建开公司国际时代花园可研报告.doc

目录一、 承办单位.3 1、企业概况.3 2、研究工作依据.3 3、项目可行性分析报告成立的假设和限制条件.4 4、项目可行性研究结论项目进度假设.4二、 项目概述.6 1、建设用地.6 2、用地规模.6 3、建设用地及规模.7 4、建设条件.7三、 区域环境.12 1、区域经济.12 2、区域资源.12四、 SWOT分析.13 1、优势条件（S）.13 2、制约因素（W）.14 3、项目机会（O）.14 4、项目威胁（T）.14五、 项目投资环境和市场分析.14 1、全国宏观环境分析.15 2、济源市宏观背景环境.16 3、房地产市场供给分析.19六、 地区政策环境.23七、 市场需求.25 1、家庭参数.25 2、市域地产.26 3、规划目标.28 4、市场调查.29 5、市场分析.33 6、行业竞争.34八、 价格定位.34 1、趋势研究.34 2、价格定位.35九、 项目开发投资分析与财务评价.36 1、投资构成.36 2、资金筹措.43 3、经济效益.44 4、项目的财务评价.52十、 项目的不确定分析.53 1、盈亏平衡分析.53 2、敏感性分析.54十一、 评估结论与建议.551十二、 社会效益.57十三、 项目评价.582一、 承办单位 1、企业概况济源市建开置业有限公司创建于2011年6月，注册地址：济源市济水大街东段（时代广场西），是由赵大林出资，经济源市工商行政管理局批准成立的、以房地产开发与经营，非金融性投资等为主的三级开发资质开发企业，法定代表人薛剑飞，实收资本捌百万元整。公司以“尽心铸造、和谐人居”为企业理念，以“铸造经典、行业领先”为企业目标，以“稳健发展、回报社会”为企业价值观，以“科学实干、团结奉献、求实诚信、高效创新”为企业精神。公司职能完善，管理规范，拥有一个经验丰富、团结务实的核心领导层，拥有一支品德优秀、精通业务的中层管理队伍，拥有一批技术精湛、踏实能干的一线工程技术员。 2、研究工作依据（1） 中华人民共和国城市规划法（1998年12月26日）（2） 中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日）（3） 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（4） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部；计投资1993530号）（5） 委托方提供的相关资料（复印件）;a. 济源市发展和改革委员会文件（济发改城市201277号）b. 建设用地规划许可证（地字第419001201200022号）c. 控制规划设计条件3d. 详细规划设计条件e. 国有土地使用权证（济国用（2012）第045号）f. 国有建设用地使用权出让合同（豫J让（2011）字第010号g. 项目设计总说明（6） 房地产评估人员调查的有关资料3、 项目可行性分析报告成立的假设和限制条件 （1）委托方提供的各种证件、数据等相关资料均合法、真实、有效； （2）委托方同相关各方签订的各项合同、协议等能真实有效并能全面履行； （3）开发经营期间无其它重大不可抗力因素出现； （4）开发经营期间国家及当地产业政策、经济政策等无重大变化或调整；4、 项目可行性研究结论项目进度假设 （1）项目进度假设根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况，项目的建设周期设定为三年，实际交付土地之日（2011年9月30日）起。 （2）项目投资估算项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料以及本项目具体情况估算的。详见下表： 序号项目合计（万元）1开发成本32818.11.1土地成本13894.031.2前期费用1021.31.3建安费用13162.11.4公共配套设施费2234.511.5不可预见费1138.511.6开发期间其他费用148.681.7基础设施建设工程费1218.972开发费用956.372.1管理费用301.952.2销售费用531.542.3财务费用123.253开发间税费6724.233.1营业税金及附加3180.353.2土地增值税1413.93.3企业所得税（预征）2129.984总投资（不含税费）33774.47总投资（含税费）40499.07（3） 项目建设资金来源 项目建设资金来源于自有资金、银行贷款、自筹资金。具体情况如下表：资金筹措计划项目合计自有资金贷款资金其他融资比例100.00%65.58%034.42%金额（万元）33774.4722209.8011441.42（4） 项目主要经济技术指标从各项财务评价指标来看，直接成本利润为48.26%，全部投资利润率40.24% ，FNPV为4012.36万元，FIRR为12.02%，本项目有可以接受的静态与动态盈利能力，是可行的。项目主要经济技术指标序号项目指标单位1占地总面积18078平方米2建筑总面积100700平方米3项目经营收入57699万元4利润总额16299.93万元5成本利润率48.26%6财务净现值（FNPV(ic=8%）4012.36万元7财务内部收益率（FIRR)12.02%二、项目概述 1、建设地点该项目投资的国际时代花园项目，项目位于济水大街南、汇丰苑小区西，坐落于城市中心区域，处于市中心的黄金地带。西邻愚公像、华谊酒店，东邻丹尼斯、大润发、济源市第二人名医院，北邻济水一中、宣化小学，地理位置十分优越。 2、用地规模济源国际时代花园项目占地27.12亩（约18078平方米） 3、建设内容及规模该项目共建商住楼五栋，框架结构；总用地面积18078平米，总建面积100700平米，地上建筑面积90155平米，其中住宅面积62460平米，A座5-25建筑面积25910平米，C座7-24层建筑面积16050平米，E座3-26层建筑面积20500平米，地上商业建筑面积28415平米，地下建筑面积10545平米；建筑密度56%，容积率4.99，绿化率31%。4、建设条件(1)气象气候济源市地处河南西北部太行山南麓，与山西省毗邻，位于北纬35.05，东经112.38，属暖热带季风气候。四季分明，气候温和，光、热、水资源丰富，非常有利于发展工农业生产。但受季风影响显著，冷热分明，干旱或半干旱季节明显，春季气温回升快，多风少雨、干旱频发；夏季炎热，热量充足，降雨集中，局部易涝易旱；秋季秋高气爽，气温降幅较大，雨量减少；冬季寒冷，雨雪稀少。济源市山区面积大，地形复杂，气候多样，呈区域或立体相态分布。平原区光热水三要素配合协调；沿太行山南麓有逆温存在；西北部深山区温度低而不寒，光照随地形的不同而有差异。(2)河流水文济源市境内河流众多，皆属黄河流域。黄河流经市境南部，汇纳北岸15 条小支流。沁河由北向南流至济源市五龙口出太行山峡谷进入平原，全长485km，济源境内流长约41km，总流域面积13532km2,是济源市东部平原农业灌溉的主要水源，对农业生产影响很大。漭河流经市区北部，经孟州、温县，于武陟入黄河，全长130km，流域面积1328km2，漭河口以上为深山区，山峻坡陡，水流湍急，漭河口白涧以下进入山前倾斜平原，枯水季节，全部成为地下水径流。1.地表水资源量济源市地表水资源主要来自大气降水。根据区域降水量统计计算，多年平均降水量为630.6mm，折合水量为12.13 亿m3。济源市山丘区是地表水资源的主要形成区，经计算山丘区地表水资源量2.234 亿m3；平原区地面坡度小，表层岩土多为亚砂土，地表径流主要来源于汛期较大的降雨，非汛期降雨量小，极难产生径流，经计算平原区地表水资源量为0.33 亿m3。合计济源市多年平均地表水资源量为2.57 亿m3。2.地下水资源量根据济源市地形地貌及地质情况，将济源市划分为平原区和山丘区两种地貌单元，分别计算地下水资源量。平原区浅层地下水资源量的计算采用补给量法计算。降水入渗、地表水体入渗、山前侧向入渗3 项补给量之和为地下水总补给量，总补给量扣除井灌回归补给量为地下水资源量。山区山丘区地下水资源量是以总排泄量来计算。山丘区排泄量包括河川基流量、山前泉水溢出量、山前侧向流出量、浅层地下水实际开采净消耗量和潜水蒸发量。经计算，平原区浅层地下水总补给量为0.93 亿m3，扣除井灌回归补给量0.04 亿m3，平原区地下水资源总量为0.89 亿m3；山区山丘区地下水资源量为1.39 亿m3。扣除山丘区与平原区重复计算量0.43 亿m3，济源市地下水资源总量为18516 亿m3。3.水资源总量济源市地表水资源量为2.57 亿m3，地下水资源量1.82 亿m3，扣除地下水与地表水重复计算量0.85 亿m3，全市水资源总量为3.54 亿m3，产水系数为0.29，产水模数为18.7 万m3/km2。4.过境水资源沁河、黄河属济源市的过境河流。沁河五龙口以上流域面积9245km2，年径流量12.6 亿m3；黄河小浪底以上控制面积69.5 万km2，年径流量543 亿m3。黄委会原分配给济源市的取水许可指标为5.28 亿m3。引沁灌区一般年引用沁河水2.74 亿m3，偏旱年引水3.29 亿m3，干旱年引水3.95 亿m3；黄河沿岸仅有小型提灌站10 余座，年总提水量约30 万m3。根据河南省人民政府批转的河南省黄河取水许可总量控制指标细化方案，分配给济源市的取水许可指标为3.50 亿m3，耗水指标为2.63 亿m3。其中：黄河干流取水许可指标为0.7 亿m3，耗水指标为0.53 亿m3；沁河取水许可指标为2.8 亿m3，耗水指标为2.1 亿m3。流域分配的取水许可总量控制指标即为过境水资源量。（3）地质济源市地形北高南低，北部为群峰峥嵘，绝壁林立的太行山脉，主峰天坛山号称豫北群山之冠，海拔高度为1711米，鳌背山、斗顶峰海拔高度分别为1930米、1955米，由西向东延绵起伏，蟒河上游的白贼岭海拔高度为1359米，花园岭1212米。岩层组成底部为片麻岩、片岩与石英岩，中部多为白灰岩、夹页岩及部分砂岩，上部为厚层白灰岩。有喀斯特发育，故可见到裂隙水、溶洞水出现。李八庄以西为低山丘陵，境内山峦起伏，沟壑纵横，丘顶呈乳头状，海拔高度200600米，除王屋、邵原一带地面普遍为黄土覆盖外，其余大部分为红色砂页岩丘陵或白灰岩低山，岩性较松，易于风化，故切割强烈，形成深谷，谷深达100300米。东南部为黄土丘陵，地形起伏，海拔高度为150400米，成土母质为泥页岩、砂岩和风积黄土，土层深厚，疏松，易遭冲刷，故切割强烈，水土流失严重，形成残垣阶地，沟壑密布，地形破碎。李八庄以东为山前倾斜平原，北部崇山峻岭，西部群山连绵，南部丘陵起伏，三面环山形成了西高东低的簸箕形盆地，地表为第四系物质所覆盖，海拔高度为131260米。地面向东及东南倾斜，坡度为百分之一至六百分之一，属华北平原的边缘地带。（4）资源条件济源是一座朝气蓬勃的工业化城市。自然资源丰富，已探明的矿藏有40余种，煤、铁、铜、铝、磷、铝钒土、石英石、大理石、白灰石等储量可观。动植物资源3200多种，药材1180多种，其中属国家保护的珍稀动植物逾百种。水资源充沛，地下水年可开采利用量达10亿立方米。（5）交通条件济源具有良好的区位优势和交通优势。已经国务院批复的郑州焦作济源和郑州新郑国际机场洛阳济源的城际轻轨建设将争取在“十二五”期间建成通车介时可将济源置于中原城市群以省会郑州为中心的半小时紧密层城市圈内。焦枝铁路横贯南北，电气化复线已建成营运，侯月铁路在济源境内与焦枝铁路接轨，使济源成为南北、东西两大铁路干线的“丁”字通道。公路运输四通八达。 207 国道北抵山西晋城，南接郑洛高速公路及 310 国道。新济公路东起新乡连结 107 国道，西达山西垣曲。形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以乡村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网。目前，济源高速公路完成与省会郑州，洛阳及周边地市联通，济洛高速公路、济焦高速公路、晋济高速公路、济邵高速公路全面贯通，实现镇镇通高速，向北可到北京，二连浩特，南可至广州港澳，东达连云港西至新疆；国、省干线公路全部达到二级标准，主要进出口及旅游路高标准绿化、美化；重要市道达到二级公路标准，所有行政村全部通油路。按照铁路运输专业化分工的要求，加快铁路发展，实现客货分流，优化路网结构。（6） 基础设施条件 本项目建设地点给排水、暖、电、燃气、有线、通讯、交通等基础设施齐全，且可满足项目建设和日后运营的需要。三、 区位环境 1、区域经济2011年，面对复杂的经济形势和严峻挑战，市委、市政府抢抓中原经济区建设重大机遇，以城乡一体化为主战略，以富民强市为中心任务，全市经济社会发展继续保持了平稳较快增长态势，实现了良好开局。2011年全市经济运行特点呈现 “增长较快、回稳向好、持续发展”三大关键词。增长较快：GDP增长较快，全省第一、外贸增势强劲，居全省前列、收入快速增长，农村快于城镇。回稳向好：工业生产稳步回升、投资低开高走逐步回稳、消费品市场走势平稳。持续发展：企业效益持续向好、工业结构持续改善、产业集聚区持续发力。 2、区域资源 （1）行政企事业单位：济源市委、市政府、市中级人民法院、发改委、市财政局、市工商局、市检察院等。 （2）教育资源：黄河科技大学、济水一中、东园小学、宣化小学、济源市职业技术学院等。 （3）医疗资源：市人民医院、市第二人民医院、市妇幼保健院、市中医院等。 （4）储蓄理财平台：农业银行、建设银行、农村商业银行、中国银行、邮政储蓄、工商银行等。 （5）通讯资源：中国移动营业厅、中国联通营业厅。 （6）生活购物：大润发、丹尼斯、时代购物广场、永乐电器、大张购物广场、大商新世纪等。 （7）餐饮资源：世纪酒店、雅士达酒店、沁园商务酒店、澳门豆捞、阿五美食、刘记香厨等。 （8）休闲娱乐：好声音、温莎、阳光影城、奥斯卡国际影城、横店电影城、尚体国际健身俱乐部等。 （9）公交路线：6路、25路、8路、205路等。四、SWOT分析1、优势条件（S）（1）地理区位优势。黄河科技大学、济源一中、市第二人民医院、市人民医院等教育医疗设施完备。区域内行政、商务氛围浓郁，具备良好的居住前景。紧邻多家行政企事业单位、银行团体，能够成为固定的消费客群。 （2）发展用地理想。地势平坦，地域开阔，地势高差小，易于开发建设，是较为理想的城市建设发展的用地。 （3）交通四通八达。区内规划道路网合理，对外交通条件便利、项目位置紧邻城市主干道，交通便利，利于车辆的出入。 （4）基础设施齐全。周边地块水、电、气等重要基础设施条件优越，为本规划区基础设施的实施提供的便利条件。 2、制约因素（W） （1）要求的销售和回款周期短，易造成推广难度，不易达成预期效果。 （2）前期拆迁难度较大，增加开发成本。 3、项目机会（O） （1）项目地区整体建设的利好，政策倾向度偏大； （2）由于临近文化、经济中心，有可能会有大量的客源进入； （3）紧邻行政、投资团体，能够带来大量的消费人群； （4）项目所在区域，市济源商业、居住时尚文化的前沿，具备丰富的文化底蕴，项目可借助这一氛围。 （5）规划大环境良好，发展前景光明。 4、项目威胁（T） （1）国家正在对房地产市场进行调控，是否会出台新的调控政策是个未知数，因此在财务费用方面存在融资利率调整政策风险。政府信贷政策的紧缩以及利率的上调，抑制商业项目销售； （2）随着预期通货膨胀的升高，未来建材、人工、机械等费用存在上升的变数，将加大开发成本的上升。 （3）住宅受政策、市场和媒体影响颇大，致使投资人质疑较多。 （4）未来的竞争格局不明晰，潜在竞争对手威胁较大。五、项目投资环境和市场分析 1、全国宏观环境分析（1）2010年中国宏观经济形势回顾2010年是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年。去年这个时候，国际金融危机还在扩散蔓延，世界经济深度衰退，我国经济受到严重冲击，出口大幅下降，不少企业经营困难，有的甚至停产倒闭，失业人员大量增加，农民工大批返乡，经济增速徒然下滑。在异常困难的情况下，全国各族人民在中国共产党的坚强领导下，坚定信心，迎难而上，顽强拼搏，从容应对国际金融危机冲击，在世界率先实现经济回升向好，改革开放和社会现代化建设取得新的重大成就。国内生产总值达到33.5万亿元，比上年增长8.7；财政收入6.85万亿元，增长11.7；粮食产量5.31亿吨，再创历史新高，实现连续六年增产；城镇新增就业1102万人；城镇居民人均可支配收入17175元，农村居民人均纯收入5153元，实际增长9.8和8.5。 （2）宏观政策分析房地产金融政策将走向偏紧2008年很多房地产开发商资金链非常紧，有些几乎要断掉了，在此情况下，按照正常的规律来看，行业进入了整合时期，应该进行比较大的兼并重组。但由于金融危机，刺激政策的出台在很大程度上把一些资金链要断裂的企业救了，这对房地产整体行业来说实力没有得到增强，长期来看未必是好事情。对于2011年的信贷总量可能是多方面的偏紧态势。事实上中央银行已经在收紧存量，3到4个月内，净回收6000多亿；结构上，明年信贷结构的调整是监管当局和金融调控当局的重点，明年房地产不会成为信贷支持重点，各个金融机构有自己的选择和信贷政策，对房地产泡沫的警惕已经形成了共识。房地产政策市场调控屡奏效新一轮房地产调控的大幕已经拉开。继国务院2009年12月9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后，17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，调控政策屡奏效。回顾过去十年，第一次调控是2003年底、2004年结构性的调整，第二次是2007-2008年的调控，第三次是2008年10月份的刺激性政策出台，使房地产能够恢复元气。“大家比较关心房价，可以看到政策调控对房价的作用是非常大的。”2000-2003年房价急剧上涨，第一次调控的时候马上就下来了，跟过山车一样。到2007年又开始直线上升，上涨幅度非常大，又来了第二次宏观调控。之后，增长的房价马上直线下降。到2008年房价和CPI指数一起同时下降，当然里面有金融风暴的因素，CPI指数和房价指数都是负数。政策在中国的房地产市场起主导作用，三次政策形成的后果效益是非常明显的，所以我们要注意后期政策的走向。控制金融杠杆成为经济体系当中首要的政策，央行肯定会出台一些后续政策。 2、济源市宏观背景环境 （1）城市概况： 济源市位于河南省西北部，黄河北岸，与山西省为邻。全市总面积1931平方千米，总人口66万人；其中市区面积28平方千米，建成区面积20.66平方千米，城区人口18万人。济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，原属新乡地区，后划归焦作，1997年实行省直管体制（副地级城市），2003年，被列为河南省中原城市群9个城市之一；2005年，被列为河南省推进城乡一体化5个试点城市之一。是河南省18个省辖市之一。为中原历史文化名城。 （2）经济状况经济实力明显增强。2008年，全市生产总值达到689.4亿元，比上年增长13.1，高出全省平均增幅1个百分点，是2003年的1.8倍；人均生产总值14713元，是2003年的1.8倍。地方财政一般预算收入26.1亿元，比上年增长28.6，增幅居全省第二位，是2003年的3倍；其中市本级完成11.1亿元，比上年增长29.3，是2003年的4.8倍。粮食总产创历史新高，达到49.7亿斤，比上年增长4。规模以上工业增加值191.4亿元，比上年增长20.9，增幅居全省第5位，是2003年的2.6倍。第三产业增加值223.3亿元，比上年增长17.5，增幅居全省第1位，是2003年的2倍。城镇固定资产投资231.6亿元，比上年增长41.2，增幅居全省第2位，是2003年的5.4倍。社会消费品零售总额258.6亿元，比上年增长23.6，是2003年的2.3倍。进出口总值18270万美元，比上年增长58，增幅居全省第5位，是2003年的3倍。经济结构进一步改善，全市三次产业比例由2003年的263836调整为224632，二、三产业比重较2003年提高了4个百分点。城乡面貌明显变化。城区道路和城市供水、供电、供热、供气以及排水管网等基础设施进一步完善；旧城改造步伐明显加快；城区内背街小巷基本改造完毕；主次干道无路灯现象基本消除；城市公共交通得到有效改善；城市亮化、绿化、美化水平明显提高。新农村建设取得初步成效，全市农村实现“户户通电”，行政村“村村通油路”。县城规划建设管理水平进一步提高，小城镇建设取得新成绩。社会事业明显进步。教育事业发展迅速，城乡义务教育阶段学生免除学杂费，农村义务教育阶段学生免费提供教科书。以养老、医疗、失业、工伤、生育等各项社会保险为主要框架的社会保障制度和体系建设全面推进，社会保障能力和水平明显提高。文化、卫生、体育等社会事业全面发展；生态健身、节能减排、和谐社会建设等各项工作都取得了新的成效。人民生活明显改善。2008年，全市城镇居民人均可支配收入11346元，比上年增长16.1，是2003年的1.8倍；农民人均纯收入4355元，比上年增长15.7，是2003年的2.1倍。年末城镇居民储蓄存款余额345.1亿元，是2003年的1.8倍。（3）城市规划根据济源市城市总体规划，其性质修订为：国家历史文化名称、旅游胜地和工业商贸、文化综合发展的地区性中心城市。 3、房地产市场供给分析 （1）房地产市场需求分析据国家统计局济源调查队济源市居民购房目的的调查数据显示，济源市近九成的居民购房首要目的是自主，选择投资住房的比例仅为11.6.可以看出：济源居民购房仍以满足基本居住需求为主，投资性住房所占比例很低。在被调查的济源市居民中，有购房需求者占85.6，反映出市场有较大的需求量。其中66.3的被访者为首次置业，主要目的是解决基本住房需求；以改善居民环境为主的二次置业比例占到近三成。同时，“80后”结婚置业成趋向，26岁以下被访者对住房的关注度为2.5，其中计划两年内购房的比例为64；26-35岁被访者计划两年内购房的比例达到71.4，此年龄段居民处于婚育年龄，结婚置业需求比较迫切，但受经济能力等因素限制，有较强观望心理；36-45岁被调查者对住房的关注度虽相对较低，只有21.6，但其计划两年内购房的比例则高达79.2，他们多已有一定经济积累，购买能力相对较强；46-55岁被调查者对住房的关注度只有4.5，此年龄段购房需求最小，多为改善住房条件或为女子购买。虽然商品房成置业首选，单居民对政策性住房的依赖度依然较高。而随着居民收入的增加，商品房销售观念已经深入人心。商品房现已成为我市居民家庭最想购买的房屋类型，选择比例高达70.5.在户型的选择上，中等户型是主导，大户型受青睐。目前，我市居民家庭对户型面积的选择受收入水平、年龄阶段及消费观念等因素影响较大，在接受调查的居民家庭中，计划购买70平方米以下住房的比例只有9，且均为首次购房的青年消费者，所占比例最低；由于目前的购房主体以中壮年为主，考虑自身经济实力及家庭人口因素，70-100平方米的中等户型成为购房主选类型，选择比例达42；而选择100平方米以上住房者二次置业的比例最高。价位选择呈现金字塔模式，居民的价格承受能力仍较弱。济源市居民选择3000元以下/平方米、3000-3500元/平方米和3500-4000元/平方米价位区间的比例依次为28.3、56.7和15.济源市居民可以接受的价位区间由低到高呈现明显的金字塔模式，房价低于3000元/平方米以下是绝大部分购房者认可的价位，而4000元/平方米成为我市居民置业的一到门槛。购房者的收入水平直接影响着其能接受的房屋价格，中低收入家庭可以接受的房价基本集中在3500元/平方米以下，所预期的房价和现实房价差距较大，价格承受能力较弱。目前济源房地产市场丞待解放的难题主要有：房价水平总体偏高，超出普通居民承受力。91.9的调查者认为目前济源的房价偏高。判断房价是否合理，国际上通常用房价收入比来比较，即放假总额与家庭年收入之比，在3倍至6倍被认为是比较合理的，大于此比值，则认为是房价超出了人们的经济承受能力。以济源为例，2008年济源市区户均可支配收入约30005元，同期济源商品住宅销售均价没平方米为2500元，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房25万元，由此计算2008年济源房价收入比达到了8.3倍，远高于房价收入正常比值，说明目前的房价确实已超出普通居民的经济承受能力，这是首先要破解的难题。（2）房地产市场供给分析2011年，随着国家房地产宏观调控继续深入实施，济源市房地产市场在短期的调控之后，房地产开发投资继续保持增长，投资结构基本合理，商品房供需总量基本平衡，房地产金融健康发展，市场总体保持良好运行态势。 2011年，随着国家房地产宏观调控继续深入实施，济源市房地产市场在短期的调控之后，房地产开发投资继续保持增长，投资结构基本合理，商品房供需总量基本平衡，房地产金融健康发展，市场总体保持良好运行态势，具体情况分析如下：（一）房地产开发投资保持平稳增长 2011年，济源市房地产开发完成投资20.7亿元，同比增长20.1%，增幅比上年同期回落1.4个百分点。其中，住宅投资16.3亿元，同比增长7.9%；商业营业用房投资3.7亿元，同比增长138.9%；其他投资0.6亿元，同比增长60.3%。从今年房地产投资走势来看，14月处在低位增幅，5月以后出现了负增长态势。 2011年，济源市房地产开发投资中，建筑工程投资为15.9亿元，同比增长9.9%；其他费用4.8亿元，同比增长84.3%，其中土地购置费4.4亿元，同比增长93.7%。（二）房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快 2011年，济源市房屋施工面积为317.9万平方米，同比增长31.3%。其中，住宅施工面积248.2万平方米，同比增长19.3%；商业营业用房施工面积47.1万平方米，同比增长132.2%。住宅中，90平米及以下住宅施工面积36.9万平方米，同比下降11.7%；140平米以上住宅施工面积39.9万平方米，同比增长11.3%；别墅、高档公寓施工面积3.8万平方米。从今年整体情况看，济源市房屋施工面积增幅呈浅“V”字型走势。（三）房屋新开工面积平稳增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长 2011年，济源市房屋新开工面积124.4万平方米，同比增长27.1%，增幅比上年同期回落7.9个百分点。其中，住宅新开工面积82.4万平方米，同比下降1.8%；商业营业用房新开工面积30.3万平方米，同比增长232.4%。从住宅的分类来看，90平米及以下住宅新开工面积为12.9万平方米，同比下降24.5%；140平米以上住宅新开工面积为7.3万平方米，同比下降50.2%；由此看来，限购令政策的实施，对我市住宅，特别是140平米以上住宅投资的影响较大。 （四）商品房销售面积增幅高位运行 2011年，济源市商品房销售面积为75.8万平方米，同比增长69.6%，增幅比上年同期增长11.7个百分点。其中，住宅销售面积70.2万平方米，同比增长68.6%；商业营业用房销售面积4.4万平方米，比上年同期增长97.2%。（五）房地产开发到位资金增幅逐月减缓 2011年，济源市房地产开发资金到位24.1亿元，同比增长19.9%。其中，上年末结余资金0.9亿元，同比增长70%；本年资金来源23.2亿元，比上年同期增长18.5%。在本年资金来源中，国内贷款1亿元，同比下降17.5%；自筹资金12.9亿元，比上年同期增长10.8%；其他资金9.3亿元，同比增长37.9%。其他资金来源中，定金及预收款7.4亿元，同比增长73.5%；个人按揭贷款1.8亿元，同比下降26.3%。（六）2011年房地产市场运行情况分析 1、人们持续旺盛的各类住房需求是促进济源市房地产市场发展的根本。2011年在持续从严的房地产调控政策以及严格的信贷政策情况下，济源市仍然取得了销售面积75.8万，同比增长69.6%，增幅较上年同期提高了11.7个百分点的骄人业绩。从目前济源房地产市场情况来看，不论是高档住宅楼盘还是商业用房，都保持着良好的销售势头，销售业绩屡创新高，这些都充分说明了我市住房需求基本上属于刚性需求。强烈的住房需求为我市房地产业的发展提供了有力支撑，也成为了房地产市场投资开发的强劲动力。 2、济源在河南的西北部也是中原城市群中的重要城市的区位优势，促进了济源房地产开发市场的日益活