北京人民检察院物业管理投标书模板.doc

正本

北京昌平人民检察院物业管理服务
项目编号：CPZCGZ--044

投 标 书

投标单位：黑龙江省远东阳光物业管理（盖章）
法定代表人： （签字盖章）
投标日期： 年 8 月 5 日
目 录
第一部分 投标书······················02
第二部分 物业管理服务报价一览表··············04
第三部分 物业分项报价表··················05
第四部分 服务项目偏离表··················10
第五部分 商务条款偏离表··················11
第六部分 服务方案·····················12
第一章 物业管理服务整体设想及策划···························12
一、黑龙江省远东阳光物业管理介绍····················12
二、昌平区人民检察院项目概况和分析·························12
第二章 拟采取管理模式、工作计划和物资装备情况···················14
一、拟采取管理模式·····································14
二、工作计划············································15
◆物业托管入驻前工作计划································15
◆日常管理工作计划·······································15
三、物资装备情况·········································20
第三章 管理人员配置、培训、管理·····························21
一、管理处运作方法及各部门职责及人员配置·····················21
二、管理人员培训和管理···································25
第四章 管理规章制度和大楼档案建立和管理······················30
一、管理规章制度·········································30
二、大楼档案建立和管理··································31
第五章 特殊工具及备件清单···································33
第六章 各项指标承诺及为完成承诺指标采取方法·················34
一、管理指标承诺·········································34
二、完成承诺指标采取方法·································35
第七章 应急预案应采取方法··································36
第八章 拓展服务项目计划·····································44
一、无偿送餐服务·········································44
二、制服清洗·············································44
三、净菜提供服务·········································44
四、商务服务中心·········································44
第九章 经费收支预算·········································45
第七部分 资格证实文件·····················46
附件1 菜谱
附件2 管理制度汇编
第一部分 投 标 书

北京市昌平区政府采购中心：
黑龙江省远东阳光物业管理(投标方全称)授权 x (全权
代表姓名) 项目经理 (职务、职称)为全权代表，参与贵方组织北京市昌平区人民检察院物业管理服务项目（CPZCGZ--044）招标相关活动，并对此项目进行投标。为此：
1、我方同意在本项目招标文件中要求开标日起90天内遵守本投标文件中承诺且在此期限期满之前均含有约束力。
2、我方承诺已经含有《中国政府采购法》中要求参与政府采购活动供给商应该含有条件：
（1）含有独立负担民事责任能力；
（2）含有良好商业信誉和健全财务会计制度；
（3）含有推行协议能力；
（4）有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计；
（5）参与此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法统计；
3、提供投标须知要求全部投标文件，包含投标一览表1份，投标文件正本1份、副本4份。
4、按招标文件要求提供服务投标报价详见投标文件。
5、确保忠实地实施双方所签署协议，并负担协议要求责任和义务。
6、承诺完全满足和响应招标文件中各项要求，若有偏差，已在投标文件中显著处给予明确尤其说明。
7、确保遵守招标文件要求。
8、我方完全了解贵方不一定接收最低价投标或收到任何投标。
9、我方愿意向贵方提供任何和本项投标相关数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方做出一切承诺证实材料。
10、我方已具体审核全部投标文件，包含投标文件修改书（如有话）、参考资料及相关附件，确定无误。
11、我方将严格遵守《中国政府采购法》相关要求，且我方知道，若有下列情形之一，将被相关部门处以采购金额5‰以上10‰以下罚款，列入不良行为统计名单，在一至三年内严禁参与政府采购活动；有违法所得，并处没收违法所得；情节严重，由工商行政管理机关吊销营业执照；组成犯罪，依法追究刑事责任：
（1）提供虚假材料谋取中标；
（2）采取不正当手段诋毁、排挤其它供给商；
（3）和采购方、其它供给商或评标委员会恶意串通；
（4）在采购过程中和采购方进行协商谈判；
（5）拒绝相关部门监督检验或提供虚假情况。

和本投标相关一切往来通讯请寄：
地址：_北京黄寺大街26号院德胜置业大厦5号楼510室_
邮编：__100120__　
电话：_ 　传真：__
投标方代表姓名： x
投标方代表联络电话:
投标方(公章)：
投标方代表(签字)：
日　期：

注：除可填报项目外，对本投标函任何修改将被视为非实质性响应投标，从而造成该投标被拒绝。第二部分 物业管理服务报价一览表

项目名称：北京市昌平区人民检察院物业管理服务项目 项目编号：CPZCGZ--044
序号
物业管理项目
服务内容
报价组成
累计
1
人工费
管理、工程、保安、保洁等
工资、保险、福利费等
2369160
2
办公费
管理
办公、通讯、小区文化等
304120
3
设备维修费
设备、设施
工程、楼宇保险、绿化、垃圾清运、化粪池清掏等
54900
4
工程材料费
维修材料
设备、设施、维修耗材
174378
5
保洁材料费
保洁材料
庭院、楼宇保洁耗材
79104
6
折旧费

办公、机具一次性投入
44730
7
不可预见费

预算外特殊支出
54925
8
税金

169472
总价累计
（大写）：叁佰贰拾伍万零柒佰捌拾玖元/年
（小写）： 3250789元/年

投标单位全称(盖章)：黑龙江省远东阳光物业管理

全权代表(签字)：

日期：

第三部分 服务分项报价表

项目名称：人工费 项目编号：CPZCGZ--044
序号
服务内容
单项报价（单位：元）
1
保洁22人，楼宇及户外卫生清洁
，垃圾清运、绿化养护
540660
2
客服部16人，会议室、院长办公室清扫及服务，厨师及餐厅服务，调度
657840
3
安保10人，安全保卫、监控值班、泊车指导等
292800
4
工程15人，设施设备运行、维修、保养，值班值守
684840
5
事业部4人，协议服务内容总体实施、协调，处理业主投诉
193020

总价
2369160元

投标人授权代表签字：
投标人(盖章):
日 期：
注:1.假如按单价计算结果和总价不一致,以单价为准修正总价。
2.假如不提供具体分项报价将视为没有实质性响应招标文件。
3.上述各项具体分项报价，应另页描述。

服务分项报价表

项目名称：办公及管理费 项目编号：CPZCGZ--044
序号
服务内容
单项报价（单位：元）
1
办公材料消耗
24000
2
管理费：根据服务项目收费提取10%作为物业企业毛利润
280120

3

4

5

总价
304120元

投标人授权代表签字：
投标人(盖章):
日 期：
注:1.假如按单价计算结果和总价不一致,以单价为准修正总价。
2.假如不提供具体分项报价将视为没有实质性响应招标文件。
3.上述各项具体分项报价，应另页描述。

服务分项报价表

项目名称：设备维修费 项目编号：CPZCGZ--044
序号
服务内容
单项报价（单位：元）
1
水箱年检
6000
2
水箱清洗
18000
3
化粪池清掏
10000
4
通风设备及新风机组
14400
5
电梯年检
6500

总价
54900元

投标人授权代表签字：
投标人(盖章):
日 期：
注:1.假如按单价计算结果和总价不一致,以单价为准修正总价。
2.假如不提供具体分项报价将视为没有实质性响应招标文件。
3.上述各项具体分项报价，应另页描述。

服务分项报价表

项目名称：工程材料费 项目编号：CPZCGZ--044
序号
服务内容
单项报价（单位：元）
1
电料消耗
1
2
电梯小型耗材
30000
3
空调小型耗材
10000
4
水暖耗材
57378
5
通风设备及新风机组
8000
6
污水泵
48000
7
生活水泵
9000

总价
174378元

投标人授权代表签字：
投标人(盖章):
日 期：
注:1.假如按单价计算结果和总价不一致,以单价为准修正总价。
2.假如不提供具体分项报价将视为没有实质性响应招标文件。
3.上述各项具体分项报价，应另页描述。

服务分项报价表

项目名称：保洁材料费 项目编号：CPZCGZ--044
序号
服务内容
单项报价（单位：元）
1
全能清洁剂
400
2
强力洁厕剂
240
3
84消毒液
384
4
嘉莉牌芳香球
180
5
去污粉
84
6
(白云）牵尘液
450
7
白云玻璃水
120
8
（白云）不锈钢光亮剂
270
9
钢丝球
168
10
墩布
400
11
条帚
108
12
套撮子
208
13
去渍剂
80
14
喷壶
60
15
玻璃毛头
70
16
纸抽
112
17
卫生纸
980
18
玻璃刮条
120
19
毛巾
300
20
黑垃圾袋
460
21
白垃圾袋
480
22
马桶刷
42
23
手套
156
24
洗衣粉
76
25
肥皂
70
26
香皂
44
27
洗手液
320
28
高级香皂
210
总价
79104元
投标人授权代表签字：
投标人(盖章):
日 期：
注:1.假如按单价计算结果和总价不一致,以单价为准修正总价。
2.假如不提供具体分项报价将视为没有实质性响应招标文件。
3.上述各项具体分项报价，应另页描述。

第四部分 服务内容偏离表

项目名称：北京市昌平区人民检察院物业管理服务项目 项目编号：CPZCGZ--044
序号
服务项目
服务内容
招标文件要求
投标文件
对应规范
备注

无偏离

投标人授权代表签字：____________________
投标人(盖章):
日　期：

注：需标注响应情况。
第五部分 商务条款偏离表

项目名称：北京市昌平区人民检察院物业管理服务项目 项目编号：CPZCGZ--044
序号
招标文件条款号
招标文件商务条款
投标文件商务条款
说明

无偏离

投标人授权代表签字：____________________________
投标人(盖章):
日 期：
注：需标注响应情况。
第六部分 服务方案
第一章 物业管理服务整体设想及策划
一、黑龙江省远东阳光物业管理介绍
远东阳光物业管理成立于5月，含有多年后勤服务经验，是一家专业从事大中型企机关后勤服务物业服务企业，以企机关后勤服务、劳务派遣、高级小区物业维护及小区社会化服务为主营业务，同时围绕服务主体开展深层次服务专业化企业。 企业在从事后勤服务过程中，主动探索向相关产业延伸，能够为用户提供多元化服务，为用户职员生活提供更多便利条件，如洗衣、家政、月嫂、及养老服务等，赢得了用户及其职员一致好评。 规模化经营、专业化管理、多元化服务，确立了企业在物业管理行业中绝对优势地位。经过多年积累和发展，企业年营业额已逾千万元，被市物业管理办公室确定为龙头企业。企业经营理念和时俱进，全体职员竭诚奉献，为用户提供无忧式管家服务，是我们不懈追求。

二、昌平区人民检察院项目概况和分析
（一）项目概况
1、主楼
主楼占地面积6489平方米，建筑面积为17926平方米，建筑高度35米，地上八层，地下两层。
地上八层部分房间关键有：
1) 办公室共113间。其中院领导12间；干警及其它办公室101间。
2) 会议室10个；案件讨论室12个。
3) 会客室2个。
4) 多功效用房有：办案工作区、大要案指挥中心、值班室、干警备勤室、阅览室、视頻会议室、汇报厅、展室、计算机机房、演播室、演播室控制室、多媒体制作室、技术用房、卫星电视机房；电教室、文印室、枪械室间，监控室等。
5) 生活、训练用房：体能训练馆1个、干警餐厅1个、小餐厅1个、开水间8个、卫生间47个、浴室2个（男、女各1间）。
地下一、二层关键房间有：
辅楼地下一层为警务区、餐厅操作间；主楼地下一层为机动车停车位。
辅楼地下二层为设备间和停车位。
2、辅楼
在主楼西北侧，面积1000平方米。一层档案库、二层大学生宿舍、三层干警备勤室、图书馆。
3、平房
在办公楼主楼后，面积为200平方米。设有接待大厅、检察长、律师、举报接待室等。
4、办公楼关键设备：
自管高压变配电室一座（800KVA变压器2 台），电梯5部（含食梯两部）,空调主机2台（770冷吨2台），另外挂空调6台，高压水泵30KVA2台、22KVA4台、4KVA2台、3KVA4台，污水潜水泵4KVA16台，生活水泵4KVA3台，通风设备7.5KVA4台，新风设备7KVA12台，建筑内安装有安防、消防及楼宇自动化监控系统等。
（二）昌平区人民检察院项目特点和管理难点、关键分析
昌平区人民检察院项目是集办公、学习、生活、休闲于一体现代化办公大楼。是服务昌平区“商务花园城市”建设关键组成部分。作为以“察民情、听民意、访民生”为百姓服务政府部门来说，昌平区人民检察院公众形象，也成为了昌平区代表之一。现代物业管理下昌平区人民检察院更有利于拉近公众距离，树立高效、严谨、亲和公众形象。依据我方实地考察、招标文件了解，现就物业项目特点和管理关键、难点分析以下：
1、配套设施齐全、功效优异，智能化程度高。昌平区人民检察院项目配套设施、设备种类多、功效优异、专业化程度强，物业管理委托内容包含面广，人员素质要求高，综合能力全方面。
2、功效齐全，集办公、行政服务、生活于一体，保持肃静、整齐、舒适办公、生活环境是以人为本工作模式表现。主楼设备、设施共享程度高、联络紧密、牵一发而动全身，设备运转率高，对设备性能要求高，设备管理工作责任大、巡检密度高、防范方法、应急方案科学性强。
3、检察院职能、办公布局设计突出了安全管理。检察院行政职能及平房接待工作内容，客观上带来了人员流动率大，隐患系数高，安全管理难度增加等不利原因。所以采取设计科学、交接严谨安全运作模式是物业管理工作关键问题。
4、以玻璃幕、石材为主现代装饰风格。昌平区人民检察院主楼设计精巧，装潢考究、庄重，质地精良，维护方法专业性强，需要制订专题保洁方案，进行针对性服务。
5、该项目标餐饮服务有就餐人员多、服务餐数多、餐点样式全特点，这么就要求物业管理企业含有对应管理人员，严格管理服务人员食品卫生操作，严格根据餐饮服务要求为服务人员体检等，为检察院职员繁忙工作提供安全、营养每一餐。
6、检察院座位代表政府形象部门，物业服务人员形象气质、专业素质将直接影响其公众形象，所以，强化职员培训是展示物业管理工作价值表现；对业主采取整体化、差异化管理模式和重视信息沟通渠道通畅、各方关系协调，以帮助营造为民、高效政府形象。
（三）、管理目标
如我们在这次竞标中中标，那么昌平区人民检察院物业管理项目将是我们开拓北京市场起点，对我们一个在发展中企业来说其社会效益要远远大于经济效益；检察院社会影响力和对其它单位楷模作用要比我们取得经济利益关键多，检察院广告效应是我们企业拓展业务无形资产，它物业管理做好了能够提升企业著名度和美誉度，对企业发展有主动推进作用。
所以我们应该把检察院管理做好，做细，做成精品，树立我们品牌。在管理协议期内全身心为业主服务，为业主提供无忧式服务，成为业主好保姆、好管家、好好友。我们目标是让检察院成为“安全、舒适、整齐、优美”办公区域，为办公人员提供高质量服务。
依据委托管理事项和《全国城市物业管理优异小区标准》，对项目标绿化、卫生、车辆、治安、院容院貌、食堂、设备设施等项目进行维护和管理。在项目达抵达成硬件指标后，十二个月内创建“市优异示范大厦”称号。

第二章 拟采取管理模式、工作计划和物资装备情况
一、拟采取管理模式
依据我们对昌平区人民检察院定位分析，我们确立昌平区人民检察院项目标管理模式是：
◆ 在确保质量前提下，强调成本控制意识和成本管理程序，提供质优价
廉服务产品；
◆ 强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善；
◆ 强调公众服务规范化和无忧特约服务个性化；
◆ 提倡“以用户为中心”用户服务前向化步骤管理思绪，建立以步骤为
基石用户需求满足价值链；
◆ 致力于和用户建立平等现代契约关系，推广“平等互动”服务文化。
在确定管理模式基础上，针对昌平区检察院特点及实际情况，我们深入提出了全方位物业管理基础思绪。
我企业将秉承“博爱、诚信、严谨、创新”管理理念，依靠我们在已经有项目标成功经营模式和经验，完善质量管理体系，依据昌平区人民检察院在招标文件中对昌平区人民检察院服务定位、综合公共设施智能化程度等原因，我们拟在昌平区人民检察院采取“以用户为中心、以品质为导向”经营管理模式。
二、工作计划
黑龙江省远东阳光物业管理企业将依据施工进度和物业管理服务协议推行表，分别制订前期介入、入伙接管、日常管理工作计划。
◆物业托管入驻前工作计划
前期准备阶段对物业管理含有深远意义。
1、依据基础情况，成立远东阳光物业驻昌平区检察院物业管理处，企业选拔优异人员组成管理骨干，着手招聘培训一线职员。
2、委托管理协议签署后三日内，我企业将派专业管理人员进驻，做好各项筹备工作。
3、做好多种相关资料接管、移交、整理工作。
4、精心选派含有丰富实践经验物业管理骨干力量。如：日常保洁人员选派40周岁以下，含有吃苦耐劳精神女工；计划保洁人员全部选派保洁专业两年以上机械操作娴熟职员；保安人员选派35岁以下，各方面素质比较高职员。
5、对进入物业管理岗位全部些人员全部要进行军训、仪容仪表、行为举止、礼貌礼节、专业知识、操作技能等专业培训并经过考评测评，持证上岗，以确保良好人员素质。
6、多种物料设备准备和采购。
◆日常管理工作计划
由正式入伙开始至委托管理期间，管理处将严格根据各项承诺，精心管理，发明环境效益、社会效益和经济效益。

1、房管、保养和维修日常事务
工作安排
8：00-8：30处理业主申报投诉；8：30-9：30巡视；9：30-12：00跟踪监督；14：00-15：30培训或整理资料；15：30-16：30巡视16：30-17：30开会或走访、作总结
工作内容
跟踪监督
日常：3遍/天；入伙期间：8小时/天；
巡视
日常：2遍/天；入伙期间：8小时/天；
走访
3次/周；1遍/月；
回访
处理率：100%，回访统计100%。
检验内容及处理方法
日检项目
1申报、投诉接待2车辆管理3清洁4维修5机电设备6职员宿舍7内务巡视
处理方法
1统计巡视中发觉问题，搜集关员或领导反馈意见；
2 对巡视中发觉问题，分类处理：
1）填写意见转呈表；
2）填写保修项目转呈表；
3）发觉不合格服务，填写不合格服务处理表，并处理。
4）对不合格服务追踪，并统计。
周检项目
全方面检验大楼内外各项工作，着重对不合格项进行处理，并安排下周大致工作；
处理措施
管理处主任组织事务助理、班组长，对发觉 不合格服务问题立即整改，严重问题上报公；须协调问题立即和海关相关领导协商处理。
考评标准
平时日检、周检、月检根据ISO9002质量体系考评标准。
年底按国家建设部对“全国物业管理优异大厦”考评标准。

2、机电设备、共用设施日常维护计划
工
作
内
容

运行
值班：保障大楼供水供电、电梯空调正常运作并做好统计；
巡视：巡视设备机房和设备运行情况，做好巡查统计；
秩序：搞好设备物品管理，加强安全防范工作，维持配配电室及设备房整齐。

维修
负责机电设备、设施各项维修、保养工作，并做好统计；
定时清理所管理设备；
负责对设备设施进行全方面巡视、检验，发觉问题立即处理。
检验项目
及处理方法
检验项目
1、高低压配电柜2、干式变压器3、水泵4、水池、水箱5、风机6、电视监控及消防报警系统7、空调设备8、气体自动灭火系统9、消火栓10、出口指示灯11、烟温感系统12、强电电路13、灭火器。
处理方法
根据企业ISO9002标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格上报并提出整改意见。
考评标准
日常周检、月检考评按ISO9002质量标准；
年底考评按国家“优异示范大厦”标准考评。

3、共用设施维修、养护
工作安排
机电设备运行：二十四小时
日常维修养护、处理申报投诉、跟踪监督、业务培训。
关键工作
房屋本体
室内：小修30分钟，通常故障1小时30分，不超出8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。
楼梯、墙面：发觉问题立即修复，每六个月全方面检验一次。
天面：每十二个月全方面检验一次，发觉问题立即处理。
公共设施
室内污水系统：每个月检验一次，发觉问题立即修补。
道路车场：天天检验1遍，随坏随修；
明暗沟：每七天检验1遍，随坏随修；
供水电气：每个月检验1次，随坏随修；
楼道灯：每个月检验1遍，即坏即修；
体育设施：每七天检验1遍，即坏即修。

检验项目及
处理方法
检验项目
1、地基基础2、梁柱板主体3、墙体4、顶棚5、楼梯扶手6、门窗7、防水层8、水箱水池9、天面栏杆10、消防设施11、标识12、散水13、地面砖14、上下水管15、设备房16、道路17、路牙18、踏步台阶19、给排水20、清洁设备21、娱乐设施
处理方法
根据企业ISO9002标准，对轻微不合格项目进行整改，严重不合格上报主任并提出纠正方法。
考评标准

日常周检、月检考评按ISO9002标准；
年底考评按国家建设部标准。
4、保安日常管理
工作安排
定岗检验
二十四小时，门岗
流动巡查
消防设施：1遍/周；
车辆停放、安全：二十四小时；
车辆保管：二十四小时；
突发事件：保安员抵达现场；
学习训练
学习法规：1次/周；
训练：3次/周；
训练培训以保安部安排为准
检验项目及处理方法
检验项目
1查可疑人员、外来人员；
2 查违章停车、出租车、外来施工；
3 查漏水、漏电现象
4查房屋本体和公共设施情况；
5听从安排帮助检察院一些工作；
处理方法
根据企业ISO9002质量体系标准，对轻微不合格项汇报队长及事务助理，严重不合格上报主任。
考评标准
平时按ISO9002质量考评标准；
年底按国家建设部要求考评标准。

5、清洁日常事务
工作安排
7：30-8：30楼内清理 、大院清洁；8：30-11：30循环境保护洁；1：30-14：30楼内清理大院清洁；
14：30-17：30循环境保护洁；
工作内容
道路清洁
2次/1天；篮球场：2次/周
保洁
8小时/天；
楼梯保洁
清扫1遍/天，清洗2次/周；
垃圾清运
清运1次/天；
地面保养
打蜡洗地1次/2月
检验项目及处理方法
检验项目
1、道路、散水、地沟2、停车场3、垃圾箱、化粪池4、健身房5、宣传栏6、楼道、楼梯7、窗、墙面、扶手、消防栓8、天台9、干警室10、办公室11、多功效室12、餐厅13、浴室14、卫生间。
处理方法
按企业ISO9002质量体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不合格项上报事务助理和主任并提出整改方案加以纠正。
考评标准
日常日检、周检、月检按ISO9002质量考评标准；
年底按国家建设部标准标准。
6、绿化日常维护
工作安排
每日7：30-8：30浇水；8：30-10：00修剪；10：00-12：00养护。
工作内容
绿篱造型
修剪做到平整圆滑，花球造型优美；春夏每2个月一次，秋冬3个月一次；缺苗需在一周内补种。
乔灌木
每3个月使用复合肥施肥一次；立即修剪枯枝、病枝、妨碍观瞻和活动纸条，保持乔木干高2.5米以上。
盆栽
摆在室内外盆栽要立即修剪、浇水，按季节或长势进行更换；定时擦拭叶面，确保叶面及花盆清洁
浇水
室外绿化按季节不一样，依据植物习性随时增加、降低浇水次数，因天气原因出现特殊情况时，特殊处理；室内盆栽按植物需要进行浇水，确保植物不因缺水出现萎蔫。
植保
提倡生物化防治、人工防治，尽可能使用高效低毒农药；使用农药必需在晴朗无风天气一次性完成，喷药后4小时内下雨，要待晴天后重喷
检验项目及处理方法
检验项目
1、植物配置是否合理，乔灌花草齐全，绿地较充足，无裸露土地。2、花草树木生长正常，修剪立即，无显著枯死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下，花卉缺株率在5%以下；树木基础无钉栓、捆绑现象。3、绿地清洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基础完好，无显著人为损坏4、盆缸清擦洁净，无污渍。5、花盆盆土需有填充物，摆放一致。6、浴缸、套桶底部应密封良好，发觉漏水后应在二十四小时内更换。
处理方法
按企业ISO9002质量体系标准，对轻微不合格项自行整改，严重不合格项上报事务助理和主任并提出整改方案加以纠正。
考评标准
日常日检、周检、月检按ISO9002质量考评标准；
年底按国家建设部标准标准。
7、餐饮日常工作
工作安排
5：30-7：30早餐制作；7：30-8：30早餐服务；8：30-9：30餐后清洁消毒9：30-11：30物料准备及午餐制作11：30-13：30午餐服务13：30：-14：30餐后清洁消毒14：30-17:00晚餐制作17：00-19：00晚餐服务19：00-：19：30餐后清洁消毒
工作内容
菜谱编排
每个月编辑一次菜谱，每七天菜谱不一样，交业主审核，经过后实施（见附件1 菜谱）
早餐服务
中西式早餐
午餐服务
8荤10素2汤2水果
晚餐
4荤6素1汤2水果
桌餐服务
按院里具体要求制作
检验项目及处理方法
检验项目
1、食品卫生2、食品储存3、餐厅服务人员个人卫生4、餐具消毒情况5、电冰箱是否正常6、餐厅制作间码放
处理方法
按食品卫生法，对轻微不合格项自行整改，严重不合格项上报事务助理和主任并提出整改方案加以纠正。
考评标准
日常日检、周检、月检按ISO9002质量考评标准；
年底按国家建设部标准标准。
8、用户服务部日常工作
工作安排
客服专员：8：00-10：00电话客服报修统计10：00-12：00派工维修13：00-15：00工人维修情况反馈15：00-17：00回访
会务人员：依据检察院会议安排准备会议室
工作内容
客服专员
1、维修统计2、投诉处理3、回访4、协调维修工作安排5、服务满意率调查
会务人员
1、会议备品准备2、开水供给3、会议室保洁

商务中心
1、代订火车票、飞机票、客车票2、打字、复印3、酒店预订4、报纸、信件收发工作
检验项目及处理方法
检验项目
1、维修统计是否完善2、接电话语气是否礼貌3、会议室卫生
处理方法
对轻微不合格项自行整改，严重不合格项上报事务助理和主任并提出整改方案加以纠正。
考评标准
日常日检、周检、月检按用户服务部管理制度考评标准；
年底按企业标准。
三、物资装备情况
1．物业管理用房
为发明一个良好工作环境，依据《物业管理条例》要求，和结合本物业项目标特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包含：管理服务用房；管理处接待、办公用房；保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等管理用房和仓库。
2．物业管理用房配置要求
（1）管理处办公用房：划分为用户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件实施。
（2）工程维修作业工作室：需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。
（3）保安、保洁人员休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
以上配置除管理用房外，其它用房可利用车库等多出房间，以不侵占正式办公用房为宜。总标准是，给用户带来方便，提升我方人职员作效率。
3．管理设施配置要求
（1）办公设备
（2）办公用具：
A．电话
B．电脑及打印机
C．办公桌椅
D．资料柜
E．办公文具．
G．其它

A．打印纸
B．多种表格
C．笔
D．笔记本
E．计算器
F．直尺
G．其它

第三章 管理人员配置、培训、管理
一、管理处运作方法及各部门职责及人员配置
（一）管理处运作方法
1、管理处实施经理负责制直线领导形式，下设设备部、保洁绿化部、
安保部、客服部、餐饮部、后勤保障部六个部门，实施直线经理和各部门工作相互协调，共同做好组织中各项工作。
2、管理处经理集指挥和职能于一身，全方面掌握日常工作及人员情况，
降低失控，明确各项工作安排及临时任务下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属职员直接向主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。
（二）部门职责及人员配置
【设备管理部】
设备管理部负责整个项目标维修养护服务，包含给排水、供配电、强弱电系统、空调通风系统、天然气系统、消防系统等公共设备设施维护和保养服务。
【建筑修缮服务部】
建筑修缮服务部负责建筑物及建筑物内基础设施设备维修养护服务，包含建筑物楼内外墙体、建筑物装潢装饰、基础设备设施、家居座椅等设备设施维护和保养服务。
【保洁绿化部】
保洁绿化部负责区域内环境保护工作，及公共区域内卫生和绿化工作。
【客服部】
用户部关键负责对外之间联络处理包含维修资金管理、档案管理、报修投诉等事宜协调各部门工作，并提供院内会务接待管理等专业人才。
【安保部】
安保部负责院内治安、交通和消防管理工作，包含门岗服务、车辆管理，监控管理、治安管理等服务。
【餐饮部】
餐饮部关键负责院内餐厅管理工作，包含餐厅物资管理、各操作间卫生监督管理，餐厅饮食管理等。
【后勤保障部】
后勤保障部负责院内物质采购及库存管理工作，包含设备部和房屋修缮部基础设施零配件和新设备设施物资、餐厅物资、保洁物资、安保物资、客服办公用具等物资采购和管理工作。
1、管理人员配置
管理人员选聘步骤表

项目计划
项目人员选聘
淘汰
甄选
确定和选聘有能力人
定向培训
本着能者上，庸者下用人理念，不停完善项目标用人环境
定时绩效考评

2、人员配置程序：
制订托管项目用人计划。
确定职务和推行职务所需行为，最终形成职务说明书和职务规范。
确定人员起源。经过外部招聘和内部选拔机制聘用有专业技术知识，和一定管理能力适应项目岗位职能描述专职人才。
1、确定被选人员。确定四项用人标准：
ⅰ、德才兼备，德为第一
ⅱ、能力和贡献，“职以能受，爵以功勋”
ⅲ、文平和水平，管理层人员必需含有对应专业学士学位以上学历，在岗位
拥有5年以上管理工作经验。
ⅳ、经验和年纪，本着不拘一格降人才理念，只要有能力，符合前三点要求，经验和年纪界限能够合适放宽。
2、甄选—确定人员
甄选过程是极其严谨和系统。其中包含申请表审核、应聘者笔试答卷、面试考评、绩效模拟测试、履历调查、体格检验等考评项目。
3、人员定向—安排到适合部门管理岗位
4、工作业绩考评、决定续聘、调动、升迁、降职、或解聘。明确四相考评标准：
ⅰ、素质：品德素质、身体