常熟市照刚广场可行性研究.doc

可行性研究报告

项目名称： 常熟市照刚广场

编制日期： 2015年4月28日

目录
1.项目概况 4
1.1项目区位 4
1.2项目周边配套 4
1.3项目规划指标 4
1.4项目建设背景 4
1.5市场分析及预测 4
2.项目定位 6
2.1 SWOT分析 6
2.2客户定位 7
2.3项目产品定位 7
2.4项目价格定位 7
3.技术方案 9
3.1设计原则 9
3.2设计思路 9
3.3户型选择 10
3.4规划设计及指标 10
4.项目实施进度 11
4.1开发进度计划 11
5.投资估算 12
6.项目财务评估 21
6.1资金流动计划 21
6.2投资收益率 21
6.3财务净现值 21
6.4财务内部收益率 22
6.5投资回收期 22
6.6财务分析总结 22
7.风险分析 23
3.7.1敏感性分析 23
7.2盈亏平衡分析 23
7.3定性分析 24
7.4风险控制 25
8.环境影响分析 26
8.1环境影响因素 26
8.2施工期的环境影响 26
8.3环境影响的控制措施 26
9.结论与建议 27
9.1结论 27
9.2建议 27
附图 28

1.项目概况
1.1项目区位
地块编号2014A-013。位于虞山高新技术产业园北三环路以北、珠海路以东、联丰路以南，明日星城和帝宝花园的中间，将三环内主城区与城北高新园区连接起来。 地上购物中心商业建筑面积不低于8.5万平方米，业态为商业零售、餐饮等。竞得人须为该项目购物中心引进一家管理3家以上同等或以上规模连锁购物中心（不含家居建材市场、批发市场）的运营管理公司。 地块位置见图。

1.2项目周边配套
周边公交：7路、10路、8路、16路、15路、17路
周边学校：石梅小学分校
周边商业：隆盈广场 大众4S店 宝马4S店 奔驰4S店
1.3项目规划指标
表1-1 地块规划指标
地块 编号
地块位置
面积（m2）
土地
用途
容积率
建筑
密度 （%）
绿化率 （%）
成交价（万元）
备注
地块三
虞山高新技术产业园北三环路以北、珠海路以东、联丰路以南
137923
城镇住宅用地、商服用地
3.2-3.5
≤20
≥35
60175
地块内地上商业、商务办公建筑面积不小于总建筑面积的50%

1.4项目建设背景
国家政策——2014年政府针对房地产市场出台分类调控政策，在政策层面告别过去“一刀切”的调控方式，实行因城因地差别化分类调控。常熟市未提出地方性房地产政策。
功能规划——提出“一城四片区”的城镇体系空间结构，本案位于中心城区北块，已逐渐从原来的工业区向城市副中心过渡，区域发展前景良好。
1.5市场分析及预测
周边楼盘
（1）尚湖江南府
尚湖·江南府是由江南国泰房产和江南中盈房产倾情打造的法式纯别墅社区，坐落于尚湖生态廊道，处于国家5A级风景区——虞山尚湖风景区核心位置，近享森林、湿地等丰富生态资源。项目总占地约33万平方米，是常熟当下稀缺的低密度纯墅区，以类独栋、双拼为主要形式，筑造城市人居典范。“离尘不离城”是尚湖江南府秉持的优雅生活格调，项目地处尚湖生态廊道，距市中心方塔商圈只有3公里路程，轻松实现休闲、健身、购物、就医、入学等需要。
装修情况：毛坯 均价：待定 建筑类型：独栋双拼别墅
容积率：1.01 绿化率30% 物业费：4.5元/月/平方米
优点
1、低密度纯墅区，居室适宜度高。
2、处于国家5A级风景区——虞山尚湖风景区核心位置，生态环境较佳。
3、周边配套齐全，生活便利。
缺点
1、公交线路较少，缺乏交通网络。
2、地理位置较远，距离市区远。
3、只有独栋和双拼两种类型，选择较少。
（2）招商太公望
招商太公望项目是由招商局旗下的招商地产开发建设的，项目总占地93383平米，总建筑面积112059.6平米，容积率1.2，绿化率达到了32.8%。小区由27幢5-6层的花园洋房与叠加别墅组成，共规划856户，是一个低层低密度的高档社区。 　　整个小区设有三个地库出入口，地上停车位246个，地下784个，车位比1:1.1，同时实行智能化管理，满足整体业主的停车需求。小区的整体绿化有200多种品种，20000多棵植物。绿化整体为四
层立体设计，第一层为大乔木，例如银杏 .........
装修情况：毛坯 均价：待定 建筑类型：普通住宅、别墅
容积率：1.20 绿化率：32% 物业费：待定
优点
1、项目处于元和路与尚湖中央大道交汇处，地理位置优越，交通便利；
2、项目属于低层低密度的高档社区，入住体验舒适；
3、项目周边景观较多，风景优美。
缺点
项目周边生活商业配套有待提高。
世茂御龙湾
2013，世茂为虞城而动，精工雕琢新亚洲轻奢豪宅——世茂•御珑湾。将东南亚风情首次空降虞城，贵隐新世纪大道龙首，坐享世茂•世纪中心成熟配套，品质生活不断升级。它不仅是一座建筑，更是世茂通过打造豪宅经验累积而就的奢华艺术品，如同高端车里的宝马MINI、奔驰SMART。皇家御制，玲珑精巧，喜爱它的人已经超脱了对价值的一味追求，开始注重高品质的细节。这是一种全新的生活方式，是世茂对虞城的献礼，更是生活对自己最的
馈赠.....
装修情况：毛坯 均价：10000元 建筑类型：高层
容积率：2.50 绿化率：35% 物业费：2.5元/月/平方米
比较上述楼盘，万达广场有一个明显的优势就是离上海近，驾车仅需20多分钟，这对于那些公司企业的高层领导来说，上海这个拥挤的城市中想要一个安身之所确实不是一件易事，无非是一件不可多得的好事，所以我觉得市场的方向不应该仅仅放在常熟还应包括上海、昆山这两个地方的一些上流人士。

对市场的预测
商业区的形成和发展是带动周边地区经济繁荣的一个重要因素，而楼盘自带商业区无疑是推动区域发展的引擎，带动周边区域价值的提升，楼盘的升值潜力也能极大增长。随着都市生活节奏越来越快，紧张且繁忙的生活让工作的人们没有时间出门享受休闲时光，而周末又只想呆在家里休息。这时，开发商们就应时推出了许多自带商业区的楼盘，住户们不出远门就能够逛街休闲。

2.项目定位
2.1 SWOT分析
（1）优势（S）
区位优势;地块位于城北区，北三环和珠海路交汇处，可快速到达城区；
交通便利：邻近城市高架，公共交通资源丰富，未来高铁规划，交通极其方便
常熟高新技术产业园：吸引大量外资，未来会聚集大量高素质和高收入的人群，区域消费水平会比较高
规划设计：住宅排列整齐，楼盘之间的间距较大便于未来的改造和舒适度的提升

（2）劣势（W）
附近医疗、教育设施配备不足，会影响客户的选择
邻近高架，噪音比较大
交通虽然比较发达但是公交线路规划还不足
靠近农村地区会影响区域住宅的整体品质

（3）机会（O)
城北区是常熟市“北拓东妥”重点推进区域之一，儿高新技术产业园又是常熟市三大经济板块之一，目前政府积极打造北部新城，大力扶持园区商贸房地产，加速与城区的对接，推动生产与生活、工业经济与城市功能配套的协调发展，致力于打造北部生态宜居园
市场机遇：政策主导的地域开发，会较快带动人气和商机。同时作为综合体项目，子啊城北属于稀缺产品，存在较大的市场。

（4） 威胁（T）
目前全市及区域内房地产市场供大于求，市场竞争激烈，可能会引发价格战
政府为了稳定房地产市场，调控政策可能推出，减少客户的购买欲望，影响销售量
（5）总结
综合分析，项目最大的威胁来自于政策，而项目最大的优势是地理位置，在优势和劣势方面，并没有绝对的优劣之分，在很多情况下是可以相互转化的，本项目要扬长避短，加快开发进度，降低政策带来的未知影响力，强化区位优势，提高品牌竞争力。
2.2客户定位
1. 目标客户群定在20至40岁。便宜餐饮、文化娱乐和时尚品牌多迎合普通的年轻人，并不走高端路线，切实满足平民化需求。
2. 针对固定人口而不是流动人口，选址于有大量居民居住的城市核心地带，发展回头客。流动人口大多买一两次就走，不能形成稳定的客户群体。
3.周边项目客户群基本以刚性需求为主，基本上是购买首套房，很大一部分是父母给子女买的婚房，客户能接受的总价在150万以内。
2.3项目产品定位
1.时尚名品街定位中档前卫、时尚、潮流、青年装和女装为主。
2.配套项目 普通数码产品、中高档手表、咖啡馆、主题ktv、家居生活、甜品水吧、配饰、眼镜、面包、护肤彩妆。
3.餐饮如西式快餐、中式快餐为主。
2.3.2产品类型：休闲娱乐主题购物中心消费客群
产品定位：以家庭式大众集成式消费群体和青年时尚高知高收入群体为主。
产品地位：由中央广场和几个主题区组成。有休闲时尚，流行风格的专卖店。有各种风味饮食店。有另一边配置饮食店、餐厅、超级市场、园艺中心与小区教室，承租户包括本地及国际知名的品牌。
产品类型特色；主题式故事商业模式。 主题式故事的商业环境几乎吸引了所有主要的消费群与拥有可支配高所得者。购物中心环绕着主题性故事来设计，转述故事情节在结构体上与故事主题图像的表现方式，自开幕以来已使日本的业界感到震撼。当然通过主题式故事，来表现购物中心的特色主题只是其中的一个策略，购物中心的特色主题还可以通过业态布局规划、景观设计、文化气质、商品服务等要素来诠释不同的主题特色定位。
购物中心的商业功能定位：购物中心的商业功能定位通常都是以购物为主，集餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿以及商务于一体的4.6一站式消费中心。从购物中心的本质来看，多元业态本身就是购物中心的主要识别特征。然而多元业态并不是简单的业态叠加，购物中心的功能定位是以目标市场的定位为出发点。购物中心商业功能定位的时候既要兼顾业态的全面性，同时也应该注重不同业态的占比，以及业态之间的有机互动。在欧美国家，购物中心有一个业态黄金比例，购物、餐饮、娱乐分别占到整个购物中心的52%，18%，30%。

2.4项目价格定位
房地产可行性研究定价一般可以采用市场比较定价法、成本加利润定价法两种方式。本项目采用市场比较定价法，选用板块内可比较的楼盘，分多因素进行比较，其中每个比较因素需要根据客户购房时考虑的重要性确定其权重。并且假设本项目各种因素的权重和为l，其他比较项目每个因素与本项目相比较较为拟合程度。再根据比较项目的价格和比较系数相乘，得出每个比较项目修正后的参考价格，均价定位9500-10500元/平米（毛坯）。

3.技术方案
3.1设计原则
项目综合商业和住宅，充满人文关怀，设计人性化。时尚却不走高端，合理配备各类配套设施。秉承绿色建筑规划理念，达到人与自然的和谐共处。布局合理，交通便利，满足居民日常生活所需。设计较为保守却不乏时尚元素，不与各地相雷同，存在创新。最重要是考虑成本和利润，尽可能追求利益的最大化。
（1） 成本最优化。因地制宜，设计充分考虑规划布局，选用合理的施工方式，在满足质量要求的基础上缩减成本。
（2） 工期最短化。建造技术合理选择，人员调控分配紧凑，进度安排充分利用时间。遇到特殊原因，在不影响质量要求情况下，加紧恢复开工。
（3） 建筑物合理性。综合附近建筑考虑，与周边环境融为一体，又有独特之处。不显突兀，又给人眼前一亮的感觉。
3.2设计思路
（1） 住宅方面以联排别墅和高层住宅为主。采用欧式风格，结合周围环境合理规划，满足当地的环境要求。内部装饰有多种方案，满足顾客个性化需求。
（2） 小区的绿化设计在景观绿化、空间形态、层次网络等多方面塑造小区统一完整的形象，形成立体的空间与景观环境系统。每一块楼间地利用堆坡造景来丰富绿化植被系统，绿地上优选不同的树、草、花、石，给人一种自然和谐的感觉。
（3） 小区分为A区和B区，A区建设小高层，标准层高为2.9m，B区为联排别墅建筑，楼体之间的距离在满足采光间距的基础上适当加大，不仅保证了底楼用户的日照生活问题同时也保证了小区的内部通风。
（4） 在道路及交通的设计着重挖掘其自身的内涵，体现三大功能，即交通功能、景观功能、交往功能。
3.3户型选择
在户型的选择上面，坚持实用、安全、灵活、经济的四大原则户型，从均好性的角度出发，同时兼顾到消费对象的不同品位和要求，根据前期的市场调研故选择了多种最为受消费者喜爱的户型，详见附图2，户型统计见表3-1。
3.4规划设计及指标
根据具体的设计思路本项目拟出了一套总平面设计方案，详见附图3，在此基础上统筹出项目的技术指标，通过具体的计算与测量，得出本方案的指标，见表3-2，通过与政府给出的规划指标相比，其中容积率1.19符合1.1至1.2，建筑密度25.99%符合小于28%的规定，绿化率40.11%符合大于30%的规定，因此本项目的技术方案是可行的。

129㎡ 128㎡

127 ㎡ 88㎡

102㎡ 104㎡

143㎡ 105㎡

4.项目实施进度
4.1开发进度计划
由于项目地理位置优越，市场潜力巨大，再加上房地产市场的风云莫测，因此采取“科学规划、一次开发、配套齐全、速战速决”的策略，尽快收回投资，取得利润。
为了争取时间，缩短工期，保质保量的完成工程。照刚广场建设从项目书批复到整体竣工计划在33个月左右。照刚广场建设进度表计划如下：
序号
项目名称
开始时间
完成时间
备注
1
项目建议书批复
2015年04月25日
2015年04月25日

2
编制可行性研究并报批
2015年05月01日
2015年06月01日

3
建筑方案设计
2015年06月01日
2015年08月01日

4
综合管网设计
2015年08月01日
2015年08月15日

5
施工图设计
2015年08月15日
2015年10月15日

6
基地拆迁
2015年10月15日
2015年12月15日

7
报建、领取建筑规划许可证
2015年12月15日
2016年01月01日

8
一期工程开工
2016年01月01日
2016年08月01日

9
预售
2016年03月01日

11
二期工程开工
2016年09月15日
2017年04月15日

12
三期工程开工
2017年05月15日
2017年12月15日

16
整体竣工正式入住

2018年01月01日

17

5.项目投资估算及资金筹集
5.1开发投资费用估算
（1）土地费
土地使用权出让金：共137923平方米土地，总计金额60175万元
契税：60175万元×3%=1805.25万元
城镇土地使用费：收取6元/年.㎡ 总计137923×6×2=1655076元
（2）报批报建费及工程建设其他费
土地登记费：449810㎡×1.6元/㎡=719696元
规划服务费：809658000元×0.2%=1619316元
其他：20万元 合计：2539012元
工程前期咨询费：1、编制项目建议书15万元 2、编制可行性研究报告3万元 3、评估项目建议书10万元4、评估可行性研究报告10万元 合计65万元调整系数为0.8 则合计65万元×0.8=52万元
环境影响评估费：
编制环境影响报告书 20万元结合相应的调整系数合计 （20＋5＋3＋2﹚×0.6×1.2=21.6万元 另专家等咨询人员费用2万元 总计 21.6＋2=23.6万元
招标代理费：
本案中标金额809658000元+71969699元+2698860元+5500000元+24000000元=913826559元 招标代理费用为620万元
监理费：5000万元×1×0.85×1=4250万元
造价咨询费：809658000元×（0.4+0.2）‰[phone]元×（1.4+4+0.5）‰=5877371.5元
（3）建筑安装工程费:449810㎡×1800元/㎡=809658000元
（4）市政配套费：449810㎡×160元/㎡=71969699元
（5）园林绿化费：449810㎡×40%×150元/㎡=26988600元
(6)道路工程费：22000㎡×250元/㎡=5500000元
(7)管网工程费：20000m×1200元/m=24000000元
(8)管理费
包括房地产开发公司管理人员发生的工资、办公、差旅等费用
综上×3.5%=5661万元
(9)营销费
为销售房地产而发生的推广费及销售人员费用
449810㎡×12000元/㎡×2.5%=13494.3万元
(10)财务费
照刚广场项目开发商以40%的自有资金投入，其他资金通过银行等渠道融资，融资额为6亿元，综合利率10%，分为两年，第一年3亿元，第二年3亿元。
各年应计利息=（30000+15000×10%+15000）×10%=4650万元 两年共9300万元
(11)税金
营业税：销售收入*5% 销售收入为40亿元 营业税可算得为2亿元
城市维护建设税：营业税*7%为1400万元
教育费附加：营业税*3%为600万元
地方教育费附加：营业税*2%为400万元
土地增值税:
扣除项目金额：
60175+1805.25+165.5+9300+1400+600+400+4650*2+13494.3+5561+80965.8+7197+2699+550+2400+254+
91382.65×20%=214543.38万元
销售收入400000万元
增值额400000-214543.38=185456.62万元
增值额占扣除项目比例：185456.62÷214543.38=86.44%
应纳税额=185456.62×40%+5%×214543.38=84909.817万元
(12)预备费
取上述成本和的3%作为预备费=278279.537×3%=8348.386万元
照刚广场投资估算表
序号
项目名称
数量
单位
单价
合价/万元
一
土地费用

1
土地出让金

60175
2
土地契税

1805.25
二
报批报建费及
工程建设其他费用

1
土地登记费

72
2
规划服务费

元

162
3
工程前期咨询费

元

52
4
环境影响评估费

元

23.6
5
招标代理费

元

620
6
造价咨询费

元

588
7
监理费

元

4250
8
其他费用

元

20
三
建筑安装工程费

1
建筑工程费
449810
元/㎡
1650
74218.65
2
安装工程费
449810
元/㎡
150
6747.15
四
基础设施费
449810
元/㎡
160
7196.97
五
道路工程费
22000
元/㎡
250
550
六
园林绿化费
179924
元/㎡
150
2699
七
管网工程费
20000
元/m
1200
2400
八
管理费

元

56661
九
营销费

元

13494.3
十
财务费

元

9300
十一
税金

1
营业税

元

20000
2
城市维护建设费

元

1400
3
教育费附加

元

600
4
地方教育费附加

元

400
5
土地增值税

元

84909.817
十二
预备费

元

8348.39
十三
合计

356693.127
5.2分年资金投入计划
根据项目投资估算及建设进度安排（以年或季度为单位）资金投入计划，是项目融资的依据。
金桂家园二期资金投入计划表
序号
名称
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第5季度
第6季度
第7季度
第8季度
合计
1
土地费用
61980.25

61980.25
2
报批报建费及
工程建设其他费用
2893.8
413.4
413.4
413.4
413.4
413.4
413.4
413.4
5787.6
3
建筑安装工程费

11566.8
11566.5
11566.5
11566.5
11566.5
11566.5
11566.5
80965.8
4
基础设施费

1028.13
1028.14
1028.14
1028.14
1028.14
1028.14
1028.14
7196.97
5
道路工程费

137.5
137.5
137.5
137.5
550
6
园林绿化费

2699
2699
7
管网工程费

600
600
600
600
2400
8
管理费
7082.629
7082.62
7082.62
7082.62
7082.625
7082.62
7082.62
7082.62
56661
9
营销费

2698.86

5397.72
5397.72
13494.3
10
财务费
1162.5
1162.5
1162.5
1162.5
1162.5
1162.5
1162.5
1162.5
9300
11
税金

107309.82
107309.82
12
预备费
3500
600
600
600
700
700
700
948.39
8348.39

5.3项目资金来源
1、资本金
遵照资本金制度（项目法人资本金占总投资比重不小于30%）的相关规定，本项目由开发公司资本金14.66亿元，占总投资比重40%，并保证在项目运作期内及时到位。
2、借款资金
本项目计划向银行融资21亿元，占总投资比重60%左右

6.项目财务评估
6.1资金流动计划
通过方案比较，我们认为方案一要优于方案二，为了确保方案二的可行性，需要采取进一步分析。本项目的土地费用投资属于项目正式开工前的一次性投资，而房屋的建安费、配套费等费用可根据建设期分8个季度按照30％、20％、15％、10％、10％、5％、5％、5％的比例支付，资金流动计划详见资金流动计划表6-1。

表6-1 资金流动计划表 单位：万元
时间(2015-2017)
2015年4月
（万元）
一季度
二季度
三季度
四季度
五季度
六季度
七季度
八季度
土地投资
61980.25

建设投资比例

30%
20%
15%
10%
10%
5%
5%
5%
建设投资金额

88413.62
58942.41
44206.81
29471.21
29471.21
14735.6
14735.6
14735.6
销售收入

140000
100000
60000
60000
40000
20000
20000
净现金流量
-61980.25
-88413.62
81057.59
55793.19
30528.79
30528.79
25264.4
5264.4
5264.4
累计净现金流量
-61980.25
-150393.87
-69336.28
-13543.09
16985.7
47514.49
72778.89
78043.29
83307.69

6.2投资收益率
投资收益率（R）是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与总投资的比率。
表达式：投资收益率=净收益/总投资*100%
R=43306.873/356693.127*100%=12.14%
(1)财务净现值
本项目的净现金流量如下：

一季度
二季度
三季度
四季度
五季度
六季度
七季度
八季度
净现金流量
-88413.62
81057.59
55793.19
30528.79
30528.79
25264.4
78043.29
83307.69

在国民经济统计中房地产行业折现率为15%，季度折现率为3.75%。
FNPV=-88413.62+81057.79*(1+3.75%)-1+55793.19*(1+3.75%)-2+30528.79*(1+3.75%)-3+30528.79*(1+3.75%)-4+25264.4*(1+3.75%)-5+78043.29*(1+3.75%)-6+83307.69*(1+3.75%)-7
=-88413.62+78127.99+51832.84+27336.65+26348.58+21016.89+62575.88+64382.58
=243207.79万元
(2)财务内部收益率
已知季度折现率为3.75%时FNPV为243207.79万元远大于0，那么假定季度折现率为15%则可以算FNPV为-796.63万元
则季度FIRR=3.75+（15-3.75）*26624.18/（26624.18+796.63）=14.67%
所以年化FIRR=14.67*4=58.69%
(3)投资利润率
投资利润率＝利润÷投资总额，本项目销售收入400000万元，总成本为356693.127万元，净利润=400000-356693.127=43306.873万元。
(4)销售利润率
销售利润率=销售利润/销售收入=188000/400000=47%
(5)投资回收期
金桂家园二期投资回收期表
项目
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第5季度
第6季度
第7季度
第8季度
净现金流量
-88413.62
81057.59
55793.19
30528.79
30528.79
25264.4
5264.4
5264.4
累计净现金流量
-150393.87
-69336.28
-13543.09
16985.7
47514.49
72778.89
78043.29
83307.69
净流量现值
-88413.62
81057.59
55793.19
30528.79
30528.79
25264.4
5264.4
5264.4
累计现值流量
-150393.87
-69336.28
-13543.09
-16985.7
47514.49
72778.89
78043.29
83307.69
由此表可以算出Pt静态=5-1+（16985.7/5264.4)=7.23季度=2年
(6)项目经济合理性判断
对于金桂家园二期这个项目的经济合理性可以从5个方面进行评判，第一是财务净现值243207.79万元远大于0；第二是内部收益率，年化内部收益率58.69%远高于行业标准15%；第三是投资利润率，净投资利润率达到了36.93%；第四是销售利润率，达到了47%；第五是投资回收期，静态投资回收期2年。从这五个方面的财务数据表明本项目的经济上的可行性很高很合理，是一个值得投资的项目。
7. 风险分析
7.1盈亏平衡分析
该项目的销售为住宅销售，销售单价平均为12000元/m2，总投资约为 356693.127万元，总的可销售面积为338715平方米。假设该项目的总投资不变，则盈亏平衡点为：
a.以保本单价表示盈亏平衡点(BEPP):
BEPP=356693.127万/338715=10531元/m2
b.以销售量表示盈亏平衡点(BEPQ)：
BEPQ=356693.127/1.2=297244m2
c.以销售率表示盈亏平衡点(BEPR):
BEPR=297244/ 338715=87.76%%
由以上可知，本项目的盈亏平衡销售量为297244平方米及销售率达87.76%，盈亏平衡销售价格为10531元/m2时。
7.2定性分析
（1）自然风险
自然风险指标是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程中造成的影响，以及对房地产商品产生直接的破坏，从而给房地产开发商和经营者造成的经济损失。自然风险因素包括：水灾、火灾、旱灾、雪灾等，这些因素的共同点发生概率小，一旦发生危害相当严重。
（2）市场风险
市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。2013年常熟市商品房销售量价齐上涨，房产市场异常火爆，本项目开始于2014年，房地产市场可能会进入一个相对平稳期，因此本项目估计的预售资金回笼可能有较大的风险。若预售资金与估算差距太大，也将有可能导致项目的资金链断裂，使得后续开发无法进行。
（3）政策风险
政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。由于房地产行业受政府政策的影响比较大，所以一旦政策发生改变其带来的风险都将是巨大的，另外政府对本地块周边的发展规划也会影响到本项目的前途。
（4）运营风险
运营风险是指房屋和建筑物、营业性地块等在房地产投资项目经营管理决策失误中造成的风险。运营风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。对比项目的建安费与销售价格的敏感性分析情况，项目的销售价格因素更为敏感，因此，在项目的开发建设中，在认真做好项目成本控制的前提下，更要做好项目的销售工作，以确保预期销售目标的实现。
7.3风险控制
风险措施的选择要有针对性，及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取措施化解、减轻或控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的预判、识别和管理，针对这三项列举了三项具体措施：
（1）成立风险小组：风险小组的存在可以更好的识别项目在生产经营过程中生产的风险和隐患，从而及早的采取措施降低或化解风险。
（2）加强项目管理：房地产项目管理可以分为事前、事中和事后管理三个过程。现代管理论认为事前管理是最重要的，本项目将会聘请有经验的房地产管理人员进行全程管理，从而有效地减少经营费用、提高收益水平，以此降低并控制风险。
（3）加快项目进度：开发周期越长项目建成以后的经济、政治形势就越难预测。针对该项目，我们采取平行施工的方法，与各承包商、材料供应商签订具有法律效力的合同，尽可能避免不必要因素的影响，从而更好地回避风险。
8.环境影响分析
8.1环境影响因素
环境分析是指对影响项目运作的环境进行分析和评价，得出作用于特定项目的客观因素，并利用分析结果得出项目运作的可行性。本项目在整个规划设计中既强调了项目整体与周边环境的统一性、和谐性，加上本项目开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，因此本文的环境分析只着重施工期间的环境影响进行分析。
8.2施工期的环境影响
虽然本项目开发过程全部是文明施工，但不可避免的还是会给周边环境带来影响，根据以往工程建设的经验主要的影响有扬粉、噪声和周边交通影响。
（1）扬尘。房地产在整个开发建设过程中会产生大量的扬尘，导致环境质量的下降，具体的表现有：场地平整、土方开挖、材料运输、主体建设扬尘等。
（2）噪声。噪声污染是指在建筑施工过程中产生的干扰周围生活环境的声音，其特点是具有普遍性、突发性和非永久性。由于项目临近居民区，因此施工过程一旦产生噪声污染将对周边居民的生活带来巨大的影响。
（3）周边交通影响。本项目位于城市繁华区车多人多，施工过程必将给周边交通增加大量车辆，影响周边交通，交通拥挤的可能性也大大增加，同时施工过程中会有大型机械进出场，可能会造成道路的损坏。
8.3环境影响的控制措施
项目建设的环境影响大多是不可避免的，但是可以通过具体的措施来降低其影响程度，针对上述的三个主要影响因素，本项目总结了以下措施：
（1） 施工场地建设统一的围栏，建设过程中产生的垃圾必须及时清运，定期适量洒水从而达到减少扬尘的目的。
（2） 严禁夜间施工，采用科技含量大、施工效率高的机械设备，大型设备施工加设隔音墙、隔音罩等。
（3） 材料运输车辆，大型机械进出场必须避开区域交通高峰期，进出车辆要进行清理。
（4）在整个施工过程中必须强化环保理念，加强文明建设，力求环境影响最小化。
9.结论与建议
9.1结论
经济评价：由于项目在开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，为常熟的房地产经济注入新鲜血液，有力的推动常熟的房地产经济发展，对常熟的经济起到促进作用，因此从经济角度论证，项目是可行的。
社会评价：项目建成后，将会带动周边市政基础设施的同步改造，加快该地区的现代化建设，同时本项目可提供住宅480套，能够很好的补充该块地域高品质商品房的缺少，改善周边居民的生活环境，因此社会效益极为可观。
环境评价：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，主要污染物包括生活垃圾、生活污水、汽车尾气等。在本项目采取一定的环保措施之余再加上本项目的高绿化率，对于当地环境及自身不会造成明显的不利影响，相反，对于美化市容，改善环境却会带来较大影响，因此从环境角度论证该项目是可行的。
纵观开发全过程，从经济、社会、环境三大角度来论证，该开发方案一是完全可行的。

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目 录
目录
1.项目概况 4
1.1项目区位 4
1.2项目周边配套 4
1.3项目规划指标 4
1.4项目建设背景 4
1.5市场分析及预测 4
2.项目定位 6
2.1 SWOT分析 6
2.2客户定位 7
2.3项目产品定位 7
2.4项目价格定位 7
3.技术方案 9