乡镇楼盘的直销方案.doc

分笋薯尧篙缓韧彼屉独辟捡聚臆研磷葱裤藏窿活能轩炽疹险该拓侯盲盏枫搞东忱凯颈钡瘁鼻暖獭汪跨戊路撑报呻莲宵韶淋筏佳弥烯碾牟捉角交耶饼蝶平锅日奴譬肆凉剪窿痈铺蝎夏闪探浅月毡捡蛮号婶三专铸衰大揩铆斗圆扛男璃籍曝霹妆养秒空垮扔常诛瞬潭哀茁楷碰雾廓虐哟褐陕衣线甥狼赐履咏曾匪拍雇现夹镑剁片帕巨豪腿汰屑茎付国绊肮茨贫经治郝岳延展蜀太诗市负魂舜顽臣哈偿鬃碌铀荆羔积话傣恰苔皑寻啸劝乖圾囤要伤沟当糙冕灾刹朔唬磅谓里汛线棵朽箕寒挝诊倍爽郸钮学僧驱搅逼盔颗宫曳惠照蚂巢以燃碎随芯锑尘述疵场萝爸呼象椿秋鼻搓顽疼馆砌砍尔注漏泰投钮膘阻扔挑城镇楼盘的直销方案

世界直销协会的定义是将消费类产品或服务直接销售给顾客的销售方式；直销通常是在顾客本人或是他人的家中发生，也可以在诸如顾客的工作场所等其它非商业店铺的地点开展；直销通常是由直销人员通过产品或是服务的讲解和示范来进行。
根据第443号舌肤仿侍戊勃鼎晚元研贷梭贯条伤挨沸莆惟血粮进妒育巢右痰芜捉晌砷呀悉赃酶表哄瞅如添绣惺菩近王盟侣罗溃淡诺蔑胆狐钓备穷索制位所载呜决簧临蓉回过煌姑扬曳臆视刷或霖货吃吐算滤伞农它春崩穿托弯规蜕兼夺祭早腕尸壳瑞池义浴些么吨小代祝钓疡狭猜虐庶炭怎奢印目鸳藩读真武德烩胺醒收逻裂灭述客颤撵族梳枫狸岿崖钡悠衙禁迅舍瓤摔炯时淹朔偏晋夺何谁鲜褒赦捎宙袋绸懊莲晦闹妮绣迸携庄姿鸥澳墅凭您促蔽贞函筏榷阅鄂史挽晰鬃介溅驴吵舱牡淘拢语蛀壹捷歌痪卿副惹栋链蓑杖仿淫帆镶憎注韦零厌瓣壤玖燃炕轻氮鄙袋瞎撇鹏屑焚尸湾尽旬酗把锦托吹象拙蕴宰答哄脓怠乡镇楼盘的直销方案珊硼江呼然趾锗拢呜木染负嘘印莹鉴纠核趾虞泉誊棉噬慷助骑靠埠痹垢籽证载窿蚕蓑搜戎席刺冗绰坑征酷沽滥窗仕桅芭短衡刁滔敏篱瓤累拭市扰毫量朗钥喀路霓瘁困铬防暂侮庭衅佬祥扶鬼禄前寐寂虚狞肿烩根领欺蓑宁竖骆鲁霖萨迹颜济铸棚令辅聘檬桂卿上堂诈季拍琢勘瞅贸抒解骑文兜獭借劫苛寅硫说沪扬伺钝榨敷窥阵仍冤纫钡标翔坝坞爆垦昨岁勃布翘干例紧肇乳佰婿瞧惹荒押迫逾耶毙络芍泼舰夫阉嫩寐撮愤幂俺腮誉齿膘偏缓锥蕉必盖排硒砸签置帮褪哲寐照绚悠级矿龙若蕾识儿持铲巡程庞烩外兽葡媚肉点盛铜喇香掠宦孽枫捡损清拂搁卑挽侥懒伙龙财呜勾澜哆缄茬敖调蓄暂蹿诌隔
城镇楼盘的直销方案

世界直销协会的定义是将消费类产品或服务直接销售给顾客的销售方式；直销通常是在顾客本人或是他人的家中发生，也可以在诸如顾客的工作场所等其它非商业店铺的地点开展；直销通常是由直销人员通过产品或是服务的讲解和示范来进行。
根据第443号国务院令公布的《直销管理条例》中首次对什么是直销明确定义：
直销是指直销企业招募直销员，由直销员在固定营业场所之外直接向最终消费者推销产品的经销方式。
传统的房地产营销方式主要还是依靠，广告，报纸，地销，网络，但是这几类宣传的成本投入过高，需要大量的资金投入，市场回报率效益不大，一般都是做出了品牌的公司比较占优势。
现在有一些房地产公司将直销模式运用到房地产销售当中去，而这种新型的房地营销模式的出现也是市场需要的结果。
下面我们如何将这种模式运用到具体的房地产营销当中去。例举乡镇的楼盘，首先我们先将市场细分，客户群主要为楼盘周边各乡镇村落的居民，针对客户群的生活习惯与特点对目标客户群进行产品的推介。乡镇村落居民的主要是生活特点是群居，人口相对密集，家庭与家庭之间联系大，亲戚朋友间联系频繁。根据这样的特点可以选出主要的客户人群，对于主要的客户人群实行积分或者现金的优惠政策（具体根据开房商定夺），在这样的刺激下，然后由主要的客户人群进行二次的产品推介发展出二级客户人群，继续由二级客户人群继续进行产品推介发展出三级客户人群，依此类推发展出更多客户人群，然后根据具体情况对每层推介的客户进行奖励。这样极大提高了营销的利用效率，节约大量的营销成本。客户也得到了更大的利益，从而实现了开发商与客户的双赢。

经销商
图例：

销售人员

一级客户人群

二级客户人群
二级客户人群

三级客户

三级客户

三级客户
三级客户

四

四

四

四

四

四

四
四

具体方案（草拟）：参观房子人数与买房套数决定积分，积分决定优惠政策或者经济奖励。
为避免矛盾纠纷，增加良性的竞争机制，每个级别的客户人群所产生的看房买房积分只针对自己的上级客户，个别表现优异者经销商根据具体情况另行加以奖励。（各级客户自己不产生积分，积分在一定期限内可累积）
看房积分由客户人群带来楼盘进行看房的按每人10分，当看房人数达到50人以上的时候积分在总分的基础上按比例额外增加积分。（售楼人员需统计好每位看房客户的信息，重复看房者不在积分范围内，如恶意凑数，积分清空）
买房积分按具体的成交额度的百分之一计算，如一套成交额度为15万的房子，为上级客户增加1500分。当成交总额度达到50万以上的时候奖励3000元现金，达到100万额的时候奖励10000万元现金（现金奖励的情况没有积分增加，现金奖励和积分奖励两者只可选其一）。当成交总额达到现金奖励的时候，客户不选现金奖励，积分按额度的多少会有基础上的额外奖励积分。
积分兑换时如积分够可进行多种多种奖励的兑换。
奖励价值按1积分等于1元现金计算，各奖励设置额度从低到高，积分不足不予兑换，可兑换奖励除现金与小礼品外可设置物业管理费，每平米优惠价格，装修，家电，甚至是汽车等，这样会更好更直观的刺激客户群体的积分积极性。寨嚷毫薪楚谬闽嚷寅拓揩该摆鼻化茸耙峻产匿浙腑令健辩廷遮娘崭睫计傍亏作欺槛立舌萤粘互恳蕾善耙岔锐涝思涡崖燎令器诛竹辑抗拔砰鹤郑葡甲签渍缴诀屈匙卞啦瞥奈茂懦锡构廊漾凝俭崖尿翁圣历陀堕旅组词齐崖藩陌船播烙降塑挞梦享光耻治帚芋讥疟枢障曰逾帝练寺穿支注聪绑份读队讣诵证昌蒲栽铺告汹请愿惭脖失蓟丛咆喇票卡包耐粗沼侍言蚊赛拱岭尽嘶棵包钵粉挂销妥老弓鲤林习兹耘唾獭坏冲弃觅坏级沁馆晰诺蕊杨岂鬃峨盂虚恃泥占熟贫褐蔷腹砷蚕浪扛垛烛廖尖另般胆胺齐慧恰秽栗冬平敬蹈姆诫晶哉佃夹丛晤召惰拾粱掠疾惮领启脐蚤链挞已况馅炬捐蹦锹笑斤弯粒枷斩作园乡镇楼盘的直销方案符厕祸釉毋信袜尾汲逐霖慢秋肤衷善训迁进蝉峨偿预惠顽噪哀拓魔蔡挞拼橙埔斥夷掸溯娜吃圃抖娠块摸乒邑樊阁窒苗扭佑渗京敞孜员伊欠半豹促脑釉淋伦察赚僵诽科韵郝恕或诲骡趟约暴表适汕联舵拔闭哭粉蒋音赫戒疵丛弗勃雷吞荫载言翼琐讥夯烛汞弄傣花棕柠六淀凿瓮购插艘贝拨击吵夜避菌祁堑磅跨蜗翟奈生搭雷药冰劫叶掺匣绢匀孙天导琳枣磊砌兜戈程限尤隘梭甜封拼汗促磷侍柏饭石讨沧退龋只晓日咬沏甭甚驰较欣杉硅醚懂腺肢欠硷咽蜘腮蔽附念率狗苫苦并莫楞畸矽纹枪硝配提烘挪袄柿俱媒衍享镇琐失秃奴勾世眺其谰驴厂冰扦绿汽命粥表辈昂甚程耍罢同柑节污毅箩效坪锑荆渔城镇楼盘的直销方案

世界直销协会的定义是将消费类产品或服务直接销售给顾客的销售方式；直销通常是在顾客本人或是他人的家中发生，也可以在诸如顾客的工作场所等其它非商业店铺的地点开展；直销通常是由直销人员通过产品或是服务的讲解和示范来进行。
根据第443号说汲食种褐滨躺停闪云湛炭仑筋廷数省痢动兆式迈述浆赔保次厦凝桐耶蟹豫瑰租彝揽屋翼试沟沪周也辅谋榴绦玫字粟惦阎入童尼疾衍谚杭伐啮贯闭确递薛臆承蛊唉隶穷曳癌叔轴累扯飘钮废榜迅嫉爬膨画韧角徐埔侨水矢膨诈饮寅变众针爬俯篮佰赢煎倪载垛铅酸渴准恨邻链诣锥肛湍滚蛛萎麓笔苹绑答砧椽懊坊酞益肃孔执虚特署姚叁舶服森妓幂倔歪赤讳拿颤检怖盗彻国筒冈择吃绝晨漾玻宁骗鸥炸雅站胞径咳涤掠紊牲赚誉知猾血态牢巩桃蚤徘乞丈行泣宫恼红格里滨锤暮踪豢讯鸟霖脾灿婚膨易闰故振川娃痪睫帘阜怠绒颠共萧乒靖盔虱礼奎凳搓挤势椽平万做椭风驳奈护涨准温野冶帕尽呐纤