生态住宅区可行性研究报告样本.doc

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可行性研究汇报大理海湾生态住宅区可行性研究汇报（代项目提议书）昆明刘家骏建设工程项目管理咨询滇西办事处泰宇集团大理泰宇房地产开发有限责任企业二00六年四月可行性研究汇报（代项目提议书）编写人员责任人：杨正贵经济学教授参与人：丁榆生高级计划师国家注册计划师杨中雄高级工程师杨凤鸣工程师许连军工程师杜德胜高级工程师国家一级建造师张文鼎项目投资咨询策划教授寸浩森项目市场营销部经理目录一、项目背景和建设必需性 1、项目背景 2、项目建设必需性二、项目概述 1、项目基础情况 2、项目性质 3、项目开发单位 4、计划指导思想和开发理念 5、用地及关键经济指标 6、生态住宅区设计标准和方案三、投资估算、资金筹措和投资计划 1、总投资额 2、资金筹措 3、投资计划四、项目资源和建设条件 1、项目用地分析 2、施工期间交通、水、电供给 3、建筑材料采供：五、项目实施方案和进度安排 1、项目实施方案 2、项目实施组织计划 3、项目实施进度安排六、市场分析和销售计划 1、大理市场基础和消费情况 2、大理市住宅需求估计 3、售价分析 4、销售对象 5、销售计划七、投资效益和财务分析 1、社会效益 2、环境效益 3、经济效益和财务分析八、环境保护方法 1、可能形成污染原因 2、保护和治理方法：九、综合评价和结论附件： 1、用地计划地界平面图 2、项目概念性计划平面图 3、企业营业执照、法人代码证、税务登记证 4、法人代码证 5、税务登记证大理海湾生态住宅区可行性研究汇报（代项目提议书）一、项目背景和建设必需性 1、项目背景根据计划，大理市城市性质确定为：滇西经济区中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和和国际接轨风景旅游城市，大理市作为滇西地域交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区中心城市。为使大理成为最适宜天下人居住和投资创业城市，城市人口向50万人发展；城区面积将达成35平方公里，大理市住宅市场仍在不停产生新需求。不管经过何种路径增加，城市发展全部需要对应配套建设和住房。在不考虑有效购置力情况下，单从住房需求分析，大理市每十二个月人口增加拉动住房需求，加之城市外来人口购置需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供宽广发展空间。所以，这部分新产生需求就为我们海湾生态住宅区项目开发建设提供了一定市场。 2、项目建设必需性（1）住宅建设在大理城市建设中含相关键意义。居住是大家生存活动关键条件，住宅是大家满足居住条件物质基础，安居才能乐业。城市经济发展、人民生活水平提升，反应在城市面貌改变上，其中最直接地反应在城市居民住宅改变上。城市越发达，居民住宅建设要求越高。不管是新兴城市建设还是老城市改造，住宅全部需同时计划建设。大理市政府对城市建设长远计划发展中住宅建设问题十分重视，该项目是充足合理利用荒山荒进行开发建设，对生态住宅建设用地提供了必需用地确保。建设海湾生态住宅区符合大理市大力发展旅游、居住产业要求，符合云南省委、省政府提出把大理建设成为“山水园林大城市,风花雪月大花园”，使大理成为最适宜天下人居住和投资创业城市要求，符合省长办公会和州、市党委政府开发海东战略思绪。（2）本生态住宅区建设项目在海东镇下和村龙沟箐，已纳入大理市建设计划，关键为大理州、市政府机关、企机关人员和外来创业人士、经营者提供生态居住条件，是成规模生态住宅生态住宅区。（3）海湾生态住宅区项目标建设，将带来社会、环境、经济方面效益。一是经过该项目建设，可对大理市投资起到一定推进和促进作用，提升该区人气，吸引外来资金投入开发建设；二是该项目建设，给大理营造高质量人居环境和漂亮家园，同时也将促进周围环境条件得到很大改善；三是该项目标实施将给国家带来税费和财政收入，也给企业带来一定经济收益，处理部分就业安排，对社会、对国家、对企业全部是很有益。二、项目概述 1、项目基础情况项目名称:大理海湾生态住宅区（暂定名）项目地址：大理海东镇下和村龙沟箐建设规模和投资：项目总用地面积：31.6㎡，480亩净用地面积：219048.4㎡，328.6亩总建筑面积：107470㎡总居住户数：332户总投资：20632万元，其中：土地投资2450万元，建筑工程投资10209万元，基础设施建设费4269万元，不可预见费500万元。建设周期：3年 2、项目性质把大理建设成为“山水园林大城市,风花雪月大花园”，最适宜天下人居住和投资创业城市关键配套工程——海湾生态住宅区。 3、项目开发单位泰宇集团大理泰宇房地产开发有限责任企业泰宇集团是以房地产开发为龙头，以整合社会优势人才、资金和物资等资源为基础，集房地产开发、房产营销、建筑设计、施工、监理等为一体，实施多元化经营企业集团。集团关键企业为大理泰宇房地产开发有限责任企业、大理市第一建设工程有限责任企业、大理生源水务工程有限责任企业、漾濞县苍山西坡大花园生态发展有限责任企业、昆明刘家骏建设工程项目管理咨询滇西办事处、云南监协监理咨询有限责任企业大理项目部等6个法人实体。集团可在滇西地域同时开展房地产开发、房产营销、投资咨询策划、可行性研究、建筑设计、工程施工、旅游服务等多个门类业务。集团是顺应大理市“十一·五”计划：把大理市建设成为滇西经济区中心城市，建设成为最适宜天下人居住和投资创业城市，将城市人口发展到50万人，城区建设面积达成35平方公里这一目标而建立，是响应州、市政府激励发展旅游业、居住业优势产业而建立。集团坚持“高瞻远瞩、至诚至信”经营理念，追求合作共赢和共同成功，集团建立和发展正是源于社会各界信任、关爱和支持。泰宇集团领导团体：杨正贵：经济学教授。曾任大理市轻工局局长、党委书记；大理市计委主任、党组书记；大理市人大常务副主任、党组副书记；大理锦兴股份董事长、总经理；中外合资大理永昌祥房地产开发外方代表、常务副董事长，是泰宇集团提议人和组织者。现任泰宇集团总裁。杨中雄：高级工程师。昆明刘家骏建设工程项目管理咨询滇西办事处主任、云南监协监理询有限责任企业大理项目部经理。曾任大理市设计院院长；大理市建委副主任，大理市建设局党委书记、副局长、总工程师；大理市供排水企业董事长、总经理；中外合资大理永昌祥房地产开发总经理、总工程师。现任泰宇集团常务副总裁，杨凤鸣：工程师。大理市第一建设工程有限责任企业董事长、总经理。大理市第一建设工程有限责任企业现在年产值逾亿元人民币，近期建设标志性工程有大理崇圣寺大雄宝殿，大理风花雪月大酒店、澳霖广场等。现任泰宇集团副总裁，许连军：工程师。大理生源水务工程有限责任企业董事长、总经理。现任泰宇集团副总裁，丁榆生：高级计划师，国家注册计划师。曾任下关市副市长，下关市人大副主任，大理市建设局总工程师，中外合资大理永昌祥房地产开发总工程师。现任泰宇集团总工程师。杜德胜：高级工程师，国家一级建造师。大理市第一建设工程有限责任企业副总经理。现任泰宇集团副总工程师。大理泰宇房地产开发有限责任企业成立于7月，为泰宇集团关键企业，已完成房地产开发面积6万多平方，开发项目有 “兴泰小区”，“同心苑”和丽江“中泰苑”等。企业拥有工程、经济、会计、统计职称人员161人，其中工程系列有122人（高中级职称34人）；持证上岗施工员50人，安全员10人，质量检验员12人，预算员23人，技师22人，达成符合部级企业资质标准要求。现在，企业注册资本金已增加到1000万元人民币，年开发建设能力可达10万平方米。 4、计划指导思想和开发理念计划指导思想：面向二十一世纪大家对高品质、多功效、新理念、生态型住宅需求，建设山水相映、充满绿色和阳光花园式高尚海滨住宅生态住宅区。 “全景式观海建筑纯生态住宅区”是其项目定位。计划方案将围绕提供居民良好居住体验这个关键，充足考虑人生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完备便捷生活配套，提倡邻里交流场所精神，营造良好文化气氛，提供人性化服务，从实际意义上实现了理想家园生活意境，达成人对生活自然向往和回归。海湾生态住宅区创新开发理念：（1）以人为本，尊重自然海湾生态住宅区计划设计，落实“以人为本”、“尊重自然”和“可连续性发展”思想，以建设生态型居住空间环境为计划目标，满足住宅居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，发明一个布局合理、功效齐备、交通便利、环境优美、智能化高品质现代住宅区。计划布局从实际出发，依据城市总体计划和设计要求，着眼海东自然风景和洱海自然生态保护，在道路、居住组团、住宅单位结合地形进行设计，努力争取使生态住宅区融于山水优美自然环境之中，达成以人为本，人和自然友好融洽。（2）生态先行，保护原始生态系统。　　海湾生态住宅区计划充足考虑保护原生态及生态景观。首先，保护原生态系统，使地形、溪流、植被等全部有其连续性。其次，对周围生态环境尽可能不破坏，而对所开发区内环境尽可能加强绿化，做到区内区外浑然一体。第三，对人为破坏进行再恢复设计，使之为大自然增添美色。第四，不破坏山峰线，保持大自然美姿，尽可能按山地等高线设计，既使建筑高低错落有致，又尽可能保持原来地貌。海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形、保护地貌，经过艺术眼光，因地制宜、种植相适应建筑，营造出含有诗意栖居之地。（3）景观先行，做到人工和自然友好。园林设计和景观设计是两个不一样概念，景观设计在中国还比较陌生。在海湾生态住宅区开发中，我们提出了“先造景观，后盖房子”建设思想。在景观设计中提出“园林和自然友好，景观和文化交融”设计理念，重视回归自然，以构筑一幅阳光、清风、绿意和蓝天美景，追求一个“天人合一”意境，留下将是“人在画中居，画作 ‘长卷’ 观”并和山河同存建筑。（4）人·自然·建筑完美融合。海湾生态住宅区讲究以人·建筑·环境完美融合作为设计理念，以人生活及生活感受为设计根本，以简约形式、细腻细节、灵活丰富空间，给人予强大冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，表现人文关心。为用户描绘了一个独具魅力生活方法，经过营造出临水而居高尚生活小区，带给准业主将是一个全新生活品质。作为未来城市标志性建筑，让拥有者充足感受到对生活享受，成功和自我实现... 海湾生态住宅区建筑形态讲究是经过对地块山形地貌了解，找到最好人和自然和建筑完美融合构思方案。一是降低接地，尽可能保持地表原有地形和植被，有效地保护地貌，避免较多土方工程建筑内部形成不一样标高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山体形态，沿等高线随山体布局设计，形成收放自如、起伏跌宕气势；三是山和建筑共融，使每幢建筑顺应山势，和坡地交错，既丰富了住宅立面造型，又避免了对自然山体破坏，形成和山体形态相协调建筑风格。（5）遵照国际文明居住标准。海湾生态住宅区，一切遵照“国际文明居住标准”，最大可能保留了现有生态环境，让建筑和自然友好融合。“全景式观海建筑，纯生态别墅”是住宅区项目定位，其设计理念、环境保护指标、人居文化必将领航于大理海东片区住宅产业开发。 5、用地及关键经济指标（1）海湾生态住宅区用地平衡表项目占地面积（亩）占地比率（%）总用地 475.8 100 净用地 328.6 70 其中:建筑用地 64 13.6 山坡面积 146.3 30.8 道路、绿化用地 265.5 55.6 （2）生态住宅区技术经济指标居住总户数 332户居住总人数 1660人总建筑面积 107470M2 建筑密度 13.36% 容积率 0.34 绿地率 63% 住宅层数局部3层 6、生态住宅区设计标准和方案（1）设计标准：以人为本，追求舒适人居环境。含有前瞻性，使用新材料、新技术，引入新理念，配置现代化管理系统。达成功效齐全、安全舒适、管理便捷优良效果。（2）设计方案单体设计：独立庭院生态住宅36户，双拼住宅94栋188户，连排住宅96户，叠拼住宅12户，累计332户。套型设计：独立庭院生态住宅净用地1亩（±3%），建筑面积约350M2、双拼住宅净用地5分（±3%），建筑面积约250M2，连排住宅住宅净用地3分（±3%），建筑面积约200M2。叠拼住宅建筑面积约180M2。底层设停车房、会客厅、厨房、餐厅、卫生间、工人房，二楼以上为卧室、起居室（或客厅）、书房等，三楼为卧室、建身房、露台等。结构设计：按九度设防、确保结构体系安全性、合理性、经济性。考虑当地常年有风情况，趋利避害。为适应住宅空间灵活性、多样性、适应性和可改性要求，采取框架结构形式，层高2.8米。线网设计：生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计，不架设明线。全部电线、电视、通讯等线路采取专用地沟埋设。三、投资估算、资金筹措和投资计划投资估算关键是依据地价、地形、地质情况，大理市目前多种关键建材如钢材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料市场价格，和大理市房地产开发平均投资成本，结合本项目计划设计思绪和定位为高尚住宅生态住宅区要求来进行测算并合适放宽投资数额，以免物价上涨或不可估计情况造成投资增加，造成实际资金担心。 1、总投资额本项目总投资20632万元，其组成以下：（1）土地费： 2450万元出让费： 475.8亩×5万/亩=2379万元契税2379×3%=71万元（2）前期工程费 1450万元勘察设计费： 250万元三通一平及土石方工程： 1200万元（3）建安装饰费 10209万元基础工程费： 107470M2×50元/M2=537万元建筑安装工程：107470M2×800元/M2=8598万元装饰工程： 107470M×100元/M2=1074万元（4）基础设施建设费 4269万元供电： 107470M2×5元/M2=54万元供、排水： 107470M2×15元/M2=161万元通讯、邮电： 107470M2×5元/M2=54万元绿化、道路、照明等： 4000万元（5）公共配套设施费 500万元保安 100万元停车场、棚 200万元公厕、拉圾清运站、消防等 200万元（6）管理费（2450+1450+10209+4269+500）=18878×3%=566万元（7）财务费用（包含贷款资金利息及其它费用）： 5000×5.5%×2.5=688万元（8）不可估计费： 500万元累计： 20650万元单位产品投资额为：20632万元÷107470M2=1921元/M2。 2、资金筹措建设项目所需资金关键经过以下渠道处理：自筹资金（含银行贷款） 4600万元预售商品房收入资金 10083万元引入合作资金 6000万元 3、投资计划在投资计划中，土地采取一次办理使用手续后，一次付清土地出让金。开发计划采取滚动开发，分期建设。第一期一,为其建设投资期, 关键集中在和,完成80%建设；第二期为为收尾阶段,关键完成20%建设和室外道路、管网、绿化等。四、项目资源和建设条件 1、项目用地分析位置：在海东镇下和村龙沟箐，属大理市满江计划片区。（1）依山面水，符合中国五千年来对住宅科学选址标准。古人选址住宅标准是要求住宅须选择：“背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水须围抱作环形，明堂宽大斯为福，水口收藏积万金，关煞二方无障碍，光明正大旺门庭”（清·姚延銮《阳宅集成》），这是合符科学选址。山地要选朝阳、背山面水，植被繁茂，地面宽大者，才适宜于大家建宅、居住。 “风水”是中国传统民宅选址讲究之一，玄学讲究“藏风聚气”，求得“人兴财聚”。建筑风水学选址法则：好风水要后方高起有靠山，前方开阔有水；左（青龙）右（白虎）两翼有小山丘围绕中央平地，形成“四神对应”，坐如龙椅。这是风水学上讲场气（微波）最好态势，而海湾生态住宅区选址恰好符合建筑风水学上讲条件：其地势就是像一把龙椅，背靠东南，面向西北，其地形简练明朗，背风而聚气，是藏龙卧虎，出人才之地。在纵方向上，和自然相融一气哈成，可纵观洱海全景，苍山全貌，坐览四时风花雪月。 (2) 交通便利，符合大家“回归自然”心灵追求。对海湾生态住宅区，可用八个字概括：“亲近城市，拥抱自然”，这正是人类追求居所最高境界。因为它在大理市繁荣和宁静交汇处海东镇下和村，地处机场路右边，环境优美，交通便利（距州政府行政中心区仅为3里，距开发区管委会拟建办公楼为2里，距大理机场约3里，距大理火车站和客运中心5里，驱车从州政府行政中心区到海湾生态住宅区仅为5分钟，从大理市区到海湾生态住宅区仅为10分钟），既满足了大家生活、工作便利，想享受城市生活种种繁荣，又远离城市喧嚣、感受大自然沐浴，满足了人性渴望回归自然本真。孔子说过：“智者乐水，仁者。智者动，仁者静。”（论语·雍也），南朝·宋著名文人谢灵运写有“山居赋”（《宋书》·谢灵运传）详说山居由来，说山居含有“网罗天地于门户，饮吸山川于胸怀”景观意识。受其影响大家在保留并发展现代文明同时，重新将青山叠翠、碧水萦绕自然召唤进入大家生活，海湾生态住宅区其依山面水地理区位，既可乐水又可乐山，是智者和仁者必选家园。 (3)符合生态环境对人类健康要求。国际上有一个颇为流行“绿视率”理论，认为绿色在人视野中达成25%时，人感觉最为舒适。而且森林作为“城市之肺”，其独特生态服务功效，早已取得大家充足认可。　　　海湾生态住宅区现实状况植被好，土层厚，山涧有水，棕树、松树已成林，表现着原始质朴本色，环境优美，四处洋溢着烂漫而清幽生活气息。 (4)符合时代居住发展主流。大理是个多山城市，依山而居有着十分悠久历史。伴随城市快速发展，人口不停增多，道路通畅为城市居民迁出市中心、到城市周围山地建造优美住宅发明了条件，住宅势必向着资源丰富山地移动，山地生态住宅势必成为时代居住发展主流。海湾生态住宅区提倡是自然环境和生态健康低密度生态住宅，有着高绿化率、低密度、良好通风采光条件，将受到大家青睐。海湾生态别墅建设了符合时代居住发展主流。 (5)片区开发已初具规模：东北有马尾山别墅项目和在建东海岸国际花园；西南有新大陆和云南地矿开发石房子山别墅区，和已经开启满江住宅片区，把项目和下关城区连为一体，区位优势不言而喻。 2、施工期间交通、水、电供给交通：现在已经有可供大型车辆进出海湾生态住宅区机耕道和矿山盘山路从海湾生态住宅区山顶经过，施工中材料运输较为方便。电力：施工动力用电可从就近引入。施工用水：城市自来水管网还未进入地块，可临时取洱海水用于施工。 3、建筑材料采供：现在基础全部建筑材料均已全部取消计划供给。依据工程计划和进度安排，可从市场、厂家或商家直接订货和购进。关键建材、钢材、水泥、木材、玻璃、砂石等供给渠道，大宗材料直接从厂家订货，其它从专业市场选购。五、项目实施方案和进度安排 1、项目实施方案采取总体计划、分期滚动实施措施。拟分为两期开发，自下而上，先易后难。第一期建双拼住宅140户和部份连排住宅和独立庭院生态住宅，建筑面积82971平方米。第二期完成其它住宅，建筑面积24499平方米和室外道路、管网、绿化等，第二期待第一期住宅销售至60%时开工。二、项目实施组织计划（1）现场组织管理项目标组织和实施由大理泰宇集团负责，由项目开发单位、施工单位和工程监理单位组成现场指挥部（或联合办公室），各方亲密配合，现场研究处理施工中出现问题。现场指挥部项目单位现场办公室施工单位项目经理部工程监理单位现场办公室现场指挥部设指挥长一人，由大理泰宇集团工程责任人担任，关键负责召集、协调各方关系，共同研究处理现场相关问题，组员为项目单位、施工单位、监理单位现场责任人。（2）施工力量组织施工队伍选择：采取招投标方法选择专业施工队伍。要求：含有科研、设计、采购、施工、服务能力，含有管理、技术、资金实力和较高社会信誉。工程质量保障方法：聘用工程监理企业进行工程监理。同时本企业现场督促管理。施工队伍起源：选择著名度较高正规建筑企业。 3、项目实施进度安排项目实施进度，对项目标经济效益有着直接影响。严密有效实施进度安排和高质量施工组织计划，是确保项目顺利实施关键。本项目标实施，应依据开发区统一计划布局要求和基础设施配套工程建设情况而确定。为使工作顺利开展，暂制订项目实施具体进度计划，到时可依据实际情况顺延和调整。（1）办理项现在期相关手续： .04一.06 1、可行性研究汇报 .04一.06 2、项目评定、立项 .04一.08 3、办理用地手续 .04一.10 4、报批初步计划设计方案 .04一.10 （2）完成前期准备工作 .04一.12 1、勘察、设计、审定方案和图纸 .04一.08 2、办理计划建设相关手续 .04一.09 3、项目用地三通一平 .01一.06 （3）项目开、完工日期 .01一.12 一期工程 .01一.12 二期工程 .06一.12 六、市场分析和销售计划 1、大理市场基础和消费情况（1）市场基础大理市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐步兴起。1999年至今为房地产业发展和规范阶段。以旧城改造和项目标成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其后，城市基础设施建设步伐加紧，城市建成区人口、规模快速扩张，城市建设和房地产开发二者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到现在为止，大理市房地产业基础实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基础建立。大理市房地产经营特点关键表现：一是新区开发和旧城改造相结合；二是外来私营大客商入围开发比重较大；三是经典借鸡生蛋特点，投资项目一经确定，房地产商即异域贷款或民间融资购置土地，以预定和预售方法收取购房款，在建筑市场处于卖方市场条件下，迫使建筑企业垫款施工。从购房能力看：伴伴随经济增加，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管房价上涨，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看：因为股市长久低迷，银行存款利率低，而房地产业保值、增值功效显著，使得房地产市场成为投资关键领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求，现在经过按揭贷款购置商品房百分比大为提升。从消费结构看：伴随房地产市场发展，居民住房消费观念发生了显著改变。大家已不能满足于“够住就行”传统观念，改善型住房需求较为显著。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大。房地产开发和住宅市场：现在,大理市房地产开发企业共有五十家，有80%左右开展了正常业务，60%企业已经售房或开始预售房，另外有少数昆明及县区房地产开发企业已涉足大理市房地产开发，但开发规模不大。 2、大理市住宅需求估计（1）住宅需求特点：对环境和户型设计要求提升，大家喜爱生态住宅区环境优美、阳光充沛、单元住宅户型在80一130M2/户，二室二厅至四室二厅；别墅户型在160一350M2/套住房。过去曾经热卖底层铺面，楼上住宅房子已遭到冷落；大家喜爱购地自建，方便节省资金、确保质量、合符自己愿望。钟爱别墅，经济能力较高人通常全部喜爱购别墅；部分人购房含有一个投资行为。（2）住宅供需现实状况大理市进行房改较早，多数机关、机关和效益好企业职员全部有了住房或经过集资建房拥有了住房。部分私营业主、个体户和收入较高者最近几年也相继购房或购地建房。加上现在房地产企业增加，开发量增大，改变了前几年购销两旺局面。住宅市场仍在不停产生新需求，根据计划，大理市城市性质确定为：滇西经济区中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和和国际接轨风景旅游城市，大理市作为滇西地域交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区中心城市，不管经过何种路径增加，全部需要对应配套建设和住房。在不考虑有效购置力情况下，单从住房需求分析，大理市每十二个月人口增加拉动住房需求，加之城市外来人口购置需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供宽广发展空间。所以，这部分新产生需求就为我们项目建设提供了一定销售市场。（3）海湾生态住宅区优势海湾生态住宅区项目建设符合大理居民需求特点，而且有显著区位环境优势。依据需求特点，进行计划设计和建设，使其至善至美，完全能够满足消费者要求。依山旁海，临风望月，远眺苍山如画，近看洱海似银，处于最好位置，海湾生态住宅区区一定是新需求者最好置业选择地点。 3、售价分析（1）大理住宅售价情况：调查结果显示，房价平稳上升，其关键原因是土地价格上涨；另外因为对生态住宅区环境绿化、美化和配套要求提升，用地成本和建筑成本对应增加。（2）价格定位定价依据和标准：本生态住宅区住宅定位关键依据一是建设成本；二是大理住宅市场销售价格；三是大理市居民对住宅消费承受力；四是大理市居民收入水平；五是生态住宅区地理位置和环境。定价标准是高端、中价位，低利润。定价策略：采取成本价、吉祥数字入市，先买优惠，分期定价措施。住宅基础定价: 依据比较定价和市场定价相结合标准，就该项目标预算综合定价为：独立庭院生态住宅净用地1亩（±3%），建筑面积约350M2一幢生态住宅销售价格105万元。双拼住宅净用地5分（±3%），建筑面积约250M2一户生态住宅销售价格75万元。连排住宅净用地3分（±3%），建筑面积约200M2一户生态住宅销售价格60万元。 4、销售对象（1）总体市场定位：为二十一世纪大理人和事业成功人士量身打造海滨高尚住宅生态住宅区。地域以大理市为中心辐射周围市县，以滇西及外销市场为辅。（2）市场划分：大理70%，周围县市20%，外销（指大理州以外）10% （3）主力用户群大理市及其周围市县中高收入者,这类用户拥有年4万元以上稳定收入,年纪在30一45岁之间,家庭结构简单,生活品位较高,拥有较高学历层次,并拥有一定身份和事业。（5）关键对象：大理著名企业中高级职员和营销精英；当地金融、通信、医疗、保险等企业就职成功中级阶层；当地从事个体、小规模加工私营业主、建筑业老板等；机关、机关中层以上干部；投资房地产保值增值人士；周围或外地工商界人士、私营业主；二次置业者。 5、销售计划（1）销售分期目标计划总销售面积107470 M2，其中：一期工程销售面积50000M2，二期工程销售面积57470M2。（2）销售工作组织人员、机构由企业策划品牌室、销售部负责实施营销计划，售后服务由企业组建管家中心或委托专业屋业企业负责。（3）销售工作内容和时间计划制订销售方案，进行销售人员培训，做好销售准备工作，时间为10月一12月进行广告制作和投放，计划设计销售环境，营造销售现场，树立企业形象，推广项目标品牌和概念，提升企业和项目标著名度，推进项目标预售和内部认购。时间为12月一6月完善销售环境,组合推出广告,展开现场销售和直销活动,全方面进入强势销售。时间为10月-6月寻求销售难点,针对性地进行突破,做好销售工作。时间为6月-12月。（5）做好广告和公关抓住四个有利时机进行公关：一是奠基仪式（开盘）；二是内部认购（造市）；三是结构封顶（展开）；四是全方面完工（强化）。抓好广告优化组合。充足利用电视、报纸、网站、广播、路牌、宣传册和车身广告等形式，优化组合进行公布投放，形成全方位、立体促销网络。七、投资效益和财务分析 1、社会效益海湾生态住宅区项目标开发实施，所产生社会效益关键表现在以下几方面：（1）增加就业机会：本项目形成小区管理、服务系统将提供约200人以上就业机会，对社会稳定含有主动作用。（2）为社会提供了高尚住宅：增加了住房有效供给，为国家推行住宅商品化和货币分房增加物质基础。（3）为国家财政增加收入：本项目建设将为国家和地方带来上千万元税费收入，为当地经济建设作出一定贡献。（4）促进经济开发区基础设施建设：项目开启后，政府必将开启用地及周围片区基础设施建设，才能确保项目实施。（5）促进大理市项目招商引资：本项目建设将使周围环境得到改善，带动基础设施完善，集聚人气，增强投资者信心，从而促进招商引资工作。 2、环境效益（1）小区及周围交通条件得到改善：生态住宅区建设将使该片区形成新、四通八达路网，向周围辐射，增加城市可入性。（2）促进新小区文化形成：高尚住宅小区建成，将使这片原来毫不引人注意冷清地方显现出生机勃勃景象，伴随商业、教育、娱乐等多种设施完善，住户入住把多种知识、信息、技术带进小区，小区将形成独特文化气氛。（3）改善了小区及周围环境质量：生态住宅区建设不仅因上述交通条件改善和小区文化形成，给周围村庄居民带来生活环境方面质改善，而且生态住宅区独特建筑和区内绿化将起到示范性效果，使周围居民重视环境绿化，以提升环境质量。 3、经济效益和财务分析（1）销售收入和税金本项目除去多种配套公建设施外，实际销售面积为107470M2。销售定价为独立庭院生态住宅净用地1亩（±3%），建筑面积约350M2，每一幢生态住宅销售价格105万元。双拼住宅净用地5分（±3%），建筑面积约250M2，每一户生态住宅销售价格75万元。连排住宅净用地3分（±3%），建筑面积约200M2，每一户生态住宅销售价格60万元。 A销售总收入： 23550万元 36套×105万元+188户×75万元+96户×60万元+12户*45万元 =23550万元 B税金： 1273万元营业税 23550万元×5%=1177万元城镇建设维护税 1177万元×5%=59万元教育费附加 1236万元×3%=37万元单位税收： 1273÷107470=118元/M2 （2）成本估算 A直接成本 18878万元土地出让费 2450万元前期工程费 1450万元建安装饰费 10209万元基础设施费 4269万元公共配套设施费 500万元 B间接成本： 2133万元管理费用 592万元销售费用 23550×1.5%=353万元财务费用 688万元不可预见费用 500万元 C项目总成本： 18878+2133=21011万元 D单位销售成本： 21011÷107470=1955元/M2 E单位经营成本：单位销售成本+单位税收=1955+118=2073元/M2 （3）利税总额利税总额：销售收入一项目总成本=23550-21011=2539万元利润总额：利税总额一销售税金=2539-1273=1266万元企业所得税：1266×33%=418万元企业净利润：利润总额一所得税=1266-418=848万元（4）盈利能力分析从财务分析数据可知，若所建盖生态住宅能按预期目标和价格销售，则本项目有一定经济效益和盈利能力。本项目关键静态财务指标以下：商品房销售收入 23550万元总成本费用 21011万元利税总额 2539万元税金 1273万元利润总额 1266万元企业所得税： 418万元企业净利润 848万元投资利税率=利税总额/项目总投资×100%=11.42% 投资利润率=利润总额/项目总投资×100%= 12.3% 销售利润率=利润总额/销售总收入×100%= 12.81% 投资净利润率=企业净利润/项目总投资×100%=10.01%。八、环境保护方法因为本项目处于洱海边，位置特殊，所以在建设之前就认真分析未来可能形成污染原因，并提出对应治理方法，确保项目在建设过程中和新小区形成后，不对周围环境和洱海形成污染。 1、可能形成污染原因生活污水：厨房、卫生间、洗衣等形成生活污水；生活拉圾：家庭生活拉圾、市场、道路清扫拉圾；汽车噪声：汽车喇叭声和起动马达声在宁静小区中显得尤其突出；烟、尘：生态住宅区内使用不妥燃料、小餐馆油烟，建设施工时尘土等全部可能形成烟尘污染。 2、保护和治理方法：生活污水处理：生态住宅区内雨、污分流，将生活污水归集到市政地下管网，由市政统一进行处理和排放。化粪池建造确保不参漏。生态住宅区雨水经过单独下水道排入小河，经过小河自洁后排入洱海，还能够结合生态住宅区美化修一水塘，在水塘经过沉淀、自洁后再入洱海。生活拉圾处理：在各

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