洛南县房地产业发展情况调研分析报告.doc

洛南县房地产业发展情况调研汇报

多年来，我县房地产业快速发展，拉动了经济增加，提升了人居质量，提升了县城品位，成为县域最有活力、最具影响力和从业人员最多支柱产业。伴随我县经济连续、高速、健康增加良好态势，河洛文件独有人文和生态优势，正在释放出其拉动洛南经济发展渐趋活跃巨大潜能。以融入关中---天水经济区为契机，大力发展房地产业，对于提升我县城市化率，提升县城城市品位，促进洛南经济社会率先突破发展含有十分关键意义。伴随城镇住房制度改革深入推进，城镇职员住房商品化、社会化进程、商品房建设步伐显著加紧，住房消费走上了市场化道路。房地产业是国民经济中带动性较强产业，它包含并影响到建材、轻工、电子等五十余种行业发展，关系到广大老百姓“安居乐业”，关系到地方政府财政收入和社会友好和稳定。房地产业作为一个关键支柱产业，它已成为反应县域经济发展“晴雨表”，在我县经济发展中作用也是十分突出。房地产开发投资作为一个新经济增加点，已成为我县投资增加关键原因，成为财政增收关键起源。依据县政府关键领导指示，近期我们对我县房地产业发展情况进行了调研，并依据发展实际和存在问题，提出相关对策和提议，供参考。
一、发展现实状况和特点
多年来，因为我县经济发展滞后，房地产业起步较晚。1998年实施住房制度改革后，我县房地产业逐步开启；尤其是商洛撤地设市以来，我县房地产开发进入快速发展新阶段。现在在我县从事房地产开发企业共有10家，其中含有二级开发资质1家、三级开发资质9家，注册资本10917万元。近三年以来，累计完成投资3.13亿元，分别在县城西石嘴大桥南侧、尤河桥东侧、县交警大队南侧、原县纸厂、酒厂、面粉厂、原县挂面厂等处建成商品住宅小区（包含头雁新城廉租住房小区）11个，住房17.4万平方米、1450套，加上城区原有住房，城镇居民人均住房面积达成23平方米，城市面貌和居民住房条件得到较大改善，有力拉动了县域经济发展。概括地讲，关键展现以下特点：
（一）开发规模逐年扩大。以来，在县委、县政府大力推进下，我县房地产业发展较快。统计数据表明，---市区房地产业发展3年间，表现为快速上升良好态势，投资规模、开发面积、完工面积每十二个月以16%、20%和25%速度递增，住房供给量大幅提升，住房保障水平稳步提升。如表所表示：

—我县房地产开发情况统计表
单位：万平方米 / 套 / 万元
年 度
开发面积
完工面积
总 套 数
总投资额

3.2
0
260
3520

5
3.2
190
5500

9.2
1.8
440
10120
合 计
17.4
5.0
1581
19140

（二）存量市场仍然不足。调查表明，截至12月底，城镇居民成套住房总量累计达成427.8万平方米、35650套（含已售公房、集资房和住宅小区房及居民自建房），不过相对于居民日益增加住房需求，存量仍然不足，供需矛盾突出。据统计调查，现在城镇居住总人口18.6万人，按城镇居民(含农民)平均3.5人一套住房量计算，共需成套住房5.31万套。剔除存量住房、自建房和在建住房，缺口达2.41万套。现在城区成套住房拥有率仅30%左右，人均住房面积低于全国、全省平均水平。
（三）市场增量相对缓慢。根据“十一五”住房建设年度计划，应建各类住房面积25万平方米、2083套，总投资4.5亿元，但实际列入年度开发计划只有15万平方米、完成投资2.7亿元。至12月底，实际开工面积9万平方米，完工7.5万平方米、625套，完成投资1.35亿元。现在在建5个住宅小区（含保障性住房）施工面积10.5万平方米、875套，年底前均不能完工。按住房建设计划进度要求，开发总量不足，投资规模、建设进度趋缓。
（四）房产价格增加过快。伴随经济发展和居民收入提升，和市场供给不足、原材料价格上涨等多个原因影响，商品房价格连续上涨。据统计，现在城区一般商品房销售价多层1800元/平方米，比上涨近2倍；高层已达2400元/平方米，最高3200元/平方米。尽管和本省其它地市相比房价较低，但相对于居民收入水平，房价收入比偏高，住房消费压力大，已超出城镇居民承受能力。
（五）市场需求量大，但大家购置力偏低，开发商盲目开发，大量商品房滞销。因为存量大，增量过快，和房价连续上涨带来消费压力，提前了大家购房预期。但现在住房市场开发数量过大，空置率高，住宅销售市场连续疲软。今年以来，城区新开工及已完整天之骄子小区、福景苑小区等多个楼盘预售，销售迟缓，没有出现火爆销售情况，和开发前预期情况不协调。
二、 存在问题及原因：
多年来，尽管房地产业保持了快速发展良好态势，不过市场发育不足，房地产业总体处于不健康发展阶段。现在住房市场供需矛盾仍然突出，发展中存在问题，需引发高度重视。
（一）发展规模和城市化、工业化进程不相适应。《十一五住房建设计划》确定，-应建各类住房50万平方米，完成投资9亿元，但截止12月底，实际开发面积25万平方米，完工面积15万平方米，完成投资2.7亿元，分别仅占计划65%、52%和70%。伴随工业化、城市化进程加紧，城区人口将急剧增加。据统计估计，底市区总人口达18.3万人，至将达21万人，必将对住房市场提出新要求，根据现在发展速度和规模，远远适应不了未来撤县设市发展目标需要。
（二）城市总体计划和住房建设计划相对滞后。伴随我县融入关中-天水经济区，为加紧城市化率，城镇总体计划和住房建设计划已不适应新发展需要，计划布局不合理、功效分区不明、新旧城区发展不平衡问题日显突出。片区具体计划覆盖率低，往往是因建设需要再行计划，缺乏前瞻性、科学性和严厉性。现在商品房开发多以多层为主，高层住宅较少，容积率不高，土地资源利用率较低。部分区域因为计划滞后、控制不力，造成私人违规建设散乱不堪，严重影响城市形象和长远发展。
（三）保障性住房占百分比小，市场供给不足。现在只建成廉租住房一处8700平方米、158套，远不能满足我县城镇中低收入家庭住房需要。在经济适用房建设上，我县至今仍然是空白。城区机关、企机关干部职员及基层干部职员住房困难且购置力低下者，仍然没有适宜选择。加紧经济适用住房计划及建设步伐，是目前迫在眉睫任务。
（四）房地产业开发梯次结构、户型结构不合理。房地产开发关键集中在住房领域，商业用房开发显著不足，开发结构失衡，不利于带动第三产业发展。在商品房开发中，多以大户型为主，中小户型、中低价位一般商品房偏少，难以满足不一样层次住房需求。据统计，现在城区10处商品房开发小区中，90平方米以下户型只有12124平方米、160套，占已建成商品住宅套数7.68%，且展现供不应求局面。居民“买涨不买落”消费心理是现在商品住房销售疲软关键原因。
（五）物业管理服务跟不上、配套设施不完善。户型不合理，大户型多，和期待购房对象实际购置力存在一定偏差，对销售率影响最大；二是没有正规物业管理企业，小区物业服务、供气、供暖等配套设施不完善。
（六）土地供给不足，出让价格过高。因为洛南县城区可连片利用土地短缺，集中供地困难，国有企业闲置土地稀少，大量商品房开发处于分散型建设状态，公共设施难以配套，资源综合利用效率不高，房产开发区域性结构矛盾较为突出。同时，土地出让价格偏高，通常每亩50万元左右。过高地价首先造成房价上升，中低收入阶层难以承受，其次使开发商利润空间缩小，难以吸引外商投资。另外，部分企业囤积土地、占而不建、有意延缓开发进度，还未形成实际供给，一定程度影响了房地产业快速发展。
（七）房地产市场管理不规范，抗风险能力较差。一是房地产行政管理部门---县房管所设置、编制及管理职能已经和目前房地产业快速发展不相协调适应，无法利用国家房地产业相关政策法规实施对房地产业正常调控、指导及管理，使其走向健康发展道路。现在本省除商洛市以外，周围其它各市县均已由原房管所改为房地产管理局，本市商州区房管所也已并入商洛市房管局，对商州区城区房地产业指导、调控职能深入增加；二是现在在城区从事开发10家房地产开发企业中，含有三级以上资质5家，仅占总数50%。因为行业利润相对较高而进入门槛较低，受利益驱动，众多企业、私人企业主竞相涌入房地产领域，以少许资金注册成立企业，经过多种方法取得土地，再以土地抵押贷款、建筑企业垫资、预售等方法获取资金，一旦资金链断裂或恶意抽逃资金，将会引发严重后果；三是因为房屋销售价格放开以后，开发企业追求最大利益，存在销售价格过高，房屋销售方案不透明，销售承诺不落实等问题，甚至部分开发企业还存在提升房屋建筑容积率，工程质量差等问题，给购房者造成了购房如受骗感觉。需要建设主管部门加大房地产开发项目标质量管理，从开发项目审批、放线、质量验收、售后管理等步骤进行跟踪监督管理，确保开发项目符合城镇计划，房屋质量符合国家标准，售后管理落实到位。
三、房地产开发发展思绪和方法
大力培育和发展房地产业，事关城镇经济发展和居民住房条件改善。针对存在问题，必需以科学发展观为指导，把房地产业发展作为保障和改善民生、拉动经济发展关键举措来抓。围绕实现洛南经济社会率先突破发展和洛南撤县建市宏伟发展目标，加强宏观指导，完善发展计划，落实调控方法，确保市场供需大致平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到深入提升。
（一）加强房地产市场宏观调控。认真落实《国务院办公厅相关促进房地产市场健康发展若干意见》，坚持政府调控和市场调整相结合标准，推进房地产业快速健康发展。一要规范管理机构、健全管理机能。现在房地产管理机构和目前房地产业飞速发展市场情况不相匹配，已经不能发挥其监督管理和指导房地产行业健康发展，必需经过机构改革，使之和以后房地产市场健康快速发展相协调、相适应。二要合理调控开发规模。紧密结合提升县城城市化率发展实际，在深入分析研究市场需求基础上，主动调整房地产开发结构，合理确定开发规模，落实相关优惠政策，引导企业实施规模开展、梯度开发，确保房地产市场结构合理，供给充足，商业价值大幅提升，对经济增加拉动作用显著增强。三要完善土地供给结构。结合城市总体计划和住房建设计划，立即调整住房土地供给计划，加强土地有形市场建设，完善土地收储制度，盘活存量用地，以控制用地结构调控开发结构，调整供地类型引导集约用地，严格控制土地总量供给，确保房地产用地需求。四要健全市场调控机制。充足发挥税收金融对房地产市场调控作用，落实国家扩大内需房地产金融税收优惠政策，提升投资性购房门槛，抑制投机性炒房行为。加强银企合作，建立房地产和金融信息共享机制，加强市场预警监测，防范房地产金融风险。
（二）制订房地产业发展计划。把房地产业发展纳入经济社会发展总体计划，作为保障和改善民生、推进经济发展支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标总体建设布局，制订城区房地产业发展计划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不停提升房地产业对经济增加贡献率。结合修编全县总体计划，立即制订“十二五”住房建设计划，调整和优化全县城镇住房建设功效布局，拓展房地产业发展空间。健全和完善住房建设片区具体计划，加强计划控制，维护计划严厉性和权威性，为打造最好人居环境、改善居民住房条件、提升洛南形象提供有效保障。
（三）优化房地产开发梯次结构。一是完善房产开公布局结构。以保障性住房建设为关键，加紧经济适用房、廉租房和一般商品住房建设步伐，适时计划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功效，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充住房供给体系，满足不一样层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。认真落实国家相关“90平方米以下商品房面积所占比重必需达成总面积70%以上”要求，把小户型开发作为房地产开发审批和土地出让前置条件，控制一般商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供给量。坚持租售并举标准，引导城镇居民树立差异化、多形式梯度住房消费观念，采取先小后大、先租后买等形式处理住房问题，确保居者有其屋。三是调整房产开发投资结构。制订房地产开发相关优惠政策，激励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业发展，提升物业管理水平及服务质量。伴随经济发展和社会进步，城市规模不停扩大，居民住宅小区越建越多，物业管理已经成为一个发展潜力巨大，面临问题很多，倍受社会关注，急需规范完善物业管理服务行业。从全县物业管理总表现实状况看，作为一个新兴管理服务业，现在尚处于起步阶段。实施物业管理住宅小区少、规模小、住户少。物业管理机构少、人员力量弱，管理水平低，经济效益差，难以适应社会发展需要。
（五）确保房地产开发土地供给。加强城镇土地供给和开发利用计划管理，严格实施国家土地管理政策，对囤积土地、供而未用、批而未建土地，闲置达两年果断无偿收回，确保同意用地立即开工。整合关闭破产企业闲置土地资源，统一计划，规模开发，提升档次。加强土地有形市场建设，规范完善土地收购贮备制度，抓好存量土地收储和城中村改造工作，加紧计划区农用地征收征用，严格控制城区宅基地审批，提升土地利用效益。对城中村改造土地出让，在优先落实居民安置前提下，可合适降低土地出让金、减免相关费用，吸引更多企业投资，推进改造工作顺利实施。
（六）强化房地产市场监管。加强对房地产市场监督管理，规范房地产企业市场行为。一是把好市场主体准入关。严格根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和企业登记管理相关要求，加强对房地产开发企业审核登记，对不符合条件，一律不予登记注册，对未取得营业执照或超范围从事经营活动，要给予严厉查处。二是整理虚假销售行为。加强对房地产销售广告关键监测，对未办理国有土地使用权出让、转让手续而私自开发房地产项目，未办理房地产开发手续或手续不全、工程质量验收不合格、权属有争议项目，和未取得商品房预售许可证项目，严禁非法销售。加强对房地产协议行政监管，监督房地产经营企业根据约定期限、面积和质量推行协议，降低和预防商品房买卖争议发生，深入规范市场行为，维护消费者利益。三是严厉查处违法违规行为。加强对房地产开发企业资质审查，严厉打击无资质开发、违章违规开发、非法转包开发行为。对开发企业囤积土地、有意延缓开发进度、抽逃注册资本和项目资金、未取得施工许可证私自施工、私自变更计划内容，和虚假出资、骗取贷款等违规行为，给予严厉查处，取消其开发资格，不停优化发展环境，推进房地产业健康快速发展。
（七）成立二手房交易管理大厅。多年来，全国各地房地产行业蓬勃发展同时，二手房交易市场表现更是如火如荼。我县因为经济情况相对落后，表现更是突出。从统计情况看，连续几年二手房交易平均每十二个月达662户（套），面积94215m2，占累计建成住宅套数31.8%。年交易额达1.5亿元，财政契税平均按1.5%计算，应征收财政契税572.5万元。因为缺乏有力监管，造成二手房市场大量应收财税流失。成立二手房交易管理大厅，完善房地产服务中介体系，对于促进住房二级市场发展，保持住房市场良性流通，含有相当关键意义。就现阶段房地产市场现实状况而言，二手房仍然是中低收入人群置业首选，放宽二手房交易政策对满足中低收入人群购房能够起到主动作用。只有不停清除政策性障碍，建立健全规范完善房地产中介服务体系，促进信息透明，才能扩大市场范围，繁荣交易市场。
（八）减轻购房压力，提升购房支付能力。对符合条件第二套一般自住房购置者，比照实施首次贷款购置一般自住房优惠政策；对住房转让步骤营业税，按不一样年限实施有区分税收减免政策；促进一般商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位一般商品房建设信贷支持。
（九）加紧落实和完善保障性住房建设政策方法。中央计划用3年时间加大对廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，合适提升中西部地域补助标准，用于补助廉租房建设。我县应以此为契机，争取项目及资金、争取政策，努力争取用三年到五年时间，处理城镇低收入住房困难家庭和棚户区居民住房问题。由政府计划调拨闲置土地，把部分住房公积金闲置资金用于经济适用住房建设，用以处理城区机关、企机关干部及基层干部职员住房困难问题。
（十）加紧发展二手房市场和住房租赁市场。激励引导我县因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整理房地产市场秩序，规范交易行为。
（十一）帮助进城农民工处理住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，“租售并举”，努力实现“住有所居”目标。
四、对房地产开发优惠政策
（一）经营性用地出让实施净地挂牌，契税由取得土地单位缴纳。
（二）国土部门可依据缴纳土地出让金百分比，办理对应土地手续。凡约定为净地出让，必需是先拆后供地或在要求期限内达成“三通一平”标准，不含有条件土地不得上市交易。
（三）在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”标准，供水、供电、供气、供暖、广电、邮电、通讯、电信部门必需将水网、电网等多种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。
（四）优惠征收多种规费：全部房地产开发项目标行政规费，可延缓至商品房预（销）售许可证前缴纳。开发商在房地产开发建设中所包含到营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花及水利基金，按国家现行税收政策相关要求征收，但考虑到开发商利益，企业所得税由县财政按地方所得部分50%奖励开发商；环境保护评定费、施工期间排污费均按国家要求最低标准收取；房屋拆迁管理费按房屋拆迁赔偿安置费用最低标准收取；免收园林绿化和异地绿化费；免收建筑垃圾处理费；质检费按国家要求标准最低程度收取；招投标管理费、定额测定费、工程监理费按要求标准最低限额收取；开发施工现场退让道路红线部分免收临时占地占道路费，其它临时占地占道费按收费标准50％优惠；人防易地建设费按要求全额收取，不过对一次性开发建筑面积达2万平方米以上给优惠30％；环卫设施有偿使用费按收费标准50％优惠；水资源管理费按收费标准50％优惠。
着力营造和优化房地产业健康发展外部环境。一是在土地出让方面尽可能多推出熟地。据房地产商反应，现在我县出让土地以生地为主，开发商购得土地后，除了自己清土、建设基础设施外，往往还会因为征地、拆迁等问题和居民或周围村民发生纠纷，造成无须要麻烦。应该由政府协调各个部门完善好各块生地下水道、自来水管、通讯设施、公共道路等基础设施、调处于征地（拆迁）过程可能出现争议，中间过程发生多种费用列入土地开发成本，把生地变成熟地，再将熟地出让给房地产开发商。二是灵活实施国家信贷政策。首先调整公积金贷款政策，合适降低公积金贷款购房首付百分比，提升贷款额度，以降低购房户资金压力。首先合适增加贷款百分比，关键扶持优异、诚信企业。对部分诚信企业能够企业本身担保形式处理项目贷款问题，以缓解开发企业资金压力，防范因企业资金断链而可能出现“烂尾楼”市场风险。