物业管理制度汇编样本.doc

目 录

一、组织架构
1、桃源村管理处管理运作步骤图 3
2、桃源村管理处组织结构图 4
二、公众制度
1. 精神文明建设条约 5
2. 业主条约 6
3．装修管理要求 10
4. 消防管理要求 13
5. 停车场管理要求 14
6. 自行车、摩托车管理要求 15
7. 出租层管理要求 16
8. 入住手续办理程序 17
9. 商业网点管理要求 20
10. 文化娱乐场所管理要求 21
11.安全用水、电管理要求 22
三、内部岗位责任制
1. 经理岗位职责 23
2. 经理助理岗位职责 24
3. 人事培训主管岗位职责 25
4. 后勤主管岗位职责 26
5．小区文化主管岗位职责 27
6．小区文化宣传员岗位职责 28
7. 维修主管岗位职责 29
8、信息处理指挥中心工作人员岗位职责 30
9．文档管理员岗位职责 31
10. 会计员岗位职责 32
11. 出纳员岗位职责 33
12.仓管员岗位职责 34
13.采购员岗位职责 35
14.公用设施维修技术员岗位职责 36
15.家庭维修技术员 37
16.食堂工作人员岗位职责 38
17．驾驭员岗位职责 39
18．安全管理教官岗位职责 40
19．安全管理班班长岗位职责 41
20．安全督察员岗位职责 42
21．安全管理员岗位职责 43
22．交通管理员岗位职责 44
23．保洁管理员岗位职责 45
24．保洁组长岗位职责 46
25．楼内保洁员岗位职责 47
26．外围保洁员岗位职责 48
27．绿化员岗位职责 49
四、管理运作制度
1. 职员守则 50
2. 管理处工作人员守则 53
3. 职业道德规范 54
4. 文档管理制度 56
5. 办公用具领用制度 57
6. 办公设备领用制度 58
7. 财务管理要求 59
8. 值班管理要求 60
9. 消防责任制 61
10.对外服务工作管理要求 62
11.工作服管理要求 63
12.宿舍管理要求 64
13.投诉处理及回访制度 65
14.维修回访制度 66
15．房屋维修养护制度 67
16．节能运行制度及方法 68
五、考评制度
1. 深圳市万科物业管理职员考评及奖惩措施 69桃源村管理处管理运作步骤图
人员编制设定
档案资料建立
完善配套及部门关系协调
规章制度建立
招 聘
入 职 培 训
房屋验收和接管
住 户 入 住
日常管理和维修养护
社
区
文
化
商
业
网
点
治
安
秩
序
环
境
卫
生
车
辆
管
理
绿
化
管
理
房
屋
管
理

桃 源 村 管 理 处 管 理 架 构 图
文档管理员
(1名)
宣
传
员
(1名)
小区文化主管
(1名)
驾
驶
员
(1名)
仓
管
员
(1名)
食堂
工作
人员
(3名)
后勤
主管

(1名)
人事培训主管
(1名)
安全
管理
三班
(22名)
安全
管理
二班
(21名)
安全
管理
一班
(22名)
采
购
员
(兼)
安全管理教官
(兼)
出
纳
员
(1名)
会
计
员
(1名)
经理助理
(1名)
家庭
维修
技术员
(6名)
公用设施维修技术员
(6名)
信息处
理指挥
中心
(3名)
维修
主管

(1名)
经 理
(1名)
外围保洁员

(12名)
楼内保洁员

(18名)
绿
化
工
(3名)
保洁管理员
(1名)
累计：129人

第二部分：公众制度

精 神 文 明 建 设 公 约

为了搞好本住宅区精神文明建设，使广大业主、住户享受文明、健康工作、生活环境,特制订以下条约，敬请遵守。
一、遵守国家政策、法令、法律和特区相关要求及本住宅区各项管理要求，配合管理人员各项工作，做一个遵纪遵法居民。
二、小区居民来自长城内外、大江南北，大家要正确对待不一样生活习俗、文化背景，求大同、存小异，相互尊重、平等相待、团结互助。
三、主动参与小区公益活动，维护公共卫生，不随地吐痰、乱扔杂物、乱倒污水，不乱张贴、涂写，不在小区内喂养家畜，珍惜小区环境。
四、要养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美习惯。
五、不得在小区内进行赌博、吸毒等违法行为，严禁将禁品，如黄色书刊、画片、唱片、录影带等带入小区和家庭。
六、珍惜小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施；珍惜花草树木，节省用水、用电，共同发明一个环境优美、秩序良好、安全、舒适生活环境。
七、重视家庭文化建设，提升家庭文化品味，培养文明有益业余爱好，营造温馨友好休闲环境。
八、主动维护小区多种荣誉、为小区发展及建设，提出合理化提议。
九、热心社会福利事业，尊重妇女、珍惜儿童，关心和帮助孤寡残疾人。
十、主动投入到爱国卫生运动中，果断消亡各类虫害，使小区成为无污、无虫害文明卫生小区。
业主条约

为加强_____________(以下简称“本物业”)物业管理，维护全体业主正当权益，保障物业安全和合理使用，维护公共秩序，发明优良环境，同意签署本条约，并共同遵守。
一、业主权利、义务
业主是指房地产全部权人。
(一)权利：
1.依法享受所拥有物业各项权利；
2.依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)权利；
3.有权按相关要求进行室内装饰装修；
4.有权自己或聘用她人对物业自用部位多种管道、电线、水箱和其它设施进行正当修缮，但法规政策要求必需由专业部门或机构施工除外；
5.有权依据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围市政公用设施情况，提议物业管理企业立即组织修缮；
6.有权参与业主大会，并拥有对本物业重大管理决议表决权；
7.有权就物业管理相关事项和业主管理委员会、物业管理企业提出质询，并得到回复；
8.有权要求业主管理委员会和物业管理企业根据要求期限定时公布物业管理收支帐目；
9.有权对物业管理工作提出提议、意见或批评；
10.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见和提议；
11.有权要求房屋建设毗连部位其它维修责任人负担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合，可要求业主管理委员会或物业管理企业强制维修养护，按要求分摊费用。
(二) 义务
1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策要求；
2.实施和服从业主管理委员会或业主大会决议、决定；
3.自觉维护公共场所整齐、美观、通畅及公用设施完好；
4.按要求缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；
5.业主如需进行内装饰装修，必需遵守本物业装饰装修管理要求，并填写申请表，报物业管理企业审查同意后，向物业管理企业缴交装饰装修押金方可按要求施工，完工后由物业管理企业进行查验，如无违规、违章情况或妨碍她人正常使用物业现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金给予退还，不然视违章情况以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)，还应负担对应赔偿费用。
6.业主如请物业管理企业对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支会相关费用；
7.明白并承诺和其它非业主使用人在建立正当使用、维护、改造所拥有物业法律关系时，应通知并要求对方遵守本物业管理相关要求和本业主条约，并负担连带责任；
8.明白并承诺业主及非业主使用人和物业管理企业在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门协议要求除外)。
9.在本物业范围内，不得有下列行为：
(1)私自改变房屋建筑及其设施设备结构、外(含外墙、外门窗、阳台等部位设施颜色、形状和规格)、设计用途、功效和布局等；
(2)对房屋内外承重墙、梁、柱、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地)；
(4)私自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排污、消防等公共设施；
(5)不按要求堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；
(6)违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及喂养家禽、宠物等。
(7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；
(8)影响市容观瞻或本物业外观乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌等；
(9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超出要求标准噪音；
(10)利用房屋进行危害公共利益或其它不道德行为；
(11)法律、法规及政府要求严禁其它行为。
二、业主大会和业主管理委员会
1.业主大会是则由全体业主组成，决定本物业管理重大事项业主自治管理组织。
业主管理委员会是业主大会常设(实施)机构，经政府部门同意成立后，维护全体业主物业权益，依法行使各项权利。
业主大会和业主管理委员会均应接收市、区物业管理主管部门指导和监督。
2.第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达成百分之五以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。
3.本物业全部享受投票权已住用业主，均应按时出席业主大会，参与投票，行使法定权利，负担法定责任。
4.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托她人出席和投票，不然视作弃权，并应服从业主大会作出决定。委托她人投票，必需出具授权委托书，不然该项委托无效。授权委托书必需有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。
5.业主大会能够采取会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。
6.业主管理委员会成立后，负责召集以后业主大会，并每十二个月最少召开一次。
经持有百分之十以上投票权业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。
业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方法及其它事项给予公告并汇报区物业管理主管部门。
7.业主大会必需有已住用业主中持有百分之五十以上投票权业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权业主决定，能够推迟召开业主大会。
8.业主大会出席人数达成要求人数时，在会上提出需经决定事项，由出席会议业主表决，以过半数经过有效。
9.业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票，一百平方米以下每份房地产证书一票。
10.业主大会决定和业主管理委员会章程内容不得和宪法、法律、法规和政策抵触。违反要求，区物业管理主管部门有权给予纠正或撤销。
三、违约责任
1．违反本条约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9项要求，物业管理企业有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包含采取停水、停电、停气等催改方法；对本物业公共利益造成损失，物业管理单位有权要求责任人给予赔偿并负担违约金；强制整改方法给予公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金项目及标准，由物业管理企业和业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立，经区物业管理主管部门核准后实施。
2．主不按要求缴交管理服务费、房屋本体维基金等费用和赔偿金、违约金，处以每日千分之三滞纳金；无正当理由逾期三个月拒绝缴交，物业管理企业可采取停水、停电、停气等催缴方法。
四、其它事项
1.本条约由开发建设单位或受其委托物业管理报区物业管理主管部门审核同意，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五已住用业主签字后生效。
2.本条约对本物业全部业主和非业主使用人含有相同效力。业主更换，本条约继续有效。
3.业主大会能够依据本物业实际情况对本条约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准立案。修改补充条款自业主大会经过之日起生效，无须经业主重新签署。
4.业主之间、业主和业主管理委员会之间、业主和物业管理企业之间因本条约发生纠纷，协商不成，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本条约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理企业各执一份。

本业主所拥有物业：
住 宅：______栋______号
商业用房：______栋______号(店、铺)
其 她：
所在单位：
电 话： （住宅） （办公）
业 主：

装 修 管 理 规 定

为加强本住宅区装修工程管理和监督，有效地阻止违章装修行为，保障建筑物结构安全和外观统一，维护广大业主正常生活工作秩序，让业主安居乐业，特制订以下装修管理要求：
一、报批程序：
住户装修应提前7天向管理处申报，填写“装修申请表”，具体如实填写装修项目、范围、标准、时间、施工图和施工队伍名称，如需按要求改变房屋结构，由申请人向管理处提交装修方案图纸及相关部门市批手续，经管理处审批后，由施工队责任人和管理签定《装修工程施工队治安责任书》，办理“临时出入证”，填写《装修施工人员记录表》后，方可进行施工。
二、装修范围：
(1)任何装修均不得拆改原屋墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，及上下水管道、供电线路、屋面防水隔热层等。
(2)不得改变房屋及配套设施使用功效。
(3)不得因改动阳台、门、窗花、安装空调器等造成款式颜色和楼宇外部形象不一致而影响美观。
(4)许可住户对室内地面、天棚进行表面装修。
(5)楼地面不得凿除原水泥面层。只许可凿毛或柏地板层，地面装修材料厚度不得超出10毫米。
(6)不许可安装防盗网，阳台不得封闭。
(7)进户门防盗金属换装时，必需和原来防盗门一样，不得改变原有门框设计，不得妨碍楼梯通行和消防，不得在进户门外加设神台等不雅之物。
(8)许可改换厨房灶台、洗涤池和卫生间便器、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间结构和使用功效。
(9)严禁将生活污水排入雨水管道。
(10)外门窗不得随意改动，安装空调必需报管理处审批，按指定位置、材料安装，并必需安装牢靠，把空调出水接回户内。
(11)违反上面要求者，给扣留或没收工具，责令停工、恢复原貌，并按情节轻重处以赔偿经济损失和依据省、市相关要求》处以人民币元以下罚款，并停水、电一周。
三、装修期限立即间：
中小工程为15天，较大工程为20天，最长不得超出30天，如确实需要延期，要办理延期手续，不然，按未经许可私自装修者进行处罚。装修时间必需安排在天天早晨8:00--12:00时，下午14:00--18:00时，不得延长工作时间，以免影响她人休息，不然，作罚款100元并处停水、电一天处理。
四、装修垃圾处理：
装修垃圾必需立即运出住宅区，而且应在清运车抵达住宅区时方可从住户房屋中运出，绝不能够先堆放到公共场地，以免影响行人安全和破坏区内环境卫生，不然，作罚款200元。
五、其它：
装修施工需用电、用水时，住户不得私自在户外接驳水、电，严禁用电源线直接接在漏电开关上，严禁在室内抽烟，用电炉做饭，违者照章罚款。在装修过程中，需要进行电焊操作，必需事先向管理处提出申请附有操作证，方可施工。住户装修必需预交人民币1000元(或按工程总造价5%)押金，装修完成后，由管理处派人进行验收，如业主或装修队违反上述要求，从押金中扣除赔偿费用或罚款或可并处停水、电三天以下处罚。假如没有违反要求，并没有出现渗、漏、堵等损坏情况则退回押金。装修工程完工六个月内，如发觉因装修施工造成管道堵塞，渗漏水、停电、损毁她人物品或公共设施等仍由装修户负责修复和赔偿。

附：
装修工程队安全责任书

　　为使业主（住户）享受一个舒适、安宁生活环境，维护住宅区正常秩序，加强对装修工程队伍管理，凡住户及承租人申请装修经管理处审批同意后，工程队进入小区前必需签署本责任书，并推行以下责任：
　　一、责任范围：
　　1.如实申报施工人员名单，每人交黑白免冠一寸像二张，交验身份证、暂住证（或边防证）等有效证件，填写《装修施工人员记录表》，办理《临时出入证》。为保障施工安全，阻止违章装修，每人还需交纳管理押金。待工程结束后，施工人员若没发生违章事项，管理处凭押金收据和工程人员《临时出入证》，办理退款手续。
　　2.施工人员不准在小区内及装修单位内过夜，特殊情况需少数人员留守，每人加交押金800元，三天以上者，须到派出所申报临时户口，而且仅限于该单位内活动，不得在小区其它范围活动。
　　3.装修领导必需教育施工人员遵纪遵法，要熟知管理处相关要求，并严格遵守，不然，由此引发一切后果，均由工程队负责。
　　4.施工人员不准私自上天台，更不许可在天台或楼道内加工操作。
　　5.施工人员不许可在住宅内争吵、打架斗殴、及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。
　　6.加强消防管理工作，施工队必需配置足够灭火器材，做好用电、用火安全防范方法。
　　7.不准污染公共卫生，文明施工，不影响她人生活和休息，不准在其它房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件发生。
　　8.施工过程中，工程队必需指派专员负责治安工作，严密巡视、观察，预防案件和灾情发生，发觉可疑情况及危险苗头，须立即处理并汇报管理处。
9．施工时间：8：00—12：00 14：00-1800
（不得延长施工时间，以免影响她人休息。）
　　二、处罚措施：
　　1.如有违反上述责任范围事项者，管理处有权拒绝其进入管理区。如有多人违反，管理处将拒绝该工程队进入。
　　2.违反第２、3、５、6项者，管理处将扣其押金，并视情节轻重追究责任。
3.违反第4、７、8、9项及管理处其它相关要求者，每人罚款100元。
　三、本责任书经双方签字后生效。

　　装修施工单位： 监督单位：
施工单位责任人： 　　 责任人：
联络地址：
联络电话： 联络电话：

　　　 　　年　月　日 年 月 日

消 防 管 理 规 定

为了保障业主住户生命财产安全，确保业主、住户安居乐业，特制订以下消防管理要求：
1、严禁损坏、挪用消防器材、挪用消防水源。
2、严禁未申请审批即进行室内装修。
3、进行室内装修需要增设电气线路时，必需符合安全要求，严禁乱拉乱接电气线路。
4、严禁用不符合防火要求，未经防火处理材料进行装修。
5、烧焊等动火作业，应向消防机关提出申请，审批后在大厦管理处管理人员监护下方可作业，严禁未办理手续和非持证作业人员进行动火作业。
6、严禁占用、堵塞消防通道、天台出口或其它安全疏散口；严禁在楼道、天台上进行喷油漆等作业。
7、严禁封闭或损坏安全疏散指示，事故照明设施或消防标志等。
8、严禁在户内存放大量易燃易爆物品，小量存放时必需避开高温撞击；液化石油气最大储存量为两瓶，严禁超量储存。
9、严禁储存烟花、爆竹、炸药、雷管及各类剧毒品，不得在本村内燃放烟花、爆竹。
10、严禁把烟头及其它带火物品投向户外。
11、严禁在小区内及阳台堆放燃油、油漆、天那水及其它可燃性溶剂，及泡沫塑料类、纸布类等易燃易爆物品。
12、各住户必需服从消防机关和管理处相关消防方面管理、监督、不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法实施职务。
13、管理处全体管理人员为小区消防管理监督人员；发生火灾时，必需快速报管理处或报火警，而且听从消防机关或管理处指挥。
14、违反以上第一到十一条任何一款者，依据情节轻重，处以人民币100—元罚款，并可上报处以行政拘留；违反第十二条至十三条任何一款者，处以人民币300—500元罚款；情节严重者，依实际情况从严处理。
15、纵火者，则追究刑事责任。
16、管理处全体人员为有组织义务救火队员；本小区全部些人员全部有救火义务。

停 车 场 管 理 规 定

为维护本住宅区交通秩序，加强机动车车辆停放管理，方便住户车辆保管，预防交通事故和失窃事件发生，特制订本要求。
1、本停车场系住宅区专用停车场，标准上外来车辆不得进入。
2、出租车接送本住宅区住户能够进入，但落客后必需立即驶离，不得停留，司机不得下车在停车场及小区游荡。出租车司机属来访人员必需办理来访手续，凭证出入。
3、大货车、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车不得进场。
4、进场车辆必需按指定位置停放，不得堵塞消防通道、进出车路口，上人行道、压草坪。
5、车辆进入停车场时，管理员发给停车牌并登记车辆型号、进入时间、外貌特征，以备查阅之需。
6、本停车场不仅凭证出入，同时认人放行。车辆必需由专员驾驶，若非车主驾驶，必需由车主陪同驾驶者前来车场治安岗讲明，或交亲笔委托书，方可出场。
7、停车后驾驶者必需锁好车门窗，调好防盗系统到警备状态。停车证等有效证件及车内珍贵物品必需随身携带，不然所产生一切后果自负。
8、停放好车辆后，司机必需立即离开停车场，不得在她人车辆旁停留。
9、车辆带货出场，必需有对应证实，属珍贵、大件物品或迁居时，必需由户主到管理处输物资放行手续，方可出场。
10、不得在停车场试刹车、练习驾车、大型修车，有滴漏机油等必需清洗洁净。
11、不得鸣号，时速不得超15公里。
12、不得损坏停车场设施。
13、本区住户要求长久停放车辆，应向管理处申请，办理进出/停放月卡，并按号定位，其它车辆不得占用；凡许可进入住宅区一切车辆必需按要求交缴停车费。
14、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍车场管理员实施公务。

自行车、摩托车管理要求

为了保障住户财产安全和小区治安秩序稳定，特制订以下管理要求：
一、非机动车辆必需按指定位置集中停放，严禁在通道及楼宇内随意停放。
二、童车不得和成人车辆混杂停放，必需停放在指定童车位置。
三、停放车辆时，应在围栏上加锁防盗。
四、闲杂人员不得在车棚内逗留、玩耍。
五、非车主使用车辆时，必需出具车主委托书及相关证件，以备治安人查询。
六、为了不影响小区环境，破旧单车一律不得停入在车棚内。
七、摩托车在小区内行驶时速不得超出20公里。
八、摩托车停放前，驾驶者需调好防盗系统，锁好各部位锁头。
九、不得在小区内练习驾驶摩托车。
十、如有没有锁车辆停放时应主动和保安人员联络，帮助看管不然后果自负。
十一、凡因不遵守车辆停放要求而造成车辆损伤或遗失，后果自负。
十二、严禁破坏她人车辆，拆取她人车辆零件，一经发觉从重处理。
十三、自行车如需长时间停放应自觉停放在单车棚靠里面位置。
十四、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍管理人员实施公务。

出租屋及暂住人员管理要求

一、出租屋管理要求：
(1)屋主出租房屋，需到房管所办理房屋出租许可证。方可出租。
(2)出租屋主需到管理处将房屋出租情况登记立案。
(3)只准将房屋出租给有正当职业当地人或有暂住证外地人居住，并需出具承租人单位证实。
(4)出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋用途。
(5)出租屋内不得进行违法活动。
(6)业主必需常常了解其承租人活动情况，发觉有不轨行为，立即汇报管理处或派出所。
(7)违反以上要求者视情节轻重处以罚款或将承租人交公安机关处理。
二、暂住人员管理要求：
(1)暂住人员必需持有效正当证件，并到派出所申报临时户口。
A.在本市工作暂住人员，须持有本辖区派出所签发暂住证。
B.本市工作港、澳、台和外国人，须持有居住证。
(2)投靠亲友暂住人员，暂住时间超出三天以上，须到派出所申报临时户口。
(3)暂住人员必需遵守管理处相关管理要求。
(4)暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严处罚。
入住手续办理程序

为了按标准步骤正确地误地办理业主（住户）入住手续。特特定以下程序：
一、业主（住户）需携带下列资料前往管理处办理入住手续：购置协议书、入住通知书、身份证、工作证，出示原件，复印件留底，同时持指定银行存折办理管理费托收手续。如有业主委托人办理应带资料：业主委托书、被委托人身份证及复印件和上述所列资料。
二、业主（住户）和管理处签约文件包含：《入住协议书》、《委托银行代收款协议书》、《住户情况记录表》、《业主条约》。
三、业主（住户）领取钥匙、纪念品、《住户手册》等，并办理签收手续。
四、由指定维修技术员陪同业主（住户）验房、抄录水电表底数并共同确定。
五、业主（住户）验房后若提出质量问题，由业主（住户）填写《返修申请表》，管理处加签意见后，由管理处帮助发展商进行工程质量问题返修工作。
六、如发展商或施工单位将工程质量问题委托管理处返修时，双方须签字确定。
七、对租赁管理处所属商业房用户，须和管理处签定租赁协议，并提供营业执照、责任人和工作人员身份证复印件。
八、租用受托管写字楼、商场用户或企业，凭和业主签定租赁协议到管理处签定管理协议书，并提供营业执照、责任人和工作人员身份证复印件。
附一：
入 住 协 议 书

姓名（单位）：_____________________________________________________　　　　　于____年___月___日进住（租用）_____号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就以后相关事项和管理处达成协议以下：
　　1.住（租）户进住七天之内，如发觉室内有诸如电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原施工队立即修复。七天后发生问题由住户自己处理。
　　2.住（租）户所住用之楼宇，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格后交付使用，十二个月内如因建筑质量问题需要维修，由管理处通知施工队立即修复。十二个月后由住（租）户自己负责。
　　3.为保持住宅区高雅格调及外貌美观协调，住（租）户绝对不得将窗户及外墙作任何更改，不得私自安装防盗网、雨蓬，至于认可装置，比如窗花，则必需依据指定规格装设。
　　4.住（租）户必需自觉遵守管理处相关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、口号；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在小区范围内乱停乱放；不准违反消防管理要求等，违者，管理处将予处罚。
　　5.住（租）户应管理处亲密配合，共同管好住宅区。住宅区内严禁喂养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾请以袋装放入垃圾箱内，电视或音响之音量不要影响她人，使小区有一个良好生活和办公环境。
　　6.依据市政府相关收取管理费文件要求，住（租）户必需按时交管理费、租金等相关费用。如欠交上述费用，除按要求收取滞纳金外，管理处有权截断该单位水电供给。
　　7.依据《深圳市经济特区商品房产管理要求》，未经深圳市人民政府或指定机关同意，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并依据情节轻重，处以人民币五千元以下罚款。
　　8.双方确定进住前水表读数为　　　　立方米；电表读数为　　　度。
　　9.以上协议一式两份，管理处和住户各执一份。双方签字后生效。
住／租户（签字／盖章）：　　　　　管理处（盖章）：
代理人（单位）： 责任人（签字）
联络电话：
　　　 年　月 日　　　　 　　　年　月　日

附二：

委托银行代收款协议书

深圳万科物业管理企业下属 管理处（乙方）长久向住户（甲方）提供物业管理各项服务。为方便甲、乙双方管理费及水、电费收付结算，经协商达成以下协议：

一、甲方须在乙方指定银行 开立帐号或活期存折。甲、乙双方共同遵守中国人民银行深圳分行相关“深圳市特种委托收款结算措施”要求，由乙方提供收款依据单据，甲方许诺其付款银行接到特种委托收款凭证后，银行经过电脑将款项划转至乙方帐号。
二、甲方应付乙方管理费等不得拒付。甲方帐号无款支付时，应主动将款项转到开户银行，每个月 日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱， 日为银行划款时间，期内无款支付，乙方按双方约定，逾期天天按应收费用总额3‰收取滞纳金，继续拖欠付款乙方将采取停水停电等方法，而且继续收取滞纳金。
三、乙方有义务接收甲方查询和咨询，结算中有差错出现，由乙方负责处理在下月划款中退款或补差。
四、本协议一式四份，甲方签署后，由甲方送甲方开户行加盖复核章（并留一份）后，交由乙方签收，退回一份予甲方保留，乙方及其开户行各执一份。
五、本协议签署后，从 年 月份起正式银行托收，以前费用需交现金或支票。

甲方（单位或个人盖章）： 乙方（单位盖章）：
开户银行名称： 开户银行名称：
人民币帐号(储蓄)： 人民币帐号：
楼栋号及联络电话：　　　　　　　　　　联络电话：
住户联络电话：
年 月 日 年 月 日
商业网点管理要求

为了发明小区内舒适、安全、卫生生活环境，保障住宅区内住户及商户整体利益，维护小区公共秩序，加强对承租单位管理，特制订本要求。
1、凡在小区内营业各类商业网点营业人员必需到管理处登记，每人交一寸免冠相片两张，交验身份证及其它相关证实，户口不在深圳市内，应到管理处办理登记手续或到派出所申报临时户口。
2、各商业网点应文明营业，关键责任人员应教育好自己职员，绝不准在住宅区内发生吵架、斗殴、赌博、吸毒、贩毒、色情等违法乱纪活动，一经发觉，即送公安机关处理。
3、各商业网点夜晚及节假日应自备人员在室内留守。珍贵物品要妥善保管，室内不得存放大量现金。
4、各商业网点应加强防火方法，必需配置足够有效灭火器材，安全用电，不得超负荷用电或在同一插座接驳多样电器，以免因为过负荷而造成火警。
5、各商业网点均不准在室内存放易燃易爆及有毒物品。
6、各商业网点均不得在门外大声喧哗发出噪音，滋扰小区住户。
7、各商业网点严禁在门前或其它公众场所摆设神位及燃点香烛。
8、各商业网点均不得在门前及任何公共场所悬挂衣物或其它洗涤物。
9、各商业网点上落货物时，必需在管理处指定卸货区内进行，不得将货物随地摆放，以免发生意外及堵塞通道。
10、各商业网点要保持门前范围内卫生清洁，不准将垃圾乱丢乱放，货物包装材料废弃后要即时清理，不准放置在任何场所，生活垃圾需放在指定垃圾桶内。
11、各商业网点营业人员必需衣着适当，不得赤足出入住宅区，以免发生意外及有碍观瞻。
12、各商业网点内水、电系统发生意外故障，不得私自修理，必需立即通知管理处进行维修，以免所以发生意外事故。
13、各商业网点进行室内装修时，必需严格根据本小区装修管理要求进行。
14、各商业网点在本小区经营期间不准喂养宠物。
15、各商业网点必需按要求挂招牌，不得在公共场所乱贴广告、口号、乱竖广告牌等。
16、各商业网点必需严格遵守小区内全部管理要求，文明经商，共同繁荣。

文化娱乐场所管理要求

为搞好本住宅区文化娱乐场所管理，丰富和方便居民文化娱乐生活，促进精神文明建设，特制订本要求。
一、使用文化娱乐场所业主、住户、个人，应遵守纪律，服从管理人员安排。
二、在文化娱乐场所内，不得高声喧哗，抢占场地，大家要和睦相处，相互尊重。
三、珍惜文化娱乐场所内多种设施，遵守设施使用、操作规则，如因使用不妥而造成损坏应照价赔偿。
四、许可外借刊物、器具，须经管理人员同意并登记，支付一定押金后方可外借，不然以偷窃论处。
五、珍惜环境，讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者需负责清理、恢复原状。
六、在文化娱乐场所不得进行赌博等违法活动，不然将移交公安机关处理。
七、节省用水、用电。
八、娱乐场所分有偿和无偿两类，使用有偿场所时，应按价交费。
安全用电、用水管理要求

为确保合理、安全地用电、用水，依据国家及省、市相关要求，结合本住宅区具体情况，特制订以下要求：
一、凡经住宅区管理处接收、接管或未办将移交手续而暂交管理处管理供水、供电系统一律由管理处管理，其它单位未经许可不得进入。如系未完工程，施工单位需要进入，亦应经管理处同意方能进入工作。
二、任何单位或个人，需接用水电，必需向住宅区管理处申请，经检验不影响住宅区用电、用水，又符合安全要求，才可供水或供电。
三、如业主、住户认为原来电表容量不够，需要增容，必需向管理处申请，经审查符合增容条件，方能同意给增容，但必需接照下列要求办理。
1.凡增容每伏安(即千瓦，不足千瓦按千瓦计算)收增容费人民币20元。
2.凡需增容单位或个人如原线路不足负荷，需另接入电缆电线，完工费用由申请单位或个人负担。
四、凡未经同意接驳用电、用水均属偷电、偷水，应按以下要求处理：
1.业主、住户未经同意，私自增加电器设备容量、接驳水管除暂停供电供水外，并按每增容一千瓦，每用水1吨罚款人民币20元，并需重新申请增容接管。
2.私自装表接电接水，除追计补电、水费外，处以一百元至一千元罚款。
3.私自开启和改变计量器、水表封印或运行回程，影响正确计量，每次罚款三百元至五百元。私自停用计量器，不管其停用时间长短，最少按六个月追补电费、水费，另外停止供电供水三至七天。
4.在住宅区供电线路、供水管路上私自接线接管用电、用水或绕越电度表、水表用电用水者，除当场停止供电、供水外，按私接容量六个月以上时间追补，电费、水费，并按其应追补水、电费一至十倍计罚。
第三部分：岗位责任制
经理岗位职责

管理处实施在企业领导下经理负责制