业主委员会标准章程.docx

业主委员会章程业主委员会负责制订出业主委员会章程。业主委员会章程关键反应出业主委员会宗旨，是规范业主委员会行为、保障业主委员会达成其目标标准性文件。第一章 总则第一条 为了维护小区业主正当权益，明确业主和建设单位、物业管理企业三方权利义务关系，规范业主、业主大会和业主委员会组织和行为，依据国务院颁布物业管理条例及建设部颁布业主大会规程制订本章程。第二条 业主大会由该小区全体业主组成，于 年 月 日在南全部名城小区经政府相关部门指导下成立。第三条 业主大会下设南全部名城业主委员会，于 年 月 日在南全部名城小区由第一届业主大会选举产生。第四条 业主委员会全称: 南全部名城业主委员会第五条 业主委员会地址: 第六条 业主委员会主任为南全部名城小区业主委员会代表人，对内行使业主大会所授予权力，对外代表业主大会和业主委员会。第七条 本章程宗旨是代表和维护本物业全体业主、使用人正当权益，保障物业合理和安全使用，维护本物业区域内公共秩序，发明整齐、优美、安全、舒适、文明居住环境。第八条 本章程自生效之日起，即成为规范业主大会、业主委员会组织和行为，业主、业主大会和业主委员会之间权利义务关系，含有法律约束力文件。业主委员会依据本章程要求，行使权利，推行义务。第二章 业主和业主大会第一节 业主第九条 小区房屋全部权人为南全部名城小区业主，包含享受物业产权个人、企业或其它组织。建设单位以不予出售自营部分产权可成为业主。房屋全部权人为两人以上时，房屋全部权共有些人共同作为物业业主。经房屋全部权人授权，房屋承租人能够行使业主依据本章程所享受权利。业主根据其拥有投票权享受权利，负担义务。第十条 房屋产权证书是证实房屋全部些人为业主充足证据，在 小区开发商未帮助房屋全部些人办理房屋产权证之前，购房协议或其它房屋全部权证实是证实房屋购置人为业主证据。第十一条 业主享受下列权利:(一)根据物业服务协议约定，接收物业管理企业提供服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议;(三)提出制订和修改业主条约、业主大会议事规则提议;(四)参与业主大会会议，行使投票权;(五)选举和免职业主委员会委员，并享受被选举权;(六)监督业主委员会工作;(七)监督物业管理企业推行物业服务协议;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专题维修资金(以下简称专题维修资金)管理和使用;(十)法律、法规要求其它权利。第十二条 业主在物业管理活动中，推行下列义务:(一)遵守业主条约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度;(三)实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定;(四)根据国家相关要求交纳专题维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规要求其它义务。第十三条 业主依据法律和本章程要求，有权取得下列信息和资料:(一)缴付成本费用后得到本章程;(二)有权查阅和缴付成本费用后复印:1.业主委员会和物业管理企业签署物业委托管理协议;2.业主大会、业主委员会会议统计;3.物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况统计;4.物业共用部位、共用设施设备专题维修资金部分账册。业主提出查阅前条所述相关信息或索取资料，应该向业主委员会提供证实其为业主书面文件，业主委员会经核实业主身份后根据业主要求给予提供。第十四条 业主大会、业主委员会决议违反法律、行政法规或和物业管理企业签署物业委托管理协议权利义务显著不对等，侵犯业主正当权益，业主有权向房地产管理部门投诉，要求停止或撤销该违法行为和侵害行为。第二节 业主大会第十五条 业主大会是 小区物业管理最高权力机构，由小区内全体业主组成。代表和维护全体业主在物业管理活动中正当权益。第十六条 业主大会分为定时会议和临时会议。定时会议每十二个月一次，并应于每十二个月 月 日之前召开。有下列情形之一，应在事实发生之日起两个月以内召开临时业主大会:(1)委员人数少于章程所定人数三分之二时;(2)距物业管理协议到期日三个月时;(3)业主委员会任期届满两个月前;(4)业主委员会认为必需时;(5)经20%以上业主书面请求时;(6)发生重大事故或紧急事件需要立即处理;(7)业主大会议事规则或业主条约要求其它情况。临时业主大会只对通知中列明事项做出决议。第十七条 业主大会会议由业主委员会依法召集，由委员会主任主持。业主委员会主任因故不能推行职务时，由业主委员会主任指定副主任或其它委员主持;主任和副主任均不能出席会议，主任也未指定会议主持人，由出席会议业主共同推举一名业主主持会议。第十八条 召开业主大会，业主委员会应该在会议召开15日以前通知全体业主，通知能够采取书面或公告形式。经业主委员会决定也能够采取包含书面或公告形式在内多个形式。第十九条 业主能够亲自参与，也能够书面委托代理人参与业主大会。住宅类房屋业主为房屋全部权共有些人，任何一共有些人均可行使依据本章程享受投票表决权，其它共有些人在该共有些人行使投票表决权后，不再享受表决权。商业性房屋业主为房屋全部权共有些人，需全体共有些人共同书面指定或委托一人行使依据本章程享受投票表决权。第二十条 业主(包含业主代理人)以其所代表房屋套数行使表决权，每一房屋拥有一票投票表决权。如业主房屋超出 平方米，(此数额为全部业主房屋建筑面积平均数)每超出前述1倍业主多拥有一票投票表决权，拥有表决权票数依这类推。同一业主(包含同一房屋多个房屋共有些人作为业主)拥有多票投票表决权，不得分开行使。第二十一条 业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式。但应该有本小区内持有1/2以上投票表决权业主参与。第二十二条 物业管理区域内业主人数较多，能够幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参与业主大会会议。推选业主代表参与业主大会会议，业主代表应该于参与业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决，业主赞同、反对及弃权具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反应。业主代表因故不能参与业主大会会议，其所代表业主能够另外推选一名业主代表参与。第二十三条 业主大会决议分为一般决议和尤其决议。业主大会做出一般决议，应该经代表1/2以上投票表决权业主经过。业主大会做出尤其决议，应该经代表2/3以上投票表决权业主经过。(鉴于业主大会章程初始制订时，小区入住率低，可经达代表1/2投票表决权业主经过即可)第二十四条 下列事项由业主大会以一般决议经过:(1)选举、更换业主委员会委员;(2)监督业主委员会工作;(3)监督物业企业工作;(4)监督实施专题维修资金使用及续筹方案;(5)需要聘用会计师或律师时;(6)法律、法规或业主大会议事规则要求其它相关物业管理职责。第二十五条 下列事项由业主大会以尤其决议经过:(1)修改本章程;(2)制订和修改业主条约、业主大会议事规则;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专题维修资金使用和续筹方案;(5)决定业主交纳业主大会、业主委员会办公经费具体数额时;(6)需要确定业主委员会每位组员津贴数额时;(7)需要提起审批业主委员会制订年度经费计划时;(8)法律法规要求其它关键事宜。第二十六条 业主大会议事规则应该就业主大会议事方法、表决程序、业主投票权确定措施、业主委员会组成和委员任期等事项依法做出约定。第二十七条 业主条约应该对相关物业使用、维护、管理、业主共同利益，业主应该推行义务，违反条约应该负担责任等事项依法做出约定。第二十八条 业主大会会议应该由业主委员会作书面统计并存档。第二十九条 业主大会做出决定对物业管理区域内全体业主含有约束力。业主大会决定应该以书面形式在物业管理区域内立即公告。第三章 业主委员会第一节 委员第三十条 委员必需是本小区业主或和本小区业主同一家庭人员。第三十一条 委员由业主大会选举或更换，任期两年。委员任期届满可连选连任。委员任期从业主大会决议经过之日起计算，至本届业主委员会任期届满时为止。业主 人以上联名，可向业主大会推荐委员候选人。推荐者应向大会介绍委员候选人情况。首届业主委员会选举时，业主大会筹备组组员中符合委员条件而且愿意竞选委员，可直接向大会提交自荐书，无须经过业主联名推选。第三十二条 采取差额选举方法选举委员，在本章程要求数额内，取得票数多委员候选人当选为正式委员，差额部分为候补委员。候补委员为正式委员候补人选，当正式委员因故不能推行职责而辞职或被解任时，候补委员按次序自动补任为正式委员。候补委员可自愿参与业主委员会会议，但不享受投票表决权。第三十三条 业主委员会委员应该符合下列条件:(一)本物业管理区域内含有完全民事行为能力业主;(二)遵守国家相关法律、法规;(三)遵守业主大会议事规则、业主条约，模范推行业主义务;(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，含有社会公信力;(五)含有一定组织能力;(六)含有必需工作时间。第三十四条 委员应该忠实推行职责，维护业主利益。当其本身利益和业主整体利益相冲突时，应该以业主整体利益为行为准则。第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一，经业主大会会议经过，其业主委员会委员资格终止:(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主;(二)因身体上或精神上疾病而丧失推行职责能力;(三)无故缺席会议连续三次以上，或累计缺席会议五次以上;(四)有犯罪行为;(五)以书面形式向业主大会提出辞呈;(六)拒不推行业主义务;(七)有其它不宜担任业主委员会委员情形。第三十六条 任何委员停任时，必需在停任后三日内将由其管理、保留业主委员会文件、资料、账簿、档案、印章和属于业主委员会全部其它财物交还给业主委员会。第三十七条 委员非经业主大会同意不得直接或间接从建设单位、物业管理企业取得个人利益。如委员违反本条从上述单位取得个人利益，应归全体业主全部，委员为取得个人利益而损害业主权利，应该负担法律责任。第二节 业主委员会第三十八条 业主委员会为业主大会常设实施机构，对业主大会负责。第三十九条 业主委员会由5至9名委员组成，设主任1人，副主任1-2人，业主委员会秘书(委员兼任或外聘专职秘书)1人。第四十条 业主委员会行使下列职权:(一)负责召集业主大会，并向大会汇报物业管理实施情况;(二)实施业主大会决议;(三)考察、选择并组织实施对物业企业招标或协商工作，代表业主和业主大会选聘物业管理企业签署物业服务协议;(四)依据物业服务协议，审议同意物业管理企业对小区年度管理计划;(五)依据物业服务协议，监督物业管理企业履约情况，和服务质量。在物业管理协议到期日两个月前，征集业主对物业管理企业满意度。在物业管理协议到期日30天前，依据物业管理企业履约情况、服务质量和业主满意度向业主大会提出汇报，该汇报向全体业主公布;(六)审议小区年度费用预算及决算汇报，并向业主大会提出提议;(七)制订或审议同意物业管理企业制订物业管理规章制度;(八)监督业主条约实施;(九)对损害业主整体利益行为，可代表全体业主提起诉讼;(十)督促违反物业服务协议约定逾期不交纳物业服务费用业主，限期交纳物业服务费用;(十一)业主大会给予其它职责。第四十一条 业主委员会制订业主委员会议事规则，以确保业主委员会工作效率和科学决议。第四十二条 业主委员会主任行使下列职权:(一)主持业主大会和召集、主持业主委员会会议;(二)督促、检验业主委员会决议实施;(三)签署业主委员会关键文件和其它应由业主委员会代表人签署文件;(四)行使业主委员会代表人职权;(五)业主委员会授予其它职权。第四十三条 业主委员会秘书关键职责是:(一)筹备业主委员会会议和业主大会，并负责会议统计和会议文件、统计保管;(二)保管和本小区物业管理相关多种文件;(三)负责向业主公告相关物业管理各项信息，负责接待查阅上述信息业主。第四十四条 业主委员会主任不能推行职权时，业主委员会主任应该指定业主委员会委员代行其职权。第四十五条 业主委员会以业主委员会会议决议方法作出决定。业主委员会会议决议应该向全体业主公布。第四十六条 业主委员会会议每3个月召开一次，有1/3委员书面提议，或主任认为有必需时，可召开业主委员会临时会议。第四十七条 由业主委员会秘书做好每次业主委员会会议统计，并由和会全体委员签字后存档保留。第四十八条 业主委员会任期届满2个月前，应该召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届，业主或业主大会能够请求房地产行政主管部门指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应该在其任期届满之日起10日内，将其保管档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第四十九条 业主大会和业主委员会印章依据相关法律法规和业主大会议事规则要求刻制、使用、管理。违反印章使用要求，造成经济损失或不良影响，由责任人负担对应责任。第四章 聘用物业管理企业程序第五十条 业主大会以招标形式选择含有对应资质物业管理企业。第五十一条 业主大会应该在确定选择物业管理企业原因(包含物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等)及评选标准后，授权业主委员会或委托律师、物业顾问等教授组成招标委员会进行具体选聘物业管理企业事务。第五十二条 招标委员会应该依据业主大会授权并按摄影关法律要求程序选择物业管理企业。第五十三条 如招标委员会发出招标邀请书后，投标物业管理企业不足三家，招标委员会能够协议方法选聘物业管理企业。但应该将投标物业管理企业不足三家这一情况向全体业主公告说明。第五十四条 招标委员会以协议方法选聘物业管理企业，应最少和三家物业管理企业发出要约邀请，依据经谈判后物业管理企业发出要约并结合业主大会确定评选标正确定其中最适宜物业管理企业。第五章 维权程序第五十五条 发生下列情形之一，业主委员会应该和相关方面协商。如协商不成时，业主委员会应该向政府相关部门申诉或经业主大会经过代表业主以业主名义向人民法院起诉，以维护业主共同利益:(一)建设单位私自处分物业共用部位、共用设施设备全部权或使用权;(二)建设单位未根据要求在物业管理区域内配置必需物业管理用房;(三)建设单位未根据要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任;(四)物业管理企业未根据物业服务协议约定，提供对应服务;(五)物业管理企业私自改变物业管理用房用途;(六)物业管理企业在物业服务协议终止时未将物业管理资料移交业主委员会;(七)部分业主、物业管理企业私自占用、挖掘道路、场地;(八)私自改变物业管理区域内根据计划建设公共建筑和共用设施用途;(九)其它损害业主共同利益行为，需要业主委员会依法维权。第五十六条 业主委员会能够聘用律师等专业人员处理前条纠纷，费用在业主委员会经费中支出。第五十七条 如发生本章程第五十五条所列情况时，业主委员会在合理期限内未采取有效方法维护业主权益，业主能够向业主委员会发出书面通知，请求其依法维护业主权益。业主委员会在收到通知时起应采取有效方法维护业主权益。如业主委员会在收到业主维权通知30日内仍未采取有效方法，业主有权自行采取维权方法。业主维权方法正当且取得政府相关部门或人民法院支持，业主为维护业主共同利益支付合理费用由业主委员会在其经费中负担。第六章 业主委员会经费第五十八条 业主委员会经费由下列几部分组成:(一)小区顶楼和外墙广告收入减去合理支出后净收益中归全体业主全部部分;(二)小区全体共用部位作为经营场所所得经营收入减去合理支出后净收益;(三)违反物业管理条例要求，取得非法收益中用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备维修、养护后剩下部分;(四)业主交纳业主委员会经费。第五十九条 业主委员会经费开支包含:(一)业主大会和业主委员会会议支出;(二)相关人员津贴;(三)必需日常办公费用;(四)维护业主共同利益所支出费用;(五)聘用会计师、律师、物业管理顾问及专职秘书支出费用;(六)业主大会依法决定其它费用。第六十条 业主委员会经费单笔支出在 元以下，由业主委员会主任依据本章程要求使用，并由业主委员会秘书签字立案。单笔支出在 元以上，或某一单个项目需累计支出 元以上，由业主委员会讨论决定。业主大会和业主委员会经费使用情况应该定时以书面形式在物业管理区域内公告，接收业主质询。第六十一条 经费中由业主交纳数额由业主委员会负责拟订，经业主大会同意后向业主收取。如依本章程第五十八条(一)-(三)项取得经费能够确保业主委员会正常工作需要，不得向业主另行收取业主委员会经费。第六十二条 业主委员会经费中由业主交纳部分由业主在物业管理费用之外另行缴纳，经业主大会授权也可由物业管理企业在收取物业管理费时一并收取，然后向业主委员会移交。由物业管理企业收取，应向业主明示该项费用用途及性质。第七章 通知和公告第一节 通知第六十三条 本章程所包含通知以下列形式发出:(一)以专员送出;(二)以投递方法送出;(三)以公告方法进行;(四)章程要求其它形式。第六十四条 发出通知，以公告方法进行，一经公告，视为全部相关人员收到通知。第六十五条 召开业主大会会议通知，以投递方法和公告方法进行。第六十六条 召开业主委员会会议通知，以专员送出方法进行。第六十七条 通知以专员送出方法进行，由被送达人在送达回执上署名，被送达人签收日期为送达日期。通知以投递方法送出，送至被通知人信箱时视为送达日期，通知以公告方法送出，第一次公告发表日为送达日期。第六十八条 因意外遗漏未向部分有权得到通知人送出会议通知或该等人没有收到会议通知，会议及会议做出决议并不所以无效。第二节 公告第六十九条 业主委员会秘书负责在小区公告栏发表公告和其它需要披露信息。第八章 附则第七十条 有下列情形之一，应该修改章程:(一)相关法律、行政法规修改后，章程要求事项和修改后法律、行政法规相抵触;(二)业主大会决定修改。第七十一条 本章程所称“以上”、“以内”、“以下”全部含本数;“不满”、“以外”不含本数。第七十二条 本章程由业主大会筹备组拟订，并经出席南全部名城小区第 次业主大会业主及业主授权代表示 投票表决权经过。第七十三条 本章程一经经过即对业主大会、业主委员会及全体业主发生效力，任何人不得违反。第七十四条 本章程由业主委员会负责解释。第七十五条 本章程在业主委员会成立后30日内，由业主委员会报房地产行政主管部门立案。