公寓物业管理投标书模板.doc

投 标 函
杭州凤祥房地产开发:
首先感谢贵企业对我企业信任，给我们这次参与投标机会。
依据贵企业提供招标文件、楼书、总平图及答疑资料，并实地勘察崇文公寓现场，我企业针对崇文公寓项目特点，经过调查分析，结合我企业多年管理实践，对小区物业管理服务开展进行了仔细分析研讨。依据招标文件要求，认真编写了本投标书，现正式递交《崇文公寓物业管理投标书》3份。
承诺：如我企业中标
一、 将缴纳履约确保金贰仟元整；
二、 遵照本投标书内容，和贵企业签署前期物业服务协议，并实施；
三、 负责办理小区物业管理费物价审批工作。

总经理签字：
浙江赞成物业管理（章）
02月10日

企业地址：杭州市庆春路139号庆联大厦五楼
电 话：
传 真：
邮 编：310003

第二部分
整体方案及策划思绪

# 编制依据
? 《崇文公寓招标文件》、总平图、物价批复及答疑资料；
? 《物业管理条例》；
? 《前期物业管理招投标管理措施》；
? 《业主大会规程》；
? 《杭州市物业管理行业规范服务达标考评标准》；
? 《杭州市物业管理服务收费实施措施》；
? 《杭州市优异小区评分标准》；
? 国家、省、市相关物业管理其它政策、法规；
? GB/T19001- idt ISO9001：质量确保体系。

2.1崇文公寓物业管理定位
Ø 高标准、高起点、创品牌服务。
Ø 以《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》为小区日常管理工作指导，并制订具体创优计划。确保在前期物业管理期内，使小区荣获 “杭州市物业管理优异小区”称号。并争创“杭州市物业管理优异示范小区”，获此项荣誉后争创国家级优异小区。
Ø 自接管之日起导入ISO9001：质量体系标准，对各项管理目标进行全方面跟踪，确保管理服务专业化、规范化，使管理服务质量得到循序渐进提升。在18个月内经过第三方现场审核，
Ø 经过良好管理服务，使物业保值增值，真正让业主满意并得到实惠。

2.2崇文公寓物业管理整体策划和设想
2.2.1 项目概况
地理位置：在杭州市西湖区马塍路，东临马塍路，南临东部软件园，西接中大文锦苑，北至信息产业部电子第五十二所。
物业类型：住宅小区， 7幢小高层、2幢多层。
总占地面积：24322平方米
总建筑面积：59297平方米（包含地下8940平方米，半地下室2690平方米，架空层1076平方米）
绿地率：35.2%
容积率：2.30
总户数：422户
停车位：238个，其中地下198个，地面40个。
公用设施及公共场所：小区服务用房134、物业管理办公用房和经营用房（0.7%），行车及机动车车库，圾房3间，梯23台，用配电房及设备，用水泵房及设备，防设施系统（自动喷淋、消火栓、火灾报警及防排烟系统）和安保设施系统（电子巡更、周界报警、闭路电视、可视对讲系统及地下车库管理系统）等。
户内配套：有线电视系统，电话及网络终端，预留管道煤气接口，水、电表出户，安防门对讲系统。

2.2.2管理内容
Ø 物业前期顾问；
Ø 小区管理、经营及房屋和公共配套设施养护；
Ø 小区内公共场所照明、摄像监控系统、楼宇可视对讲IC一卡通系统、背景音乐系统、停车场系统、LED系统、楼宇BA系统及消防设备管理和维修养护；
Ø 小区内公共服务设施、文化、娱乐及体育活动场所管理；
Ø 小区内清洁卫生和环境维护；
Ø 小区内公共绿化维护和管理；
Ø 对小区内多种车辆（包含机动和非机动车）统一管理；
Ø 帮助公安部门对小区进行治安防范工作，对违章违法行为进行阻止并立即汇报；
Ø 对小区内住户装修活动进行监督和管理；
Ø 对小区内商业服务网点管理；
Ø 小区文化管理；
Ø 小区档案资料管理；
Ø 法律政策及协议要求其它事项。

2.2.3项目特征
Ø 项目以小高层住宅为主，
Ø 小区地处繁荣文教区，交通便捷，但2个主入口全部设在单行线马塍路上。
Ø 小区门禁采取智能化楼宇可视对讲IC一卡通系统。
Ø 结合小区本身特点，已经有停车位能基础满足现阶段停车需要。但伴随车辆增加，考虑到周围道路狭窄，停车难有可能会成为以后管理问题。
Ø 小区设施设备配置较全，有23台电梯及配电房、消防系统、安保系统、停车场系统等设施设备。
Ø 整个小区将配置电子巡更系统，合理制订保安巡查路线。

2.2.4管理服务关键
Ø 依据物业本身特点，加强对小区安全管理是项目管理第一关键，企业将经过多种方法和手段进行管理。
Ø 小区设施设备齐全,有电梯、水泵、消防系统、安保系统等关键公共设备。且杭城多年来用电、用水形势日益担心，夏秋冬三季时有拉闸限电、限水现象发生，每次停电、停水全部给广大业主正常生活造成了严重影响，对物业企业所管理小区公共设备设施也是一次考验，尤其是如发生电梯运行时忽然断电而关人等现象，所以怎样确保电梯等关键设备正常运行，在出现突发事件时能立即得四处理，是小区物业管理关键。
Ø 消防管理关系到业主生命财产安全，高层建筑消防管理尤其关键，所以做好本小区消防工作是物业管理关键。
Ø 因为小区地理位置不足，对进出小区车辆要做好引导工作，车辆管理也将成为以后管理关键。
Ø 尽力扩大、完善多种配套服务设施，要小区内服务呈多样化发展。
Ø 开发商、代理企业、物业管理企业三者工作出发点各有重心，代理商会努力争取多卖房而少考虑其它事宜、物业管理企业会努力争取以后管理正常，所以在前期介入中加强和开发商、代理商沟通，立即协调三方利益，提前避免以后管理隐患存在，是管理服务关键

2.3物业管理服务具体方法
Ø 我企业中标后，由开发商以协议形式全权委托我企业实施前期物业管理，管理期限至小区业主委员会成立并确定下届物业管理期限止。前期物业管理期间接收开发商和行政主管部门监督指导。
Ø 我企业在崇文公寓设置管理处，全权负责项目标管理服务工作，管理处下设保安班、绿化班、保洁班、工程班等班组，企业总部负责对管理处工作指导、考评、监督、检验，并负责对重大事件或突发事件处理，并给予在人、财、物上确保。
Ø 在工程技工安排中，安排水电工等常驻人员，负责处理小区日常工作，包含设施设备运行确保、晚间值班、通常维修等，对计划性土建维修等工作由企业统一派员处理。
Ø 保安和工程技工以安排在小区内或周围住宿为主，可处理突发事件又可处理职员实际生活方便。
Ø 崇文公寓实施单独财务核实，维修基金使用接收开发商检验和监督。
Ø 前期物业管理工作接收开发商监督检验，依据招标文件奖惩方法实施。
2.4崇文公寓争创“杭州市物业管理优异小区”实施计划
为规范和提升崇文公寓物业管理行为，提升崇文公寓品质和著名度，依据市优异标准，初步设想在交房后二年内参与评选，并取得称号，现依据标准制订本方案。
2.4.1准备阶段
交房后六个月内完成以下工作：
a． 组织机构
确定创优组织机构，成立专门班子，并对具体工作进行分解，责任落实到各部门、每位职员。
j 领导挂帅，全民动员
创优领导小组设组长、副组长二名，组员若干名。其中组长由企业副总经理担任、副组长由管理处主任、企业物业管理部经理担任，组员为管理处职员，企业各职能部门做好配合工作。
k 定时例会
创优领导小组每二周召开一次工作例会，总结上一时期创优工作，发觉问题立即寻求处理方案，安排本期创优工作，检验计划落实情况。

b． 宣传动员
创优工作需全体职员主动参与，上下一心，齐心协力，分工合作。各班组要召开班组会议，将创优工作目标内容，要求时间安排等向全体职员讲解，使她们认清目标，朝着同一目标努力。

c． 班组落实
各班组按领导小组要求，列出工作表，并将计划落实和实施情况统计在案。

d．评测现实状况
时间安排：准备阶级结束后开始
目 ：经过自评找差距，查原因，落实情况，限期整改。
内 容：依据“杭州市物业管理优异住宅小区”验收标准，并按达标评分细则严格评分。

2.4.2 创优实施阶段
a. 时 间：准备阶级结束、评测现实状况后
b. 对照检验内容，缺什么、补什么（包含软、硬件）；
c. 创优领导小组制订创优倒计时工作表，依据部门自查情况进行逐条检验（和考评结合）。
d. 班组将落实内容和评分标准层层分解到每一个职员，职责分明，谁负责、谁落实。

2.4.3 迎检阶段
a. 时间安排：依据实际检验时间确定
b. 目 ：为经过考评验收，做好最终准备。
c. 内 容：自评、自检、请教授（同行）检验，迎接验收。
d. 依据“创市优”评分标准，组织创优领导小组组员、职员代表进行自评、自检，邀请弟兄单位或教授来小区进行检验。

2.4.4 总结阶段
a. 时 间：经过最终考评进行总结
b. 目 ：总结经验，积累资料，以全方面提升我们管理水平和服务水准。
c. 内 容：依据评审结果，对达成标准加以长久维持，对未达成标准加以修改。并对在“创优”中涌现出来优异事迹加以表彰、对给“创优”工作造成损害给予批评和处罚。

2.4.5 奖励
对在创优工作中主动主动，并使所负责“创市优”评选项目全部达标班组和个人，对其进行表彰和奖励。对在创优工作中表现突出职员，在年度考评中优先考虑晋级。

2.4.6 处罚
对在创优工作中不负责任、人为地使其所负责“创市优”评选项目未达标班组和个人，将给经济处罚和职务降级，情节严重者直至解聘。

第三部分
管理人员配置及职员管理

3.1物业管理人员配置
部门
岗位
人数
备 注
管理室
管理处主任
1

接待/收费人员
1
出纳兼文员
保安班
主管
1
负责小区安保、消防管理
领班
3
设门岗、车库、监控、巡查等岗位
保安员
9
工程班
主管
1
水电、土建、其中有一人懂绿化
技工
2
保洁班
班长
1

保洁员
4

合 计
23人

3.2拟派往崇文公寓管理服务人员任职要求
依据招标文件要求及崇文公寓立即交付实际，如我企业中标，将组织专门人员开展前期筹备工作，由富有管理经验人员担任关键管理人员。企业将严格遵守劳动法，和职员签署劳动协议，按相关政策要求为职员办理劳动保障。让崇文公寓管理处每位职员能安心、尽心尽责地服务于小区业主。

3.2.1 管理处主任简历
王建元，男，1974年11月出生，1997年毕业于浙江农业大学经济管理专业。从事过二年星级饭店管理工作。98年开始进入我企业从事物业管理工作，现担任企业物业管理部副经理，曾前后担任过青春坊管理处管理员，海月花园管理处副主任，物业部副经理，企业管理者代表等职。持有九千质量体系内审员资格证书，熟悉ISO9000标准质量体系工作。组织参与过海月花园创优、企业九千质量体系导入等工作。王建元同志工作主动认真，对物业管理工作有较丰富经验。能胜任崇文公寓管理处主任一职。

3.2.3 接待/收费文员
女性，30岁以下，含有中专以上学历，持有物业管理上岗证，身体健康、品貌端正，有较强沟通能力和服务意识，熟悉通常会计业务知识，能正确办理各项收费业务，能熟练使用计算机，有较强文字组织能力，工作认真负责。

3.2.4工程主管
男性，45岁以下，身体健康，精力充沛。含有中专/高中以上学历，有多年工作经验，持有水电等相关工种上岗证书，熟悉水电、土建、管道、各类电器等维修保养工作。了解工程预算和相关定额核实及其程序。有较强领导和组织能力，工作忠于职守，认真负责。

3.2.5 工程技工
男性，45岁以下，身体健康，责任心强，精力充沛，含有初中以上学历。熟悉水电安装、维修等业务知识，能看懂多种施工图纸，了解通常工程设备工作原理和保养检修程序。有专业岗位培训经历，持上岗证。有较强服务意识。

3.2.6 保安主管
男性，35岁以下，身体健康，责任心强，精力充沛，身高173厘米左右，高中以上文化程度，有三年以上住宅小区保安领班工作经验，有较强领导能力，熟悉小区治安、消防、交通管理服务工作程序，能处理突发性事件能力，退伍军人优先考虑。

3.2.7 保安领班
男性，35岁以下，身体健康，责任心强，精力充沛，身高173厘米左右，高中以上文化程度，有十二个月以上保安工作经验，熟悉小区治安、消防、交通管理服务工作程序，能处理突发性事件能力，退伍军人优先考虑。

3.2.8 保安员
男性，35岁以下，身体健康，责任心强，精力充沛，身高170厘米以上，初中以上文化程度，一般话标准，能协调处理通常事件和纠纷，有十二个月以上工作经验或专业培训经验，有较强服务意识，退伍军人优先考虑。
3.2.9 清洁员
40岁以下，身体健康，责任心强，有一定文化程度，一般话标准，有专业培训经验，有较强服务意识，工作不怕苦、不怕累，能严格遵守劳动纪律。

3.3 职员培训
严格根据ISO9001质量体系文件要求要求，结合工作实际进行培训，以确保新西湖花园管理处各岗位人员能胜任自己本职员作，提升职员综合素质。
基础素质培训：思想素质、职业道德、作风建设。
业务培训：重视培养一专多能全方面型人才，提升岗位工作能力和服务水平。
3.3.1 培训内容
a．岗前培训
上岗前对小区全体管理服务职员进行为期120小时（清洁工培训20小时）有针对性培训，包含熟悉新西湖花园情况、企业规章制度，操作规范、程序、工作标准，并组织严格考试，合格者方能正式上岗。
b、跟班作业
上岗前进行为期1个月跟班作业（清洁工为期7天）。老职员经过传、帮、带促进新职员能立即适应本岗位工作。
c、岗内培训
企业物业管理部全方面负责新西湖花园管理处职员培训工作，并将制订具体年度培训计划，企业各相关部门按计划帮助做好培训工作。

3.3.2 培训计划
a． 新职员培训计划

新职员培训计划
序号
培训内容
培训对象
时间
培训方法
备 注
1
项目概况、企业质量方针、目标，企业概况，作业指导书和企业规章制度等
全体新职员
24
小时
内培
以考试方法进行考评
2
接管前期进行职员强化培训
全体新职员
40
小时
内培

3
岗位职责及管理制度
全体新职员
8
小时
内培
要求熟悉本职员作程序、管理运作程序
4
工作标准及规范
全体新职员
8
小时
内培
要求对物业管理有较深层次认识
5
各工种专业培训
全体新职员
40
小时
内培
要求熟悉掌握本专业工作技巧，适应工作之要求
6
跟班作业
全体新职员
30天（清洁工一星期）
内培
要求学习、会基础操作方法为正式上岗提供经验

b． 接管前期职员培训计划
接管前期职员培训计划
序号
培训内容
培训对象
时间
培训方法
备 注
1
管理目标及投标书相关内容
全体职员
16
小时
内培
要求明确各项工作要求、目标模式
2
岗位职责和物业管理运作制度
全体职员
16
小时
内培
要求掌握岗位要求和考评标准
3
小区整体布局、公共设施设备、消防设施等内容介绍
全体职员
16
小时
企业本部内部培训
要求熟悉小区设施、设备及整体布局
4
房屋验收交接程序
管理、维修技术人员
8
小时
内培
要求掌握房屋交换全过程
5
设施设备维护标准及作业程序
管理、维修人员
8
小时
内培
明确公用设施维修范围及标准
6
安全工作目标及作业程序
全体职员
8
小时
内培
熟悉治安保卫范围和职责
7
清洁卫生标准及作业程序
保洁员
保安员
8
小时
内培
熟悉清洁卫生范围和职责
8
绿化标准及作业程序
管理人员
8
小时
内培
熟悉绿化范围和目标
9
工作技巧及服务规范
全体职员
8
小时
企业考评内部培训
行为、语言规范和技巧
10
消防管理制度及灭火抢救常识
全体职员
12
小时
内培
要求掌握应急方案及常识

C．正常管理期职员培训计划
正常管理期职员培训计划
序号
培训内容
培训对象
时间
培训方法
培训目标
1
管理软件应用
管理人员及相关工种
64
小时
内培
了解掌握计算机网络管理概述及应用
2
物业管理技巧
职员分批进行
8小时/月
内培
提升职员和业主、用户沟通技巧和管理水平
3
保安员队列、及体能等培训
保安队队长、班长及骨干
24
小时
外部轮番培训
掌握保安知识、提升防卫能力
4
各特殊工种培训
相关人员
依据实际情况安排
企业本部外部培训
依据要求要求以提升业务管理水平
5
劳动安全卫生培训
全体职员
8
小时
内部培训
熟悉、了解劳动安全卫生知识
6
消防技能训练及演练
管理处全体义务消防员
24
小时
内部轮番培训
掌握消防技能知识和实战能力

3.4职员激励和制约
人才是企业发展资本。本企业宗旨是规范管理、人尽其才，利用激励机制量才录用，知人善任，为人才培养营造良好空间。做好人才贮备工作，做到用事业留人、用待遇留人、用感情留人。
a．激励机制
企业要想保持长久活力，就要有良好奖励机制，激励职员奋发向上、努力工作；经过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间沟通和交流，培养集体主义精神，增强团体意识和群体凝聚力。
本企业在人力资源配置上坚持精神激励和物质激励双管齐下职员激励标准。激励每位职员全部能成为各自岗位上教授能手，提倡竞争上岗，让每一位优异职员能有机会脱颖而出，形成职员能上能下，职位能升能降、待遇能高能低，实施以岗定薪职员管理机制，盘活人力资源，做好物业服务工作。
b．制约机制
本企业制订合理工作标准和考评标准，推出一整套突出绩效和综合测评相结合考评实施措施，使考评起到奖励优异、鞭策后进作用，同时也使职员有压力感、责任感和紧迫感。
为了使崇文公寓物业管理队伍愈加优异，在保持队伍相对稳定同时，立即优化队伍结构，结合考评，实施末位淘汰机制，年淘汰率在10%左右。

3.5职员仪容、仪表及着装

a.全部职员全部必需注意保持仪表端正；
b.职员在办公室和工作场所不得穿短裤、背心、超短裙拖鞋；
c.职员必需穿戴企业统一制服，将工作证件佩带于左前胸，并保持整齐；
d.职员必需保持必需服务礼仪。

第四部分
管理机构设置及管理制度

4.1 崇文公寓管理机构图
企业将在崇文公寓设管理处，负责实施崇文公寓物业管理工作。企业将对管理处工作进行指导、检验、监督和考评。

管 理 机 构 图
办公室
董事会

财务部

总经理

物业管理部

浙江赞成物业管理
崇文公寓管理处

工程部

绿化班
保洁班
工程班
保安班（3）

4.2 管理方法及工作计划
4.2.1内部管理方法

企业制订小区物业管理方案及年度工作计划

制订整年经济指标和各项服务指标

按上述方案、计划、指标进行分解，至企业各部门及管理处

运 行

企业进行监督检验、定时考评，达标给奖励，不达标采取纠正方法

开发商
政府主管部门
4.2.2和主管部门、开发商沟通方法

业务监督指导 定时汇报 协议委托、监督检验
物业企业

直属

崇文公寓管理处

4.2.3 工作计划
Ø 前期介入工作计划
前期介入工作计划
序号
项目
工作内容
计划时间
备注
1
签署委托协议
签署前期物业服务委托协议
中标后一周内

2
跟进工程施工建设
A．帮助开发商制订落实小区业主条约。B．和物业买受人签署前期物业服务协议。C搜集整理各类图纸资料，熟悉小区情况，并统计相关资料；D．加强和开发商、施工单位、各分供商联络，参与工程例会；E．就物业管理方面，对小区当初阶段提出专业意见和提议；F．参与现场施工检验及各类设备选择和调试，发觉问题立即报开发商；G．和各分供商签署售后服务协议，落实后期维修事宜。
协议签署起至物业交付

（参与人员多、工作量大工作自6月起）

3
管理处筹建
A．人员招聘；
B．培训及跟班作业；
C．上岗。
6月起至物业交付

4
办公后勤工作
A．管理用房装修；
B．安排工程、保安等各工作间；
C．物资配置。
6月起至物业交付

5
制订业主使用守则和各项管理规章制度
A．制订崇文公寓业主使用守则和各项公共管理要求；
B．以企业质量管理制度为基础，制订项目标各项工作制度。
C．公告和上墙。
6月起至物业交付

(续前表)
6
销售配合
A．对销售人员就物业管理方面进行沟通协调；
B．派员参与房展等楼盘展示促销活动，解答购房用户物业管理方面提问；
C．进行相关问卷调查及回馈意见搜集工作。
物业销售全过程

7
物业验收和接管
A．依据接管验收标准，逐项严格进行验收；
B．对不合格项目，提交责任部门整改；
C．符合接管标准后按《物业管理条例》办理书面移交手续。
物业交付前

Ø 入伙阶段工作计划

入伙阶段工作计划
序号
项目
工作内容
计划时间
备注
1
入伙实施
A．制订小区创优计划，和当地街道、房管、环卫、公安、物价等相关部门取得联络并得到相关批文，开展相关工作；
B．各项入伙资料准备；
C．明确入伙步骤及各岗位职责；
D．入伙手续办理。
物业交付使用前后三个月

2
首次业主意见调查
A．了解业主各类信息，加强和业主交流；
B．针对业主合理意见，制订纠正方法并实施；
C．回访和回馈意见搜集。
物业交付使用三个月内

3
二次装修管理
A．和行政主管部门取得联络，落实小区装修审批管理事宜；
B．装修方案审批，宣传装修要求；
C．装修手续办理；
D．装修活动管理；
E．装修工程验收。
物业交付前二个月起

4
档案建立和管理
A．搜集业主资料档案；
B．分类归档。
物业交付使用起

Ø 管理期内工作计划
管理期内工作计划
管理期
关键计划项目
备注
第十二个月
A．导入ISO9000质量体系，修订和完善各项管理规章制度；
B．职员系统培训开展；
C．开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规；
D．物业管理软件应用，实现办公自动化；
E．每个月向开发商提供收支情况；
F．开展多个便民活动；
G．根据年度小区活动计划，开展各项工作
H．有偿、无偿服务开展；
I．按“杭州市物业管理优异小区”标准落实相关工作，并进行自查；
J．“创市优”准备工作。

第二年
A．争创“杭州市物业管理小区”称号；
B．依据首年度收支预决算，合理调整收支，开展各项增收节支工作；
C．总结上年管理服务指标完成情况并努力提升；
D．开展各项便民服务活动；
E．管理水平朝“杭州市物业管理示范住宅小区”标准努力；
F．维修计划制订实施；
G．特色服务推广；
H．对照“国优”标准提升管理服务质量。

第三年
A．总结上年管理服务指标完成情况并努力提升；
B．管理处各项日常工作；
C．朝“杭州市物业管理示范住宅小区”努力。

4.3 崇文公寓各项管理规章制度
崇文公寓公共管理制度关键包含下述条款，在中标后将依据我企业现有同类制度为基础，结合崇文公寓实际制订，完成初稿后将交开发商审核，开发商代表全体业主利益审核同意下述公共制度后，将形成正式文本，作为崇文公寓物业管理基础和依据，由全体业主、物业管理企业和开发商共同遵守实施。具体条款内容将不在投标文件中一一列明。
+ 崇文公寓业主条约（由开发商制订）
+ 崇文公寓物业使用守则
+ 崇文公寓精神文明建设条约
+ 崇文公寓房屋管理要求
+ 崇文公寓二次装修管理要求
+ 崇文公寓公共设备管理要求
+ 崇文公寓公用设施管理要求
+ 崇文公寓车辆管理要求
+ 崇文公寓园林绿化管理要求
+ 崇文公寓环境卫生管理要求
+ 崇文公寓消防管理要求
+ 崇文公寓人员出入管理要求
+ 崇文公寓安全管理要求
+ 崇文公寓物品搬出入管理要求
+ 崇文公寓档案资料管理要求

4.4 物业管理设备及物品等装备配置方案
Ø 行政办公用具

序 号
名 称
数 量
1
计算机
1台
2
打印机
1台
3
传真机
1台
4
对讲机
1只
5
复印机
1台
6
文件柜
2只
7
保险箱
1只
8
通告牌、标识（一批）
1批
9
办公、会议桌椅（家俱）
1套
10
饮水机
1台
11
验钞机
1只
12
计算器
2只
13
电话机
2只
14
其它办公用具（1批）
1批
15
职员制服每款各2套加一线人员雨具各1套

Ø 保安设备和工具

序号
名称
数量
1
对讲机
4只
2
橡皮棍
5根
3
电筒
5支
4
其它装备（一批）
1批

Ø 工程维修设备工具
序 号
名 称
数 量
1
登高梯
1台
2
无线对讲机（调剂使用）
1只
3
电锤
1把
4
管道疏通机
1台
5
管子钳
1把
6
潜水泵
2只
7
钳型表
1只
8
插线板
1个
9
铝合金梯子(长短各一把)
2把
10
电钻
1把
11
活络扳头、梅花扳头、呆扳头（各一套）
1套
12
万用表
1只
13
皮尺(30m)
2把
14
电烙铁
1支
15
充电式手提灯
2只
16
手工工具（套）
3套
17
工具箱
2只
18
手推车
1辆

Ø 清洁设备和工具
序 号
名 称
数 量
1
洗地机
和企业拼用
2
轻型推车
1辆
3
尘推
5把
4
玻璃刮刀
5把
5
水枪(清洗路面用)
1套
6
雨具
5套
7
零星工具及易耗品
1批

第五部分
前期管理及二次装修管理

5.1 物业前期管理方案
为优化设计方案,改善物业存在部分不妥之处,能立即向开发商提出合理化提议,降低以后管理难度,我企业计划在6月开始对崇文公寓实施前期介入,并确定初步管理方案以下:
² 跟进施工进度，搜集熟悉各类图纸资料，熟悉物业情况；
² 参与现场施工，加强和开发商、施工单位联络，发觉问题立即沟通；
² 就物业管理方面，对小区当初阶段提出专业化、合理化意见和提议；
² 负责崇文公寓管理处筹建和人员招聘、培训工作；
² 负责对物业接管验收，对不合格项目报责任部门整改；
² 制订业主使用守则和各项管理规章制度。

5.2 业主入住管理方案
ù 多种条约、公开管理制度分发到户并进行公告，内部规章制度健全；
ù 应用专业物管软件，小区档案资料齐全；
ù 办公场地洁净整齐，职员服装统一、持证上岗；
ù 小区环境洁净整齐，营造欢迎业主欢乐气氛；
ù 内部工作准备就绪，帮助业主做好二次装修审批等相关工作；
ù 业务接待天天8：00——17：00（开通二十四小时值班电话）；
ù 企业组织小区文化活动十二个月不少于3次；
ù 生活垃圾日产日清。

5.3 二次装修管理方案
ù 装修各项要求分发到户；
ù 装修相关手续步骤公告；
ù 装修人员严格管理，出入小区凭出入证；
ù 装修垃圾集中堆放，立即清理；
ù 每套房子装修经审批，无违章搭建；
ù 室外无建筑材料和垃圾乱堆放；
ù 天天对装修户进行巡查,发觉问题立即和业主取得联络。

5.4 违章处理措施及方法
ù 对装修过程中违反《崇文公寓二次装修管理要求》行为，给予劝阻阻止，或依据《崇文公寓二次装修协议》作出对应处理；
ù 对于违章装修、违章搭建、破坏公共管线和设施、破坏结构和外观装修行为开《违章通知单》，要求恢复原状；
ù 对在巡查过程中发觉问题立即和装修单位和业主联络。

第六部分
房屋及共用设备设施管理

6.1 房屋维修管理方案

Ø 加强日常养护，有计划地组织房屋按年轮修；
Ø 组织查勘、判定，掌握房屋完损情况，按房屋设计用途和完损情况，确定修缮方案；
Ø 对于局部受损，因施工质量原因造成房屋承重结构问题立即处理；
Ø 每两年对较大面积渗漏、久修无效房屋及墙面，应局部翻新，预防扩大；
Ø 每十二个月对屋面隔热层和防水层检修一次，反老化部分，定时疏通屋面雨水口，确保屋面安全，不渗漏，排水通畅。

6.2 设备安全运行管理方案

Ø 全方面了解设备性能和用途，方便正常检修；
Ø 每七天对泵房打扫一次，保持室内清洁；
Ø 生活泵、喷淋泵、潜水泵等在正常情况下选择开关位置及自动位置，全部操作标志等均应简单明确；
Ø 暴露于室外管道及设备，须定时检验，涂刷防腐材料；
Ø 每十二个月对使用设备进行最少一次使用试验；
Ø 冬季前应做好室内、室外设备防冻保温工作。

6.3 弱电及智能化系统管理方案

Ø 要确保弱电系统状态良好，维修要立即，质量要过硬；
Ø 小区监控室闭路电视二十四小时录制，专员值班，做好日常维护工作及统计，确保监控设备正常运行；
Ø 做好外部通讯设备保养，配合专业单位按时完成周期检测；
Ø 配合专业管理人员对智能化设置进行管理和保养，发觉故障立即排除或和专业单位取得联络；
Ø 对关键停车场管理系统采取定点定专员监控，统计运行状态，合理调整。
6.4 供电系统管理方案

Ø 确保二十四小时正常运行，出现故障，立即排除；
Ø 限电、停电按要求提前通知业主；
Ø 配电室管理严格根据国家标准 操作运行；
Ø 配有专业工程技术人员，变配电操作维护人员均需持证上岗；
Ø 定时维修、保养、并由供电局电气试验，有统计汇报；
Ø 制订配电室管理要求，并严格实施。

6.5 消防系统管理方案

Ø 消防系统配置齐全，完好无损，可随时起用；
Ø 定时对喷头、消防水泵等设施进行系统检验；
Ø 定时对设备运行情况、报警性质、报警部位进行检验；-
Ø 定时对保安队伍进行消防演练，开展消防知识及法规宣传教育；
Ø 制订突发性火灾应急方案，设置消防疏散图；
Ø 确保消防通道通畅，照明设施、引路标志完好；

6.6 电梯设备管理方案

Ø 确保电梯正常运行，轿箱内洁净、通风，照明良好，设施信号正常；
Ø 电梯由专业队伍保养、维修，运行修理有统计存档；
Ø 天天对电梯进行巡视检验，发觉问题，立即处理；
Ø 制订并落实维修人员日常维护和预件检修制度；
Ø 落实电梯紧急故障救援工作。

6.7 给排水系统管理方案

Ø 对给排水系统中使用设施、设备必需定时检验其开关灵活性、密封性，如发生问题要立即修理；
Ø 检验设备阀门、管道有没有跑、滴、漏现象，并立即处理；
Ø 确保全部排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水发生。
Ø 高压水泵有严密管理方法，保持周围环境清洁卫生；
Ø 加强用水管理，用水有计划，按时抄录水表读数，发觉异常，立即找出多用水原因，立即整改。

6.8 公共配套设施管理方案

Ø 确保小区道路洁净整齐，无坑洼，无积水，无缺损；
Ø 对于公共照明设备要定时检验，随坏随修，确保灯泡正常使用，无破损；
Ø 公共标示、警示牌要清楚、洁净，无破损，安放要牢靠；
Ø 小区内全部窨井要每七天检验，确保井内无积物，无堵塞，井盖完好；
Ø 对消防设施管网要定时检修，确保开启灵活，能正常有效使用。

第七部分
治安及车辆管理

7.1 安全防范管理方案

² 实施二十四小时保安值班制度，着装统一，用语规范，文明值勤；
² 实施人防、技防相结合，定时、定点、定人进行巡查保卫，并有巡查统计；
² 对外来人员进出小区实施严格管理，要做好来访登记；
² 制订治安事故及其它突发情况处理方法，保障业主人身财产安全；
² 帮助当地辖区派出所治安工作；
² 落实安全方法预防和阻止重大事件发生。

7.2 停车场及地面车辆管理方案

² 装有易燃、易暴、或装有污染物品车辆，严禁进入小区；
² 严格实施车辆出入要求，发觉可疑情况立即汇报；
² 进入小区车辆应减速行驶，不得随意鸣号，假如车辆损坏路面或公用设施，须照价赔偿；
² 合理计划地面车辆停放位置，以满足停车需要及交通部门相关要求；
² 交通标志设置合理、显著，车辆进出停放有序；
² 正确、合理应用地下停车库管理系统。

7.3 警示标志管理系统

² 警示标志部署要合理，对险要路口要关键设置；
² 保持警示标志清楚，无破损；
² 对出现松动标志牌要立即加固，以免对业主及外来车辆造成不便。

第八部分
卫 生 管 理

8.1 环境卫生管理方案

ù 小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备；
ù 小区实施标准化清扫保洁，垃圾日产日消；
ù 小区内不得违反要求喂养家禽、家畜；
ù 房屋公共楼梯、扶拦、走道等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用；

8.2 绿化养护管理方案

ù 小区无杂草（显著杂草），绿化带上无垃圾杂物。
ù 由专业人员养护。做好除虫、施肥、修枝、浇灌等工作。
ù 绿化成活率在96%以上，有枯死立即补种。
ù 草坪、灌木定时修剪，保持整齐；乔木定时修枝养护。

8.3 商业网点管理方案

ù 商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象；
ù 对商铺门前车辆停放要管理适当，不得影响小区内车辆进出；
ù 商业网点门口哟做好门前三包

8.4 排烟