2024房地产卓越表现报告.pdf

1卓越指数2024 房地产卓越表现报告2卓越指数2024 房地产卓越表现报告前 言卓越指数，观点指数三大指数系列研究之一，聚焦泛地产全行业年度表现与变化趋势，盘点年度地产全行业具有突出运营表现且具有卓越代表性的各个企业、团体、品牌、项目。通过专业的研究体系，组成反映年度行业各领域发展变化及水平的卓越指数，共同构建出专业、客观的“卓越指数2024 房地产卓越表现”研究成果。如果您的企业在 2023 年拥有无可替代的竞争力、让资本市场青睐的表现力、独占鳌头的销售案例、卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品那么，它们会进入我们 2024 房地产卓越表现的行列，成为行业典范与榜样！“卓越指数2024 房地产卓越表现”研究成果发布仪式于 4 月 2 日举行，同时观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，定期推出卓越指数 2024房地产卓越表现报告，盘点这一年地产行业的发展走势，从独具一格的视角解析行业未来。3卓越指数2024 房地产卓越表现报告目 录前言市场综述研究成果说明&活动办法研究成果构成2024 房地产卓越企业表现房地产卓越企业表现报告2024 上市企业卓越表现(地产 G30+)地产 G30+报告2024 上市房企信用卓越表现信用表现报告2024 房地产品牌价值卓越表现品牌价值表现报告2024 房地产管理与团队卓越表现管理与团队表现报告2024 房地产商业模式卓越表现商业模式表现报告2023 年度房地产企业权益销售金额表现2491011141819232427282930313233343637383940424345权益销售表现报告2024 房地产代建管理卓越表现2024 政府代建公建类管理卓越表现2024 政府代建住房类管理卓越表现2024 商办代建管理卓越表现代建管理表现报告2024 非内地房地产企业卓越表现非内房企表现报告行业特别表现4卓越指数2024 房地产卓越表现报告2024年房地产市场将继续以“稳定”为大前提，房企融资环境将进一步宽松，未来一段时间行业重要的观察窗口仍是销售端的表现。市场综述 以价换量近期“三个不低于”要求、落实好房地产“金融 16 条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。12 月房地产开发投资实际到位资金 11251 亿元，环比上升 5.7%。融创境外债重组各项条件已获满足，重组生效。其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。在保交付基本完成前，房企化债的难度较大，或需通过更大力度的资产处置、实物偿付等方式减少风险累积。2023 年房企拿地销售比相较上年同期出现一定程度下降，其中越秀地产 2023 年拿地销售比和上年相比下降 8 个百分点，招商蛇口、建发、滨江集团拿地销售比均下降 6 个百分点，大部分企业将拿地销售比维持在 30%左右的水平。关键词：新模式、利率市场化、一视同仁2023 年是房地产行业转折的终点一年，亦意味着新的开端来临。房地产市场供求关系发生重大变化，形势转变，因而政策亦作出相应调整。2024 年 1 月 12 日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知。据住建部公布的信息，截至 2 月 20 日，全国 29 个省份214 个城市已建立房地产融资协调机制，已提出涉及 5349个项目的“白名单”并推送给商业银行；已有 57 个城市162 个项目获得银行融资共 294.3 亿元，较春节假期前增加 113 亿元。宏观印象1.1 房企融资放宽，年后 LPR 超预期调降据银行方面披露，平安银行已对接超过 1300 个项目；恒丰银行已对接 350 个项目，总融资需求达 1772 亿元；渤海银行收到白名单项目 1405 个；国有四大行已审批通过两百多个项目，涉及的贷款金额超过千亿元。2023 年下半年以来，围绕支持刚性和改善性住房需求，各项限制性政策逐步解除；而在行业转型的方向上，住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的建设成为核心。15卓越指数2024 房地产卓越表现报告关键词：去化承压、以价换量、债务重组行业扫描2.1 下半年销售承压，竣工保持增长数据来源：央行、观点指数整理数据来源：央行、观点指数整理8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，从银行公告得知，大部分调整存量首套房贷利率业务由银行主动发起，据央行透露，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。同日，关于调整优化差别化住房信贷政策的通知发布，释放出强烈的支持刚性和改善性住房需求的信号，结合“因城施策”的原则，各城在政策发布后积极响应，调整住房信贷标准。年内，包括北京、上海等一线城市在内的各城市均根据市场变化调整了购房首付比例等有关信贷政策。2023 年 6 月、8 月，LPR 分别下调两次，其中 8 月 LPR 非对称下调，1 年期 LPR 较上月下调 10BP 至 3.45%，5 年期以上 LPR 保持不变，为 4.2%。在各项信贷政策、购房鼓励性政策及卖方让利等刺激下，四季度住户中长期贷款保持正增长。此外，近日多家股份制银行宣布下调存款利率。其中，1年定期存款利率下调 10 个基点，2 年定期下调 20 个基点，3 年、5 年定期存款普降 25 个基点，这是继 6 月和 9 月之后年内的第 3 次存款利率下调，且波及范围较广。分析人士认为，股份制商业银行和城农商等中小行或陆续跟进下调存款利率。同时，本次存款利率调降亦预示着央行“降息”周期尚未结束，2024 年或调降 LPR 利率，进一步降低融资成本，刺激经济。2024 年 2 月 20 日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年 2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5 年期以上 LPR 为 3.95%。10 月 31 日，中央金融工作会议在北京举行。会议强调“完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。此后，金融监管部门对银行提出了房地产金融“三个不低于”的要求，受此政策影响，多家银行主动与房企对接，不少中小型房企亦获邀参加会谈。有银行表示，将提升对非国有房企的支持；另外，中债增公司日前表示，将继续加大民营企业债券融资增信支持的力度。从政策的角度来看，2024 年房地产市场将继续以“稳定”为大前提，房企融资环境将进一步宽松，未来一段时间行业重要的观察窗口仍是销售端的表现；同时，房地产业将积极向新发展模式转型，各地亦鼓励民间投资参与政府和社会资本合作新建项目、城中村改造等。非对称降息的意义在于，一方面降低实体经济和居民部门的融资成本，刺激消费行为，另一方面 5 年期以上 LPR 的稳定，为银行下调存量首套房贷利率的同时，也给维持合理净息差提供了空间。随着住房价格的调整，高息房贷提前还贷的情况大幅上升，2023 年 4 月、7 月住户中长期贷款录得负增长，收入预期悲观、住房价格下降等激发了居民降杠杆的强烈意愿，进而影响银行的资金投放计划和盈利状况。根据国家统计局数据，2023 年 1-12 月全国累计商品房销售金额 116622 亿元，同比下降 6.5%；全国累计商品房销售面积 111735 平方米，同比下降 8.5%；商品房销售均价为 10437 元/平方米，同比上升 6.4%。12 月单月，全国商品房销售金额 11304 亿元，环比上升38.6%，同比下降22.9%；商品房销售面积11226万平方米，环比上升 41.6%，同比下降 23%。26卓越指数2024 房地产卓越表现报告整体来看，下半年房地产销售面临更大的去化压力，这也导致更多企业在维持资金运转、债务偿付方面出现困难，因此一些非民营房企的暴雷“恐慌”在资本市场蔓延，房企股票、债券价格走势低迷。事实上，近期“三个不低于”要求、落实好房地产“金融16条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。国家统计局数据显示，1-12 月房地产开发投资实际到位资金 190547 亿元，同比下降 13.7%；12 月房地产开发投资实际到位资金 11251 亿元，环比上升 5.7%，同比下降13.8%，其中国内贷款、自筹资金、预收款项同比分别下滑 12.5%、11.7%和 13.9%。房地产开发投资总额方面，1-12 月全国房地产开发投资额11.1 万亿元，同比减少 9.6%，其中住宅开发投资累计完成8.4 万亿元，同比减少 9.3%，较 1-11 月跌幅扩大 0.3 个百分点。观点指数认为，目前房地产开发投资主要受制于民营企业信心不足，尤其下半年以来，民营企业对土地市场、城市更新复苏等领域保持谨慎态度。数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理施工方面，1-12 月房地产累计新开工面积 95376 万平方米，同比下降 20.4%，降幅较上月收窄 0.8 个百分点。12 月房地产新开工面积 7920 万平方米，环比下降 4.3%，同比下降 11.6%。竣工方面，1-12 月房地产累计竣工面积 99831 万平方米，同比上升17%。12月单月房地产竣工面积34594万平方米，环比上升 243%，同比上升 13.4%。保交楼政策持续发力，叠加年末集中交付期，竣工面积保持正增长；新开工面积同比增长，主要原因是去年同期疫情干扰导致基数偏低。从价格上看，12 月份各线城市二手住宅销售价格环比继续呈现下降的趋势，一线城市领跌，二手住宅销售价格跌幅1.1%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降 1.2%、0.6%、1.5%和 1.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.8%，二线城市降幅相较上月扩大 0.1 个百分点，三线城市降幅持平。新房价格方面，12 月份 70 个大中城市新建商品住宅销售2.2 以价换量愈盛，商品房交易总量同比增长7卓越指数2024 房地产卓越表现报告数据来源：国家统计局、观点指数整理11 月 20 日，融创中国发布公告称，公司境外债重组各项条件已获满足，重组生效。作为行业内最早完成境内外债务重组的大型房企，融创中国的成功案例为内房企业境外债重组提供了参考。其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。中原建业、远洋集团相继宣布停止境外债务支付，对境外债务进行全面重组；截至 11 月 21 日，中梁控股境外债重组方案获得92%债权人同意支持；世茂已提议初步境外债重组框架，拟实现减债 60 至 70 亿美元；奥园取得足够债权人支持批准中国奥园计划及 Add Hero 计划。值得注意的是，债务重组只是延长债务偿还期限的方式，对于降低债务规模的作用不大，因此，房企需要解决偿债资金的来源问题。目前，大部分出险房企尚不具备偿债能力。例如，“20 金科地产 MTN001”变更兑付方案议案于2022 年 11 月获得通过，债券余额 8.5 亿元；根据议案，金科股份需在 2023 年 1 月 30 日兑付 0.5 亿元本金，以及兑付该部分本金自 2022 年 7 月 30 日(含)至 2023 年 1 月30 日(不含)期间的对应利息。2023 年 7 月，有消息指，“20 金科地产 MTN001”仍未按期足额兑付，余额 8.5 亿。根据有关公告，世茂股份截止 8 月底未能按期支付债务累计84.8亿元，截至11月底累计债务总额上升至102.38亿元，债务仍在积累。观点指数认为，在保交付基本完成前，房企化债的难度较大，或需通过更大力度的资产处置、实物偿付等方式减少风险积累。统计数据显示，2024 年 2、3 月将是房企偿债高峰，以信用债为例，明年 2-3 月到期债务金额约为全年到期债务金额的 42.6%，房企能否熬过这一轮的危机仍有待观察。2.3 房企化债获喘息空间，资金来源未解决价格环比上涨的有 7 个，比上月减少 4 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅较上月扩大 0.1 个百分点，其中北京环比持平，上海环比上涨 0.2%，广州、深圳环比分别下降 1%和 0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降 0.4%和0.5%，降幅均比上月扩大 0.1 个百分点。观点指数认为，年末房企及个人对资金的需求增加，降价成为销售竞争中的常用手段，二手房个人卖家对市场的判断差异较大，价格调整的空间亦灵活。目前市场上挂牌的二手房主要分为两类，一类是区位较好但建成年代较早的老旧小区房；另一类则是近年成交的次新房，由于后者在居住环境上与新房无太大差异，但价格商榷空间更大，因此这些次新二手房交易替代了部分新房交易。住建部数据显示，2023 年 1 到 11 月，全国一手房交易量下降，二手房交易量上升，二手房成交量与新建商品房销售面积总和实现同比正增长，较 2022 年同期增长6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重达到37.1%，较上年同期提高约 10 个百分点，部分主要城市二手房成交量占比超过 50%。2024 年 1-2 月，受春节假期和市场周期波动影响，销售较为低迷，但有个别城市春节成交有所好转，2024 年春节假期（2024 年 2 月 9 日-2024 年 2 月 16 日）期间深圳新建商品住宅网签 28 套，而去年春节假期期间无成交，主要得益于节前深圳放松限购的政策。此外，3 月以来各地楼市出现一些复苏迹象，主要是楼盘方面的积极加推和积极促销带动成交。例如，上海第二批新盘陆续开盘，汇元玺、保利滨江天珺、理想之地五期等项目认购率超过 300%。关键词：价高者得、核心区域土地观察3.1 财政土地收入 4.2 万亿，房企拿地销售比下降土地市场方面，成交下降，城市间、地块间交易表现持续38卓越指数2024 房地产卓越表现报告分化。2023 年住宅用地供应方式主要以分批公示、分散挂牌的方式进行。另外，消息称，9 月底自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。多个城市进行了相应政策调整，广州、南京、合肥、宁波、苏州、成都等城市落地了“取消地价上限”的措施。该政策一方面可以减少“马甲”拿地等不规范的市场竞争行为，另一方面亦帮助弥补土地成交规模下降导致的土地出让收入下降的落差。根据财政部公布的数据，1-12 月全国国有土地使用权出让收入 5.8 万亿元，同比下降 13.2%，降幅较 1-11 月收窄 4.7个百分点；12 月单月国有土地使用权出让收入 13376 亿元，环比上升 90%。就企业拿地情况来看，央国企是目前土地市场最主要的成员，保利、中海等企业新增土地金额超过 1000 亿元。另外，2023 年在公开市场拿地积极的房企中，民企主要是滨江集团和龙湖集团。从拿地销售比来看，2023 年房企拿地销售比相较去年同期出现一定程度下降，其中越秀地产拿地销售比和上年相比下降 8 个百分点，招商蛇口、建发、滨江集团拿地销售比均下降 6 个百分点，大部分企业将拿地销售比维持在 30%左右的水平。值得注意的是，华润置地、绿城中国、首开股份 2023 年拿地销售比分别高于去年 10、5 和 3 个百分点，其中绿城的布局集中于长三角地区，包括上海、杭州、丽水、绍兴、台州等；首开则关注全国范围的重点城市，除在北京、厦门、南京等地摘得地块外，亦参与了广州、上海等重点城市的土地竞拍。从房企拿地的区位分布来看，核心区域地块是房企竞争的重点，同一城市宅地出让通常呈现核心区域摇号或溢价成交，外围区域底价成交甚至城投托底的现象。核心区域新房去化速度相对更快，尽管重回“价高者得”的价格竞争中，利润不一定符合预期，但对于现阶段房企维持资金流转和业务布局不失为一种选择。数据来源：财政部、观点指数整理9卓越指数2024 房地产卓越表现报告中国内地区域。2023 年在中国内地有项目运营的房地产开发企业、专业机构等。2023 年在售或运营、服务的各类房地产项目或物业。营运指标统一截取时间为 2023 年 12 月 31 日；财务指标统一截取时间为2023 年 1 月 1 日-12 月 31 日。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。研究成果说明活动办法筛选城市范围企业样本选取标准项目样本选取标准口径统计时间数据获取方法申报资料1324综合研究及统计行业调研 2024.02.19-2024.03.312024.032024.02-2024.03通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据。观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数 2024 房地产卓越表现”研究成果。观点指数研究院与地产全行业各领域进行深入调研交流，并面向全国房地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构发出房地产卓越表现调查问卷。卓越指数 2024 房地产卓越表现发布2024.04.02观点指数研究院于 2024 年 4 月 2 日在“2024 观点年度论坛”上发布“卓越指数 2024 房地产卓越表现”研究成果。10卓越指数2024 房地产卓越表现报告研究成果构成企业卓越表现综合表现财务表现行业特别表现2024 房地产卓越企业表现2024 房地产品牌价值卓越表现2024 房地产管理与团队卓越表现2024 房地产商业模式卓越表现2023 年度房地产企业权益销售金额表现2024 房地产代建管理卓越表现2024 政府代建公建类管理卓越表现2024 政府代建住房类管理卓越表现2024 商办代建管理卓越表现2024 非内地房地产企业卓越表现2024 上市企业卓越表现（地产 G30+）2024 上市房企信用卓越表现在这个庞大的行业，有“大而全”也有“小而精”，每一个成功的企业或项目都有值得学习和借鉴之处。11卓越指数2024 房地产卓越表现报告排名企业保利发展控股中海企业集团万科华润置地招商蛇口龙湖集团绿城中国金地集团中国金茂越秀地产建发房产滨江集团新城控股华发股份中国铁建首开股份绿地控股中铁置业美的置业融创中国雅居乐集团中粮大悦城中交地产保利置业卓越集团华侨城电建地产国贸地产远洋集团大华集团联发集团旭辉控股中建东孚1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 87.6 87.5 87.3 87.1 86.7 86.4 86.0 85.7 85.5 85.3 84.9 84.6 84.4 84.3 84.0 83.7 83.5 83.2 83.1 82.7 82.4 82.1 81.7 81.6 81.2 81.0 80.6 80.3 80.1 79.7 79.4 79.3 78.8 49.4 43.9 42.8 42.8 43.8 42.0 47.4 43.9 51.3 47.7 45.8 49.1 49.7 46.6 49.6 49.6 49.6 50.9 47.1 43.7 47.6 48.8 49.8 50.5 47.0 45.5 47.3 40.0 44.0 48.1 47.9 45.7 45.6 14.5 14.7 14.6 14.8 14.3 14.9 14.4 14.1 14.2 11.6 14.0 11.0 10.9 13.0 12.2 11.2 11.0 10.7 10.8 13.1 13.0 10.9 13.4 12.1 9.0 11.6 12.7 12.4 12.8 10.3 11.4 10.3 10.4 9.0 14.6 15.0 14.7 14.8 14.9 14.4 13.2 10.8 11.6 11.0 14.3 14.5 14.1 13.0 12.6 10.6 11.0 11.2 13.4 11.5 10.3 9.3 9.6 12.4 11.5 11.0 14.0 10.8 11.9 8.8 12.6 11.9 14.7 14.3 14.9 14.8 13.8 14.6 9.8 14.5 9.2 14.4 14.1 10.2 9.3 10.6 9.2 10.3 12.3 10.6 14.0 12.5 10.3 12.1 9.2 9.4 12.8 12.4 9.6 13.9 12.5 9.4 11.3 10.7 10.9 权益销售金额企业品牌熟知度产品独特性革新的生产方式营销方式与组织资金运用与融资企业品牌认可度社会贡献团队组织与建设管理模式领导力与执行效率权益总货值营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分卓越指数 2024 房地产卓越企业表现12卓越指数2024 房地产卓越表现报告排名企业中建壹品武汉城建世茂集团深业集团合生创展星河控股集团路劲地产金科股份中南建设北京城建新希望地产仁恒置地荣盛发展龙光集团首创城发象屿地产五矿地产中骏集团合景泰富华宇集团金辉控股邦泰集团金融街控股星河湾德信中国珠江投资敏捷集团广州地铁地产深铁置业信达地产北京金隅集团中建玖合湖北联投34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 78.5 78.2 78.0 77.7 77.4 77.2 76.8 76.6 76.2 75.9 75.7 75.5 75.3 75.0 74.8 74.5 74.4 74.1 73.6 73.3 73.2 72.8 72.4 72.3 72.2 71.8 71.4 71.2 71.1 70.7 70.5 70.0 69.9 46.0 45.4 45.2 45.0 47.2 44.8 42.6 40.9 41.1 46.3 44.9 46.3 41.0 42.7 42.8 38.7 38.0 42.3 42.2 41.1 40.8 41.0 43.2 38.3 36.1 37.2 39.6 38.2 38.0 39.7 37.2 37.1 40.9 12.8 8.7 10.0 8.0 9.4 11.4 13.3 11.7 13.1 10.4 12.8 10.5 9.1 12.4 9.5 10.5 11.9 10.2 12.2 8.8 9.0 12.5 9.5 10.1 12.8 12.6 10.1 8.4 10.3 8.9 9.2 11.4 8.2 11.4 13.6 11.4 11.5 9.7 9.2 9.4 11.6 11.5 9.4 9.7 8.6 12.5 11.4 10.8 12.7 12.3 11.9 9.9 10.8 13.1 9.9 10.7 11.7 12.3 9.2 11.6 12.4 10.6 13.2 12.0 11.0 10.2 8.3 10.5 11.4 13.2 11.1 11.8 11.5 12.4 10.5 9.8 8.3 10.1 12.7 8.5 11.7 12.6 12.2 9.7 9.3 12.6 10.3 9.4 9.0 12.2 11.0 12.8 10.1 12.2 12.2 8.9 12.1 10.5 10.6 权益销售金额企业品牌熟知度产品独特性革新的生产方式营销方式与组织资金运用与融资企业品牌认可度社会贡献团队组织与建设管理模式领导力与执行效率权益总货值营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分卓越指数 2024 房地产卓越企业表现13卓越指数2024 房地产卓越表现报告排名企业建业集团万达地产集团宝龙地产富力地产中建智地正商集团时代中国中天美好集团海信地产弘阳集团厦门地铁 TOD云星集团鸿荣源京基集团荣安地产天健集团大家房产华鸿嘉信方圆集团中国奥园北辰实业东原集团朗诗绿色管理海成集团信友集团大唐地产福星惠誉澳海集团德商集团京投发展昌建控股中洲控股嘉福集团长沙城发恒伟置业67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 69.6 69.5 69.0 68.8 68.5 68.2 68.0 67.6 67.4 67.2 66.9 66.6 66.4 66.0 65.6 65.5 65.3 65.0 64.8 64.6 64.2 64.0 63.8 63.4 63.2 63.0 62.8 62.5 62.2 61.9 61.6 61.3 60.9 60.6 38.1 38.7 34.8 40.9 37.0 38.7 34.1 39.2 33.7 34.7 33.7 37.4 36.1 32.3 32.7 33.3 35.6 32.8 32.4 35.4 33.3 34.9 32.8 33.3 32.8 33.3 34.6 32.5 33.0 37.3 30.9 31.4 34.0 31.1 13.3 12.4 9.0 7.6 11.0 9.1 8.6 10.2 11.5 11.9 12.5 9.0 9.0 11.2 13.2 11.5 9.1 11.3 11.7 10.5 9.8 12.0 8.3 8.5 7.7 9.3 9.1 8.8 9.7 7.9 7.6 10.3 9.7 7.5 10.0 8.2 12.5 8.8 8.0 9.0 12.6 8.8 11.2 9.4 11.3 8.7 9.2 10.5 9.2 10.7 8.3 8.7 9.9 7.8 8.3 7.9 11.0 11.8 12.1 11.0 11.2 10.9 8.0 8.5 11.5 9.8 9.2 10.5 8.2 10.2 12.7 11.5 12.5 11.4 12.7 9.4 11.0 11.2 9.4 11.5 12.1 12.0 10.5 10.0 12.3 12.2 10.8 10.9 12.8 9.2 11.7 9.8 10.6 9.4 7.9 10.3 11.5 8.2 11.6 9.8 8.0 11.5 权益销售金额企业品牌熟知度产品独特性革新的生产方式营销方式与组织资金运用与融资企业品牌认可度社会贡献团队组织与建设管理模式领导力与执行效率权益总货值营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分卓越指数 2024 房地产卓越企业表现14卓越指数2024 房地产卓越表现报告未来，房企仍需探索适应新发展模式的商业逻辑，提升品牌价值和产品打造能力。房地产卓越企业表现报告新模式构筑2023 年是房地产进入调整周期以来政策利好最多的一年，二三线城市限购、限售等措施基本取消，限贷措施亦有所放宽。这也意味着，政策端开始发力促进市场转型。2023 下半年，销售下滑仍对行业造成一定冲击。目前，现金流仍是房企的命脉，而销售仍是其中最重要的一环。惠誉国际将中国内地 2024 年新房销售预测下调至最多下跌10%，在穿越周期的过程中，房企销售持续面临挑战。而从盈利的角度来看，房企毛利率从下滑转向稳定，随着近一两年大量交付完成，房企利润水平将逐步企稳。未来，房企仍需要探索适应新发展模式的商业逻辑，提升品牌价值和产品打造能力。观点指数研究院通过长期对行业与企业进行跟踪研究与数据分析，对房企权益销售、土地储备等运营指标进行分析，综合品牌、管理和商业模式等各个维度，客观反映房地产企业的卓越表现和未来发展潜力。凭借稳健的销售表现、积极的拓储行动和强大的品牌影响力，保利发展稳居房地产卓越企业表现榜首，中海、万科、华润置地等企业同样表现亮眼。观点指数研究院数据显示，2023 年，保利发展、中海、万保利发展登顶，中海、万科、华润表现亮眼1科、华润置地权益销售金额分别为 3040、2881、2445、2155 亿元维持平稳，同时，在一线城市和强二线城市中的销售和布局不断增强。土地储备方面，头部企业竞争力较强，除独立拿地以外，亦通过联合城投企业、入股中小型房企项目、城市更新、勾地等方式不断扩充布局。在当下的市场分量争夺中，房企各出奇招，产品系的更新迭代是房企重要的突破口之一。保利发展推出新中式风格的园林住宅保利天瑞，几乎每栋住宅都具备园林景观及社区资源，不做“楼王”的设计方式进一步丰富了保利“和者筑善”的品牌内涵。中海良好的布局为销售平稳奠定了基础，近日，上海中海顺昌玖里开盘取得 196.5 亿元的销售成绩，去化率达到98.6%，同时刷新了国内项目开盘纪录，也体现出中海强大的操盘能力。万科经营性业务将为其带来短期流动性和长期价值增长，印力商业、万纬物流、万物云等业务实力提升，叠加公募REITs 试点，资金运转更加畅通，中金印力 REIT 已正式进入询价阶段，万纬物流 REIT 已于交易所正式发布，长租公寓 REIT 目前也在积极申报中。华润置地 2023 年推动“现金流创造”、“降本提质增效”等管理主题，最终全年实现营业额人民币 2,511 亿元，同比增长 21.3%，核心净利润人民币 277.7 亿元，同比增长2.9%。通过主动控制融资规模增长使得有息负债率及净有息负债率分别降至 38.4%和 32.6%的行业低位。15卓越指数2024 房地产卓越表现报告国家统计局的数据显示，2023 年全国商品房销售金额 11.7万亿元，同比下降 6.5%；其中商品住宅销售金额 10.3 万亿元，同比下降 6%；2023 年 12 月份，房地产开发景气指数为 93.36，呈现下跌趋势。从单月销售来看，2023 年商品房销售继续承压，春节后的3 月销售短暂反弹，市场持续走淡。从往年销售来看，季度末通常是销售旺季，2023 年房地产销售节点效应减弱。作为房企资金周转闭环中最重要的环节，销售承受较大压力，一方面新盘之间存在竞争，另外，近期因置换需求或“止损”等原因出售二手房的卖家增加，亦对新盘销售造成一定影响。从前 100 房企的销售情况来看，相当一部分企业面临销售萎缩的问题。2023 年前 100 房企实现权益总销售金额 4.1万亿元，同比减少 19.8%；从市场份额来看，前 100 房企市场占有率从 2022 年的 37.5%下降至 2023 年的 35%。观点指数计算房企 2023 年权益销售金额同比增速，以此衡量房企在销售下行背景下的相对销售韧性。具体来看，2023 年前 100 房企中大部分企业权益销售金额较去年有所减少，少数企业权益销售实现同比增长，最高增长率为 95.8%，最大降幅为 76.2%，同比增速中位数为-25.4%。华发股份、越秀地产等房企主要通过严格筛选新增项目的区位条件来保持较高的项目周转效率及高单价，2023 年权数据计算结果显示，100 家样本房企 2023 年全年的销售均价相较 2022 年的变化幅度在-45.3%至 113.6%之间。对比 2022 年，35 家样本房企今年的销售均价依然实现一定程度的上升。值得注意的是，华润置地、保利置业、深业等房企 2023 年销售均价较 2022 年涨幅超双位数，展现出更强的销售定力和韧性。市占率下滑，布局优势凸显韧性2数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理益销售金额增长率分别为 16.2%、14.4%，保持着较高的销售稳定性；建发房产则通过挖掘福建、浙江等优势区域的机会持续补充可售货值；中海、华润、招商蛇口等房企也凭借着优秀的项目挖掘能力和对市场变化的敏锐度，因而销售相对稳定。销售韧性的另一个观察视角是销售均价，存量项目的价格变动和新开发项目的价格水平将影响房企新一年的销售均价。因此，观点指数计算 2023 年与往年的销售均价之间的变化幅度，将其作为判断房企销售韧性的辅助指标之一。销售韧性越高，去化压力越小，价格也会保持平稳。在销售持续下行的情况下，观点指数对销售价格表现坚挺的房企给予更高的评价。16卓越指数2024 房地产卓越表现报告在未来房企发展的考量上，观点指数以土地储备为主要观察指标，通过计算土地储备与销售面积的比值，得到去化周期，以此来评估不拿地扩储的极端假设下，房企当前土储货值可以支撑当前权益销售规模的时间长度，以此判断房企发展的基础是否扎实。土地储备越多，去化周期也将越长，适当的去化周期既可以维持企业的正常经营，又不会占用太多的资金和资源而导致效率低下。根据计算结果，前 100 房企土地储备为 24.66 亿平方米，平均去化周期为7.4年。其中，前10房企由于土储基数较大，且 2023 年继续保持较大的拓储力度，再加之少数房企销售“断崖”，平均去化周期长达 8.4 年；前 71-100 房企的土地储备收缩较明显，未来去化周期在 3 年以内。整体来看，房企土地储备分化程度加大，保利发展、中海、华润等房企 2023 年的拿地投入超过 1000 亿元，但大部分房企在招拍挂市场拿地投入金额不足 100 亿元，城投是土地市场目前的重要构成主体之一，而不拿地的房企则尝试通过代建等方式保留开发能力和市场研究能力。观察当前房企的拿地策略，主要聚焦于重点城市和核心地段，拿地节奏主要适应目标城市的推地节奏，2023 年房企宅地成交主要集中在 6 月和 12 月。回顾全年，2023 年一二三线城市供应住宅用地 12442宗，供应住宅用地建筑面积 82281 万平方米，同比减少2024 年 3-4 月亦可能出现局部“小阳春”现象，但经过2023年市场的降温过程，2024年房企拿地可能会更加谨慎。头部房企继续吸储，溢价率体现销售情绪3数据来源：观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理22.3%。由于土地需求分化严重，主要供应来自倾向于提供更优质地块的城市，而需求薄弱和倾向于维持出让地块质量平衡的城市则减少了宅地的供应规模。土地成交方面，2023 年一二三线城市成交住宅用地81955 宗，成交土地建筑面积 55598 万平方米，同比减少30.1%；成交总价 28332 亿元，同比减少 22.7%。2023 年 12 月，住宅用地成交季节效应明显增强，而前 11月成交相对平淡，观点指数认为，原因在于 12 月城投拿地大幅增长叠加部分总价较高的优质地块“踩点”出让。溢价率方面，2023 年较多的高溢价地块在 3-4 月成交，观点指数认为，这是销售市场反弹的情绪表现。由于 3-4 月为春节叠加疫情防控放松后的销售反弹周期，房企对销售的信心也有一定增长，因此也通过“以销定投”的方式体现在土地成交上。17卓越指数2024 房地产卓越表现报告据观点指数统计，2023 年拿地支出（权益口径）处于前列的企业分别是保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城等房企。具体到个体上，保利发展主要关注大湾区城市的项目机会，2023 年在佛山新增项目的权益地价超过北京及上海项目，另外东莞的新增土储亦占据一定分量；其次则是长三角城市，权益拿地金额超过 30 亿元的城市中长三角城市共有上海、南京、宁波、杭州、苏州等 5 个。房企的另一种扩储方式是城市更新。房地产市场转型阶段，构建房地产新模式，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”为房地产发展带来新的机会。其中，城中村改造或成为房企参与的最重要的切入点。据了解，不少房企已开始布局城中村改造项目。2023 年 9 月，卓越集团深圳龙华赤岭头一片区旧改项目、南山区南新北项目分别完成交地，即将进入开发建设阶段，据企业披露，两项目可售货值合计约 260 亿元，除住宅外，项目亦将涵盖商业、商务公寓等产品。中建系企业在城市更新中的存在感亦不低，近几个月动作频频，中建国际联合体中标长沙天心黑石铺城更片区项目，中建三局联合体摘得广州白云黄边村旧改项目，中建八局参投广州黄埔双沙城更项目。此外，保利发展、中海、华润置地、招商蛇口、万科等企业此前已完成合作签约的项目亦陆续恢复推进。随着城中村改造项目专项借款支持的落地，项目前期准备、征收补偿、安置建设等环节亦有望更顺利地开展。中海则主要关注一线城市，在这四个城市拿地的权益地价超过 2023 年总权益地价的一半，比例达到 58.8%。总体来看，中海 2023