武汉山水华庭三期营销策划方案打印稿样本.doc

山水华庭三期市场分析汇报

目录
一、 市场篇（大武汉，健康向上房地产市场）
1、 宏观市场及房地产情况
2、 房地产市场特点
3、 武汉居民购房消费特征
4、 最新情况
5、 市场总结

二、 区域篇（光谷楼市驶上快车道，领跑武汉房地产市场）
1、片区宏观分析
2、楼盘信息及区域特点
3、光谷购房者群像
4、经典楼盘竞争分析

三、 项目篇（打造光谷高性价比适居户型典范）
1、 项目基础情况
2、 项目SWOT分析
3、 竞争应对策略

四、 策略篇（延续和升华）
1、 物业定位提议
物业定位
户型定位
价格定位

2、 物业发展提议
设计标准
景观和环境设计
建筑及外立面风格

3、营销提议
营销策略
销售实施

一 市场篇

大武汉 健康向上房地产市场

一、 宏观市场及房地产情况

稳步上涨趋势不会改变

在过去几年，武汉房地产处于一个上升通道，房价增加较为显著，由曾经中部“价格洼地”一跃成为中部地域最高。这种改变，现有“中部崛起”利好背景下，也有城市经济增加带来实质性推进。

过去四年，武汉市财政收入年均增加达成26.4％，和此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由9545元，稳步增加到12350元，而这几年，也正是武汉房地产市场快速增加时期。依据我们调查，武汉住宅消费组成中，自住百分比仍然在七成以上，其中武汉当地购房者占64％,外地购房者占36％。武汉商品住房销售面积895万平方米，同比上涨19.97％。住房完工面积为700万平方米，同比下降0.33％。经过这么一组数据能够看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征能够期待。

从发展看，中心城区房价上涨造成周围区域梯次上涨拉动效应显著，而武汉高级住宅市场供给量自第四季度开始增加，在上六个月达成一个新高；轻轨二期、过江隧道、轨道2号线、“六湖连通”等市政项目标开工，交通改善将给传统意义上城郊结合地域带来利好；老城区将面临拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进步增加动力，不过，因为拆迁政策调整和经济适用房、廉租房供给同时加大，房价上涨幅度将会得到一定抑制。

一个城区房价一定是和经济发展水平是相当，武汉房价还没上涨到和城市地位相匹配价格，所以即使经过宏观调控和不停加息，武汉房价稳步上涨仍然是肯定趋势。

1、 房地产市场特点

l 供给量大，相对稳定

5月11日来自相关部门信息显示，今年以来，新楼盘大量上市，现在武汉待售住房超出10万套，这个数字大大超出以往。
从目前市场看，在供给量连续增加情况下，全市价格仍然稳中有升，部分板块增加仍然较快，一是因为区域经济利好和投资拉动，二是区域供给量连续不足所致。而从本周和后市供给分析，南湖、光谷、后湖、金银湖和盘龙城板块仍将连续增加，如水域天际、泰然南湖玫瑰、香利国庭等，汉口中心城区和武昌中北路、水果湖片区，全部将有新增项目入市，如安顺家园、东湖壹号、统建锦绣江南等，这全部将极大地改变板块供需情况，有望使得市场逐步平稳下来，而在远郊地域，短期配套无显著改观，也使得销售竞争空前增大。

l 上涨肯定，但涨幅放缓

受国家宏观调控，银行不停加息等政策面影响，武汉房地产上涨趋势未变，但涨幅放缓。
武汉市国土房产局公布第一季度武汉房价数据显示，商品住房平均价格为3817.1元/平方米，比上季度上涨0.59％。和去年同期相比涨幅为6.48％，新增供给套数为16916套。涨幅回落0.85%。《第一季度武房指数》

l 武汉楼市潜力看好，房地产大鳄巨款进入，外地购房者增加

武汉虽为一线城市，但房价却比部分二线城市还低，所以被外地投资人一致看好，在4月份举行武汉春季房交会上，深圳组团定购罗纳河谷；“五一”黄金周期间，更有些人从深圳、福建过来选购F、天下别墅。比外地购房者更早进入武汉是全国著名房地产开发企业，近几年来，包含世茂、和记黄埔、瑞安、万科、金地、保利、融侨等中国房地产巨头争相屯兵武汉，竞拍到了大量土地。不停发明武汉土地拍买新统计，她们对于武汉市场看好，正说明武汉市场潜力巨大。而同时她们也将带来更多优异开发理念和管理理念，促进武汉楼市发展。
l 市政道路交通建设空前繁荣，有望打破区域阻碍

-武汉市政道路交通建设异常繁荣，多项关键工程纷纷上马，轻轨一线二期工程，地铁二号线，过江隧道等，这些工程建设和开通，不仅大幅提升了工程沿线周围楼盘价格，也有望打破武汉购房者长久以来，因为三镇阻隔，只在自己区域内购房习惯，跨江购房行为，或将兴起。

l 中心楼盘，高调热闹，郊区楼盘，不甘寂寞，城郊销售差距拉大

中心区盘一直备受关注。 金全部汉宫、万科润园、水岸星城、新世界中心、时代豪苑、世茂锦绣长江，这些动辄单价过万元项目，为武汉房地产市场树立一个个新价格标杆，中心城区楼盘销售仍然火爆，中心大盘融科天城一天600套千人抢购。
和之相反，城郊楼盘销量下滑，显著可见。本市4月份新房销售统计也显示，当月价格在3000元/平方米以下楼盘成交比3月下降了3个百分点，而城区4000~5000元/平米楼盘销量及所占百分比却在继续上升。
中心城区缺乏大型住宅小区、郊区楼盘上市过于集中，配套不全，是造成现在城、郊销售差距过大关键原因。另外，从去年本市土地供给以中心城区小地块为主情况来看，未来十二个月城区新房供给仍以中小项目零星上市为主，现在年拍卖成功武重地块、汉钢地块、杨园地块等大型住宅项目，将于明年后上市，到时中心城区新房供给担心局面才会有所缓解。

l 购房者对价格异常敏感，二手房涨幅超出新房

因为一季度均价达成3800元/㎡以上，自住型购房者对价格很敏感，不少购房者所以转向二手房，造成二手房涨幅超出新房。本市一季度二手住房均价为2654.59元/平方米，比上季度上涨5.49％，显著高于新房涨幅；销售商品住房19849套，90平方米以下中小户型百分比增至29.68％。
二手住房交易比上季度降低6138套，降幅为43.93％，但价格上涨5.49％，比新房价格涨幅高出不少。不少人买不起新房，二手房变得“奇货可居”，价格水涨船高。 小户型二手房仍受到追捧。二手住房交易量仍然以90平方米以下为主，为5585套，占总交易量71.28％。成交量中以多层比重最大，占总成交量41.9％。

l 热销主力户型由大到小，90平方米以下户型倍受追捧。

因为住宅销售单价不停上涨，中小户型总价优势显著，所以中小适居户型成为每个楼盘销售明星，形成抢购。受市场引导，开发商也有意识增加中小户型配比。一季度武汉市场上90平方米以下户型供给和销售均创下新高。一季度新增商品住房供给16916套，其中90平方米以下中小户型最多，占总量32.43%。从销售情况看，90平方米以下户型占29.68％，比上季度增加7.13％。
武汉现在供给主力户型及面积统计表
主力户型
集中面积区间
2房2厅
80—100平方米
3房2厅
110—130平方米
4房2厅
140—160平方米
复式
190—220平方米，240—250平方米

l 股市对楼市造成一定影响，尤其是投资型置业。

即使没有明确数据能说明股市对房地产市场冲击，但多年红火股市，造成大量资金从储蓄帐户流入股市，这对于购房者买房热情也有一定影响。钢性需求影响可能偏小，而投资性物业，不仅要和市场竞争，也要和股市竞争，毕竟股市多年大牛市格局，让不少人在短期赢利，吸引了相当多投资资金进入。而同时又有相当一部分赢利者将股市收益投资房地产，形成资金双向流动。开发商对这一局面也有所了解，光谷投资小户型，世界城尚全部，就以股民抽资购置其项目，作为宣传炒作点，吸引关注。

2、 热点片区分析

l 市政/交通/产业等利好消息，成为区域炒作热点

政策利好，交通改善，和产业发展，大大带动区位发展，成为区域炒作热点，也带动区域房地产价格上扬，这其中，后湖片区立即召开六城会，政策承诺投入百亿改善配套，古田，吴家山片区有轻轨概念，而光谷地域受益于富士通进驻，地铁二号线和步行街项目开启，更是带动楼盘全方面上涨，而缺乏热点支持区域则相对冷清，比如青山，沌口等片区。

l 江南首超江北，光谷板块加速，领跑武汉楼市

受地铁、富士康、武汉火车站开工等利好消息影响，江南片武昌区、洪山区、青山区供给量全部有所增加，占到了全市二分之一以上，和去年第四季度同比增加了23.4%。市国土和房产局、市统计局联合公布一季度“武房指数”中，武昌片洪山、武昌两区新住房销量累计达成8322套，比汉口江岸、江汉、沌口三区之和还多出近千套。江南供给量及销售量首度超江北
销售增加最显著是光谷片区所在洪山区，一季度住宅共成交了4772套，占整体成交量24%，位居全市各区之首。比去年第四季度提升了3%。洪山区3000-4000元/平方米房子最俏销，共成交了2217套，占全市相同价位销量三成多。在二手房交易量上，也出现了相同情况。
从五月销售情况看，不管是片区销售，还是单个楼盘销售，光谷全部跑在武汉楼市之前。
表一：五月武汉市商品房住宅销售金额排行
项目名称
销售金额
武汉万科城市花园一期
11954.69
锦绣龙城E区
9083.36
世茂锦绣长江一期
7891.69
兴华嘉天下
7077.92
金地格林小城C地块
6315.9
万科四季花城西半岛
5338.27
高尔夫城市花园三期一区金湖居
5239.74
银湖翡翠
4910.67
武汉新世界中心
4748.65
宁康园凯旋苑
4740.78
表二：五月武汉市商品房销售套数排行
项目名称
销售套数
锦绣龙城E区
254
武汉万科城市花园一期
211
宁康园凯旋苑
175
华中科技大学喻园老师小区
142
城明花园
123
宏德嘉园
120
将军家苑翠林雅居四期
115
兴华嘉天下
113
万科四季花城西半岛
112
金地格林小城C地块
108

表三：五月武汉市商品房销售面积排行

项目名称
销售面积
武汉万科城市花园一期
24664.91
锦绣龙城E区
23169.4
华中科技大学喻园老师小区
22448.2
南湖景苑
16744.55
宁康园凯旋苑
14453.76
兴华嘉天下
13245.88
万科四季花城西半岛
13228.44
将军家苑翠林雅居四期
13118.1
金地格林小城C地块
12859.32
宏德嘉园
12732.88

3、 武汉居民购房消费特征

l 武汉市民购置需求分析

关键分为投资型和自住型，还有被动性（和拆迁面积相关）和改善性需求（和消费升级相关），其中自住占70％，刚性需求坚挺。

l 市民购房区域选择

原居住区域影响要大于工作区域对购房区域选择影响。总体来讲，已居住在光谷用户比在光谷工作（但不在光谷居住）用户更倾向于选购本片区住房。

l 武汉居民购置住宅重视原因

价格、品质、交通配套、环境是武汉居民在购置住宅时最为看重四个原因
在收入达成一定水平（家庭月收入超出一万元）以上时，居民购置住宅时对各项原因全部普遍看重，强调楼盘在各个方面均好性。 除以上四个最为关键原因外，对于其它原因重视程度均大幅提升
收入水平中等（家庭月收入五千元左右）家庭对于价格重视程度显著高于其它收入水平家庭，为了价格原因，甚至能够在一定范围内向品质，配套，环境等原因妥协，也就是说可能因为价格而购置相对较远城区。

l 武汉现在畅销/滞销产品特征

畅销产品特征
符合目标用户群体需求、产品创新（实用）、整体或细节含有亮点，比如：洗手间干湿分离、小复式设计、卧室转角窗、阳光花房、实用性生活阳台、细节“边角料”空间（储藏室、书房、更衣室等）统一设计和利用等。

滞销产品特征
产品定位错误、建筑外观缺乏美观性、户型设计不合理造成面积浪费、私密性较差（户内房间门正对洗手间、户外对望等）等。
包装及价值展示不够、宣传推广零零碎散，没有一气呵成、销售现场管理混乱、销售人员专业水平不够、工程工期配合不力等，也是造成部分项目滞销关键原因。
交通不便，配套不全是阻碍众多郊区楼盘销售缓慢关键原因，即使郊区大盘品质优质，价位适中，但销售速度还是远低于中心楼盘
武汉居民可承受交通时间统计表
交通时间
满意状态
不超出30分钟
较为满意水平
1小时以内
可接收
1个半小时
能够忍受时间极限
4、 楼市销售情况快报
依据武汉市房地产信息网统计数据显示：五月份第四面全市10个区新建商品房交易共2850套，成交总面积318679.44平方米，和上周 367088.88 平方米交易总面积相比成交量下降了 13.19 %。本周本市商品房成交均价为每平米 4819.76 元，和第三周4237.22 元相比，上升了13.75 %。
　　武汉市每七天商品房成交均价及套数表（单位：元/平方米）：

从本周各区域成交均价保持小幅上升，其中汉口中心区、武昌中心区继续保持高位；关山和青山片成交均已超3800元/平方米；因为轨道交通辐射，古田片区成交均价超出3700元/平方米。另，本周楼盘成交均价关键集中在4000-5000元/平方米，占据了总体四成；其次是3000－4000元/平方米，也占据了三成多。
各区域成交均价表：

　　各区域成交套数表：

从本周各区域成交套数上看，关山区仍占据第一，达成358套，虽较上周有所降低，仍然是销售最高区域；本周武昌区和汉口中心区也有较显著降低。值得一提是，本周后湖板块表现尚佳，以243套仅次于汉口中心区，该板块以均价区间在3000-4000元/平方米中低价房，成为了工薪族购房首选。

附：5.24-5.30日交易具体数据（起源自武汉房地产信息网）
时间
成交套数
成交面积
成交金额
5.24周四
389
49046.73
20416.56
5.25周五
523
59908.11
25734.73
5.26周六
328
33343.4
16722.86
5.27周日
302
31723.06
15487.71
5.28周一
496
49530.4
24605.14
5.29周二
373
41693.09
20345.05
5.30周三
439
53434.65
30283.78
总计
2850
318679.44
153595.83

从本周日交易量上看，初夏武汉楼市仍是热力不减，5月25日以523套达成高峰，平均每日交易量在400余套。估计这种日交易量还可保持一段时间。

结论：
l 从市场分析能够看出，武汉楼市现在是有序上涨中，未来发展潜力巨大，市场信心充足。
l 价格涨幅回落，这个结果应该是自去年宏观调控以后，市场供求双方博奕后一个结果，能够给武汉房地产市场提供长久稳定发展。
l 因为武汉城区超大地域规模和长江、汉水自然阻隔作用，造成武汉三镇楼盘用户起源关键均在本区域内，但伴随地铁，过江隧道修建，这一格局有望打破，而其中产业优势显著光谷地域，会使购房人群扩大至江北。
l 中小户型仍然是市场关注热点。
l 中心楼盘仍然抢手，但郊区大盘假如有交通或配套利好，也能够吸引购房者。
l 富士康入驻光谷，造成光谷板块年初开始发力，现在在楼盘供给量，销售，品质，宣传等很多方向，全部居于武汉楼市前列。

二 区域篇

光谷楼市驶上快车道，领跑武汉房地产市场

一、 光谷市场分析

l 从科技新城到居住新城

光谷作为武汉市计划科技新城，房地产行业一开始就是作为高新产业发展关键配套产业来发展。其发展目标定位是围绕建设世界一流科技园区目标，从科技园区建设走向城市建设，将建设成融“产、学、研、居”于一体、生态环境优美、服务设施完善现代化科技新城。现在看来这一目标已经得以实现。从一个人烟稀少近郊逐步演变成为今天欣欣向荣最适宜居住区域之一，光谷发明了一个新区发展奇迹。
五年来光谷一直保持着较快经济增加，产业规模不停壮大，实力不停提升，经济运行稳定，后劲显著增强。，高新区技工贸总收入也已经达成了700亿元。截至，高新区实施创新和产业化项目600多项，入驻高新技术企业1843家，
同时光谷不停完善城市功效，住宅开发水平稳步提升，现在光谷建筑计划用地达成了513万平方米，共有21个住宅点，近70家大中型小区和房地产项目已建或在建。产品品质在武汉房地产市场有较强竞争力。是武汉品牌房地产开发最为集中区域之一，光谷甚至被认为是“武汉楼市发展风向标”。
伴伴随中部崛起，光谷发展前景愈加诱人，城市建设投资力度加大，环境和配套设施日渐完善，大型企业纷纷迁入，光谷将迎来全方面发展新机遇，这也是以后片区发展关键动力之一，也是光谷楼市发展原动力，将有效推进光谷楼市长久繁荣。
相对和武汉其它居住新区，金银湖、后湖、盘龙城全部属于过于密集城区人口需要外移而产生纯居住片区，缺乏经济基石；光谷却是高新技术产业支撑新城，这恰恰是美国富人区形态，富乃知识财富。 受富士康现象、地铁建设等利好原因影响，光谷片区楼市已经有超越汉口片区趋势，“到光谷买房”已成为更多市民选择。光谷已经由科技产业之城，变成一个发展潜力巨大居住新城。

l 供需两旺，量价齐升
现在片区内集中了大量楼盘，在售楼盘达60个，这其中大部分楼盘为10万米以上大盘，更有光谷世界城，锦绣龙城等达80万方超级大盘，区域总体供给量在200万方以上。近期又有三宗住宅大地块出让，计划建筑面积达120万方以上，后续供给量仍然运动庞大。
高新区现在常住人口约50万。以后可容纳居住人口将有望达成百万。因为光谷片区集中大量高等院校，科技企业，所以消化能力极强。截至年底，光谷片区住宅存量比年初降低24.54万平方米，表明今年存量消化十分快速，光谷楼市发展十分健康。
依靠光谷区域经济高速发展和房地产连续建设等利好原因，光谷区域房地产价格近两年来实现了高价位运行，价格增幅远高于其它区域，光谷区域房地产累计成交均价从2881元/平方米涨到3265元/平方米，在国家多重宏观政策调控之下，涨幅仍然高达13%。第一季度，富士通进驻光谷，促进光谷楼价大幅提升，现在已超出4000元/㎡。（数据起源易居中国CRIC系统）

l 从森林公园到汤逊湖，光谷概念向纵深发展
光谷关键区鲁巷、民院一带楼市，曾经是武汉市代表性郊区板块。短短两三年来，在光谷新城建设快速发展推进下，关山民院区域成为了新城区一部分，光谷楼市则朝东南两面扩展：
光谷楼市向东沿着珞喻路沿线挺进，伴随森林花园、巴黎豪庭、剑桥春天等楼盘开发，光谷东楼市也日渐风生水起。
光谷楼市向南则沿着民院大道和关山一路、江夏大道等一路南行。汤逊湖楼市开始离别单一物业形态，步入多个物业形态并存发展新阶段，成熟居住气氛形成指日可待；光谷板块在地域上成功实施外延，向纵深发展。

l 产业推进发展 绝不仅仅一个富士康
4月2日，富士康(武汉)科技工业园在武汉•中国光谷奠基，作为世界500强企业富士康，它进驻为光谷刮起一阵“富士康”旋风。立即富士康和光谷链接成为备受关注焦点。受这一利好消息影响，光谷楼盘价格大幅上扬，平均涨幅达500元/㎡，“光谷房价坐上‘高速列车’，3个月涨了近50%”，这是楚天城市报3月26日一条新闻标题。
依据东湖高新技术开发区管委会相关人士介绍，富士康(武汉)科技工业园项目标引进，不过是光谷多年产业迅猛发展冰山一角。还有更多“富士康”立即进入
7月底，东湖开发区管委会和大连软件园签署合作协议，合资组建武汉软件产业基地，双方约定，共同组建“武汉软件产业基地”中国•武汉光谷和大连软件园协议合作，今年将在九峰森林公园周围，筹建5平方公里软件城。
一样在6月，中芯国际和武汉市政府共同宣告“光谷中芯国际园区”动工，总投资额将逾100亿元人民币。“光谷中芯国际园区”早期会由武汉市政府出资30亿元兴建12寸晶圆厂一期厂房，计划产能约2.5万片，最快将于年内完工，现在仅在富士康项目周围，即有新芯国际软件园、中原电子基地等多个高科技项目。高科技产业集群已经完全形成。
毫无疑问，产业发展，将有力推进光谷楼市愈加紧速发展。

l 商业配套加速，光谷新城如虎添翼
光谷经济、人口、消费能力大幅增涨，然而光谷并没有复合型商圈来满足如此大需求。仅仅只有一个鲁巷广场是远远不够，伴随楼市发展，对商业配套完善和发展提出了现实紧迫要求。以满足光谷居民生活需要。
光谷步行街项目开始招商，该项目总占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，是由一条1350米现在世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体、多功效、全业态、复合型超级商业步行街区。著名商业品牌大洋百货、天河环艺、家乐福和国美电器立即入驻。这几大主力店入驻，意味着光谷新城将越来越含有城市气息，发展将越来越成熟。很好满足光谷居民消费需求。
和此同时，各大已建或在建小区小区商业也取得较大发展，对光谷商业配套形成有效补充。
光谷商业项目标入住能够极大提升光谷地域商业功效。一个新商业中心立即形成。这对于整个光谷楼市来说全部是很利好消息。

l 地铁开工，公共设施提议加速光谷楼市
光谷也正在主动推进公共基础建设投资，如华师一附中近期将整体迁入光谷，光谷体育中心已完工，光谷大酒店已完成改造，国际学校、中德国际医院也正在抓紧推进，光谷五小、光谷体育中心、国际会议中心、光谷步行街等众多配套设施也全部已在进行之中。同时，高新区还加大了道路建设力度，使南湖南路成为了武汉市第一条生态路，并计划修建5座专题公园，新建、改建、续建道路50余条，加强绿化，使高新区绿化率达成40％，加紧城市化步伐，主动推进光谷发展建设。
这其中最引人关注，莫过于地铁工程开工。过江地铁一期工程从常青花园至鲁巷，全长27.98公里，全线为地下轨道，总投资149.13亿元。估计建成。纵横长江两岸，联络数大商业中心，穿越多个居住新区，是贯穿江城南北最关键客运交通走廊，建成后可负担大约50%公交过江交通客运量。它建成，将有效将光谷楼市向区域外扩展，吸引更多汉口市民跨江购房。

地铁路线图

l 购置力强劲，楼市含金量高
光谷是武汉市高新产业和教育机构最为密集地域，该片区聚集18所著名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，也是一大批有经济实力高校老师和企业白领聚集地。她们有在光谷买房置业愿望，也拥有相对规模购置力。光谷片区人均消费水平总体上和武汉市其它区域相比要高出10%以上。去年统计数据表明，在各区销费力排行榜上，排在第一是江汉区，排在第二是洪山区，第三就是光谷片区。
不仅光谷区域内部购置力强，武汉8＋1城市圈建设，也为光谷带来了新机遇。不少地市企业进驻光谷创业，其职员也随之选择了在此置业居住。
需求决定消费，强劲购置力决定了光谷楼市发展空间，

l 大盘，名盘，著名地产商进驻，光谷地产进入品质时代
光谷过去几年里辉煌经历使得它成为武汉房地产开发商和开发项目最为集中区域之一，区域内云集了万科集团、长城建设、保利集团、利嘉置业、现代地产等众多实力雄厚开发商，还有刚刚进入广州恒大集团，清江实业等，一时间实力强、水平高开发商和大规模、高品质楼盘齐齐亮相。众开发商竟相在产品、概念、服务上大展拳脚，给区域带来了众多品质好、创意新、门类齐好产品，
现在光谷楼市，可谓是百花齐放。商品住宅方面，一般商品房、单身公寓、湖滨别墅，应有尽有；商务楼方面，写字楼、研发楼、孵化器、创业中心，顺应地域经济发展而生。
能够说，光谷楼市已经进入产品品质时代，大家对品质要求越来越高，所以开发企业要善于把握市场，增强产品关键竞争力，树立自己品牌和信誉，以良好产品品质吸引更多区域外购房者在光谷置业。

l 推盘节奏化，产品个性化，定位差异化
区域内产品定位以住宅为主，各楼盘开发规模全部在10万平方米以上，伴随市场供给量成倍增加、众多开发商进驻、现在用户群反复、产品差异化微小，使得光谷板块市场竞争急剧加剧，为赢得市场竞争，开发商在产品及销售手法各出奇招。
大盘分批推售：为处理供给量过大问题，开发商普遍采取分期分批推售方法，避免在单位时间内，产品过于集中上市造成滞销，同时这种销售控制手段也有利用开发商依据市场反应立即调整价格，实现利润最大化。

产品个性化：开发商纷纷加大对产品研究力度，在户型设计上苦下功夫，功效分布愈加合理，产品愈加丰富，品质更上台阶。剑桥立方寓“复式公寓”，坐标城"集中供暖"及"6米挑高阳光花园"，万科城市花园"退台洋房"……创新层出不穷，新概念、新计划、新产品楼盘不停涌现，很多产品在武汉楼市皆为领先，吸引消费者购置。

定位差异化：除了要满足消费者需求，还要吸引消费者关注，所以光谷楼盘在产品定位及宣传概念上大打差异牌，柒零小区，用案名直接吸引七十年代主力购房人群，光谷坐标城，“有思想房子”；万科城市花园“美式街区”概念，江南家园二期以谓语城作为案名，吸引知识分子关注， 经过种种差异化定位及营销手段在猛烈市场竞争中赢得消费者认可。
小结：
l 光谷楼市已经实现质飞跃，规模化居住新城已然形成。
l 伴随产业发展，商业配套完善，和公共设施完备，光谷楼市还将深入提升，对区域外购房者形成吸引。
l 光谷片区产品多样化，品质高，新概念层出，营销手法多样化，光谷楼市不仅仅是江城楼市热点，更是江城楼市引领者。
l 光谷楼市快速发展，领跑武汉楼市，而区域内供给量大，竞争猛烈，开发商要想在竞争中取得胜利，必需在产品、营销、广告等各个环境，把握品质，不停创新。

二、片区经典楼盘
项目名称
江南家园二期(谓语城)
万科城市花园四期
光谷世界城
锦绣龙城(二期E区)
光谷·坐标城（二期C区）
楼盘图片

项目地址
洪山区民院路（武汉科技大学旁）
东湖高新技术开发区关山一路南端大学园路1号
鲁巷广场光谷书城旁
武汉东湖新技术开发区民族大道和中环线交汇处
武汉东湖新技术开发区关山大道和南湖南路交汇处
规模
占地 60000平米
总建 110000平米
总占地 400000平米
总占地 40平米
总建面 1500000平米
占地30564.50平米
总建50125.82平米
占地36405平米
总建54766.80平米
项目均价

高层均价： 4400元/平方米

多层均价： 5300元/平米

小高层均价： 5100元/平方米

商铺均价： 25000元/平方米

均价： 4000元/平方米

高层均价： 4800元/平方米

建筑类型
多层、小高层
多层、高层、小高层
多层
多层、小高层、高层
高层
绿化率
46%
36%

30.50%
40.10%
容积率
1.76%
1.21%
3.7
1.64%
1.50%
物业企业
武汉丽岛物业
武汉万科物业管理
戴德梁行
湖北水蓝郡物业管理
湖北水蓝郡物业管理
建筑类型
多层、小高层
多层、高层、小高层
多层
多层、小高层、高层
高层
开盘时间
.12.02
.2
商铺.01.14
住宅(.05)
.4.29
.12
入住时间
.12.28
.04.30
.03.28
.6

物业费
0.9元平米/月
高层1.8元/平方米•月；小高层1.6元/平方米•多层1.1元/平方米•月
15
多层0.6元/平方米，高层1.2元/平方米

结构
框架/局部面砖，高级涂料
面砖、涂料
框剪
框架
框架
项目总套数
996套
1200套
600套
1051套
480套
开发商
武汉佳境房地产开发有限责任企业
武汉市万科房地产
武汉市利嘉置业
湖北长城建设实业、武汉源兴房地产开发
湖北长城建设实业
交通说明
在民院路上，拥有570、811、583、739、901、586、590、538、572等十余条公交线路，临近轨道交通二号线终点，通达武汉三镇。
586路公交车直达城花中心，510、519、715到大彭村站转乘。
521、536、540、583、591、593、510、518、702、703、728、733、15、18、25、59、401、巴士6条
583，739，811，570，901

项目名称
阳光在线(二期)
现代国际花园
森林花园
巴黎豪庭(二期)
楼盘图片

项目地址
雄楚大道(709所对面)
洪山关山二路和城市中环线交汇处
关山马鞍山森林公园大门对面
洪山珞瑜路和关山二路交汇处(原武汉鼓风机厂)
规模
总占地 113650平米
总建筑 160000平米
总占地550000
总建面594000
总占地89833平米
总建面00平米
总占地118460平米
总建面355166平米
项目均价
二期均价： 4200元/平方米

多层均价： 4300元/平方米

小高层均价： 4000元/平方米

别墅均价： 待定

高层均价： 5300元/平方米

建筑类型
多层 小高层
花园洋房、一般多层、TOWNHOUSE
小高层、别墅
小高层（售完），高层
绿化率
36%
45%
39%
38%
容积率
1.65
1.20%
2.18
2.40%
物业企业
美好愿景物业
武汉力天现代物业管理有限责任企业
深圳中航物业管理
南方物业
开盘时间
.6
8月(一期)、.12.16(二期)
.5.15、.10.21
.5.26
入住时间
.5

-8-30和-12-30、

物业费
1元平米/月

1-1.2元/平方米/月
1.2/平方米(小高层),1.5/平方米(高层)
结构
框架/高级涂料
框架/高级涂料
框架/保温隔热系统
剪力墙/高级面砖,防水涂料
项目总套数
1510套
3030套
1320套
2362套
开发商
武汉美好愿景房地产开发
武汉现代科技产业集团股份
湖北现代城市建设发展集团
南益置业（武汉）
交通说明
715、723、166、728
758、757公交线路路径本案，715、728等多辆公交线路围绕周围
518、18、25、702、703
702，703，518，591，536，18

三 片区特征分析
1、大盘时代，竞争猛烈—光谷楼盘规模及供给量分析
片区在售项目
总占地（平米）
总建面（平米）
总套数
现在在售
谓语城（江南家园二期）
60000
110000
996
二期在售
锦绣龙城
438938
800000
6462
二期在售
光谷坐标城
291479
400000
2600
二期在售
阳光在线
113650
160000
1510
二期立即推出
光谷世界城
40
1500000

商铺及小户型推售中
卧龙剑桥
10
250000
1770
精装修小公寓在售
巴黎豪庭
118460
355166
2362
二期5月底发售
保利花园
156200
360000
3000
四期在售中
森林花园
89833
00
1320
续推中
万科城市花园
400200
390000

四期在售中
现代国际花园
550000
594000
3030
续推中

（汤逊湖区域 雄楚大道在售项目未列
l 光谷关键区位大盘（不包含汤逊湖片区及雄楚大道在售项目，不包含区内小型楼盘）总供给量已达近500万方，除掉已消化和商业部分，供给量最少在300万方以上，推售量最少将达成150万方以上，竞争之猛烈可见一斑。
l 近期，武汉东湖高新开发区出让3宗大地块，皆为住宅用途，计划建筑面积达120万方以上，后续供给量仍然巨大。
l 光盘已进入大盘时代，由实力开发商开发大型小区，在配套及规模上能愈加好满足区内居民需要，规模较小楼盘更多以小户型，商务楼等方法推出，以避开和大盘住宅直接竞争。

2、多层稀缺，光谷楼盘层层向上-片区产品类型及建筑形态分析
光谷住宅普遍实现高绿化低密度，平均绿化率在30％以上，容积率多数在1-2之间，居住舒适。
在建筑形态上，正在由多层为主，向小高层、高层转变，区域内多层产品渐成稀缺。

3、 光谷什么样户型受欢迎？-片区楼盘户型分析
近期商品房住宅户型结构统计(单位：万平方米,套)
·

江汉区
江岸区
硚口区
汉阳区
武昌区
洪山区
青山区
东西湖区
东湖高新
开发区
经济技术
开发区
江夏区
合

计
总面积
399.86
702.07
288.17
270.95
568.7
620.59
63.72
446.81
361.23
165.54
236.21
总套数
37706
62619
27215
23777
47221
50218
5883
35941
31952
13655
19175
一
室
一
厅
总面积
19.56
27.47
12.13
2.86
11.84
18.62
2.31
2.95
7.77
4.21
5.59
总套数
3665
5365
2247
490
2166
3102
413
500
1496
796
959
二
室
一
厅
总面积
8.78
18.96
16.86
10
16.27
19.18
3.86
4.25
2.95
3.23
1.19
总套数
1033
2667
2222
1179
2026
2260
466
501
394
425
159
二
室
二
厅
总面积
44
121.34
68.72
57.72
116.33
95.71
21.68
82.71
53.13
30.8
57.76
总套数
4556
12846
7182
6321
11345
10085
2339
8782
5788
3242
6071
三
室
一
厅
总面积
1
3.41
0.58
1.33
5.9
5.28
1.44
4.03
1.99
1.09
0.12
总套数
93
305
60
116
533
455
138
371
199
90
13
三
室
二
厅
总面积
124.88
286.37
111.21
97.72
205.24
255.52
28
187.11
165.17
80.65
80
总套数
9500
22354
8780
7567
15504
18716
2116
15169
13170
6224
6278
四
室
一
厅
总面积
-
0.45
0.13
0.18