南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心商业专项计划书.doc

南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心
商 业 计 划 书

前 言

南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心是整合办公、商务、研发、配套等项目为一体创意产业“园中园”。其产业方向包含经纪企业、导演制片人专业机构、影视动漫制作、多媒体服务外包、多媒体应用（游戏、影视、动画、平面设计）、影视技术研发等。这里区位优越、配套完善、计划超前，势必成为南京多媒体产业未来发展战略中心。
　　本商业计划书将以南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心四月底协议洽谈和八月招商开园为策划节点，以南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心为宣传专题，以国际多媒体产业中心有效建设和招商为目标，以期提供一个专业、周详处理方案。

1.0 项目企业介绍

1.1 项目所在园区介绍——南京紫东国际创意园

南京紫东国际创意园在栖霞区南部、紫金山东麓，为紫气东来南京之所。园区处于南京“灵山—龙王山”绿色生态廊道起点，总占地1000.9亩，计划容积率0.8，建筑限高24米，绿化覆盖率约达70%，含有良好生态环境。
园区公共交通便利，步行至地铁2号线金马路站和仙鹤门站仅需5分钟，沪宁高速、绕城公路和宁杭公路在此交汇。园区紧邻全国规模最大、档次最高大学城——仙林大学城，现在仙林大学城已经有南京大学、南京师范大学等11所高校入驻，可为园区企业提供人才和技术支持。园区2公里范围内有索菲特钟山国际高尔夫酒店和紫金山庄两座五星级酒店，靠近国际赛马场和钟山国际国际高尔夫球场，为商务活动提供便利；同时，园区周围中高级楼盘林立，为入驻企业职员提供了居住条件。
“总部天地，创意绿洲”正确概括了南京紫东国际创意园双重产业定位。作为总部经济园区，将关键引入研发或设计行业企业总部，和各类非生产型企业总部。作为创意产业园区，将以发展研发服务业和设计服务业为主，文化传媒业和咨询策划业为辅，并经过创意消费形式，形成完整创意产业链。
在计划之初，南京紫东国际创意园就确立了园林式、环境保护型、智能化发展方向。园区将在优越自然环境基础上，关键打造园林景观，并利用节能环境保护技术，使园区四处充满创意，四处表现人文关心，促进人和自然、人和人友好发展。同时园区还将利用5A 智能化系统进行管理，提升建筑使用效率和经济效益，彰显园区档次。
园区定位为南京乃至长三角地域最具优势国际性创意总部型商务园区，将会对长三角地域创意企业和总部企业形成跨界整合和集聚，打造成为同类园区典范。

1.2 项目提议方介绍——澳大利亚利华集团

——传奇历史

利华集团是一家源自澳大利亚家族企业，成立于二十世纪八十年代中期。
利华集团家族历史相当悠久，最早可追溯到英国贵族，其家族贵族封号来自英国王室。
经历数十年传奇，现在利华集团已经发展为涉足房地产、金融、文化交流等多项领域跨国企业。

——东方之缘

利华集团和中国缘分由来已久，一九九八年起集团就以铜矿贸易为主进驻中国市场。凭借雄厚企业实力和强大背景支持为当今中国企业界作出服务和贡献。
二○○四年，利华集团在东方最大城市上海成立澳伦传媒商务中心，至今旗下拥有上海澳伦投资管理、上海澳伦文化传输事务所。现在集团在中国关键致力于商业地产、金融业、矿产业、餐饮业及文化传输业经营和投资，集团现在已在上海、嘉兴等地大量投资。
凭借雄厚企业实力和强大背景支持，利华集团在当今中国企业界含有相当高影响力。

以澳大利亚利华集团作为本项目标提议方，对于在南京紫东国际创意园建设澳大利亚多媒体产业中心提供了全球性视野，带来了世界级机遇，也有利于吸引来自世界各地影视传媒企业和商业用户。

1.3 项目提议人介绍——爱德华•唐

——激情绅士

爱德华·唐出生于澳洲房产、金融领域家族企业，祖上是英国贵族。生于上世纪50年代爱德华先生，骨子里就带着一个时代衍生出来激情和执着。
凭借本身雄厚家族背景、良好教育经历、教养及地位，爱德华·唐被授予“英联邦太平绅士”勋衔。在中国数年，爱德华·唐已经是地地道道“中国通”，她足迹遍布中国很多城市，她广泛人际关系网更是网罗了众多来自世界各地和中国各关键城市多媒体产业人士。

——实力领袖

爱德华·唐是杰出实力企业领袖、成功外交活动家和出色文化策划人。她善于整合资金、建立平台，将多个资源建立整合为实业，她最大心愿是文化传媒业能在中国建立更大产业，并尽力用本身优势来挖掘商业文化蕴含无穷价值。
爱德华·唐，一位在中国、在全世界全部含有广泛影响力外交活动家和实力企业家，尤其邀请爱德华•唐先生作为此次项目标投资方代表，将使得本项目从一开始就含有了全球视野和国际化著名度，有利于南京紫东走出江苏，走向国际。

1.4项目提议方类似经验介绍——上海市多媒体产业园澳伦数字媒体基地（media box）

由利华集团提议，爱德华·唐先生掌舵中中国地首创传媒基地——上海市多媒体产业园澳伦数字媒体基地（media box），在上海市长宁区，经过一段时间具体运作，这里已是初见规模。
上海市多媒体产业园澳伦数字媒体基地（media box）在中中国地首创利用海外方法运作媒体制作平台，这里集中了影视剧后期制作、音像效果、广告策划、动漫制作等众多媒体资源，经过这个平台整合，树立品牌，也培养一批专业人才。
在中中国地建设影视媒体基地，硬件设备不难处理，真正需要是能利用这些设备和熟悉国外制作发行动作模式人才，需要著名电影特效制作企业，需要和海外主流媒体沟通。含有中西方文化背景和丰富媒体人脉利华集团经过长达两年调研论证，选择在上海长宁建立这个高品质数字媒体基地，为中国外媒体制作交流搭建桥梁，用这个平台吸引中国外一流媒体制作企业入驻，带入海外优异制作理念。入驻该平台企业全部是行业中颇具创意又得到社会认可精英，高起点、新理念是平台运作亮点。这里还将建立博士后流动站，引进国外专业人士指导，培养国际一流、时尚人才。以国外主流导演经济替换中国现在制片人经济，发挥导演主导作用，率领上海高端国际影视制作走入良性发展轨道。

1.5项目提议方之二介绍——美国W&R国际设计集团

W&R，全球顶尖设计机构。

美国W&R国际设计集团是从事建筑计划设计、交通/运输计划、城市设计、工程管理等专业美国著名合作人制设计企业，也是美国规模和影响力最大建筑计划设计企业之一。
自1964年创建，1984年登记为股份以来，W&R以充满创意设计方案、完美可信设计质量、严谨负责职业道德，在欧美及亚洲地域内建立了卓越国际声誉。
美国W&R 国际设计集团总部设于美国芝加哥，在加拿大温哥华、德国法兰克福和澳大利亚悉尼、和中国上海、中国南京设有全资子企业。多年来，中国建筑工程进度惊人，美国W&R国际设计集团则以创新设计理念、优异工程管理经验，为中中国地设计出很多优异建筑工程。
美国W&R国际设计集团以其顶尖设计业绩屡获殊荣，获评包含“全球二十大创新型建筑设计企业”、“十五家最具全球眼光建筑设计事务所”等，其全资在华子企业更是获评“中国十佳外资建筑设计企业”之一。

1.6项目提议方之二类似项目经验介绍——上海“红坊”、湖北“绿谷”

“红坊”——上海红坊国际文化艺术小区。

“红坊”改建于上海一处旧厂房，美国W&R国际设计集团作为投资方和全程设计顾问，利用老工业建筑钢筋铁骨，将厂房高大空间、框架结构等特点和现代建筑艺术相结合，既传承了老建筑和生俱来历史肌理，保护其原生态感，又作乐通风、安全、友好细节处理，使新旧空间相互结合、流动、自然过分，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕塑艺术中心为主体，并有多功效会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功效创意场地等灵活空间应用。
作为投资方和全程招商和运行参与者，在美国W&R国际设计集团全力打造下，现在上海红坊国际文化艺术小区已经成为上海最有影响力时尚艺术小区之一，并已列入上海世博会指定游客接待场所。

“绿谷”——湖北天门绿康数码科技创意产业园。

作为投资方和全程设计顾问，美国W&R国际设计集团携手武汉绿康数码科技发展，在湖北省天门市首创工业“园中园”最新工业园区创新理念，建设天门市仙北工业园绿康数码科技创意产业园。
天门市仙北工业园“园中园”工业项目在产业选择中集中那些技术含量高、单位GDP高和低碳高新科技领域，投资规模大，科技含量高，特色鲜明，已经成为整个大型工业园内经济发展关键“增加极”。

2.0 项目介绍

2.1 项目内容和目标

南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心是整合办公、商务、研发、配套等项目为一体创意产业“园中园”。这里区位优越、配套完善、计划超前，势必成为南京多媒体产业未来发展战略中心。

2.2 项目内涵和价值

——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心抓住了多媒体高新技术产业当中影视、数码、动漫、IT等新兴领域，从而占据了多媒体高新技术产业制高点，加上数码、多媒体含有广泛实际应用价值，为多媒体产业中心提供了较为宽广发展前景。园区发展为区域产业结构调整，提升区域产业能级，加紧区域经济健康、稳定、持久发展相关键实际和示范价值。
——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心境外背景决定了中心和生俱来国际性视野和发展潜力，影视、数码、多媒体及相关技术研发、应用和推广可真正地和国际接轨、和世界同时，起点更高，观念更超前，技术更尖端，成为南京影视、数码、多媒体及相关产业中心，形成信息流、资金流、人才流和商品流，将极大地提升南京尤其是紫东国际创意园区高新技术产业能级，必将为南京信息化建设做出关键贡献。
——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心从初步构想上含有了产（产业化）——学（学术、科技发展）——研（新技术研究和开发）——销（为产品提供展示、销售场所）——交（国际性技术交流）完整体系，对产业和人才有一定凝聚性，使园区未来发展含有了相对稳定基础，将会成为区域经济发展亮点。
——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心从现在计划雏形和整体定位来看，将成为南京第一家拥有优越地理位置、完善市政配套和完整发展体系“城中硅谷”，含有深远战略意义和示范效应，必将取得政府部门更多支持，也为新闻炒作及整体包装提供了良好素材。

2.3 项目产业方向

南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心产业方向包含经纪企业、导演制片人专业机构、影视动漫制作、多媒体服务外包、多媒体应用（游戏、影视、动画、平面设计）、影视技术研发等。

2.4 项目开发思绪

——区位特征
南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心在南京紫东国际创意园中心区域、临近主入口关键地带，地理位置十分优越。园区周围交通因为其地理位置显要而十分便捷，形成了这里良好创新和办公气氛。

——计划特征
南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心办公区域分为国际影视办公、动漫产业区域、高新技术研发、多媒体服务外包、公共设施、仓储转运中心六大功效区。各区被优美绿化环境围绕和区分，形成了一个相对集中功效区域。

——发展目标
多媒体产业中心发展目标是，在未来数年内发展成为一个集多媒体尤其是影视、数码、多媒体技术和产品研发、展示、销售、服务，海内外多媒体企业创业高科技产业基地，南京多媒体产业焦点。

——配套特征
　　南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心位置优越，环境优美南京紫东国际创意园最终将形成“数字绿地”，可使工作在园区大家在绿地和鲜氧中发挥无限灵感和创意。

2.5 项目功效分区及关键内容

本项目总面积约1平方米，关键分为以下六大功效区域：

——国际影视办公
面积约平方米，汇聚来自中国各地乃至海外导演经纪企业和专业制片人机构，为其量身订做含有办公便利性、创新舒适性、交流国际性复合型办公综合体。办公中心采取5A标准设计，实现全方面自动化高科技企业智能化要求，满足园区影视及多媒体企业基础需求。

——动漫产业区域
面积约3000平方米，汇聚来自中国各地乃至海外动漫研发和创作企业，为其量身订做产（产业化）——学（学术、科技发展）——研（新技术研究和开发）——销（为产品提供展示、销售场所）——交（国际性技术交流）完整体系。

——高新技术研发
面积约4000平方米，汇聚来自中国各地乃至海外IT高新技术研发机构，抓住了多媒体高新技术产业当中影视、数码、动漫、IT等新兴领域，从而占据了多媒体高新技术产业制高点，加上数码、多媒体含有广泛实际应用价值，为多媒体产业中心提供了宽广发展前景。

——多媒体服务外包
面积约1000平方米，集中园区多媒体产业信息流、资金流、人才流和商品流，极大地提升南京尤其是紫东国际创意园区高新技术产业能级，为南京信息化建设做出关键贡献。

——公共设施
面积约500平方米，以统一计划、合理布局、综合开发、集中配套标准建设公共配套设施区域，形成功效齐全、设施一流高科技、外向型、综合性多媒体产业中心。

——仓储转运中心
面积约1000平方米，关键产业对象为现代仓储物流服务，关键为非传统营销企业（多媒体产业）提供全方位仓储和转运、物流服务。

2.6 项目建设基础方案

2.6.1 计划建设年限和阶段

整体计划年限：20年

整体计划分为以下五个阶段：

一、签约筹备阶段。项目两大提议方（澳大利亚利华集团、美国W&R国际设计集团）拟和南京紫东国际创意园区签署为期二十年租赁协议。三方约定租金确定为人民币0.8元/平方米/天，此租金标准五年内不变，以后每五年租金上涨幅度不超出5%。三方亦约定项目免租期为十二个月。节点日期：4月29日签署投资意向书。

二、整体建设阶段。项目两大提议方（澳大利亚利华集团、美国W&R国际设计集团）拟对南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心进行整体定位和装修，初定内部装修标准为人民币1500元/平方米。同时对外进行招商和产业洽谈。节点日期：8月开始装修。

三、开园亮相阶段。项目两大提议方（澳大利亚利华集团、美国W&R国际设计集团）拟对南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心进行整体招商和开园亮相，同时利用正确定位和优越产业计划争取中国政府相关部门更多支持，亦取得澳大利亚政府在华机构大力支持，为南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心未来发展提供持久动力。节点日期：11月18日。

四、规模化运作阶段。凭借良好前期运作和计划背景，项目开园后逐步走入成熟增加期，集聚了来自中国各地乃至海外优异相关企业，形成南京多媒体产业规模化发展中心。节点日期：11月18日。

五、形成影响力阶段。借助大量前期铺垫，南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心逐步在南京市、江苏省乃至中国东部形成辐射力和影响力，成为含有相当著名度国际化多媒体产业中心。节点日期：11月18日。

2.6.2 中心规模和经济发展估计

一、筹备至开园阶段。签署总面积百分比为50%左右预租协议，集聚一大批含有实力和发展潜力优异业内企业。

二、初步运作阶段。签署总面积百分比为90%左右正式租赁协议，空置率不超出10%。其中国际影视办公区域年均产值万元左右，动漫产业区域年均产值4000万元左右，高新技术研发年均产值万元左右，多媒体服务外包年均产值1500万元左右，累计年均产业1亿元左右，实现多种税收1500万元左右。

三、规模化运作阶段。签署总面积百分比为95%左右正式租赁协议，空置率不超出5%。其中国际影视办公区域年均产值4000万元左右，动漫产业区域年均产值8000万元左右，高新技术研发年均产值4000万元左右，多媒体服务外包年均产值3000万元左右，累计年均产业2亿元左右，实现多种税收3000万元左右。

四、形成影响力运作阶段。签署总面积百分比为95%左右正式租赁协议，空置率不超出5%。其中国际影视办公区域年均产值6000万元左右，动漫产业区域年均产值13000万元左右，高新技术研发年均产值5000万元左右，多媒体服务外包年均产值4000万元左右，累计年均产业3亿元左右，实现多种税收4500万元左右。