会计实务：预售房时-开出不动产销售发票-会怎么样？.doc

预售房时，开出不动产销售发票，会怎么样？

预售房时，开出不动产销售发票，会怎么样？
1、这是我在房地产营改增规则培训中问的问题。
当我问这个问题的时候，有位会计说：“蓝老师，房地产企业预售时不确认收入，所以，不能开销售不动产发票，而应该开税务总局量身定制的——不征税预收款发票。”
我们不能把税务问题仅仅理解为一些“正确的做法”、“通用的做法”、“税务要求的做法”，仅从表面去看待和处理税务问题，这样是不会长进的。
2、房地产企业预售时，的确没有达到销售额实现的时间点，不确认增值税销项，不开销售不动产的增值税发票。只是按预征率预交增值税而已。
但我还是要问：如果硬是提前就开出了不动产销售发票呢？又会怎么样呢？
房地产企业预售不确认销项，并非一件好事。一方面，要按预征率交纳增值税，确保了国税局的旱涝保收；另一方面，巨额的进项税金因为没有销项而抵扣不了，作为一项积压的流动资产列报，白白占用资金。
所以，我们要想想：如果硬是提前就开出了不动产销售发票呢？又会怎么样呢？
3、好，现在用规则的态度和方法来分析这一问题。
第一个问题是，这算不算虚开。
这一点可以搜索我公众号上往期文章，对此类问题有过剖析。这里就只直接出结论：当预售达成后，有预售业务与预售合同支持，就不是虚开发票，而只是提前开票。
明白了没有虚开的风险，然后就看下一个问题：开了票后果是什么？后果是：
一、要确认销项税金，计算纳税——“先开具发票的，为开具发票的当天”；
二、就算开了发票，确认了收入，该预缴的，依然要预缴，因为预缴也是一项明确的法定义务。
4、有些人认为，这说明，开了票更亏，即要预缴，又要纳税。
这样就把问题想简单。当我们明白增值税的规则后，就会发现，这里面实际上存在不确定的东西。
开票后，确认了销项，说明进项就可以抵扣了，控制得好的话，交不了多少税。但纳税义务一旦确认，则预缴的税款就可以抵扣了。所以，在某些情况下，这是有好处的。好处就是预缴的税款可以提前抵回来，这是可能会赚利息的。
例如：
本月实现预售1000万元，那么预缴增值税27万元。
1000÷1.11×3%≈27万。
第二个月又预售了1,000万元，又预缴了27万增值税，两月合计交出去54万元，计住这个数字，后面好比较。但进项税金却白白躺在“应交税费”科目的借方睡大觉，相当于无息借了笔钱给国税局。
如果我们第二个月，硬性开出1,000万元的销售发票，会怎么样呢？
首先就是，提前开票，提前达到纳税义务发生时间，所以应该确认销项税金99万元。1,000万÷1.11×11%≈99万。
而如果此时有90万进项可以抵扣，则实际上，只纳税9万元。
5、按法律规定，房子要封顶才能预售。所以，正常情况下，预售时应该有巨额的进项税金了。
当然，有些开发商有本事，没有封顶也敢卖，有的开发商拖欠施工方工程款，封顶也没有取得足额的进项，这样进项就不多。
总之，估计90万元的进项，只是低估，没有高估。正常情况的话，进项应该大于销项，不交增值税。
如果要交9万增值税，就必须交9万。
但是，1,000万元的预售如果达到了纳税义务发生时间，实现了真正的增值税，那么其已经预缴的增值税，就可以抵税了。注意，没法退税，但可以抵税，本期抵不完下期接着抵。
开票当月，申报上体现的增值税情况如下：
销项税额 99万
进项税额 -90万
可抵缴额 -27万
本月预缴 27万
那么，本月实际纳税=9万元。
次月开票后，两月合计纳税27万+9万=36万元，低于原来的54万元。如果进项高，可以多开销项，反正不纳税，却导致了预缴税款的提前转回抵税，从而达到了节税的目的。
换句话说，因为确认销项，交了9万元的增值税，导致预缴对应的纳税义务实现，预缴可以退27万元，现金上，就赚回了18万元。
6、只有把握住纳税义务的规则，而不被表面的做法、要求、常规所控制，税务工作中，每个地方，都可以找到堵住资金和利润跑冒滴漏的流失点。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！