小区物业管理投标文件模板.doc

华神物业水木光华小区物业管理投标书目录一、 企业介绍（1）基础情况（2）企业介绍（3）企业营业执照、收费许可证和资质证书（4）服务理念（5）管理业绩和在管物业情况（6）我们优势及承诺二、 水木光华项目分析三、 授权书四、 投标保函五、 报价书六、 报价表七、 报价分解表八、 经费收支预算及酬金九、 水木光华管理方案和物品配置计划十、 水木光华管理人员配置及培训计划十一、 水木光华管理规章制度十二、 服务质量承诺和管理目标十三、 小区文化及提供便民服务十四、 结束语 一、四川华神物业管理介绍1、基础情况名 称四川华神物业管理法人代表李 玢注册地点成城市高新区桂溪工业园注册资本300万元物业管理面积及类型总管理面积达20万平方米，其中：住宅小区约3万平米、写字楼约6万平米、工厂物业约15万平米。企业资质临时企业人才结构总数本科大专中专以上其它人员1585526833工程师会计师拥有建设部颁发物业管理经理上岗资格管理人员2225机构总经办、综合管理部、质控部、市场拓展部、经营管理部、财务部备 注2、企业介绍四川华神物业管理是以四川华神集团控股60独立核实专业物业管理企业，于12月组建成立。其前身成全部华神集团为集团物业管理部，因为政策性限制，现在是四川省物业管理企业临时资质。从95年开始经营物业管理业务。企业以管理住宅小区和综合写字楼、工厂物业为主，最近前后承接了康桥雅舍、公寓楼、四川丝绸大厦、华神科技大厦、太升丝绸大厦、华神药业生产基地等物业。截止到现在，本企业已接管了以住宅小区和综合写字楼、工厂物业为主三种类型物业，总管理面积达20万余平方米。企业拥有一批以理论扎实、经验丰富管理技术人员为骨干物业管理职员队伍，在管理过程中企业能够依靠本身人员技术和设备优势，确保物业管理工作有序和高效进行。我企业还在深圳等地聘用资深人士到企业任职，引进了新鲜血液，借鉴优异地域和国外优异物业管理经验，严格根据ISO9000做法不停健全管理制度，提升人员素质和服务水平，为所接管物业广大业主提供真诚周到专业服务。本企业有完整服务质量管理体系和完善监控方法，多年来所接管物业未曾出现过质量事故。在现有成绩面前，企业全方面参考国际质量标准体系服务理念，加速提升服务水平，提升管理品位，现在正在主动进行ISO9001国际质量体系贯标工作，立即经过国际质量体系认证。同时，在所接收托管物业中，为向业主提供全方位高质量服务，企业不仅在物业中配置了商务中心、美容院、健身房、休闲会所等服务场所，还开设了房屋本体管理、房屋维修、代叫出租车、代理装潢装修、代购大宗物品、空调维修保养、代理IP电话、代理家政、钟点工、代请家教、干洗衣服等服务项目。一致受到业主们好评。3、企业营业执照、资质证书办理中4、服务理念四川华神物业管理一直把业主满意度放在首位，而且经过开展各项活动来作为提升企业服务水平、适应生存和发展需要关键举措。企业广大职员一直把使业主满意、使业主放心作为我们工作出发点和归宿点，坚持全心全意为业主服务，坚持将物业管理定位在服务上，以保姆身份为业主服务，经过服务来表现管理。这就是四川华神物业管理生存之本、发展之源。在实践中，企业不停追求完美服务，经过“全方位、全透明、全身心、全”服务理念提升企业服务质量，强化企业企业品牌。在管理过程中，我们提倡“真诚服务，一流水准”思想，努力追求更细致、更完善服务，即以牺牲自我为代价服务。当企业或职员利益和业主需求出现矛盾时，首先考虑业主需求，时刻表现企业服务理念，以此提升业主满意度，塑造四川华神物业管理良好企业形象。5、管理业绩和在管物业我企业凭借本身实力，成立之初就接管了康桥雅舍小区、华神药业生产基地、华神公寓楼等多个项目。在运作过程中不停提升职员本身素质和服务水平，前后从所管辖物业前后取得了业主们一致好评，业主满意率达成99.8。从而取得了社会效益、环境效益和经济效益多项丰收。康桥雅舍在成城市高新区紫荆南路56号。项目占地40余亩（1期20亩），建筑面积为17000多平方米。康桥雅舍表现了一个典雅、厚重、就像剑桥一样学术韵味，她设计灵感来自国际学院派建筑风格，营造着一个纯学府诗境界。我企业真诚服务，在康桥雅舍大家能够感到园区内四处表现物管细微卓著，我们努力使康桥雅舍是成全部南部小区一个精品之舍。雅舍内还有博士创业俱乐部、康桥沙龙、商务中心、休闲娱乐中心、儿童培育园区等。华神药业生产基地在双流县西航港常乐村内，项目占地90亩，是含有新世纪优异水平药品生产基地，我企业进驻后，管理厂区公共区域和综合楼。我们努力取得了厂方和广大职员好评，连续以来安全事件率为零。6、我们优势及承诺（1）人才优势：现有各类管理人员近百名，工程技术类专业人员5名，会计师2名，物业管理经理及管理员共24名，消防安全管理员4名。（2）管理优势：企业立即进行ISO9001：国际质量体系贯标，立即经过国际质量认证，并以“贯标”为契机，企业服务质量和水平将得到全方面提升；企业各类管理服务人员含有丰富物业管理服务经验。（3）地域优势：四川华神物业管理地处成城市十二桥路37号华神科技大厦。对水木光华项目有较大了解，在很大程度上能够愈加贴心服务。而且能够在本企业内部进行资源共享，其中包含人力资源、设备和技术资源等，能够借助我们企业现有综合管理部、空调维修中心、电脑网络维护中心、家政服务中心、保安服务中心、财务部等力量作为我们企业开展物业管理服务坚强后盾，同时我们有较丰富“康桥雅舍”、“华神职员公寓楼”、“华神科技大厦”等物业管理经验，完全有能力满足业主提出全方位服务要求。（4）承诺：四川华神物业管理将严格推行协议，以业主为中心，以规范化操作和科学、有效管理手段，为业主发明出整齐、条理、舒适工作环境。我企业愿和成全部天合房屋开发有限责任企业和成城市融兴房地产开发一起将水木光华管理成为四川省住宅小区一个新亮点，树立贵企业房地产界和物业管理精品品牌。二、水木光华项目物业概况分析水木光华小区在成城市青羊区内，西临青羊大道、成全部花园，北面是光华街。小区总用地面积达108亩，建筑面积为127518平方米，计有9栋高层电梯公寓，两栋综合楼，54栋多层住宅，设有430个地下停车场和132个地上停车场。小区内流水潺潺，亭台星布，另设有游泳池、高级会所、市场、超市等。各项内部设施完善，设备齐全。水木光华小区是一个智能化程度较高集居住、营业、会所、休闲等功效综合性住宅小区。加上项目处于二环路和三环路之间，周围已经有成全部花园、博瑞城市花园等成熟小区。依据以上情况分析，我企业将选配管理能力强，技术素质高骨干组成管理班子，制订切实可行管理制度和操作规范，同时我企业依靠自己雄厚人才实力、多种资源，我们有信心、有能力将该物业管理服务做到“主动、热情、周到、高效”，使业主满意。授权书成全部天合房屋开发有限责任企业成城市融兴房地产开发：依据“水木光华”住宅小区物业管理招标文件（协议编号04）要求，兹授权我企业总经理助理兼综合管理部经理李江先生为我企业正当代表，全权代表我企业签署协议和实施一切和此次招投标相关事务。我企业对其上述行为负完全责任。 投标单位：四川华神物业管理（章） 投标单位法人或授权代表： 日期： 4月15日投 标 保 函成全部天合房屋开发有限责任企业成城市融兴房地产开发：因被确保人四川华神物业管理（以下简称被确保人）参与你方招投标发包水木光华前期物业管理委托协议（协议编号：04）招投标，我方已经接收被确保人请求，愿向你方提供以下担保：1、本保函担保投标确保金金额为人民币：0元（大写：贰万元整）。2、本保函有效日期自4月 日至4月 日。若你方要求延长投标文件使用期，经确保人同意并通知我方后，本保函使用期对应延长。3、在本保函使用期内，如被确保人有下列任何一个违反招标文件要求事实，你方可向我方发出提款通知。（1） 在招标文件要求招标文件使用期内撤回投标文件。（2） 中标后，未能在招标文件要求期限内提交履约担确保件。（3） 中标后，拒绝在招标文件要求期限内签署协议。4、我方在收到你方提款通知后7天（日历天）内凭本保函向你方支付本保函担保范围内你方要求提款金额，但提款通知应符合下列条件：（1） 必需在本保函使用期内以书面形式（包含信函、电传、电报、传真和电子邮件）提出，并应由你方法定代表人或委托代理人签字并加盖单位公章。（2） 应指出被确保人违反招标文件要求事实。 确保人：名称 法定代表人（或委托代理人）（姓名）（单位盖章） 署名： 日期： 月 日报 价 书成全部天合房屋开发有限责任企业成城市融兴房地产开发：我企业全方面研究了“水木光华”住宅小区物业管理（协议编号04）招标书及询价补遗全部内容，我们在招标书及其补遗明确物业管理服务范围、标准和报价条件基础上，依据我企业针对本招标项目标物业管理方案和服务标准，我们负担本项目标报价金额为人民币 元（大写 ）正。我们完全了解，你们不确保报价最低报价人投保，有权接收任何报价书和拒绝任何或全部报价书且无须做任何解释。我们完全同意，自行负担投标所发生一切费用。此报价书递交前所收到询价补遗以下：补遗编号名称递交日期收到日期1234在此申明，我们对招标书及其补遗已全方面了解，并无保留地接收，并在我们报价中作了合适考虑。现递交我企业报价书正本一份、副本三份。投标单位：四川华神物业管理报价单位法人或授权代表：李 江日期：4月15日报价地址：报价人联络人/电话：[phone]报价人传真：[phone]报 价 表序号项目金 额（元/年）说 明1结构物及建筑维养0建筑物在质保期内1.1办公楼1.2住宅楼1.3其它公共建筑或构筑物2公共设施、设备运行维护6830002.1电梯75000维保费：5万/年*2年10万元，电梯井道、机房、轿箱底坑等部位，和维修材料费2.5万/年*2年5万元2.2空调系统0小区内无中央空调系统2.3供电及公共照明系统2100001、 高低压配电维保费：3万/年*2年6万元。2、 公共照明维保费：8万/年*2年16万元。3、 公共照明能源消耗量：10万/年*2年20万元2.4消防系统001、红外线报警系统（小区内外）：8万/年*2年16万元2、消防维保:5万/年*2年10万元元3、监控中心消防设施设备维修材料费用；7万/年*2年14万元2.5日常运行维护费用1950001、 二次供水水池、水箱消洗： 1万/年*2年2万元 2、 二次供水设施设备维保材料费：4万/年*2年8万元3、 游泳池水池、机电设备维保：2万/年*2年4万元4、 小区喷泉给水机电设备、维保材料费：2.5万/年*2年5万元5、 给排水管网系统：4万/年*2年8万元1、 可视对讲、门禁系统：6万/年*2年12万元 2.6服装费3000按每人每2年4套计算，每套150元计算3保安436803.1装备费29400包含购置保安人员对讲机、警用胶棒、电筒（充电式）、雨具等 3.2人身保险费1680按每人每十二个月投保1万元算，保险费率4， 3.3服装费12600按每人每2年4套计算，每套150元计算 4清洁卫生费424004.1工具购置费1包含购置扫把、拖把、擦玻器、玻璃铲刀、水桶、垃圾搜集车、垃圾袋、簸箕、工作指示牌、垃圾桶（各单元口用）以及多种洗洁用具。4.2劳保用具费1600包含购置口罩、手套、雨靴、毛巾等4.3化粪池清淘费24000化粪池清淘由专业企业承包,小区多层住宅共45个单元,9个小高层,按每3个单元1个化粪池,计18个,农贸市场1个,综合楼1个,小区共20个化粪池每十二个月清淘2次,每次600元,1年合累计2.4万元4.4服装费4800按每人每2年4套计算，每套150元计算 5绿化管理费50967绿地面积：71698*30215105.1绿化工具费9000该项费用包含购置剪草机、剪枝刀、锄头、小喷壶、喷水管喷雾器等用具5.2劳保用具费600包含购置手套、口罩、雨靴、毛巾等5.3绿化用水费25812按1吨/年*1.2元/吨*2151025182元5.4农药化肥费4302按0.2元/.年*215104302元5.5杂草清运费3000此项费用由环卫企业承包按实计算5.6景观再造费6453包含购置花草树木及花卉租摆5.7服装费1800按每人每2年4套计算，每套150元计算 6办公费60000包含交通、通讯费，低值易耗品、业务费广告宣传费、法律费用等7物业管理人员工资及福利8319067.1管理人员151488定管理处主任1人,主任助理1人,管理员2人,收费员2人 ,部门经理4人（分别负责清洁绿化、工程维修 、保安和车管交通、房屋管理）7.2维修人员126240定维修人员10人，按800元/月算7.3绿化工42606定绿化工6人，按450元/月算7.4保洁工113616定保洁工16人，按450元/月算7.5保安员397956定保安员42人，按600元/月算8固定资产折旧费8000包含空调、电脑、打印机、复印机、传真机,按5年分摊计算。9利润85997.65按成城市标准5计算，取前八项费用之和10法定税费101133.24按成城市标准5.6计算，取前九项费用之和。其中营业税5，城建税为营业税7，教育税为营业税3，副调基金1。11总计1907084投标单位：（公章）投标单位法人或授权代表（签字） 日期： 4月15日报 价 分 解 表序号项目金额（元/年）计 算 说 明1.1人员费用8319061.1.1管理人员151488其中管理处主任 1600元/月，主任助理800元/月，理员800元/月，收费员800元/月,部门经理1000元/月。福利费累计31.5（工会1.5，教育费1.5，综合险14.5，福利基金14）1600元/月人*1人+800元/月人*1人+800元/月人*2人+800元/月人*2人+1000元/月人*4人9600元/月9600元/月*12月*（1+31.5）151488元/年1.1.2维修工126240按800元/月人算800元/月人*10人8000元/月8000元/月*12月*（1+31.5）126240元/年1.1.3保安员397956按600元/月人算600元/月人*42人*12月302400元/年202400元/年*（1+31.5）397656元/年1.1.4保洁工113616按450元/月人算450元/月人*16人*12月86400元/年86400元/年*（1+31.5）113616元/年1.1.5绿化工42606按450元/月人算450元/月人*6人*12月32400元/年32400元/年*（1+31.5）=42606元/年1.2消耗性材料、物品费用7961671.2.1绿化49167绿化工具费按1500元/人年*6人9000元/年劳保用具费按100元/人年*6人600元/年绿化用水按1吨/年*1.2元/吨*2151025812元农药化肥费按0.2元/.年*215104302元杂草清运由环卫企业承包每十二个月需3000元景观再造费按0.3元/.年*215106453元1.2.2清洁37600清洁工具购置按750元/人.年*161元劳保用具费按100元/人.年*161600元化粪池清淘费20井*600元/次井*2次/年24000元1.2.3保安29400按700元/人.年*42人29400元1.2.4工程维修680000详见报价表1.3成本性管理费用及其它918801.3.1服务人员服装费22200服务人员（维修人员、绿化工、保洁工、保安员）服装每人每2年机4套，每套150元，则74人*150元/套*4套22200元1.3.2保安员保险168010000元/人*42人*4=1680元1.3.3固定资产折旧费8000空调、电脑、打印机、复印机、传真机总价值40000元按5年分摊计算折旧，40000元5年8000元1.3.4办公费60000按500元/人年*10人*12月60000元二利润和税金2.1利润85997.65按成城市标准5计算，取前八项费用之和1719953元*585997.65元2.1税金101133.24按成城市标准5.6计算，取前九项费用之和。其中营业税5，城建税为营业税7，教育税为营业税3，副调基金1（1719953+85997.65）*5.6101133.24元四费用累计1907084投标单位：（公章） 投标单位法人或授权代表（签字） 日期： 4月15日 经费收支预算及酬金经费收入为：物业管理公共服务费 元，代收代缴服务费 元，特约服务费 元，其它收入 元。共 元。支出：管理人员经费 （此项累计： 831906元 ）1人员经费 （1）工资、奖金 a.经理 1600元/月12月=19200元b.经理助理 800元/月12月=9600元（2）福利 31.5%=8400元（3）社会保险 40%=24000元（4）通讯费 123012=14760元（5）服装费 2222=22元（按2年折旧计算）2办公折旧费 （1）办公设备 a.计算机2台 8000元b.打印、传真、复印机各1台 0元c.办公隔墙、橱窗 5000元小计：170003年=5666.7元/年（每十二个月累计折旧元）（2）办公用耗材 a. 打印机耗材 1500元b. 纸张 900元b. 其它办公用具 1500元 小计：3900元3财务管理费 15000元.2 保洁经费 （此项累计： 180490元 ）4.2.1人员经费（450元/月16人）121.315（含社会保险）=113616元4.2.2卫生洁具费、低值易耗品2元/140000=280000元4.2.3外墙清洁费 每十二个月一次 30000元/次4.2.4服装费 （900元/人2人+200元/人10人）2=1900元4.3公共秩序维持费 （此项累计： 192380元 ）4.3.1人工费工资（600元42）121.315（含社会保险）=397656元4.3.2对讲机 1500162=1元4.4.3服装 150元422=6300元（按2年折旧计算）4.4绿化养护费 （此项累计： 39533元） 人工费用： 工资（450元6）121.315（含社会保险）49167元 4.4.5 屋顶花园及花坊养护 面积（180m2+20m2）7.50元/ m2=1500元工程维修：4.5不可预见费 按以上五项费用之和5%计提414833元5%元=207424.6含营业税及利润报价 第1年：（414833+20742）110.55%=481528元 扣除应交税营业税 4815285.55%=26725元，扣1-5项成本，则税前利润为19228元（4%）。4.7日常维护费，系统维护费，白蚁防治费及垃圾、化粪池清运费等专题另按实结算水木光华物品配置计划 （前期物业管理材料费用计划，按3个月算）办公用具 办公桌椅 20套 文件柜 15组保险柜 5台 电脑 2台打印机 1台 传真机 1台电话机 4台 空调 1台日用耗材： 纸张12箱、其它办公用小件 清洁工具：扫把 15把 拖把 20把毛巾 96条 水桶 16个撮箕 32个 水盆 16个胶手套 16双 线手套 48双垃圾桶 90个 垃圾袋 1000条擦玻器 20个 玻璃铲刀 5个垃圾搜集车 12辆 工作指示牌 36个日用耗材：洗衣粉 60kg 酸性洗剂 10甁玻璃清洁剂 20甁 洁厕剂 90甁不锈钢清洁剂 48甁 不锈钢保护油 21甁空气清洁剂 108甁 灯饰清洁剂 64甁绿化用具剪草机 2台 剪枝刀 8把锄头 6把 铁锹 6把喷水管 20根 小喷壶 4个喷雾器 2台 手套 12双胶统靴 6双 农药化肥 11袋保安用具对讲机 16台 电筒（充电式） 12台雨具 11 件 警用胶棒 15根手套 126双 工程部用具1.测试仪表万用表（250） 台 电流钳式（800A） 台对地阻值测试表 台 绝缘值测试表（500V1000V） 台电源测试电笔 只 卷尺（5m） 把水平尺（600MM） 根 温度计（电子数字式） 台高压测试电笔 只2.安全设备护眼罩 个 铝梯（4M） 把铝梯（1.5M） 把 手推车 台绝缘胶鞋 双 绝缘手套 双3.工具扳手（250） 把 扳手（300） 把管子钳（450MM） 把 切割工具（水管用切刀） 台4.手工具螺丝起子 平咀形 100mm4mm 10支 150mm6mm 10支 200mm8mm 10支 250mm8mm 10支 400mm10mm 10支 十字形 100mm3mm 10支 175mm4.5mm 10支 250mm6mm 10支 350mm7.5mm 10支电子部件专用：平咀、十字咀、平咀钳、尖咀钳、斜钳 10套电线护套管钳（100A以上） 2个手锤（电工） 10个 电焊机（60A）1台高压吸尘机（手提式）1台 手提射灯 2个对讲机 6台水木光华管理人配置及培训计划1、 物业管理处机构设置方案及运作步骤1.1组织体系成全部天合房屋开发有限责任企业成城市融兴房地产开发四川华神物业管理华神物业水木光华物管服务中心工程维修部保安部保洁绿化部房管部综合管理员综合工程服务车场服务前台接待保安服务绿化服务保洁服务1. 2组织结构说明从组织机构图中能够看出，管理处于企业领导下和在成全部天合房屋开发有限责任企业和成城市融兴房地产开发指导和监督下，实施我企业总经理领导下经理负责制。这是一个垂直管理方法，分部经理以下每组设主管，其编制努力争取精干，其人员努力争取一专多能。在拟制计划，组织领导和对各项工作检验指导协相同方面由经理、经理助理直接负责，各项具体工作在职责范围内由各主管直接安排，各主管向经理负责，各主管下属人员向主管负责。1.3管理运行步骤上级领导部门接收服务对象华神物业经理 岗位责任人各部门主管水木光华物管处2、管理服务岗位设置及人员配置方案（满员 84人）水木光华物管处主任1名主任助理1名保安部经理1名房屋管理组主管1名保洁绿化部经理1名工程维修部经理1名 收款员2名管理员2名保安员28名车辆管理员10名前台接待员4名工程维修员10名保洁员16名绿化员 6名3、职员管理和培训计划 职员是我们最宝贵资产，我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值目标。所以从这层意义上未说，经营企业其实就是做人工作。为企业培养一支过硬职员队伍。职员管理宗旨是以人为本，善待职员，规范管理，人尽其才。在物业管理工作中，我们提出人员管理体系由三部分组成: (一)、聘用和考评 1、聘用对于操作层职员，依摄影关人事劳动部门招聘人员要求，依据人员编制、用工条件择优录用，录用后经过对职员进行上岗培训和业务考评，试用3-6个月，依据劳动法要求，签署劳动协议书。 2、考评 考评是检验工作成效、业绩和培训效果关键手段。关键措施以下: a.每十二个月对职员进行两次岗位考评，依据考评业绩实施奖惩。考评率100%，淘汰率5%，岗位轮换率10%。 b.对新职员在录用前进行一次全方面考评和面试，经培训后进行考评，考评率100%。 c.培训项目结束后，对参与培训人员进行一次全方面考评，培训考评率100%. d.对分企业经理每十二个月进行两次考评，充足征求甲方意见和职员民主评议，依据评议及考评结果决定是否续聘或调换。(二)、量化管理和规范操作 （1）量化管理: a.实施目标管理责任制，对相关岗位管理目标进行细化和量化，作出具体要求。 b.分企业对全体职员培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。 c.年度考评量化，年度岗位轮换率10%，淘汰率5%。 d.实施财务成本双控制管理模式。企业制订具体年度财务预算方案，有计划控制成本，提升企业效益。 （2）规范运作 a.根据IS09001:物业管理质量体系运行。 b.利用企业职员手册等，规范管理分部职员行为。 c.实施企业形象战略。从职员选聘入手，奖惩机制贯穿整个管理服务运作中。奖励包含外送培训、职务提升、一次性物质奖励;处罚包含解聘、降职、调岗、降低待遇、一次性罚款等形式。 （1）对选聘现有优异职员进行培训、考评，合格者正式上岗。 （2）日常运作中采取 5% “末位”淘汰制，实施强制性淘汰(解聘、降职)。（4） 对工作不认真负责、不思上进者，果断淘汰。（三）在项目进驻三个月前开始将进驻人员开始培训。 （1） 附:职员管理网络图企业企业精神，制订素质标准，严格录用考评，培训培养提升素质机制工作岗位设计合理配置人力配置机制制订规范管理形象规范管理分层管理方法人员管理组织机制量化考评、素质评价末位淘汰、优化组合压力机制工资福利等物质保障，荣誉晋升等精神奖励。激励机制水木光华管理规章制度一、职员守则 （一）管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持相互间良好关系