法定代表人授权时）
有效
5
投标文件签字盖章情况
是否符合招标文件要求
6
投标报价
是否唯一
7
投标文件响应情况
实质性响应招标文件

结论

注：结论分“经过”和“不经过”；上表所列全部评审项目均符合要求结论为“经过”，有任意一项不符合要求则结论为“不经过”。

资信部分评审标准（总分10分）
项目名称
考评依据
分值分配
评 审 依 据
备 注
得 分
小
计
分值
企业资质
资质证书

5
5
一级企业

3
二级企业
1
三级企业
企业业绩
管理小区面积情况
5
5
10万平方米以上
加盖投标人公章业绩证实材料

3
5万平方米以上
1
5万平方米以下

商务部分评审标准（总分30分）
项目名称
考评依据
分值分配
评审标准
备 注
得分
多层住宅物业管理服务费
投标报价
15
经教授评审，合理多层物业管理服务费以按平方面积计最低收费标准为15分，其它投标人得分，按每高于最低收费标准1％，扣0.1分，以这类推，扣完为止。

商业用房物业管理服务费
投标报价
15
经教授评审，合理商业用房物业管理服务费以按平方面积计最低收费标准为15分，其它投标人得分，按每高于最低收费标准1％，扣0.1分，以这类推，扣完为止。

技术部分评审标准（总分40分）
项 目
分值
评分标准
分值分配
备 注
管理服务理念和目标
4
定位正确，目标合理
3-4

定位清楚，目标通常
1-2
定位和目标欠妥
0
项目管理机构运作方法及管理制度
5
方法科学，制度完善
4-5

方法可行，制度通常
2-3
方法和制度欠佳
0-1
管理服务人员配置
6
人员配置齐备、完善
5-6

人员配置较齐备，较完善
2-4
人员配置基础齐备
0-1
物业管理服务方案
15
科学合理，针对性强
12-15
1、该方案应包含招标文件第二部分、第（十二）条第3.2.4款中所列全部9项内容，每缺一项扣 1.5 分
2、其中安保方法需提供岗位布局图
方法可行，方法通常
6-11
方法力度不够
0-5
物业维修和管理应急方法
3
科学合理，针对性强
3

方法可行，方法通常
1-2
方法力度不够
0
其它服务标准
3
考虑全方面，针对性强，方法完善
3
该方案应包含但不限于招标文件第二部分、第（十二）条第3.2.6款中所列全部3项内容，每缺一项扣 1.5 分
方法可行，方法通常
1-2
方法力度不够
0
提供《业主临时条约》提议稿
2
已提供且较完善
2

未提供或内容不详
0
由中标人提供拟用于本项目物业管理服务设施设备
2
设施、设备齐全，满足物业管理服务需要
2

设施、设备不够齐全
0

现场答辩评审标准（20分）
评标委员会依据投标文件和项目实际情况对投标人进行现场提问、考评、比较，量化打分。
答辩关键包含：
1、考察投标人对项目标实际了解情况，熟悉程度和相关数据；
2、投标人对完成物业管理工作所做调查、准备情况；
3、财务预算合理性和正当性；
4、目标和承诺实现方法；
5、人力资源问题；
序号
项目名称
分值
分配
评审标准
备 注
得分
1
对项目标了解情况；完成物业管理调查、准备情况
5
对项目是否了解、熟悉；调查、准备是否充足

2
财务计算合理、正当
5
财务计算是否合理、正当

3
目标和承诺实现
5
目标和承诺实现措施是否有效

4
人力资源问题
5
岗位设置、人力资源是否合理、有效

第四部分 技术规范及要求

本物业环境设施设备根据《成城市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》 乙 等标准，物业服务根据《成城市住宅物业服务等级指导标准》 二 级标准，具体技术规范和要求和部分差异以下：
一、 物业管理服务内容
1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备管理及维修养护：
2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生维护；
3、物业管理区域内绿化养护和管理；
4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；
5、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必需协调和管理；
6、物业管理区域日常安全巡查服务；
7、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业服务；
8、物业档案资料保管及相关物业服务费用帐务管理：
9、住宅外墙或建筑物发生危险，影响她人安全时管理；
10、物业管理区域治安事件处理；
11、物业管理区域业主、使用人自用部分物业服务项目；
12、明确公共收益分配方案；
二、物业管理服务要求
1、根据专业化要求配置管理服务人员；
2、物业管理服务和收费质价相符；
三、 物业管理服务标准
1、物业公共部位维修、养护和管理服务标准
(1)对房屋公共部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
(2)依据房屋实际使用年限，检验房屋共用部位使用情况，需要维修。属于小修范围内，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修。
(3)每3日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计，并立即维修养护。
(4)根据住宅装饰装修管理相关要求和业主条约(业主临时条约)要求，建立完善装饰装修管理制度。装修前，依要求审核业主(使用人)装修方案，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项。每3日巡查一次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，立即劝阻并汇报业主委员会和相关主管部门。
(5)对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
(6)小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有显著标志。
2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理服务标准
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护；
（2）建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备运行、检修、维修、保养等统计齐全；
（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
（4）对共用设施设备定时组织巡查，作好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修或更新改造；
（5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅；
（6）路灯、楼道灯完好率不低于95％；
（7）轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案；
（8）急修：30分钟内到现场施修理；
（9）—般维修：立即到现场进行处理，小修不超出30分钟，中大修不超出二十四小时。
3、物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾搜集、清运及雨、污水管道疏通道疏通服务标准
（1）按栋设置垃圾桶，生活垃圾天天清运1次。
（2）小区道路、广场，露地等每日清扫1次，楼道每日清扫1次，楼梯护手每七天擦洗2次，共用部位玻璃每个月清洁1次，路灯、楼道灯每三个月清洁1次；以上内容每日不定时巡回保洁。
（3）区内共用雨、污水管道每十二个月疏通1次，雨、污水井每三个月检验1次，并检验情况立即清掏。
4、公共绿化养护和管理标准
、有专业人员设施绿化养护管理；
、对草坪、花卉、绿篱、树木定时进行修剪、养护；
、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；
、适时喷洒药品，预防病虫害。
5、车辆停放管理服务标准
、车辆在要求位置停放有序；
、小区二十四小时值勤和巡查；
6、公共秩序维护、安全防范等事项帮助管理服务标准
、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报业主委员会和相关部门，并帮助采取对应方法；
、对关键区域、关键部位每小时最少巡查1次；
、定时清除绿地杂草、杂物；
、小区二十四小时巡查值勤；
、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
7、装饰装修管理服务标准
、装修报批程序；
、装修时间；
、装修管理相关费用；
、证照管理；
、装修施工管理；
、装修巡查要求；
、装修验收要求；
、装修垃圾；
、其它装饰装修管理服务标准。
8、物业档案资料管理标准
、房屋档案
、设备设施档案
、业主档案
、文秘档案
、职员档案
、财务档案
9、其它服务标准
四、物业服务费结算形式。
五、关键设施设备配置及说明。
1、小区出入口共 三 处，分设在电子路，主干二道路和拟建道路。
2、小区共设化粪池三个、垃圾站一个。
3、安防设施采取楼宇对讲、红外线监