大华时代广场项目规划设计说明.doc

大华时代广场规划设计说明
大华时代广场规划设计说明
第一章 概述
（一） 项目简介
本案位于安阳市龙安区，距安阳市政府约8.0公里，距安阳西站约4.6公里，距安阳客运西站2.3公里，距安阳火车站约2.6公里，距商业中心约9.5公里，交通方便，生活设施相对齐全，环境幽美，形成了理想的居住环境，满足了便利的生活需求。
本案北临文峰大道，车流、人流最为密集，基地北面以村庄用地为主，南与大华金都园小区和太行小区以及大华金都市场相接，西临汇秀新城小区，东与安阳市委家属楼相临。周边有安阳职业技术学院、安阳市第三实验中学、安阳第五人民医院等，区域位置优越，发展后劲十足。项目周边交通非常便捷，通过文峰大道、太行路等通达全城。
项目位于文峰大道以南，总用地面积为71799m2,约107.70亩，建设用地面积为63737m2,约95.60亩。东西长795米，南北最长处230米，最短处52米，项目从左到右分A、B、C、D五个地块。B地块定位为商居综合体，其他地块定位为居住用地。

(一) 设计依据
1、 中华人民共和国城市规划法
2、 建筑设计防火规范(GB5001 6—2006)(2006版)
3、 城市居住区规划设计规范(GB501 80一96) (2002年版)
4、 住宅设计规范(GB50096—1 999)
5、 高层民用建筑设计防火规范(GB50045—95)
6、 汽车车库建筑设计规范(JBJ 1 00—98)
7、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067—97)
8、 民用建筑设计通则(GB50352—2005)
9、 商店建筑设计规范(JGJ48—88)
1 O、 安阳市城市规划管理办法
1 1、 甲方提供的用地范围和电子版地形图

(二)项目概况

（三）规划设计条件和策略
1、规划设计条件：
地段东西向被三条城市道路分割成四部分；
基地北侧文峰大道为城市主干路；
合理确定产品类型。
2、相对应的而基本策略：
充分利用文峰大道，并结合用地价值分析，力求土地价值利用最大化；
利用不同产品类型的形态差异加强小区整体空间节奏；
在可能的条件下尝试不同产品类型之间在分区上的融合，以提升高密度产品类型的环境品质；
应强调整个地块的规划整体性，同时体现出分期开发的特性。

(四)设计指导思想：
1、 分析项目地块所处的地理环境，综合评价地块的不同开发潜质，充分挖掘土地利用价值。
2、 依据项目地形，合理确定小区交通构架，明晰小区中心位置，使不同的组团均能便利、快速到达小区中心，享受小区提供的优美环境和优质服务。
3、 依据项目环境特点，合理布置住宅类型，充分利用土地，又使各类型住宅有其自身的开发亮点。
4、 坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，在满足日照、采光和通风的基础上使居民最大程度接近自然、享受自然。商业区和住宅区分离，使商业能融入沿街商圈，而住宅具有闹中取静、园中之园的效果。
5、 注重改善小区内的小气候。利用住宅布局，道路走向和绿带隔离，冬季减弱寒风对小区的侵入，夏季导入凉爽清风送入每户住宅内。
6、 节约土地，以户型合理为前提，节约造价，选择合理楼型及合理高度。

(五) 综合技术经济指标
序号
名称
数据
备注
1
总用地面积
71799㎡
约107.70亩
2
建筑用地面积
63737㎡
约95.60亩
3
总建筑面积
332217.86㎡

地上建筑面积
255263.86㎡
计入容积率

其中
住宅
147657.86㎡

临街商业
13770㎡

4层大商业
40592㎡

写字楼
26622㎡

酒店
26622㎡

地下停车场
48821㎡
未计入容积率
地下超市
19131㎡
未计入容积率
地上停车场
9002㎡
未计入容积率
4
占地面积
20091.84

5
容积率
4.00

6
建筑密度
31.52㎡

7
建筑高度
75.40m

8
道路、广场及园林绿化
44631.16㎡
植草砖停车位以40%计
9
地下停车位
1444

10
住宅套数
1895

11
居住入口
6633

附：各个地块技术经济指标
技术经济指标：（A地块）
序号
项目
数值
备注
1
总用地面积
10016m2
约15.02亩
2
建设用地面积
9016m2
约13.52亩
3
总建筑面积
42317.58m2

其

中
地上建筑面积
35221.58 m2
计入容积率
其

中
住宅
30533.58m2

临街商业
4688m2

地下车库
7096 m2
未计入容积率
4
占地面积
2344m2

5
容积率
3.91

6
建筑密度
25.99%

7
建筑高度
75.10m

8
住宅套数
420套

9
居住人口
1470人

10
地下停车位
177个

技术经济指标：（B地块）
序号
项目
数值
备注
1
总用地面积
30352m2
约45.53亩
2
建设用地面积
28007m2
约42亩
3
总建筑面积
178731.12m2

其

中
地上建筑面积
134209.12m2
计入容积率

其
中

写字楼
26622m2

酒店
26622m2

大商业
40592m2

住宅
36879.12m2

临街商业
3494m2

地下超市
19131 m2
未计入容积率
地下停车库
25391m2
未计入容积率
4
占地面积
12663.66m2

5
容积率
4.79

6
建筑密度
45.22%

7
建筑高度
75.10m

8
住宅套数
499套

9
居住人口
1747人

10
地下停车位
634个

技术经济指标：（C）
序号
项目
数值
备注
1
总用地面积
20725m2
约31.09亩
2
建设用地面积
18297m2
约27.45亩
3
总建筑面积
89593.08 m2

其

中
地上建筑面积
64257.08m2
计入容积率
其
中

住宅
58669.08m2

临街商业
5588m2

地上停车库
9002m2
未计入容积率
地下停车库
16334 m2
未计入容积率
4
占地面积
3528.70m2

5
容积率
3.51

6
建筑密度
19.26%

7
建筑高度
75.10m

8
住宅套数
810套

9
居住人口
2835人

10
地下停车位
633个

技术经济指标：（D）
序号
项目
数值
备注
1
总用地面积
10706m2
约16.06亩
2
建设用地面积
8417m2
约12.62亩
3
总建筑面积
21576.08m2

其

中
地上建筑面积
21576.08m2
计入容积率
其
中

住宅
21576.08m2

4
占地面积
1555.48m2

5
容积率
2.56

6
建筑密度
18.48%

7
建筑高度
75.40m

8
住宅套数
166套

9
居住人口
581人

二、总体设计
（一）规划结构及空间布局
1、规划结构
本项目地块东西向较长，南北向较短，地段东西向被三条城市道路分割成四部分，规划结构主要以组团式布局进行展开，形成“二轴一心五组团”的规划格局。
“二轴”，一轴是基地中间规划一条东西向的规划主轴，建筑物沿着这条轴线慢慢展开。一条是沿文峰大道的商业景观轴。
“五区” ，B地块商业区和A、C、D、E居住区。
“五组团”，由道路分隔将小区分成五个即分开又相互联系的不同的组团。
2、 功能分区及空间布局
A地块布置5栋25层高层住宅，沿文峰大道布置2层商业网点，全部规划小户型住宅，容易销售，迅速打开市场，回笼资金。
B地块为商业综合体，功能上形成寓商业、酒店、办公、休闲为一体的综合商业区。考虑到现地块周边没有标志性建筑，想在B地块设计一座具现代气息的高层地标建筑，功能为商务酒店。商业设施的布置能吸纳城区人气，为住宅带来大量人流，制造无限商机。
C、D地块在北面布置9栋25层高层住宅，南面布置4栋20层高层住宅，点式和板式高层有机组合，满足了不同类型的市场需求。住宅南低北高、围合布局；以铁五为分隔，形成两个围合式居住组团，每个组团形成自己独立的景观核心区。沿文峰大道沿街设计两层的商业裙房突出商业气息，为内部住宅创造安静良好的环境。
E地块北面沿街布置26层点式高层住宅，为内部布置4栋11层点式小高层住宅创造安静良好的环境，同时提升小区品质。

(二) 交通流线组织设计
考虑商业、居民二者之间的交通流线关系，使其各行其道，互不干扰。
小区道路交通分为小区主干道、小区次干道和组团内部道路为三个等级。小区主干道连接城市道路，并在内部形成环形道路，是小区通向外界的主要出口，小区次干道连接组团与组图连同小区主干道；小区内部道路是组团内各户与小区次干道连接的道路。
1 出入口规划
住宅人流主入口设在文峰大道的方向，一方面保证了商业连续完整的界面，另一方面也减弱了商业人流对住宅的干扰。主要车流出入口在基地东西面，整个小区流线既相互联系，又相对独立。
2 道路设置
小区主干道净宽6米，转弯半径6~12米，组团内部道路为4米或5米。
3 静态交通
小区A、B、C、D地块采用地上停车和地下停车两种，地上停车主要设置在每栋住宅底层和户外，E地块采用地面停车。本项目地下车库小车停车位 1444辆。

(三)绿化景观
充分挖掘场地内的现有环境要素，以步行绿轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各住宅间绿地，同时考虑垂直绿化，使绿化点、线、面、体相结合。中心绿地处沿景观轴线和标志性景观点布置水系，环绕开敞的宅间缓坡草坪，特色雕塑点缀其中，结合密林疏地，景观轴向东西延伸，使绿地自然地延伸到院落之间，同时使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机的结合在一起，形成住宅区居民最适宜的娱乐、休息和交往场所，营造出一个“不出城郭而获山水之趣，身居闹市而有林泉之美"的居住环境。宅间绿地重点为儿童及老年居民服务，追求尺度近人、平和亲切的效果。以草坪为主，绿地中种植高大的乔木配以灌木树丛和四季花卉，树下布置坐凳，安排健身器材及儿童游戏场成为住宅区居民相互交流的重要场所，同时结合绿地布置一些体育活动设施，如健身小广场等，满足居民体育健身的需求。
景观体系规划强调以步行绿轴为视觉焦点，以时断时续的水面为视觉引导，树丛沿水面展开，使周边的建筑与叠石绿水树丛融为一体，伴随着溪水，潺潺有声，营造出一种“忽有花落至，远闻流水香"的梦中意蕴。注意环境小品的设计，从指示标牌、休息亭廊、水池、雕塑、灯柱、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器械到市政设施等，融功能性、装饰性、趣味性为一体，对住宅区景观的形成起到画龙点睛的作用。

三、建筑单体设计
(一)平面设计
本案由大商业，沿街商业、酒店、写字楼、住宅五大功能板块组成。
大商业：地下一层布置约20000平方米超市，地上四层做大商业，在商业上布置酒店和写字楼，综合体现它的整体效益。本着最大限度的开发和利用商业物流渠道，合理安排综合超市、商业办公，从而形成动态的点、线、面相结合的商业购物体系。这样的结构体系有利于形成大型购物中心的商业形态，构成连续的购物系统和完整的商城面貌，这样的结构模式既扩展了商业空间和商业内容，又使人们在购物环境和购物心理上，延续和体验了新型商业区的购物特点和风貌。
沿街商业共二层，平面呈矩形，每侧布置两组自动扶梯联系上下层商场．沿基地南侧布置的住宅楼25层。商住区住宅楼由入户大堂进入，再由电梯送至各层。
住宅部分地下一层为车库，与住宅部分的电梯上下贯通。商业部分地下二层为车库，与商业部分上下贯通。
住宅根据用地及市场需求情况，高层部分，点式与板式的比例进行了合理的配置，住宅户型板式均南北通透，方正适用，客厅大阳台，入户花园，动静、干湿合理分区，核心筒集约紧凑设计尽量减小公摊。
小高层住宅全部为点式，，主打户型为三房二厅，根据场地景观交通条件于两端布置两房和四房，少量户型设计带入户花园。户型大多为南北通透，均带南北双阳台，主卧特色凸窗设计，大贮藏空间，方正大气，各户型功能分区成熟合理，统一而不失微妙变化。

(二)消防设计
小区消防按照规范要求，满足消防间距、配备消防设施。沿小区主要道路设置环形的消防车道，同时沿高层结合绿化设置隐形的消防道，保证每栋高层建筑至少一个长边可作为消防登高面，消防扑救面与建筑之间没有影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。

(三)造型设计
建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。运用大块面的变化及小细部的变化，使立面造型丰富，远看有着强烈的节奏感及丰富的外部轮廓，近观可看到现代建筑的精致细部。
建筑的外部造型强调了虚与实、水平与垂直、明与暗的对比和融合，使建筑群体外观丰富多变，既有居住建筑的亲和舒适，也有商业建筑的奢华和高贵。为城市景观增添了一个新的亮点。
小区单体建筑造型强调独特的可识别性，体现小区住宅明快、丰富的色彩变化。在立面造型的设计中强调整个社区的整体风格协调的统一的同时，利用住宅平面凹凸变化来塑造形体的前后层次的变化，三个临街面的柱列充分体现了其商业的延续性。本项目的立面造型设计注重细部的刻画和比例尺度的处理，在精致典雅的格调中，融合了欧式细腻的比例尺度，使之既新颖又具现代居住小区的韵味。外墙裙房部分采用花岗石板材，上部采用陶瓷锦砖及高级外墙漆和透明白玻璃。色彩柔和典雅。整体上给人以稳重、含蓄、精致的气质来体现商业、居家的性格。
住宅利用凸窗及低窗台等来开阔住户的室内视野，彰显其风景这边独好的优越地位。
目　录
第一章 可行性研究报告概述 1
1.1项目名称 1
1.2项目承担单位 1
1.3项目建设地点 1
1.4可研报告编制单位 1
1.5项目概述及主要经济技术指标 1
第二章 编制目的、依据、原则和范围 5
2.1编制目的 5
2.2编制依据 5
2.3编制原则 5
2.4可行性研究的范围 6
第三章 建设的必要性 7
3.1符合国家“十一五”规划纲要和循环经济要求 7
3.2环境保护和节能降耗的需要 8
3.3企业可持续发展的需要 9
第四章 项目建设条件 10
4.1主体工程概况 10
4.2厂址选择 12
4.3公用设施及社会依托条件 12
第五章 改造规模与产品方案 15
5.1改造规模 15
5.2生产方案 15
第六章 生产设备节电技改方案 16
6.1企业能耗现状分析 16
6.2改造设备运行参数 16
6.3技术方案、设备方案 17
6.4项目建议改造方案 22
6.5消耗定额 25
6.6小结 25
第七章 项目实施机构和项目法人 28
7.1项目实施机构 28
7.2项目法人 28
第八章 环境保护 28
第八章 环境保护 29
第九章 社会经济效益 31
9.1环境效益 31
9.2社会效益 31
第十章 节约和合理利用能源 33
10.1节能依据及标准 33
10.2节能设计原则 33
10.3能耗分析 33
10.4节能措施及节能效果分析 34
第十一章 环境安全与劳动保护 35
11.1安全 35
11.2劳动保护 36
第十二章 生产管理与人员编制 38
12.1生产管理 38
12.2人员编制 38
第十三章 项目实施进度 39
13.1 建设工期 39
13.2 项目实施时期各阶段进度建议 39
第十四章 项目招标方案 41
第十五章 投资估算及资金筹措 42
15.1投资估算 42
15.2资金筹措 43
第十六章 经济评价 44
16.1项目周期 44
16.2成本参数 44
16.3损益类参数 44
16.4经济评价结果 45
第十七章 结论 47
17.1结论意见及总的评价、存在的问题和建议 47

18