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创世纪时代广场营销策划汇报第一篇市调分析 在新历史条件下，城市经济发展越来越受关注，作为江南重镇之一贵阳，在经济一体化过程中，经济发展前景日趋明朗。一个城市经济发展、地理条件、市政计划、政策倾向及其大家消费心理全部在很大程度上影响着房地产开发和发展。城市发展趋向和潜在经济增加原因能否更大地刺激房地产市场需求，和在政府计划当中，能否给项目所处区块物业升值带来宽广前景，将对项现在期计划及未来销售和后期管理、商业运作产生直接影响。鉴于此，我们对贵阳经济发展和计划进行深入探索，以期能够把握该区未来房地产发展趋势和整个商业带运作。 第一章 贵阳城市发展计划分析 1.1贵阳概况 贵阳,旧称贵阳坊,同治三(1864年)改称为贵阳镇,1949年改为贵阳区,1956年改为县级镇,1979年改为县级市,1983上7月升格为省辖市,同年10月,在原境内成立月湖区，为其中心城区。贵阳地处东经11641至l1730、北纬2735至2840之间，总面积3554平方公里。全省五大水系之一信江贯穿东西，岸南龙头山上自古有一片樟树林，每当晴空万里，群鹰在樟树林上空展翅翱翔尽情盘旋，信江深潭激流则回旋于龙头山下。辖区属南岭准地槽边缘信江凹隔带，地势南北高，中间低，东西长约50公里，呈带状分布，320、206国道和浙赣线、皖赣线、鹰厦线三条铁路线把离市区18公里贵溪市和离市区25公里余江县连成一个整体。 全市现在人口近105万，其中非农业人口占26.8%，农业人口占73.2%；男性占52.8%，女性占47.2%；在职职员约占全市人口9.7%，其中女性占37.9%。目前城区人口约20万，其中外来人口占28%左右，而由当地外出经商者亦靠近28%，从而在数量上形成对等贸易，展现了贵阳作为一个放射性城市特征，其居民经商投资意识也由此可见端倪。 1.2经济发展 1.2.1经济环境 （1）经济发展总水平。 改革开放以来,尤其是1983年升格为省辖市以来,贵阳市在城市各个领域进行了一系列经济体制改革,全市国民经济和社会发展取得了令人瞩目标成就,开辟了该市国民经济蓬勃发展新时期。农业结构调整成效显著。养殖业和多个经营产值占农业总产值比重分别提升到49%和69%。引进推广农牧渔业新品种90多个,围绕粮猪果林菜5个主导产业, 建立了10大农产品基地。市生态农业科技示范园区建设前期工作基础完成。全市现有工业企业264家,一个以有色金属冶炼为主体,电力、化工、机械、食品、纺织、医药、建材、仪器仪表、工艺美术等行业竞相发展、特色鲜明、又门类齐全工业体系基本形成。并在部分行业取得了显著成效，如：三川企业水表销量在全国同行业排名第二,连续三年夺得了中国市场拥有率排名第一,南方照明企业主导产品节能灯产量跃居全国同行业前列,产品出口美国、德国、印度等国家。旅游业发展加快，多年接待境内游客数、旅游直接收入、接待境外游客数及创汇金额等候各项指标全部有很大提升。金融保险事业发展快速。全市现在共有金融机构376家,职工总人数2737人。金融机构各项存款余额70.96亿元,其中储蓄存款45.51亿元;各项贷款余额76.18亿元,其中短期贷款54.52亿元,中长久贷款17.34亿元。据悉该市人均存款现在居江西省第三。 （2）经济增加。 ，全市中国生产总值达58.8亿元,按可比价格计算,比1995年增加54.3%,年均增加7.5%。其中第一产业增加22.2%,年均递增3.4%;第二产业增加87.2%,年均递增加11.1%;第三产业增加50.6%,年均增加7.1%.综合经济实力显著增强。全市财政收入和地方财政收入3.3亿元,分别比1995年增加55.8%和58.7%,年均分别递增7.7%和8%。在此基础上，近两年更是稳中求进，逐步增加。 （3）产业结构。 面对买方市场及猛烈市场竞争,贵阳市主动采取方法,稳定一产,主攻二产,加紧发展三产,使产业结构不停得到调整和优化,最终展现出二、三、一格局。第一产业增加值保持稳定增加,但比重呈缓慢下降趋势,这是贵阳市产业结构改变最显著特点。 1.2.2商贸投资（1）市场体系。贵阳中心城区是商贾会集之闹市,物资集散之要冲,市区商业网点星罗棋布,各类市场54个,零售贸易网点4443个,面积24万平方米,居江西前列,个体工商户9437户,一个以综合批发市场为龙头,专业批发市场为骨干,零售贸易网点为基础市场体系已经初步形成。其中:本市眼镜批发市场属全国四大眼镜批发市场之一,总建筑面积10000多平方米,近200家眼镜专业户在此从事眼镜制作、加工、验光、批发、零售等系列经营服务,市场辐射到全国各地，并长久对外批发，现在已经有3万余贵阳人活跃于全国各个省市从事眼镜经营，也正所以使贵阳和其它省市信息交流更为频繁，其本身信息起源更为丰富，同时也大大加强了贵阳大家经商和投资意识。贵阳市建材市场一期工程已于去年建成,并投入使用,市场占地20多亩,总建筑面积1.5万平方米,市场将辐射到周围县市。赣东商城是江西省规模最大市场之一,占地80多亩,建筑面积9万平方米,共有店面1700余个,其辐射面已达成周围20多个县市。另外，现在贵阳市根据调整、提升、规范、发展方针,合理计划,分类建设,优化结构,提升级次,建设和完善市场设施,关键培育和发展生产资料及农副产品专业批发市场。在完善和提升赣东商城、装饰建材市场、百佳城步行街、南站干鲜果品批发市场基础上,沿320国道两侧加紧建设铜产品、竹木、建材、农副产品、机动车辆等专业批发市场。和此同时,贵阳市还着力培育资本、劳动力、技术、人才、信息等生产要素市场,现已逐步形成一个完善市场体系。 （2）、投资情况 相对售价来说，贵阳现在商铺租金普遍较低，所以商铺投资回收率普遍低，回收时间较长。就贵阳中心城区百佳步行街而言，其租金在20-50元/月间徘徊，而其售价在6000-7000元/之间，按此计算，对于一个商铺投资，其回收往往需要不下十年时间。 1.2.3工业情况贵阳市工业企业关键集中在月湖区，月湖区白露工业小区是贵阳市实施外向牵动战略“龙头”，更是月湖区发展区域经济跨世纪战略工程，在市区西南端，总体计划面积亩，1994年开始建设，是贵阳市关键工业开发区。 白露工业小区作为贵阳市区一部分，其地理位置含有特殊优势，关键表现在以下一个方面：一是符合贵阳市在320国道（上海昆明）两侧建经济带发展战略。二是毗邻320国道和260国道（连云港汕头）交汇处，和省会南昌仅隔143公里，距向塘机场116公里，小区内道路和市区干道直通。三是距离市中心仅3公里，座落在贵阳市城市计划区内。四是东边距铁路货运南站3公里，北边距铁路客运站、汽车站2公里左右，而且紧邻赣东北最大河流信江，信江上有水陆联运港口码头，交通十分便利。五是工业小区供水、供电、邮电、通讯等均和市区系统并网，同时还可利用市区其它设施为工业小区内企业服务。 除此之外，为了给投资者发明良好投资环境，工业小区投入了大量资金进行基础设施建设，并制订了一系列优惠政策，给工业小区发明了良好投资环境。该工业小区现已开发土地600亩，铺设了必需道路、排水管线、供水管线，修建了较大容量变电所，每日吨供水管道接至工业小区周围，和市内邮电系统并网，开通了直通世界各地通讯线路，真正实现了三通一平。现在，已经有二十几家企业在工业小区落户，形成了以粮油加工、食品加工、建材、化工、轻工等关键工业行业新型工业城，而且不停吸纳江浙一带尤其是温州、台州、金华一带富商前来投资，从而使贵阳以商业为依靠带动经济乃至整个城市发展。 1.3地理条件 贵阳是关键江南交通枢纽之一，地处江西东北部，史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信江之门户”。素有“江南重镇，六省通衢”之称，它从一个镇到一个县到一个县级市最终到一个地级市发展历程也正说明了其存在发展潜力无限，商机无限。 另外贵阳山清水秀，人杰地灵，交通便利，其东北部分别和上饶地域戈阳、铅山、万年、余干接壤，西南面分别和抚州地域资溪、金溪毗部，东南方向则和福建光泽县相连。距省会南昌仅130公里。这些对于提炼一个休闲产业和旅游产业极具潜力，尤其是在中国实现三个黄金周，促进旅游发展以后，其发展更具势头。 1.4市政计划 1.4.1计划战略 依靠大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施“工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市战略。 1.4.2现实状况分析 就贵阳现在城区改造而言，市政计划过于保守，市容整改基础上只限于细枝末节上修修补补，限于道路立面整改和修复，加之市政府东迁和东部开发不甚成功矛盾，便从客观上决定了在多年内贵阳发展仍将以交通路、胜利路、站江路围合区域为中心。 本案恰恰处于这个围合区域内，属贵阳市中心黄金地段，这在地域上便占有了显著优势，对于该地块开发是个极好契机。 1.4.3远景目标 从现在起到，根据围绕中心、推进两翼、突出关键、带动周围构想，将贵阳建设成为皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为主体次中心城市；将西翼余江县城建成富有地方特色风格卫星城市；将南边龙虎山风景区建成举世著名风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周围小城镇建设，推进贵阳市城市化进程。 以建设花园式城市为目标，严格实施城市总体计划，完善老区，繁荣新区，启动高桥区。树立经营城市理念，最大程度地筹集建设资金，搞好龙虎山大道、沿江大道、五洲路、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气混气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生综合整改，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物穿衣戴帽等四位一体改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质飞跃。 把小城镇建设作为经济发展增加源来抓，加紧上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇、童家镇、刘垦（洪湖）、邓埠镇、锦江镇等8个关键示范镇建设步伐。到十五期末，每个小城镇所在地人口达1.8-2万人以上，二、三产业比重70-80%，农民人均纯收入3000元以上。 1.5心理需求 因为本案地块开发不仅包含住宅楼，还兼及广场和商业带，属综合性房地产开发项目，所以就本案对于当地人群消费心理和习惯调查也应从多方面入手，了解当地大家在各个方面各个层次需求，才能从根本上去满足她们，也为这个地块楼盘营销发明良好条件。 1.5.1广场 因为旧城改造，贵阳市现有体育场将迁至离市中心3公里处白露镇，势必会对长久在此晨炼和进行体育锻炼贵阳市民造成不便和影响，甚至会让她们措手不及，这便在客观上要求贵阳市需要有这么一个场所来满足大家在这方面需求，让贵阳市民日常消闲有去处，清晨锻炼有场所，体育训练有空间。这不仅表明了贵阳市民对于这么一个场所基础需求，同时也在客观上对这个场所专题定位提出了对应要求它必需是一个休闲、和日常生活息息相关地方。 其次，因为贵阳市城区内现在绿化欠缺，加之非典过后余留心理恐慌和“健康、生态”观念层层深入人心，贵阳大家对于绿色、对于自然便有了一个本能发自心底需求和憧憬，所以旧城改造过程中城区绿化便显得迫在眉睫，而这在客观上也对于本案广场专题定位提出了另一个层面要求它还必需是一个绿色、自然、健康场所。 综上，便引申出了广场专题定位休闲、生活、绿色、健康。 1.5.2商业带 在调查中我们了解到，就一条商业街或一个商场来说，贵阳大家对于其后期管理和商业引导极为重视，其关注度甚至超出对于商铺本身租金和价格关注，基于这么需求心理和现实，便决定了构建一条商业街或营造一个商场，其后期物业管理和经营导向显得尤为关键客观要求。所以对于开发商来说，要从长远利益考虑，要造就一条商业街，对于物业管理和后期商业引导方面至关关键，而对这方面宣传乃当务之急。 1.5.3住宅楼 对于住宅，我们了解到当地人最为喜爱户型是三室两厅；面积在120左右，除此之外小面积户型相对大面积户型更受关注；她们最青睐楼层是3-5层；而就现在而言，贵阳当地房价多在1000-1300元/之间浮动，近几年略有上升趋势。据当地人分析，贵阳近期房价上升在很大程度上有赖于出外经商贵阳人逐步增多，而她们外出盈利后多回贵阳购房。这种现象首先反应了小城区人心中固有叶落归根衣锦还乡思想根深蒂固，其次也从客观上促成了贵阳房价提升，推进了贵阳房产发展。不过，这批长久在外经商购房者也从另一个层面给贵阳房产带来了副面效应，造成了贵阳住宅入住率下降。 1.6文化底蕴 贵阳市有着丰富道教文化底蕴，中国道教发祥地龙虎山即在市区南郊二十公里处,是国家级关键风景名胜区。整个区200平方公里，素有神仙所全部、人间福地之誉。龙虎山源远流长道教文化，独具特色碧水丹山和历史悠久、出土文物丰富古崖墓群组成了龙虎山自然景观和人文景观三绝。 龙虎山原名云锦山，东汉中叶，第一代天师张道陵来到这里肇基炼九天神丹，“丹成而龙虎见，山因以名”。以后，张道陵精诚修道，创建了正一道，前后获“黄帝九鼎丹书”和“太清丹经”，撰写老子想尔注进行讲解，并携带弟子入蜀布道，用符水咒法为人治病祛灾，深得人民爱戴，历为道教所尊，认为它是正一盟威之道，是伐诛邪伪、整理鬼气、统承三天、佐国佑民、新出治世真道，即真一无二正道。所以，时人尊张道陵为人天之师，正一道又称天师道，张道陵即为“道教祖天师”。天师世家承袭六十三代，历经一千九百多年，是中国一姓嗣教时间最长道派，在中国百姓中含有广泛影响，素有北孔（孔夫子）南张（张天师）之称。 中国是一个多宗教国家，有佛教、道教、伊斯兰教和基督教。其中佛教、伊斯兰教和基督教全部是舶来品，唯有道教是中国土生土长宗教。无为而无不为是道教思想准则。庄子.天地篇中说：古之蓄天下者，无欲而天下足，无为而万物化。列子.黄帝篇中说，华胥之国是顺自然而治，她所说 “自然”，事实也就等于“无为而无不为。” 柔弱、不争、清静、寡欲是“道”作用和表现，乐生重生、长生久视是道教理想追求。老子说：“清静为天下正”。如道书中常说“清静无为”或说“清心寡欲”，在老子宇宙观中，“清静”是大自然最早形成，在她社会政治思想中，“清静”则是她理想领导人物政治风格；在修养方面，“清静”则又指修养过程中一个境界。 道教教义认为生活在世界上是件乐事，期望长生不老，永远活着，认为死亡才是最痛苦。所以它教义是乐生、重生，激励大家最低要求是竟其天年，最高理想是“根深蒂固，长生久视”。 长久以来，贵阳大家观念受道教影响根深蒂固。道教主张维护和平、反对战争，它追求理想境界有两种。一个是在现实生活中，按道教教义建立一个理想、极大公平、和平世界，人人得以安居乐业、竟其天年，这反应在现代贵阳人身上，便成了一个对休闲、惬意生活向往和憧憬。而它所追求另一个境界则是经过个人修炼延年益寿，得道成仙，它极力主张乐生、重生、长生，因此长久受道教影响贵阳人对健康有着较为深刻了解，很重视预防疾病，强调自我锻炼。而我们时代广场在专题上定位恰和贵阳大家这么心理需求相吻合，同时又和道教深厚文化底蕴相辉映，这便使它有了坚实文化后盾。 第二章项目概况及相关 本案地处贵阳市中心，东临计划步行街，南以环城西路位界，西以站江路位界，北靠胜利西路，交通便捷，商业区位优势极为突出。计划总面积位31498.39（其中计划广场17589.50，计划步行街2427.6，计划开发用地11481.29），现在为贵阳市体育场所在地，为平整用地。 2.1 周围气氛（针对周围对本案有影响项目一一作点式介绍） 2.1.1贵阳市影剧院 影剧院建成于一九八二年，属贵阳市文化局主管国营剧场。主体工程建筑面积5300，舞台360，副台130，演员化妆住宿楼600，观众座席1400座。供电、通风制冷、音响等设施、设备配套齐全，含有接待大型演出、会议及电影放映多个功效。 影剧院是贵阳市政治、文化活动关键场所，被誉为贵阳人民大会堂，市大型会议全部在此举行。剧院紧紧围绕社会经济效益中心，坚持观众、用户至上、演员至上服务宗旨，各项业务繁荣。曾成功地接待中央民族乐团、中央芭蕾舞团、中国歌剧舞剧院、解放军前线歌舞团、武警文化团、俄罗斯莫斯科音乐舞蹈团、俄罗斯明星马戏团等中国外团体和侯宝林、李默然、姜昆、陈芸、陈说、唐杰忠、张金玲、黄婉秋、黄宏、郭达、李伯良、李伯成、葛军、王洁实、谢莉斯、潘长江、董文华、大山等一大批艺术家。全国百优小品大赛和第二、三、四届中国龙虎山道教活动周大型文艺晚会前后在本院举行；电影、录像、电子游戏、桌球、室外溜冰等文化娱乐项目标开展使剧院成为本市文化活动中心。 近期剧院将推出超大屏幕电影、小型豪华电影厅等新项目上市，以满足市民文化生活需要。 而本案和市影剧院仅一条站江路之隔，影剧院人流势必会为本案集聚人气，这边广场、商业带及住宅楼又可和之形成互动和对流，形成又一个市中心结点，和现有结点相呼应，从而形成新城区中心平衡点，以点带面，最终带动整个贵阳繁荣和发展。 2.1.2贵阳市新华书店 贵阳市新华书店始建于1952年，现有在职干部职员30人，拥有固定资产300余万元；下辖3个分店，负责全市近20万万人口图书供给。整年销售图书714万元，实现利税39.6万元，利润37万元，人均销售图书24万元，随着大家生活水平不停提升，文化意识不停加强，多年图书销量一直呈稳步上升趋势。 贵阳市新华书店主营全国和全省各出版社图书、教材、年画、音像制品，兼营文教用具等；经营方法包含批发、代发、代销、零售、中转等；同时，还设有读者俱乐部和单位团体购书计划发行处，以繁荣贵阳图书市场。在经营方法上含有环境优雅、分类明细、服务优质等鲜明特点。 该贵阳书店紧邻市影剧院而居，和本案亦仅一条站江路之隔，其人流和固有文化气氛及气息势必会为本案集聚人气，又可和之形成互动和对流，从而形成新城区繁荣点。 2.1.3贵阳市一中 贵阳市一中是贵阳市首批关键中学之一。现有40个班级，2200余名学生，175名教职员。校园座落在市中心胜利西路上，占地61938平方米，校舍总面积396300平方米。 贵阳一中教学设施齐全。办公楼、教学楼、试验楼、图书馆、大会堂、运动场一应俱全；电脑室、语音室、电教室、植物园、健身房、体操房应有尽有，一应俱全。5月，一栋包含多媒体教学设备在内现代化综合教学楼和一栋设施齐全学生宿舍开始投入使用。校园浓荫夹道、绿草如茵、布局合理、环境优美，被评为全省园林化优异单位。 贵阳一中师资力量雄厚。在职老师中，有特级老师1人，高级老师30余人，一级老师80余人，全国性学术团体组员11人、省级学术团体组员32人。近20年来，有9人获国家级荣誉称号，20人获省级荣誉称号。 建校40多年来，尤其是改革开放以来，贵阳一中全方面落实党教育方针，办学水平不停提升，教学质量稳步上升。形成了团结、求实、勤奋、创新校风，敬业、严谨、精深、文明教风和尊师、刻苦、活泼、谦虚学风，在德育、体育、教研方面形成了自己特色。前后荣获全国群众体育优异单位等国家级荣誉称号4项、江西省优异关键中学、江西省文明单位、江西省德育示范学校等省级荣誉称号21项和贵阳市德育示范学校等市级荣誉称号120余项。尤其在1998年，在高考、中考升学率，培养少年大学生和参加全国数理化竞赛方面，出现了前所未有三大突破，学校连续三年来教育教学每十二个月上一个新台阶，99年高考5人上清化、北大，中考全区夺冠，；7人上清华、北大，中考全区夺冠。多年来在市委市政府关注和扶持下办学水平直线上升，登上了一个新高峰。 对于贵阳这么城市来说，学校是个绝正确人气团，而市一中离本案辐射距离不超出500米，势必会为其造势不少。 2.2竞争对手分析（关键针对周围多个较为关键市场商场入手） 2.2.1银座广场 基础概况：该广场在贵阳市内胜利西路上，贵阳市一中斜对面，处市中心繁华地段，店铺营业面积以20-30为主，广场有单一入口，围合成院落形式，其中心分布有旱喷，两边分布有螺旋式楼梯辅助购物导向。该广场于6月份开始营业，历经4个月时间，至今人气气氛渐有起色，逐步靠近其作为贵阳市专业精品服装商场定位，并带动周围商业气氛和人气。其店铺价位因楼层和具体位置不一样而各异，大致呈以下趋势：一楼商铺由外至内为2.9万-8000元/不等；二楼商铺在3500-3800元/之间浮动；三楼则在1900元/左右浮动。 经营范围：以精品衣饰为主，关键分布在一楼、二楼；三楼除少数商铺经营服装外，还分布有旅行社、美容院、KTV等相关行业。 2.2.2国贸商厦 基础概况：市国贸商厦为贵阳市唯一国有自营综合商厦，在交通路10号（交通路和胜利西路交界地方），属市中心繁荣要害。在投资建立了中央空调、电动扶梯、升降梯、计算机监控和区域运行网络系统、激光音响等设施后，国贸商厦已成为贵阳市现代化程度最高商业企业。拥有近5000平方米经营面积，采取百货商店和现代超市完美结合经营模式，使其成为全市最有竞争实力大型商厦。 经营范围：国贸含有了服装、针织、化妆、不锈钢用具、花艺、钟表、家电、皮具、玩具、鞋帽、玻璃制品、床上用具等15部类综合经营能力，关键分布以下：一楼以饰品、家电、手机等为主）；二楼主营鞋帽；三楼主营衣饰、领带等。 2.2.3大观园购物中心 基础概况：贵阳市大观园购物中心于1997年底落成，1998年元月21日顺利开张，大观园购物中心是隶属区委、区政府唯一一家全民企业，1998年被区人民政府授予纳税大户荣誉称号。地处市中心广场东侧装璜豪华闹市中心，三层营业面积共5300余平方米，内部服务设施一流，拥有自动扶梯，送货电梯及优异自动喷淋消防报警器。商场不仅货物品种多、规格齐全，而且层层有特色，四处巧安排 经营范围：一楼主营大、小家电、钟表、箱包、皮鞋、化妆品、装饰品、医药保健品、床上用具、燃具、影碟、西式糕点及副食品超市等。二楼、三楼现在已形成专业家俱市场。 2.2.4百佳城步行街 基础概况：百佳城步行街和站江路平行，在其东侧50米处，是一条综合性商业步行街，分布有眼镜、衣饰、美容美发、酒吧、玉器、礼品、鞋等多种行业店铺。整条街长约300余米，贵阳市眼镜市场紧邻其分布，入口大门在步行街西侧路面。其一楼商铺租金因路段不一样而在20-50元/月间徘徊，售价为6000-7000元/，楼上住宅价位在1000-1200元/之间浮动。 经营范围：眼镜、衣饰、美容美发、酒吧、玉器、礼品、鞋等多种行业。 第二篇项目SWOT分析和定位 第一章项目SWOT分析 1.1强势（S） 1.1.1区位优势 贵阳是关键江南交通枢纽之一，素有“江南重镇，六省通衢”之称，而本案地处贵阳市区经济繁荣地段，东临计划步行街，南以环城西路为界，西以站江路为界，北靠胜利西路，交通便捷，商业区位优势极为突出，这对于本案商业带开发和后期商业运作和引导是个绝好契机。 1.1.2功效优势 本案是个综合性开发项目，项目中包含广场、商业带和住宅楼整体计划及后期商业运作。众所周知，广场是一个城市中最能集聚人气地方，而一个商业带、商业区发展最离不开最需要便是人气。在该项目中，广场和商业带共存，便能够为之带来人气，而商业带引发人气又可为广场造势，从而形成一个良性循环，最终带来广场人潮和商业带钱潮共同涌动。 1.1.3顺应需求 本案中广场、商业带计划全部是经过多方市场调查和公众需求论证。在调查中我们了解到贵阳大家需要这么一个适合生活、绿色、顺应时代发展“现代和自然结合、健康和休闲融合”广场，需要一个成规模、综合性、含有良好商业气氛商业中心。顺应这么市场需求和民众心理，我们对本案作了这么计划，相信它将有着极好市场前景和发展计划。 1.2劣势（W） 1.2.1人口基数少 一个城市人口是这个城市商业中心和繁荣地段人气是否旺盛前提和基础，贵阳市城区现在仅近20万人口， 这便在大环境上决定了其人气不足。 针对劣势，能否合适地加以引导，趋利避害，这是项目开发成功是否关键。就本案而言，基于这么客观现实，我们对其未来开发和发展提出了以下计划定位和要求：它必需立足贵阳市城区、面向整个贵阳市、并延伸至整个江西省乃至周边各大省市，让我们商业中心不只是这20万人市场，而是百万人市场、千万人乃至更多人市场。 1.2.2购置力欠强 据调查，我们了解到贵阳市区内人口多以经商为主，职员人数不到总人数10%，而且职职员资水平普遍偏低，这便决定其不甚强势购置力。而一个城市商业发展、其商业中心繁荣度在很大程度上有赖于其城市购置力，又会对应地对其作出反应推进或抑制购置力提升。所以，怎样依靠城市现有购置力，如何挖掘潜在购置力，怎样引进外来购置力，便成了本案是否成功一个很关键步骤。 1.3机会点（O） 1.3.1良好交通条件 贵阳作为一个关键江南交通枢纽，便在很大程度上决定了其城市对外开放、经济对外发展肯定要求和趋势，这正是本案中商业中心全方面长足发展所必需。 1.3.2有力政府参与 现在贵阳市正处于热火朝天市政计划、旧城改造之中，而本案即为旧城改造一个重大项目，能够将之纳入政府行为，对赢得各部门及当地百姓支持是极为有利。而这不仅为项目在当地发明了良好环境气氛，同时也可借助政府政策导向，真正做到开放贵阳，以期达成引“人”入“市”效果。 1.4项目威胁 1.4.1异地操作 了解欠深 本案是浙江金华开发商进入贵阳市场进行异地操作一个项目，相对当地开发商而言，她们不仅缺乏一定社会资源和政府资源，同时也缺乏对当地居民居住习惯、消费习性等全方面深刻了解，这势必会对项目标开发和营销增加风险指数，为其带来一定威胁。 1.4.2首次尝试 经验不足 本案在很多方面全部属首次尝试，包含项目标综合性功效、地下商铺开发、楼顶露天场所开辟乃至整个商业带运作模式等在贵阳这么一个城市全部尚属首例，虽有着良好预见前景，终是经验不足，加之无前车可见，担当风险较大。 第二章项目定位 2.1 广场专题定位 本案休闲广场专题定位为：休闲、生活、绿色、健康，它必需是一个真正“现代和自然结合、健康和休闲融合”广场。 对其定位有着颇为深入市场依据：首先因为旧城改造，贵阳市现有体育场迁移，在客观上要求贵阳市需要有这么一个场所来满足大家日常锻炼和休闲需求，而它又必需是一个休闲、和日常生活息息相关地方；其次，因为贵阳市城区内现在绿化欠缺，加之非典过后余留心理恐慌和“健康、生态”观念层层深入人心，贵阳大家对于绿色、对于自然便有了一个本能发自心底需求和憧憬，这便在客观上对广场专题定位提出了另一个层面要求它还必需是一个绿色、自然、健康场所。 2.2商业带产业链定位 地上部分：一楼、二楼形成一个商业带，一楼以精品衣饰为主、二楼以综合性娱乐场所为主，中间建筑顶楼呈阶梯状对称逐层下落，可开辟为楼顶休闲场所，如茶吧、酒吧等。 之所以作这么产业构想和定位，是基于当地商业现实状况及当地市民心理需求而设定。现在存在于项目东南方向百佳城步行街有其能够借鉴地方，但在总体计划和商业运作上存在着极大问题和很多必需改善地方：其入口购物导向设置不甚显著，无法很好地吸引行人路人视线，无法对她们进行合适购物导向；其产业配比不甚合理，设置极为凌乱，无法统一街面形象、积聚规模效应、提升商业档次。 而本案介入，在地域上恰能够将原有步行街加以延伸，不仅能够为其增加良好购物导向，还能够扩大和延伸其规模，将之发展成为一条在贵阳市颇具影响真正意义上商业步行街。和此同时，还能够借助原有步行街在城市内著名度来宣传本案，又在客观上扩大了计划商业带规模。 而楼顶休闲场所开辟，高级茶吧、酒吧设置一来顺应了贵阳当地人对此需求，另外也可从另一个层面来提升该商业中心品位，强化广场休闲、适合生活专题定位，使项目在整体内质上得以统一。 （2）地下部分：结合现在体育场下陷地位区势，本案可在现有基础上加以挖掘，设置两层地下室，一层为地下车库，一层为地下商场（地下商场参考产业如下：大型家俱会展中心；小商品市场；数码广场；引进大型超市）。 在调查中我们了解到，贵阳市现在规模较大家俱市场在大观园购物中心二、三楼，在今年年内刚刚统一形成（老市场新开发，去除原有各类行业店铺，统一计划为家俱市场），现在情况看来销售情况不错，而贵阳市场上对这类高级家俱需求也在逐步加大，所以在贵阳开设一个大型家俱会展中心还是颇有前景。不过，众所周知，家俱乃很规性日常购置产品，其消费周期长，所以作为一个家俱市场，其人流通常不大，而本案整体开发要求地下产业一样必需是一个能够极大程度地积聚人气，并和地上商业带形成人气对流产业，从而造成互动效应，以调整整个区块气氛。 就区块人气对流方面需求而言，在此建一个小商品批发市场倒显得颇为明智。然而，在调查中我们也了解到当地大家对小商品市场需求并不迫切，她们认为日常见具购置极为方便，不需要去小商品市场，这从贵阳现在小商品市场“寄人篱下”、“不成气候”现象（现在贵阳市内尚无真正意义上小商品市场，仅有小商品销售也是和副食品销售混为一体）亦可见一斑。所以，真要建一个小商品市场也不无冒险之处，单从城市本身需求来说是不值得考虑，而从将之作为一个城市产业发展来说倒是有前车之鉴（比如浙江义乌著名全国小商品市场），不过跟着吃螃蟹不仅有模拟剽窃之嫌，也仍然是在冒险。 伴随时代发展、科技进步，数码产品将会越来越有市场，一个专业较具规模数码广场必将有着良好市场前景。而这在一个时尚、前卫大中型城市将会更轻易实现，相对来说，在贵阳这么小城市，大家更为关注是日常生活所必需产品，数码对于贵阳市民来说，只是一个高科技似懂非懂概念。所以数码市场在贵阳繁荣似乎不会是几年之内事，它需要一个长久酝酿和发展过程，而这不仅有背于开发商初衷，同时也有背于项目本身开发意向，影响后期运作。 相对来说，贵阳市民对在此开发一个地下超市颇为赞同，对其前景也颇为看好。所以，在本案中提议引进一个在全国颇具影响和著名度超市，如家乐福、好又多、物美、华润万佳等作为地下超市，并引入肯德基、麦当老等著名餐饮，以提升商业中心形象和档次，从而让贵阳和世界更靠近、更融洽。而建一个地下超市在贵阳也非首例，银座广场底下便开设了一个国光超市，只是因为某 些原因包含官司，至今还未开业，在调查中我们了解到，贵阳市民对这么超市还是颇为期待，这也为在本案中开设一个地下超市发明了良好消费心理环境。而国光超市现在不利现实状况则有理由在本案宣传中告诉广大贵阳市民：我们超市将会优于国光，我们超市绝不让您失望。 由此，本案地下产业带定位也便出来了。 2.3住宅楼相关定位 住宅楼安排在三楼及三楼以上，一楼两户，以小面积户型为主，面积集中在80-128左右，面积较大户型朝东，以三室两厅为主，具体分配以下：两室两厅面积控制在80-100之间，三室两厅面积控制在110-120之间；四室两厅面积控制在150之内。 按现在市价，提议本案房价控制在1200-1300之间。 2.4建筑群落分布定位 项目内建筑群以“鹰”式平面分布于区块之内，以展贵阳之势。 2.5建筑风格定位 项目中建筑以中心区位阶梯状对称分布小高层结合低层（三层半）和高层建筑，呈“鹰”式平面分布，阶梯状对称分布小高层其立面形似一只展翅之“鹰”，以示贵阳之雄姿。建筑立面风格努力争取时尚、前卫，不易过时。 2.6楼盘整体品牌定位 本项目是一个集广场、商业带、住宅楼于一体综合性开发项目，其广场将作为公共场所面世，而商业带和住宅楼则分别将以不一样姿态走入市场。在该项目标运作中必需合理控制其住宅楼总价，明确把握商业带商铺租金及售价（提议采取先租后售方法以投石问路，最终实现租售联动形式），加之良好商业导向和后期物业管理，关键利用项目标地理区位和计划优势，并以周围市政计划为依靠，从而突出本案休闲、生活、绿色、健康广场专题定位，它同时也是整个项目标定位追求。 第三篇楼盘概念策划 在调查中我们了解到贵阳市民最需要、最想要是这么一个地方： 它该是空旷，有足够空间来满足大家随心所欲、肆无忌惮运动和锻炼； 它该是休闲，让大家行在其中似是于闲庭信步，毫无压力，身心均得到轻松舒展，尽情放纵； 它又必需是贴近生活，恬静而不做作，拥有它，感受它，只是天天生活中不可或缺一个小小插曲，而不是一个刻意隔离和追求； 它还必需是绿色、健康、自然，大家要广场不是城市中瓷砖雕塑反复堆砌，她们要商业街不只拥有钢筋水泥生硬造就繁荣，更需要一个贴近自然、返朴归真亲切； 当然，作为一个城市中心广场，它更应该是时尚，紧随时代时尚、引领时代步伐，它该是能让今天贵阳人耳目一新、心头为之一震，也让未来贵阳人为之骄傲、引认为豪。而且在若干年后，它还能在这个城市中以它固有姿态坚持在城市最中心，诉说着经典。 这就是我们所要打造楼盘概念：休闲、生活、健康、时尚时代广场和商业中心。 第四篇ISM遇险分析 1.1该项目是外地开发商进入贵阳市场进行异地操作项目。房地产异地操作，首先能够给城市注入新生机和活力，其次也不可避免地存在一些方面弊端。对于开发商而言，异地操作不仅缺乏一定社会资源和政府资源，同时也缺乏对当地居民居住习惯、购房特点等深入全方面了解，这势必会对楼盘开发增加一定风险系数。尤其是在营销过程中，对当地人心理把握、需求引导，全部会存在一定难度。怎样克服上述缺点，深入了解当地房产实际情况，加强和贵阳实际购房人群交流沟通，和革新原有开发理念、进行适度创新，是开发商所必需处理问题。 1.2该项目不是一个单纯住宅小区开发，它还包含广场和商业带计划，所以对人气吸引，后期商业运作导向尤为关键，而贵阳市城区人口基数仅20万左右，这对于广场及商业带繁荣是一个致命弱点，对其有着极大程度影响。而贵阳作为江南重镇、交通枢纽地位优势又为处理这一人源、人气危机带来了处理契机。所以，怎样让该区块所形成商业带立足贵阳、辐射江西、延伸全国，为之吸引更多人气，便成了项目后期商业运作和导向关键，也是决定项目成败关键，是开发商必需处理又一问题。 1.3对于这一区位房地产现实状况来说，不能在单纯钢筋加水泥基础上吸引和引