深圳地铁大厦整体招租专项策划报告.doc

第一篇：市场背景分析

一、写字楼市场回顾

（一）总体评价
1、市场供给连续增加
市场供给连续增加,整年写字楼新批预售面积约33.69万平方米，同比增加11.04%。中心区依旧是写字楼市场最关键供给区□域，新批预售面积约27.80万平方米，同比增加33.46%，占全市总量82.52%。
2、市场需求基础平稳
深圳写字楼市场整体需求基础保持平稳，整年写字楼销售面积为28.48万平方米，比上升了约5%。
得益于片区所聚集大量电子、外贸、建筑等快速发展行业，车公庙片区推出物业销售见好；而南山文化中心区受惠于良好片区计划、西部通道立即开通等利好原因,强大需求逐步形成，这使得深圳写字楼局部片区市场供给略显不足。

【深圳市历年写字楼销售面积图】
※ 数据起源：《深圳市房地产年鉴》

3、甲级写字楼空置率继续下降
因为深圳经济快速发展，同时甲级写字楼物业因其所在片区成熟、本身品质优越、含有专业完善硬件设施，不停吸引中国外大中型企业入驻，所以，从开始到底，甲级写字楼空置率已连续11个季度保持下降趋势。

【深圳市历年甲级写字楼空置率走势图】
4、售价稳中有升，租金坚挺
1～10月,深圳写字楼成交均价为11,806元/平方米，较同期9,372元/平方米增加25.98%。

【深圳市历年甲级写字楼租金及售价走势图】
写字楼市场关键分布在中心区和华强北一带，基础上全部是走大开间高级写字楼路线，目标用户为含有较强实力国际中国大企业及投资客。
在租赁市场上，蔡屋围、中心区及周围甲级写字楼全部处于高入住水平，不单成为中国外大中型企业入住首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使入住率不停提升，发明了新高。写字楼租金均价比上升了5.5%，总体均价在75～85元/㎡/月之间；甲级写字平均租金上涨较快，达8.2%，为115元/㎡/月。

小结：
n 深圳国民经济总体上展现平稳增加态势，工业生产、中国贸易、对外经济、港口、财政等关键经济指标均实现稳步增加，直接带动了写字楼需求增加。本年度写字楼市场在供给增加情况下，写字楼租赁、投资市场活跃。区域市场呈中心强化、两翼增强之势。
n 因为写字楼供给显著失衡，多数产品成本、价格和目标用户定位基础一致，造成高端物业竞争烈。
n 写字楼租赁保持在稳定上升状态，但租金越来越展现两级分化：甲级物业受到市场追捧，租金不停上涨；中低级物业越来越举步唯艰，难以连续经营。

（二）区域评判
深圳写字楼大多数分布在罗湖和福田区，而且大部分又集中在深南大道两旁区域商业圈内，形成商业和写字楼相互发展现实状况。现在写字楼热点区域我们称之为“一线五珠”，它们分别是：人民南路国贸圈、蔡屋围地王圈、华强北赛格圈、福田中心区圈、车公庙商务圈。

人民南国贸圈
蔡屋围地王圈
华强北赛格圈
福田中心区圈
车公庙商务圈
深南大道

【深圳写字楼区域圈“一线五珠”示意图】
1、人民南路国贸圈
代表性写字楼：国贸大厦
周围组团写字楼：深房广场、天安大厦、嘉里中心、佳宁娜广场等
主流用户组成：（1）在深圳有较长发展历史专业企业
（2）规模较大外资、港资企业
出租价格：50-100元／平方米（不含管理费）
区域特点：此区域商业气氛浓烈，含有一定历史代表性。国贸大厦始建于80年代，是深圳市标志性建筑物之一，以其为代表写字楼是80～90年代最高级次。该地域写字楼以商业气氛较浓、距口岸较近、交通便捷，但智能化程度较低、单位面积较小为特点，是深圳早期最具规模写字楼群体。依据深圳法定图则，此圈将不会有新写字楼出现，所以租赁市场活跃，较受外资尤其是港资企业欢迎。
区域现实状况：因为早期计划局限，区域办公已经面临着迷惑，同时因为罗湖区人民南路改造，道路反反复复修建、再加之其它区域写字楼市场升级，人民南国贸圈写字楼展现一个“夕阳西下”感觉，早期进驻大型企业有“悄然撤离”之势。

2、蔡屋围地王圈
代表性写字楼：地王大厦、华润大厦
周围组团写字楼：国际金融中心、金丰城、金山大厦、发展银行、振业大厦等
主流用户组成：（1）国际著名外资企业（金融为主）
（2）中国较有实力企业（证券等）
出租价格：70-135元／平方米（不含管理费用）
区域特点：以地王大厦为标志性建筑蔡屋围写字楼圈一直被大家认为是深圳金融中心区域。去年华润大厦落成，引进了众多国际性著名企业，带动租金上浮同时，愈加扎实了金融中心区域地位。该区域写字楼高级次、高价位、以租为主是其显要特点，用户群多以跨国企业、中国著名企业、大财团、证券金融类为主。
区域现实状况：该区域未来市场基础上不会有新写字楼开发，加之政府有意打造福田中心区CBD之势，将“证券交易中心”迁移至高交会馆所在地，势必动摇蔡屋围“深圳金融中心”地位，租赁用户群也将面临被分流局面。
3、华强北赛格圈
代表性写字楼：赛格广场、世贸广场、鼎诚国际
周围组团写字楼：电子科技大厦、国际科技大厦、佳和华强大厦、华能大厦、航全部大厦、东风大厦、现代之窗等。
主流用户群体：（1）中国、国际高科技企业
（2）新兴产业企业
（3）部分港资企业
（4）电子配套产品企业等

出租价格：60-100元／平方米（不含管理费用）
区域特点：华强北商业区拥有全国最大电子器材市场，同时又是深圳著名商业中心区，周围写字楼大厦众多。进驻此区域写字楼企业多以通讯、电子、ＩＴ及贸易行业中小型企业为主。
区域现实状况：在政府对整个商圈进改造指导之下，华强北写字楼面临是“计划改造和物业升级”，写字楼规模受到限制，新开发力度较为有限；此圈用户群关键来自通讯、电子、ＩＴ及贸易产业链上中小型企业，大企业引进受到限制。
4、车公庙商务圈
代表性写字楼：招商银行、金润大厦
周围组团写字楼：大庆大厦、喜年中心、中国有色大厦、财富广场、天安数码广场等等。
主流用户群体：（1）部分颇具实力新兴产业企业
（2）创业型中小企业
（3）已经成熟咨询中介企业
（4）装潢装饰、家俱建材制造和销售企业
出租价格：45-80-120元／平方米（不含管理费用）
区域特点：多个写字楼和泰然工贸工业园组成民营企业办公、研发基地，位置临近中心区，虽不如CBD有利，租售价格和中心区有较大差距，但作为中心区一级辐射区，依靠中心区一样具一定市场优势。该区域配套即使不是很完善，但有良好小区气氛，且有一定数量可开发写字楼地块，展望后市，应可形成中等写字楼开发另一热点。
区域现实状况：车公庙泰然工贸工业园区属性决定了写字楼档次不会太高，同时也决定了其用户群层面；另外，因为区域内很多厂房改建办公写字楼制约了市场租金上扬。
5、福田中心区圈
代表性写字楼：荣超、大中华、金中环、新世界、卓越、凤凰、地铁大厦、星河世纪等等
周围组团写字楼：江苏大厦、国际商会大厦、投资大厦、联合广场、中银大厦、特区报业大厦等等（早期），新华保险大厦（原九州创展）、诺德、安联、华融、航天、联通等等（近期）
主流用户群体：（1）中国大规模集团企业
（2）国际性跨国企业
（3）金融、证券企业
（4）个人创业较小规模企业
出租价格：60-80-115元／平方米（不含管理费用）
区域特点：作为深圳CBD发展之地，福田中心区写字楼基础上代言了未来深圳写字楼市场。新同意项目市场份额占据八成以上，计划、设计等各方面全部相当超前，适合现代化办公要求，是写字楼热点片区；高级次、大规模、超前计划全部是其它区域望尘莫及，同时也将形成“众星拱月”和“一线五珠领头珠”之势。
区域现实状况：中心区写字楼可开发地块总面积不超出5万平米，不考虑自用为主写字楼项目，区内九成以上已经开发完成或已达成预售标准，中心区内写字楼分布格局已经基础成形，未来新增项目数量相当有限。写字楼聚集，商业配套正在建设中，但最少需要2年时间才能满足需求。

二、发展趋势判定

，深圳经济仍将保持健康、协调快速发展，产业结构深入优化，除金融贸易、高新技术、物流业将继续发挥关键作用外，文化资讯、电子信息、专业服务等行业也将取得更多发展良机。这些行业在带动深圳经济发展同时，也将成为支撑写字楼市场需求巨大动力。
n 写字楼区域市场呈“中心强化、两翼增强”之势日趋显著。中心区蓬勃发展，同时，“两翼”市场巨大潜力逐步展现。
n 近期，政府以“保持现有商业街总体格局，关键改善交通和优化环境，尽可能减小对现有商业影响”为标准对整个华强北商圈进行改造。在计划改造和物业升级共同作用下，华强北片区写字楼市场竞争力将借此大幅提升。西部通道底开通，南山作为连通深港、辐射内地关键咽喉通道，其战略枢纽地位日益突出。所以，未来华强北片区和南山文化中心区将是写字楼市场另两个热点片区。
n 中心区依旧是写字楼市场猛烈竞争主战场，众多高品质物业高度聚集，市场供给掀起一番高潮。怎样在猛烈竞争中争夺有限高端用户资源，将是发展商们急待攻克难题。
n 地铁一号线、四号线全方面开通及后续工程开展，地铁沿线写字楼物业潜在价值将深入展现，吸引更多市场关注。

小结：写字楼市场供给充足，在旺盛市场需求下，品质就是决定价值及价格关键原因。高素质写字楼物业入市，是拉动写字楼市场以后租金及售价上升关键原因，能够预料，写字楼租金和售价，将连续看好。

三、中心区甲级写字楼分析对比

福田区中心区（以下简称中心区），由滨河大道、红荔西路、彩田路和新洲路4条城市干道围合而成，总占地面积413.86公顷，计划区内总建筑面积740万平方米。深南大道从东向西穿越其间，将中心区划分为南、北两区。发达海港、航空港、高速公路、铁路、口岸等多种交通设施为中心区提供了优越对外交通条件。
北片区为行政文化中心，占地约180公顷，周围为居住配套。现在正在建设中六大市政工程：市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆，地铁水晶岛就集中在该片区内。
南片区为城市商务中心区（CBD），占地约233公顷，关键为城市提供高级商业商务办公物业，依据南区计划，除少许商务公寓外，该片区开发以写字楼为主。
深圳市中心区建成，不仅对深圳本身发展，对于实现深圳香港间经济衔接，形成香港-深圳-广州国际性城市带，全部将产生深远影响。凭借地理优势和规模效应，深圳市中心区将成为珠江三角洲城市群最关键功效区、和华南地域乃至全国对香港及海外联络关键之一。

1、项目总量及分布
整个中心区由南向北分布着金中环国际商务大厦、卓越时代广场、大中华国际交易广场、国际商会中心、星河世纪中心、新华保险大厦（原九州创展）、中国凤凰大厦、安联大厦、诺德中心、荣超第四座－经贸中心、新世界中心、华融大厦、航天大厦、江苏大厦、深圳地铁大厦等超出20个大型甲级写字楼项目，总体供给量超出150万㎡，按全市不超出28万㎡/年消化能力，总供给量为整年最高消化量6倍，消化最少需4年。

【中心区写字楼分布图】

2、中心区写字楼项目特点
n 交通便利，基础设施完备，在城市CBD，行政配套齐全。
n 项目体量大，均为高层及超高层建筑。
n 建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质量较高。
n 停车位充足，平均200多平方米一个停车位，可满足商务办公需求。

项目
车位情况
金中环
卓越
新世界
星河
凤凰
华融
安联
诺德
地铁大厦
总建筑面积㎡
130542
10
108000
126697
106436
73655
93730
92648
84313
车位（各）
470
480
480
640
500
300
413
400
410
车位比
278
250
225
198
212
246
227
232
203

n 楼层吊顶后净高2.6米以上。
n 硬件设施配置较高，如电梯等候时间不超出30秒、最少含有50—60瓦/平方米电力供给，并配置足够后备电力供给设施、平均每20平方米建筑面积备有一根电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视像会议设备、供四管式空调系统，并为业主提供二十四小时空调供给等。
n 重视物业管理，大部分由中国或国际著名物业管理企业进行物业管理。
n 配套设施齐备，包含有银行、邮局、商务及餐饮等系列配套。
3、中心区写字楼价格取向
深圳写字楼平均销售价格比上涨了约26%，达成快要1元/㎡水平，而在供给写字楼中，中心区约占了83%百分比，写字楼销售均价也超出了13000元/㎡。
中心区写字楼租金即使没有售价涨幅高，但也是处于平稳上扬发展趋势，基础保持在均价115元/㎡/月水平，而且因为周围配套对应完善，出租形势也日趋向好。
从政府信息来看，有意向在高交会馆拆迁后，将深圳证券交易中心将迁至中心区以打造新金融中心；同时因为地铁工程逐步完善，处于地铁沿线有利位置中心区写字楼租金和售价仍将缓步上扬。
4、中心区代表性写字楼关键参数对比

详见附表1。

四、反思

之一：竞争关键转向管理和服务
高级写字楼之间竞争已经从单纯比造价、比高度，向比配套、比服务、比管理方面倾斜，地段、产品不再是竞争唯一要素。对产品个性化及室内空间灵活划分可能性需求越来越受到重视；怎样为入驻企业发明附加价值，成为使用者最为关注问题。
之二：只租不售单一业权写字楼是市场发展方向
,深圳写字楼租赁市场用户需求显著上升。在深圳写字楼中，只租不售单一业权写字楼因为业权高度统一，不仅使用户在承租时选择自主性较大，而且因为统一招租提供服务及市场形象均很好，所以均拥有较高出租率。

深圳只租不售写字楼出租率调查表

物业名称
写字楼建筑面积㎡
平均出租率
华润大厦（蔡屋围）
42,000
96%
招商银行（车公庙）
75,800
98%
汉唐大厦（华侨城）
35,000
96%
新时代广场（蛇口）
52,650
98%
深圳地铁大厦
25,811
待租

n 只租不售物业除出租率较高外，其用户组成亦较同片区同档次物业有显著提升，以蔡屋围金融区华润大厦为例，其用户大多为国际性著名企业。
n 只租不售写字楼物业在聚集众多高素质用户群同时,本身品牌也得到了极大提升。品牌聚集效应也使其租金水平领先于同片区其它物业。
现在，深圳市场上只租不售甲级写字楼较少，估计未来几年内伴随市场发展成熟，高端用户对这类物业需求将越来越大，所以有实力开发商经营只租不售甲级写字楼将是市场发展趋势。
之三：有限客源需求短期内无法满足供给量快速增加
即使说现在中小企业天天全部不停地涌现，中国外企业驻深圳分企业、办事处等也日渐增多，但就深圳现在写字楼供给来说，仍有较大空置，各个写字楼全部在主动地寻求新客源。各个项目全部打出“国际化、智能化”等宣传，但现在其实目标用户群体“蛋糕”份额还是有限，各个超大致量项目纷纷进入市场争夺一杯羹，其中难免会有“空手者”。

之四：单一物业管理模式难以满足甲级写字楼商务要求
深圳高级写字楼距真正国际标准还有距离。在办公环境、写字楼中商务和休闲会所设置、物业管理方面还未真正做到“以人为本、以商为源”，管理和服务需要更专业。

五、市场背景分析结论

n ，深圳经济仍将保持健康、协调快速发展，这将成为支撑写字楼市场需求巨大动力。
n 政策导向、地铁发展等很多原因使得福田中心区价值及影响力深入被认可，写字楼市场“中心强化、两翼增强”之势日趋显著。
n 福田中心区写字楼市场供给加大，租售市场竞争猛烈，怎样争夺有限高端用户资源，将是写字楼产品定位及营销关键及难点。
n 在供大于求市场环境下，品质成为决定价值及价格关键原因。
n 深圳地铁大厦作为少数只租不售单一业权甲级写字楼，其营销模式、产品优势、资源优势必将成为中心区标志性写字楼。
n 深圳地铁大厦若想实现短期效益及长久收益双赢，则必需对产品功效定位、营销推广及管理服务等方面进行深入研究。

第二篇：项目优劣势分析和产品定位

一、项目概况

1、基础指标

项目名称：深圳地铁大厦
位置：深圳中心区北区行政文化中心，红荔路和金田路交汇处，莲花山、关山月美术馆南，青少年宫东侧，天健世纪花园（住宅）西面
建筑面积：84313㎡（1栋框剪33层主楼和1栋7层裙楼）
建筑总高度：151.7米
层高：写字楼标准层净高2.7米
停车位：410个（地下1至3层，含地铁通道停车位）
电梯：14部奥斯（12部客梯，2部货梯）
功效设置：裙楼1～7层、主楼1～8层为商务配套空间，主楼9～32层为办公写字楼，其中13层、22层为避难层
写字楼实用率：64.7％
完工验收：7月20日
经营模式：只租不售

2、招商单位统计

楼层
主楼
招租对象
裙楼
招租对象
1层
70㎡
35㎡票务、35㎡商务
926㎡
银行
2层
——
——
1643㎡
657㎡厨房
164㎡银行办公
其它待定
3层
1829㎡
待定
1018㎡
待定
4层
——
——
1165㎡
待定
5层
1776㎡
待定
1362㎡
待定
6层
1854㎡
会议室
1488㎡
阶梯式会堂
7层
1854㎡
会所
328㎡
会堂
8层
1445.137㎡
会所
——
——
9～12层
7415.8㎡
写字楼办公
备注：
·写字楼招租面积累计：25811㎡
·裙楼商务招商面积累计：20546㎡
·项目累计出租面积为：46357㎡
14～21层
14831.6㎡
写字楼办公
23～25层
5418.26㎡
写字楼办公
31～32层
1854㎡
综合商务
32A
999.372㎡
展台及职员活动场所
32B
935.018㎡
高级接待会议厅
多功效厅

二、项目SWOT分析

优势（Strengths）
1、地理位置优越
项目地处深圳CBD所在区域——福田中心区，是深圳未来商务中心、行政中心，是现在和未来写字楼最为集中原点，是深圳最先跨入国际性行列代表区域。
2、交通极为便利
发达海港、航空港、高速公路、铁路、口岸等多种交通设施为中心区提供了优越对外交通条件；滨河路、深南大道、红荔路、北环路、金田路织成路网使市内交通愈加便捷；而本项目作为地铁大厦所拥有连通地铁四号线青少年宫站及途经红荔路众多公交线路，让追求效率用户愈加方便快捷。
3、商务配套设施齐全
周围建有市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆、会展中心、书城等市政配套设施，地铁水晶岛、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目已经投入施工，多个五星级酒店也将落户中心区；项目本身拥有7层裙楼和主楼1～8层商务配套，快餐中心、酒楼、会议厅、会所等配套一应俱全，是现在中心区北区写字楼项目中配套最为齐全项目之一。
4、开发商实力雄厚
深圳地铁物业管剪发展，城市运行最高价值缔造者，实力含有强大规模和实力；深圳地铁大厦，“只租不售”模式，非通常写字楼发展商所能承受资金考验，魄力超然。
5、地铁品牌形象好、著名度高并易于传输
“地铁－地铁服务－地铁大厦”是“效力、速度、安全贴心、优质服务”象征，品牌效应让其它项目望尘莫及；“深圳地铁大厦”，易传输易记，能够实现“国贸、地王、报业”以后又一“无人不知，无人不晓”写字楼名字。
6、甲级写字楼标准
建筑形象气派，富有时代气息；写字楼方正，采光效果好，并易于分割；电梯、车位等硬件领先同区项目，本案甲级写字楼标准更胜于同区写字楼物业。

7、良好自然景观
北临莲花山，自然景观资源丰富，大厦内部水池和绿化设计，营造出健康平静办公环境。
劣势（Weakness）
1、处于中心区北侧边缘，周围发展空间受限
从中心区区域界定来看，本案处于北区行政中心区，比南区商务中心区受关注程度稍逊一筹，同时项目所在北区东北角，现在人流量较为有限，这对大厦商业部分招商不利。
另外，因为片区办公热度气氛还未形成，各项目本身商务配套迟迟未能开启。
2、北面变电站影响较大
青少年宫变电站紧邻本案裙楼北侧，不仅遮挡视野和采光，使裙楼很多部分形成“黑屋”，还对租赁用户产生对安全心理影响。
3、道路计划受到限制
项目北侧没有计划道路和金田路相贯通，东侧为天健世纪花园住宅车道出入口，大厦只有两面临路，进出车行道存在部分不便利情况。
机会（Opportunity）
1、整体经济环境连续见好
国民经济强力发展、深圳经济良性攀升、深港经济一体化、中心区CBD气氛日渐成熟等等，项目适逢写字楼市场快速发展有利机遇。

2、政策导向使中心区发展速度日益加紧
政府不遗余力地打造中心区形象，行政、商业、交通等配套日趋完善，为写字楼市场和本案注入强心剂。
3、单一业权式物业是写字楼市场发展方向
只租不售单一业权式物业，市场供给量极少，在整个中心区域，鲜有所见；当其它写字楼竞争物业产权被销售分散以后，售后需要租赁用户可选择性小，而本案可提供给用户对租赁面积更多选择。
4、地铁企业总部率先入住
项目可招租写字楼面积只有25811㎡，对外招租压力相对较轻；地铁企业本身入驻写字楼办公，不仅能够带动其相关业务企业入住，而且能够在招租前就开启相关配套设施如餐厅等，有利于提升人气、立即形成办公气氛。
6、“地铁”可利用资源十分丰富
地铁大厦能够围绕“地铁”而展开文章，营销推广渠道更胜一筹；地铁配套及相关行业使用户群范围加大，更便于定向营销。
威胁（Threat）
1、中心区写字楼市场供给量巨大
在周围写字楼销售项目高度聚集状态下，本案只租不售一线竞争者虽少，但早期已售项目标售后出租和现在在售项目以后出租总体市场量依旧比较大，本案还是存在较大竞争压力。

2、其它区域写字楼分流用户
蛇口、华侨城和“一线五珠”上其它写字楼圈项目，对福田中心区市场亦是“虎视眈眈”，誓和其同分一杯羹，用户“蛋糕”份额被瓜分。
3、写字楼市场产品同质化现象严重
中心区市场写字楼项目标同质化太严重，项目差异化不显著，无法细分用户市场，众多项目争抢“区域共性目标用户”。

小结：经过项目SWOT分析，本项目区位优势显著，产品内涵独特、形象超然，即使劣势和威胁在一定程度上存在，但能够经过对市场主动培育和正确引导进行规避，发挥优势，占领市场。

三、产品定位

在市场上大部分开发商全部宣称自己写字楼产品是“甲级写字楼”时，本案产品素质怎样？是否达成公认高端产品要求标准，我们以业界认同统一标准——“深圳甲级写字楼综合素质测评”作为参考，对本案各方面素质进行测评，为产品定位提供有力客观实际支撑点。

详见下表。

深圳甲级写字楼评价标准

项目
类 别
评分标准
本案情况
区
位
价
值
环
境
周围商务气氛
中轴大于外围
现在较弱，未来见好
楼盘昭示性
超高层大于高层，和周围楼宇差距
只有东面临近住宅
景观资源
临路好于对望，自然景观好于城市景观
最近莲花山写字楼物业
交
通
地铁
地铁距离200-300米内最好，近好于远
地下连通4#少年宫站
公共交通
离公交车站距离和经过公交路线数量
临红荔路关键公交线路
车行管制
最近道路是否单行？是否有时间限制？车道数
双行，没有限制
楼
盘
质
素
基
本
数
据
体量
大于60000平方米
总建面84313㎡
层数
大于35层
地上33层，略低于标准
高度
大于150-190米
稍微低于标准
平
面
设
计
单位面积设置
是否满足不一样面积需要？
满足大中小不一样需求
单位合并可能性评定
合并可能？合并后面积模数？
极易分割
层高、梁底净高
层高大于3.6米，净高大于2.6米
2.7m净层高，中偏上水准
进深开间比
1.1＜进深比＜2
1.185，低进深，宽开间
采光、朝向
6米＜进深＜12米
8.4～9.95m，通透采光
实用率
68%＜实用率＜75%
64.7%，稍低于标准
形
象
外观形象
独特，醒目，有昭示性
气派超然
外墙幕墙
幕墙＞落地窗式＞小窗
-
大堂面积(s)
300平方米＜s＜1200平方米
建筑面积1766.166m
大堂高度(h)
10米＜h＜18-20米
符合标准
大堂装修
优雅大方，功效合理，用料高级，品质优良
树挂冰花石才，烤漆金属网板
公共走道装修
同上
树挂冰花石才，烤漆金属网板
走道宽度和形式（l）
1.8米＜l＜2.4米
约2m，宽度适度
广场
位置适宜，功效多样，人流动线合理
符合标准要求
硬
件
配
置
电梯数量（x）
3800平方米/部＜x＜4500平方米/部
16部奥迪斯品牌电梯
电梯品牌
著名品牌＞常规品牌，原装＞组装
16部奥迪斯品牌电梯
中央空调
品牌，是否分户计算，功率
按流量统一计算
商务会所
面积，功效完善
变频式全空气变风量空调系统
车位（k）
180平方米/个＜k＜250平方米/个
K≈205，标准领先于同区项目
宽带接入互联网及费用
光纤＞宽带＞一般
未知
品牌
发展商、物管品牌
地铁品牌，提议起用著名物管

从上表综合素质测评来看，本案除开部分原因略低于标准要求之外，其它绝大部分项目和类别全部优于标准要求；另外，在同区项目标对比之中，本案很多硬件部分更优于其它项目；故本案完全符合业界认同“深圳甲级写字楼综合素质”要求。
同时，本案属于深圳现在写字楼市场中为数甚少“只租不售单一业权式物业”，优势显著。

由此，深圳地铁大厦产品定位为：

单一业权纯商务甲级写字楼

第三篇：功效提议方案和租金定位

一、可出租部分功效提议

（一）商务部分
1、招商面积及楼层分布
本案商务部分包含裙楼1～7层，主楼1层、3层、5～8层、32层、32A、32B，招商面积累计20546平方米。
2、招商思绪
首先考虑本身配套必备性和功效设置完善性，其次考虑周围项目标市场空隙，第三考虑商家对面积承受范围。
3、功效提议
n 商务配套已定功效有：一楼票务和银行、裙楼二层厨房和银行办公、裙楼5层多功效厅即六楼会议室。
n 项目必备商务配套为：3楼快餐中心。
n 补充性商务配套有：裙楼二层商务西餐厅、裙楼4层和主楼5层会所及32层高级酒楼。
n 会所设置，为白领阶层设置工作之余休闲和休息场所，是写字楼补充性商务配套，在周围诺德中心和安联大厦并没有此项配套情况下，本案招商可能性较大。
n 32层景观资源丰富，在周围项目没有高级酒楼情况下，市民中心政府办公人员和周围写字楼项目和本案内部企业消费需求，为我们发明了招商机会。

详见下表。

楼层
主楼招商
面积㎡
功效提议
裙楼招商
面积㎡
功效提议
1层
70
·功效提议：票务、商务
·招商业态：
35㎡票务、35㎡商务(旅行社等)
926
银行
2层
架空
大堂上空
1643
·功效提议：
餐饮、办公室、西餐厅
·招商业态：
657㎡厨房、164㎡银行
882㎡商务西餐厅
3层
1829
·功效提议：快餐中心
（职员用餐中心，以快餐为主，地方风味店为辅）
1018㎡
·功效提议：快餐中心
（以快餐中心为主，地方风味店为辅）
4层
不对外
档案室、计算机网络机房
1165㎡
·功效提议：会所
·招商业态：
休闲（小球运动室、小电影室、舞蹈室、棋牌室等）
健身房、美容美发及纤体、个人护理专门店、减肥中心、Spa香薰店等
5层
1776
·功效提议：会所
·招商业态：
休闲（小球运动室、小电影室、舞蹈室、棋牌室等）
健身房、美容美发及纤体、个人护理专门店、减肥中心、Spa香薰店等
1362㎡
·功效提议：多功效演示厅
譬如：新闻公布中心
6层
1854
·功效提议：对外出租会议室、
商务谈判、培训基地
1488㎡
·功效提议：阶梯式会堂
譬如：同声翻译国际会议中心
7层
1854
·功效提议：商务预留
为写字楼招租空间不足而预留
为特殊要求企业而预留

8层
1445.137
32层
1854
·功效提议：高级酒楼

4、快餐中心经营模式提议
n 经营模式一：对外总承包给专业快餐企业，总包人满足必备性快餐中心同时，能够再对外分包给风味饮食小铺。优势：处理就餐及饮食口味问题；难点：总承包企业招商，在写字楼招租前期没有些人气气氛之时，需要地铁企业员给地铁职员到就餐中心补助支持；另外，市场化经营，难以确保饮食品质。
n 经营模式二：快餐中心、风味饮食对外招商。优势：全部市场化；难点：难以确保经营恒久性。
n 经营模式三：快餐中心由地铁企业自营，风味饮食对外招租。优势：确保大厦饮食质量和口味及经营长久性。不足：地铁企业降低一部分租金收入。

我们认为：快餐中心前期租金收入并不关键，关键是在招租前期满足地铁企业职员就餐需要；同时建立起规模化经营，待写字楼人气上升以后，再能够考虑转租，那时租金收益能够高很多。故此，我们提议启用第三种经营模式而进行操作。

（二）办公部分
1、招租面积及楼层分布
本案写字楼办公部分包含9～12层、14～21层，23～24层，累计14层，招租面积累计25811平方米；其中，12层为物业办公室，13层和22层为避难层。

2、招租思绪
采取“主观划分空间、合理计划布局、自然设置门槛”标准，对办公部分进行不一样楼层功效部署，有利引导租赁，树立大厦高品质形象。
3、功效提议
n 将写字楼招租部分进行有效区间分布，关键考虑按企业规模和需求面积大小，不至于形成大小企业混杂在一层局面，这么对大企业用户较为公平。
n 将中小型企业集中在9～11层，关键考虑成长企业发展需要，可降低项目对大面积单位招租压力。
n 15～21层，为租赁期较长中大企业而设置，这是项目标关键用户需求层。
n 23～24层，专为需要整层大企业预留，首先考虑引进著名大企业对项目整体出租带来良好形象价值；另外，考虑周围同区项目因为产权分散而没有整层大面积单位能够租赁，故本案不管短期有没有大型企业进驻，只要在下面楼层有供给得状态下全部进行预留以求长久效益；第三，23层前厅和24层前厅上空空间设计对大企业有一定吸引力；在实际招租之中，可合适给大企业优惠条件。
n 14层，仿“雷格斯”式经营方法：整层装修部署成55.162～110.323㎡小面积单位，带上办公用具，对于短期性租赁项目企业和小规模企业来讲，能够直接派人进驻办公，完全省去装修等费用；在实际招租过程中，能够考虑合适调高租金额度。

详见下表。

楼层
招租面积
功效提议
备注
9～11层
1853.95㎡×3
＝ 5561.85㎡
为中小企业选择中小面积单位而设置
每套单面积为110.323～220.646㎡,将中小集中在这3各楼层，装修一样板间（不设办公用具）以作示范
14层
1853.95㎡
为短期性租赁用户而设置
将单位面积细分，每套单面积为55.162～110.323㎡，将14层整体装修，部署办公用具，短期性项目企业可直接入驻进行办公（仿“雷格斯”式出租方法）
15～21层
1853.95㎡×7
＝ 12977.65㎡
为租赁期较长中大型企业而设置
单位需求面积在220㎡以上，在选择上合适控制而不影响整体空间格局
23～24层
1853.95㎡×2＋1710.36＝5418.26㎡
为需要整层大企业预留
关键考虑23层前厅和24层前厅上空空间设计对大企业有一定吸引力

小结：
n 多个租赁方法，打破常规“囫囵吞枣”式招租模式，按企业规模和需求状态而有意将大中小企业进行分离。
n 多个租赁方法中，既考虑到项目短期收益，同时也兼顾了长久稳定收益状态。
n 多个租赁方法中，灵活方便，拓宽用户层面，操作风险小，降低招租压力。

二、租金定位提议

1、办公部分
考虑本案所处区域市场竞争猛烈性，并为确保本案打好招租第一仗而达成良好租赁目标，提议本案市场租价遵照现有区域市场价位，平均租金定为110元/㎡。
以下是区域内关键竞争物业大致平均租金表。

【竞争物业租金表】
※竞争物业租金不含管理费、空调费。
说明：
n 8月入伙安联大厦，即使在销售上取得很好收获，但现在企业入驻率尚不足50％；诺德中心入住率也只有30％左右；考虑竞争压力，我们提议租价采取“低开高走”趋势，取值市场租金水平。
n 市场租金水平，可保障项目良好租赁态势，保障人气气氛，树立长久品牌品质效应；同时预防“价高、租赁期长、人气气氛平淡”而影响品牌情况产生。

2、商务部分
依据市场写字楼项目裙楼商业情况，和我们对写字楼裙楼商业招商经验，本案可招商商务部分租金定位以下。

楼层
业态
租价提议
1层
票务、银行等
300元/㎡
2层
银行办公、商务西餐厅
80～100元/㎡
3层
快餐中心＋风味饮食
需考虑经营模式和补助方法
4层
会所
40～80元/㎡
5层
主楼5层：会所（同4层）
40～60元/㎡
裙楼5层：多功效厅
依据装修档次，按小时收取租金
6层
会议厅
依据装修档次，按小时收取租金
7层
为写字楼空间不足而预留
为特殊要求行业而预留
若为写字楼预留，参考写字楼租金
若为特殊要求行业而预留，参考商务租金
8层
32层
高级酒楼
80～100元/㎡

说明：
n 相关多功效厅和会议厅租赁情况，对于本大厦写字楼用户，我们能够采取每十二个月赠予使用次数，免收时租费用；对于外部企业使用，我们能够依据装修档次按市场标准收取租金费用。

第四篇：潜在目标用户群描述和锁定

一、目标用户群定位

（一）办公部分
1、锁定用户群
依据对中心区写字楼项目入驻企业和企业情况市场调研，和本企业接触和掌握写字楼潜在用户来看，我们将本案目标用户总结出以下群类及区域范围。

深圳地铁大厦
项目
个性用户
25%
区域
共性用户
75%

集约板块
25%

发展板块
40%

层峰板块
10%
地铁相
关行业

【目标用户群示意图】

福田中心区
本案
人民南
国贸圈
30%

蔡屋围
地王圈
20%
华强北
赛格圈
10%
车公庙
商务圈
10%
中国大
型企业
5%
国际大
型企业
5%

【目标用户区域示意图】

2、用户群描述
① 目标用户基础判定
n 有承租本项目最小单位经济能力。
n 有国际商务形象和空间需要。
② 用户属性划分
n 项目个性用户：和“地铁”相关行业——地铁服务商。
譬如：地铁相关设备材料供给商、地铁广告企业、顾问企业、设计企业、监理企业等。深圳地铁建设期还需要很长时间，这些企业围绕地铁而展开工作和业务。
n 区域共性用户：福田中心区朝着“金融”中心区方向发展，更多是行业领先企业汇聚和集合，中心区各写字楼项目对用户群