会计实务：房地产开发企业收入确认的条件.doc

房地产开发企业收入确认的条件在审计实务中，我们查阅房地产开发企业的财务报告时，经常会发现不同的公司对“收入实现的确认原则”有不同的表述，并且对收入确认的会计处理依据也各持己见。譬如有公司认为，在预售商品房业务中，与客户签订了商品房买卖合同，并且收取了全额价款，房屋已经属于客户所有，而公司的报酬已经实现，应该予以确认收入实现。也有公司认为，产权过户是房屋所有权交付的标志，因此应该在产权过户后确认收入实现。那么，以上观点正确吗?企业会计制度对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(三)与交易相关的经济利益能够流入企业;(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。“由此可以看出，房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。但结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。与一般工商企业相比较，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征：1、项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度。这是由房地产开发的性质决定的，一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。2、房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。3、产品成本计量相对滞后。一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差，导致成本计量落后于形象进度;另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下，往往存在一期商品房已经交付入住，而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形，导致项目成本无法得到准确的计量。鉴于上述经营性质的特殊性，房地产开发企业滥用会计政策，操纵经营业绩显得更加容易。为了不同的目的，往往各取所需的选择有利于自己的收入确认原则，如有利于提前确认利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”;有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。那么，应该如何公允、合理的确认房地产销售收入呢?笔者认为，首先要正确理解“商品的风险和报酬的转移”。商品房风险和报酬的转移，其核心是商品的交付，即将合乎客户购买标准的房屋交付客户。这里的标准包括法律规定的关于质量的强制标准和客户在合同约定的个性化标准。房屋是一件特殊商品，其销售条件受到相关法律法规和销售合同的严格约束，并且客户在接收商品时在特定条件下享有退货选择权。如建设部颁布的商品房销售管理办法规定，“商品房现售，应当符合以下条件：已通过竣工验收;供水供电供热通讯燃气等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;物业管理方案已经落实。”“商品房销售时，房地产开发企业和买售人应当订立书面商品房买卖合同。按套(单元)计价的现售房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围或者面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以要求退房，由房地产开发企业承担违约责任。”只有符合以上标准，商品房才能被客户接受。在此情况下，未办理产权过户不能构成退房的依据。从而真正实现“商品的风险和报酬的转移”。其次是要合理理解成本能够可靠计量。前述房屋开发的成本滞后特征，决定了“房屋成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到。因此，成本计量除了使用实际发生的费用支出外，还会大量使用估计数据。已经竣工验收的房屋成本，可以从公司会计记录中取得。而未完工的公共配套设施成本支出，则需要预估。这些估计数据来源包括项目策划书、项目预算等。在合理预估公共配套设施成本支出的情形下，可以视为“成本能够可靠计量”。综上所述，笔者认为房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面：1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件;2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可;3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函;4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。