某上市公司建设现代农业与新农村项目的项目建设建议书暨建设可研报告word可编辑版.doc

项目建议书暨可行性研究报告投资现代农业与新农村建设项目2009-3-19目 录1项目背景介绍42项目的初步设想63示范区经济组织结构和土地开发策略114罗豆现代农业与新农村示范区构想方案的初步分析135项目开发工作路径及内容216需要政府提供的支持和帮助24项目开发技术路线图25引言我国是一个农业大国，全国13亿人口，有8亿在农村，农村人口占总人口的60%。就我国目前国情来看，农业兴，则百业兴；农民富，则国家富；农村稳定，则天下稳定。发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务，是顺应我国经济发展的客观趋势。积极响应发展现代农业的政策导向，XX集团在对罗豆农场项目初步考察的基础上，组织了国内相关行业专家反复论证，并根据海南省政府规划，初步形成了一个较为完整的项目构想体系。第一部分着重描述该项目的政策背景及经济背景，另外对我们公司新农村建设方面的经验做简单的介绍；第二部分对项目的初步设想和建设目标；第三部分针对项目设计示范区组织架构和土地开发策略；第四部分对构想方案的初步分析，包括示范区四大产业如何构建，以及针对目前亟待解决问题的开发运作要点。第五部分项目的开发运作路径初步设计；为保证项目的正常合作开展，可能随时政府提供的支持和帮助，在报告第六部分进行简单的陈述。下面将报告予以简要的陈述。1 项目背景介绍1.1 政策背景农业、农村、农民问题是关系到党和国家各项事业发展、社会保持稳定、改革开放取得成功和夺取全面建设小康社会胜利的全局性重大问题。今年2月1日正式公布的2009年中央一号文件再度锁定“三农”。这份名为中共中央 国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见的文件，也是2004以来，中央连续第六年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，可见党对三农工作、农村改革的工作重视程度。早在2006年12月闭幕的中央经济工作会议明确提出,，党中央就提出“要把发展现代农业作为推进社会主义新农村建设的着力点”，并初步提出了发展现代农业总的思路。十七届三中全会进一步深化了我们党对发展现代农业的认识，进一步明确了发展现代农业的总思路，并就新形势下如何发展现代农业，从7个方面进行了部署，这必将对我国农业现代化的发展产生深远影响。随着2009年“两会”的圆满结束，海南作为我国“后花园”的定位逐渐清晰。按照2009年海南发展规划草案，在国务院正式批复同意海南农垦由海南省全面管理，解决垦区民生问题全面启动。 罗豆现代农业与新农村示范区项目正是在新的经济形势下，根据以上中央和海南各级领导的指示精神，着眼于“三农”，立足于海南，力图推动海南XX经济“跳跃式”发展的主题思想指导下提出的。相信在海南省委省政府的正确领导下，经过XX集团和XX地区双方的共同努力，一定会使这一项目取得成功。1.2 经济背景在国际经济危机的影响下，我国经济下行，风险比预想的严重，经济增速下滑已经成为2009年经济运行中的主要矛盾，而且可能会越来越突出。海南省经济基础薄弱、产业结构层次低，抗风险能力不强，国际金融危机、国内经济减速和效益下滑的影响虽然来得晚，但影响正逐步凸现，经济增长逐季减速，经济效益明显下滑，工业生产大幅下降，房地产销售市场回落，部分产品价格直线下跌，一些项目推进遇到困难。在这样的经济背景下，必须充分利用中央强有力扩内需保增长的宏观政策，切实抓住目前海南发展正处于快速上升期，经济增长潜力较大的特点，发挥海南得天独厚的热带海岛优势，依托休闲度假旅游和生态型旅游房地产业，发展具有强劲的外部需求和内生动力，有力推动新农村建设的重大项目的建设和重大改革开放举措。面对当前国内外金融形势，海南正在落实科学发展观，按照中央的决策部署，在省委、省政府的领导下，从挑战中寻找机遇，坚定信心，迎难而上，迎接一个新的高速发展阶段的到来。 XX市是海南省兼具海、田、湾、林、园等自然要素与人文要素相结合的城市。随着XX主城与东郊海湾大桥的建设，将使得城市沿八门湾一线，突破城市现在的框架，将海湾城市的海景与城景相融合，如能持续地经营与建设，XX这个有文化底蕴又有自然风情的城市，无疑将成为海南岛最具吸引力的城市之一。概括XX的发展战略, “两桥一路”建设，铺前跨海大桥实际上是把XX与海口的江东片区联接起来, 清澜跨海大桥把海文高速公路一直延伸到龙楼的卫星发射基地,规划中的军事主题公园也在建设中。现代农业与新农村示范区项目位于海南XX罗豆农场含周边地区，远期规划总用地面积20万亩，近期规划用地为6万多亩，建设用地约5000亩。罗豆现代农业与新农村示范区的开发，正是在中央继续推进海南特区快速发展，以及新农村建设和农村土地制度改革进入实质性操作的天时、地利与人和的有利形势下启动的。1.3 XX集团的基本情况及项目运作条件XX控股集团起步于1988年，通过22年的发展，已成为拥有房地产开发、建设、土木工程、建筑机械及材料和多元化投资等五大产业集团的大型上市公司。集团总资产128亿元，员工超过2.5万人，在经济危机如此严重的08年，通过运筹帷幄，最终实现综合产值超110亿元，业务遍及京、津、沪、苏、鲁、琼、陕、粤、浙、川等10省20市，并涉足海外市场。下辖XX房地产有限公司、南通建筑工程总承包有限公司、南通市XX建工设备安装有限公司、北京城建地铁地基市政工程有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司、江苏环宇建筑设备制造有限公司、南通市神宇建筑机械设备制造有限公司等23个子公司。XX集团公司的资本实力已经具备开发罗豆项目的条件。同时，XX集团公司近年来通过对江苏南通XX村等村镇产业结构的调整升级和旧村改造，已探索一整套现代农业与新农村建设的经验。集团公司主要领导熟悉农村，对农村城市化建设具有较强的决策与具体运作能力。集团公司顾问团队里，有国内顶级的农业与农村经济专家。以上是做好罗豆现代农业与新农村示范区的强有力条件。2 项目的初步设想2.1 项目定位与项目建设目标2.1.1项目定位以科学发展观为指导，以高品位、高质量、高效益为标准，将现有罗豆农场改造成为具有国际先进水平又具海南热带特色的现代农业与新农村示范区。充分发挥罗豆农场滨海优越的地理环境优势，用好国家新农村建设政策，落实土地流转制度，打造以观光农业、生态农业，生态居住休闲基地，海边休闲娱乐等地标性多功能自然生态园区。通过区域功能划分及功能互补，完成罗豆农场的改造，建立崭新的现代农业和新农村示范区，成为大型国际化旅游休闲度假区。2.1.2项目建设目标罗豆现代农业与新农村示范区建设项目的主要目标为：整合XX集团和海南的社会资源，尤其是充分发挥XX地区的特色优势资源，运用现代科学技术和管理手段以及组织方式，促进罗豆农场的产业结构调整优化升级，推动新农村建设，改变小农经济的落后生产方式，实施规模化，标准化，集约化，生态化产业经营，获取良好的社会、经济和生态效益。罗豆现代农业与新农村示范区建设动力来自政府对农业、农村、农民问题的重视，来自海南XX经济发展和社会稳定的需要。通过示范区建设，促进生产力迅速发展，较好地解决就业问题，改变村镇落后环境，推动城乡一体化进程，提高农民整体文化素质，构建和谐社会。同时，也是XX控股集团多元化发展战略，打造高科技、规模化、高效益农业产业的具体实施，是XX控股集团为奠定百年发展基业所作出的重要决策。罗豆现代农业与新农村示范区建设动力与目标简图经济就业生活环境精神文化社会效益经济就业生活环境精神文化社会效益社会经济生态效益政绩形象要求产业功能要求税收就业要求龙头带动要求政府意愿短期扩张做强中期提升做实长期可持续做大企业利益政绩形象要求产业功能要求税收就业要求龙头带动要求政府意愿政绩形象要求产业功能要求税收就业要求龙头带动要求政府意愿政府意愿短期扩张做强中期提升做实长期可持续做大企业利益短期扩张做强中期提升做实长期可持续做大企业利益企业利益愿景使命战略目标战略步骤2.2 示范区的总体规划建议示范区将包括四大模块：生态观光现代农业经营区、沿海旅游休闲区、天然生态居住区、现代新农村居民生活区。l 生态观光现代农业经营区是创意自然生态休闲园最核心的部分，它将现有的罗豆农场进行现代化农业生态改造，以规模化、标准化、生态化、机械化、集约化、产品观光化为标准，创建特色种养殖，绿色有机农业，技术研发示范，农产品加工与物流，植（蓄）保防疫、观光旅游一体化的产业链，打造以籽种农业，精品农业，观光农业，加工农业，创汇农业，反季农业为目标的六种现代农业经营区。罗豆农场现有土地资源多样，拥有类型多样化的土地共60200亩，其中有平坦宽润、耕性和水利条件良好的、适于种植粮油瓜菜作物的耕地；有适于种植牧草养牛的歇耕地；有适于辟塘养鱼的低洼地；有海南为数不多的、泥沙适度、海水咸度相宜、适于养殖鱼、虾、螃蟹、泥蚶、牡蛎的海域滩涂，可以根据土地特点因势就形，生态化返还各类土地的自然状态，开发经营中采用现代化的耕作和收获机械。各类土地种植的作物和养殖的产品都以观光为主要目标，设计协调各农业用地功能区的交通，做到基本保证土地的机械化种植和养殖，同时又能保证观光休闲的便利性，尽可能的不破坏当地植被。经营组织模式以农场土地评估价值与XX集团投资组成股份制农业经营公司，合理确定现有农场职工股份及分红方式，现有农场具有劳动能力的职工全部接收为公司员工。l 现代新农村居民生活区将现有罗豆农场的居民生活区进行集中规划，为农场居民建设新型的居住社区，形成新的城镇，严格区分农业经营区与居民生活区的边界，将小区设计为商铺办公居住一体化的生活区。节约现有土地，通过多功能的农村居民社区，做到既达到新农村建设的要求，同时又可以满足经营农业观光及办公用房，完成社区的商业化模式，提供生活服务功能。现代新农村居民生活区细分为以底层商铺与高层住宅结合的商住区，区位地段稍差的建为办公区，其他的为健身娱乐休闲区。通过现代新农村居民生活区的细分，建成一个完全体现生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主，并具现代城市功能的社会主义新城镇。l 沿海旅游休闲区罗豆农场海产品养殖条件独特 该场西面的东寨港，海岸线长达12公里，海滩涂面积多达12000多亩。这里风浪小，海滩涂有机质含量丰富，浮游生物繁衍量大，海水咸度适宜，众多专家实地考察论证，均确认这时里发展海产品养殖的条件实乃得天独厚。因此可以根据罗豆农场的这种自然条件设计不同的沿海休闲区，在该区通过对各种滩涂与沿海养殖产品特点分散化的建设休闲小站，休闲小屋，让不同休闲项目错杂分布于养殖区间，可以设计为垂钓，自助养殖，沿海12000亩，按照每10亩一个特色休闲点进行建设。初步估计建设1200个特色休点。主要满足城市旅游人士对自然海岸休闲的需要。结合XX卫星发射基地及航天公园的建设，吸引到卫星发射基地观光的人员到沿海旅游休闲，利用这个契机建立资源共享机制。l 天然生态居住休闲区在海南XX总体的文化氛围下，根据自然生态环境布局，构建富有文化气息的人居环境。罗豆地区地处XX北部，滨临东寨港，与海口三江交界，距海口65公里左右。与铺前、锦山隔着珠溪河，并成三角地带，以农业为主，主要是水稻，同时有很多诸如石榴等热带水果生产，现在也在发展养殖业。两镇之车如果不从抱罗和大致坡过而去海口的话，必须经过罗豆，这样可以通过在罗豆农场的自然农业生态区建立别致的旅游人士居住区，通过提供与自然亲密接触的天然自然居住别墅，满足人们亲近自然的需要。同时，天然生态居住区可以分布于农业经营区的边缘地带，在农业经营区的部分空余地带也可以建立简易型休闲别墅，和高档次休闲娱乐场所。海南XX罗豆现代农业与新农村示范区布局简图3 示范区经济组织结构和土地开发策略3.1 示范区经济组织结构初步设计示范区采取XX集团资本入股，罗豆农场以土地出租租金入股方式（出租时间后续商议），组建XX集团海南XX农工商有限责任公司（总、母公司、集团公司）根据产业发展需要，下设若干专业分公司、子公司和农民专业合作社，形成XX控股集团海南XX农工商产业集团。基本模式如下图：在当地政府的协调下，通过土地使用权租金入股的形式，完成罗豆集体组织与农场职工的总股本评估，与XX集团投资组建有限责任公司，接收全部农场职工为新组建的企业职工。不让任何一个农场职工下岗，并给所有职工按照劳动合同法的规定提高企业承担的福利。3.2 示范区土地开发策略 土地开发以土地利用价值最大化为目标，遵循规划先行，有序开发，滚动发展的原则，通过对市场供求研究和经济分析，罗豆地区土地资源可以根据国家产业政策，确定开发方案，通过市场化运作，实现示范区的预期目标。土地整体开发策略详解图4 罗豆现代农业与新农村示范区构想方案的初步分析罗豆现代农业与新农村示范区，是综合考虑投资的赢利性、土地资源、政府和社会效益以及文化与自然景观等因素而得出的综合方案。将土地规划, 小城镇设计，建筑，生态景观设计和产品定位等有效地整合在一起，充分发挥各自的优势，以互动的工作方式建设立体化的现代乡村生产生活休闲区，主要吸引国内外大都市高节奏高工作压力下生活的白领阶层，为他们提供耳目一新的高品位高质量田园生态休闲与海岸休闲结合的现代生活方式。4.1 示范区四大产业比较罗豆现代农业与新农村示范区的全面建设，是围绕四大产业展开的，即集约化生态农业经营、海岸旅游休闲、农业观光与休闲业和关联地产业建设。在这四大产业中，前三个产业是原有产业链的改造延伸、拓展和提升，而关联地产业则属于与原有产业完全不同的领域：既是与其他三大产业的关联性最广、支持性最大 、政策依赖性最强的产业，也是见效最快、风险最大的产业。4.2 示范区地产业拥有的资源分析l 现有土地资源的基本分析罗豆现代农业与新农村示范区目前储备土地资源主要集中在现在6万多亩土地上、以及未来可以类似规划的10多亩农场类土地的开发和经营上。土地资源多样， 本场拥有类型多样化的土地共60200亩，其中有平坦宽润、耕性和水利条件良好的、适于种植粮油瓜菜作物的耕地；有适于种植牧草养牛的歇耕地；有适于辟塘养鱼的低洼地；有海南为数不多的、泥沙适度、海水咸度相宜、适于养殖鱼、虾、螃蟹、泥蚶、牡蛎的海域滩涂；还有适于建厂办工业的沙土坡地等。而面对目前海口及其邻近地区相继开发，耕地渐少，工业用地与日告紧的趋势，这里的土地资源必将身价倍增。l 可开发的休闲天然地域资源分析罗豆农场位于海南省XX市北部，东与锦山、湖山镇毗邻，南与国营三江农场接壤，西濒东寨港，北隔珠溪河与铺前镇相望。场部罗豆圩经三江镇沿海文高速公路南至XX市文城镇53公里，西到海口市54公里，距海口市美兰机场28公里。农场区四季如春，物候宜人。年均汽温24左右，月均气温最高的6、7月均28.5，最低的1月在18以上，年降雨量1600-1800mm。与海南北部口岸铺前港隔河相望，近在咫尺；西往海口，南至XX县城文城镇，北去铺前港，均有省道、县道相通。拥有这些毗邻城市、港口、机场的地理位置和十分便捷的交通、通讯设施，无疑是发展休闲业、旅游业的最佳区位。 l 休闲观光农业与养殖资源分析 罗豆农林牧渔资源兼有。这里农田设施比较完善，水源充裕，且平坦宽阔的耕地大多为潴育型水稻田，耕性良好，宜农性广，大力发展“两高一优”农业实属一大优势。场区北部、XX部面积28600亩，其中不乏连片面积超千亩的地方，是发展瓜果蔬菜的好基础。现在已发展蔬菜种植面积6000亩，全场可资开发的瓜果蔬菜种植面积共计达近万亩。目前这里盛产的瓜果蔬菜品种有西椒、冬瓜、南瓜、番茄、包心菜、黄瓜、包子瓜、石榴、香蕉等。尤其是这里邻近海口，随着海口市邻近地区的相继开发，原生态的农业生产资源越来越少，城市居民回归自然的消费心理必然引致对有机绿色农产品和原生态休闲旅游观光的需求。同时举世闻名的XX鸡和反季果菜将随示范区开发步入大规模生产经营。以上将使该区原生态资源大大增值。海水养殖参与式休闲资源分析：罗豆海产品养殖条件独特 该场西面的东寨港，海岸线长达12公里，海滩涂面积多达12000多亩。这里风浪小，海滩涂有机质含量丰富，浮游生物繁衍量大，海水咸度适宜，众多专家实地考察论证，均确认这时里发展海产品养殖的条件实乃得天独厚。海产品养殖生产既是农业生产过程，也是休闲农业中的观赏资源，尤其是该农场海水养殖区：于农场西部的东寨港内港湾，历来以盛产鱼、虾、泥蚶、螃蟹、牡蛎等海产品面闻名，93年又引进泰国优质营养鱼种尖吻鲈鱼养殖，上述养殖项目均已取得明显成效并进入规模性养殖。到目前为止，农场开发海滩涂养殖面积已达5006多亩，现在可供投资开发的海滩涂还有6000多亩。这是发展海水养殖业和海滨休闲旅游业的潜在优势资源。淡水养殖参与式休闲资源区：淡水养殖在罗豆农场已有一定基础和规模的养殖项目，白鲳鱼和罗非混养在这里已取得成功并显示出较高的经济效益。目前，农场凭借临近湖山水库，水源充裕，年灌溉水量和蓄水量可达4000万立方米的有利条件。利用和改造淡水养殖场地设施，建设参与式休闲旅游点合理布局其中，必将形成一种新型休闲资源。4.3 罗豆现代农业与新农村示范区地产业亟待解决的问题示范区地产业近期至少要着手进行以下六个方面的工作l 梳理整合土地资源l 明确区域规划目标l 规划区域发展战略l 确定战略整合路径l 预估资产潜在价值（工作图示） 梳理整合土地资源明确区域规划目标确定战略整合路径预估资产潜在价值规划区域发展战略社会效益企业效益兼顾4.4 罗豆现代农业与新农村示范区开发运作要点l 地产板块角色：作为与其他三大板块发展关联最为密切的板块，应系统地处理好对外支持与自身发展的角色关系。l 运营主体身份：在政策支持的条件下，充分利用政策优势，组建XX集团海南XX罗豆项目工作班子，从一个以地产业为主的运营商转为以市场为导向，以政策为指导，以XX特色资源为依托，促进城乡一体化的地域规划与建设综合运营商。l 处理共赢关系：作为拥有罗豆现代农业与新农村示范区超过6万亩土地的运营者，必须妥善处理自身资源能力与当地新农村建设的共赢关系，寻找一条双赢发展思路。l 运营政策支持：目前省政府与当地政府急需引资，迅速提升XX及海南的经济发展动力，这必然给予XX集团在土地运营上较大的宽松度，XX集团必须考虑将政府的优惠政策用好用足、在集团发展上获取更大利益，创建一条新的发展模式。l 可持续发展能力和方向：土地作为稀缺资源，在海南经济高速发展的现状下，必须走可持续发展道路并使之具有持续盈利能力。要研究最优的资本运营手段扩大资源整合发展的途径，这是XX集团在海南XX发展要重点解决的问题之一。4.5 与项目相关的集团公司核心问题的释义4.5.1 双重角色职能XX集团作为罗豆现代农业与新农村示范区集团土地运营的直接责任人，是罗豆现代农业与新农村示范区地产板块发展战略的执行者，需立足于与罗豆农场组建农业经营集团，并使企业未来进入主导地位，为改造和创建罗豆现代农业新农村示范区创造条件，引导人口、投资和消费向区域集聚以及相关项目的点、线、面的发展，因此需要把握项目的运作特点，一方面作为项目运营商要保证自身的短期和长期运营目标的实现，同时必须考虑海南及XX政府的发展目标，发挥企业比较优势为当地经济发展作出贡献。4.5.2 打造基于地产优势的综合发展竞争力XX集团地产建设与经营优势是毋庸置疑的。但是与罗豆农场的土地资源进行优化组合，涉及到通过资产运营、土地功能的重设、人力资源的整合、政府关系资源再造、土地经营与休闲发展整合等多种资源整合形成新的核心竞争力。这需要XX集团通过以地产运营为基础，尽快学习掌握整合政府、资本、媒体等多种资源的本领，通过提升运营主体的管理水平，打造综合运营资源的市场竞争力。4.6 打造海南XX罗豆现代农业与新农村产业链4.6.1 海南XX罗豆现代农业产业与新农村产业链描述建立以四大园区为主体的产业发展基地： 改造现有的农场经营模式，按照规划科学设定各区的位置及设置方案，提出预算； 尝试以股份制的形式对各园区内的产业进行招商，完成从对现有农业资源的改造建设，农海产品服务休闲产品生产基地建设，居民生态居住区建设； 制成品物流与配套设施建设与提供；休闲配套路径建设（如，农业经营区的高档休闲区的高级日用品采购，休闲家庭服务中介等） 通过政府的支持完成对罗豆的生态生产与休闲区的品牌推广，形成对各类消费者的吸引力。 争取用三到五年内完成罗豆生态休闲示范区的全国性品牌推广，进而借助国内消费效应进行国际消费者公关，争取在十年内建成具有世界吸引力且具有独特生活休闲特色的“东方夏威夷”。罗豆农场现代农业与新农村产业链资源改造与建设农海产品服务品生产产品流通路径提供消费者 现代生态农业 观光农业 海岸休闲农业 生态居民社区 农海产品加工 旅游设施 休闲设施 生活设施 制成品物流 建筑与道路 休闲品配套 居民消费者 休闲消费者 健康保养者 国外观光客4.6.2 XX罗豆示范区产业链建设对海南经济的作用 现有的经济比重非常低，有很好的经济发展空间示范区成为海南经济发展的新经济增长点，对整个海南农村经济将起到“极化效应”。XX具有经济发展的潜力。罗豆地区作为XX东部地区的农业产区，在现代农业与新农村示范村建立后，在消费与投资等乘数作用下，对经济发展将起到不可估量的作用。2007年罗豆农场的国内生产总值5785万元，劳均收入6578元，人均收入3042元。国内生产总值如果也按照同比增长12增长的话，应为6479.2万元，仅仅占XX的千分之七点九，2008年XX市生产总值完成81.77亿元，同比增长12.6%。占海南省全年生产总值1459.23亿元的1.3。2007年XX的GDP为72.63亿元，增长率为13.2%，总量屈居第5，增长率相对兄弟市县已显示疲软之势，需要探索建立新的经济增长点，形成XX经济发展动力。2008年海南主要市县国民收入总值排名排名市（县）国内生产总值（亿元）比上年增长（）1海口市443.1810.42三亚市144.3216.83洋浦95.80/6.14儋州市90.207.85XX市81.7712.66琼海市70.6314.87东方市67.4620.18澄迈县66.2613.99万宁市63.1015.310临高县53.799.4 初步的预测1995年以来，海南省固定资产投资对经济增长的贡献度在逐年降低。由1995年的50%下降到2005年39.4%，下降了10.6个百分点。从近2004年-2006年分季度的情况来看，固定资产投资对经济增长的贡献度波动幅度大，但都在40附近（见下表）。海南省2004年第一季度2006年第一季度固定资产投资对经济的贡献度% 200403200406200409200412200503200506200509200512200603200606固定资产投资总额（亿元）58.876.868.9120.857.295.884.2139.464.6105.6GDP（亿元）157.3212.2193.8226.8172.9239.8218.5272.3216.7274.8占比37.436.235.553.333.139.938.551.229.838.4按照40的贡献率，如果集团投资10个亿，那么将形成40个亿的XX市国民收入总值的增长，这将占到现有XX国内生产总值的二分之一，对XX国民经济的增长起到极大的促进作用，如果加上其他配套资金，每年形成150亿的经济增量不成问题。这将是现有XX国内生产总值的两倍。同时由于示范区的示范作用，必将带动全省农村经济的发展，最终对海南省的国民经济发展将起到历史性的突破作用。5 项目开发工作路径及内容5.1 项目开发各阶段工作目标基于对罗豆现代农业与新农村示范区发展现状与规划的初步梳理，以及罗豆现代农业与新农村示范区战略发展思考的理解，罗豆现代农业与新农村示范区地产业将大有可为。项目开发工作可分为三个阶段进行，各阶段工作目标如下。第一阶段：地产价值评估从土地分块分等价值评估入手，借助GIS等分析工具，了解现有土地的详细信息；分析集团地产与项目运营不同时期地产板块对其他相关板块需求的支撑，找到地产板块和各目标板块的结合点；根据用地性质不同，将现有及未来可能存在的土地资源放在时间轴上，以期明晰在不同阶段土地经营对集团的贡献。第二阶段：地产板块发展战略规划结合宏观环境分析和地产业行业分析，寻找罗豆现代农业与新农村示范区地产板块运营的关键因素，实现功能和定位的提升，为集团地产板块明确角色定位、未来发展目标以及发展路径。第三阶段：地产运营策略制定根据战略规划的目标，确定地产运营的分期运营地块的规模、时序等，并制定相应的土地运营策略。5.2 各阶段工作的主要内容结合以上总体工作思路，项目开发工作主要内容包括：地产资源梳理、地产需求分析、土地价值评估、土地价格预测、资金筹措方案、公关和媒体运作方案、地产价值评估案例研究、宏观环境分析、地产业行业发展分析、地产运营主体分析、战略规划和定位、资金运用和管理方案、地产业战略规划案例研究、土地分期出让的产品策略、土地分期出让的价格策略、土地分期出让的渠道策略、土地分期出让的促销策略、资本运营方案、地产运营的案例研究等。5.2.1第一阶段：地产价值评估阶段的主要工作本部分将从地产资源梳理入手，盘点罗豆现代农业与新农村示范区地产业发展的资源条件，及园区关联产业对土地资源的需求情况，对土地资源进行价值评估，即要摸清地产业可开发利用的家底情况，又要得出土地的升值空间。l 地产资源梳理将目前储备的罗豆农场6万亩多土地以及未来可能获得的十几万亩土地资源根据形状、面积、地形、地质、区域位置等方面，采用GIS、相关分析等方法进行详细分析，前期重点对对罗豆现代农业与新农村示范区地产板块的土地可利用情况进行梳理。l 土地资源需求分析采用产业经济分析的方法，从产业链、产业集群角度对罗豆现代农业与新农村示范区现有四大功能园区的运营模式进行初步设计和功能表达细化，并对发展前景进行预测。根据分析和预测的结果，判断四大功能园区对土地不同阶段的要求。l 土地价值评估收集分析罗豆现代农业与新农村示范区土地本身以外的社会、经济、政治和环境等方面影响地价的资料，作为判断最佳用途、调整试算价格及决定估价额的基础；并收集分析土地开发及建筑成本资料、收益及费用资料、还原利率资料、市场交易资料等基础资料，进行土地价值评估。l 土地价格预测采用统计分析的方法，判断经济形势、相关政策等对于土地价格的影响，并根据结合影响土地价格的重要因素，采用趋势判断、相关比较等方法对罗豆现代农业与新农村示范区地产业价格进行预期。5.2.2第二阶段：战略规划阶段的主要工作结合内外资源，对项目总体发展目标、发展模式与发展能级进行定位，并在此基础上，制订发展战略。l 宏观环境分析通过政治、经济、科学技术、社会等资料的收集，进行PEST分析，从而对影响罗豆现代农业与新农村示范区地产业的宏观环境做出判断，得出产业发展的优势和劣势。l 地产业行业发展分析通过对地产行业现状、市场状况、竞争状况的研究和分析，采用战略分析的相关方法，得出影响罗豆现代农业与新农村示范区土地运营的关键因素。l 地产运营主体分析通过对地产运营主体资源条件、能力状况的研究和分析，判断罗豆现代农业与新农村示范区地产自身的优势和劣势。l 典型案例研究总结国内外地产业战略规划与定位的典型案例，并进行比较分析。为集团行业发展战略的制定提供依据l 战略规划和定位制定罗豆现代农业与新农村示范区地产运营的整体战略并进行战略定位。5.2.3第三阶段：制订地产运营策略阶段的主要工作结合项目的战略目标，根据现有土地资源状况，确定分期开发方案，并进行比较和选择。内容涉及土地出让时机的策略土地出让节奏的控制、土地分期出让规模等。l 制订土地分期出让的产品策略确定土地分期出让的地块、规模、时机、顺序等组合策略。l 制订土地分期出让的价格策略制订两套以上土地分期出让的价格策略。l 制定土地分期出让的渠道策略制订两套以上土地分期出让的方式、途径和渠道策略。l 制订资本运营方案确定在地产运营中的资本运营方案。l 制定资金运用和管理方案内容包括：资金分期投入规划、现金流量测算、投资流量测算、资金效益评价、资金运营管理、财务风险与防范等。6 需要政府提供的支持和帮助 提供与罗豆农场及职工的沟通与指导工作，协调双方股份设计及未来的土地使用权租金股份增值问题（含继承，丧失，转让等问题）。 对在农业土地经营中安排休闲产业发展的土地性质部分发生改变问题的政策支持与指导。 对原农场职工拆迁补偿以及建设生态居民生活区后的房地产销售定价及对原农场职工优惠问题的指导。 招商资本的合作问题。 2009-3-2728项目开发技术路线图项目发展背景研究与土地资源梳理各分园区专题研究与园区功能产业发展状况调研国际典型案例研究与罗豆园区国内发展模式专题研究项目发展定位与功能产品构建项目总体发展定位项目目标客群定位项目发展模式定位功能导入可行性研究功能产品构建原则核心产品遴选与组合项目功能产品构建项目发展定位空间布局研究与概念总体规划