南京市酒店式公寓市场分析(2)模板.doc

南京市鼓楼xxx酒店式公寓市场分析 目 录一、什么是酒店式公寓1-91、酒店式公寓概念2、酒店式公寓特点3、酒店式公寓和传统酒店比较 4、酒店式公寓和公寓差异5、酒店式公寓优势6、酒店式公寓必需含有条件二、酒店式公寓用户特征9-101、商务人士，分为中国商务人士和国际商务人士2、投身事业年轻人 3、还有一个是向以上两种人群出租酒店式公寓投资者三、市场前景10-111、风险小2、回报高3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心4、新生事物，生命力强 5、市场逐步成熟四、本项目市场定为酒店式公寓可行性11-161、项目标基础情况2、周围项目情况3、本项目酒店式公寓市场定位五、本项目标产品优化提议16-17六、行销策略17-191、准备工作2、推广工作基础步骤七、价格分析19-201、南京市场酒店式公寓价格2、本项目售价3、酒店出租价格，有待深入调查鼓楼云岭居酒店式公寓市场分析伴随南京市房地产市场竞争日益猛烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩下背景下，各开发商纷纷看好小户型市场，小户型以它低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群欢迎。在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型市场前提下，部分有远瞻性开发商进而提出酒店式公寓市场概念，将眼光瞄准了流动性较大商务人士和经济实力有限年轻人群。那么到底什么是酒店式公寓，本项目作为酒店式公寓进行经营是否含有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓概念1.1起源酒店式公寓全称为“酒店式商务公寓”，起源于欧洲“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施权利，该权利能够上市转售、转让或交换。1.2概念：发展到今天产权式酒店，指由开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘用酒店管理企业引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。1.3发展 中国酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、沈阳等地全部有开发。2 、酒店式公寓特点2.1 酒店式公寓是在大型商圈内，所处位置交通便利；2.2 有统一装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；2.3 集中处理就餐、健身、会客、休闲等功效，大多配有会所；2.4 聘用专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业，并由其统一经营和管理公寓； 2.5 对资金需求上，因其为小面积户型，单价虽高、但总价低；2.6 生活配套设施齐全3、酒店式公寓和传统酒店比较3.1 最本质区分在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权业主或委托酒店物业管理企业统一出租经营；3.2 和传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店各项服务外，更关键是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。4、酒店式公寓和公寓差异4.1 统一装修，统一对外经营4.2 服务周到；4.3 租金赢利比通常公寓要大；5、酒店式公寓优势酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多个功效为一体，含有“自用”和“投资”两大功效。6、酒店式公寓必需含有条件6.1 硬性指标：6.1.1 商业CBD需求 成熟商圈物业更具投资价值，决定物业有没有稳定消费群，成熟商圈对酒店服务式公寓目标消费群体有着聚集效应，公寓客源才会源源不停。6.1.2 交通需求 便捷交通和低廉交通成本，将成为用户考虑酒店式公寓基础原因之一。6.1.3生活配套需求 日常生活使用能源包含水电、煤气、热力这些能源和物业管理费费用。6.2 软件配套条件：6.1装修标准 要求根据星级酒店标准进行装修；提供丽晶国际装修方案以做参考：地面：公共部位铺地面砖；室内厨卫部分铺地面砖;房间部分铺1.5cm厚仿实木复合地板柏高牌复合地板天花：公共部位吊顶，刷乳胶漆；室内局部吊顶,房间部分刷乳胶漆分户门：防火防盗门内 门： 木门窗： 彩铝窗，配双层中空玻璃外墙： 面砖及局部外墙涂料厨房： 整体厨柜，弗兰卡或摩恩水槽,南升牌B型龙头或摩恩龙头卫生间： 地面砖,墙砖；TOTO或美标牌座便器、碗式台盆,南升牌台盆龙头,钢化玻璃淋浴房及高宝牌雨蓬淋浴龙头或同档品设备标准：分体式冷暖空调，80L电热水器，天际牌欧式抽油烟机,小天鹅牌烘干机,小天鹅或海尔洗衣机,海信或康佳电视,海尔或荣声冰箱,尚朋堂牌电磁炉,贝莱尔牌排风扇,雷士开关及插座多个三层挑空会客中厅，四星级装潢设计标准，全方位延展客厅功效。多功效专题会所，集工作休闲于一体，在休闲中体味愉快，在奋斗中体味沉醉，诠释健康享乐、休闲工作时尚理念。多部高速(2.5M/s)高级电梯，将快速、便捷溶入居家生活。精装修交付标准中，包含分体式冷暖空调，80L电热水器等精装设备，省去个体装修很多不便，入住即可享受星级待遇，公寓不再冷漠，居家不再烦琐。 6.2.2物业管理 要求根据酒店物业进行管理；6.2.3经营服务 要求根据酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键，这方面经验能够借鉴外地市场，聘用对酒店式管理有着丰富经验物业企业，而且还主动和各大酒店预订机构合作，确保了客源稳定。二、酒店式公寓用户特征1、商务人士 分为中国商务人士和国际商务人士。1.1 关键包含常驻当地机构商务人员、管理人员、技术人员。因为她们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。因为住房补助高，她们往往会和家眷租住品质好高级公寓，这么便形成了一个庞大酒店式公寓消费群体目前，中国各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有很可观商务消费能力，传统物业管理对她们来说早已不能适应其快节奏生活。1.2 从另一层面来看，伴随中国加入WTO，将会为南京这么大城市带来数量众多境外中小型企业，中小型企业因为其资金实力，既想方便，又想价位适宜，那么酒店式公寓应是其最好选择。1.3 还有当地小企业和SOHO族。南京小企业数量众多，少数盈利能力强小企业会购置或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待用户。2、投身事业年轻人这部分人生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业拓展，但这部分消费群体有一定经济实力；3、还有一个是向以上两种人群出租酒店式公寓投资者这些人资金实力往往很强，加之小户型投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到回报率却较高。三、市场前景1、风险小因为物业由酒店管理企业统一经营，只要有一套房屋出租，全部用户全部有收益，避免了因空置遭致零收益。2、回报高和一般高级公寓相比，酒店式服务公寓租金水平更坚挺。即使现在南京还没有真正酒店式公寓投入运行，不过酒店式公寓装修标准通常在三星级以上，出租价通常可卖到天天250元/间以上，除去各项费用，业主每个月基础可收入3000元左右； 3、有专业人员和经营机构替你经营 可信度较高，省事省心。4、新生事物，生命力强即使它属过渡性产品，不过这个过渡只是针对一部分人群而言，而伴随市场发展，时间推移还会有需要这种产品人群出现。所以，酒店式公寓将以其特有生命力继续活跃在房地产市场上。5、市场逐步成熟依据我们了解到情况，酒店式公寓在南京还属于市场起步阶段，现在有丽晶国际、金陵王府、君临国际等酒店式公寓面世，依据酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈阳等地发展历程，相信在随即一段时间内南京陆续会有更多酒店式公寓向市场推出。四、本项目市场定为酒店式公寓可行性1、项目标基础情况1.1地理位置 南京市鼓楼区厚载巷29号，在鼓楼广场北部，紧沿中央路西侧，南面经鼓楼、珠江路直通新街口，西北沿中山北路直达山西路广场、湖南路步行街，向东经鼓楼广场、傅厚岗到鸡鸣寺。1.2商业繁荣指数 属于南京市第二商业圈，10分钟步行范围内，有多间各类门店铺位，5家证券企业，21家银行，30余家饭店，3家大型医院，3家大型酒店，8家超市，1个南京最大4万平米市民广场。1.3交通情况1.3.1 道路情况：主干道有中央路、中山北路、北京西路、中山路、北京东路等；1.3.2 公共交通：路线众多，四通八达，且距离鼓楼地铁站出口仅百米左右。1.4建筑指标：楼盘用地4170平方米，建筑总面积34000平方米，容积率8.2，楼高限制100米，酒店公寓供给套数在350套左右；2、周围项目情况四面建筑关键为写字楼和酒店不存在直接市场竞争；西面有江苏机械大厦、华美达怡华酒店、益来国际广场(16-30层为南京名人城市酒店、30-50为写字楼)、江苏大酒店，东有联通大厦、市口腔医院、鼓楼广场周围还有电信大厦、中信大厦等机关楼；3、本项目酒店式公寓市场定位3.1 南京有酒店式公寓市场需求如开篇所述，因为南京市现在产品类同而造成整体房地产市场不够活跃，而小面积户型却受到众多人士追捧；其次，南京作为江苏省省会城市、在长三角关键地带，商务活动频繁，商务人士流动性大，对酒店式公寓有较大需求；3.2 南京市酒店式公寓处于起步阶段，同类产品稀缺，更关键是同一地域(鼓楼周围第二商业圈内)还没有类似产品出现，本项目可添补市场同一地域内市场空白；3.2.1 距离最近南京国际广场项目即使包含了一个约43470平米酒店式公寓项目，不过面积分割较大，全部在70m2以上，且是否按酒店式公寓操作还不明确，只是有初步意向；3.2.2 现在真正按酒店式公寓来进行操作是丽晶国际二期，在石头城路，江苏电视塔周围，且该项目和易家居联手进行后期经营，业主可经过易家居对外进行出租，最低每个月3000元包租；丽晶国际3.2.3 酒店式公寓对于南京市场来讲即使是个新兴产品，不过就全国范围内来讲已经有2-3年发展历程，大多商务人士和年轻人士已经能够接收这类产品，而我们关键用户对象也正式这部分人群，所以产品应该是适销对路；3.2.4 所以本项目市场定位为高端酒店式公寓可行性较大；五、本项目标产品优化提议1、相关中厅设置 提议每三层设置中厅，每层楼中心位置设有架空层，分专题设计，分风格装修，并提供休闲桌椅，作成大家客厅，以促进邻里友谊，提供待客场所；2、采取精装修 装修标准最少按三星级以上，首先可提升自己市场地位，其次很多后期运行商对合作伙伴装修标准全部有最低限制，比如上海携程网加盟条件中就对加盟伙伴提出三星酒店以上硬件要求；采取三星级以上标准进行装修在以后项目合作过程中，可选择合作伙伴面更大部分；3、 配 套 要能够为业主提供四大服务功效。商务中心服务（含商务活动所需一切服务要求）、智能化服务（智能安保系统、智能收费系统）、家政服务、会所服务（满足健身、练操、休闲、会客、商务洽谈等需要）。四大服务功效可确保业主在享受居家温馨同时而无须为生活繁琐而苦恼。4.物业企业 最好使用有酒店物业管理背景物业企业，这么做首先有利于给入住业主提供最为便利服务，首先也便于本项目标管理；5.后期运行 最好和拥有中国或国际旅游用户分配系统运行商进行合作经营，采取这种合作方法会给刚刚起步南京市场带起源源不停客源；低级做法是和房屋租赁企业进行合作； 六、行销策略1、准备工作1.1 确立本项目发展方向为酒店式公寓1.2 在项目推出前，确定物业管理企业和后期经营模式及合作伙伴；1.3 项目推广时，不仅要推出本项目，更要提到物业管理企业和运行模式和合作伙伴，方便给业主购置信心和动力；1.4分析项目优势1.4.1 地段优势 南京市第二商业圈；虽不及金陵王府、君临国际，但要优于丽晶国际；1.4.2 交通优势 地铁站点周围（步行时间5分钟内）；关键交通干线公交站点周围（步行时间3分钟内）；商业网点/写字楼集中区域周围（公交时间30分钟内）1.4.3 物业管理优势 有酒店物业管理背景是金陵王府，物业管理为金陵饭店(有酒店物业管理背景)；君临国际物业管理为招商局物业(无酒店物业管理背景)；丽晶国际物业为深圳鹏基(无酒店物业管理背景)；1.4.4合作伙伴优势 现在金陵王府后期运行合作伙伴尚不明确，君临国际合作伙伴为顺弛置业(租赁为主)，丽晶国际合作伙伴为易家园(租赁为主)；本项目若能和航空、旅游有用户资源企业进行合作，则会最大程度确保本项目后期盈利；选择租赁企业和旅游、航空企业最大不一样点在于，市场分类不一样，反应在价格比较上不一样，租赁企业面向用户价格比较通常局限于当地域一般住宅租赁价格和写字楼租赁价格，而和旅游、航空运行性企业合作，市场分类为高端用户市场，价格比较通常为同类酒店价格比较，显然利润上要大于和租赁企业合作利润。2、推广工作基础步骤酒店式公寓推广不一样于通常住宅和酒店推广，而是二者结合体。在项目推广上不仅仅要像一般住宅一样，让大家接收产品进行购置，还要在后期运行中做到有效宣传，使产品增值，使业主有所回报才能是酒店式公寓完美经营。我们推广目标是本项目标销售阶段，销售推广，突出项目标优势，投资空间大小，自住便捷；不过要提醒开发商，做为酒店式公寓运行将房子卖出去才只是项目运行第一步，接下来怎样做好经营才是项目标关键；七、价格分析1、南京市场酒店式公寓价格君临国际售磬，江苏中住房地产开发，鼓楼广州路和中山路交汇处，封盘价8500元/m2左右；金陵王府售磬，南京建邺房地产开发企业，新街口，封盘价1元/m2；丽晶国际二期，南京建坤置业，鼓楼区晏公庙6号，少许剩下，售价8500-1元/m2；亚东名座，江苏亚东房产开发企业，中山南路368号，还未开盘，均价8300 元/平；(精装修小户型，非酒店式公寓)天空之全部，东渡房地产开发企业，户部街31号，少许剩下，9000元起售，均价10000元/平；(精装修小户型，非酒店式公寓)独立年代，建宇房地产，虎踞南路和水西门大街交汇处，销售1/4，7210元起售；(精装修小户型，非酒店式公寓)2、本项目售价若直接销售，考虑到地理位置、交通、和未来装修等原因，控制在8500-1元/m2比较合理；3、酒店出租价格，有待深入调查估量可控制在250-350元/天