古城镇市场调查分析报告.docx

古城镇地块市场调查
一、古城镇概况
古名“马镇”，又称“马街”，相传为三国时期，蜀汉丞相诸葛亮大将魏延屯兵牧马之处。民国三十年(1941年)，开始在此建立乡级行政机构，因乡政府驻地周围有古城遗址，故命名古城镇。4月经四川省人民政府同意撤乡设置古城镇，镇域地处郫县西北面，和新全部区、彭州市交界。行政区划面积为17．3平方公里，辖8个行政村91个社，1个居民委员会，2所学校，1个卫生院，总人口15563人，总户数4598户，集镇居民人口3500人。10月“古城遗址”被国务院同意为国家文物关键保护单位。前后被确定为全国关键镇、四川省小城镇建设试点镇、川西民俗文化旅游城。交通便捷，沙西线、郫彭快速通道、轻轨贯穿全镇，交汇于此，距县城8公里，成城市18公里，彭州市8公里，全部江堰市25公里，新全部区9公里，区位优势日益凸显。
二、楼市现实状况
依据目标地块所在区域位置，以项目为中心对周围区域进行调查，关键包含古城镇、三道堰及唐昌。基础数据以下表：
对比内容
逸树美家
芙蓉山水
东方威尼斯
水尚明珠
鑫和苑
水乡中南海
汉唐新城
位置
古城镇
三道堰
三道堰
三道堰
三道堰
三道堰
唐昌
均价
2600元/平米
4400元/平米
3600元/平米
3500元/平米
3500
3300元/平米
2300元/㎡
开盘时间

下六个月
下六个月
上六个月
销售水之境组团
4月

总占地面积
200多亩
40亩
总150多亩
三期60亩左右
71亩
约20多亩
150亩
238亩一期30多亩
总户数
2期270多户
500户
1700多户
三期700多户
984户
水之境组团200多户
200多户
1800多户
一期336户
户型区间
45㎡-150㎡
86.1㎡-171.73㎡
50㎡-170㎡
46㎡-156㎡
49㎡-190㎡
72㎡-176㎡
79㎡-117㎡
剩下房源
别墅2栋,多层约40%
90%以上
三期90%以上
2栋30%多
约40%
15%
一期已售完
剩下
户型区间
45㎡-150㎡
86.1㎡-171.73㎡
50㎡-170㎡
80多㎡-100多㎡
88㎡-190㎡
80㎡5套100㎡
以上200套左右
转售3套
80㎡-109㎡
建筑形态
6+1多层,别墅
多层6+1带电梯
一栋12层电梯
10多栋6+1多层
5+1多层6+1多层
6+1多层
6+1多层
6+1多层
销售周期
约3年
开始销售多个月
开始销售多个月
约1年
已销售多个月
3年左右
1年多
营销方法
传单
传单、咨询处、
售楼部
传单、咨询处、
售楼部
传单(专业行销企业)夹报
传单.市内接待点.镇上咨询处.现场售楼部
传单、市内接待点
传单
产权类型
小产权
商品房（证件不齐）
商品房（证件不齐)
商品房(证件齐全)
商品房(证件齐全)
小产权转
小产权待转
用户起源
成全部西门片区为主
成全部西门片区为主
成全部西门片区为主
成全部西门片区为主
成全部西门片区
成全部西门片区为主
郫县外来人员,
当地外来人员
用户类型
养老占50%以上
养老占50%以上
养老占50%以上
养老占50%以上
养老占60%以上
养老占60%以上
养老及自住
交房时间
一期已交房
二期正在交房
3月
5月

4月
现房已入住
一期已交房
优势
价格低,绿化好
带自留地
阳台宽.临河.绿化好.离学校近.带电梯
价格适中,电梯
为三道堰最高房
配套齐有保姆公寓
位置很好,计划很好
价格低.离学校近
大盘计划好，
即买即住
价格低
劣势
物管不严格,
周围配套稍差
价格贵.
按揭暂办不下来
电梯特价不按揭
优惠不明确
证件不齐就开始销售
户型有异型
户型设计不好,卧室狭长,餐厅无采光面
三个销售企业代理，付款为一次性
离成全部较远

三、总结
共同点：
1、房屋性质：以前小产权房逐步过渡为商品房；
2、型区间：以套三（92-110平米）刚性需求为主，百分比约占总量50%,关键满足当地居民、套二（75-85平米）占40%，关键满足养老居家需求、套一及110平米以上户型占10%；
3、价格：小产权约2200-2600元/平米，商品房依据项目品质不一样，价格区间为3200-4400元/平米；
4、销售进度缓慢、开发及销售周期长、入住率低；
5、出租率及租金低（住宅80平米租金约400元/月，商业约15-30元/平米/月）；
6、二次销售体量大；
7、购置人群：以当地居民及成城市养老居家人群为主；
8、营销方法：销售部现场销售、九里堤设置分支销售部、行销人员在项目周围及九里堤公交车站派发DM单，广告辐射范围小，除中铁堰澜山外无电视媒体及户外广告等促销手段；
9、营销专题：以水文化、养老居家为营销专题；
10、有价无市,项目之间恶性竞争，哄抢用户。
差异：
依据房屋性质及定位不一样，项目品质打造差异较大，小产权以多层为主，商品房则以小高层电梯为主，部分
为6+1多层电梯，别墅为辅。
四、地块分析
优势
1、 交通：当地块地处沙西线旁，距离轻轨约1公里，交通便捷；
2、 配套：5000余师生铁路卫校及占地共约1500亩两所待建高校；
3、 历史文化背景：古镇遗址、三国文化及川菜博物馆；
劣势
1、 配套：医疗、教育、购物等基础配套差；
2、 地理位置：位置偏、用户认知度低；
3、 竞争：古城镇和三道堰距离近，三道堰整体形象、生活配套相对很好，著名度高，优势显著。
4、 本镇固定人口及流感人口少，因地震而搬迁至攀枝花大学阿坝师专现已逐步迁回原址，铁路卫校为封闭式管理院校。
五、提议
因为政府政策对小产权房大力打压，用户对小产权房敬畏心理严重，提议房屋性质为商品房。
现在本区域内所建项目已经满足当地居民住房需求，我们目标用户关键确定在成城市及外地养老居家者、外地工作返乡者，所以小区品质及环境打造为重中之重。

徐 海 清
11月27日