佳美华庭市场调查分析报告.doc

“佳美华庭”市场调查汇报

河南·长葛

集英堂（郑州）地产服务机构

前 言

集英堂（郑州）地产服务机构受许昌市佳美房地产开发企业委托，策划、代理销售佳美企业立项建设在长葛市人民路地产项目。
出于在策划、销售需要，我们必需深入了解长葛市情况，而且在未来进行操作时能够采取愈加符合长葛市场特点操作手法。集英堂在6月18日至6月30日期间，在长葛市进行了深入市场调查，以获取在以后项目操作中需要信息。
汇报撰写过程中，因为有些数据所占百分比很小，出于方便图形表现考虑，在有些地方我们未将全部百分比列出，方便我们能够以比较直观图形表现出调查结果。
在长葛进行市场调查工作中，得到了长葛市佳美房地产开发企业主动支持，为我们在访问员招聘及深访人员联络方面提供了很大方便，在此我们表示深深感谢。

集英堂（郑州）地产服务机构
佳美华庭市场调查项目组
6月30日

目 录

第一部分、长葛房地产市场分析……………………………………………………4
房地产市场发展情况………………………………………………………4
长葛房地产市场供求情况……………………………………………………………4
长葛房地产市场产品情况……………………………………………………………5
长葛房地产市场走势及未来市场走势估计…………………………………………6

第二部分、长葛房地产市场经典个案分析…………………………………………7

第三部分、项目周围配套调研………………………………………………………11

第四部分、目标用户问卷调研………………………………………………………14
长葛市民购房意愿、房价走势调查…………………………………………………14
对产品特征、价位、付款方法要求…………………………………………………15
购房考虑原因、信息渠道……………………………………………………………18

第五部分、相关调查技术说明……………………………………………………19

第一部分、长葛房地产市场分析

一、长葛房地产市场发展情况
1、价格较显著上升
为长葛商品房价格上涨较快十二个月，平均上涨近400元/平米，尽管和周围县市相比房价仍然较低，但因为全国范围内房地产行业景气指数下降，长葛房价上涨动力大为下降。
2、政府监管力度大大增强
和以往不一样，长葛房地产经历政府“严观年”，手续不全停工项目近百个，有效缩小了市场供给，从长远来看也有利于长葛房地产市场健康发展。
3、潜在购房者观望情绪浓厚，市场临时供过于求
因为潜在购房用户持币观望、市场放量供给双重作用，长葛房地产市场临时供过于求，估计短期内较难改观。
4、购房者显著愈加理性
受市场本身发展、政府引导等作用影响，长葛购房者实施购房行为显著理性，由过去单一重视价格、环境、地理位置等硬性指标，转向手续齐全、物业管理、楼盘品质等更理性、高层次追求。
5、短时间内房地产土地拍卖市场可能会出现一定“停滞”
受房地产市场“一片大好”形势影响，土地市场放量供给，现阶段这部分土地大多已经或正在准备开发，房地产市场商品房供给量将深入增大，造成供过于求，加上国家收紧银根等宏观调控政策影响，土地拍卖市场将会出现一定“停滞”。

二、长葛房地产市场供求情况
现在长葛在售项目十余个，住宅市场供给量自东向西分别约为御景花园（约1.5万平米）、世纪新尚城（约15万平米）、平安小区（约8000平米）、幸福家园（约1.5万平米）、祥和府邸（约1.8万平米）、城市花园（约3.5万平米）、佳美华庭（约1万平米）、天下城（约9万平米）、首府花园（约3万平米）、汇金·星城（6万平米）、协和花园（约2.6万平米）、清璟花园（约1.5万平米）、锦绣江南（约4万平米），累计约51.2万平米，加上其它在售无名楼盘（一、两栋楼），估计总市场供给量为近60万平米，以平均120平米/套计算，累计约5000套。以长葛市人口百分之三十估计为城市人口（或将入户市区），累计65000户（3.5人/户）。而若以1/20计算购房人群，则实际需求量约为3250套，供需百分比约为：1比1.54。
由此可见，长葛市区现在商品住宅供给已经远大于市场需求，整个市场处于供过于求阶段。

三、长葛房地产市场产品情况
至上六个月，长葛高价拍卖土地较多，多数在30万元/亩以上，众多后发项目因为成本压力，纷纷瞄准中高端甚至是小高层、高层登高端产品定位。长葛市场，价位在1500元/平米以上中高端产品供给量约占总市场供给量40%。
现在长葛市场产品普遍展现特点有：
1、 户型面积偏大，三室二厅面积大多在140平米以上，二室二厅面积大多在110平米以上；
2、 绿化景观、楼间距等硬性指标，除部分高端项目过关外，其它全部有较大差距；
3、 市场竞争尚处于价格竞争等低水平竞争层次上，楼盘品质竞争已经逐步显现，但仍远未上升至品牌竞争上；
4、 产品同质化较为严重，缺乏本身特色。
受购房用户观望情绪浓厚、市场起步时间不长、用户对于小高层、高层接收程度有限等原因，高端产品现在销售并不十分顺畅。
因为现在长葛房地产市场略显疲软，所以大多后发项目处于成本和市场整体可接收价位偏低矛盾中艰苦前行。

四、长葛房地产市场未来走势估计
长葛房地产市场经历大涨和前段时间观望期以后，在国家宏观调控政策继续影响下，估计会展现以下走势：
1、 价格整体趋向平稳，受钢材等原材料成本上涨、长葛成交土地价格较高原因影响，长葛商品房平均价会略有上升，但不会有大幅度上涨；
2、 市场细分化、差异化将更趋显著，为在猛烈市场竞争中脱颖而出，各个项目全部将使出满身解数，表现本身特色，吸引购房用户；
3、 楼盘建筑质量、楼间距、绿化景观等品质化原因，将在购房用户考虑多种原因中关键性提升，物业管理等软性服务需求也将成为考量一个品质楼盘关键指标；
4、 因为价格高、市场接收程度有限，小高层、高层产品在现在市场情况不甚理想情况下，将见面临比一般产品更大压力。
5、 因为资金链担心甚至断裂，部分中小型开发商将面临被大型开发商以合作开发、吞并等形式整合命运。

第二部分、长葛房地产市场经典个案分析

一、锦绣江南（部分竞争项目）：
项目位置：在八七路西段，溢水河西侧
占地11万平方；40栋6层住宅；
户型三房、四房为主，面积相对较大（130㎡--200㎡）；
绿化率35%；
销售率2/3；
价格：住宅1.2.3楼1700元/㎡，最高2100元/㎡；
车库均价2500元/㎡；
关键卖点：小区已经形成成熟生活气氛，绿化很好，小区整体形象给人较强品质感。
缺点：溢水河水污染，臭味大；另外交通不方便，除八七路，小区四面全部没有通畅道路；
现在三期交房，四期还没开始销售；单价高，面积大，相对总价更高，这点应该是项目弊端；三种付款方法，手续齐全。
用户群体：大多数是市区有较高收入家庭及石固，后河，坡胡等乡镇个体户

二、世纪新尚城（部分竞争项目）：
项目位置：在颍川大道，铁东路交汇处
占地面积155亩，多层、小高层、高层累计30余套，总套数1000多套，
占地155亩，30多栋多层，小高层和高层；总建筑面积20余万平米；
面积从90㎡--320㎡，多层均价1700元/平米左右，高层均价2400元/㎡左右；
销售率45%；绿化率40%；
物业费多层为0.34元/㎡，高层为0.68元/㎡；
小区有自己幼稚园；周围配套有试验中学（小学，中学，高中），铁东路美食一条街，花卉市场，市体育场，璀璨明珠，龙泉洗浴；
优势：小区交通便利，紧邻市体育场、试验中学；小区规模大，整体设计观念新奇，小区内部绿化很好；
劣势：远离市区，生活配套不完善，销售单价过高，户型偏大，总价更不是通常人所能接收。
用户群体多数为干部，个体户，大多数为政府官员，老师及周围乡镇（关键大周）个体老板。

三、清璟花园：
项目位置：长设路西段，易水河西侧；
占地25亩，共7栋多层，160套左右；
价格：1.2.3楼1700元/㎡，4楼1500元/㎡，5楼1300元/㎡，6楼700元/㎡；销售率2/3；沿溢水河是商铺，未销售；
绿化率31%；中空双层玻璃是她们最近才对外宣传说辞；
物业设施有单元对讲系统；物业企业未定；周围配套有些人民医院，滨河公园，赵庄小学，试验幼稚园，长设办事处，梅园饭店，糖果ＫＴＶ．
优势：准现房，有较强说服力，毗邻主干道——长社路；
劣势：小区规模小，环境没有销售中说那么好，配套不全，户型过大（140㎡--199㎡），价格高；不能办按揭，没有证件，周围除了长社路没有通畅交通。
用户群体多数是长设办事处内部职员，其它应是市区收入稳定年轻人和长葛西部乡镇中高收入人群。

四、城市花园：
项目位置：金桥路、铁东路口东
占地50亩，建筑面积约10万平方；共18栋，2栋高层，约700套90平方—245平方，二房，三房；
价格：均价约1500元/平米，多层销售率近80%，高层已正式推广还未开盘；商铺3400元—3800元/平方；车库5-6万/个；绿化率20%；
物业企业为莲城，物业费未定；交房时间08.6
周围配套锦华幼稚园，二中，二小，金桥办事处；
优势：钟繇大道、铁东路交通便利，现房，能够按揭这些是项目优势；
劣势：楼间距小，交通便利但属于位置偏，物业安防方法不完善；
用户群体多数为市区市民，周围乡镇个体户及市民。

五、天下城（部分竞争项目）：
项目位置：人民路和新华路交叉口西南角，火车站
占地40亩，建筑面积约9万
共七栋 两栋11层（一期） 5栋18层 一梯三户，一二层全为商铺（价格未定），一期两栋共100多户 小区共500户左右 正在挖地基
户型97—200平方 二房（97，105平方）， 三房（136，147平方）
两栋下面为四层大型商铺（紧邻人民路和新华街处） 全地下停车位（电梯到地下停车位，可租可买，价格未定） 中央空调（按流量收，例150平方天天开10小时，30天费用约100元左右） 二十四小时热水供给
鑫苑物业（基础设施全部有）费用约1.2元
绿化率37%（商铺顶上做空中花园） 楼间距30米
从5月17号开始排号，据其售楼员介绍现在排到50几号（前20名交2万抵3万，交4万抵5.6万；21—50名交2万抵2.6万，交4万抵5.2万；51—70名交2万抵2.5万，交4万抵4.7万；再后面没记住）
估计7，8月份开盘 开盘均价大约在以上（其它费用未定）
一期年底交房（洗手间，厨房墙贴瓷砖，地面贴防滑转），工程结束估计在底
优势：新华街是长葛最繁荣主干道，娱乐，餐饮，医院，二小，二中，幼稚园（忘记名字了），新华医院，人民路上有汽车南站，又紧挨火车站，对外宣传长葛最具升值潜力高品质小区；能够按揭，五证齐全（办理中）。
劣势：成本高、体量较大，商业、住宅混杂，居住环境会过于嘈杂，物业管理难度较大。
需要注意是，该项目和本案目标用户群存在一定重合，未来会形成竞争。

六、祥和府邸：
项目位置：长社路、铁东路口东南
占地15亩，建筑面积约3万平方，共8栋多层，户型包含二室、三室、四室等，面积均较大，分别为120平米、150平米、180平米左右
价格：一二层为商铺，三层1600/平米，四层1548元/平米，五层1200元/平米，六层868元/平米，无法办理按揭贷款，分期必需在7月20日前付清
临近锦华幼稚园，试验中学、三高；
优势：位置交通便利
劣势：户型较大，且不能按揭贷款，用户购置付款压力较大

七、汇金·星城
项目位置：长社路建设路交叉口，长社路路北
商业、住宅混居型项目，一、二层为商铺，中央两栋四层纯商业，三至六层为住宅，总建筑面积近6万平米，含约2万平米商铺
“T”字形商业步行街，步行街入口为景观广场、中间设休闲商业广场、大型地下停车场、景观电梯
项目优势：交通便利、生活配套丰富、建设标准较高
项目劣势：商业、住宅混居，影响居住品质，物业管理难度较大，商业面积大，消化有较大难度。

第三部分、项目周围配套调研

项目周围情况分析意在了解项目周围基础情况，为销售工作提供销售说辞，和增加售楼员对项目周围印象。

一、商业配套：
长社路（人民路至溢水河）：众信电器、新亚迪信通、嘉美通讯数码通讯城、长城电器、中国移动通信、新世界手机城、361°运动休闲、葛天化妆品城、长社商业步行街、福盈门购物广场、八七家俱市场、东方装饰大卖场、新天地购物中心、圣象地板、昌河铃木汽车展厅；
人民路（视察路至金山路）：双喜家俱、电动车、摩托车市场、美达家俱城、金城家俱广场；
建设路（视察路至八七路）：大风车儿童摄影、新世界商城；
人民路（铭心路至视察路）：万客苑商场、一峰超市；
八七路（溢水路至人民路）：怡和苑超市、米兰春天、新华书店、一峰购物中心、婚庆企业、网通企业、友谊衣饰、金德恒珠宝、飞利浦电器、金伯利钻石城、中国移动、东亮家电；

二、金融/邮政机构：
长社路（人民路至溢水河）：中国银行、建设银行、永安财产保险、天安保险；
人民路（视察路至金山路）：大地财产保险、农村信用社、农业银行、邮政局；
建设路（视察路至八七路）：农村信用社、中国邮政、农业发展银行、中国银行、商业银行、建设银行；
人民路（铭心路至视察路）：农村信用社、工商银行、农业银行、中国银行；
八七路（溢水路至人民路）：中国邮政、建设银行、信用社、农业银行、工商银行、中国人保财险、泰康人寿保险；

三、医疗机构：
长社路（人民路至溢水河）：人民医院、动物疫病防治中心、长葛市医药商店；
人民路（视察路至金山路）：鸿基医院；
建设路（视察路至八七路）：儿科医院；
人民路（铭心路至视察路）：长葛医药企业、卫生防疫站；
八七路（溢水路至人民路）：健民大药房、计划生育服务站、市人民医院第二门诊部、市妇幼医院；

四、教育机构：
人民路（视察路至金山路）：金阳幼稚园、颍川科技学校；
人民路（铭心路至视察路）：长葛二小；
八七路（溢水路至人民路）：电业局幼稚园、第一初中、一高；

五、宾馆/特色饮食：
长社路（人民路至溢水河）：新世纪宾馆、时苑宾馆、莲花湾宾馆、德克士、乡土风情美食庄、糖果量贩式KTV；
人民路（视察路至金山路）：中信宾馆、银河宾馆、旭日大酒店、园中苑休闲保健中心；
人民路（铭心路至视察路）：供销宾馆、小天鹅火锅城、鸿膳房酒店、海天酒店；
八七路（溢水路至人民路）：百年老妈、时代广场、葛天宾馆、阿勇快捷酒店、九州大酒店；

六、政府部门：
长社路（人民路至溢水河）：地税稽查局；
人民路（视察路至金山路）：长兴路中心税务所、长兴路街道办事处；
建设路（视察路至八七路）：长葛卫生局、市容管理处、和尚桥工商所、建设局、长葛地税局、林业局；
人民路（铭心路至视察路）：人才市场、长葛行政服务中心、城关地税局、长葛烟草局、长葛工商局；
八七路（溢水路至人民路）：电力调度通信大楼、刑警队、消防大队、交警队、教育体育局、市委、市政府、人民会堂、文化局、公安局、水利局、粮食局；

七、其它：
人民路汽车北站、汽车南站

第四部分、目标用户问卷调研

一、 长葛市民购房意愿、房价走势见解调查：

1、 最近十二个月购置住房可能性：

结论：购置百分比出乎意料，不排除其中较大水分可能；

2、 购置房产优先考虑位置：

结论：本位置处于次中心位置

3、 购房目标：

结论：二次置业者为主，证实长葛大多购房需求已在前释放

4、估计未来十二个月内长葛房价走势：
上涨 22% 平稳 49% 下降 29%
结论：和调研时不足10%选择下降相比，用户对于房价走势出现显著分化

二、 对产品特征、价位、付款方法等要求：

1、 愿意选择房屋类型：
多层（七层） 58.8% 小高层（8—12层） 31.7% 高层（13层以上）5%
结论：市场对于小高层以上电梯房接收程度仍然有限

2、 是否会考虑多层带电梯：
是：62.6% 否：37.4%
买原因关键有以下多个：
洁净、方便、节省时间 方便老人上下
不买原因关键有以下多个：
加装电梯房价会高 多层电梯没必需 电梯不安全而且轻易坏

3、 房屋结构认可度：

结论：“地震”等原因影响，对于建筑安全性重视显著提升

4、 使用电梯物业管理费用影响度：
影响不大无所谓28.7% 压力大不考虑电梯房30% 有压力但能够承受41.3%
结论：对于电梯物业管理费增加，市场仍存在较大抗性。

5、 可接收价位分析：

结论：此数据带有一定偏颇性，从30%以上选择1300（不足15%）以上价位来看，用户对于整个市场心理价位已经有显著提升。

6、 户型面积需求：

结论：三室二厅仍然是长葛购房者首选，面积集中于110平米至140平米以内。两室二厅占总百分比11%，略显微势，但这类用户不可忽略。

7、 可接收房屋总价：

结论：价格仍然是购房者考虑第一原因之一，以后数据看未必能真实展现购房用户可接收范围，但有一定参考依据。

8、 选择付款方法：
银行按揭贷款13.9% 一次性付款46.8% 分期34% 公积金贷款5.3%
注：大多用户将银行贷款和分期付款混淆

结论：贷款购房已被长葛市场普遍接收。
三、 购房考虑原因、信息渠道：
1、 购房时优先考虑原因：

结论：值得注意是“物业管理”所占百分比提升

2、 以前获取购房信息渠道：

另，调研中，对于项目位置认可程度较高，但对于铁路噪音问题有40%左右人提出。
结论：除常规宣传外，应格外重视口碑传输
第五部分、相关调查技术说明

调查方法：本此调查采取了入户访问、街访、深度访谈、观察法四种方法组合运作。

计划完成样本数量：200-300例
实际完成样本数量：223份
其中：
有效问卷：207份 作废问卷：16份
访问区域：
在长葛市区展开访问，具体分成5个区域，分别是：
长社路 58份
人民路 47份
八七路 40份
市残联等/党校 30份
大周镇 32份

调研同时，注意意向用户搜集、一般潜在用户对于项目位置等见解

——END——