房地产综合项目管理培训资料湖南碧桂园咸宁梓山湖综合项目管理基础手册.doc

余源鹏，近百本房地产图书主编，为满足广大房地产从业人士学习需求，余源鹏领导智地网同仁每月在全国举办摆场房地产培训、商业地产培训课程，并在智地网提供数万份房地产营销策划案供人们免费下载.碧桂园集团梓山湖项目项目管理手册 9 月20 日目录第一章 工程概况4第二章 项目组织架构及岗位职责5第一节、项目组织架构图5第二节、项目部各岗位职责5第三章 项目管理制度15第一节、项目管理员工行为准则15第二节、项目管理目的16第三节、项目会议制度16第四节、图纸会审及技术管理制度17第五节、质量管理制度19第六节、进度筹划管理制度23第七节、安全文明施工管理制度26第八节、合同管理制度28第九节、成本控管理制度29第十节、信息管理制度31第十一节、材料、设备采购管理制度34第十二节 隐蔽工程验收制度35第四章 房地产开发工程建设流程管理38第一节 施工准备阶段工作流程管理38第二节 施工阶段工作流程管理46第五章 项目监理管理制度63第一节 监理规划编制规定63第二节 监理实行细则编制规定65第三节 旁站监理规定67第四节 监理月报编写规定68第五节 监理日记记录规定69第一章 工程概况 梓山湖（贺胜）新城地处咸宁市北大门，紧邻武汉江夏区和咸宁市，位于咸宁市咸安区最北端，是展示咸宁风貌北大门，拥有辽阔腹地和丰富自然资源。 贺胜桥地区属于武汉市圈辐射范畴，它位于武汉咸宁发展轴上。随着武汉都市圈基本设施一天花建设进行，武汉咸宁城际铁路及武汉都市圈外环线建成，圈内交通网路体系逐渐形成与优化，形成一小时交通圈，交通优势十分明显。 梓山湖（贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路等交通动脉，处在武汉都市圈综合配套改革实验区及长株潭开发区中间地带，辖有鱼米之乡斧头湖，全镇素有“四线穿南北，一湖连长江”地理优势，古往今来始终未交通要塞和商务云集之地。 梓山湖项目首期筹划开工300亩，建筑面积10万M2。第二章 项目组织架构及岗位职责第一节、项目组织架构图项目组织架构图第二节、项目部各岗位职责一、部门职责1、工程（监理）部职责1.1、负责工程施工总体组织管理；1.2、负责工程工期、质量、成本、进度总体控制与管理，并提出有效建议；1.3、负责现场安全管理与文明施工，协助施工单位在筹划目的内将建设工程建成投入使用，为施工单位提供管理和技术服务；1.4、负责各单位工程、分部、分项工程现场质量监理、设计变更、检查施工质量及施工进度；1.5、负责与设计单位协调与沟通；1.6、负责楼宇移送及配合维修；1.7、依照施工单位委托，客观、公正地执行监理任务，严格按监理服务合同文献规定各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工安全管理、合同管理、信息管理控制工作；1.8、审查分包单位资质，并提出审查意见，负责签发项目监理机构文献和指令；1.9、负责审定施工单位提交开工报告、施工组织设计、技术方案、进度筹划；1.10、审核订立施工单位申请、支付证书和竣工结算；1.11、审查和解决工程变更，参加工程质量事故调查；1.12、组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专项报告和项目监理工作总结。1.13、负责起草项目公司工程成本管理办法、流程和原则；1.14、收集、分析工程成本有关工程技术和事故信息资料，编制工程分项预算方案；1.15、负责工程成本控制，提出工程成本控制改进建议；1.16、负责工程合同管理。2、市政配套部职责2.1、协助投资部完毕土地谈判前期市政配套有关部门征询和资料收集，提供可行性操作方案及投资估算；2.2、理解项目周边市政配套状况，提供市政配套主管职能部门允许配套设计参数及配套方案；2.3、负责提供市政配套主管职能部门允许配套设计参数及配套方案，优化设计方案，谈判和订立市政配套框架性合同，并监督执行；2.4、负责市政配套框架性合同谈判和订立，负责项目市政配套工程施工合同订立并监督执行；2.5、负责审核、监督市政配套工程主材招标定价，做好成本控制工作。2.6、负责现场机电、市政类工程施工管理。2.7、负责机电、市政类各专项验收及有关允许证、合格证办理。3、开发部职责3.1、负责所辖公司营业执照、土地接受等房地产开发各环节所有证件办理；3.2、负责组织拆迁、完毕交地；3.3、负责工程项目建设过程中政府部门各种验收及有关允许证、合格证办理；3.4、负责开拓、建立和维护与政府沟通机制。4、综合部职责4.1、负责项目公司财务、人力资源、行政等工作，与总部各有关部门协同运作；4.2、负责各项行政事务。4.3、参加制定公司年度经营筹划，组织编制公司年度财务预算；4.4、执行、监督、检查、总结经营筹划和预算执行状况，提出调节建议；4.5、编写公司经营管理状况财务分析报告，努力减少成本、增收节支、提高效益；4.6、负责经营绩效考核；4.7、综合记录并分析公司债务、钞票流量及各项业务状况。二、岗位职责1、项目总经理1.1、对项目进度、质量、安全文明、成本负责。1.2、协调项目内部和外部关系。1.3、按公司发展筹划、规定完毕项目建设。1.4、按集团规定，在周边地区进行项目拓展。1.5、为集团培养输送后备人才。2、工程（监理）部经理职责2.1、全面负责项目工程质量、进度、成本、安全生产和文明施工，完毕公司下达建设任务；2.2、负责项目公司合同管理，负责项目成本目的制定和执行，负责本项目工程原则制定；2.3、负责本项目招标采购工作；2.4、负责本工程项目开发关于工程合约类文献编制与工程实行过程中管理；2.5、全面负责与工程关于管理工作，负责所有对施工单位联系单签发与监督贯彻状况；2.6、负责施工总包单位、甲方指定分包单位协调工作；2.7、执行公司发布各项指令，接受公司各业务部门指引、检查、监督；2.8、负责编制宏观进度筹划，编排整个项目网络进度筹划并监控实行。2.9、全面负责设计变更现场控制及现场签证工作；2.10、定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面检查。2.11、全面负责工程（监理）部专业人员工作指引和培训及考核工作；2.12、全面负责工程经验总结和项目后评估工作。3、土建（监理）主管工程师职责3.1、负责责任区域施工单位、分包施工单位监督管理工作；3.2、全面负责责任区域工程质量、进度、安全、成本、信息、协调等管理工作；3.3、全面负责责任区域与工程关于工作筹划并监控其实行；3.4、全面负责责任区域施工管理协调工作；3.5、全面负责责任区域设计变更现场控制及现场签证工作；3.6、定期或不定期负责组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面检查。3.7、全面负责责任区域工程（监理）部专业人员工作指引和培训及考核工作；3.8、全面负责责任区域工程经验总结和项目后评估工作。3.9、负责责任区域土建类工程图纸全面审核工作，涉及审核图纸内工艺规定、材料选用规定；3.10、负责责任区域施工现场准备工作，拟定红线点，复核单体建筑放线工作，围墙、道路及暂时设施，负责协调组织施工场地向施工单位移送工作；3.11、负责 “责任区域内施工单位进场筹划”、“工作范畴内材料、构配件进场筹划”编制，并控制各单位、材料、构配件进场时间；3.12、在工作范畴内，负责协调解决工程进行中技术问题，负责指引专业监理工程师、施工单位工作，使工程进度、工程质量达到公司规定，对重点部位及易浮现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；3.13、协调组织责任区域工程建设中基本、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司工程交接工作。3.14、负责责任区域内资料管理。4、土建（监理）工程师职责4.1、复核进场材料质量和数量；4.2、实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；4.3、实际掌握施工进度状况，及时向土建（监理）主管工程师反映进度滞后状况；4.4、对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；4.5、实际测量现场签证工程数量，并拍摄照片进行记录；4.6、检查施工单位投入工程项目人力、材料、重要设备及使用、运营状况，并做好检查记录。4.7、复核或从施工现场直接获取工程计量关于数据并订立原始凭证。4.8、按设计图及关于原则，对施工单位工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查成果进行记录。发现问题及时指出并向主管工程师报告。4.9、做好监理日记和关于监理记录。4.10、收集整顿责任范畴内工程技术资料和安全资料并做好台账。5、造价工程师兼资料员岗位职责5.1、协助工程部经理负责项目成本、合同管理控制工作。5.2、及时分析市场形势变化特点，掌握工程项目造价预结算变化状况，积极做好项目成本测算、项目预结算；5.3、负责集团、公司、行业所规定申报、填报和汇集各类信息、档案、表单、表式制作和上报工作；5.4、对所发包工程项目，认真做好目的成本控制筹划实行监控工作，分析项目分阶段完毕进度工作量增减变化状况。在此基本上做好工程款支付结算审核；5.5、积极理解市场价格行情，重要设备(材料)招标采购，对价格贯彻货比三家原则，结合项目设计质量原则、需求量、急需与否，平衡制定标底价格。对付款、供货(运、装、卸)方式、时间(进度衔接)、质量验收方式、现场保管、保修、违约索赔作重点权衡。5.6、审查本项目工程计量和造价管理工作；5.7、审查工程进度款，提出审核意见；5.8、审查合理化建议费用节约状况；5.9、审核施工单位工程进度用款和材料采购用款筹划，严格控制投资；5.10、编制工程投资完毕状况图表，及时进行投资跟踪；5.11、对有争议计量计价问题提出解决意见，提出索赔解决意见，对工程变更对投资影响提出意见；5.12、负责审核施工单位提交竣工结算；5.13、收集、整顿投资控制资料，编制投资控制监理日记；5.14、集团关于工程方面文献收发、传阅、归档；5.15、工程资料信息监控和上传。5.16、承担上级交办其他工作。6、市政配套部经理职责6.1、全面负责项目市政配套所有有关专业质量、安全、进度、成本控制及有关专项工作申报、合同谈判、施工管理、协调、验收开通，直至向物业公司移送全过程，协助项目总经理完毕本项目建设。6.2、监督项目市政配套所有有关专业质量、安全、进度、成本控制。7、水电(监理)工程师、主管工程师职责7.1、协助部门经理工作，主管责任地块项目市政配套所有有关专业质量、安全、进度、成本控制及有关对内对外协调工作。7.2、检查施工单位投入工程项目人力、材料、重要设备及使用、运营状况，并做好检查记录。7.3、实际掌握施工进度状况，及时向部门经理反映进度滞后状况；7.4、复核或从施工现场直接获取工程计量关于数据并订立原始凭证。7.5、按设计图及关于原则，对施工单位工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查成果进行记录。7.6、做好监理日记和关于监理记录。7.7、责任区域内工程技术资料和安全资料收集、整顿、归档、竣工验收备案资料贯彻等工作。8、造价工程师兼资料员岗位职责8.1、集团关于市政配套、机电工程方面文献收发、传阅、归档；8.2、负责工程市政配套、机电工程方面合同管理、造价审核，对接集团造价部机电审核组、集团市政配套部造价审核部。9、开发部经理职责9.1、参加项当前期工作，调查意向土地有关资料、配合总经理拟订收地筹划、贯彻配套框架合同、办理有关资质证书等。9.2、负责收集与土地开发关于法律、法规变化信息，把握土地开发市场动态，并及时沟通与上报。9.3、配合项目总建立与完善开发部组织架构和管理体制，共同维系好政府各职能部门公共关系。9.4、与各合伙单位充分协调，保持良好沟通，维系好合伙关系。9.5、依照拟定宏观筹划，组织开发部员工办理修建性详细规划审批、工程规划证、工程施工证、预售允许证等，并随时结合工程进度及时调节办证进度。9.6、统筹开发部部门建设与管理，负责本部门与公司其她部门之间工作协调，对开发部所有工作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好工作秩序。9.7、依照公司规定，与周边村委和公司协商和初审各项合伙性合同。9.8、配合公司其他部门完毕有关工作任务，完毕直接上级交办其她工作任务。10、开发报建专人职责10.1、掌握政策法规，恪守办事程序。解决好与政府各行政职能部门关系。10.2、熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。10.3、与各合伙单位保持良好沟通与合伙，涉及设计、施工、监理、勘察等单位。10.4、具备项目开发有关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作，并及时发现设计工作中问题，提出解决问题途径。10.5、及时做好各种资料收集、整顿、归档工作，保证档案移送完整性。10.6、协助开发部经理完毕公司各项开发报表，并及时上报。10.7、完毕开发部经理交办其她工作。10.8、开发工作保密。11、综合部经理职责11.1、在项目总领导下，全面负责本部门工作。11.2、负责公司人事、内务、行政、工资核算等工作。11.3、负责公司人事劳动工资管理工作，严格执行国家颁布劳动法和关于劳动人事法规规定，制定、修订及实行公司各项劳动人事管理制度。12、人力资源专人职责12.1、在综合部经理领导下负责公司人事工作，起草关于人事工作管理初步意见；12.2、负责按用人原则配备齐全各类人才，人尽其才，合理调配员工到最恰当岗位上，做好人才挖掘、引进工作；12.3、负责保存员工人事档案，做好各类人力资源状况记录、分析、预测、调节、查询和人才库建立等工作；12.4、详细负责办理招聘、劳动合同订立或续签，以及职务任免、调配、辞退、离退休申请报批手续；12.5、详细负责员工户藉调动、职称评估、住房分派预案测算等管理工作及办理其申请报批手续；12.6、负责贯彻劳动安全保护，参加公司劳动安全、工伤事故调查、善后解决和补偿。13、财务专人职责13.1、依照国家财务制度和财经法规，结合项目实际状况，制定合用财务管理办法；13.2、按照国家统一会计制度设立和使用会计科目。除会计制度容许变动以外，不得任意增减或者合并会计科目；13.3、环绕项目经营发展规划和工作筹划，负责编制项目财务筹划和费用预算，有效地谋划和运用公司资金；13.4、配合集团财务部做好公司各项资金收取与支出管理。13.5、定期汇总公司经济运作状况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参照根据。13.6、做好财务记录和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其她档案资料。13.7、定期检查财务筹划、费用预算执行状况，监督各部门财务活动，分析存在问题，查明因素，及时解决。13.8、保守公司机密，维护公司利益。14、行政助理职责14.1、负责做好各种行政会议组织准备和催办贯彻工作，收集状况反映。14.2、负责组织承上启下，沟通各个方面联系，安排和组织好公务接待和各项活动。14.3、负责完毕关于文献、告知、电信及其他公文装订，收发登记和传递。14.4、负责搞好会议室、接待室及领导办公室卫生工作。14.5、负责在完毕办公室寻常工作基本上，组织完毕领导暂时交办各项任务。第三章 项目管理制度第一节、项目管理员工行为准则一、遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备公司荣誉感。二、认真严格执行国家及部门行业质量、安全原则、规范与规程、按图纸设计规定，忠实诚心地代表业主履行职责，禁止有损工程质量及公司形象任何行为。三、认真负责完毕工程部各项工作职能，注重过程检查贯彻，完毕时总结反馈，扬长避短，减少工作中不必要差错。四、维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密事项。五、对非职权范畴内事情，不得越权解决。 六、下级服从上级，上级积极关怀下级，互相尊重，关怀团结，善于沟通与协作，善于听取别人好意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结言论和行为，充分发挥整体团队能量。七、加强内部沟通，互相间工作积极配合，上下级间应时常检查、报告工作，对工作中浮现问题互相支持，积极寻找解决办法。 八、积极配合监理单位及施工单位工作事务。杜绝工作任何刁难行为。禁止运用公司赋予职权或工作之便收受她人利益或财物；不得单独擅自接受施工单位宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导批准。九、严格控制工程一切费用，工程拨付款、工程签证、结算必要按公司规章及程序进行。十、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务特长，积极积极协调解决施工中浮现问题，倡导合理化建设，为公司经营效益提高出谋献策。十一、准时上、下班，工作时间因私外出必要获得上级批准及办理请假手续。 十二、未经批准，不得擅自休假。 十三、不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需主管批准。 十四、上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。 十五、工作中遇到不知如何解决状况及时向主管报告。十六、厉行节约，爱护公物。不运用公司办公设备干私活。 十七、办公室应保持整洁，公共卫生要自觉清扫和维护，不准随处乱倒污物。十八、下班前桌面文献需整顿放入柜或夹，公用档案应放回原处。 十九、未经批准，不得在其她公司进行兼职工作。 第二节、项目管理目的一、工程进度目的:实际工程进度达到公司节点筹划规定，按期开盘，按期交楼。二、工程质量目的：项目一次验收通过率95%，公司创优100活动中总体得分达90分以上，顾客满意度95%。三、工程安全与文明施工目的:无重大质量安全事故，四、工程投资目的：工程结算费用不超过工程预算费用。五、项目管理部资料与文献管理目的：本项目部工程资料完整，归档资料按公司规定所有合格；监理资料齐全，本地政府行政主管部门抽查所有合格，无不良记录，严格按本地档案部门规定进行归档、存档。第三节、项目会议制度一、工程周例会1、周例会定于每周二下午15：00开始，由监理公司总监主持。请各单位有关人员准时到场参加，未准时参加会议每次惩罚100200元，无端缺席会议每次惩罚5001000元。2、各施工单位至少提前3个小时报本周工作总结和下周工作安排，以及需要甲方或监理进行多方协调问题。3、工程总承包单位现场负责人作本周工作总结和下周筹划，并提出需要各方努力解决问题。4、项目各分包单位作本周工作总结和下周筹划，并提出需要甲方出面总协调问题。5、项目监理负责人对工程状况作总结，并对会议中提出问题从监理职责做出协调。6、甲方项目负责人（甲方代表）对工程建设状况作点评，按照公司下发筹划对现场工作做出布置，对需要甲方协调问题做出解决意见。7、监理对会议中决策做好记录，并在会议结束前重申会议重要决策、决定。二、工程月例会月例会结合周例会召开或由甲方另行告知。月例会规定各施工单位对月度工作总结，并报告下月工作安排筹划。三、工程专项会议专项会议是针对突发性、急迫性问题，非定期召开工程管理睬议。规定各有关单位明确会议议题，有针对性地协调解决。四、会议注意事项1、各单位做工作总结和下周（月）工作筹划时要尽量言简意赅，重点应是工作总结检查和问题协调解决。2、甲方和监理对工程建设作点评时应对上周（月）安排工作和需整治问题作检查。3、监理单位应在24小时内整顿好会议纪要，附上各参会单位会签表，并发工程例会各参加单位。4、各参加单位对会议纪要存在疑问，应在收到会议纪要后24小时内上报监理单位解决，否则，视承认会议纪要所有内容。第四节、图纸会审及技术管理制度一、图纸会审1、图纸会审内容图纸会审普通是在业主预审和施工单位自审基本上，由业主主持设计、监理、施工及质检部门等关于人员参加，重点解决如下8个方面问题：1.1 理解设计意图和业主对工程规定；1.2审查构造与否安全，设计深度与否满足指引施工；1.3贯彻国家及行业规范、原则状况；1.4建筑、构造图与其她专业图有无矛盾冲突；1.5工程部位、高程、尺寸及材料原则等与否精确一致；1.6新技术、新工艺、新设备、新材料采用与否有问题；1.7依照设计规定，审查施工单位与否具备组织施工条件；1.8设计图纸上标明内容与施工合同工作范畴有无差别，对工期和费用影响应由业主决定；2、图纸会审规定2.1 各施工单位项目经理及重要技术人员；监理单位总监及专业监理工程师须准时参加图纸会审，不得无端迟到或缺席。2.2设计交底应由设计单位汇总形成书面文献并发至业主、监理和施工单位。2.3图纸会审应由施工单位、监理单位、项目主管工程师填写图纸会审内容，并形成书面汇总提前三天送设计院各专业负责人。2.4图纸会审记录由施工单位项目技术负责人整顿形成书面文献，经监理、业主、设计项目负责人会签确认、盖单位公章，并作为本项目设计技术文献，分别由设计、监理、施工和项目归档保存。二、技术管理1、各施工单位、监理单位须理解项目整体规划设计，清晰项目定位和建设原则。2、对接受施工图纸、文献，应及时进行审核工作，并反馈意见，特别对设计变更；对于分发施工图纸、文献应作好接受单位签收；对在施工中因设计变更而过期设计文献应标记并及时解决。3、在施工过程中对于图纸错误或明显不合理处应及时提出，协同监理、业主、设计院在拟定期限内解决回答。4、按合同规定详细技术、质量及规范规定由承包商负责深化设计，并报监理、业主、设计院审核批准，作为加工制造和正式施工根据。5、施工组织设计和专项施工方案须在施工前一周上报，经监理批复，业主审批批准后，方可施工。各施工单位必要按批复审批意见进行施工。6、各施工单位应做好施工技术交底工作，并形成书面文献记录，并及时上报监理、业主方。7、各分某些项工程规定采用“样板”先行制度，“样板”工序须拍照形成技术文献提交监理、业主方。第五节、质量管理制度 一、组织架构由工程部经理担任组长，市政配套部经理担任副组长，成员包括各区域主管工程师、工程师。负责工程总体质量控制。二、质量控制点定位放线，桩基施工，地下室施工，铝合金门窗安装，单元门、入户门安装，栏杆扶手安装，地下室、屋面防水施工，卫生间防水涂膜施工，精装修，水暖电管线预留预埋，绝缘电阻测试、接地电阻测试、通电试运营、全负荷运营、设备联动等。三、工程招投标1、选取承包方时，要考察承包方成本构成、管理组织架构适应本项目成本控制目的，杜绝层层转包。提高自身管理能力。恰当进行专业分包，尽量整合社会资源，为我所用。2、每次投标投标方应有足够合格数量，保证每次投标竞争性是很有必要，中标率应控制在 30以内。四、组织图纸会审及技术交底组织图纸会审及技术交底，避免因图纸问题而导致质量缺陷或引起返工、窝工。对专业工程及重点部位，规定进行二次深化设计。五、方案审查督促施工单位编制好施工组织设计、施工方案、各分项工程开工报告，并及时组织关于专业工程师进行审查。着重审查施工工艺和组织办法能否保证工程质量，对建筑通病有无针对性有效办法，施工单位内部质量保证体系与否可靠、有效，与否满足质量控制规定，人员、岗位责任制与否贯彻等。1、总承包商和各分包商在施工前，编制各自承包工程施工方案，并报甲方、监理审批，审批通过后，才干进行施工。未报施工方案，一律不得施工。2、项目中拟审批施工方案涉及：总体施工组织设计、测量方案、冬、雨季施工方案、桩基施工方案、基坑支护施工方案、地下防水施工方案、混凝土施工方案、钢筋施工方案、模板施工方案、砌筑施工方案、脚手架施工方案、屋面工程施工方案、装修施工组织设计、成品保护施工方案、设备专业施工组织设计等施工方案。六、资质审查对施工单位进行资质审查，审查涉及重要管理人员和技术人员与否与承诺组织架构一致。组织承包人进行水平、高程控制点移送，检查贯彻承包人放出定位轴线和高程坐标复核成果，保证建筑物位置精确无误。七、把好材料质量关工程使用原材料要按规定现场抽检实验，合格后方准使用。实行产品准用证或使用认证证书管理产品，应具备产品准用证或使用认证证书。1、施工前，对于工程中材料必要进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点解决、成品保护方式，并由有关部门进行封样。2、无论是甲供材料设备、还是承包商供应材料设备进场时，都须按照国家规范、合同规定和样板进行检查，影响构造和使用功能，还要按照规定进行见证取样实验。3、未经检查合格，任何材料不得使用在工程上。4、对检查不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场解决。八、样板引路1、样板引路是工程质量管理重要手段，在本工程中，任何一分项工程，特别是防水层、保温层、钢构造施工、铝合金门窗，钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、屋面工程等都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。2、对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，通过实验和鉴定后，才可应用工程上。九、寻常质量管理1、坚持做好寻常巡逻现场施工质量监督和指引工作，把好隐蔽工程验收和中间验收关和把好工序交接验收及竣工验收关。有关验收资料或签证资料完整及时签认，核心工作旁站记录与巡逻记录要每天同步跟进，对于核心工作要每天检查施工单位施工记录与否完整、真实、精确。2、严格施工工艺和工作流程，对重要部位和工艺进行旁站。3、每周监理例会，总承包商负责将上周工程质量实行状况作总结报告，就工程中浮现质量问题，分析因素，制定纠正办法和防止办法，杜绝在后续工程在类似问题重复浮现。4、强化过程监督，加强对施工单位管理，实行对施工单位严格质量控制。重点监管工程承包商管理体系与否足够并有效运作，协调各方关系，关注施工单位成本控制，评价供方体现。十、质量事故解决1、对严重质量事故，由总承包商提出技术解决方案，并经设计、甲方、监理承认后才干进行解决。对经解决部位，应重新检查验收。2、对于普通质量事故，由总承包商按技术解决方案解决后，重新检查验收。十一、分户验收把握竣工验收最后防线工程竣工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行任何不合格产品，将从政府抽样验收提高到 100验收。十二、入住前质量检查和维修依照竣工后内部检查流程和办法，工程（监理）部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽检查，并对厨房和卫生间做渗水实验，对发现问题及时规定总承包商进行维修，保证业主入住交接顺利进行。十三、成品保护办法1、铝合金门窗：运送时应妥善捆扎，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风；禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物；在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面；门窗在安装过程中及验收前，采用可靠保护办法不得污损；已安装门窗框洞口不得作为运料通道；禁止在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物；外脚手架不得压在门窗框上，并禁止瞪踩窗框、窗扇或窗撑；应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层；门窗框上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护；在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提示标志。2、入户门：运送时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运；进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风；进入现场后安装前应测量其对角线长度和平平整度，并采用可靠保护办法；对选用门洞口作运送材料出入口或进出频繁门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采用预留门洞开办法，作后塞口；施工中禁止在门框上搭设脚手扳和悬挂重物；应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。3、防水层：基层砂浆必要进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护；养护期间必要保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩；合理安排施工顺序，避免过早上人走动；已铺贴防水层，应及时采用办法保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业；穿过地面、墙面等处管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换，地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采用保护办法，防止基层积水或污染而影响防水层施工质量。4、涂料与油漆：在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气侵蚀；将门窗用风钩或用木楔固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同步防止门窗玻璃损坏；涂料施工完毕，尚未干燥前，设立标志牌，防止触摸。5、地坪：安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必要事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面；粉刷施工手推车运送材料时，不得随意碰磕地坪，同步粉刷时应在墙面附近地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。6、地砖：结合层砂浆尚未达到强度前，其她各工种不得进入同一施工区操作。不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖。其她各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其她人员走入；铺设完毕后来，要做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可容许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。7、电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。调试运营后普通不作施工运送用除特别需要征得批准后方可使用。电梯在使用过程中派有证书专人启动，并定期进行保养。十五、工程保修工程保修阶段，负责检查工程状况定期回访，鉴别质量缺陷责任，按关于规定督促保修。十六、沟通与支持1、沟通活动：与重要施工单位，特别是其领导层建立对的关系，使工程获得其公司层面支持。2、管理与技术支持：设计交底、施工节点与细部交底、技术原则交底、施工工艺交底、施工组织与配合交底、质量控制点交底和施工样板交底等；第六节、进度筹划管理制度一、工程进度管理制度1、进度管理根据。进度管理是项目公司管理工作核心，是公司利润实现保障，是项目公司寻常工作最重要目。工程进度管理工作重要根据为：1、集团审批一级筹划表、二级筹划表和三级筹划表；2、项目专项工作筹划；3、施工单位上报总施工筹划及月、周施工筹划。2项目三级筹划2.1、项目一级筹划：按集团规定节点，由集团运营中心负责监控。2.2、项目二级筹划：按集团统一规定节点，由区域公司工程技术部监控。2.3、项目三级筹划：按集团筹划模板，由项目总经理负责监控。2.4、工程进度管理工作以集团审批三级筹划表工作项核心节点为核心，检查督促各项工期贯彻。工程师应当密切关注现场每栋楼施工进度，一旦发现现场进度落后于三级筹划表规定，就要及时跟进，分析落后因素，与施工单位进行沟通，督促其增长人力、物力，力求与筹划保持一致。如果现场浮现特殊状况（普通指有较大影响客观因素），经与施工方负责人沟通后仍不能依照三级筹划表进度规定进行，则需要告知项目总办对三级筹划表进行调节，调节后重新发布。3、项目专项工作筹划，各部门根据项目二、三级节点筹划编制，用于指引岗位级工作。4、总施工进度筹划审核4.1、总包单位进场后，规定总承包商依照施工合同规定编制施工组织设计和项目总施工进度筹划，上报工程（监理）部。4.2、工程（监理）部着重审核项目总施工进度筹划与三级筹划各核心工期节点符合性，对其中配合销售工作应有详细安排。审核其合理性和可行性，以及施工组织设计中关于施工进度筹划技术保证办法和项目管理保证办法有效性。4.3、对其中不符合项，督促总包单位进行整治；审批通过后项目总施工进度筹划将作为总包合同一某些。总承包商按批准项目总施工进度筹划组织施工，工程（监理）部按此筹划进行监督。5、施工过程中施工进度筹划审核5.1、施工总承包商按照项目总施工进度筹划编制施工月度筹划、周筹划，主管工程师、工程师审核各责任区域筹划与项目总施工进度筹划符合性和合理性，并提交工程（监理）部经理审查。5.2、工程师在审核中应检查重点为： 5.2.1、筹划工作项：查看与否有漏项，各个工序安排时间与否合理，各工序先后逻辑上有无问题；5.2.2、资源准备：人力（工作人数和工作时间）和物力（涉及材料、设备、资金等）能否及时供应；5.2.3、整体筹划：与否留了富裕时间，重点看一下核心工序安排与否满足集团工期规定；5.2.4、筹划外考虑：对施工筹划审查，不能仅仅停留在筹划自身，还要考虑要整个施工环境配合，即各种施工自身外客观状况，避免由于那些自身可预测事件影响筹划执行。5.3、对工期滞后状况，规定查明因素，并制定切实可行赶工办法方案，赶工效果应体当前下月施工进度筹划中，以满足项目总施工进度筹划，该方案报工程（监理）部存档。6、总包施工协调管理6.1、对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范畴之内。总包在编制项目总施工进度筹划时，应充分考虑甲方指定分包工程和甲方供货材料影响，将其编制在内。6.2、施工过程中，总包应准时组织甲方分包工程和甲方供货材料进场，为其提供必要作业条件和作业环境。6.3、工程（监理）部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商关系。7、奖惩机制除了普通奖惩制度外，在合同中、施工过程中依照需要，增长核心节点奖惩机制：地下室构造、预售节点、主体封顶、外架拆除等。8、甲方指定分包工程施工进度筹划控制各分包商在进场前，工程（监理）部对其施工周期规定进行交底，各分包商按照规定编制施工进度筹划，并上交施工组织设计，工程（监理）部审核施工组织设计中机械设备配备、人力资源配备、材料供应筹划能否满足施工进度规定，提出整治意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。9、现场进度管理中注意点：9.1、做好施工前准备工作，一是做好现场各项准备工作，涉及场地提供，临水临电接入等。二是做好图纸准备工作，涉及及时追图、安排图纸会审等。9.2、施工中“先一步”思考和重点巡视。对于进度管理，甲方需对施工筹划整体考虑，在某个工序施工前若干天，甲方工程师就要考虑后续工作安排，例如，需要准备哪些材料（材料进场时间普通由施工单位自行决定，只要不影响施工即可），需要哪些部门配合，与否有别施工队要交叉作业等等。此外