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第六章 房地产交易管理制度和政策
【本章历年考试情况】
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综合分析
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3题1.5分
2题4分
2题1分
5题10分
12题16.5分
6题3分
2题4分
3题1.5分
11题8.5分
【本章关键内容】
第一节 房地产交易管理概述
第二节 房地产转让管理
第三节 商品房销售管理
第四节 房屋租赁管理
第五节 房地产抵押管理
第一节 房地产交易管理概述
1.房地产交易管理概念和标准◆
■概念
◇是指政府房地产管理部门及其它相关部门采取法律、行政、经济手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理关键内容
■形式（三种）
◇房地产转让（商品房销售是转让一个）
◇房地产抵押
◇房屋租赁
■标准
◇自愿
◇公平
◇老实信用
2.房地产交易基础制度 ■（三大交易基础制度）
2.1 房地产价格申报制度
■为何要申报
◇关系到国家税费
■何种情况需要申报
◇转让申报成交价格时
◇房地产抵押权人依法处分抵押房地产时
◇房地产经纪人在代办相关交易手续时
■如成交价格显著低于正常成交价格处理
◇成交价格显著低于正常市场价格，以评定价格作为缴纳税费依据
◇并不要求交易双方更改协议价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确定评定价格缴纳相关税费后，方为其办理交易手续
■如交易双方对管理部门认定评定价格有异议处理
◇通常由交易双方和管理部门共同认定房地产评定机构进行重新评定
◇对重新评定仍有异议，可向法院起诉
2.2 房地产价格评定制度
◇依据基准地价、标定地价和房屋重置价格进行评定
2.3 房地产价格评定人员资格认证制度
◇房地产估价师执业资格证书——个人含有执业资格，经过考试取得
◇房地产估价师注册证书——受骋于某家评定企业，经过注册取得
3.房地产交易管理机构及其职责▲
■房地产交易管理机构
◇国务院建设行政主管部门
◇省级建设厅
◇市县房地产管理部门及其授权房地产交易管理所
■房地产交易管理机构职责
（1）制订法规——实施国家相关房地产交易管理法规、并制订具体实施措施
（2）监督交易秩序——整理和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人正当权益
（3）办理手续——办理房地产交易鉴证等手续
（4）帮助征收税款——帮助财政、税务部门征收和房地产交易相关税款
（5）提供信息——为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等多种服务
（6）公布信息——为政府宏观决议和正确引导市场发展服务
第二节 房地产转让管理
【本节关键内容】
1.房地产转让概述■
2.房地产转让条件■
3.房地产转让程序■
4.房地产转让协议◆
5.以出让方法取得建设用地使用权房屋转让■
6.以划拨方法取得建设用地使用权房地产转让■
7.已购公有住房和经济适用住房上市相关要求◆
1.房地产转让概述■
■概念
◇房地产转让是指房地产权利人经过买卖、赠和或其它正当方法将其房地产转移给她人行为
■正当转让方法（只要权属发生变更，即视为转让）
◇买卖
◇赠和
◇房地产作价入股
◇一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）
◇企业被收购、吞并或合并
◇以房地产抵债
◇其它
■实质
◇房地产权属发生转移
◇房屋全部权和所占用范围内土地使用权同时转让
■房地产转让分类
◇依据转让对象
△地面上有建筑物房地产转让
△地面上无建筑物房地产转让——土地使用权转让
◇依据土地使用权取得方法
△以出让方法取得土地使用权房地产转让
△以划拨方法取得土地使用权房地产转让
◇依据转让方法
△有偿转让——买卖、作价入股等
△无偿转让——房地产赠和、继承等
【真题】
◆下列行为中，不属于房地产有偿转让是（ ）。
A.房地产抵债
B.房地产作价入股
C.房地产买卖
D.房地产继承
提醒：参见教材P111
[答疑编号]
『正确答案』D
【真题】
◆房地产转让属于双务行为，转让双方均享受一定权利，并负担一定义务。（ ）
提醒：参见教材P111
[答疑编号]
『正确答案』错
『答案解析』赠予即是一个单务转让行为。
2.房地产转让条件■
■转让通常条件
◇以出让方法取得土地使用权用于投资开发，应完成开发投资总额25%以上
◇属于成片开发，形成工业用地或其它建设用地条件
◇根据出让协议约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
■不得转让情形
◇司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利
◇依法收回土地使用权
◇共有房地产，未经其它共有些人书面同意
◇权属有争议房地产
◇未依法登记领取权属证书房地产
◇法律和行政法规要求严禁转让其它情况
3.房地产转让程序 ■（六步曲）
■程序
◇转让当事人签署书面转让协议
◇当事人在转让协议签署后90日内到房地产所在地房地产管理部门申报成交价格
◇管理部门做出是否受理回复
◇房地产管理部门核实申报成交价格，依据需要对转让房地产进行现场查勘和评定
◇当事人根据要求缴纳相关税费
◇房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书
■相关要求
◇房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税步骤）
◇再办理房地产变更登记（变更房屋全部权证书）
◇再凭变更后房屋全部权证书向土管部门申请变更土地使用权登记
4.房地产转让协议◆
■双方当事人姓名或名称、住所
■房地产权属证书名称和编号
■房地产坐落位置、面积、四至界限
■土地宗地号、土地使用权取得方法及年限
■房地产用途或使用性质
■成交价格及支付方法
■房地产交付使用时间
■违约责任
■双方约定其它事项
5.以出让方法取得建设用地使用权房屋转让■
■原出让协议载明权利义务随转让而转移给新受让人
■可数次转让，但出让协议约定总使用年限不变，新受让人所拥有土地使用年限，是原出让协议约定年限减去原土地使用权已经使用年限后剩下年限
■转让以后受让人改变原土地用途，必需取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府计划主管部门同意，签署建设用地使用权出让协议变更协议或重新签署出让协议，对应调整出让金
6.以划拨方法取得建设用地使用权房地产转让■
■两种处理方法
◇由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金
◇不改变原有土地划拨性质，对转让方征收土地收益金
■能够不办理出让手续情况
◇转让后土地仍然符合划拨用地条件
△国家机关用地和军事用地
△城市基础设施用地和公益事业用地
△国家关键扶持能源、交通、水利等项目用地
△其它
◇私有住宅转让后仍用于居住
◇出售公有住宅
◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让
◇转让房地产临时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件
◇依据城市计划土地使用权不宜出让
◇县级以上政府要求临时无法或不需要采取出让方法其它情形
■收益金上缴
◇由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家
◇转让后房地产再转让，需要办理出让手续，补交出让金时应该扣除已缴纳土地收益
7.已购公有住房和经济适用住房上市相关要求◆
■已购公房和经济适用住房能够上市，但这两类房屋用地大部分是划拨
■国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面给优惠
第三节 商品房销售管理
【本节关键内容】
1.商品房预售概念◆
2.商品房预售条件■
3.商品房预售许可■
4.商品房预售协议登记立案■
5.商品房现售■
6.商品房销售代理◆
7.商品房销售中严禁行为◆
8.商品房买卖协议■
1.商品房预售概念◆
■概念
◇指房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款行为
■管理法规
◇城市房地产管理法——商品房预售实施预售许可，取得《商品房预售许可证》
◇原建设部《城市商品房预售管理措施》——商品房预售管理细化要求
2.商品房预售条件■（四条件）
■已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
■持有建设工程计划许可证和施工许可证
■按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和完工交付日期
■办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》
3.商品房预售许可■
■预售许可
◇由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证
■申请预售许可证提交资料
◇商品房预售许可申请表
◇开发企业营业执照和资质证书
◇土地使用权证、建设工程计划许可证、施工许可证
◇投资开发建设资金占工程建设总投资百分比符合要求条件证实
◇工程施工协议及施工进度说明
◇商品房预售方案
4.商品房预售协议登记立案■
■开发商应该和承购人签署书面预售协议
■预售人应在签约之日起30日内持协议到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记立案手续
■严禁商品房预购人将购置未完工预售房再转让
【真题】综合分析题
◆下列相关李某签署商品房预售协议表述中，正确为（ ）。
A.商品房预售协议未经立案，协议无效
B.在商品房预售协议中，能够约定面积误差处理方法
C.李某能够将预购未完工商品房再转让
D.商品房预售后，甲企业应该在签约之日起30日内办理商品房预售协议登记立案
提醒：参见教材P116
[答疑编号]
『正确答案』BD
『答案解析』A要求立案，但立案不是生效条件。C是严格严禁。
【真题】
◆商品房预售协议登记立案应由（ ）办理。
A.房地产开发商
B.房地产销售代理机构
C.商品房预购人
D.房地产开发商和商品房预购人共同
提醒：参见教材P116
[答疑编号]
『正确答案』A
『答案解析』应由预售人即开发商去立案。
【真题】
◆商品房预售协议由商品房预售人办理登记立案手续。（ ）
提醒：参见教材P116
[答疑编号]
『正确答案』对
5.商品房现售条件■
■开发企业含有营业执照和资质证书
■取得土地使用权证书或使用土地同意文件
■持有建设工程计划许可证和施工许可证
■已经过完工验收（和预售最关键区分）
■拆迁安置已经落实
■供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设备含有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期
■物业管理方案已经落实
6.商品房销售代理◆
■概念
◇是指房地产开发企业或其它房地产拥有者将物业销售业务委托专门房地产中介机构代为销售一个经营方法
■特点
◇必需签署委托协议
◇房地产中介机构能够收取佣金，但不得收取佣金以外其它费用
◇中介机构销售人员应含有对应资格条件
【真题】
11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外其它费用。（ ）
提醒：参见教材P117
[答疑编号]
『正确答案』对
7.商品房销售中严禁行为◆
■开发企业不得在未解除买卖协议前，将已售商品房再次销售给她人（一楼多卖）
■开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方法销售商品房
■不符合商品房销售条件，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质费用
■商品住宅必需按套销售，不得分割拆零销售
■严禁商品房预购人将购置未完工预售商品房再行转让
■实施实名制购房，推行商品房预售协议网上即时立案
8.商品房买卖协议■
8.1 商品房买卖协议关键内容
■当事人名称和姓名、住所
■商品房基础情况
■商品房销售方法
■商品房价款确实定方法及总价款、付款方法、付款时间
■交付使用条件及日期
■装饰、装修标准承诺
■供水、供电等配套基础设施和公共设施交付承诺和相关权益、责任
■公共配套建筑产权归属
■面积差异处理方法
■办理产权登记相关事宜
■处理争议措施
■违约责任
■双方约定其它事项
8.2 商品房协议计价方法
■计价方法
◇按套（单元）计价（如别墅按栋卖）
◇按套内建筑面积或按建筑面积计价
■产权登记方法
◇按建筑面积进行登记
【关键】商品房建筑面积（两部分组成）
8.3 误差处理方法
■衡量误差指标——面积误差比
■误差处理
◇协议有约定从其约定
◇协议未作约定按标准处理
【关键难点】误差处理标准
■面积误差比小于等于3%，据实结算房价款（多退少补）
■面积误差比大于3%时
◇买受人有权退房。退房开发企业应该在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息
◇买受人不退房
△产权登记面积大于协议约定面积时，
√面积误差比在3%之内房价款由买受人补足
√超出3%部分房价款由开发企业负担，产权归买受人
△产权登记面积小于协议约定面积
√面积误差比绝对值在3%以内部分房价款由开发企业返还买受人
√绝对值超出3%房价款由开发企业双倍返还买受人
【真题】
◆某房地产开发商销售给张某一套商品房，协议约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差处理方法未作约定。若该商品房产权登记建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应该返还张某购房款（ ）元。
A.40 000
B.53 600
C.66 800
D.80 000
提醒：参见教材P119
[答疑编号]
『正确答案』C
『答案解析』
【真题】
◆商品房买卖协议约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差处理方法作出约定。依据相关要求最终结算房价款应为（ ）万元。
A.60.0 B.61.0 C.61.8 D.62.0
提醒：参见教材P119
[答疑编号]
『正确答案』C
『答案解析』
【真题】
◆下列相关商品房销售表述中，正确是（ ）
A.商品房买卖协议中约定面积误差不得超出3%
B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C.按套内建筑面积计价，商品房买卖协议中应该注明建筑面积和分摊共有建筑面积
D.商品房买卖协议对面积误差无约定，应据实计算房价款
提醒：参见教材P119
[答疑编号]
『正确答案』C
『答案解析』B记价有多个方法，但登记发证按建筑面积计。D对面积误差无约定，按通常标准实施。
8.4 中途变更计划、设计
■发生正当变更时，开发企业应该在变更确立之日起10日内，书面通知买受人
■买受人有权在通知抵达之日起15日内做出是否退房书面回复。如未作回复，视同接收变更和由此引发房价款变更
■开发企业未在要求时限内通知买受人，买受人有权退房，并由开发企业负担违约责任
8.5 保修责任
■是指开发企业对购置人负担保修责任
■保修期从交付之日起计算
【辨析】两种保修责任
■施工协议中保修责任
◇是施工单位向建设单位（开发商）负担责任保修期
◇从工程完工验收合格之日起计算
■购置协议中保修责任
◇是开发企业向购置人负担责任保修期
◇从商品房交付之日起计算
【真题】
◆房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A.工程完工
B.物业验收合格
C.购房人实际入住
D.开发企业向购房人交付房屋
提醒：参见教材P119
[答疑编号]
『正确答案』D
『答案解析』注意商品房保修期和建筑施工保修期区分。
第四节 房屋租赁管理
【本节关键内容】
1.屋租赁概念及分类◆
2.房屋租赁政策◆
3.房屋租赁条件◆
4.房屋租赁协议◆
5.房屋租赁登记立案◆
6.房屋租金◆
7.房屋转租◆
1.房屋租赁概念及分类◆
■概念
◇是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金行为
■分类
◇按房屋全部权性质分类
△公有房屋租赁
△私有房屋租赁
◇按房屋使用用途
△住宅用房租赁
△非住宅用房租赁
△办公用房租赁
△生产经营用房租赁
2.房屋租赁政策◆
■双方持有证实
◇出租人证实
△公有房屋租赁，出租人必需持有房屋全部权证和城市政府要求其它证实
△私有房屋租赁，出租人必需持有房屋全部权证
◇承租人——必需持有身份证实
■承租人在租赁期内死亡，租赁房屋共同居住人要求继承原租赁关系，出租人应该继续推行原租赁协议
■共有房屋出租时，在相同条件下，其它共有些人有优先承租权
■租赁期限内，房屋全部权人转让房屋全部权，原租赁协议继续推行（买卖不破租赁）
【真题】
◆房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋全部权。（ ）
提醒：参见教材P120
[答疑编号]
『正确答案』错
『答案解析』租赁期间能够转让房屋全部权，但原租赁协议继续推行。
【真题】
◆承租人在租赁期内死亡，租赁房屋共同居住人要求继承原租赁关系，出租人（ ）。
A.应重新办理租赁登记立案手续，房屋租赁协议方可生效
B.能够收回房屋出租给其它人
C.能够要求增加租金
D.应该继续推行原租赁协议
提醒：参见教材P120
[答疑编号]
『正确答案』D
3.房屋租赁条件◆
■不得出租情形
◇未依法取得《房屋全部权证》
◇司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利
◇共有房屋未取得共有些人同意
◇权属有争议
◇属于违章建筑
◇不符合安全标准
◇抵押未经抵押权人同意
◇不符合公安、环境保护、卫生等主管部门相关要求
4.房屋租赁协议◆
4.1 租赁协议通常内容
■当事人姓名或名称及住所
■房屋坐落、面积、装修及设施情况
■租赁用途
■租赁期限
■租金及交付方法
■房屋修缮责任
■转租约定
■变更和解除协议条件
■违约责任
■当事人约定其它条款
4.2 租赁协议必备条款说明（四项）
■租赁期限
◇租赁期限不得超出20年，超出20年部分无效
◇租赁期满当事人能够续订租赁协议，但约定租赁期限自续订之日起不得超出20年
■租赁用途
◇应按协议约定用途使用，确需变动，应该取得出租人同意，并重新签署租赁协议
◇承租人和第三人交换房屋时，应事先取得出租人同意，原租赁协议终止，新承租人应和出租人另行签署租赁协议
■租金及交付方法
■房屋修缮责任
◇出租住宅用房，自然损坏通常由出租人负责修复
◇经营用房，修缮责任由双方当事人约定
◇房屋修缮人确实无力修缮，可和另一方合修，费用能够折抵租金或由出租人分期偿还
4.3 租赁协议终止
■自然终止
◇租赁协议到期，续租应提前三个月提出
◇符正当律要求或协议约定能够解除协议条款
◇因不可抗力致使协议不能继续推行
■人为终止
◇无效协议终止
◇租赁双方原因终止
△将承租房屋私自转租
△将承租房屋私自转让、转借她人或私自调换使用
△将承租房屋私自拆改结构或改变承租房屋使用用途
△无正当理由、拖欠房租6个月以上
△公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上
△承租人利用承租房屋从事非法活动
△有意损坏房屋
△其它
5.房屋租赁登记立案◆
■概念
◇租赁双方当事人签署书面租赁协议，必需向房产管理部门登记立案
■时间
◇租赁协议签署后30日内
■申请应提交文件
◇书面租赁协议
◇房屋全部权证书
◇当事人正当身份证件
◇其它
■立案审查关键内容
◇协议主体是否合格
◇租赁客体是否许可出租
◇协议内容是否齐全、完备
◇租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府要求租赁政策
◇是否按相关部门要求缴纳了税费
6.房屋租金◆
■理论
◇成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成
◇商品租金：由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八项组成
◇市场租金：在商品租金基础上，依据供求关系形成
■具体
◇未售公房租金：由政府制订，带有福利性
◇其它经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定
◇以营利为目标划拨方法取得土地房屋租金：应将租金中所含土地收益上缴国家
7.房屋转租◆
■经出租人同意，承租人能够转租房屋，从中赢利
■房屋转租应签订转租协议，也应立案
■转租协议终止日期不得超出原租赁协议终止日期
■转租人是转租协议出租人，是原租赁协议承租人
第五节 房地产抵押管理
【本节关键内容】
1.房地产抵押概念■
2.房地产作为抵押物条件■
3.房地产抵押通常要求■
4.房地产抵押协议■
5.房地产抵押估价■
6.房地产抵押登记■
7.住房抵押贷款证券化包含抵押权变更登记◆
8.最高额抵押权■
9.房地产抵押效力■
10.房地产抵押权实现■
1.房地产抵押概念■
■概念
◇房地产抵押是指抵押人以正当房地产以不转移占有方法向抵押权人提供债务推行担保行为。债务人不推行到期债务或发生当事人约定实现抵押权情形时，抵押权人有权就抵押房地产优先受偿
两个协议：债权人和债务人债权债务协议；
抵押人和抵押权人抵押协议。
■特点
◇不转移占有
◇抵押人——能够是债务人本人，也能够是第三人
◇抵押权人——和债权人是同一人
■类型（两大类）
◇预购商品房贷款抵押（按揭抵押）
◇在建工程抵押（开发贷）
2.房地产作为抵押物条件■
2.1 城市房地产管理法要求抵押条件
■依法取得房屋全部权连同该房屋占用范围内土地使用权同时设定抵押
◇不管土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属正当，即可作为统一体同时设定抵押
■以单纯土地使用权抵押
◇土地必需以出让方法取得
2.2 物权法要求能够抵押和不得抵押财产
■能够抵押财产（和房地产相关项目）
◇建筑物和其它土地附着物
◇建设用地使用权
◇以招标、拍卖、公开协商等方法取得荒地等土地承包经营权
◇正在建造建筑物
■不得抵押财产（和房地产相关项目）
◇土地全部权
◇耕地、宅基地、自留地、自留山等集体全部土地使用权，但法律要求能够抵押除外
◇学校、幼稚园、医院等以公益为目标机关、社会团体设施
◇全部权、使用权不明或有争议财产
◇依法被查封、扣押、监管财产
◇其它
2.3 城市房地产抵押管理措施要求不得抵押房地产
■权属有争议房地产
■用地教育、医疗、市政等公共福利事业房地产
■列入文物保护建筑物和相关键纪念意义建筑物
■被依法查封、扣押、监管或以其它形式限制房地产
■依法不得抵押其它房地产
【真题】
◆下列房地产中，不得抵押有（ ）。
A.集体全部土地使用权
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权房地产
提醒：参见教材P126
[答疑编号]
『正确答案』AD
【真题】
◆下列房地产中，不得设定抵押有（ ）。
A.共有房屋
B.未处理权属争议房屋
C.己出租房屋
D.被执法机关查封房屋
E.经济适用住房
提醒：参见教材P126
[答疑编号]
『正确答案』BD
3.房地产抵押通常要求■
■可合并抵押，也可分割抵押，还能够再抵押
■房随地走，地随房走。乡镇、村企业建设用地使用权不得单独抵押
■享受国家优惠政策购置房地产抵押，其抵押额以权利人能够处分和收益份额为限
■抵押国有企业机关房地产，应符合国有资产管理相关要求
■以集体全部制企业房地产抵押，必需经集体全部制企业职员大会经过，并报上级主管机关立案
■中外合资企业、合作经营企业和外资企业房地产抵押，必需经董事会经过
■以股份、有限责任企业房地产抵押，必需经董理事会或股东大会经过
■有经营期限企业抵押房地产，所担保债务推行期限不得超出企业经营期限
■以含有土地使用年限房地产抵押，所担保债务推行期限不得超出土地使用权出让协议要求使用年限减去已经使用年限后剩下年限
■以共有房地产抵押，抵押人应该事先取得其它共有些人书面同意
■预购商品房贷款抵押，商品房开发项目必需符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
■签订抵押协议前抵押房地产已出租，原租赁关系不受该抵押权影响（抵押不破租赁）
■企业机关法人分立或合并后，原抵押协议继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产正当继承人或代管人应该继续推行原抵押协议
■签订抵押协议时，不得在协议中约定在债务推行期届满抵押权还未受清偿时，抵押物全部权转移为抵押权人全部内容
■抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移交抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿第一受益人
■学校、幼稚园、医院等以公益为目标机关和社会团体，能够其社会公益设施以外房地产为本身债务设定抵押
■抵押权设置后抵押房屋出租，该租赁关系不得对抗已登记抵押权
◇如抵押人未书面通知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人损失负担赔偿责任
◇如抵押人已书面通知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行负担损失
【真题】
◆以预售商品房抵押.该开发项目必需取得商品房预售许可证。（ ）
提醒：参见教材P127
[答疑编号]
『正确答案』√
4.房地产抵押协议■
■概念
◇是抵押人和抵押权人为了确保债权债务推行，明确双方权利和义务协议
◇是债权债务协议从协议，如债权债务协议无效，则抵押协议无效
■抵押协议通常内容（11条）
■抵押协议相关要求
◇如有保险，则需在保险协议中将抵押权人作为保险赔偿金优先受偿人
◇在债务推行届满前，双方不得约定债务人不推行到期债务时抵押房地产归债权人全部
5.房地产抵押估价■
■商业银行发放房地产抵押贷款时，能够和抵押人协商确定房地产抵押价值，也能够委托房地产估价机构评定价值
■如委托评定，通常由商业银行委托，也能够约定由任一方委托
■房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设置法定优先受偿权利下市场价值，减去房地产估价师知悉法定优先受偿款
■法定优先受偿款通常是指在抵押房地产上债权人依法拥有优先受偿款，关键包含发包人拖欠承包人建筑工程价款，已抵押担保债权数额
■房地产抵押汇报应用使用期从估价汇报出具之日起计，不得超出十二个月，市场价格改变较大时，可缩短
【真题】
12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点市场价值，即假定未设置法定优先受偿权利下市场价值。（ ）
提醒：参见教材P129
[答疑编号]
『正确答案』错
『答案解析』还应减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。
【真题】
◆房地产抵押估价汇报应用使用期从（ ）起计，不得起过十二个月。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价汇报出具日
D.估价开始作业日
提醒：参见教材P129
[答疑编号]
『正确答案』C
【真题】
◆在房地产抵押估价中，应扣除法定优先受偿款不包含（ ）。
A.拖欠建筑工程材料费
B.拖欠建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金
提醒：参见教材P129
[答疑编号]
『正确答案』D
『答案解析』关键包含发包人拖欠承包人建筑工程价款，已抵押担保债权数额。
【真题】
◆在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽职责有（ ）。
A.对委托人提供资料进行核查，确保资料真实性
B.了解抵押房地产法定优先受偿权利情况
C.将估价对象现实状况和相关权属证实材料进行对照
D.拍摄能够反应估价对象外观、内部情况和周围环境、景观照片
提醒：参见教材P129
[答疑编号]
『正确答案』B
【真题】
◆房地产估价师应该知悉法定优先受偿款包含发包人拖欠承包人建筑工程价款、已抵押担保债权数额等。（ ）
提醒：参见教材P129
[答疑编号]
『正确答案』√
6.房地产抵押登记■
■要求
◇抵押权自登记时设置，而非抵押协议签署时
◇当事人应在抵押协议签署后30日内办理登记
■抵押登记部门
◇房地合一－房地产管理部门
◇地上无定着物出让土地使用权抵押－土地管理部门
■办理抵押登记所需文件
◇抵押当事人身份证实或法人资格证实
◇抵押登记申请书
◇抵押协议
◇权属证实
◇能够证实抵押人有权设定抵押权文件和证实材料
◇能够证实抵押房地产价值资料
△抵押当事人认定抵押价值书面协议
△房地产估价机构出具估价汇报
◇登记机关认为必需其它文件
■登记机关审查关键内容
◇抵押物是否符合准许抵押条件
◇抵押物是否已经抵押
◇抵押人提供房地产权利证实文件和权属档案统计内容是否相符
【真题】
◆设定房地产抵押办理房屋她项权利登记后，该房屋《房屋全部权证》应由（ ）收执。
A.抵押人
B.抵押权人
C.房屋权属登记机关
D.公证机关
提醒：参见教材P130
[答疑编号]
『正确答案』A
『答案解析』抵押人继续持有全部权证书，上面标识已设定了她项权利，而抵押权人持有她项权利证书。
7.住房抵押贷款证券化包含抵押权变更登记◆
■要求
◇抵押权不得和债权分离而单独转让或作为其它债权担保。债权转让，担保该债权抵押权一并转让
◇证券化时，必需办理抵押权变更登记，批量办理时，只对抵押权人做变更，其它登记事项不作变更
■批量办理个人住房抵押权变更登记情况
◇金融机构和依法设置信托投资企业或中国银行业监督管理委员会同意其它机构根据相关要求，以个人住房抵押贷款证券化为目标设置信托时，需要将金融机构发放或持有个人住房抵押贷款债权及对应住房抵押权批量转让给受托机构
◇前述特定目标信托存续期间，金融机构依据协议约定进行债权回购，或受托机构发生更换
■申请批量办理个人住房抵押权变更登记应提供资料
◇抵押权变更登记申请表
◇要求了个人住房贷款抵押权转让事项协议或相关协议
◇经同意个人住房抵押贷款证券化方案
◇拟转让个人住房抵押权清单
◇个人住房抵押权转让人和受让人营业执照
■时间
◇一次受理200起以下，5个工作日内完成
◇一次受理200起以上，不超出15个工作日
8.最高额抵押权■
■概念
◇是为未来发生债权提供担保，是对一定时间内连续发生债权做担保，最高债权额是确定，但实际发生额不确定，是为担保未来债权推行双方协议确定担保最高数额。
■最高额抵押权设置前已经存在债权处理
◇当事人同意，能够转入最高额抵押担保债权范围
◇部分债权转让，最高额抵押权不得转让，有约定除外
◇抵押权人和抵押人能够经过协议变更债权确定期间、债权范围和最高债权额，但变更内容不得对其它抵押权人产生不利影响
■有下列情况之一，抵押权人债权确定
◇约定债权确定时间届满
◇没有约定债权确定时间或约定不明确，抵押权人或抵押人自最高额抵押权设置之日起满二年后请求确定债权
◇新债权不可能发生
◇抵押财产被查封、扣押
◇债务人、抵押人被宣告破产或被撤销
◇其它
【真题】综合分析题
◆最高额抵押权确定情形有（ ）。
A.最高额抵押权已转让
B.新债权不可能发生
C.抵押财产被查封
D.约定债权确定时限届满
提醒：参见教材P131、132
[答疑编号]
『正确答案』BCD
【真题】
◆甲银行以1亿元授信额度和乙企业设定了最高额抵押权，十二个月内前后借给乙企业3 000万元和5 000万元。债务推行期满后，若乙企业未推行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记债权额是（ ）亿元。
A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0
提醒：参见教材P131
[答疑编号]
『正确答案』C
【真题】
◆最高额抵押权设置前已经存在债权，经当事人同意，可转入最高额抵押担保债权范围（ ）
提醒：参见教材P131
[答疑编号]
『正确答案』对
【真题】
◆某房地产开发企业将其拥有房地产抵押给银行，以担保未来3年连
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