土地资源管理学复习重点.ppt

土地资源管理学全日制本科课程全日制本科课程 授课教师：陈章喜考试形式考试形式l分值：100分l形式：闭卷（A、B卷）l题型：1、名词解释(45)20l 2、改错(25)10l 3、简答(58)40l 4、论述(152)30第一章第一章 土地资源管理概论土地资源管理概论l第一节第一节 土地的概念与特性土地的概念与特性l第二节第二节 土地的功能与分类土地的功能与分类l第三节第三节 土地管理的内容土地管理的内容l第四节第四节 土地管理体制土地管理体制l重要概念重要概念：土地资源；土地资产；地籍管理；土地利用管理；土地综合管理l重要知识点重要知识点：1、土地与土地资源的联系、区别 2、土地的经济属性第一节 土地的概念与特性l一、土地l以下几种土地的观点，你认为哪种最合理？1.土地即土壤，亦即地球表面疏松的、有肥力的、可以生长植物的表层部分。2.土地及陆地及其水面，亦即地球表面除海洋之外的陆地及其江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面。3.土地及地球的纯陆地部分，不包括陆地的水面。4.土地即地球表面，亦即地球的陆地部分和海洋部分都包括在内。l再来看看国外学者关于土地的看法：再来看看国外学者关于土地的看法：1.土地是大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠予的物质和力量。（英马歇尔）2.经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。经济学上的土地侧重于大自然所赋与的东西。（美 伊利）l综合各种观点，我们采纳的土地概念为：综合各种观点，我们采纳的土地概念为：土地是由地球表面一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。l二、土地资源 1、概念：土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用，能满足人类当前或可预见将来的经济利益的土地，是一种重要的自然资源。2、土地与土地资源有什么联系与区别呢？土地与土地资源有什么联系与区别呢？联系联系：土地概念涵盖了土地资源的概念。区别区别：土地是自然条件，土地是自然资源。只有被人类利用，能只有被人类利用，能 产生收益的土地才是土地资源。产生收益的土地才是土地资源。例如：远离人类生活区域又没有任何矿藏资源的沙漠、戈壁，在目前 的技术条件下不能产生经济效益，就不能称之为土地资源。l三、土地资产土地资产l1、概念概念：土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。土地资源是稀缺的，当人们对它的需求越来越大时，一部分人便采用排他手段当做财产而占有。l2、四个方面理解：具有明确的权属关系（有其物主，排他性）有经济价值。土地的经济形态 资本的物的体现 3、思考：土地、土地资源、土地资产的关系？l小结：土地、土地资源、土地资产的关系（供参考）土地、土地资源、土地资产的关系（供参考）1、土地土地具有资源和资产的双重属性。2、土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉，它具有一定的技 术经济前提，即土地资源土地资源；3、土地资产、土地资产是指土地，作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义，它具有明确的法律保障。l四、土地的属性四、土地的属性l1.自然属性自然属性 位置固定性：土地不能移动。面积有限性：土地面积的不可再生性。质量差异性：是土地级差生产力的基础。功能永久性：在合理使用和保护的条件 下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。l2.经济属性经济属性l供给的稀缺性：供给的稀缺性：土地供给总量与土地需求总量的矛盾，由于土地位置固定性和质量差异性导致某些地区或某种土地的特别稀缺。l利用方式的相对分散性：利用方式的相对分散性：由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，这一特点在农用土地上更为明显。l利用方向变更的困难性：利用方向变更的困难性：当土地一经投入某项用途之后，欲改变其利用方向，一般来说比较困难。尤其在建筑用地和非农用地中，建筑物和其他基础设施使用周期也很长，如果建成后随意改变用途，其经济损失也将是十分巨大的。l土地报酬递减的可能性土地报酬递减的可能性：在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，从单位增加的投入中得到的回报会越来越少。l利用后果的社会性：利用后果的社会性：土地是自然生态系统的基础因子，它们互相联结在一起，每块土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到临近地区甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。第二节第二节 土地的功能与分类土地的功能与分类l一、土地的功能“土地是一切生产和一切存在的源泉土地是一切生产和一切存在的源泉”马克思马克思 具体说来，土地有以下功能功能：1、承载功能：土地为人类一切活动提供空间和场地，是人类进行房屋、道路建设的地基。“皮之不存，毛将安附”，在一定意义上课用作比喻土地对于人类的这种承载功能。2、生育功能：土壤中含有各种营养物质和水分、空气等，这是地球上一切生物生长、繁殖的基本条件。3、资源（非生物）功能 人类进行物质资料的生产，除了需要生物资源外，还需要大量非生物资源，如建筑材料、矿产资源和动力资源（石油、煤炭、天然气、水力）等。土地还具有为人类提供这些必备资源的功能。l二、土地的分类l按现实经济用途，分类标准如下：1、农用土地 耕地，园地，林地，草地 2、非农业生产用地 厂矿用地，交通用地 3、城乡居民点用地 4、水域（水面）河流，湖泊，水库，其他 5、特殊用地 休息用地、自然保护区、军事用地、未开发利 用的土地第三节第三节 土地管理的内容土地管理的内容 一、一、地籍管理地籍管理 主要包括土地调查、土地登记、地籍信息与档案管理、土地统计等内容。1.土地调查土地调查 土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。我国土地管理法规定“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。我国的土地调查包括土地权属调查、利用现状调查、土地条件调查等方面。l 2.土地登记 土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、坐落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行登记并核发证书的一项重要的土地行政管理工作与制度。l 3.地籍调查 地籍调查是依照国家规定的法律程序和技术规范，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、界址、权属、面积和用途等基本情况，以图件、簿册示之。l4.土地统计 土地统计是指用数字、图表和有关资料对土地数量、质量、分布、权属和利用状况及动态变化进行全面记载、整理和分析的一项土地行政管理基础性工作。l二、二、土地利用管理土地利用管理l1.概念概念：l土地利用管理是国家根据土地基本国情和社会经济发展需要，采取宏观调土地利用管理是国家根据土地基本国情和社会经济发展需要，采取宏观调控和微观管理等多种措施，来指导和约束人们合理组织土地利用，把土地控和微观管理等多种措施，来指导和约束人们合理组织土地利用，把土地利用纳入国家计划管理轨道，协调各部门的用地矛盾、合理利用每一寸土利用纳入国家计划管理轨道，协调各部门的用地矛盾、合理利用每一寸土地，为人们生活和经济建设提供良好的土地条件。地，为人们生活和经济建设提供良好的土地条件。l2.主要内容：土地评价与规划 土地用途管制 建设用地管理、农田保护管理 土地开发、保护、整治管理 土地利用监测管理l3、土地利用管理的原则 公平与效益 统筹兼顾 节约和集约l三、三、土地综合管理土地综合管理 土地综合管理是为了使土地资源可持续的发挥其最大效益，对土地实行的一系列管理的统称。主要包括土地资产管理和土地行政管理等内容。l 1.土地资源管理主要包括土地资产经营、土地价格管理、土地税费管理、土地市场管理等内容。l 2.土地行政管理主要包括土地行政管理组织、土地法制建设、土地纠纷调处、土地管理执法监察、土地利用的计划和审批、土地交易合同管理等工作内容。第二章第二章 土地资源管理制度土地资源管理制度l第一节 产权理论l第二节 土地所有制l第三章 土地使用制l重要概念重要概念：产权；科斯定理；土地所有权l重要知识点重要知识点：了解和比较国内外的土地所有制第一节第一节 产权理论产权理论l一、产权产权l 产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。l 产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的关系，或承担不遵守这种关系的成本。l二、产权与经济效率l科斯定理告诉我们：在市场交换中，如果交易费用为零，那么产权对资源配置的效率就没有影响；反之，若交易成本大于零，那么产权的界定、转让及安排都将影响产出与资源配置的效率。l 评价一个社会是否有效率的重要标准评价一个社会是否有效率的重要标准 产权是不是能自由地从低效率的人手中转移到高效率的人手中。产权界定是否合理，将会对社会经济效率起到根本性作用。l三、产权的演变三、产权的演变 产权的概念、内涵是随着社会发展阶段变化的，现介绍几产权的概念、内涵是随着社会发展阶段变化的，现介绍几种最具特点的产权。种最具特点的产权。l1.罗马法的绝对所有权 在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的“个人本位”的立法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“所有,而不是对物的“利用”。l2、英美法的地产权英美法的地产权l地产权是英法美的土地制度的基础。国王将土地的保有权授予一批王公贵族，王公贵族又以保有权的形式传授给下一级领主，直至最终佃户，形成一个金字塔等级结构。l在这种等级结构中，保有人持有一定的土地，但并不拥有完全的所有权，而是以定期服役或纳贡为代价接受他人授予并服从于他人。l地产权是同这种保有权密切相连的，它体现了一个人在特定地产中所享有的权力的属性，即描述一个人在不动产中的所有权利益的性质。l3.日耳曼法中的所有权l日耳曼法日耳曼法对于所有权的界定的特征是：对于所有权的界定的特征是：（1）各种利用权为独立的物权 以利用为中心，强调物的实际占有和利用。(2)所有权的双重性 所有权不是绝对的，物之上可以有两个所有权。如在一块土地上存在“上级”所有权和“下级”所有权，前者是收取地租的权利，下级所有权是支付地租后的使用权。l（3）团体所有时权利的分离团体所有时权利的分离 团体将其不动产分给团体成员，形成团体的管理权、处分权同团体成员的使用权的分离。l（4）所有权的可分割性所有权的可分割性 所有权可分割成管理权、处分权、使用权和收益权；不同的权利可以为不同的人所有，形成一物可有多个不同的物权人，不同物权人可分别享有各自的权利的局面。l四、所有权概念的发展l产生：随着经济的发展和商品社会的产生，绝对所有权概念不断发展、变化，其绝对性不断弱化、权利不断分化，产权概念产生。l特征表现为：1.由绝对所有权转化为相对所有权2.所有权向权利束的发展3.所有权由对物的所有向对价值的权利转变第二节第二节 土地所有制土地所有制l一、国外土地所有制一、国外土地所有制（一）俄罗斯联邦 苏联在1917年“十月社会主义革命”胜利后就废除了土地私有制。根据1917年11月8日有列宁签署的土地法令，苏联的全部土地都属于国家所有。20世纪90年代初苏联解体，俄罗斯联邦于1991年成立，1993年开始土地制度改革，由原来的单一土地国有制向土地个体所有制、地方土地所有制、土地共同公有制等多元化土地所有制转变。目前，俄罗斯国有土地仍然占全国土地的90%以上。l（二）美国l美国的土地所有制大体可分两类，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分为联邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多数(59)。l美国的土地公有制并不是我国法律上所说的公有的意义。美国大部分土地是实行有偿使用的，包括公有土地的利用。联邦政府为了国家和社会的公益事业，需要占用州属公有土地，也要通过交换或购买取得。而联邦公有土地，包括地下矿产、水资源的使用也是有偿的，该类土地的出卖、出租收入，是联邦政府第二大财政来源(仅次于税收收入)。l(三)日本l日本现行的土地制度是土地私有制，日本的私有制是一种法律上承认个人或者私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。l目前，日本国家和地方公共团体所有的土地占国土面积的35%，私人所有的土地占大约65%。l（四）英国（四）英国l英国全部土地在法律上都归英王或者国家所有。英王（国家）是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。l但是，土地持有人享有对土地绝对支配权，包括继承、出租等。因此，虽然从法律的角度，英国是实行的土地共有制度，实质上私人是土地的实际占有者。l二、港、澳、台土地所有制l 在1997年7月1日中国对香港恢复行使主权之前，香港为英国所统治，其全部土地称为“Grown Land”,俗称“官地”。l 香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。l台湾地区现行的土地制度，据台湾当局的说法，是“平均地权”的土地制度。这种土地制度“既非单一的土地共有制，亦非纯粹的余地私有制，而是两者之综合发展。农地农有、市地市有、富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目。”l三、中国内地的土地所有制l 全部土地都为社会主义公有制。全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。l全民所有制的土地采取国家所有制的形式，劳动群众集体所有采用的是农民集体所有制形式。l城市市区的土地全部属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律 规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。建制镇的土地所有权问题，根据实际情况分别处理。第三节第三节 土地使用制土地使用制l一、国外土地使用制一、国外土地使用制（一）美国一）美国 美国所有土地都实行有偿使用制度。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有用地或私人用地，也要通过交换或者购买的方式取得。对于省共用地，经过规划后可以处理、转移给私人。附：附：不仅美国，像加拿大、日本、法国、韩国等，在法律许可的范围内也可以自由地使用、买卖、租赁、抵押、继承和赠与。l（二）新加坡 新加坡的土地使用制和香港类似，除少数历史遗留的土地私人永业权外，一般没有永业权。土地的使用采用有限年期制，根据土地的性质和用途，规定不同的年限，一般是99年。租期满后政府收回土地，若需要继续使用则要提出申请，并再支付费用给政府。（三）俄罗斯联邦）俄罗斯联邦 俄罗斯联邦于1991年成立后，逐步开始土地改革，废除了长期实行的无偿使用制度，实行土地有偿使用制度，征收土地税和土地租赁费，开放土地市场，允许土地买卖、转移、出租、抵押、交换、入股等。l二、中国土地使用制l1、现行农村土地使用制、现行农村土地使用制 1978年我国农村改革以后，农村土地一直实行家庭承包经营制度。两个显著特征:(1)土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权。（2)土地承包经营权是一种尚不稳定的土地使用权。l2、现行城市土地使用制度、现行城市土地使用制度 中国城市土地使用制经过20多年的探索，已经形成了一种既能维护公有制，又能适应市场经济发展要求的新的土地使用制度。该制度对土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、土地使用权抵押、土地使用权终止等方面均制定了详细规定。第三章第三章 土地资源地租管理土地资源地租管理l第一节 马克思的地租理论l第二节 新古典经济学的地租理论l第三节 城市地租理论l重要概念重要概念：级差地租；级差地租；绝对地租；垄断地租；城市绝对地租l重要知识点重要知识点：城市绝对地租的内涵（最低限度）第一节第一节 马克思的地租理论马克思的地租理论l一、资本主义地租的实质一、资本主义地租的实质 l 资本主义地租反映的是土地所有者和产业资本家共同剥削工人的经济关系。l资本主义地租是直接生产者的超额利润，平均利润由产业资本家占有。l资本主义地租有级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地租等四种主要形式。l二、二、极差地租极差地租l1.极差地租的产生极差地租的产生 条件条件：优越的自然条件 原因：原因：经营者垄断 自然基础自然基础：优越的自然条件 由于这种有限的自然条件被部分经营者垄断，在土地所有权存在的条件下，由优越的自然条件产生的超额利润就被土地所有者占有。l2.极差地租的分类 级差地租级差地租：由土地肥沃程度、位置的差异长生的超额利润转化为的级差地租。级差地租级差地租：由在同一地块上各个连续投资的劳动生产率的差别形成的级差地租。l3.来源来源：级差地租 均是个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而来。l三、绝对地租 绝对地租即不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。绝对地租即不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。1.来源：来源：由于农业资本有机构成相对低于社会平均资本有机构成而产生的农产品的商品价值高于生产价格的超额利润。2.存在的原因：存在的原因：土地私有权的垄断l四、垄断地租四、垄断地租1.垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。2.某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品可以按高出其价值的垄断价格出售，这种垄断价格产生的超额利润构成垄断地租。l五、建筑地段地租和矿山地租五、建筑地段地租和矿山地租1.建筑地段地租，是工商业资本家和房地产资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。2.矿山地租采矿业资本家向矿山所有者缴纳的超额利润。和农业地租一样，矿山地租也存在极差矿山地租、垄断矿山地租等形式。第二节第二节 新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论l一、边际生产力地租理论一、边际生产力地租理论 主要思想观点：主要思想观点：1.投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。2.把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的这一剂量，称为边际剂，他所产生的报酬称为边际报酬。3.投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所有投入资本和劳动的一般总报酬。4.投入土地的资本和劳动所产生的总报酬超出一般总报酬的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转变为地租。l二、稀有地租和极差地租二、稀有地租和极差地租l从某种意义上来说，所有的地租都是稀有地租，也都是极差地租。从某种意义上来说，所有的地租都是稀有地租，也都是极差地租。l如果如果土地被看做土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供的土地被看做土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供的总服务的价值的差额时，地租就是级差地租。总服务的价值的差额时，地租就是级差地租。l如果如果每块土地的使用程度能达到这样一种边际，以致其产品只能以一种价格每块土地的使用程度能达到这样一种边际，以致其产品只能以一种价格出售，这种价格刚好等于边际产品的生产成本，而不对土地的使用提供任何出售，这种价格刚好等于边际产品的生产成本，而不对土地的使用提供任何剩余。这样，土地提供的服务价格，必然由服务总量的自然稀缺性和对这些剩余。这样，土地提供的服务价格，必然由服务总量的自然稀缺性和对这些服务的需求即土地服务的供求来决定，而地租则最容易被看成是这种稀缺价服务的需求即土地服务的供求来决定，而地租则最容易被看成是这种稀缺价格总量和产品生产成本总量之差。因此被视为级差地租格总量和产品生产成本总量之差。因此被视为级差地租l三、城市地租三、城市地租l城市地租=位置地租+农业地租。位置地租：位置地租：可理解为“公有价值”，比如，一块土地因为周围人口激增，而立即具有很高的价值，它的所有者并没有付出任何的努力，这就是公有价值。农业地租农业地租：又称原始价值，是由于自然的原始性质（阳光、热、雨、空气）所致。l四、准地租四、准地租 两种理解：两种理解：1.准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入。2.就是说，无任何供给弹性的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入。建筑物、特殊机器设备等在短期内，供给都可能缺乏弹性，他们的收入都被称为准地租。l五、地租与土地产品价格的关系五、地租与土地产品价格的关系1.地租是不是决定价格的成本，取决于我们考查问题的角度。地租是不是决定价格的成本，取决于我们考查问题的角度。2.就整个经济或一个大的行业而言，我们可以把所有使用土地的方就整个经济或一个大的行业而言，我们可以把所有使用土地的方法归为一类，土地利用方式自然就是单一的，土地的供给缺乏法归为一类，土地利用方式自然就是单一的，土地的供给缺乏弹性，地租的大小就取决于对土地的引致性需求，进一步而言，弹性，地租的大小就取决于对土地的引致性需求，进一步而言，就是取决于对土地产品的需求。就是取决于对土地产品的需求。3.地租就是引致的由土地产品价格决定的。地租就是引致的由土地产品价格决定的。4.从单一的企业或某些小行业来看，土地利用方式是可以选择的从单一的企业或某些小行业来看，土地利用方式是可以选择的（如，种小麦还是种树，开发成住宅还是写字楼），土地供给（如，种小麦还是种树，开发成住宅还是写字楼），土地供给有相当大的弹性，地租就是影响土地产品价格的成本。有相当大的弹性，地租就是影响土地产品价格的成本。第三节第三节 城市地租理论城市地租理论l一、城市极差地租一、城市极差地租l1.决定因素决定因素：城市土地的空间位置 包括交通便捷程度、基础设施完善程度、集聚程度、地质水文状况、环境等区位因素，是影响城市级差地租的决定性因素。l2.种类种类：城市极差地租 城市极差地租 l（1）城市极差地租 对于对于商业企业商业企业而言，如果处于位置交通便利、人口密集而言，如果处于位置交通便利、人口密集的繁华地带，会吸引更多的顾客，营业额和营业利润也会较的繁华地带，会吸引更多的顾客，营业额和营业利润也会较位置偏远的同性质企业高。位置偏远的同性质企业高。对于对于工业企业工业企业，可能会由于所处位置交通便利、接近产，可能会由于所处位置交通便利、接近产品市场地或原材料地，支出运费较少而获得相对较多利润。品市场地或原材料地，支出运费较少而获得相对较多利润。这种由这种由土地位置土地位置引起的相对较高的利润，在一定条件下，引起的相对较高的利润，在一定条件下，会转化成城市地租会转化成城市地租。l（2）城市极差地租）城市极差地租 在城市一定面积的土地上连续追加投资，直到投资边际，由在城市一定面积的土地上连续追加投资，直到投资边际，由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的差额，构此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的差额，构成业主的超额利润。这一超额利润转化为城市极差地租成业主的超额利润。这一超额利润转化为城市极差地租。l二、二、城市绝对地租城市绝对地租l1.定义定义：城市绝对地租是在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地所有者所必须缴纳的最低限度的地租。l2.量的界定量的界定：城市绝对地租量 最边缘城市土地相邻农地上的农业地租l三、垄断地租l在像北京的王府井、上海南京路等极为稀缺的商业黄金地段上进行经营，可以获得特别高的超额利润。由于土地所有者对这种供不应求的稀缺土地的垄断，这种超额利润就转化为垄断地租。本章小结思考本章小结思考：对比分析各种地租的异同对比分析各种地租的异同 点点第四章第四章 土地资源价格管理土地资源价格管理l第一节 土地价格的内涵与特点l第二节 土地价格的影响因素l第三节 土地价格的评估l第四节 土地价格调控l重要概念重要概念：土地价格（内涵）l重要知识点重要知识点：1、土地价格的特点 2、土地价格的评估方法 第一节第一节 土地价格的内涵与特点土地价格的内涵与特点 l一、土地价格的一、土地价格的内涵内涵 1、本质内涵：、本质内涵：若干年的土地纯收益即地租贴现值的若干年的土地纯收益即地租贴现值的 总和。包括有土地所有权垄断二产生的总和。包括有土地所有权垄断二产生的绝对地租以及有土地的生产条件好坏产生的级差地租。绝对地租以及有土地的生产条件好坏产生的级差地租。2、构成：、构成：第一，真正的地租，即绝对地租和级差地租；第一，真正的地租，即绝对地租和级差地租；第二，土地投资的折旧；第二，土地投资的折旧；第三，土地投资的利息。第三，土地投资的利息。土地价格是以上土地价格是以上三个部分之和的资本化三个部分之和的资本化。3、特点特点：（1）土地的权益价格）土地的权益价格 （2）不是土地价值的货币表现，不依赖生产成本定）不是土地价值的货币表现，不依赖生产成本定价价 （3）主要由土地需求决定）主要由土地需求决定 （4）土地价格呈上升趋势）土地价格呈上升趋势 （5）大多是随个别交易而形成，一般没有统一的市）大多是随个别交易而形成，一般没有统一的市场价格场价格二、土地价格理论l马克思主义的土地价格理论马克思主义的土地价格理论 观点：土地不是劳动产品，没有价值，但有使用价值并存在价格；已观点：土地不是劳动产品，没有价值，但有使用价值并存在价格；已利用的土地由土地物质和土地资本构成；土地价格是地租的资本化利用的土地由土地物质和土地资本构成；土地价格是地租的资本化l现代西方经济学的土地价格理论现代西方经济学的土地价格理论 伊利（美）的土地收益理论：土地价格是土地收益的资本化。伊利（美）的土地收益理论：土地价格是土地收益的资本化。公式：公式：V=a/r(V为土地价格，为土地价格，a 土地纯收益，土地纯收益，r资本还利率资本还利率)土地供求理论土地供求理论 台湾张德粹观点：台湾张德粹观点：土地价格的决定也是是土地的供给和需求土地价格的决定也是是土地的供给和需求 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等人观点：马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等人观点：土地这一生产要素的土地这一生产要素的价格完全由其需求决定。价格完全由其需求决定。l一般市场均衡价格的决定竞争状态下的地价决定围观企业的土地供给ODSL(土地)R(地价)EESDOL(土地)R(地价)ESDL(土地)OR(地价)土土地地的的供供求求与与平平衡衡（土土地地供供求求理理论论）三、土地价格的种类l案例引进：价格的种类：价格的种类：l交易价格、评估交易价格、评估 价格、估定价格、租赁价格、价格、估定价格、租赁价格、抵押价格、土地所有权价格、土地使用价格抵押价格、土地所有权价格、土地使用价格l各种价格对比分析第二节第二节 土地价格的影响因素土地价格的影响因素l1.土地价格土地价格-土地纯收益和资本还利率l2.土地本身的自然因素：土地本身的自然因素：土地的位置、肥力、地质、地势、生熟程度、自然条件l3.社会经济因素：社会经济因素：人口状态、城市公共设施建设、税收负担、经济增长速度、（货币流通、币值变动、经济结构、产业结构、生活水平、交通体系）l4.行政因素：行政因素：国家发展政策、土地利用计划与规划、租金价格政策l5.其他其他：心理因素第三节第三节 土地价格的评估土地价格的评估l一、土地价格评估原则一、土地价格评估原则 1.公平公平 原则原则2.相关替代原则相关替代原则3.独立估价原则独立估价原则4.适法原则适法原则5.勘估时日原则勘估时日原则6.土地与建筑物分离估价原则土地与建筑物分离估价原则7.最高度、最有利的原则最高度、最有利的原则二、二、土地价格评估方法土地价格评估方法l1、收益还原法：、收益还原法：又叫做收益资本化或地租资本化法，是将又叫做收益资本化或地租资本化法，是将土地的纯收益按一定的还原利润资本化，即在一定的贴现率下土地的纯收益按一定的还原利润资本化，即在一定的贴现率下土地未来纯收益的贴现总值和。土地未来纯收益的贴现总值和。求取纯收益的方法求取纯收益的方法 还原利率的选择还原利率的选择 收益还原法的修正收益还原法的修正l2、市场比较法：、市场比较法：用已经定价成交的土地与待估土地相比较，用已经定价成交的土地与待估土地相比较，以此推出待估土地的价格。以此推出待估土地的价格。理论依据：理论依据：替代经济原理替代经济原理l3、级差地租测算法：、级差地租测算法：城市地租以极差地租为主，可以通城市地租以极差地租为主，可以通过测算城市不同区位极差地租量，利用收益还原法既可以评估过测算城市不同区位极差地租量，利用收益还原法既可以评估土地价格。土地价格。l4、剩余法：、剩余法：利用土地开发后预计获得的总收益扣除其开发利用土地开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余值就是土地投资商所能提供的土地价投资和正常利润，其剩余值就是土地投资商所能提供的土地价格。格。l5、路线价法：、路线价法：通过制定标准宗地的单位价格借路线价，以通过制定标准宗地的单位价格借路线价，以此为基准来评定相邻各宗地的价格。主要用于大面积的市地估此为基准来评定相邻各宗地的价格。主要用于大面积的市地估价。价。l一、土地价格与国民经济的关系一、土地价格与国民经济的关系l1、土地价格调控是经济正常发展的保证。土地是一种重要、土地价格调控是经济正常发展的保证。土地是一种重要的生产资料，对人们的生产生活影响至关重要。的生产资料，对人们的生产生活影响至关重要。l2、控制土地价格是土地合理有效利用的前提。土地的有偿、控制土地价格是土地合理有效利用的前提。土地的有偿使用制度的实行其目的就是要有效的配置土地资源并使其使用制度的实行其目的就是要有效的配置土地资源并使其得到最合理的利用，发挥最大的社会经济效益。得到最合理的利用，发挥最大的社会经济效益。l3、控制土地价格是对外开放的需要。依靠采取暂时用低廉、控制土地价格是对外开放的需要。依靠采取暂时用低廉的土地来吸引外商的投资促进经济的发展。的土地来吸引外商的投资促进经济的发展。第四节第四节 土地价格调控土地价格调控l二、土地价格调控手段二、土地价格调控手段l1、经济经济措施：利用市场经济参数和改变供求关系；征收土地措施：利用市场经济参数和改变供求关系；征收土地税税l2、法律法律措施：通过法律规定来限定价格，保证抵偿交易的顺措施：通过法律规定来限定价格，保证抵偿交易的顺利进行。比如，管制区的许可制。利进行。比如，管制区的许可制。l3、行政行政措施：在特殊阶段和特殊地区，政府不得不采用行政措施：在特殊阶段和特殊地区，政府不得不采用行政政策来干预土地的交易。，一般是在经济法律措施难以奏效的政策来干预土地的交易。，一般是在经济法律措施难以奏效的最后最后“无奈选择无奈选择”。l关系：关系：法律措施为主，经济措施、行政措施配合使用。法律措施为主，经济措施、行政措施配合使用。（reason：土地价格的波动牵动整个经济的运行）：土地价格的波动牵动整个经济的运行）三、土地价格调控的技术方法三、土地价格调控的技术方法网点控制法网点控制法l1、原理：原理：通过建立标准地价控制点，以点带面来控制市场价通过建立标准地价控制点，以点带面来控制市场价格的方法。只要控制了这些网点价格，以代笔该地区地价水平，格的方法。只要控制了这些网点价格，以代笔该地区地价水平，从而形成控制点网络。从而形成控制点网络。l土地价格标准价格控制点：在某一区域捏选定适当的标准宗地，土地价格标准价格控制点：在某一区域捏选定适当的标准宗地，然后利用评价方法确定标准价格，以作为核定该区其他各地块然后利用评价方法确定标准价格，以作为核定该区其他各地块价格的依据。价格的依据。l2、原则原则 一般性一般性-明确性明确性-代表性代表性-稳定性稳定性第五章第五章 土地资源市场管理土地资源市场管理l第一节第一节 土地市场内涵与特点土地市场内涵与特点l第二节第二节 土地的供给与需求土地的供给与需求l第三节第三节 土地市场的功能土地市场的功能 l第四节第四节 土地市场的运行及管理土地市场的运行及管理l重要概念重要概念：土地市场；土地供给l重要知识点重要知识点：1、我国土地市场的特征 2、增加土地经济供给的措施 3、土地市场价格管理的内容，措施 第一节 土地市场内涵与特点一、土地市场的内涵l内涵的两种理解：内涵的两种理解：1、土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系总和。、土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系总和。2、土、土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。主体主体土地买卖双方；土地买卖双方；客体客体交换的标的物，土地交换的标的物，土地l交换内容：交换内容：土地所有权、土地使用权、租赁权、抵押权（中国土土地所有权、土地使用权、租赁权、抵押权（中国土地市场的交易对象：使用权）地市场的交易对象：使用权）l两个方面：两个方面：1、集体土地所有权和使用权的转移、集体土地所有权和使用权的转移 2、国有土地使用权的转移、国有土地使用权的转移 理论界认为，中国土地市场还应该包括土地资本商品市场。理论界认为，中国土地市场还应该包括土地资本商品市场。二、土地市场的二、土地市场的特点特点 土地市场具有一般商品市场的特征，又具有其特殊性。中国社土地市场具有一般商品市场的特征，又具有其特殊性。中国社会主义土地公有制的情况下，土地市场主要特点：（会主义土地公有制的情况下，土地市场主要特点：（reason：土地本身的特性及土地制度决定）土地本身的特性及土地制度决定）l1、垄断性：、垄断性：l土地位置的固定性土地位置的固定性-市场的地域性分割市场的地域性分割不完全竞争不完全竞争-垄断垄断l2、权力主导性：、权力主导性：每一次交易行为都是对土地权力的重新界定，每一次交易行为都是对土地权力的重新界定，以地契等法律文件为依据。以地契等法律文件为依据。l3、不完全性：城市土地所有权归国家所有，农村所有权归集、不完全性：城市土地所有权归国家所有，农村所有权归集体所有；所有权不允许个人买卖。体所有；所有权不允许个人买卖。l4、地域性：、地域性：土地位置的固定性土地位置的固定性l5、土地供给弹性小：、土地供给弹性小：自然供给完全没有弹性，经济供给弹性自然供给完全没有弹性，经济供给弹性很小，土地价格主要由需求来决定很小，土地价格主要由需求来决定第二节 土地的供给与需求一、土地的供给l内涵：内涵：可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。分为自然供给和经用的各种生产和生活用地的数量。分为自然供给和经济供给。济供给。l自然供给和经济供给的对比自然供给和经济供给的对比分析分析(见表）见表）l增加经济供给的措施增加经济供给的措施：1、扩大利用面积；、扩大利用面积；2、提高集约经营水平；、提高集约经营水平；3、建立合理的土地制度；、建立合理的土地制度；4、调节消费结构；、调节消费结构；5、利用新技术；、利用新技术；6、保护土地资源、保护土地资源自然供给和经济供给的对比分析自然供给和经济供给的对比分析类型含义制约因素两者的区别与联系自然供给地球供给人类利用的土地的数量，包括已利用的土地资源和未来一段时间里可供利用的土地资源1、宜人生产生活的气候条件；2、宜植物生长的土壤地质和气候条件3、可用的淡水资源；4可用的生产资源；5、交通条件1、供给数量相对稳定，2、不受任何人为因素或社会经济因素的影响。3、供给无弹性，无法增加土地的自然供给。4、是土地经济供给的基础。经济供给在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可以直接用于生产、生活的土地的供给。1、土地的自然供给。2利用土地的知识和技能。3、社会需求。4、价格。5、土地利用计划。1、供给数量是个变量，也是有效供给。2、可以在自然供给的基础上增加经济供给。3、通过一些措施来优化土地的经济供给二、土地的需求l内涵：内涵：人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。的需求。l两大类：两大类：农业用地需求农业用地需求VS非农业用地需求非农业用地需求 在土地总量一定的条件下，各类用地之间存在竞争问题，在土地总量一定的条件下，各类用地之间存在竞争问题，此消彼长，即农业用地增加了，非农业用地就相应减少。此消彼长，即农业用地增加了，非农业用地就相应减少。l影响土地需求的两大因素：影响土地需求的两大因素：1.经济发展，社会生产力水平的提高经济发展，社会生产力水平的提高 2.产业结构的变化产业结构的变化三、土地的供求平衡 l特点：特点：1.土地作为一种特殊的商品，既受一般商品供求规律的制约，又土地