香世家项目评估评测报告.doc

课程设计初稿
作者:：050996132 翟璐 指导教师：赵瑞 （讲师）

第一部分 总论
1 项目概况
1．1项目区位情况
本项目位于郑州市未来路东、金水路两侧，属于老城区与郑东新区的交接之地，是老城区前往郑东新区,郑州前往开封以及豫东的无障碍出口,成为联结郑东CBD的第一选择，同时占据郑东新区与老城市的优势与资源。而郑东新区的建设使得其又成为连接主城区与郑东新区的一条主动脉，特别是金水路东段就在老城区与郑东新区CBD接壤的泛CBD区域，其发展既能享受老城区成熟配套和人气，又能享受新区未来前景，必将成为郑州市新的城市中心。具体位置如下：矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
1．2 项目地块基本情况
本项目规划使用权面积85000平方米，规划用地性质为混合住宅，建筑容积率不大于6.00，绿地率不小于25.00%，土地使用年限为70年。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
1．3 项目地块出让金情况
按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标，拍卖，或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过招标方式获得的。土地成本合计为：17920万元。 残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
1．4 开发商简介
本项目开发单位为郑州市怡心置业有限公司，该公司1999年成立，当年获准兴建“郑州怡心国家安居工程综合实验小区”，2000年作为郑州市重点工程、德政工程，怡心家园经济适用房项目开始投入兴建，并先后建设精品住宅80余栋；2001年投资700万兴建怡心双语艺术幼儿园，并成为郑州市一级园，2004年怡心家园小区完成了由一般商品房向中高档商品房的转变，并投资2000万元兴建怡心双语小学，2005年荣获建设部颁发的全国房地产一级资质开发企业的资质证书。。 酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
1．5 本项目相关技术经济指标
项目的相关技术指标如下：
表1 项目相关技术经济指标
总用地面积
85000㎡

总建筑面积
写字楼面积
60000㎡

335900㎡
商务公寓
50000㎡
高层住宅
160000㎡
地下停车场面积
22000㎡
商业面积
40000㎡
商铺面积
2500㎡
会所面积
1400㎡
容积率
4.02
绿地用地面积
32300㎡
绿地率
38.1%
住宅区停车位
1350个
最大建筑高度
99.9m
总户数
2000户

2 项目发展前景
书香世家综合建筑群落，集住宅、甲级写字楼、4万平方米商业和小户型公寓为一体，将成为名符其实的综合建筑群落。它的诞生，无疑是房地产项目的一次重大突破。项目各种物业相互影响，相互弥补，相互促进，将更加稳妥有效的汇聚城市人流、资金流、信息流，凭借自己的突出实力，集萃各种资源，使之成为金水路东段的商业中心、商务中心、娱乐中心和休闲文化中心，也必将成为人口集中、经济繁荣、市政配套设施齐全、银行、电信、餐饮、娱乐、休闲、健身及日常生活配套设施完善的成熟区域。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。

第二部分 房地产市场研究报告
1 我国目前房地产市场宏观分析
1．1 我国目前房地产现状分析
近年来，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。但要客观地看到，目前我国大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。
1．1．1房地产市场供求偏紧状况得到改善
　2005年，信贷、土地双紧政策的实施和落实，使房地产投资的增速继续回落，1-12月份商品房施工面积同比增长17.1%，增速同比回落2.1个百分点。商品房销售面积1-11月份同比增长20.8%，增速连续四个月保持逐月回落的态势；开发商迫于资金紧张，加快了在建工程的进度，1-12月份房屋竣工面积增长14.9%，增速同比提高12.8个百分点（见图2）；11月末，全国商品房空置面积达到1.14亿平方米，同比增长14.2%。其中，商品住宅空置面积6316万平方米，增长8%，商品房、住宅空置面积均呈现逐月增长的趋势（见图3）。市场开始向理性回归，房地产市场供求偏紧状况得到改善。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。
1．1．2总供给结构改善缓慢
1-12月份住宅投资速度略快于非住宅的速度，占全部房屋投资的比例达到68.3%，与2005年1-3月份和2004年同期相比，住宅和经济适用房的比例稍有上升，投资结构有所改善。但以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资继续下降6.8%,比例还没有恢复到2004年的水平（见表2）。而办公楼、商业用房等非住宅用房的投资仍然保持在较高的水茕桢广鳓鯡选块网羈泪。
表2 2005年1-12月房屋投资结构

1-11份同比(%)
分类比重(%)
04.1-12月
05.1-3月
05.1-11月
04年同比
房地产投资完成额
22.2
100
100
100
100
住宅
22.3
62.7
66
67.9
67.9
其中:经济适用房
-8.8
4.6
2.6
3.6
4.8
办公楼
21.4
5
5.1
4.8
4.8
商业营业用房
22
13.1
12.1
12.7
12.7
其他
22.6
14.8
16.7
14.6
14.6

1．2 我国房地产宏观市场预测
从长期看，未来几十年是中国经济持续高速增长，城市化加速时期。据有关报道：2020年中国的城市化率将超过55%，城镇人口将增加2亿人以上。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。在2020年以前的15年内，住宅使用面积大约相当于目前商品住宅（房）竣工面积的2.5倍左右。鉴于以上对我国目前房地产业市场的综合分析，展望我国的房地产市场，随着住房制度改革，城市化进程的加快，城市人口增加、居民消费结构升级、城市化改造、商业繁荣都将增大对城市住宅和商务用房的需求。另外土地供应有限，房屋供给不能完全满足，富起来的中国居民金融资产增加，需要保值增值，在投资渠道狭窄的情况下，许多资金将投机炒房。因此，在未来几年内，房地产投资仍将保持适度增长，房地产价格在保持稳定的情况下还有上涨的空间。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。
2 郑州市房地产市场宏观分析
2．1 郑州房地产市场状况分析
2．1．1房地产总体市场运行情况
2005年郑州市房地产业完成投资168亿元，其中市区完成投资148.4亿元，增幅较2004年下降了56.1%。而房地产业占全市GDP中的比重继续保持在3%以上，整个房地产业共完成税收15亿元，通过房地产交易完成市级财政收入4.5亿元。 籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。
2005年郑州市市区商品房市场销售均价2966元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较2004年的13.8%略有下降，市区商品住宅均价为2614元/平方米，同比上涨12.3%，非住宅均价为5766元/平方米，上涨幅度为9%。2005年郑州市城镇居民人均可支配收入10977元，同比上涨13.6%，该涨幅高于同期郑州市市区商品房价格涨幅。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。
2．1．2 区域市场供求情况
从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总量的81%，表明郑州市商品房整体上区域供应和销售结构比较合理。郑东新区2005年商品房市场投放量占市区的17%，销量占13%，均比2004年有较大幅度上升，已成为仅次于金水区的第二大发展区域。除管城区供应稍显过大外（供需比为1.25∶1），其他各个区市场供需比基本在1∶1和1.2∶1之间，供求均较为平衡。2005年，郑东新区商品房新开工130.87万平方米，竣工46.7万平方米，商品房市场销售均价3481元／平方米，同比上涨13.7％。这表明随着东区建设步伐加快，该区域房地产投资快速增长，商品房市场需求旺盛，投资和消费信心增强。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。
2．2 郑州市房地产市场的发展预测
鉴于以上对郑州市目前房地产形势的分析，我们可以预测未来几年内：
首先，随着国家把物价上涨指数控制在3%左右，土地在房地产成本中比重不断上升，地价上涨将成为房地产市场的重要因素之一。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。
其次，随着郑东新区建设的全面启动，上海绿地、天津顺驰、浙江绿城等不少全国知名企业纷纷抢驻郑东新区，以他们独特的开发理念、资金实力、经营模式、产品质量、品牌美誉度等优势，超越了郑州本土的企业。面对群雄逐鹿中原的局面，郑州市政府必须采取一系列的措施，培育本土“房地产航母”。通过积极促进入郑名牌企业与本地企业之间的经营合作、股份改造等多元化融合，逐步改变郑州市房地产开发企业所存在的整体规模小、融资渠道少、品牌意识弱的现象。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。
因此，展望中原房地产市场，虽然市场仍然变幻莫测，房地产行业的竞争仍然在趋于激烈。但是我相信，随着郑州房地产业的日趋规范，未来几年在激情洋溢的中原地区，仍将持续创造新的里程碑。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。

第三部分项目策划方案
1规划设计方案
1．1规划设计方案的指导思想
根据建设部有关城市建设的法规及郑州市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。建筑设计更注重显现“以人为本”原则，充分体现人性化的住宅，来进一步提高居民的生活素质，创造更高层次的生活模式为出发点，总体规划要人性化，科学化，自然化的原则。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。
1．2规划设计方案的原则
在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。
本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的居住生活环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。
1．3总平面规划
  书香世家项目为综合建筑群落，分为三个主体区，一为甲级商务写字楼——怡心大厦；二为精装小户型商务公寓——风中落叶，三为高尚住宅区——书香世家。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。
2投资经营方案
2．1项目投资方案
由于本项目投资周期长、资金投入量大的项目，因此采用投资的组合方式，一方面可以减低融资的压力，有助于资金的流通；另一方面可降低开发商的风险，使项目顺利开发。资金来源一般有三种渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是销售收入用于投资部分。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。
2．2资金运作方式
在项目前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以取得抵押贷款，用于地上建筑物的建设；当写字楼、住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上其他方式筹集到的资金就可将整个项目投资完成。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。
2．3项目经营方案
本项目采取自售方式，通过市场调研，销售前景良好，在项目建设期期初建设投资达到项目总投资的25%以上时，或在工程主体结构封顶时，申请楼盘预售资格证，将预售收入作为项目投资费用，避免由于过多贷款而造成财务费用的增加。年销售比例、内容及规模，见财务分析中销售收入与经营税金及附加表锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。
3开发建设方案
３．１开发建设思路
项目总占地126亩，总建筑面积3４万余平方米，本项目开发周期预计为3年，总投资初步估算为8亿元，可实现销售收入15亿元。構氽頑黉碩饨荠龈话骛。
3．2项目工作进度计划建议
根据项目规模，结合实际情况，在资金到位、合理施工的条件下，本项目的开发期为３６个月左右，其中前期包括设计、报建等6个月，销售期预计１８个月左右，其中内部认购期为1个月，公开发售期为1２个月，尾盘处理期为5个月，具体实施要考虑实际情况。輒峄陽檉簖疖網儂號泶。
3．2．1工程建设进度
根据本项目的情况，工程建设一期完工，建设时间为18个月左右，二期工程2008年年初开工，具体进度见进度简表。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。
3．2．2销售工作进度
根据本项目的具体情况，整体建设，整体销售，销售时间为30个月左右，拟于2007年下半年（8月份）一期工程项目开盘，至2009年年底整个项目销售期结束。具体进度见销售收入经营税金及附加表。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。

第四部分项目财务评价
1项目投资估算与筹措
1．1投资估算
1．1．1 投资估算的原则与内容
在项目策划案的基础上，根据项目的实际情况、销售计划，与开发商的投资策略相结合；尽量符合节约和稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资；各项税费根据当地有关法规标准估算；对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；依据政府相关职能部门的规定及行业要求。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。
1．1．2 项目建设的投资估算
估算的数据以总体规划图及现在市场价为准，详见下表：
表10 投资估算表
序号
项目费用名称
计算方法
投资额(万元)
备注
一
土地出让费

 17920
拍卖竟标获得
二
前期工程费

 817.74

1
规划设计费
建筑安装费*0.5%
 273.85

2
可研费
建安费*0.2%
 95.14

3
地质勘察费
建安费*0.05%
 23.75

4
政府规费
每平米50元
 425

三
基础设施建设费

 3960.59

1
道路
按建安成本的0.5%
 237.85

2
绿化
每平米210元
 678.3
绿化面积：3.23万平米
3
给排水
按建安成本的0.8%
380.55

4
交配电
按建安成本的0.6%
285.42 

5
供气工程
按建安成本的2.0%
951.39 

6
供暖工程
按建安成本的3.0%
1427.08 

四
建筑安装费

47569.28 

五
公共设施费

2946 

六
开发间接费
直接费*3%
2196.41 

七
管理费
直接费*2%
 1464.27

八
财务费用
直接费*2%
1464.27

九
销售费用
销售总额*0.5%
 705.35

十
开发期税费
前各项费用之和*5%
 3952.20

十一
其他费用

 1750.55

十二
不可预见费
前各项费用之和*1%
 847.47

合计

 85594.13

1．1．3 前期工程费
前期工程总费用为817.74万元，详见下表：
表11 前期工程费用估算表
序号
项目费用名称
计算方法
投资额(万元)
1
规划设计费
建筑安装费*0.5%
273.85 
2
可研费
建安费*0.2%
 95.14
3
地质勘察费
建安费*0.05%
 23.75
4
政府规费
每平米50元
 425
5
合计

 817.74
1．1．4 基础设施建设费
基础设施总建设费用为3960.59万元，详见下表：
表12 基础设施建设费估算表
1
道路
按建安成本的0.5%
237.85 

2
绿化
每平米210元
 678.3
绿化面积：3.23万平米
3
给排水
按建安成本的0.8%
 380.5

4
交配电
按建安成本的0.6%
 285.42

5
供气工程
按建安成本的2.0%
 951.39

6
供暖工程
按建安成本的3.0%
 1427.08

7
合计

3960.59

1．1．5 建安工程费
建安工程总建设费用为47569.28万元，详见下表：
表12 建安工程费估算表
序号
项目名称
建筑面积（㎡）
土建
安装

装饰
金额合计（万元）
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
高层住宅
 160000
 785.5
 12568
 340.5
 5448
 335.5
 5368
 23384
2
商务公寓
 50000
 794.5
 3972.5
 361.5
1870.5
 365.5
 1827.5
 7607.5
3
商业用房
 43900
 813.5
 3571.27
 406.5
1784.55
 384.5
 1687.96
 7043.78
4
写字楼
 60000
 799.5
 4797
 408
2448
 381.5
 2289
 9534

合计
 335900
 3193
 24908.77
 1516.5
 11488.05
 1467
 11172.46
 47569.28

1．1．6 公共配套设施工程费
公共配套设施工程总建设费用为2946万元，详见下表：
表13 公共配套设施建设费估算表
序号

单位
工程量
单价（万元）
总价（万元）
1
地下停车场
平米
22000
 0.125
 2750
2
商务会所
平米
1400
 0.14
 196
3
合计

 2946
1．1．7 其他费用
其他总费用为1750.55万元，详见下表：
表14 其他费用估算表
单位：万元
序号
项目
系数
金额
估算说明
1
建设管理费
 3.0%
 1427.08
按建安成本的3.0%取费
2
标底审查费
 0.05%
 23.78
按建安成本的0.05%取费
3
合同公证费
 0.03%
 14.27
按建安成本的0.03%取费
4
质量监督费
 0.1%
 47.57
按建安成本的0.1%取费
5
工程监理费
 0.5%
 237.85
按建安成本的0.5%取费

合计

 1750.55

1．2资金筹措与使用计划
经过对小区规划图的研究，配合现在的市场情况，确定了资金筹措与使用计划。详见下表：（下页）

表15 资金筹措与使用计划表
序号
项目
合计 （万元）
开发经营期

2006年下半年
2007年
2008年
2009年上半年
2009年下半年
1
项目总投资
 85594.13

1.1
开发建设投资
83138.23 

1.1.1
土地成本
 17920

1.1.2
前期工程费
 817.74

1.1.3
建安工程费
 47569.28

1.1.4
基础设施费
 3960.59

1.1.5
公共配套费
 2946

1,1,6
不可预见费
 847.47

1.1.7
管理费
 1464.27

1.1.8
开发间接费
 2196.41

1.1.9
开发期税费
 3952.20

1.1.10
财务费用
1464.27
439.28
292.85
292.85
219.64
146.43
1.2
其它费用
 1750.55
 525.17
 350.11
350.11 
 262.58
175.06 
1.3
销售费用
 705.35
 211.605
 141.07
 141.07
 105.8
70.54 
2
资金筹措
 85594.13

2.1
自有资金
 34237.65
 20000
 14237.65

2.2
借贷资金
 50000
 30000
20000 

0.00
2.3
销售收入再投入
 1356.48

 1356.48

2项目财务分析
2．1财务评价基础数据
财务评价基础数据：计算期 ：3.5年 基准收益率：12%
表16 税费率表
税费率表（%）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
5
盈余公积金
10
教育费附加
3
城市维护建设税
7
不可预见费
5
印花税
0.03
2．2盈利能力分析
项目在计算期内销售收入141070.5万元，可获利润总额34315.79万元，扣除所得税11324.21万元、盈余公积金2299.16万元后还有20692.42万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为21160.58万元，企业所得税为11324.21万元，合计缴纳税金32484.79万元。详见“销售收入与经营税金及附加估算表”、“损益表”如下恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。
表17 销售收入与经营税金及附加估算表
序号
项目
合计
开发经营期
2006年下半年
2007年
2008年
2009年上半年
2009年下半年
1
销售收入(万元)
141070.5
 40942.5
29057 
30710 
 23886
16475 
1.1
住宅销售面积㎡
 152000
 48000
 32000
32000 
 24000
 16000
1.2
住宅单位售价（万元）

 0.32
 0.335
 0.365
 0.38
 0.4
1.7
写字搂销售面积㎡
 57000
 18000
 12000
 12000
 9000
 6000
1.8
写字搂单价(万元)

 0.45
 0.526
0.556
 0.58
 0.6
1.9
销售比例
95%

1.3
商务公寓销售面积㎡
 47500
 15000
 10000
 10000
 7500
 5000
1.4
商务公寓单位售价（万元）

 0.63
 0.65
 0.668
 0.688
 0.7
1.5
商业销售面积㎡
 40375
 12750
 8500
 85000
 6375
 4250
1.6
商业单位售价（万元）

 0.63
 0.65
 0.668
 0.688
 0.7
1.9
销售比例
95%
 30%
 20%
 20%
 15%
 10%
1、10
地下停车场（万元）

 8
 8
 8
 8
 8
1、11
商务会所（万元）
 840
 840
 840
 840
 840
 840
2
销售税金及附加
21130.58
0

2.1
营业税（5%）
7053.53
0

2.2
城市维护建设税(7%)
9874.94
0

2.3
教育费及附加(3%)
4232.12
0

2.4
印花税（0.03%）
42.32
0

表18 损益表
序号
项目
计算依据
计算期

合计
2006年下半年
2007年
2008年
2009年上半年
2009年下半年
1
销售收入

 40942.5
 29057
 30710
 23886
 16475
141070.5
2
总成本费用

 52998.12
 32596.01

85594.13
3
销售税金及附加

 6141.38
 4358.55
 4606.5
 3582.9
 2471.25
21160.58
4
利润总额
1--2--3
 -151.98.88
 -10895.68
 26103.5
 20303.1
 14003.75
 34315.79
5
所得税
4*33%

 2.95
 6700.02
 4621.24
 11324.21
6
税后利润
5–6

 10901.67
 2707.4
 9382.5
 22991.58
7
盈余公积金
6*10%

 1090.67
 270.74
 938.25
 2299.16
8
可分配利润
6–7

 20692.42

由损益表可得：
投资利润率=利润总额/总投资 ×100%=22991.58/85594.13× 100%=26.86%鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。
投资利税率=利税总额/总投资×100%=34315.79/85594.13×100%=40%
资本金净利润率=利润总额／资本金×100%=22991.58/34237.65×100%=67%

表19 全部投资现金流量表
序号
项目名称
开发经营期（万元）
2006年下半年
2007年
2008年
2009年上半年
2009年下半年
1
现金流入
 40942.5
 29057
30710 
 23886
 16475
1.1
销售收入
 40942.5
 29087
 30710
 23886
 16475
2
现金流出
 56878.155
 40443.86
 5100.63
 10651.3
 7338.09
2.1
建设投资
 43835.62
 41758.51

2.2
其它费用
 525.17
 350.11
 350.11
 262.58
 175.06
2.3
销售费用
 211.605
 141.07
 141.07
 105.80
70.54
2.4
销售税金及附加
 6141.38
 4358.55
 4606.5
 3582.9
 2471.25
2.4
所得税(33%)

 2.95
 6700.02
 4621.24
3
净现金流量(1-2)
 -15935.655
 -11386.86
 25609.37
 13234.7
 9136.91 
4
累计净现金流量
-15935 .655
 -27322.515
- 1713.145
 11521.555
 20658.465
5
折现净现金流量
 -14875.93
 -49399.11
 -4495.81
 54713.54
 110895.79
6
累计折现净现金流量
 -14875.93
 -64275.04
 68770.85
- 14057.31
 96838.48
7
税前净现金流量（3+2.4）
 -15935.655
 -11386.86
 25612.32
19934.72 
 13758.15
8
税前折现净现金流量
 -14875.93
 -20587.44
 67214.41
 94665.998
 73856.50

由全投资现金流量表可得：该项目的全投资静态投资回收期2.63年，动态投资回收期为3013年，全投资财务内部收益率FIRR为45.84%。在基准收益率为12%时净现值可达13307.49万元。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。

表20 自有资金现金流量表
编号
项 目
2006年下半年
2007年
2008年
2009年上半年
2009年下半年
1
现金流入
 40942.5
 29057
 30710
 23886
 16475
1.1
销售收入
 40942.5
 29057
 30710
 23886
 16475
2
现金流出
 57944.38
 41520.8
 8795.252
 12062.92
 7982.49
2.1
自有资金
 20000
 14237.65

2.2
销售收入用于开发投资

 1356.48

2.3
经营税金及附加
 6164.38
 4358.55
4606.5
 3582.9
 2471.25
2.4
所得税

 2.95
 6700.02
 4621.24
2.5
长期借款本金偿还
 30000
 20000

2.6
利息支付
 1780
 2924.6
 3829.322 
 1780
 890
3
净现金流量
 -17001.88
 -12463.8
 21914.75
 11823.08
 8492.51
4
净现值
 -15871.25
 -22534.55
57510.88
 56145.44
 45589.49
5
累计净现金流量
 -17001.88
 -29465.68
-7550.93 
 4272.15
 12764.66
6
累计净现值
 -15871.25
 -38405.8
 -19815.91
 20287.59
 68523.25
由自有资金现金流量表可得：该项目的自有资金静态投资回收期1.68年，动态投资回收期1.85年，自有资金财务内部收益率FIRR为41.58%。在基准收益率为12%时净现值为8222.75万元。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。
2．3清偿能力分析
本项目采用等额还本，利息照付的方式在2008年年初，即项目开盘后下半年开始还款，项目在经营期结束时还完贷款。具体还款额见 “借款还本付息计算表” （即下表），（年利率为7%；按季付息率为7.02%）氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。
表21 借款还本付息表
序 号
项 目
2006年下半年
2007年
2008年
2009年上半年
2009年下半年
1
年初借款本息合计
 31780
52924.6 

1.1
本期借款
 30000
 50000

1.2
本期应计利息
 1780
 2924.6

2
本期还款额

 28829.322
 14280
13390 
2.1
还本金

 25000
 12500
 12500
2.2
还利息

 3829.322
 1780
 890
3
年底借款累计
 31780
 52924.6
 25000
12500 
 12500

3项目风险性分析
3．1盈亏平衡分析
影响本项目税前利润的几个主要因素分别是总投资、商品房销售均价等。当上述因素向不利方向变动，直到税前利润为零时，各因素此时即为盈亏平衡时的临界点，详见下表：釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。
表22 盈亏平衡分析表
项 目
金 额(万元)
说 明
固定成本
 18737.74
土地费用加前期工程费
单位变动成本
 0.20875
变动成本/总销售面积
最低销售量
 70292.02
固定成本/（销售价格-销售税费-单位变动成本）
最低销售单价
 0.3144
（单位固定成本+单位变动成本）/（1-销售税费率）
项目总费用
 101172.18
销售价格-固定成本-销售税费
由上表可得：当项目总投资增加35.31%或商品房销售量下降39.54%时，达到盈亏平衡点。很显然，该项目的盈亏平衡点较低，达到此点的盈亏平衡产量和收益成本也就越少，项目建成后的盈利可能性越大，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。根据市场预测，该项目投资总额不会超过15%，平均售价也不会低于3000元/平方米，所以，该项目有盈无亏。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。
3．2 敏感性分析
本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标：土地费用，建安成本，销售收入，分别计算各个因素上下波动15%、10%、5%，对经济评价指标影响，计算结果见下表：谚辞調担鈧谄动禪泻類。
表23 单因素敏感性分析
单位：万元
不确定因素
变 动 幅 度
-15%
-10%
-5%
0
5%
10%
15%
土地费用
 13091.61
13661.02 
1423.43
14799.83 
 15369.2
15938.65 
16508.1 
建安成本
-6872.494 
351.617 
7575.73 
14799.83 
22023.94 
29248.05 
87040.92 
销售收入
 35960.41
 28906.9
 21853.359
 14799.85.
7746.32
  692.78
 -6360.74

由上表分析得：
（1）土地费用增加15%时，财务净现值从22676.81万元降为20718.8万元；当下降15%时，财务净现值从2676.81万元增加到24634.9万元，而建安成本和销售收入在同种情况下，财务净现值的变化幅度都相对较小， 由此可以看出，本项目土地费用对项目的收益影响较大。因此，在项目开发过程中，应该在前期对土地费用进行有效控制，这样才能保证各项经济效益指标得以实现。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。
（2）销售收入增加15%时，财务净现值从22676.81万元增加到22744.0万元；当下降15%时，财务净现值从22676.81万元下降到22609.6万元，由图表也可看出财务净现值随销售收入的变动变化幅度较小，因此，销售收入对方案的净现值影响不大。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。
综上分析，在前期开发建设阶段，项目负责人要对项目进行合理有效的控制，以确保方案净现值的实现。
支持，项目开发过程中环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
4财务评价和风险分析的结论与建议
4．1结论
上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有较强的贷款偿还和资金平衡能力，且有一般的抗风险能力。评价结果表明，该项目是可行的。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。
然而任何一个房地产