公租房调查分析报告.docx

南京公共租赁房调查分析和提议Investigative Analysis & Suggestion on Public RentalHousing of Nanjing City调查背景及目标公共租赁房一次首次出现于3月5日温家宝总理所做政府工作汇报中，其中提出要主动发展公共租赁住房，在3月11日住房和城镇建设部新闻公布会上，住建部副部长齐骥指出，公共租赁房归政府或公共机构全部，用低于市场价或承租者能承受价格向新就业职员出租。底，南京市区非农业户籍人口510.59万人，人口密度超出1215人每平方公里，列上海、广州、北京以后全国第四位。外来务工人员占22%左右，大学生占10%左右。这些特征使南京市处理中低收入群体住房问题成了一项亟待处理重大民生问题。公共租赁住房是指由国家提供政策支持，多种社会主体经过新建或其它方法筹集房源、专门面向中低收入群体出租保障性住房，是一个国家住房保障体系关键组成部分。公共租赁住房不是归个人全部，而是由政府或公共机构全部，用低于市场价或承租者承受起价格，向新就业职员出租，包含部分新大学毕业生，还有部分从外地迁移到城市工作群体。新职员阶段性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也急需改善，公共租赁住房是处理夹心层群体住房困难一个产品，是满足城市中等偏下收入家庭基础需求关键举措其对城市留住人才，提升竞争力有较大作用。本文以南京市公租房实地调查为依据，分析公租房设计和具体实施手段中存在问题，并从制度规范、融资、租金水平、选址、配套设施建设等方面提出提议。一、 南京市公共租赁住房建设概况在8月11日，江苏出台相关大力发展公共租赁住房指导意见明确江苏省公共租赁住房保障对象是家庭人均收入在当地城市人均可支配收入80%左右，具体条件由城市人民政府确定；新就业人员是指大中专学历、工作不满5年并在城市有稳定职业人员；外来务工人员是指在城市有稳定职业，并在就业地居住一定年限非就业地户籍人员，于同年，8月19日开展公共租赁住房设计竞赛，9月10日南京首个大规模公共租赁住房小区设计方案出炉。历经3年多建设，于9月开始逐步将南京岱山、上坊、花岗、丁家庄四大保障房片区立即交付老百姓手中，四大片区保障房项目总用地面积约6平方公里，总建筑面积约966万平方米，其中保障房地块总建筑面积835万m2。建成后可提供各类保障性住房8.28万套。南京市是中国住房保障工作做得很好城市之一，其住房保障工作计划合理、目标明确、规章条理清楚，信息公开，工作开展顺利。新开工5040套，基础建成9510套。二、实地调研2.1调研方法采取了访谈法和发放调查问卷两种形式，调研小组将进行三次访谈，对象为公共租赁住房小区物业管理人员，和小区两户，来访谈家庭基础情况、住宅基础评价、户型改造意见和计划布局。2.2实地调研对象此次调研对象为：江宁民心公寓在江宁区九龙湖板块，占地61亩，建筑面积13万平方米，包含6幢高层住宅1800套和配套服务用房。小区共有5种套型，面积从41平方米到61平方米不等。作房间内部装修一新，基础生活设施一应俱全，真正实现了拎包入住。小区周围配套设施齐全；交通很便利。民心公寓公共租赁住房租金标准为11元/平方米/月。2.3统计分析方法本文利用了静态比较分析方法和分组分析方法，其中着重于利用分组分析方法，不管是采取了两种调研方法及对象；还是在设计调查问卷是用年纪、身份、收入、区域将调研对象分组。三、调查分析 3.1市民对公共租赁住房基础认识绝大部分人知道公共租赁住房存在，大家对公共租赁住房知晓率很高。 3.2公共租赁住房改善民众居住条件。数据显示：在公共租赁住房能给民众居住条件带来众多改变中，最为突出要数它低于住房市场租金价格百分比高达88%，这说明大家选择住房首要考虑原因是价格条件；其它公共租赁住房能给民众带来改变百分比全部超出50%。3.3申请公共租赁住房条件限制很多，不轻易达成申请要求。数据显示：在众多限制条件中，排在首位限制条件是轮候家庭太多，百分比为72%，这是关键限制条件，物以稀为贵；其次是申请条件太苛刻，其限制条件多，含有南京市市区常住户口满5年；家庭人均年收入低于上十二个月度城镇居民人均可支配收入80%家庭；人均住房建筑面积在15平方米以下。不轻易申请，这是中国基础国情和经济条件决定，需要做只是宣传好。让真正需要人主动申请。3.4大部分认为公共租赁住房最大受益者是并不需要群体，其次才是那些真正需要公共租赁住房人群。数据显示：大众认为公共租赁住房最大受益者是不需要人群，百分比是78%，这在全部受益者中百分比最大，其次才是那些真正需要公共租赁住房人群，这在一定程度上讽刺了社会黑暗现实，大家对社会不公不满。3.5大家对公共租赁住房选择关键取决于其配套设施建设和它是否交通方便。数据显示：配套设施，地理位置，套型结构是大家选择关键考虑原因，百分比全部过了60%，其中因为各个公共租赁住房性价比差不多，所以租金水平不是关键原因，其中配套设施高达78%。中国能够考虑将现有土地储存变成这种公共租赁住房储存，到一定时期也可卖出，而这些租房住户有了一定能力也可买进，那就需要它在选址和配套设施满足上基础上和商品房一致。3.6大部分表示会选择公共租赁住房居住。数据显示：有81%人表示会选择公共租赁住房租住，只有19%表示不会选择公共租赁住房租住，按中国城镇化发展速率，30%城镇人口全部需要一定住房保障，申请公共租赁住房不易达成原因之一，申请人多，房源少，供求矛盾怎家了大家申请困难。所以政府还是要主动筹集资金和房源，并建立公开透明平台和轮候制度。3.7公租房面积和户型 有13%人期望30平米以下，30到40平米有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。有44%人选择2室2厅，42%选择2室一厅，8%选择单套间，选择1室1厅有5%，选择3室1厅仅为1%。数据分析：在建设公租房时30到50平米，户型选择上2室2厅和2室1厅是最优选择，不过在条件许可情况下，能够少许建设在面积上少于30平米，多于50平米；户型上1室一厅和单套间，因为 多样化，才能尽可能满足需求和提升效用。3.8公租房租金水平和交通 有78%人认为能够接收到市区公共交通车程在40分钟以内，只有22%人能够接收40分钟以上车程。 有40%人认为租金为同类房屋50%-60%，41%认为租金为同类房屋60%-70%，10%人认为50%以下，只有9%认为应是70%以上。 数据分析：对于租金水平，大多数政府估量只能负担到50%-70%，至于租金提议，后文有具体叙述；交通时间就提出了选址问题，既然要建公租房这一社会公益性项目，就要以人为本，选很好地段。3.7民心公寓整体满意度总体满意度是对住宅基础评价，其为建筑类包含室内装修改善意向、计划布局和物业管理不一样选项统计。数据显示：总体看民心公寓满意度为45%，在不满意项目中，物业和计划设计占百分比较高，民心公寓最不满意排序为周围餐饮和娱乐设施太少，楼板和门窗缝隔音效果差，阳台面积不够，最满意排序为交通方便，朝向和采光均很好。无疑，物业管理模式是保障房后期应考虑首要问题。四、相关公租房提议4.1加强公共租赁住房建设计划，总体分布，用地规模，配建百分比，配套设施，总而言之要建立起规范体系。4.2加大公共租赁住房投放力度，打破户籍程度，使之没有城镇差异性住房主体力量，4.3采取多方法融资，因公共租赁住房其福利性特点，决定其和通常商品房价值取向性不一样，尤其表现在公共租赁住房开发建设过程中融资渠道单一化，尤其是目前依靠于财政拨款社会保障等纯政策性资金投入，使得融资过程呆滞化、僵硬化。国际上，现在有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地产证券化、住房保障税、委托，联合租赁模式、项目融资等，中国应财政拨款建立公共租赁住房专题资金，从住房公积金中提取合适百分比转化成住房风险基金，建立公益基金，引入房地产信托业务，市场化融资，建立资金循环系统。4.4从群众需求出发来计划选址和配套，建立可连续性混合小区，高度重视公共租赁住房基础配套建设，真正方便居民。能够和中高级商品房混建，配套商业、文化、医疗设备，避免产生城市“贫民窟”。形成连续性贫民文化循环。4.5公共租赁住房租金设置，公共租赁住房租金水平，因由当地政府统筹考虑住房市场租金水平和供给对象支付能力，但实践中，以市场价为基准，在香港，定价标准就建立了市民收入联动机制，即市民家庭年收入和公共租赁住房年租金有一定倍数。4.6建立科学准入门槛和退出机制，并加强监管。 五、结语公共租赁住房计划建设是目前中国城市化发展面临一大问题，中国保障性住房建设长久滞后，新加坡已满足了80%人口居住问题，香港30%贫困家庭也实现了有住房，正式公布了相关加紧发展公共租赁房指导意见，使城市“夹心层”有房子住，所以借判别国经验，公共租赁住房建设不是观望房价，而是一个长久发展战略。六、参考文件【1】郭其林 公共租赁住房是处理中国住房问题最好路径 消费导刊 5 80-82.【2】王君 对建立中国住房社会保障体系思索 太原 山西大学 【3】陶承洁 吴立伟 对目前公共租赁住房计划建设问题思索 现代城市研究 （9）【4】张建 武小琛 李行言 青岛市公共租赁住房和廉租房建设调研分析和提议 住宅科技 ，,32（4）【5】沈洁 谢嗣胜 公共租赁住房融资模式研究 1 经济问题探索