古城镇市场调查分析报告.docx

古城镇地块市场调查一、古城镇概况古名“马镇”，又称“马街”，相传为三国时期，蜀汉丞相诸葛亮大将魏延屯兵牧马之处。民国三十年(1941年)，开始在此建立乡级行政机构，因乡政府驻地周围有古城遗址，故命名古城镇。4月经四川省人民政府同意撤乡设置古城镇，镇域地处郫县西北面，和新全部区、彭州市交界。行政区划面积为173平方公里，辖8个行政村91个社，1个居民委员会，2所学校，1个卫生院，总人口15563人，总户数4598户，集镇居民人口3500人。10月“古城遗址”被国务院同意为国家文物关键保护单位。前后被确定为全国关键镇、四川省小城镇建设试点镇、川西民俗文化旅游城。交通便捷，沙西线、郫彭快速通道、轻轨贯穿全镇，交汇于此，距县城8公里，成城市18公里，彭州市8公里，全部江堰市25公里，新全部区9公里，区位优势日益凸显。 二、楼市现实状况依据目标地块所在区域位置，以项目为中心对周围区域进行调查，关键包含古城镇、三道堰及唐昌。基础数据以下表：对比内容逸树美家芙蓉山水东方威尼斯水尚明珠鑫和苑水乡中南海汉唐新城位置古城镇三道堰三道堰三道堰三道堰三道堰唐昌均价2600元/平米4400元/平米3600元/平米3500元/平米35003300元/平米2300元/开盘时间下六个月下六个月上六个月销售水之境组团4月总占地面积200多亩40亩总150多亩三期60亩左右71亩约20多亩150亩238亩一期30多亩总户数2期270多户500户1700多户三期700多户984户水之境组团200多户200多户1800多户一期336户户型区间45-15086.1-171.7350-17046-15649-19072-17679-117剩下房源别墅2栋,多层约40%90%以上三期90%以上2栋30%多约40%15%一期已售完剩下户型区间45-15086.1-171.7350-17080多-100多88-190805套100以上200套左右转售3套80-109建筑形态6+1多层,别墅多层6+1带电梯一栋12层电梯10多栋6+1多层5+1多层6+1多层6+1多层6+1多层6+1多层销售周期约3年开始销售多个月开始销售多个月约1年已销售多个月3年左右1年多营销方法传单传单、咨询处、售楼部传单、咨询处、售楼部传单(专业行销企业)夹报传单.市内接待点.镇上咨询处.现场售楼部传单、市内接待点传单产权类型小产权商品房（证件不齐）商品房（证件不齐)商品房(证件齐全)商品房(证件齐全)小产权转小产权待转用户起源成全部西门片区为主成全部西门片区为主成全部西门片区为主成全部西门片区为主成全部西门片区成全部西门片区为主郫县外来人员,当地外来人员用户类型养老占50%以上养老占50%以上养老占50%以上养老占50%以上养老占60%以上养老占60%以上养老及自住交房时间一期已交房二期正在交房3月5月4月现房已入住一期已交房优势价格低,绿化好带自留地阳台宽.临河.绿化好.离学校近.带电梯价格适中,电梯为三道堰最高房配套齐有保姆公寓位置很好,计划很好价格低.离学校近大盘计划好，即买即住价格低劣势物管不严格,周围配套稍差价格贵.按揭暂办不下来电梯特价不按揭优惠不明确证件不齐就开始销售户型有异型户型设计不好,卧室狭长,餐厅无采光面三个销售企业代理，付款为一次性离成全部较远三、总结共同点：1、房屋性质：以前小产权房逐步过渡为商品房；2、型区间：以套三（92-110平米）刚性需求为主，百分比约占总量50%,关键满足当地居民、套二（75-85平米）占40%，关键满足养老居家需求、套一及110平米以上户型占10%；3、价格：小产权约2200-2600元/平米，商品房依据项目品质不一样，价格区间为3200-4400元/平米；4、销售进度缓慢、开发及销售周期长、入住率低；5、出租率及租金低（住宅80平米租金约400元/月，商业约15-30元/平米/月）；6、二次销售体量大；7、购置人群：以当地居民及成城市养老居家人群为主；8、营销方法：销售部现场销售、九里堤设置分支销售部、行销人员在项目周围及九里堤公交车站派发DM单，广告辐射范围小，除中铁堰澜山外无电视媒体及户外广告等促销手段；9、营销专题：以水文化、养老居家为营销专题；10、有价无市,项目之间恶性竞争，哄抢用户。差异：依据房屋性质及定位不一样，项目品质打造差异较大，小产权以多层为主，商品房则以小高层电梯为主，部分为6+1多层电梯，别墅为辅。四、地块分析优势1、 交通：当地块地处沙西线旁，距离轻轨约1公里，交通便捷；2、 配套：5000余师生铁路卫校及占地共约1500亩两所待建高校；3、 历史文化背景：古镇遗址、三国文化及川菜博物馆；劣势1、 配套：医疗、教育、购物等基础配套差；2、 地理位置：位置偏、用户认知度低；3、 竞争：古城镇和三道堰距离近，三道堰整体形象、生活配套相对很好，著名度高，优势显著。4、 本镇固定人口及流感人口少，因地震而搬迁至攀枝花大学阿坝师专现已逐步迁回原址，铁路卫校为封闭式管理院校。五、提议因为政府政策对小产权房大力打压，用户对小产权房敬畏心理严重，提议房屋性质为商品房。现在本区域内所建项目已经满足当地居民住房需求，我们目标用户关键确定在成城市及外地养老居家者、外地工作返乡者，所以小区品质及环境打造为重中之重。 徐 海 清11月27日