资源描述
前 言
伴随中国入世后全方面开放和北京奥运会、上海世博会准备工作全方面铺开，中国经济发展潜力深入释放，城市经济得到连续发展。由此而来，中国商业地产发展空间也深入得到放大。
但伴随商业地产丰厚投资回报让众多投资商趋之若鹜，而造成市场竞争深入加剧，成本居高不下，利润空间深入紧缩，经营模式落后，供给和需求存在一定错位等难题。尤其是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，同质产品竞争惨烈，产品开发经营风险加大等趋势出现，促进部分开发商实施向二三线城市发展战略转移计划。
而无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴关键段和新宜城镇聚合轴关键节点上，且是苏锡常城市圈关键城市之一。苏锡常是上海大城市圈有机组成部分，是江苏省经济发展先导地域和创新中心，是含有国际竞争力城市群体。
多年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加紧结构调整和深化改革，加紧商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化发展步伐，加紧外向型商贸流通业建设；这使得写字楼市场需求量很大。无锡周围多个区，如锡山区、惠山区、还有新区等全部在招商引资、开企业、设厂房，部分国际500强企业和中国百强企业，和来自港、澳、台、韩国、日本、和东南亚等地不一样企业进驻无锡，她们全部需要大量、设计优异、功效齐全高级办公环境，而在无锡写字楼市场上，真正能适应，或说能够完全赶上国际化标准办公楼几乎没有，尤其是适合市场需求综合性写字楼物业，也是现在商业地产一个空白点。
结合本项目而言，怎样以市场为依据，作出正确产品定位将直接关系本项目标成败，所以，只有在细致研究本区域商业、写字楼供需市场情况，并研究消费者对产品偏好，才能给本项目标产品作出正确，合乎市场需求产品。本汇报即从以上几点标准出发，依据本项目标一个综合物业形态，关键对写字楼市场、商务公寓市场作了全方面了解，期望在此基础上得出产品定位及营销推广方案能给贵企业下一步产品运行决议提供依据。
谢谢！
无锡市怡信天成投资顾问
总经理：
6月
目 录
一、市场背景 ---------------------------------------------------- p5
（一）商业市场
（二）办公写字楼市场
（三）酒店公寓部分
二、区域消费者研究 --------------------------------------------- p33
（一）办公部分
（二）酒店公寓部分
三、项目分析 ---------------------------------------------------- p37
（一）项目资源评判
（二）现在产品计划分析
（三）项目SWOT分析
四、项目定位 ---------------------------------------------------- p52
（一）定位标准
（二）项目整体定位
（三）项目形象定位
（四）项目产品功效定位
（五）项目消费者定位
五、项目推广 ---------------------------------------------------- p58
（一）推广总思绪
（二）具体推广策略
六、项目营销 ---------------------------------------------------- p64
（一）销售方案
（二）销售计划
七、项目价格制订 ----------------------------------------------- p68
（一）定价标准
（二）定性——市场比较法
（三）定量——收益还原法
（四）结论
八、项目成本及投资回报概算 ---------------------------------- p72
（一）经济指标
（二）销售估计
（三）成本预估
（四）静态收益测算
一、市场背景
（一）商业市场
1、无锡商业发展及格局演变
（1）无锡商业总体情况描述
l 无锡素有“小上海”之称，商业气氛浓郁，商业基础很好；因为地处长江、京杭大运河之畔，自古以来交通便利，商贸云集，明清以来，就以“米市”、“布码头”著称于世。
l 传统商圈为解放环路以内市中心地块，多年来伴随城市不停向外扩张，市中心商业效应向副中心区、新区等转移，其商业物业价格急遽上升。
l 商业业态不停创新，新兴业态蓬勃发展，除传统百货大厦、连锁超市、专卖店、便利店、仓储式超市以外，shoppingmall、专题式购物公园、特色餐饮/酒吧、精品折扣店等新型业态不停涌现。
l 国际大型商业集团主动抢滩无锡，如新世界、麦德龙、家乐福、欧尚、好又多、沃尔玛、凯燕国际、百安居等进军无锡，市场竞争猛烈。
l 商业物业尤其是临街商铺供不应求，而大面积商场却滞销。因为中、小面积街铺极具投资价值，伴随无锡市民投资意识增强和外来投资者增多，中、小面积街铺已成为抢手货，如嘉德时代广场等楼盘商铺一开盘就已基础售完，而大面积商场因为面积大、总价高，市场反应冷淡，如金鼎大厦、银仁花园裙房商场现在还未全部脱手。
l 商业区域选择不合理（保利广场），专题定位偏颇（东方巴黎女性专题商场），定价偏离市场（崇安寺内街）等造成这些商业经营惨淡。
l 商业物业已成为一个关键投资工具，炒家以锡山和浙江人温州、宁波人居多。
（2）无锡商圈格局
伴随无锡商业经济快速发展，商业地产发展迅猛，逐步形成以一条或几条商业街为中心经济商圈。
1）市中心区： CBD商圈和火车站商圈
她们是无锡最为成熟两个经济商圈，商业条件成熟、商业气氛浓厚，负担行政、商业、文化、金融等职能一级中心区，一向是商家入主无锡必争之地。尤其是无锡近两年加紧了城市化建设，中心区计划对城中分区功效结构和用地性质进行调整，深入加强城市中心区商贸功效，改善居住环境，完善道路系统，使中心区商业配套更趋完善。
·CBD商圈
CBD即中央商务区，是一个城市经济中心，是最繁荣商务区。无锡CBD商圈汇聚无锡最旺人气、财气、商气，是市民购物、休闲、娱乐聚集区；是商家掘金黄金宝地。她繁荣程度折射出城市经济情况。
·火车站商圈
一向人流量大地方商业发达，而火车站是流感人口高度集中地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为关键，辐射四面商业圈。但从全国范围来说，一个城市火车站地域传统商业业态一向是被人视为低级次，包含上海、北京等大城市，所以她繁荣程度远不如CBD商圈。
2）副中心区：五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈
副中心区是中心区延伸，商业繁荣程度仅次于中心区，是城市经济关键区域，并形成了各具特色商业中心。伴随无锡建设特大城市步伐，中心区改造、延伸，副中心区和中心界限已不再显著，副中心区得到了前所未有发展机遇，并充满无限商机和活力，成为众多商家及投资者新抢占高地。
·五爱广场商圈
五爱广场商圈在市中心西面，以五爱广场为中心，辐射四面。此商圈紧邻市中心，在市中心经济影响、带动下，发展快速，人气、商气两旺，并已形成了各具特色商业中心，比如：人民西路上以梦之岛为中心数码、通讯中心；五爱北路上餐饮业、休闲娱乐业繁荣。
·南门商圈
伴随无锡经济快速发展，特大城市建设推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有发展。尤其是家乐福大卖场、南禅寺步行街建成，南门商圈人气显著增强，商业气氛愈加浓厚。因为南门地域是传统居住聚集区域，居民密度较大，所以南门商圈里商业以当地居民为关键购置力支撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。
·北大街商圈
北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势显著，商业气氛成熟，人气很旺，发展潜力很大。北大街商圈里有没有锡地域著名旅游、餐饮一条街青石路，又名“欧风街”。
3）东区：丁村商圈、上马墩商圈
该片区商圈范围比较小，商业气氛不浓，人气不旺，关键为周围居民服务，难以形成影响力。
·丁村商圈
丁村商圈是由江海东路、广瑞路、锡沪路组成三角形商业圈。三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车修理、汽车配件为主，其它店铺极少；广瑞路则以餐饮、衣饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主。
丁村商圈是一个有特色商业圈，人气即使不如中心区及副中心区商圈那么旺，但因为专业性很高，竞争力却很强，含有一定影响力。
·上马墩商圈
上马墩商圈是以上马墩为关键商业圈，包含上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街。这里离市区较近，学前东路西和市中心区学前街相连。商圈内住宅区较多，会聚大量人气、商气。
4）北区：山北商圈
山北商圈以山北镇为中心，由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路四条商业街组成，其周围聚集了大量居住区和工厂，是北区最繁荣区域之一，以经营餐饮、装饰装潢、装潢材料为主，有一定商业规模效应特色。
5）西区：河埒口商圈
河埒口商圈商业街相对较多，街道很长，商圈范围大。不过商业最繁荣地段集中在河埒口周围一带，经营种类杂乱，商业特色不显著，关键为当地小区居民服务，商业辐射力很小。
6）南区：中桥商圈
中桥商圈为老中桥地域，属于老居民区，人口多、密度高，商业发展早，是一个成熟商圈，该商圈范围小，不过商业特色比较突出，关键由以汽车业为主苏锡路、以装饰装潢为主金城路组成。因为很多是经营汽车业，所以店铺面积比较大。
7）新区：以长江路为关键新区商圈
伴随投资环境日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地形成，新区商业气氛越来越浓，逐步形成了由旺庄路和长江路组成新区商圈。
新区商圈是近几年才逐步形成以开发区为关键商业圈，商圈内大部分是企业，纯商铺较少，只能满足当地企业部分需求，因为第三产业没跟上工业发展，餐饮、娱乐、休闲、购物等全部很不方便。
新区商圈内，纯商业店铺比较少，商业形态虽比较丰富，但选择范围太小，不能满足消费者需求。不过，市政府正在加强对新区开发建设，尤其是配套服务建设，商业环境将日趋成熟。
无锡计划建设特大城市以来，无锡商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。现在无锡又将新增若干大型专业市场，如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代衣饰全部汇、站前商贸区等。展现档次更高、规模更大、专业化程度更强新局面。
即使我们人为将无锡各区域划分为以上商圈来分析，但总体来说，真正意义上商圈还只有以中山路为关键CBD商圈，而伴随太湖广场“五馆一中心”计划建设开启，太湖广场周围家乐福商圈已现雏形。
另伴随崇安、南长、北塘新三年计划建设，无锡新商圈格局将进行重新整合。
2、无锡商业物业走势
（1）无锡商业物业供需
（2）无锡商业物业价格走势
（3）无锡商业物业空置情况
3、小结：无锡及区域商业发展前景研判
截至底，商业用房可售面积达成178.64万平方米，成交仅51.05万平方米，剩下127.59万平方米，供需百分比达成3.5比1，远远高于1.35比1商品房供需百分比。
另外，据分析，现在无锡商业地产项目存在着布局不合理问题，除火车站周围地域和城市东南部较为集中外，其它均较离散，有些项目建设选址显著违反了商业地产平行布局原理，不利于城市商圈培育。针对无锡商铺出现“消化不良”，产监处责任人提议：平衡产业布局，综合考虑市场供需等原因，合理控制经营性建设用地上市节奏和上市量。非居住类建设用地要加强科学论证，既要考虑和居住面积百分比关系，又要符合经营性物业本身规律，努力争取布局选址合理，供需关系长久平衡。
而本项目所处蠡园开发区商业未来将区分和其它商圈，展现出以商务、旅游、休闲、娱乐为特征商业气氛，并处于蠡湖新城国际化功效载体休闲商务区辐射区当中。
（二）办公写字楼市场
1、整体市场及项目区域市场
无锡写字楼最早出现在20世纪90年代初，其均值一上来就处于较高价位，到20世纪90年代中期达成最高值6000元/㎡左右，以后，伴随国家经济政策调整和受市场经济不景气影响，从1996-写字楼市场价格产生了较大调整，尤其是因为98年前过分开发较多写字楼，使得写字楼供过于求，加上近两年公寓式商住楼大量出现，使得无锡写字楼市场整体呈急剧下降趋势。
一直到初至，伴随房地产市场又一个开发周期到来，无锡写字楼市场也开始出现回暖，但其售价涨落幅度不大，处于稳定状态，基础维持在5000元/㎡左右，这期间业主大多采取了牺牲租金换取出租率措施，来赢取运行资本和市场竞争力。
进入，无锡写字楼市场开始真正步入快速发展轨道，其开发投资或销售价格全部出现了显著增加势头，尤其是售价比高出近每平米一千元，这期间平均租金水平也开始大幅度提升，且出现了少有高出租率，展现出租金、出租率双增加良好发展态势。这一发展态势现在还在继续保持。
下面我们来看看无锡近两年来写字楼市场供求关系：
（1）历年市场供给和销售
（2）空置情况
分析：从图中我们能够分析得出，在写字楼开发投资和施工每十二个月递增情况，市场消化量却没有展现太大喜人局面：、实际销售面积只占到总供给量58.6%和32.8%，市场需求并未如想象中那么喜人，且从空置面积这一标准来看，其占到总销售面积43.5%和26.5%，空置率较高，这从某首先也说明了现在写字楼市场投资行为百分比较高。
2、走势分析
（1）价格走势
分析：因为1998—1999年市中心新建了大量沿街高层商住楼，对写字楼市场冲击较大，且投资写字楼回报率远低于商业用房。所以-无锡写字楼市场价格较低，且相对比较平稳，涨幅较小，但伴随无锡房地产市场一片红火，加上城市经济规模实力不停得到增强，所以，越来越多外来企业、外资企业纷纷来锡寻求发展立足点，而当地新生智力型，服务型企业也像雨后春笋一样不停涌现，这些全部为无锡写字楼市场注入了新活力，部分中高级写字楼往往全部出现了满租现象，所以总来说，近2年来无锡写字楼市场出现了难见利好形势，其市场售价水平年增加率约12.7%。
（2）后市估计
本企业认为，无锡写字楼市场价格行情将会稳定上升，下跌空间不大。同时投资周期长、回报率低仍将是影响开发商投资，消费者购置一个关键原因，但其机会较多，投资风险相对小于商业用房，从长远角度来看，前景还是不错。十六大汇报指出，“必需毫不动摇激励，支持和引导非公有制经济发展。充足发挥个体，私营非公有制经济在促进经济增加，扩大就业和活跃市场等方面关键作用”……这些全部将深入促进地方经济繁荣，促进更多民营企业诞生，和外地资本涌入全部将对办公用房形成极大需求，另外，上海申博成功对无锡将产生一定辐射效应，从而带动无锡地域经济愈加快发展，无锡写字楼也会随之走高，求愈加好成绩。当然，办公用房要赢得愈加好市场，除含有高标准硬件配套外，其中不可忽略一点就是要有优异物业管理来作保障，华光珠宝城就是一个很好典范。
3、写字楼区域分布及本区域写字楼发展方向
伴随无锡城市发展向特大型城市前进，“南拓、西优”建设加速，城市轮廓逐步变大，城市区域功效分工深入明确，无锡写字楼市场也随之出现了“由中心开花，向四面辐射”特征：
〖CBD板块〗：据国外CBD研究，城市中心商务区关键由商务办公、金融和服务类三大职能设施组成，银行、保险企业、专业服务（律师行等）、管理机构（大企业总部、行政机构等）是写字楼主力用户。
〖太湖广场板块〗：伴随无锡市市政府正式宣告南迁，太湖广场“五馆二楼一中心”功效布局逐步明朗化，会展、酒店、写字楼、行政中心等多功效定位，将使这里成为无锡新CBD，未来金融“陆家嘴”。
〖新城板块〗：城市边缘新城已成为企业办公选择关键，尤其对那些不强烈依靠商务交流运行创意型科技企业含有不可抗拒吸引力。她们纷纷从CBD高楼搬出，搬进了自己拥有产权“新城”建筑中来。
以蠡园经济开发区为例，高起点高计划中心区规模逐步成型，展现“百家齐放”局面，市场细分程度较高，区内用户资源将重新整合，政治、文化、商业中心区域定位，使研发创意、金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等用户特征显著，伴随蠡园高新科技园区发展产业定位越来越明晰，区内写字楼市场已形成合理有序甲、乙级物业划分，专业化、高品质、优租金，这为适合在蠡园科技技术园区长远发展创意型科技企业提供了扩张选址机遇。
现在企业选择写字楼，行业气氛是很关键原因，不一样行业企业需要不一样行业气氛。现在越来越多企业尤其重视自己社会形象，她们在写字楼选择上更多考虑是写字楼所处行业气氛，周围市政配套设施是否齐全，写字楼本身硬件配套是否足够，价格、空间尺度和布局是否合理，社会形象和物业管理是否良好等。其中，行业气氛是她们考虑第一原因。部分行业在选择写字楼时，对需要自己开展业务所必需硬件和软件，考虑得全部比较全方面，选择写字楼心理也日益成熟。写字楼发展趋势，行业细分是不可避免。而企业选址已经成为一门被广为关注大学问。
4、本区域现实状况
（1）区域已成型项目情况
ü 星湖名全部大厦
名称
星湖名全部大厦
用地性质
商业、居住
地址
太湖大道隐秀路、鸿桥路之间
现在状态
上六个月交付，住率较低
项目介绍
该产品共20层，单元户型朝南，北侧为通廊式阳台。
1-3层计划为商业用房。
单元面积
120-240㎡
装修标准
毛坯，轻质隔墙板，易拆除
售价范围
售价4500-5000元/米
租金1.0元/㎡·天
物业管理费
2元/㎡·月
大堂
无
去化情况
基础售完，出租率在30%左右
外装潢
白色涂料
电梯
永大日立，共2部，1.25m/s
入住行业
基础出租办公用，进驻行业较杂，以小型商贸、服务类企业为主，并有少许外地企业驻锡办事处
项目简评
该项目为商住楼宇，早期建设开发时设定为住宅项目，但因为面积普遍较大，造成市场接收度较低后，经市场调整后定位为商住两用房，并逐步突破销售瓶颈障碍。现在该项目1-3层商业部分招商情况没有任何进展，全部处于闲置状态。购置者多出自投资目标，在入住单元中，基础为租赁给企业办公。
该楼宇早期住宅定位、外立面形象较差、交付很快、商务功效配套缺乏，是造成了该楼宇出现高空置率四大关键原因，但即使在这么条件下，仍有部分企业跟进进驻，这说明：在区域写字楼市场供给尚不充裕情况下，很多处于成长型或发展中小型企业及办事处将会考虑租金或实际使用率前提下选择这类商住两用楼作为办公地址，从该楼盘现实状况就能够充足说明这点。
ü 太湖明珠发展大厦
名称
太湖明珠发展大厦
用地性质
商业、办公
地址
太湖大道隐秀路路口
现在状态
单体已完工，做外围工程
投资商
中国江苏润华
物业企业
戴德梁行*润德梁
开发企业
润地利建设发展
全程策划
润智源置业顾问
项目介绍
一幢27层纯办公楼，9层裙房，地下3层为车库，1-2F大堂、商场、专卖店；3-5F餐饮、健身房、乒乓球室等休闲娱乐配套；6F公用会议室；7-9F大空间商务办公室；10-27F景观办公室
出售单位
按套出售
单位面积
100-200平方米
售价范围
4800-8000元/平方米
租金1.5元/平米·天
物业管理费
4.0元/㎡·月
得房率
约65%
去化情况
主体去化率约90%
智能化
5A系统（红外线防盗、电子巡更、可视对讲、宽带网等）
装修
外墙采取铝塑板结合，玻璃幕墙
电梯品牌
6部OTIS电梯
中央空调
分体式中央空调
公共走廊
石材铺地，白色涂料刷墙
办公室内
毛坯交房
裙房
9层裙房，有内天井，关键作休闲娱乐配套，正在开始招商
项目简评
该项目为区域内第一块商业办公性质用地项目，该项目以5A楼宇建筑标准为关键卖点进行宣传推广，并以5000元/㎡均价公开市场，并在当初跌破行内人士眼镜。现在，除了其5A智能化系统优势外，优美视野环境、唯一商业写字楼性质也是促进其快速销售利好原因。
ü 无锡工业设计园
名称
无锡工业设计园
用地性质
工业研发
地址
鸿桥路和太湖西大道交界处
现在状态
建成，大量出租，少许出售转让
开发企业
无锡江南工业设计园
单元面积
80㎡，600㎡
租金
0.8元/㎡·天
停车位
约100个地下停车位，租金约200元/月
去化情况
约98%
建筑规模
9层带电梯小高层建筑，占地6200平方米，总建筑面积18000平米
装修
外立面铝塑板结合大玻璃窗，室内毛坯交付
电梯品牌
ORNT，2部
大堂
墙全玻璃，地砖铺地，4层挑空，有商务中心
物业管理费
3.0元/M²/月
入住行业
工业设计业，装饰装潢，工程施工、IT
项目简评
该建筑临近太湖大道，形象很好，办公气氛很好，开发商现在在筹建二期工程，二期占地1.2万方，累计28层6.1万方，目标培育工业设计典范和技术人才，属于比较成功案例。
（2）竞争环境分析
目前蠡园开发区内写字楼供给量较大，整体规模在25万㎡以上，而且上市时间较为集中。
同时因为蠡园开发区是全国最小规模省级开发区，较小用地规模造成了项目之间距离较短，同质性较高，最终造成项目之间含有直接竞争性。在区域内整体竞争十分猛烈，外部条件相同情况下，项目若想取得成功，必需挖掘本身优势，有针对性地吸引有效性客群。
区域内产品上市进度估计（图表）：
瑞年大厦
无锡工业设计园（二期）
军转创业园（君创大厦）
高新技术产业园二期
华仁逸景国际
西BD联创大厦
1）竞争项目基础情况
文博华邸国际大厦
物业地址：滨湖区梁青路北面，东邻孙蒋路
开发企业：文博置业
总建面积：约30569平方米
容 积 率：3.5
物业地价：约1567元/平米
用地性质：商业、办公
建筑类型：1幢28层
格局部署：1-3F——大型商业中心和高级零售商业街
4-28F——写字楼
单层面积：约1000平米
单套面积：约90~146平米
停 车 位：约174个
销售均价：约7800元/平米
销售情况：约45%
推广专题：绿色生态办公
推广卖点： 全部朝南公寓式写字楼
空中花园，园林生态商务写字楼
绿色商务新概念
服务式办公室
新型购物中心、下沉绿化庭院
华仁·逸景国际
物业地址：滨湖区太湖大道和明园西路交叉口
开发企业：华仁集团江苏房地产开发
总建面积：约3.3万平方米
容 积 率：3.0
物业地价：未知（用地性质转变）
用地性质：商业、办公
建筑类型：1幢28层
格局部署：1-3F——商业配套区
4-20F——综合写字楼
单层面积：约1350平米
单套面积：约90~146平米
停 车 位：200个
销售均价：约7200元/平米
销售情况：未正式开盘，预定约
推广专题：无锡首座5A级景观写字楼
推广卖点：精装修现房销售
5A智能化
高力国际物业管理
1000平米，挑高9.5米大堂
润华国际大厦
物业地址：滨湖区太湖大道和青祁路交叉品北侧
开发企业：无锡润地利集团
总建面积：约15万平方米
容 积 率：9.9
物业地价：约1800元/平米
用地性质：商业、办公、酒店
建筑类型：1幢55层，总高约为228.50m
格局部署：1-7F——商业配套区
8-48F——办公用房
49-55F——五星级宾馆酒店
单层面积：约1500平米
单套面积：未知
停 车 位：未知
销售均价：未定
销售情况：未销
推广专题：超五星级商务楼
推广卖点：未定
凯宾斯基——凯燕环球中心
物业地址：太湖广场北侧
开发企业：无锡凯燕置业
总建面积：约13.7万平方米
容 积 率：11.3
物业地价：约380万/亩（毛地）
用地性质：宾馆、酒店式办公
建筑类型：1幢50层
格局部署：1-5F——酒店公共设施
6-21F——标间、总统套房及行政套房
22-50F——凯燕环球商务行宫及行宫专属会所层
单层面积：约2154平米
单套面积：约64-151平米
停 车 位：未知
销售均价：约15000元/平米
销售情况：约50%（.5.1开盘）
推广专题：首席商务行宫
推广卖点： 无锡第一大景观广场旁；无锡第一个（也是江苏第一个）“一次性浇注 1.3 万立方米混凝土”摩天大楼；无锡第一大酒店大堂； 无锡第一速度电梯——“ 4.5 米 / 秒”瑞士迅达高速电梯； 无锡第一家欧洲品牌五星酒店；无锡第一座独特模式不动产，也是世界唯一一家——凯宾斯基大饭店之上 — 凯燕环球商务行宫。
西BD联创大厦
物业地址：吟白路和隐秀路交叉口
开发企业：无锡市政设计研究院/无锡市民用建筑设计院
总建面积：约4.2万平方米
容 积 率：3.0
用地性质：办公研发
建筑类型：2幢18层
格局部署：1-2F——配套商业
3-18F——写字楼
单层面积：约1051.72平米
单套面积：约88-230平米
停 车 位：240个
销售均价：约5500元/平米
销售情况：预定约30%（.6底开盘）
推广专题：双生态写字楼
君创大厦
物业地址：吟白路和隐秀路交叉口
开发企业：无锡市政设计研究院/无锡市民用建筑设计院
总建面积：约2.6万平方米
容 积 率：1.0
用地性质：办公研发
建筑类型：1幢6层
格局部署：1F——部分餐厅，写字楼
2-6F——写字楼
单层面积：约4000平米
单套面积：约85-400平米
停 车 位：100个
销售均价：约3580元/平米
销售情况：约70%
2）竞争项目硬件比较
空调
项目
品牌
类型
运行特点
华邸国际
未定
家用空调
独立控制，分户计量
华仁逸景国际
大金
中央空调
分层设置、分户计量，独立新风系统
润华国际
未定
中央空调
未定
凯宾斯基
开利、约克或特灵
中央空调
分户计量，独立新风系统
高级写字楼用户对空调高品质要求很严格，对欧洲品牌空调较为认可；传统中央空调被广泛采取,环境保护和节能空调系统是越来越受到市场青睐；满足用户二十四小时办公需求空调系统越来越受关注。
电梯
项目
品牌
数量
最快速度
（米/秒）
电梯建面比
（平米/个）
华邸国际
未定
6部
未定
5100
华仁逸景国际
OTIS
5部
2.5
6600
润华国际
未定
8部
4
18750
凯宾斯基
讯达
8部
4.5
17125
高层写字楼电梯速度在２.５米/秒左右，超高层写字楼为４—5米/秒之间，多选择欧洲品牌。
停车场
项目
数量（个）
面积车位比（平米/个）
华邸国际
174
176
华仁逸景国际
200
165
润华国际
未定
未定
凯宾斯基
1200
125
越高级写字楼对于车位配比要求越高，从无锡现在市场来看，通常高级写字楼面积车位比在120-150平米，中高级在150-180平米之间。
4、小结：区域写字楼前景研判
从大市场环境来看，无锡写字楼市场现在还处于热销阶段，其热点区域已开始从市中心向太湖广场、蠡园开发区等新兴区域发展，且价格涨幅较快，甚至有赶超市中心趋势。
但从供需情况看，无锡写字楼市场开发进入了一个高速运行期，其背后隐藏风险也越来越大。
（三）酒店公寓部分
1、整体市场扫描
无锡酒店公寓市场现在还处于起步阶段，除了禾嘉国际之外，其它极难真正意义上称酒店公寓。这些产品通常紧靠城市成熟商圈，如CBD商圈。
2、经典项目——禾嘉国际概述
占地面积：约1万平米
总建面积：约6.8万平米
楼层层数：30层
计划户数：约546套
售价范围：约7300-9500元/平米
户型面积：约47-70平米
主力总价：约55万
装修标准：约1000元/平米
3、行销剖析
该项目因其是无锡市场上第一个酒店式公寓概念产品，含有较高投资价值，自推出市场以来即受到消费者关注，其“只要带只行李箱即可入住”行销口号在短期内便兑现成现场参观人流。
在推广方面，该项目并没有投入大量广告及SP活动费用，而是靠售楼中心、样板区实景展示来表现产品档次感，以增强消费者投资信心，和口碑效应。
但其弱势之处于于，该项目标装修标准不管硬装修还是软装修全部是千编一律，这即使免去了消费者装修之累，但也忽略了消费者对软装修风格不一样要求和偏好。
4、小结：酒店公寓前景研判
禾嘉国际酒店式公寓作为无锡房地产市场一个新兴商业地产产品，现在已成功完成首次亮相，该项目标成功运作使得这一产品不管在产品概念，营销模式，还是在价格等方面，全部成为未来同类产品追赶，效仿，或参考标杆。
无锡作为全国第七大经济活力城市，长三角关键圈二线城市，受上海国际化大城市经济浪潮辐射，加上无锡城市外向型发展定位，部分中国外著名企业、投资商必将纷涌云集无锡，这些将促进无锡经济更年轻化、更活跃化。
上述原因除了带来城市消费潜力提升，也使得无锡这座城市工作、生活节奏加紧，快捷、方便、省心酒店公寓刚好能够满足这群消费者生活需要，所以，未来酒店公寓前景看好。
二、区域消费者研究
（一）办公部分
自6月13日起，本企业针对市区及本区域已购和意向购置写字楼用户进行了置业需求问卷调查。共发放问卷调查表100份，回收85份，有效问卷72份。现对调查结果统计分析以下：
1、对于无锡写楼市场前景见解
从总体前景上来看，全部被访者均表示对无锡写字楼市场看好。
2、对于项目所在区域写字认同度
基础上全部受访企业均表示对项目所在区域写字楼看好，但其中有部分企业因多种原因（市政配套、生活成本、商业气氛等等）表示短期内不会考虑进入项目所在区域。
受访企业中快要有60%会考虑进入项目所在区域办公（不增加商务成本前提下）。
3、调查用户企业年纪调查结果
3年以下
3—5年
5—8年
8年以上
22.22%
22.22%
25.93%
29.63%
5年以上企业资历企业占总百分比56%； 5年以下企业资历企业占总百分比44%，可见创业型企业对写字楼物业也有较大需求。
4、企业类型调查结果
私营
股份制
事业
个人
59.38%
18.75%
12.51%
9.36%
调查用户中私营和股份制用户占到总用户量78%，这和无锡私营经济发达整体形势相关。
5、企业规模、行业分布及组成百分比
行 业 类 别
数 量 比 例
人 数（单个企业）
办 公 面 积（单个企业）
电子信息行业
约30%
约8-40
约80-500
工业、工程设计
约18%
约10-80
约120-1000
房产
约2%
约8-20
约120-600
IT设计
约5%
约8-25
约100-600
网络服务
约2%
约30-40
约600-800
物流服务
约2%
约20-35
约300-600
贸易
约8%
约8-60
约100-400
电器自动化
约14%
约10-30
约120-600
精密机械
约3%
约20-50
约300-500
科技研发
约12%
约10-30
约120-600
装饰装潢
约2%
约10-20
约80-200
配套服务
约2%
约5-10
约60-600
6、置业情况百分比调查结果
数次
首次
58.82%
41.18%
有购置写字楼意向多为以往租赁写字楼办公用户，数次置业大部分为大型企业和专业投资者。
7、三项最关心原因
地段
形象
价格
交通
投资潜力
周围配套
内部配套
物业管理
76.74%
34.88%
59.30%
52.33%
17.44%
13.95%
27.91%
17.44%
除客观原因外（如：地段、交通、周围配套），用户对写字楼价格及形象最为关注，伴随选择多样性，对内部配套和物业管理也越来越关注。
8、选择面积
成长型企业人数规模在20-40人左右，办公面积在40-600㎡之间，其中租赁用户多选择80-600㎡单元，购置自用用户多选择40-200㎡单元规模。
9、配套设施需求
考虑到区域位置及区域现实状况，用户对停车位、食堂、商务餐饮需求在配套设施需求中是排前三位。其它如健身活动中心、用户俱乐部等配套也有一定需求。
10、三项最关心硬件设施
电梯
网络
空调
会所
职员餐厅
停车位
花园
供电
电源
管线
84.85%
48.48%
66.67%
54.55%
9.09%
18.18%
9.09%
9.09%
0.00%
0.00%
写字楼用户选择标准停留在看得见和感受得到地方，电梯、网络、空调、会所是最受关注硬件设施。
11、物业管理内容需求
多数用户对于物业管理要求较高：
智能化系统 ：达成5A级标准；
办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采取网络地板或地面线槽；
通信（CA）：计算机网络通信系统抵达全部办公间，提供其它国际中国长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌；
楼宇（BA）：关键机电设计由计算机管理，并监控其运行情况，实现管路自动控制；
消防（FA）：防火电视监控，烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；
保安（SA）：保安关键部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。
（二）酒店公寓部分
1、购房目标
消费者选择购置酒店公寓，约80%出于投资目标考虑，另有20%考虑生活、工作便利性而购置自住。
2、接收度
消费者对于酒店公寓基础没有抗性，其酒店式管理服务更能打动消费者。
3、价格接收度
受CBD商圈、太湖广场商圈房价参考原因影响，通常而言，购置面积在40-70㎡之间，以单位面积销价8000-10000元/㎡为例，消费者通常接收总价区间在40-60万之间。
4、尤其关注点（年限、水电费标准、户籍、契税、投资信心）
约85%消费者在购置时最关键关注点是投资回报率测算，紧跟其后是契税、使用年限，分别占到78%、73%，而因居住发生成本原因则关注相对较少，其原因关键在于购置者以投资客居多。
三、项目分析
（一）项目资源评判
1、项目技术经济指标
Ø 总用地面积：10814.1平米
Ø 总建筑面积：63743平米
地上建筑面积：48664平米
其中：办公：27824平米
公寓式办公：16850平米
商业及会所：3990平米
地下建筑面积：15079平米
其中：地下一层面积：7669平米
地下二层面积：7409平米
Ø 容积率：4.5
Ø 绿化率：25%
Ø 覆盖率：30%
Ø 总停车位：316
2、地块价值评判
优
良
通常
较差
极差
自然景观
★
人文环境
★
治安环境
★
交通条件
★
生活配套
★
市政配套
★
学区条件
★
居住气氛
★
商务气氛
★
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
