房地产项目开发工程造价管理样本.doc

房地产项目开发工程造价管理优化研究【摘要】 结合房地产市场项目开发工程造价管理实际情况,从项目开发建设全过程系统地、全方位探讨了工程造价管理优化理念问题,以期能给广大房地产开发商提供部分参考。 1 引言 继北京申奥成功、中国加入以后,中国房地产项目标开发建设和经营又迎来了一个快速发展时期,为广大房地产开发商带来了新发展机遇。但机遇和挑战、风险并存,怎样把握机遇、合理规避风险,取得很好投资效益是值得广大房地产开发商研究课题。 房地项目开发建设程序复杂,有其鲜明特点。房地产项目开发全过程通常能够划分为立项决议、设计、招标发包、施工、完工验收等多个阶段,而第一阶段又是由一系列具体活动组成。和此同时,具体到工程造价管理领域,又可派生出对应投资估算、设计概算、施工图预算、发包协议价、施工结算、完工结算,是一个由虚到实、由粗到细、循序渐进过程。在房地产项目开发建设过程中,因为受到科学技术条件和主观认识限制,同时还受到客观过程发展和表现程度限制,如项目地质条件、施工条件、市场规律等,随时会有不可预见事项发生,再加上其造价组成多样性,所以其造价含有不确定性,客观上给造价管理带来了一定难度。另外,房地产开发商普遍在主观上存在认识不足,没有认识到造价管理是一个系统工程,没有遵照其固有规律,片面过分强调或重视某个方面造价管理(关键停留在预结算管理)。本文以系统工程理论为指导,以房地产项目开发建设程序为根本,全方位系统地探讨房地产项目开发工程造价管理问题,树立一个全新工程造价管理优化理念,以期给广大房地产开发商提供部分参考。 2 优化决议阶段造价管理 目前,房地产市场由传统“生产决定消费”,转变为“消费决定生产”。作为特殊商品房地产产品不再是大家无选择买卖,消费者有了极大选择余地。为了获取良好投资效益,开发商所开发项目必需是消费者买得起、含有良好环境质量、功效质量和服务质量产品。可行性研究汇报是项目投资决议科学依据,房地产开发商必需坚持实事求是标准编制和审批可行性研究汇报(可委托社会化、专业化咨询企业),而且要尤其重视房地产开发项目标策划工作(包含项目区位分析和选择,开发内容和规模分析和选择,开发时机分析和选择,开发合作方法分析和选择,项目融资方法和资金结构分析和选择,房地产产品经营方法分析和选择等)。从造价管理角度来讲,必需编制和审批好投资估算。 房地产项目总投资包含开发建设投资和经营资金。开发建设投资(即工程造价),是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入各项费用,关键包含:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用和不可预风俗费用等1。依据国家相关财务和会计制度要求,开发建设投资大部分转化为开发产品成本,是组成产品销售价格主体,它直接和项目开发效益相关。所以,在一定程度上讲只有控制住了造价,开发效益才会有保障,在猛烈市场竞争中才能立足于不败之地。投资估算编制应依据上述造价组成进行,编制完成以后又应依据市场调查研究预期销售价格、收益水平进行合适调整,反之亦然。在此阶段,项目标类别及规模已基础确定,但具体设计还未进行,计划中只有工程项目标建筑总面积、建设和装修档次、平面部署等方面提醒和要求。所以,决议阶段投资估算比较粗略,误差较大(10%25%),供开发商决议参考。假如估算造价超出了开发商拟投入资金总额,开发商应考虑调整规模或标准,直至开发商心中理想数额为止。投资估算应关键参考类似工程指示,同时应结合新项目标建设地点、交通情况等情况进行编制。此阶段投资估算作为以后工程造价控制目标限额,标准上不应突破。 3 优化设计阶段造价管理 在设计阶段进行造价控制,是工程造价管理关键之一。有资料研究表明:影响工程造价可能性,在初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段依次为75%95%、35%75%、25%35%,而到了施工阶段却只有10%2。由此看来,控制工程造价关键在于设计阶段。因为施工阶段是“按图施工”,在施工阶段所进行造价控制不是控制工程成本,而是控制施工中可能增加新工程费用,因为决定工程项目投资(造价)多少,在设计阶段已确定。把工程造价管理工作关键放在设计阶段,未雨绸缪,能够取得事半功倍效果。 进行设计招标,推行限额设计,实施设计监理,是设计阶段控制工程造价有效手段。实施设计招标,可多方面择优选择设计方案,但应注意设计费报价仅能作为设计单位选择一个原因,更应注意考察其资质水平、工程业绩等。经过设计招标竞争,对提升设计质量,最大程度地降低设计变更,缩短设计周期,提升设计概算和施工图预算正确性,预防“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算),含相关键意义。将限额设计贯穿于项目设计全过程,从投资决议开始依据投资估算设置目标限额,至初步设计以概算确定最高限额,直至项目实施施工图设计阶段关键控制工程量,达成合理使用人力、物力、财力,提升资金使用价值,进而提升投资效益。在初步设计阶段,限额设计关键是对工程量和设备、材质控制,而施工图设计阶段关键在于工程量控制。限额设计投资限额通常以可行性研究投资估算造价为最高限额,按直接工程费80%90%下达分解,留下10%20%作为调整使用。为了合理使用设计限额,应实施对设计限额动态管理,各专业从投资分配限额设计中再分离一个“实际设计限额”。采取折现法实际设计限额计算公式为: 实际设计限额=投资分配设计限额 限额动态管理,各专业从投资分配限额设计中再分离一个“实际设计限额”。采取折现法实际设计限额计算公式为: 实际设计限额=投资分配设计限额(1+) 式中: 相关部门公布工程造价上涨指数(%); 工程建设年限(年) 为此,概预算工作不仅要反应设计,计算工程造价,更要能主动地影响设计,优化设计,而且发挥控制工程造价、促进合理使用资金作用。所以在工程设计阶段做好技术经济分析是工程造价管理关键步骤。造价工程师主动和设计人员配合,利用科学理论和方法,就所要决议问题(如方案设计、设备造型、建设标准等)进行定性和定量分析评价,在满足开发商所要求达成产品功效或使用功效前提下,计算出最合理工程造价。 若开商在计划设计把关方面力量较弱,则应考虑委托监理工程师从事设计监理工作,确保设计一流,把设计质量搞上去,把建设投资降下来。若仅是造价控制方面力量较弱,可把造价控制工作委托给社会化、事业化工程造价事务所,让造价工程师从事设计阶段造价控制工作,即概预算把关工作。在设计阶段,对于有些特殊难以预料情况,如地质、项目实施中人工、材料、设备价格上升、自然灾难等,在编制概预算时要预留“不可预见费”或“风险费”。不可预见费用估计,需要造价工程师含有一定专业知识,丰富经验和判定能力,并和设计人员亲密配合才能完成。 4 优化招标发包阶段造价管理 实践证实,引入市场机制,实施工程招标投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期,确保工程质量有效方法。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想承包商作为合作伙伴、杜绝承发包领域腐败行为有效手段。 中国已成功加入,中国将借鉴国际通例改革传统计价模式,即实施市场经济计价模式。市场经济计价模式就是全国制订统一工程量计算规则,而且给出统一项目划分之下各项消耗标准,在招标时,由招标方提供工程量清单(),各投标单位(承包商)依据自己实力,根据竞争策略要求自主报价,业主择定标(通常是合理最低报价),以工程协议使报价法定化,施工中出现和招标文件或协议要求不符合情况或工程量发生改变时据实结算或索赔,调整支付。这种模式是一个国际通例,在中国部分地方已实施。本文将依据这种计价模式来探讨发包阶段造价管理问题。 在项目招标发包阶段,首先由造价工程师编制协议文件预算和招标前预算(精度应为5%)。并依据工程量计算规则计算出各部分项工程量,编制工料机清单供承包商投标使用。招标文件中除提供工程量清单外,还要明确协议双方权利和责任,将全部可预见情况具体列出并给出处理措施。同时,招标文件还要要求承包商在报价内列出不可预见费及风险费,以应付施工中不可预见情况发生,避免工程造价超支。开发商应注意,工程量清单法报价对承发包双方而言全部有较大风险和机遇。承包商为了取得比很好经济效益,在报价时往往采取很多策略,策略成功就意味着开发商要支付更多费用。所以,开发商应督促造价工程师依据项目标具体情况和投标竞争猛烈程度估计投标人报价策略,采取部分对应策略和方法,比如在招标文件中确定部分限制性条款。开标时要有各方面代表参与,如:开发商、设计师、工程师、造价工程师等,以防不公平现象发生。要认真审核、分析多种标书,但通常是关注报价比较低几份标书。经过评标分析,工程师、设计师、造价工程师向开发商推荐一个最适宜中标人,通常应该是最低报价者中标(低于成本除外)。在签定协议时,开发商要尤其注意,因为协议一旦签定,双方必需严格遵守协议中全部条款。通常包含到协议中条款问题更是要倍加小心,以防出现无须要失误。5 优化施工阶段造价管理 施工阶段直接资金投入最多,直接影响建设费用和完工结算。为此,必需加强工程变更、签证管理和结算审查工作。开发商把关人员能力不足,能够把施工阶段监督管理工作委托监理工程师,这也是一项国际通例。 5.1 加强工程变更管理 加强工程变更管理,做到不准随意变更同意图纸和协议条款,不随意增加项目,不准随意提升设计标准,即使是必需进行变更,也要严格按程序进行,从造价管理角度来讲,必需变更事先应作工程量和造价增减分析,经开发商同意,设计单位审查签章,出具对应图纸和说明,工程师方可发变更通知。对不符合程序口头变更、便条变更工程量不予计量。监理工程师发觉设计图纸中问题,需要进行变更时,也必需征求开发商和设计单位意见。 5.2 严格现场签证管理 现场签证漏洞多、管理难度大、人为原因多、结算难度大,加强现场签证管理和审查是控制工程造价关键步骤。审查时应注意以下多个方面:(1)报价(预算)中包含项目不得进行签证,已签证工程量,应予扣除;(2)现场签证必需有开发商现场工程师和承包项目经理签字或盖章,签证应一式数份,立即报送相关部门审核,对重大隐蔽工程,应该有审核部门人员参与;(3)审查现场签证项目和内容是否清楚,签证数量、规格、单位和日期是否正确等。签证工作必需按事先确定程序进行,避免发生工程管理人员只管签证,不算经济帐问题,严厉变更签证真实性、合理性和经济性,避免弄虚作假现象和由此引出纠纷。 5.3 把好结算审计关 在此阶段,造价工程师通常应每个月编制一份造价控制报表,表中列出本月工程进度及结算款情况;下个月造价估计情况,包含在协议签署后已修改设计、可预见更改设计和人工、材料、设备等涨价赔偿等。在办理结算时,首先要把好工程计量关,严格根据图纸和工程量计算规则进行计量,对于承包商私自超出设计图纸范围工程量不予计量;然后就是单价复核关, ,标准上根据投标书中工程量清单中报价复核,假如包含单价调整或变更,也必需以工程量清单中报价为基础,而且按单价调整或变更程序进行;其次相关取费审查,关键是审查该项取费是否已包含在报价中,有没有抬高取费基数,类别和招标文件和承包协议要求是否一致。 5.4 加强施工阶段文档管理,立即办理完工结算 施工阶段包含到工程协议变更、签证等方面文档资料种类繁多,数量比较大,所以必需加强文档管理工作,这是工程造价管理关键依据。加强经济文件和工程档案等整理、归档,建立价格数据库、实现价格信息资源共享,为预决算和造价管理提供信息和数据资源。另外,开发商应定时进行中间核实,立即办理完工结算,这既是全过程全方位造价管理内在要求,也是检验全方位造价管理成效关键手段。6 结语 房地产项目开发造价管理应该是以项目开发建设程序为根本,将原来单一预结算管理转变为多阶段、相互关联全方位管理,将造价管理和控制贯穿于房地产项目开发全过程;事前利用多种科学方法分析估计、科学决议,事中科学地组织实施、精心管理,事后科学地分析总结,从而能动地影响决议、设计、施工等阶段全过程管理。经过确定这种全新科学工程造价管理优化理念,期望能为广大房地产开发商提供一定思绪。期盼她们能适应复杂多变经济、社会和市场环境,勇于挑战,能把握机遇,使自己在猛烈市场竞争中处乱不惊,成为赢家。