楼盘二期价格研究报告样本.doc

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碧华庭二期价格研究汇报调查范围：针对周围8个竞争盘： §中南海晖园 §珠江半岛花园 §名雅花园 §沙面新城 §白天鹅花园 §黄岐第一城 §穗景楼 §嘉怡花园和2个参考盘： §四季花城 §雍景豪园楼盘分布：（见下图） …………… 一、市场调查情况分析 1、楼盘规模普遍不大。新推楼盘多集中在小高层 —— 而碧华庭二期恰好迎合了这个发展趋势。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园占地面积（万㎡） 12 8.5 25 16 10 6.6 0.5 4 l 黄岐当地楼盘以中小规模为主，通常不超出20万㎡； l 黄岐早期楼盘以多层为主，伴随各楼盘本身可开发用地逐步稀小，小高层已逐步成为主流；而在开发用地仍然充裕其它地段，仍是多层和小高层并举局面。(见下表) 项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园项目规模 25栋带电梯小高层组成小高层单位 10栋带电梯小高层早期以多层为主，近期开始开发小高层以8层住宅为主 61栋7—8层住宅 20座多层 46幢8层不带电梯洋楼 2、在户型组成方面，以三房为主。三房户型单位是目前市场主流，可见当地楼盘仍是以居住自用为主。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼主力户型三房占72％三房三房占46％三房二房三房三房占45％ 3、在小区景观特色方面，普遍以“水”为专题做文章，同质化现象严重，多是室内人工湖，面积小，总体特色不显著，只有拥有真山真水四季花城才是真正做出特色并得到消费者普遍认可。 4、楼盘带装修已逐步盛行，除少数楼盘外，大多数楼盘已带有装修，装修标准在400—500元／㎡，以精巧实用型装修为主，可见带装修确是当地房地产发展一大趋势。 5、以中等物业为主，含有一定素质楼盘均价普遍在2500—3500元／㎡范围内。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园均价 3000 2800 3300 2800 2500 2800 1700 1800 6、用户起源关键集中在南海、广州两地。 l 高端市场 —— 别墅，以南海当地买家居多； l 中端市场方面，即有广州买家，也有当地买家； l 低端市场则关键以当地外来打工人员为主。二、项目市场价格定位利用市场比较法进行项目售价测算： 1、参与估算对象选择项目周围关键竞争对手参与此次售价测算，共选择了8个具较强可比性项目，分别是：中南海晖园、珠江半岛花园、名雅花园、沙面新城、白天鹅花园、黄岐第一城、穗景楼、嘉怡花园。其中部分项目望江部分和不望江部分均价相差较大，依据本项目标具体情况，选择其不望江部分进行评定。 2、价格评定项目名称碧华庭中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园售价 3000 2800 3300 2800 2500 2800 1700 1800 装修标准毛坯毛坯带装带装带装带装带装毛坯毛坯装修评分 100 100 105 105 105 103 103 100 100 景观评分 100 102 104 104 104 104 103 96 98 交通评分 100 105 102 100 102 102 102 100 98 地段形象评分 100 104 106 105 106 106 106 98 96 污噪评分 100 102 104 105 104 104 104 98 98 计划评分 100 104 104 106 104 104 102 95 102 外配评分 100 102 100 100 100 100 100 98 98 间隔评分 100 104 104 104 100 100 100 95 96 品牌评分 100 106 104 104 102 100 100 98 98 物管评分 100 102 102 102 100 100 100 96 95 楼盘形象评分 100 104 104 104 102 102 102 95 96 累计 1100 1135 1139 1139 1129 1125 1122 1069 1075 修正率 0.969 0.966 0.966 0.974 0.978 0.980 1.029 1.023 修正价格 2538 2907 2704 3187 2728 2444 2745 1749 1842 待估房产和比较房产之间修正率：待估房产得分数比较房产得分数则有：和中南海晖园修正率＝1100/1135＝0.969 和珠江半岛花园修正率＝1100/1139＝0.966 和名雅花园修正率＝1100/1139＝0.966 和沙面新城修正率＝1100/1129＝0.974 和白天鹅花园修正率＝1100/1125＝0.978 和黄岐第一城修正率＝1100/1122＝0.980 和穗景楼修正率＝1100/1069＝1.029 和嘉怡花园修正率＝1100/1075＝1.023 将比较房产成交价格修正为待估房产价格：和中南海晖园：3000×0.969＝2907 和珠江半岛花园：2800×0.966＝2704 和名雅花园：3300×0.966＝3187 和沙面新城：2800×0.974＝2728 和白天鹅花园：2500×0.978＝2444 和黄岐第一城：2800×0.980＝2745 和穗景楼：1700×1.029＝1749 和嘉怡花园：1700×1.023＝1842 最终得出待估房产均价为： 2907+2704+3187+22728+2444+2745+1749+1842 8 ＝ 2538元／㎡依据以上评定，提议本项目标平均售价水平应该在： 2500－2600元／㎡注：本价格为毛坯价格

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