南京文化社区营销推广策划案模板.doc

六合*文化园营销推广策划方案南京*置业目 录序言第一部分 市场调研分析1、 横梁经济及房地产现实状况2、 项目基础情况 3、 项目周围情况 4、 项目SWOT分析第二部分 项目推广策划1、 目标市场定位2、 项目定位3、 推广策略4、 卖点组织和概念转化5、 物业提议6、 宣传策略及渠道7、 媒体广告计划8、 推广费用预算 前 言1、*文化园项目定位：中国首席*文化小区 2、*文化园推广策略：(1).*文化形象定位为中心 (2).以广告宣传和公关活动为推广手段 (3).以低开高走为定价策略 (4).以整合营销传输理论为品牌提升工具 3、*文化园发展目标：(1).经过专业化市场推广和销售控制顺利完成开发商销售计划(2).利用本盘开发优势，提升*集团形象和关键竞争力（名片效应）(3).为*集团未来项目开发积累现代营销理论和实践经验 第一部分 市场调研分析 1、横梁经济及房地产现实状况：横梁地处南京市六合区东部，距六合城区约10公里，东和仪征青山镇接壤，南和本区瓜埠镇、东沟镇毗邻，西和灵岩山相连，北接新篁镇；全镇共辖16个行政村，总人口44000人，街道常住人口9800人；全镇形成集服装、玩具、塑料、化工、金属、建材等10多个行业，中小企业约150家，其中职员人在1000人以上就有苏美达长江制衣、永兴衣饰、翔缘制衣、极目玩具4家；现在小城镇建成面积已达1.3平方公里，进驻居民1多人，总建筑面积34万平方米；建有梵天路、宁通便道、兴镇路、宝石路、雨花路、山东路、王子路等多条主干道。横梁镇房地产市场以自建房为主，多年来自建商住楼新增约1600多幢，29万平方米，自建房以当地人消化为主，供大于求，成交价约900-1200元/左右，近几年售价缓慢增加200元/左右。2、项目基础情况：六合*文化园坐落于六合区横梁镇，是国家发改委立项项目。该项目开发商南京*置业是南京*集团专属房地产企业。*集团成立于，是一家集制造业、贸易、科研、房地产开发、商业运行等一体大型企业集团，主业为建筑扣件制造，是世界建筑扣件出货量最大企业，并取得中国系统脚手架出口前五名佳绩。南京*置业秉承集团“不停改善，永不满足”企业精神，坚持质量立企、品牌兴企发展战略，以“弘扬*文化，建设新城镇”，倾力打造文化地产品牌为己任。该项目总占地面积约为250亩，总建筑面积约为23万平方米，总户数约为1700户，绿地率为35%左右，容积率为1.3。该项目将采取滚动式开发，一期一批立即推出4栋住宅楼、2幢商铺楼，面积从80平米至120平米不等，户型多样化，能适应不一样层次消费者需求。该项目充足展示和传输了项目标专题“*文化”，含有些人文和精神层次内涵，“和城友好，和景和美，和人和睦”是项目标目标！项目整体计划围绕“*文化”这一专题进行，主入口是文化体验前奏，经过喷泉、水景、卵石铺地、*文化雕塑，层层深入，抵达*文化广场，这是整个项目文化体验高潮，是经过*拾趣走廊，*文化墙、*精品鉴赏区及大面积*铺地，使文化内涵得以升华，进入人文交融境地。项目保留了原生态池塘、坡地，使得整个小区自然生态、移步换景，空气清新，经过一条椭圆型道路（*象征）和中心区*广场将小区各个组团自然分割。项目内部配套设施齐全，包含停车场、儿童乐园、健身器材、水景、绿地、网球场、园林小品、观赏石等。该项目是全国首家*产业园区，集*加工、展览、鉴赏、交易、体验、休闲于一体，形成高、中、低端市场相结合*综合交易中心，建成以后将成为全国乃至国际最大最关键*集散地和活动中心和最大*交易平台，计划有*商贸街、*文化展览馆、*文化传输中心、*商城、休闲娱乐街区等，不定时举行*文化展览会、*精品拍卖会，将形成*文化中心、*价格机制形成中心。项目建成、运行以后，*产业将形成“全国看横梁，横梁看*文化园”格局。新建横梁镇医院、计划中政府办公大楼和该项目相毗邻，长江四桥将从该项目周围穿过，六城区通往城区以东横梁镇主干道拓宽工程已经开启，该项目建成后将会带动雨花产业发展，促进横梁镇经济快速发展，将是横梁镇未来政治、经济、文化、交通中心。3、项目周围情况：横梁在横梁镇地处六合区东大门，东临仪征化纤，西接扬子乙烯，宁通高速公路和宁启铁路穿镇而过，是著名遐迩*之乡，旅游资源十分丰富，横梁明山秀水众多，镇东南方山，是当今世界上保留最完好古火山口，拥有仙人洞、紫竹园、王子石等八大奇景，十二个月四季吸引众多游客。紧邻方山东侧座落着两座山峰，二峰拔地而起，十分匀称，恰似少女一对丰腴双乳，故称之为奶山。山上佳木葱郁，山腹处国防工事纵横交错，是开发兵器展览、游宫仙境最好宝地，背倚横山，南枕奶山南王水库，波光粼粼，是夏日游泳，春日垂钓，碧水泛舟，旅游度假极度好去处。既可供建筑之用，又具观赏价值石英砂、红砂、建筑石、五彩石等储量丰富，尤其是雨花玛瑙石为中华一绝，是观赏、收藏、馈赠佳品。方山、横山、奶山等优质矿泉水资源丰富，含有很高开发价值。方山八大奇景，南王千亩水库，太平万亩平原，星罗棋布茶场，千家万户果园等，形成了独特自然田园风光。*文化园坐落于六合区横梁镇山东路、梵天路、腾云路、雨花路南延交汇处之内，西眺灵岩山风景区及人居森林生态圆，东望方山风景区，北靠横梁镇商业中心兴镇路，南接横梁镇新计划行政中心、文化中心、商业中心、配套齐全、环境优美、空气清新、很适合商贸、生活、休闲，该项目标交通十分便捷，项目北边为宁通高速路，能够直接通往六合及扬州，距离六合城区约9公里，距扬州公里，项目东边23里处计划建有长江四桥江北环形线，从项目地20分钟能够开车到南京，同时有多条公交路线经过我项目，距项目400米就有六合横梁线，横梁红光线，横梁八百线公交车停靠站，车次每20分钟一班车，出行很便捷。该项目标生活配套十分齐全，距项目300米为横梁最大上海华联超市，苏果超市、菜场、横梁中心卫生院也距离项目500米范围内，300米远有横梁镇中心小学，紧邻横梁初级中学及高级中学为您儿女上学带来便利。400米内有农业银行、农村信用社，邮局、电信、移动等，给你生活购物带来无限方便。4、项目SWOT分析：【优势分析】1. 政府扶持，相关优惠政策，联合政府计划、招商、管理是个优势2. 发展商是有良好口碑*集团，有一定企业著名度和雄厚实力，假如合适利用发展商行业整协力，则有望在该项目打造全国最完 备*产业链。3. *文化园周围自然和人文环境优良，可开发旅游、文化资源十分丰富，假如嫁接适当，则能够显著提升项目附加值。4. 全国首席*产业园区，运行以后将成为全国乃至国际最大最关键*集散地和活动中心和最大*交易平台，含有强大名片效应。5. 项目在横梁新城中心，规模庞大、配套齐全、交通便利、智能化物业管理，是横梁首屈一指大型小区，对横梁镇上读书、工作村集人含有一定吸引力。【劣势分析】 1. 横梁不是南京、六合，能够向下辐射区、镇，只能吸引本镇及辐射周围村集消费者，假如不拓展项目标产业优势，用*产业链吸引外来生意人、投资者，则目标客群很有限，假如价格再没有优势，则和横梁没相关系外地人极难接收项目文化概念而买房。2. 项目计划特点不突出，建筑形态、外立面设计通常，缺乏亮点和独有支撑性特点，直接影响到项目形象推广,也就是说项目推广只能从包装、挖掘概念方向进行，而不能在产品本身上表现。3. 项目在横梁计划新城，属于待发展区，有待周围生活配套完善，在当地居民现时观念中，项目地段优势无法转化为现时优势，周围旅游和人文资源也没有得到有效开发【风险分析】1. 因为项目是*集团首个地产品牌项目,对市场不熟悉,没经验能够可借鉴。2. 项目整体发展战略不清楚，求大求全，项目生活居住和商业运行混杂，假如项目整体计划、商业运行思绪没有改变，较易形成四不象产品。3. 来自横梁周围自建房销售竞争压力。4. 项目标目标客群层次差异比较大，首先是大城市文化人、生意人，首先是当地村集农村人，这给项目后期推广、运行、物业管理和小区气氛建设、小区活动组织带来了相当大难度。【机会分析】（1）.当地农村购房及在外打工、做生意当地人购房现象逐步增多,扩大了目标消费群。（2）.横梁支柱产业发展，南京三城九镇，全国小康示范城镇、沿江开发、长江四桥计划为项目市场提供更多机会。（3）.分期开发项目为以后项目计划调整，周围旅游、文化资源逐步开发利用，争取了宝贵时间（4）.分期、分团开发项目能够为目标客群定位巨大差异提供有利条件，首先项目能够分组团做，测试市场反应，立即调整战略，同时文化、产业、旅游等卖点能够在不一样时期，不一样地域，针对不一样层次目标客群做正确叙述，也利于依据清楚专题做项目标推广活动。5别墅部分营销策划方案六合*文化园以别墅为主体，计划总建筑面积约14万平米，平均面积为280平米，总计约为500户，绿化率达成70以上，整部分墅区有低密度空间部署、合理景观组团、山水石园林景观计划、小区智能化配置系统、生活功效配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式广场，充足表现现代、生态、休闲、人文风格，表示出该项目*文化底蕴、建筑文化内涵、景观文化内涵。别墅产品形象定位为塑造人文小区标兵，品质生活典范，具体来说就是用科学建筑设计、山水石景观、品质化施工、品质化建材用料所营造人文、生态、休闲、健康高品质小区，同时再加上*集团品牌力形象附加，进行总体形象定位。别墅卖点有以下几方面：首创*文化小区会所、山水石园林景观、首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配置、一体划配套。卖点概念转化：1. 文化概念：*文化广场、会所，专题丰富，文化节日、活动众多2. 旅游概念：*产地一日游，方山地质公园度假3. 生态概念：三重景观计划和理念建造4. 品位概念：现代建筑元素、大面积开间5. 景观概念：亲光、观景全景小区6. 生活概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全7. 舒心概念：智能化配置和贴心物管服务别墅针正确目标客群关键为外地退休、文化人（和横梁有些人际、亲属、地缘关系外地人），这部分客源在这里或有些人际、亲属关系，或在当地生活过和工作过，有一定经济购置能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定经济收入，因乡土观念缘故，功成名就回乡置业是她们最大梦想。当地高收入人群包含公务员、老师等行政机关人员，这部分客源收入较高，含有相当购房能力，比较重视地段便利性，了方便工作，会较多考虑本案。别墅销售渠道组合策略：一、 媒介选择电视：六合电视台形象片、字幕广告 广播：南京体育台家有好房、买家时代，江苏新闻台美家制造 报纸：扬子晚报、南京日报、现代快报、金陵晚报、南京晨报、六合城市文化报 网络：南京房地产网 户外广告：大牌、灯箱、道旗、车身广告（南京六合，六合横梁）DM单页 房展会二、 空间组合策略以南京、六合区域为主、时间组合策略一期开局期目标：关键工作是和媒体建立关系，达成良好合作方法。展示*企业品牌，树立别墅形象。媒介组合：以户外广告为主，报纸、电台采取低频次公布，活动以项目推介为主。二期布局期目标：提升别墅形象，促进销售媒介组合：在延续户外广告基础上，提升报纸、电台公布频次，增加活动频次，组织人员发放单页，参与江北楼盘房展会。三期中盘期目标：建立别墅项目品牌，促进销售媒介组合：三期媒介策略应该再对一、二期媒体投放效果评定基础上，进行立即有效调整。扩大媒体范围，增加投放力度。除了加大报纸、广播、网络等大众媒体投放量外，充足利用DM等分众媒体，对目标用户进行针对性营销。四期决胜期目标：建立别墅项目品牌，促进销售媒介组合：逐步降低大众媒体投放量，充足利用已购房用户资源，进行有效口碑传输，所以，再这段时间应多组织业主联谊活动、促销活动等。五期收关期目标：促进尾盘销售，树立项目品牌别墅价格定位标准为市场比较法，提议用成本法计算本楼盘均价，再用市场比较法来修正价格，这么确定下来价格，既能确保收益，也不至于偏离市场太远。市场比较法用评定项目均价时，应考虑以下部分原因，分别为：推售时机、区位原因、自然环境、生活环境、升值潜力、交通（通达程度、道路情况）、配套（文化设施、学校、生活配套）、物业原因（计划户型、项目规模、园林设计、外观设计、独立花园、容积率）、景观（开阔性、园林景观、水景）、设备（智能化、小区配套、车位、活动场所、会所设施、设施档次）。成本法影响原因分别为：地价、建筑安装成本、所缴税费、营销成本、开发周期、融资成本、管理费用、其它费用等。一、定价步骤比较法1） 选择比较楼盘及制订比较权重选择一批档次及开售时间较为类似物业，搜集各项资料，然后人为比较，并依据它们和本项目标可比性，分别制订出和本项目比较权重。2） 确定比较原因，并制订权重本项目和比较楼盘，将会在如上所述影响原因之间进行比较，且依据项目标特征，制订不一样影响权重。3） 对比较楼盘和评定楼盘进行评定4） 对其评定数进行处理，得出本项目均价1 成本法1） 依据上述影响原因，分别计算其成本。将计算之成本10%作为不可预见费。2） 依据最低利润率10%，计算本项目之均价。结论：依据现在横梁市场类比竞争项目，有姚徐村别墅项目能够做参考，姚徐农民居住集中区，计划约80幢独立、双拼别墅，独立别墅270,售价38万/套，双拼别墅230,售价33万/套，小区计划有篮球场、健身器材区、儿童乐园、麻将会所等配套，绿化及物管通常化；购置人群以南京人和镇受骗地居民为主，99年就开始建造，没有两证，最初仅仅售10万/套左右，还不是很好卖，现在因为一部分和当地有联络关系（当地就业、当地亲戚等）南京人购置，价格逐步上涨到3338万/套，不足：1、没有两证，不方便转让2、没有别墅周别自然环境和高品味内部配套（没有尤其卖点）3、计划设计通常，兵营式排列，套型全部一样，造成营销中灵活性、针对性差4、基础没有营销计划，没有作系统性推广，卖点不清楚。所以结合*文化园别墅成本，我们给出别墅均价在2500元3500元/平方米之间，依据不一样户型、景观、及配套再制订对应内部差异系数。付款方法提议 二、付款方法 不一样买家所期望付款措施往往有所不一样。为了照料不一样要求买家，吸引不一样用户购置本项目，楼款支付措施有必需设置多个，让买家选择。A）建筑分期付款 1买方在签署认购书时付定金 2买方在签署认购书后10天内缴付3买方在签署认购书后60天内缴付4买方在签署认购书后120天内缴付5买方在签署认购书后180天内缴付6买方在签署认购书后240天内签定南京房地产买卖契约协议并缴付定金2万元楼价之20%（含定金）楼价之20%楼价之20%楼价之20%楼价之20%B）首期1成即供按揭 （一成首付） 1买方签署认购书时付定金 2买方签署认购书后10天内签定南京房地产买卖契约协议并缴付3买方签署认购书后30天内向银行申请按揭或一次性缴付4买方在签署认购书后60天内缴付5买方在签署认购书后120天内缴付定金2万元楼价之10%（含定金）楼价之70%楼价之10%楼价之10%C）首期3成即供按揭 97折 1. 买方签署认购书时付定金2买方在签署认购书后10天内签定南京房地产买卖契约协议并缴付3买方签署认购书后30天内向银行申请按揭或一次性付款缴付定金1万元楼价之30%（含定金）楼价之70%D）一次性付款 95折 1. 买方签署认购书时付定金2买方在签署认购书后10天内缴付3买方签署认购书后30天内签定南京房地产买卖契约协议并缴付定金1万元楼价之30%（含定金）楼价之70%第二部分 项目定位及推广策划 目标市场定位： 从区域特征结合产品特征，本案用户群大致有以下几类：外地回乡置业者（包含在外做生意、做工横梁人）该部分客源为有一定经济收入，因乡土观念缘故，功成名就回乡置业是她们最大梦想外地生意人、退休、文化人（和横梁有些人际、亲属、地缘关系外地人）这部分客源在这里或有些人际、亲属关系，或在当地生活过和工作过，有一定经济购置能力，职业上较为自由，多为二次置业，看中这里价格优势，需要总价在13万之内当地村集人（在镇上打工、有儿女读书周围乡镇、村集农民）该部分客源为了工作方便，同时提升本身层次缘故，对项目比较关注，该部分客源对价格原因考虑较多，而且喜爱找熟人托关系杀价同时，该部分客源最轻易受到耳语效应影响当地老师这部分客源多为30岁左右年轻人，为了方便工作，会较多考虑本案，而且这部分客源含有相当购房能力，比较重视地段便利性结论：项目先期4栋住宅楼用户群起源有这么特点，就是城市人下来，农村人上来，外地城市人看中项目价格优势，农村人提升居住层次。外地外地2、项目标定位其关键词：现代 生态 休闲 人文低密度空间部署绿色，有山水石园林景观计划建筑风格合理空间智能化配置配套一体化人车分流会所文化设施运动场地开放式广场自然组团绿化商业购物*文化底蕴建筑文化内涵景观文化内涵小区文化活动结论：中国首席*文化小区整盘概念导入塑造1.整盘概念指导意义项目概念设计作为主概念是整个房地产项目开发运作指导思想，是计划设计、营销策划乃至物业管理塑造专题。换言之，计划设计理念、营销策划立意、物业管理等概念全部应服从于这一主概念。主概念对营销策划指导意义：1.在于围绕主体概念全程策划推广；2.在于依靠概念策划出独占性行销卖点；3.在于推进现场热卖气氛塑造；4.在于广告企划方案有效性和独创性；5.在于市场策划针对性和竞争性。人文小区标兵品质生活典范2.整盘概念塑造 产品概念塑造依据产品定位：科学建筑设计、山水石景观、品质化施工、品质化建材用料所营造人文、生态、休闲、健康高品质小区。大盘特征：30万方大盘，营销周期长，需要产品高度形象支撑，更需要品牌力形象附加。市场接收：概念应易于表示、易于接收、易于二次联想，兼具磅礴气势同时，易被市场接收。3.产品概念塑造金字塔模型：4.概念设计组合【*文化园】计划和环境设计理念一直处于项目主体开发概念指导、控制下，计划设计工作紧密地围绕着“人文小区标兵品质生活典范”主体概念进行细化和深入，刻意营造居住气氛和居住环境。【*文化园】将“低密度整体计划布局+现代建筑风格+现代人居环境景观+舒适高效户型空间+优异便捷智能化系统+完善齐全一体化配套设施”等很多方面贯穿其中，形成组成主概念各大元素。推广专题:*文化品质空间健康生活品质人文生活馆推广思绪：差异化广告策略和创新推广模式是本案成功关键所在推广目标：推广战术组团1.标准：专题统领立体框架拥挤楼市需要鲜明信息传达，平庸市场推广将淹没在项目广告中。所以响亮专题文字表示和震撼平面视觉冲击是市场推广灵魂。但市场推广是一个系统工程，其整体性、系统性和延续性是确保质量基础。所以在整体考虑中，我们选择专题推广系统构架方案。即鲜明专题统领，项目卖点支撑。2.推广系统关键内容：市场推广关键内容由广告宣传、活动促进、现场烘托三大部分组成。广告宣传：软硬结合软性广告：包含各大新闻媒体短新闻和项目软性宣传广告。硬广告：媒体公布广告活动促进：文武双作文作：公关活动、事件活动武斗：促销活动现场烘托：促进购置1.产品形象识别系统，包含logo、名片等系列识别设计；2.工地及户外包装，包含工地美化，路径引导户外广告公布等3.售楼处部署附：推广系统立体框架示意图购置现场A) 使售楼处部署成为“缄默推销员”B) 工地及户外包装等识别系统，烘托气氛。消费者活动：利用活动促进，将战场缩小，“在巷子里打歼灭战”。广告：利用广告宣传，将项目卖点一一分解，“引发强烈购置欲望”吸引产生推力吸引产生拉力产品卖点和推广概念转化1.产品卖点挖掘首创*文化小区会所山水石园林景观首创健康生活中心开发商品牌旅游度假圣地田园风光，美食天堂智能化物业配置一体划配套全国最大、最全、最完备*产业基地2.卖点概念转化：文化概念：*文化广场、会所，专题丰富，文化节日、活动众多旅游概念：*产地一日游，业主方山地质公园度假区分时度假美食概念：赏农家田园风光，尝农家美食生态概念：三重景观计划和理念建造投资概念：新城中心，地段升值潜力品位概念：现代建筑元素、大面积开间景观概念：亲光、观景全景小区经典概念：适合人居习惯舒展房型生活概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全舒心概念：智能化配置和贴心物管服务物业提议1. 园林及环境提议提议项目园林定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意部署，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精巧、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美， “山之美”，就是经过地势起伏、落差来营造一个自然之美。当然这里“山”是指小区环境在平面上高低落差，以此来表示一个绵延起伏、庭院深深、引人入胜美感。 “水之美”是以水之柔情衬托建筑刚性之美，达成刚柔并蓄环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达成一个美境界，园内布局有明确功效分区和清楚浏览路线，关键设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。，绿化景点设计当然关键，但灯饰部署也是很关键，尤其是在晚上小区灯光从不一样角度不一样景点自然发放，会让用户置身于大自然感觉，所以提议小区内部灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。本项目有必需聘用专业园林企业进行园林专题定位、整体计划、设计、施工，以充足表示文化园文化元素。2.会所设施提议 提议将本项目会所定位为：文化型会所功效包含： a) 文化沙龙、中小型会议b) 定时组织会员文化旅游活动c) 定时组织*精品鉴赏会、*精品拍卖会、名家书画展d) *文化节e) 健康运动室（包含健身室、多种运动设施）f) 石艺吧（即业主能够到这里制作*艺术品、书法等）g) 名画廊（供业主欣赏）h) 家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等）i) 儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界）j) “私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用；组织形式：1. 邀请文化界人士及著名业主代表成为本会所会员2. 提议聘用专业会所或经营企业对本物业会所进行管理或顾问服务3. 组织游园活动4. 组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型音乐会、书画演出会等）5. 组织团体旅游活动 健康护理中心： 为表现项目健康生活专题，及满足用户对健康热切追求，提议项目设置健康护理中心。a. 会所内设置室内暖温香薰按摩浴池，面积为40-50平方米，此浴池最好设有脚底穴位按摩功效。b. 首创健康护理中心，设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚底穴位按摩器。此设施应为项目首创，并满足用户对健康追求。c. 桑拿浴室、蒸气浴室。广告推广计划第一期阶段分述筹备、引导期（.6 -.7） 工作概要：1.为开案做部分必需工作：销售文件准备；销售道具准备，如销平、销海、户外看板、引导旗、横幅、报纸稿、海报、现场部署等2.引导期中广告表现以工地看板、现场围板、横幅、旗帜等户外据点为主来造势，形成品质个案开盘气势。3.设置项目临时接待点，给消费者带来一份期待心情，为正式公开积累充裕客源（蓄水）。4.以户外广告传达项目标主体概念，塑造产品品牌形象。5.以楼书、海报等宣传资料设计、印刷、发送，发掘潜在目标用户。6.现场售楼处设计及包装。战术安排：短兵相接有品位售楼处部署、精美宣传资料、气派户外广告、吸引途经目标对象，形成对参观客深度感动力。企划关键：建立形象雏形产品分析产品定位企划定位案前设计形象引导宣传公开期（.7 -.9）工作概要：1.内部认购3.户外推广活动策划、实施4.提醒目标受众购置时机，保持产品区域性独有特点，沿用NP、夹报，维持媒体出现率，此时配合行销活动，达成销售目标。5.相关销售广告设计及公布6. 开盘广告设计及公布7开盘活动策划（蓄水量：拟开盘量3：1）战术安排：全方面攻击战术NP（报纸）大众传输媒体和户外看板、公交车、引导旗、横幅等小众传输媒体，对目标受众进行宣传，酝酿耳语传输。同时进行部分公开SP活动，实施炒作，制造声势，塑造产品独特形象；企划关键：建立总体形象公开信息媒体炒作公开信息专题活动营销文化概念-卖点分阶段诉求-样板区/样板屋参观（假如有可能）房型解析会开盘活动活动提议：在开盘前后，有针对性地举行公关活动，以达成造势目标，配合媒体宣传推广。1. 8月20日举行准业主联宜会及房型解析会，和开发商一起交流和谈心，并介绍*文化园情况，地点选在含有档次宾馆酒店。经过本活动举行，开发商在业主们心中能够树立关心负责良好形象。并借助业主人际关系，传输良好口碑，以吸引更多目标用户。2. 参与9月份六合*产地一日游活动，借势推广本项目。 【六合、横梁民俗歌曲演出】 【购房抽奖送礼活动】 【房型解析会】 【开盘仪式】 【*产地一日游】业主联宜会活动方案一活动目标：业主联宜会是开发商和小区业主交流对话平台，是一次联络感情、增加信任有意义活动。邀请业主，参与此次联宜会活动，并将活动时间安排在*文化园开盘前期，能够为*文化园开盘聚集前期人气，使原有业主感到自我主人意识，有利于开发商树立起关爱负责良好形象，而且经过原有业主口碑传输，扩大*文化园著名度。四和会人员：1*置业代表2*文化园准业主3当地新闻媒体五活动内容：1房型解析及家装专题讲座2文艺演出3业主抽奖活动六相关安排：1前期准备:a. 制作邀请函，并向*文化园全体准业主发出，每一个邀请函全部有一个固定编号，以作联宜活动会上抽奖之用，要求每个邀请函只能代表一人参与。b. 邀请当地新闻媒体，参与此次活动播报。c. 准备活动奖品和礼品袋，礼品袋选择*文化园项目标形象宣传礼品袋。d. 设计并确定会场部署。2活动步骤:14：00活动当日在会场入口设置签四处，统计到场业主，并回收邀请函。14：0014：20联宜会开幕式安排开发商领造成欢迎词，同时向业主介绍*文化园相关情况。14：2015：00房型解析及相关房型家装专题讲座邀请当地著名家装企业代表出席演讲，演讲完成后安排若干时间，回复业主相关家庭装修问题提问。15：0016：00文艺演出可和当地曲艺团合作，演出不需要很有档次，但需要融洽气氛，时间为1个小时。16：00结束活动结束，合影留念。（注:抽奖活动以穿插形式，在联宜会活动当中举行）七宣传推广六合电视台报道1次会场入口横幅1条会场拱门广告1个礼品袋300个会场易拉宝广告4个背景巨幅广告1个八活动费用：1礼品费： 5000元2文艺演出费： 5000元3会场租用费： 1500元4食用费： 6000元5广告、邀请函制作及媒体公布费： 10000元6.预备费用： 2500元总计活动费用：3万*文化园开盘活动策划方案活动目标：聚集开盘人气，重拳出击，在最短宣传期间内，刺激大众，发明最好口碑和打响品牌。活动方法：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾活动安排：一、 前期广告宣传提前4天公布，着重以信息公布为主宣传，关键是摇号参与措施、地点、时间等信息通知。公布路径为报纸、灯箱、跨街横幅。宣传专题：全国首席*文化小区，高端住宅楼销售在即 引领城市时尚，坐居*文化园 未来城镇居住典范，*文化园9月1号日真情放送 开盘有好礼，惊喜大奖等你拿二、 摇号现场部署1、 摇号方法：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。2、 地点选定：横梁中心广场（a、 需要一定活动场地b、场地方有举行活动经验c、有聚集人气先例）3、 软环境部署：高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；项目效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页1000份周遍跨街横幅、灯箱20 套4、 职员统一着装三、 活动进程下午14：00正式开始（13：5014：00礼炮、奖品展示）1、 14：0014：30主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动讲解8分钟、公证人讲话2分钟。2、 摇号开始（14：3015：00）同时登记汇总3、 摇号抽奖（15：0016：00）奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）4、 现场答谢演出、小娱乐活动（16：0017：00）工作人员休息5、 公布摇号和抽奖结果（17：1017：30）6、 获奖群众领奖（17：3017：50）四、 摇号措施1、 一期总销售户数为108套，暂定摇号总人数和实际销售户数为3：1，参与群众不定。2、 摇号采取实名登记制，不得替换或多摇，每套户型最多登记人数为3人。3、 凡登记在册准购房者，登记同时需交纳1000元确保金，摇号当日如登记人中号并取得购房资格，该确保金则纳入房款，如不成功则在原款反还基础上增加200元作为答谢费用。4、 登记地点：*置业售楼处5、 摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。（中号百分比为3：1）6、 相关没有中号群众处理措施。均以纪念品赠予。并登入二期开盘购房档案。五、 媒体公布邀请当地著名各大媒体具体：六合电视台、中邮专递、现代快报、南京日报等记者参与活动，并给现场报道。六、 物料高空气球4个 大型气拱门1个 30平方左右舞台1个项目效果展示牌1套 广告宣传易拉宝4个 宣传折页3000份 周遍跨街横幅、灯箱20 套强销期（.9 -.12）工作概要：1.NP（报纸）、RD（广播），SP（行销）活动、PR（公关）活动交叉攻击，以期快速达成去化；2.各关键媒体继续做最直接有利产品诉求，3.增加媒体出现率，不停刺激目标对象，立即购置，发明销售高潮。战术安排：关键突破战术专题营销活动举行，制造企划话题新鲜性，并保持一定宣传频次。锁定目标用户，并对用户施行跟踪，利用关键节日不一样时间点，工期不一样进度，向用户寄发DM（直邮）资料，吸引用户到现场参观，促进其购置。企划关键：建立产品形象文化概念确实立工程进度（立面落成/结构封顶）物业管理关键节假日促销智能化房展会活动提议： 【*文化节】【家居装潢名家交流会】 【公益活动冠名】连续清尾期（.1-.6）工作概要：1.连续促销SP活动策划2.系列报纸稿广告制作3.提醒目标对象购置时机，沿用NP、户外，维持媒体出现率。4.配合行销活动，达成销售目标。【战术安排】：强化攻击战术采取夹报方法，对目标用户进行地毯搜索式投递。 促销性战术为使消费者对本案有特殊深刻印象，并催促消费者能立即抵达现场参观，必需在合适时机进行SP活动，吸引大量人潮，以期发明销售高峰；另外参与部分有针对性房展会来累积用户。企划关键：品牌巩固口碑巩固工期进度发展商形象联谊回馈促销清盘阶段策略表格明细阶段目标实施具体推广手段引导酝酿期完成各项销售工具之发包，施工耳语传输，酝酿确立企划方案细部内容完成销售准备平立面确定现场接待中心设计广告宣传作业程序确定区域性布椿定点看板制作销售准备工地围墙看板关键据点户外形象广告网站架构会员分析VI体系设计完成样板房装饰公开期掌握企业现有用户资料先期成交完成现场准备工作传达本案进场前销售信息，实施第一阶段强销建照申请预告公开日期以电话造访方法和企业现有用户做先期销售定点统计及追踪报纸广告出现排定媒体计划现场指示牌，旗帜等张挂完成入住接待中心定点看板。DM派发报纸广告参与展会媒体公布全方面开