房地产项目可行性研究报告的编制方法样本.doc

房地产项目可行性研究汇报编制

一、 编制目标
1、 为项目投资决议提供依据。
2、 为项目运作提供指导性提议。
3、 论证项目标经济合理性、技术可行性，评价项目标经济效益和边际效益。
二、 编制可行性研究汇报前提条件
1、 政府立项批文。
2、 土地及项目权属落实证实文件。
3、 和合作单位就项目达成协议、意向。
4、 建设用地计划许可证。
5、 计划行政部门计划设计关键点。
6、 建设用地现实状况地形图。（1：500或1：1000）
7、 建设用地现实状况管线图。（1：500）
8、 委托编制“项目可行性研究汇报”协议或协议或决议层相关编制“项目可行性研究 汇报”同意文件。
9、 业主（委托方）对于“可行性研究汇报”编制相关文件。（书面意见、批复、决定等）
三、 项目可性研究汇报编制内容要求
第一章 市场调研汇报
按同意调研方案和市场调研汇报规范实施。
第二章 项目市场及产品定位
1、 项目市场定位标准。
2、 目标用户群定位。
3、项目产品定位。
§3.1 整体定位。
§3.2物业类别定位。
§3.3配套功效定位。
§3.4户型面积配比定位。
§3.5价格定位。
§3.6 物业管理定位。
注：市场定位和项目产品定位计划提议需报评审并获同意。
第三章 项目计划设计
1、 计划设计概念方案比优。
2、计划设计总体思绪（含技术经济指标）。
3、整体计划布局。
4、建筑风格计划。
5、户型设计计划。（见户型分项控制指标和要求表）
6、停车位计划。
7、道路和交通计划。
8、景观及绿化计划。
9、配套设施计划。
10、物业管理计划。
11、智能化计划。
12、住宅小区细部处理。
§12.1 室内装修细节。
§12.2 室外环境细节。

第四章 项目开发实施计划
1、 项目进度计划编制依据及关键内容。
2、 计划实施
§2.1项现在期工作程序计划。（项现在期工作程序计划表）
§2.2项目施工进度计划。（项目建筑安装工程施工进度计划表）
§2.3项目销售进度计划。（项目销售进度计划表）
§2.4项目开发总进度计划。（项目开发总进度计划表）
第五章 项目投资估算及资金需求计划
1、 投资估算及资金需求计划编制依据
（1）项目计划和项目技术经济指标。
（2）建设标准和配套设施标准。
（3）成本分析表。
（4）前期工作计划、建筑安装施工计划和销售计划。
（5）以 地域建筑工程材料价格及人工定额为依据，采取工料含量分析方法进行测算单位造价指标。

2、项目静态总投资
估计项目静态总投资为： 万元
详见附件表；项目投资估算表

3、 项目资金需求计划：
依据项目实施计划，项目以前期工作开始至完工交付，约需 天，在此阶段资金需求（供给）时间序列及供给额。（项目资金需求计划表）
4、 资金起源和筹资方法
项目总投资达 万元。编拟资金筹措计划，确保资金供给使项目开发建设过程中在资金上实现动态平衡并取得投资回报。筹资方法分为：自有资金、银行贷款、联营合作，筹资成本为 。

第六章 项目经济指标分析
1、定量分析指标
1．1盈利能力分析指标
（1） 项目总开发价值=（总销售额-销售税费）+形成固定资产原值
① 项目总建筑面积
② 项目总销售收入
③ 项目总销售税费
④ 形成固定资产原值
（2） 项目总开发成本（总投资）
（3） 项目税后利润
（4） 项目投资回报率=项目税后利润/项目总成本*100%
（5） 资本金利润率=税后利润/资金投入最大峰值/开发周期
① 项目起始至含有销售条件时并以销售回款支付后续建设资金时最大资金投入量（资金投入计划表）
② 现金流量表。
（6） 投资回收期=[累计现金流量开始出现正值期数-1] +上期累计现金流量绝对值/当期现金流量。

1.2风险分析指标
（1） 盈亏平衡点（销售保本点）
单位销售价格=单位开发成本+单位销售税费
（2） 盈亏平衡比率=[（预定销售价格+销售税费-项目总成本）/预定销售价格+销售税费]*100%
（3） 敏感性分析
项目敏感性分析
项 目
原计划
方案
变动幅度
增
加%
变动额
减
少%
变动
额
1、投资规模

2、投资成本

3、销售额

4、利润（税前）

分析出对利润影响较关键原因并假设其出现概率，由此判定风险方向和确定防范方法。
四、可研汇报编制程序和质量控制
（一）编制程序
1、受理立项。
A：和项目业主达成协议，搜集整理业主相关资料及项目相关资料。
B：企业内部决议相关可研工作批复。
2、组成项目组，确定责任人。
3、可研汇报编制责任人提交编制汇报方法（工作内容、人员配置、物质配置、时间安排），并报同意。
4、 可研汇报编制工作程序：
项目市场调研→项目市场定位、产品定位→概念设计方案比优→各项数据（经济）指标评价和分析→得出相关结论。
5、对可研汇报进行评审。
（二）质量控制
1、市场调研汇报质量需符合“调研汇报规范”和同意专题调研方案。
2、可研汇报编制过程中质量控制关键点：
（1） 调研汇报评审。
（2） 产品定义计划评审。
（3） 概念设计评审优化。
（4） 各类参数评审。
（5） 计算复核。
3、每一个控制点未经过评审则下一阶段工作不得开展。