浅析张家界市物业服务收费管理实施细则样本.doc

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张家界市物业服务收费管理实施细则

张家界市物价局 张家界市房地产管理局
相关公布《张家界市物业服务收费管理实施细则》通知
各县（区）物价局、房地产管理局：
为深入规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业正当权益，逐步建立市场化、社会化、专业化物业管理机制，促进本市物业服务健康、有序发展，依据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理措施》、《物业服务收费明码标价要求》和《湖南省服务价格管理条例》要求，参考《湖南省物业服务收费管理实施措施》，结合张家界市实际，制订了《张家界市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真落实实施。
附：《张家界市物业服务收费管理实施细则》
二○○八年十二月二日
附：
张家界市物业服务收费管理实施细则

第一条 为深入规范本市物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业正当权益，逐步建立市场化、社会化、专业化物业管理机制，依据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理措施》、《湖南省服务价格管理条例》和参考《湖南省物业服务收费管理实施措施》要求，结合本市实际，制订本实施细则。
第二条 本实施细则适适用于本市行政区域内实施公共性物业管理服务收费。
本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对住宅、非住宅房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，提供其它和委托人生活、公众服务相关服务，向业主（使用人）所收取费用。
第三条 国家提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业管理企业；激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。
第四条 物业服务收费实施统一政策、分级管理。
市、县（区）政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收费日常管理和监督工作。
第五条 业主和物业管理企业能够采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享受或负担物业服务计费方法。
酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受负担物业服务计费方法。
第六条 实施物业服务费用包干制，物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。
第七条 物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分：
1、管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用，包含二次供水、加压设备维护保养费用、电梯（中央空调）运行维护费用、消防、监控、智能化等设施运行费用；
3、用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用；
4、物业管理区域环境卫生清洁费用；
5、物业管理区域绿化养护费用；
6、物业管理区域秩序维护费用；
7、公用水电费用；
8、物业共用部位、共用设施设备维护费用；
9、开展必需小区文体活动费用；
10、经物业服务协议约 定或业主同意其它费用。
物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
第八条 实施物业服务费用酬金制，预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主全部，物业管理企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。
第九条 物业服务收费采取酬金制方法，能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计，审计费用列入成本开支。
物业管理企业应该向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况，同时接收业主或业主大会质询。
第十条 物业服务收费，依据物业管理企业所提供服务性质、项目、内容、特点等不一样情况，分别实施政府指导价和市场调整价管理。
第十一条 物业服务费用采取包干制，住宅区公共物业服务收费实施政府指导价管理。住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对住宅区清洁卫生、绿化养护、秩序维护，房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取费用。
物业管理区域清洁卫生，是指对住宅区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间、停车场、公用厕所清扫保洁，室外上下水管道清理，化粪池（井）淤塞清掏，蓄水池（水塔）定时清洗消毒和垃圾清运至转运站等。
物业管理区域绿化养护，是指对住宅区域栽种花草、树木、园林小品定时修剪、喷药、浇水，美化管理区域环境等。
物业管理区域秩序维护，是指配置专职人员值勤巡查，维护管理区域正常生活秩序等。
房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位（包含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格公用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、围墙、路灯、沟渠、池、井、非经营型车场车库、公益性文体设施和设备设施使用房屋等维修、养护、管理，以保障其处于正常运行或良好备用状态。不包含上述房屋及配套设施设备和相关场地大修、中修和更新改造。
第十二条 物业服务费用采取酬金制，及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费，均实施市场调整价管理，由业主和物业管理企业在物业服务协议中约定收费项目、收费标准和收费方法。
特约服务费实施市场调整价管理，收费标准由服务提供方和接收方约定。特约服务费是指物业管理企业接收部分业主委托，为其提供公共性物业服务协议以外服务所收取费用。
物业管理企业向委托人提供其它物约服务，其服务收费由双方当事人遵照公平、自愿标准事先约定，不得强行服务，强行收费。
各级价格、房地产行政部门应加强对实施市场调整价管理物业服务收费行为引导和规范，促进物业相关各方合理约定收费及相关事项。
第十三条 住宅区前期物业管理公共性物业服务收费实施政府指导价。物业管理企业或开发建设单位应到所在地价格行政部门和房地产行政部门办理前期物业管理收费申报登记。开发建设单位和物业买受人买卖协议应该包含符合本要求书面前期物业服务协议，约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方法及计费起始时间等内容，包含物业买受人共同利益约定应该一致。
激励开发建设单位经过规范招投标方法选择前期物业管理企业，以招投标方法确定物业服务收费应该报当地价格行政部门和房地产行政部门立案。价格行政部门和房地产行政部门应加强对招投标过程及以后价格行为监督和指导，立即纠正和依法查处多种违规违法行为。
实施政府指导价前期物业管理住宅区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入业主造成噪音、粉尘等环境污染，业主交纳公共性物业服务费应低于要求标准，差额部分由开发建设单位赔偿物业管理企业。
第十四条 业主大会、业主委员会和物业管理企业签署物业服务协议生效后，前期物业服务协议终止，具体收费标准由业主大会、业主委员会和物业管理企业依据平等互利、质价相符标准在政府指导价范围内经过物业服务协议约定。
第十五条 物业管理区域内车辆停放服务收费，根据政府价格行政管理部门相关要求实施。其中住宅区内设有固定停车场、停车棚或经业主大会同意划定固定停车位，并有专员看管，方可收取车辆停放服务费。车辆停放服务收费实施政府指导价，由政府价格行政部门管理。
第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，根据要求办理相关手续。业主所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。
第十七条 业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应该向物业管理企业申报登记。装修人，或装修人和装饰装修企业，应该和物业管理单位签署住宅室内装饰装修管理服务协议，物业管理企业根据室内装饰装修管理服务协议可向业主（使用人）收取以下费用：
（一）装修管理服务费：按房屋建筑面积装修工期在装修完工后一次性向业主收取。装修管理费关键用于装修期间多种设备、设施能源消耗、装修管理服务、多种资料制作等费用。
（二）装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
（三）出入证件工本费：物业管理企业对出入人员实施证件或登记查询管理小区，可对装修工人出入实施持证限期管理，并收取证件工本费。
（四）装修押金：依据住宅室内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装饰装修企业收取。装修押金用于赔偿装修期间损坏共同部位（公共走廊、墙面等）设施设备修复和负担违约责任，其它部分在装饰装修工程完成，物业管理企业验收认可、无损坏或违约情况，业主使用两个月后，全额退回。
除上述费用外，物业管理单位不得收取诸如电梯使用费、楼道维修费等和装修相关其它任何费用。
收取装修押金由物业管理企业专户储存，开发建设单位进行监管，不得挪作她用。账册和退回情况每个月向房地产行政部门申报一次，并在小区进行公告。
第十八条 相关单位向物业管理区域内提供水、电、煤（燃）气、热、电讯、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价，应该实施要求收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向最终用户收费。需要委托物业管理企业代抄表、代收费，委托单位应该和物业管理企业签署委托代收、代缴协议，并向物业管理企业支付不超出5%代理服务费。
第十九条 很用公共设施如备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等专题服务，其服务方法、时间和收费标准应在物业服务协议中约定。
第二十条 物业管理区域内公共设施专题用电要实施管理区内分类分表计算，业主（使用人）共同负担标准。管理区内路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费在公共性服务费中列支；管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主（使用人）共同负担。
为供热、中央空调等动力设备发生能源费用、运行维护费用应分别计入其供给价格中，不得另外向业主（使用人）收取。
第二十一条 物业服务费根据法定产权面积计收。已办理房产证，以房产证记载建筑面积为准，包含套内建筑面积和分摊共有建筑面积；未办理房产证，按购房协议标明建筑面积计算。另有约定从其要求。
物业服务费由物业管理企业向业主收取。纳入物业管理范围已完工但还未出售、出租，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
物业验收合格后，已办理入住手续物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，开发建设单位依据购房协议要求，书面通知买受人办理入住手续，物业买受人无正当理由，拖延办理入住手续，物业管理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续次月开始计收，由物业买受人交纳。
已办理入住手续但未入住或未使用物业，物业服务费按要求标准扣除清洁卫生费用后交纳，具体扣除标准由物业管理企业和业主大会、业主委员会协商确定。
物业服务费按月计收，经双方约定能够预收，但预收期限通常不得超出十二个月。
第二十二条 实施政府指导价格管理物业服务，按省建设行政部门、省价格行政部门统一制订物业管理服务收费服务等级标准（见附表一），省价格行政部门、省建设行政部门统一制订全省住宅小区公共性物业服务等级基准价、浮动幅度及其它相关收费指导标准（见附件二）实施。
市、县（区）价格行政部门会同房地产行政部门可结合当地实际，听取包含业主代表意见后，依据当地物业服务成本、法定税费和物业管理企业不超出8%利润率，在省统一制订公共性物业服务基准价和浮动幅度内，制订当地公共性物业服务收费指导标准，并定时公布。
物业管理企业和业主大会、业主委员会可在物业服务指导标准基础上，依据小区规模、服务质量（获省级优异物业管理项目或优异企业称号及住户满意度等情况）、物业新旧程度等原因，在上下20%幅度内确定实际实施标准。
第二十三条 实施政府指导价前期物业管理服务收费应由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门申报登记，实施政府指导价其它物业管理服务收费由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门立案登记。
申报登记立案程序为：物业管理企业依据实际提供服务项目和各项费用开支情况，向市、县价格行政部门和房地产行政部门申报，填报《住宅小区公共性物业服务费申报登记立案表》（见附表四），提供物业管理资质证书、工商营业执照等相关资料（存复印件），由价格行政部门和房地产行政部门现场查验，核定对应等级档次收费标准。其中经小区业主大会或业主委员会同意收费标准，价格行政部门和房地产行政部门可不进行现场查验，直接在《住宅小区公共性物业服务费申报登记立案表》相关栏目内签署立案意见。
物业管理企业和业主委员会或全体业主完成约定事项，签署物业服务协议后，按下列程序办理服务收费手续， 申报收费和办理《湖南省服务价格登记证》，并提供以下资料（一式二份）：
1、物业服务收费书面申请汇报；
2、《物业管理企业资质证书》复印件；
3、《企业工商营业执照》复印件；
4、《企业税务登记证》复印件；
5、《住宅小区公共性物业服务申报登记立案表》；
6、《物业管理协议》或《前期物业服务协议》；
7、《住宅小区车辆停放服务费申报记录表》（未收取车辆停放服务费可不报）；
8、其它相关资料。
第二十四条 机关机关办公楼、住宅小区物业服务，应立即推行社会化改革，将物业服务补助货币化。物业服务还未实施企业化经营，标准上不得收费。依据相关要求推行物业服务社会化改革需要收费，应明确过渡收费期限，经当地同级价格行政部门会同当地同级机关事务管理部门和当地房地产行政部门同意，并参考上述申报登记立案程序办理。
第二十五条 物业服务收费实施价格登记证和收费公告制度。凡属政府指导价物业服务收费，物业管理企业应持经价格行政部门和房地产行政部门签署意见《住宅小区公共性物业服务费申报登记立案表》，向价格部门办理《湖南省服务价格登记证》，凭证到地税部门领取收费票据，凭证凭票方可收费。
物业管理企业应在物业管理区域内显著位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方法、计费起始时间、服务项目、收费标准（含基准收费标准、许可浮动幅度、实际收费标准）和代收水、电、气、通讯、有线电视等收费项目、收费标准和收费依据、价格举报电话12358等进行公告。对需由业主（使用人）分摊费用，应该公布具体分摊标准及计算方法，接收业主监督和质询（规范式样见附件六）。
第二十六条 物业管理企业按要求向业主或使用人收取了物业服务费，其它任何单位和个人不得再反复收取性质相同费用。
未经委托人委托，物业管理企业自行提供服务，需收取费用，委托人有权拒付。
第二十七条 物业管理企业不负担收取本身不提供管理或服务费用。小区及相关部门（单位）在物业管理区域内向业主（使用人）收取费用，须持正当有效文件自行向业主（使用人）收取。
第二十八条 物业管理企业在物业服务中应该遵守国家法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。对同一物业管理区域内相同物业，严禁价格歧视，物业管理企业不得区分业主身份实施不一样收费标准。
物业管理企业将物业服务协议中部分专业服务事项转包给其它企业，不得降低服务质量，降低服务内容，提升收费标准。
第二十九条 物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务外来人员收取包含办证费在内任何费用。也不得向业主（使用人）收取未予标明任何收费、押金、确保金等费用。
第三十条 业主应该根据物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务协议约定逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳本金及滞纳金；逾期仍不交纳，物业管理企业能够依法追缴。
业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主（使用人）须结清物业服务费用。
第三十一条 价格行政部门会同房地产行政部门，应该加强对物业管理企业服务收费项目、内容、标准监督。
物业管理企业有下列行为之一者，由价格行政部门或房地产行政部门依据《价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条列》和《价格违法行为行政处罚要求》给予处罚：
1、私自提升收费标准；
2、私自设置收费项目乱收费；
3、不含有物业管理服务资质实施收费；
4、应办理而未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费；
5、不按要求实施明码标价或收费公告；
6、提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务；
7、法律、法规明令严禁其它不正当价格行为。
第三十二条 价格行政部门、房地产行政部门未按《价格法》、《物业管理条例》和本实施措施管理和监督物业服务收费，由上级价格行政部门、房地产行政部门纠正，并依法对相关责任人做出处理。
第三十三条 本实施细则由市物价局、市房地产管理局负责解释。自1月1日起实施。

附件：
1、湖南省物业管理服务收费服务等级标准
2、张家界住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它相关收费指导标准
3、张家界市城区住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准
4、住宅小区公共性物业服务费申报登记立案表
5、住宅小区车辆停放服务费申报记录表
6、××小区物业服务收费公告牌（式样）
附件2：张家界市住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它相关收费指导标准
单元：元/m2

附件三：
张家界市城区住宅小区车辆停放、保管服务收费指导价格标准
单元：元

 类别

收费标准

项目
小车
摩托、三轮车
自行车
月
日
过夜
月
日
过夜
月
日
过夜
室内固定停车场
150
5
8
30
1
2
12
0.5
1
室外固定停车棚
90
5
8
20
1
2
9
0.5
1
室外固定停车位
60
5
8
15
1
2
6
0.3
1
说明：
1、上述为物业管理企业向小区内使用停车场地业主收取停车服务费基准价。外来车辆停放服务费可参考上述标准由业主委员会和物业管理企业协商确定。
2、住宅小区内停车场地必需有专员看管，并公布收费标准，不然不能收费。
3、住宅小区内室外停车位应经业主大会同意并和相关部门联络划线归位，分类停放。
4、物业管理企业必需和业主委员会签署相关协议并制订对应管理方法。
5、住宅小区停车场地车辆停放服务费收入关键用于填补物业服务费用于足和管理人职员资等。

收费标准
等级
项目
一级
二级
三级
四级
其它
备注
多层住宅
1.20
0.8
0.5
0.3
0.2元

如城区老居民小区、独立老工矿区等物业服务内容单位、服务水准较低

多层带电梯
1.5
1.2
0.9
0.6
高层住宅
1.8
1.4
1.1
0.8
10层以上总高度超出24米高
办公使用住宅
加100%

商业使用住宅
加100%

二次供电加价
加8%

二次供水加价
8%另加二次供水加压电费

装修管理服务费
带电梯房屋每平方米建筑面积天天0.02元，不带电梯房屋每平方米面积天天0.01。

装修垃圾清运费
按垃圾量计费，最高不超出每平方米建筑面积2元，具体收费标准由双方协商确定。

装修工人出入证
工本费
出入证每证取工本费5元。