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深圳西乡尖冈山地块分析汇报
一、项目SWOT分析
优势：
1、环境优美
该宗地在计划中尖冈山高尚居住区内，背倚铁岗水库，周围为坡地和丘陵，结合地
形，能够做出高差不一样联体别墅或独栋别墅。
2、交通方便
尖冈山在广深高速公路和西乡大道交界处，交通将会十分方便，且处于城市外围，通勤成本相对较低（塞车机率较小）。
3、规模优势：
本宗地出让面积为21万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达成2平方公里，所以，不管是从本宗地还是从整个尖冈山土地规模来看，全部含有规模上优势。
4、计划优势：
尖冈山为宝安区政府计划宝安区高尚生活居住区，计划引导发展，假如这一目标顺利实
现，那么，该区域将会成为宝安区最有钱人聚集地。另外，因为是计划中高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区目标。
劣势：
1、噪音污染严重
该宗地因为背靠高速公路，后退红线仅为6米，所以，极难避免高速公路噪音困扰，这
和其高尚居住生活区环境要求其背离。怎样规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域
关键所在。
2、市场不成熟，培育期较长
尖冈山居住区为政府计划高尚生活区，不过现在全部工作只是停留在计划阶段，还未
真正形成居家，生活起气氛，所以，市场有待培育，有待引导，所以，对于首宗出让土地
来说，将会花费大量成本去宣传推广该区域。
3、景观改造费用较高
该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，所以，景观建造成本和地基成本全部会对应有所增加。
4、配套较差。
该宗地在非成熟区，多种配套，如超市，会所，学校等配套全部没有明确说明何时建设，给本宗地后期服务带来很大不确定性。
5、关外系列问题存在
本宗地作为关外土地，还存在着一系列宝城片区固有作为关外城镇弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口心理落差问题等。所以，本宗土地出让价格不能够高出关内别墅用地出让价格，不然就会因为可替换性标准，买家倾向于关内买地。
机会点：
1、城市化进程
本宗地最大市场机会点在于城市化进程推进。伴随城市化进程推进，关内外一体化，关口心理障碍越来越小，则不管对于本宗地还是对于整个宝城其它区域土地来说，全部会
对应得到增值。对于本宗地来说，更大意义在于有力阻击关外高端用户关内流动趋
势，而不是吸引关内用户关外置业。
2、宝城经济连续快速发展
宝城经济快速健康发展，是整个尖冈山土地出让能够连续关键。对于尖冈山来说，
其目标用户群就是那些在大宝城片区工作生活企业主，投资环境好坏，地租成本高低
将会决定她们去留是否，所以，经济发展，尤其是工业经济，将会对尖冈山土地出让起到
很关键推进作用。
3、宝城豪宅市场释放
本宗地市场机会起源于宝城市场上极高端用户一直以来全部没有得到对应释放，对
于首宗出让高尚生活居住区土地来说，占据市场先机，较早垄断该用户群，将使本宗
地来自市场方面最大亮点。
4、路网改造工程
路网工程改造和建设，将会对整个宝城市场带来正面影响。尤其是宝城南侧，在107国道和海滨大道之间区域带来前所未有增值空间和想象空间，而对于本宗地来说，则会因为加强和关内联络，加紧城市化进程而间接影响本宗地。
5、地产外移，低密度住宅绝对稀缺
对于别墅用地来说，深圳市政府已经有明确要求，严禁批复别墅用地。因为需求所在，
本宗地算是政策擦边球。正是因为别墅用地稀缺，尖冈山别墅用地可替换性原来越小，因
此，对于想购置别墅用户来说，选择尖冈山是因为其稀缺所在。
6、政策支持
该宗地市尖冈山第一宗土地出让，成功是否对于后期土地推出有着关键意义，所以，相信政府在土地拍卖底价，土地拍卖过程中一系列承诺全部会实现。
威胁点：
1、市场不确定性原因较多，土地供给计划，宝城其它区域别墅用地情况。
对于尖冈山居住区来说，存在着很多市场不确定性原因，首先，尖冈山土地整体出让计划还未出台，其对应后续土地出让时间，规模会对本宗地造成一定影响。其次，宝城市场其它区域还有部分土地能够计划为低密度住宅，如西乡滨海区，假如该区域土地开启，将会对本项目造成一定影响。另外，关内别墅或townhouse，未来几年有多少供给量，尚是一个未知数，所以，其它区域别墅在未来几年供给量大小会对本宗地带来很多不确定性影响。
2、政策威胁
对于本宗地来说，尽管政府已经明确计划为别墅用地，不过，因为中央政府对于别墅用
地，及其政策方面全部有严格要求，政策变动风险较大，而且，银行对于别墅用地支持力度
也存在一定变数，风险也不小，所以，在政策方面，应该综合考虑。
二、计价依据
因为本项目在宝城片区没有可比实例，故只能选择市区别墅作为计价依据。
1、关口价格：据上六个月住宅市场销售量分析：南山区住宅均价和宝安区相
比相差2631元/平方米，即关口价格相对南山来说大约为2631元/平方米。福田区住宅整体均
价和宝安区相比高出4102元/平方米，即对于福田区来说，南头关价格约在4102元/平方
米，假如根据这种思绪计算宝城市场上别墅价格，南山区分墅均价为1元/平方米，福
田区为14000元/平方米，那么宝城别墅应该为9633元/平方米
2、区域房地产别墅价格和住宅整体均价之比较：
南山区分墅价格和整体住宅均价相比高出5625元/平方米，福田区分墅价格相对福田区住宅均价高出6154元/平方米，综合两种差价，宝成片区别墅价格应为9633元/平方米。
3、可替换性标准
对于宝城市场来说，别墅价格通常不会低于7000元/平方米，不然依据可替换性标准，消费者则会放弃宝城市场上一般住宅最高价7000元/平方米而选择别墅，一样道理，宝城市场上别墅最高价也不应该高于1元/平方米，不然，消费者则会放弃宝城市场别墅而选择市区别墅。所以，宝城别墅价格应该在7000元/平方米-1元/平方米之间。不过，值得注意是，伴随城市化进程加紧和市区伴随别墅项目标日益稀缺，可替换性逐步降低，则宝城市场上别墅面临升值可能性。
4、市场认可度：对于宝城别墅市场来说，关键需求对象为企业主和高级政府公务人员，其价格敏感性相对较差，即价格弹性较小，所以，对于其别墅价格，极难有一个能够度量统一标准。
三、拍卖价格估算
此次拍卖价格将会受到以下多个原因影响：
1、尖冈山第一宗土地
本宗地是尖冈山板块出让第一宗土地，尤其周围配套，市场环境均处于不成熟状态中，所以，根据正常思维，本宗地拍卖价格会低于后期推出土地拍卖价格，即有可能低于正常市场价格。
2、年底拍卖，财务吃紧
本宗地属于本年度最终一宗土地出让，对于通常企业来说，年底企业财务比较吃紧，现金流量有限，所以，热情虽高，能力未达。不过，值得一提是，假如对本宗地较为感爱好企业，现金流应该不成问题。因为，之前这些企业就会做好充足准备。
3、宝安开发商热情不够，关内开发商还未看好该地块。
本宗出让土地处于宝城片区，从地缘企业角度来说，宝城开发商最能看清该宗地发展前景，也是最熟悉该片区市场，不过从当地企业参与热情来看，不管是泰华，还是富通，全部没有太大爱好。至于航空城，全部可能，却和其以前开发产品品质不符，战略上难以行通。龙光地产之前已经透露过期望私下获取土地，以降低开发成本，所以对于本宗地更大程度上只是持观望态度。所以，对于本宗地来说，假如从关内企业角度来判定该市场，则有可能低估该片区市场价值。
综合以上原因，本宗土地出让有可能略低于正常市场价格。
四、经济核实：
基础经济技术指标
项目面积(㎡)
土地面积213183.31
建筑面积106600
住宅面积96100
会所500
居委会10000
地下室及架空层0
容积率0.
总投资（总成本+销售费用、税金）.62万元
总利润.38万元
净利润.23万元
成本利润率（税前）10660016.32%
年成本利润率（税前）1066006.53%
投资利润率（税前）10660014.81%
年投资利润率（税前）1066005.92%
成本利润率（税后）10660013.88%
年成本利润率（税后）1066005.50%
投资利润率（税后）10660012.58%
年投资利润率(税后)1066005.03%
投资组成表项目单价(元)总价所占百分比
1土地购置费用.
2前期勘察设计费用.
3建安成本1868..
4管理费用56..60.
5不可预见费用56..60.
6财务费用735.723.190.
7销售费用256.5000.
8营业税金436.4500.
9累计7459..41
投资成本表
序号项目建筑面积（㎡）市场价(元/㎡)单价(元/㎡)
总价(元)
一土地费用
二前期费用(勘察设计费用)1066000
三建筑工程费用（1～4）106600 1868.
1，主体工程--884400
2，基础土方106600
①基础土石方10660012--1850
②桩基础--140110
3，配套费用106600 629.
①对讲系统10660012.8--16.715
②消防系统10660070--11038
③通讯系统10660014.1--18.211
④电视天线1066003.5--4.54
⑤煤气系统10660023.2--34.923.2
⑥水电安装--313238
⑦电梯-1800
⑧室外配套-150300
四不可预见费(建安成本3%)106600 56..6
五管理费用(建安成本3%)106600 56..6
六财务费用 78428086.19
七①土地利息106600 658.
②建安成本利息106600 76..191
总成本（一～七）106600 6766.03.4
资金回收表 面积单价累计
住宅950000
小计950000
保持住宅价格每平方米9500元不变，土地价格上下浮动1500元时，
土地价格(弹性系数1)浮动百分比土地费用楼面地价成本利润率
250↑011.53%
500↑07.11%
750↑03.02%
1000↑00%
浮动百分比土地费用楼面地价成本利润率
250↓021.56%
500↓027.27%
750↓033.57%
1000↓3040.51%
住宅价格下调1500元/平方米，即住宅价格为8000元/平方米，土地价格下调1000元，即土地价格为3000元/平方米时土地弹性浮动表格以下
土地价格(弹性系数2)浮动百分比土地费用楼面地价成本利润率
250↑012.48%
500↑07.18%
750↑02.36%
1000↑0-2%
土地价格(弹性系数2)浮动百分比土地费用楼面地价成本利润率
250↓2934.81%
500↓032.06%
750↓040.18%
1000↓2130049.39%
保持土地价格每平方米4000元不变，住宅价格上下浮动：
销售价格（弹性浮动）浮动百分比销售单价成本利润率浮动百分比销售单价成本
利润率
500↑1000022.45%500↓900010.20%
1000↑1050028.57%1000↓85004.08%
1500↑1100034.69%1500↓8000-2.04%
五：竞争态势分析
参与此次拍卖企业有以下八家：和记黄埔，保利文化，百士达，卓越地产，沙河地产，泰华地产，中海地产和鸿荣源地产。以下依据竞拍能力次序逐一分析。
第一位，百士达地产：百士达地产是深圳嘉里建设，以打造精品和豪宅著名于深圳地产界。不管是罗湖百士达花园，还是红树西岸，全部可堪称深圳豪宅经典之作。在红树西岸开工以后，除了盐田地块之外，还没有听说百士达还有别土地贮备，这种土地贮备量显然和其大企业不相适应，据此判定，百士达是有获取这种土地冲动。另外，对于本宗土地来说，因为计划上是别墅项目，所以，恰好和百士达精品路线相吻合，所以，百士达地产最有动力和激情竞拍次宗地。
第二位：保利文化：是中国保利集团下属企业，在南山开发过保利城花园，另外，再无别建树。不过，值得注意是，保利地产背景，中国保利集团，乃国务院计划单列大型企业集团，业务遍布北京，上海，广州等大中城市，深圳保利企业在成功开发保利城以后，急需别项目已证实自己存在，所以，保利地产在此次拍卖中有可能成为最大黑马。
第三位：和记黄埔：在全部参与拍卖企业中，除了泰华和鸿荣源之外，就数到和记黄埔最熟悉当地市场了，也最能看清该地块市场价值所在。更为关键是，和记黄埔在开发御龙居以后，区域品牌优势已经显现。借此良机，加大开发力度，争取更大胜利当然在所难免。不过，值得注意是，和记黄埔拿地方法多样，该宗地假如超出其预期目标，和黄便会就此打住，绝不存在势在必得决心。也所以，和黄所出价位可能是最理性价位。
第四位：沙河地产：沙河竞拍次块土地有点出人意外，因为对于沙河地产来说，其在沙河农场有着足够土地贮备，而且，其战略计划为全国战略。即使世纪村开发也称得上是比较成功，不过，假如让沙河地产大批量开发别墅，其开发能力值得商榷。所以，沙河参与此次拍卖，更大程度上是为了其上市企业脸面着想，沙河股份即使摆脱了前几年st深华源惨淡经营情况，不过假如说企业绩表现较为突出，也是不现实，沙和股份在股票市场表现一直平平淡淡，所以，此次拍卖有可能激发沙河地产激情，所谓老夫倾发少年狂也。所以，明天拍卖，沙河地产表现值得期待。
第五位：中海地产：中海地产既不缺地，也不缺钱，不过却缺乏规范统一管理制度，中海现在正处于调整期，调整以后中海才更值得关注，也更值得期待，毕竟理科中海也曾经是深圳市场上三剑客之一。中海出席此次拍卖并不意外，因为，几乎每次大型拍卖全部能看到她身影。
第六位：卓越地产：蔚蓝海岸成功成就了今天卓越地产，多年来，卓越地产发展可圈可点，即使在横岗项目羞于启齿，不过，其良好体制和发展战略却是很明晰，多元化和全国化战略。对于本宗地来说，卓越地产更大程度上是试水，有廉价便捎着，没有便走人。
第七位：鸿荣源地产：假如没有龙岗地块成功获取，此次拍卖最有竞争力一定是鸿荣源。鸿荣源是宝安当地企业，也是宝安精品路线始作俑者和领头雁，对于当地市场，鸿荣源极为熟悉，社会资源丰富，开发水平在和关内开发商相比，也绝对能够称得上是一流。不过，龙岗地块获取，使其在此地块上更大程度上是观望，捡到廉价愈加好，捡不到也没关系，后年再来吗，重在参与嘛。
第八位：泰华地产：泰华沉寂了两年以后，最终又回到了拍卖场，回到了曾经令其一举成名拍卖场，回来泰华地产值得关注是因为她经过长时间内部调整，到今天，最终有了结果。明天泰华是否还能一帆风顺，只好期待。
此次拍卖，相比前几次，我们能够发觉，开发商参与热情略有下降，这首先和拍卖时间相关系，安排在年底拍卖令开发商有没有所适从感觉，大部分开发商在此之前全部已经完成了土地原始积累，如富通，鸿荣源，中海等企业，所以参与热情降低在所难免。其次，本宗地拍卖时机远远不够成熟，在和黄御龙居还没有完成热身运动情况下，在宝恒还没有把项目来得及推向市场条件下，就急急忙忙把该宗地推向市场，实在有利益攻心之嫌，假如该宗地在两年以后，甚至在年后推出，其地价已定高出此次拍卖地价。此次拍卖另一个值得关注现象是当地企业参与热度远远不够，在此之前，每次宝城拍卖土地，宝安当地开发商全部倾注了几乎全部热情，不过，此次拍卖，宝安当地开发商关注度大大降低，之所以提出这个问题，因为只有当地企业才更能看出该地块市场价值所在，假如由关内开发商来参与话，对于市场判定或高或低，极难看得清楚市场情况。所以，此次土地拍卖可能低于本宗地市场价值。
另外，在考察本宗地过程中，笔者得到一个关键信息，在此和各位共享，因为假如看不清这种市场暗流，对于开发商来说，可能是致命打击。深圳动物园原用地已经被香港一家地产巨头获取，计划为全别墅用地。此信息未得到相关部门核实，不过，绝对值得关注。
八、价格定位策略
盐田区房地产市场即使在走一条上升路线，但现在只是处于这个过程起步阶段，盐田区“最具特色滨海住区”还未建立起来，所以我们不能对本区域房价过于乐观，所以我们认为本楼盘要走市场平均价路线，而销售中价格策略是销售关键。现在盐田区三个区域价格水平展现三个档次，最低为盐田新区，平均价格为3500元/㎡，沙头角物业均价在4000-6500元/㎡不等，东部物业价格最高，价格水平达7000元/㎡以上。本项目综合素质在盐田区处于中游，其合理价格应定位在5000-5400元/㎡区间，提议价格定位为5200元/㎡。此提议是基于盐田区大多楼盘销售周期较长，如东和大厦、东部阳光、东埔福苑等，这反应了盐田内需不足事实，为了立即回笼资金，早日实现利益，所以提议走“平价路线”。
价格策略尤其是在我们分期推广过程中显得尤其关键，依据以往销售经验结合本楼盘实际情况，我们将采取“低开高走”价格策略。
1、“低开高走”价格策略是“分期推广”动作有力配合，其作用以下：
（1）开盘前期实施稍低于市场“优惠价格”以达成在短期内快速聚集人气目标，实现前期“开门红”；
（2）伴随销售推进，售楼现场人气增加，依据销售实际情况对二期房号进行提价，平均价格和市场平均价格基础持平，在实际操作中，对不一样户型、朝向进行价格调整，甚至在同一期即对畅销型房号价格进行合适提升，为尾盘促销提供较大空间，但调价频率不可过高；
（3） 伴随销售深入推进，楼盘优势已经得到了用户深层次上认识，楼盘形象已经树立，也有了良好市场口碑，在后期对价格再次进行提升，其价格水平可略高于市场价格水平200-300元/m2，在逐期提价过程中，让用户产生“先到先得”抢购思想，对物业保值升值有很强信心；
（4） 销售中前期，价格要保持坚挺走势，其间采取合适促销方法，如赠予电器等，在最终尾盘期，方采取价格上直接让利方法，如推出“特价房”。
2、“低开高走”初步实现目标确定为：第一期5000元/m2，第二期5200元/M2，第三期为5500元/M2。
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