外接住宅小区物业管理费收支明细测算表.doc

外接住宅小区物业管理费收支明细测算表

一、XXXX项目概况
项目地址：XXXXXXXXXX
建筑面积：10.6万方
管理户数：800户
车位数量：320个（室外）
入住率：90％
收费率：86％

二、XXXX住宅小区物业服务收入测算

（1）物业费收入测算表
物业形态
管理面积
单价
月度应收/元
年度应收/元
住宅
90000㎡
1.1/元
99000
1188000
商业
9000㎡
2.8/元
25200
302400
合计
99000㎡

124200
1490400

(2) 其它收入测算表
合同项目
合作期限
月度应收/元
年度应收/元
分配比例
备注
广告收入
1年
23333.3
280000
三七分配
按1年期约预估测算
篮球场
1年

20元/小时
三七分配

停车收入
1年
32000
384000
三七分配
320个车位（100元/个/月）
游泳池
1年
416.6
5000
三七分配

其他
1年
4166.7
50000
另行约定

合计
0
59916.6
719000

不含篮球场费用
按物业得七成分配
41942
503300

综上所诉：表1+表2月度收入为166142元/月；年度收入为1993700元/年。

三、XXXX住宅小区物业服务支出测算
序号
项目
测算依据
月支出（元）
1
员工工资
（附表1）按月计支出（不含保洁）
45300
2
员工保险
月度工资总数45300（元）X 30.5﹪
13816
3
培训费
月度工资总数45300（元）X 1.5﹪
679.5
4
员工福利
（附表2）600元/人.月X 18人
10800
5
通讯费
综合测算
900
6
交通费

7
餐补

8
办公用水
综合测算
700
9
服装费
（附表3）综合测算，按月计支出
950
10
公共设施维护
综合测算（包括消防设施、公用水电设施、道路养护、弱电及智能系统、工程维修耗材、水景系统等的维护费用）
3000
11
公共水电
据实分摊
——
12
绿化、消杀费
综合测算
500
13
垃圾清运费
综合估算
1500
14
保洁外包
按人均2000元测算X12人
24000
15
电梯能耗
电梯和货梯共 台，平均按600元/台.月综合测算

16
电梯维保费
电梯和货梯共 台，平均按600元/台.月综合测算

17
电梯年检费
电梯和货梯共 台，平均按 元/台.月综合测算

18
化粪池清掏和外运
按承包合同 元/立方.年÷12

19
停车场能耗
综合估算（包括停车场照明、用水、停车场排风机、排污泵等）

20
停车场设施维护费用
综合估算

21
停车场微机管理系统维护费用
综合估算

22
物业管理用房用电
综合估算
500
23
清洁绿化用水
10吨/日×30 天×4.5元
1350
24
其它不可预测费用
综合估算
800
25
共用部位、共用设施
设备、公众责任保险费用
综合测算
300
26
办公固定资产折旧
（附表4）综合测算，按月计支出
249
27
秩序维护部设备折旧
（附表5）综合测算，按月计支出
173
28
维修及其它工具折旧
（附表6）综合测算，按月计支出
625
29
税金
税费按物业总收入166142 X 5.6%计算
9303
合计

附表1、员工工资（按月计支出）
（1）原管理公司人工成本测算
部门
岗位
人数
工资/人/月
月度工资/元
年度工资/元
备注
办公室
经理/主管
1
5000
5000
60000

前台
客服
2
2600
5200
62400

秩序部
秩序员
11
1800
19800
260400

秩序班长
1
1900
1900

维修部
维修工
2
2400
4800
57600

保洁部
保洁员
11
1550
17050
224400

保洁班长
1
1650
1650

绿化班
绿化工
1
1800
1800
21600

合计

30

57200
686400

（2）接管后计划人员成本
部门
岗位
人数
工资/人/月
月度金额/元
年度工资/元
参考工资
办公室
经理/主管
1
6500
6500
78000
7000
前台
客服
2
2600
5200
62400
2400
秩序部
秩序员
11
2200
24200
290400
3000
秩序班长
1
2200
2200
26400
3400
维修部
维修工
2
2800
5600
67200
2800
保洁部
保洁员
11
2000
22000
288000
外包
保洁班长
1
2000
2000
绿化班
绿化工
1
1800
1800
21600
1800
合计

30

69300
834000

附表2、员工福利（按月计支出）
序号
年终平均
加班费
春节
端午
中秋
高温费
人均月福利
1
3000
2200
1200
100
100
400
600元/月.人

附表3、服装费（按月计支出）
序号
人员
平均标准
套数
人数
总支出
月支出（元）
折旧
1
管理人员
500元
4
3
6000
250
折旧24个月
2
维修工
200元
4
2
1600
66.66
折旧24个月
3
秩序维护员
300元
4
12
14400
600
折旧24个月
4
绿化工
200元
4
1
800
33.33
折旧24个月

小计

950

计算方法：500*4=2000*3人=6000元÷24=250元/月折旧费。

附表4、办公固定资产折旧（按月计支出）
序号
名称及型号
用途
数量
单价
金额/月（元）
折旧
1
办公桌椅
办公
4
300
20
折旧60个月
2
沙 发
办公
1
500
13.8
折旧36个月
3
资料柜
办公
4
300
33.33
折旧36个月
4
电 脑
办公
3
2800
140
折旧60个月
5
打印/复印机
办公
1
500
8.3
折旧60个月
6
保险柜
办公
1
500
8.3
折旧60个月
7
验钞机
办公
1
300
8.3
折旧36个月
8
会议桌椅
办公
1
1000
16.6
折旧60个月
合计

249

附表5、秩序维护部设备折旧 （按月计支出）
序号
名称及型号
用途
数量
单价
金额/月（元）
折旧
1
对讲机
秩序维护用
7
700
136.11
折旧36个月
2
防水电筒
秩序维护用
7
50
29.1
折旧12个月
3
消防扳手
秩序维护用
1
50
1.04
折旧48个月
4
消防斧
秩序维护用
1
300
6.25
折旧48个月
合计

173

附表6、维修及其它工具折旧（按月计支出）
序号
设备名称及型号
用途
数量
单位
备注
1
榔 头
维修用
2
把

2
活动扳手（450）
维修用
2
把

3
活动扳手（150-300）
维修用
3
套

4
梅花扳手（7-27）
维修用
1
套

5
梅花开口扳手（7-27）
维修用
1
套

6
内6角扳手
维修用
1
套

7
外6角（套筒)（5-32）
维修用
1
套

8
液压钳300MM
维修用
1
套

9
管钳10MM
维修用
1
套

10
铝合金梯子
（1.5米、2.5米、3.5米）
维修用
3
架

11
兆欧表Z25B-3-500V
维修用
1
台

12
兆欧表Z11D-10-500V
维修用
1
台

13
万用表500
维修用
1
台

14
钳型万用表MG3-2
维修用
1
台

15
电工工具
（钢丝钳、尖嘴钳、电工刀、斜口钳、剥线钳、电笔、榔头、十一字大小螺丝刀）
维修用
7
套

16
高压绝缘棒
检测
1
套

17
绝缘手套
检测维修
2
双

18
绝缘靴子
检测维修
2
双

19
绝缘防护罩
检测维修
2
套

20
切割机（中奥400A）
维修用
1
台

21
热熔胶枪TG-5
维修用
1
把

22
管道疏通机
维修用
1
台

23
电焊钳
电焊用
1
把

24
电焊把线
电焊用
20
米

25
电焊面罩
电焊用
1
个

26
三爪（200）
维修用
1
套

27
钢锯
维修用
2
把

28
冲击钻（200V）
维修用
1
把

29
冲击钻头（6-16）
维修用
1
套

30
电钻（200V）
维修用
1
把

31
管钳（8寸-45寸）
维修用
1
套

32
手动套丝器
维修用
1
套

33
大力钳
维修用
1
把

34
拉钉枪
维修用
1
支

35
玻璃枪
维修用
1
支

36
汽动黄油枪R-500S2
维修用
1
支

37
抽放双管机油泵R-505S
维修用
1
支

38
链手钳RWT-500
维修用
1
支

39
胶管剪钳K-42
维修用
1
支

40
铭钒轴承拔卸器AB-1
维修用
1
套

41
铭钒刚两爪拉玛GP2-6
维修用
1
套

42
铭钒刚三爪拉玛GP3-12
维修用
1
套

43
可调恒温烙铁WA-1060H
维修用
1
把

44
割草机
园林养护用
1
台

45
喷雾机
园林养护用
1
台

46
割灌机
园林养护用
1
台

小计
以上维修工具按15000元计算，按24个月折旧，合计每月费用625元。

四、物业收入赢亏分析
赢亏对比
收费率
月度总收入
月度总支出
物业收入
赢亏对比
增加其
它收入
整体收入
赢亏对比
按收费率100%计算
124200

41942

按收费率86%计算
106812

41942

按收费率80%计算
99360

41942

按入住率90%
收费率80%计算
89424

41942

2017年4月23日
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