街道办事处物业管理投标书模板.doc

第一部分 价格部分文件

一、报价总表

招标编号： ， 单位：人民币元

街道办事处综合服务社会化
采购项目报价总表
[价格单位：（人民币）元]
每个月总计（元）
大写：
小写:
24个月总计（元）
大写：
小写：

其中分项报价：
项目一、机关大院物业管理服务费
投标报价总表
[价格单位：（人民币）元]
序号
分项内容
时间
人民币金额
备 注
1
清洁卫生服务费
每1月

日常物料消耗
2
物业设施、设备维护费
每1月

日常维修费
3
绿化养护服务费
每1月

绿化用药消耗
4
公共保险费用
每1月

购公共责任险
5
管理费用
每1月

日常办公支出
6
职员工资
每1月

管理人员1人
清洁工2人
7
税金
每1月

总费用6%
8
利润（管理酬金）
每1月

总费用10%
每个月总计（元）
大写：
24个月总计（元）
大写：

项目二、XX建设大楼物业管理服务费
投标报价总表
[价格单位：（人民币）元]
序号
分项内容
时间
人民币金额
备 注
1
安全保卫服务费
每1月

装备消耗及安保支出
2
清洁卫生服务费
每1月

日常清洁物料及设备拆旧
3
物业设施、设备维护费
每1月

日常维修及设备
拆旧
4
绿化养护服务费
每1月

绿化用具及物料
5
公共保险费用
每1月

公共责任保险费
6
管理费用
每1月

日常办公支出
7
职员工资
每1月

保安3人，清洁绿化7人及福利支出

税金
每1月

总费用9%

利润（管理酬金）
每1月

总费用10%
每个月总计（元）
大写：
24个月总计（元）
大写：_
小写（

注：A)报价均应包含全部中标人需交纳税费。
B)投标人报价应包含但不限于上述内容。
C)投标报价为24个月物业管理服务全部费用，每个月物业管理服务费用月单价作为2年物业管理服务月单价，不做调整。
D)本表一式二份，一份随唱标信封一起提交，一份编入投标文件经济部分。

投标人：（法人公章）

法定代表人或其授权代表署名：

日期：

二、分项报价明细表

序号
分项内容
时间
人民币金额
备 注
1
安全保卫服务费
每1月

装备消耗及安保支出
2
清洁卫生服务费
每1月

日常清洁物料及设备拆旧
3
物业设施、设备维护费
每1月

日常维修及设备
拆旧
4
绿化养护服务费
每1月

绿化用具及物料
5
公共保险费用
每1月

公共责任保险费
6
管理费用
每1月

日常办公支出
7
职员工资
每1月

详见人员设置表

税金
每1月

总费用5%

利润（管理酬金）
每1月

总费用10%
每个月总计（元）
大写：
24个月总计（元）
大写：

投标人（法人公章）：
授权代表（签字或盖章）：
日 期：

第二部份 商务部分文件

一、法定代表人身份证实书

二、授权委托书

三、投标函
致：XX招标采购办公室
我方确定收到贵方提供招标采购办公室供货及安装等相关服务招标文件[采购编号为： 全部内容，我方：X企业 （投标人名称）作为投标人正式委托　　（受委托人全名，职务）代表我方进行相关此次采购一切事宜。
在此提交投标文件，正本一份，副本三份，包含以下等内容：
1．价格部分文件
1.1报价总表;
1.2分项报价明细表。
2．商务部分文件
2.1 法定代表人身份证实书；
2.2 授权委托书；
2.3 投标承诺书;
2.4 投标人资质证实文件；
2.5 商务响应表;
2.6 商务条款偏离表。
3．技术部分文件
3.1 设备清单；
3.2 服务方案；
3.3 服务质量确保方法；
4．唱标信封
我方己完全明白招标文件全部条款要求，并重申以下几点：
（—）我方决定参与采购编号为　5报价；
（二）全部货物之供给和相关服务总价（详见报价表）；
（二）本投标文件使用期自投标截止以后90天有效，如中标，使用期将延至协议终止日为止；
（四）我方已具体研究了招标文件全部内容包含修正文（假如有）和全部已提供参考资料和相关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解一切权力；
（五）我方明白并愿意在要求谈判时间和日期以后，报价有限期之内撤回报价，则投标确保金将被贵方没收；
（六）我方同意根据贵方可能提出要求而提供和报价相关任何其它数据或信息；
（七）我方了解贵方不一定接收最低报价或任何贵方可能收到报价；
（八）我方假如中选，将确保推行招标文件和招标文件修改书（假如有话）中全部责任和义务，按质、按量、按期完成《协议书》中全部任务；
（九）全部和此次采购相关函件请发往下列地址：

地 　址：　 邮政编码：　　　　　
电　　话：　 　传　　真：　　　　 　　　　　 　　　　　　　
代表姓名：　　　　　　　　 职　　务：办公室主任　　　　

投标人名称（公章）
投标人地址：
投标人法定代表人或其授权代表署名：
日　　　期：

四、投标人资质证实文件
1.1 营业执照复印件组织机构代码证复印件；
1.2 税务登记证复印件;
1.3 物业管理资质三级或以上行业资质证实；
1.4投标人近3年类似工程协议复印件和验收汇报复印件；
1.5 投标人物业管理（和养护工程）二年或以上经验证实（协议复印件和验收汇报等证实材料复印件）；
1.6 投标人含有机械设备及工具清单;
1.7投标人含有推行协议所需人员清单及证实材料；
1.8有一家正在服务行政机关、企机关物业管理工程。
1．9企业经营诚信证实。

（一） 营业执照复印件

（二）组织机构代码复印件

（三）税务登记证复印件（国税）

（四）税务登记证复印件（地税）

（五）物业管理企业资质证书复印件

（六）XX物业管理协议

（七）管理服务协议

（八）机械设备及工具清单

序号
设备名称
品牌型号
技术参数
备注
一
保安器械

2
对讲机
摩托罗拉
GP88

3
警棍
民安

4
强光手电筒
旭光

三
清洁绿化工具

3
打磨机
禧百地
电源：220v 50Hz； 转速： 3000r/min； 功率：350W

4
吸尘器
海尔
LPW200-2

5
洗地机
西域
电压：24V；功率：1900W；
刷地宽度：660mm；

6
割草机
同安
功率:5.5马力/3200rpm

7
日常清洁工具

一批
清洁工常见小工具
四
维修工具

1
冲击钻
博世

2
电焊机
艾特
交流50Hz、电压至380V、绝缘阻100MΩ、
耐压4.5KW

3
疏通机
京日
管道直径：Ф50－200mm
疏通能力：50m
软轴规格：Ф30×4m/根

4
手电钻
安易
550RPM，功率630W

5
切割机
广龙
电机:3KW 电压:380V &nb.

6
电工工具

一批
日常维修用
7
水工工具

一批
日常维修用

（九）项目责任人简历

姓名

性别
男
年纪

职务
项目经理
职称

学历

参与工作时间

从事项目管理年限
年
关键经历及负担过项目

资格情况（包含持何种证件、发证时间及发证部门）
2
注： 1.表中职务、职称均指当事人在其本单位职务、职称。
2.投标人应配置符合资格项目责任人，参与项目标实施，以满足工程要求。
3.附相关资质证实证书复印件一份并加盖公章。
投标人（公章）：
法人代表或其授权代表签字：
日 期：

（十）本项目关键技术及管理人员一览表
姓名
职务/职称
本项目分工
关键工作经历
（曾参与过工程项目）
备注

项目经理
全方面工作

保安队长
保安管理

环境主管
环境管理

工程主管
水电工程管理

注： 1.表中职务、职称均指投标人在其本单位职务、职称。
2. 投标人应配置足够符合资格各类技术人员，参与项目标实施，以满足工程要求。

投标人（公章）：
法人代表或其授权代表签字：
日 期：

六、商务响应表
[说明]投标人应对照招标文件要求和报价实际情况对招标文件中《协议书》条款内容作全方面响应。完全满足在“响应栏”中打“√”，若有差异请在“差异栏”中打“○”，并将差异情况在差异表说明。

序号
条款号
协议条款题目
响应
差异
1
第一章
总则
√

2
第二章
协议期限
√

3
第三章
委托管理事项
√

4
第四章
双方权利义务
√

5
第五章
物业管理服务费
√

6
第六章
违约责任
√

7
第七章
协议解除和终止约定
√

8
第八章
附则
√

投标人名称（公章）：
投标人法定代表人或其授权代表署名：
日 期：

七、商务条款偏离表
[说明]投标人应依据其提供货物和服务，对照招标文件“用户需求书”要求，有差异，则在差异表中写明实际响应具体内容。

序号
招标文件要求
投标文件内容
条款号
简明内容
条款号
实际响应具体内容
1

2

3

4

5

6

7

8

投标人名称（公章）：
投标人法定代表人或其授权代表署名：
日 期：

第三部份 技术部份文件

第一章 设备清单
序号
设备名称
品牌型号
技术参数
备注
一
保安器械

2
对讲机
摩托罗拉

3
警棍
民安

4
强光手电筒
旭光

三
清洁绿化工具

3
打磨机
禧百地
电源：220v 50Hz； 转速： 3000r/min； 功率：350W

4
吸尘器
海尔
LPW200-2

5
洗地机
西域
电压：24V；功率：1900W；
刷地宽度：660mm；

6
割草机
同安
功率:5.5马力/3200rpm

7
日常清洁工具

一批
清洁工常见小工具
四
维修工具

1
冲击钻
博世
电源：220v 50Hz； 转速： 4500r/min；

2
电焊机
艾特
交流50Hz、电压至380V、绝缘阻100MΩ、
耐压4.5KW

3
疏通机
京日
管道直径：Ф50－200mm
疏通能力：50m
软轴规格：Ф30×4m/根

4
手电钻
安易
550RPM，功率630W

5
切割机
广龙
电机:3KW 电压:380V &nb.

6
电工工具

一批
日常维修用
7
水工工具

一批
日常维修用

第二章 服务技术方案

一、物业管理服务整体设想及策划

XX机关大院和建委大楼在罗村中心地段，属政府物业，办理对外业务，尤其是办事处和行政服务中心，更是群众常常来往之地，维护好内外环境和外观，树立良好形象，对政府单位形象很关键。能够服务这么物业，对物业企业是莫大荣幸，也对物业企业形象有良好帮助，我们已经有服务政府物业经验，深知做好政府单位服务意义重大，也有信心做好本项目，经实地考察后，依据办公类公共类物业特点，提供个性化环境和安防服务，做好办公区域环境卫生工作，维持良好政府形象。对未来服务工作开展有以下设想：
1、安全防范方面
保安部除了在机关大院和建委大楼门口安排一名保安员固定二十四小时轮值外，另一名保安员负责每二小时对院外围和楼内进行巡视工作，一是加强对治安管理，二是 能够确保随时检验卫生情况，发生卫生情况不理想立即通保洁进行清洁，三是对公共设施完损情况进行巡查，发生损坏立即报修。
2、清洁卫生方面
因为机关大院和建委大楼及行政服务中心是政府职能部门,也是窗口部门，环境很关键，我企业会依据贵单位上班特点，合理安排清洁工作，尽可能不对正常办公产生影响，比如会安排清洁工在7：30分上班，在贵单位上班前将办公楼外围清扫洁净，楼梯等公共通道扫一次拖一次，上班后立即清洁办公室内卫生。下午上班前再将楼梯等拖一次。平时时间安排一人巡查保洁，确保外围及院内各公共场地清洁，并不定时清洁卫生间，保持卫生间清洁无污物、无异味，待下午下班后，再进行一次清洁。至于如需地板打磨抛光等复杂工作，会安排在晚上进行。
3、绿化方面
用我企业传统对绿化管理经验，本项目绿化依旧委托专业企业对绿化进行养护，对老化植物立即进行更换，在公共通道和办公室门口摆放花盆并定时更新，以改善环境和室内空气，缓解工作人员办公疲惫。在管理上，实施企业成熟周检和月检制度，按行业规范及贵单位检验标准对绿化进行定时检验，确保外包单位工作质量。
4、外围保洁
做好日常外围保洁情况下，做出具体书面计划，定时对院内广场和大门进行清洁；合理安排对建筑物外墙进行冲洗，保持外观整齐如新；每个月对下水渠排水口进行一次清理，预防杂物堵塞；立即清理杂草、杂物，确保外围整齐。
5、灭四害工作
帮助市政办做好除“四害”工作。依据实际需要，立即提醒市政办进行更有效除“四害”工作。如将队四害工作交由社会化管理时，我们随时做好交接准备，并根据要求有步骤开展消杀工作。相关清理化粪池工作，我们果断根据要求落实。
6、日常修缮工作
做到工程人员每日巡查楼宇一次，并做书面巡查统计，对需修缮项目做具体登记，依据情况按要求进行修复或通知。
7、职员培训
将为贵行政单位提供规范服务，我们必需对职员进行更严格培训，学习政府形象关键性，掌握各项工作程序，严格落实工作纪律，进行相关应急预案演练，礼仪要求统一规范。结合政府”宗旨高标准严要求开展各项物服工作。
以上是对贵单位办公楼初步构想，我企业会依据贵单位要求和对建设物深入了解制订出更细化方案满足贵单位要求。

二、管理指标及方法

序号
指标名称
管理
标准
管理方法概要
1
物业主体及配套设施完好率
98%
采取企业巡查及服务中心分区控制相结合工作方法，责任到人。建立完善巡查制度，定时对物业进行巡检，发觉问题立即处理。
2
物业及设施零修、急修立即率
98%
严格修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具60分钟内到现场，零修工程立即完成，急修工程不过夜。并建立维修统计。以优质、高效服务为本，实施二十四小时值班制度。
3
维修工程质量合格率
100%
分项监督，项目责任人严格把关，根据工序一步到位，杜绝返工，并立即回访确保功效。
4

绿化完好率
99%
由绿化专业化管理分包养护，监督检验，责任到人，奖惩制度健全，发觉问题，立即修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露，长势良好，并有时更换老化植物。
5

清洁保洁率
99%
外围和楼道天天扫一次、楼道大堂电梯早上中午各拖一次，楼层设施天天擦一次，以上工作在用户方未上班时进行；外围保洁落实到人，卫生间随时清洁，坚持日常检验和不定时抽查，做到“能看到无杂物，能摸到无污迹”
6
道路完好率及使用率
99%
坚持对道路进行日常巡视检修和定时维护保养，建立巡查维护档案统计。
7
化粪池、雨水池、污水进完好率
97%
落实责任人，工程维修组落实专员进行维护工作，日常巡视和定时维护保养，无堵塞渗露发生，建立健全档案统计。
8

排水管、明暗沟完好率
97%
工程维修组落实专员进行维护工作，日常巡视和定时巡查相结合，建立健全档案统计
9
路灯完好率
99%
对路灯每日进行一次日常巡视检修，定时维护电器线路，建立健全档案统计。
10
车场完好率
97%
坚持对停车场进行日常巡视检修和定时维护保养，建立健全档案统计。
11
文体设施完好率
97%
日常巡视检修和定时巡查相结合，建立健全档案统计，立即发觉立即维修。
12
消防设施设备完好率
100%
落实责任人，建立日常巡视和定时巡查制度，建立健全档案统计，确保消防设施设备完好有效。
13

火灾发生率
0
全员义务消防员制，定时培训和演练，加大宣传力度，进行日常巡视，发觉隐患立即处理，确保营区安全。
14
刑事、治安案件发生率
0
严密保安门岗执勤和察访，立即发觉安全隐患，强化和派出所协作，了解周围治安情况，防范于未然。
14
用户有效投诉回访率
100%

加强和用户沟通，强化服务意识，提升职员素质，立即处理用户提出问题，做到件件有处理，件件有统计，对于处理后问题有回访制度，了解用户处理意见以提升服务水准。
15
管理人员专业培训合格率
98%
制订管理人员培训计划，定时开展各类专业化培训，加强职员素质教育，提升管理人员专业化程度，建立健全培训统计。
16
用户对维修管理满意率
95%
采取专业化部门运作，立即发觉问题，快捷、高效维修，立即回访，征求用户对维修反馈意见，随叫随到，统计齐全。

三、管理方法和工作计划

（一）管理服务模式
服务中心在上级主管部门指导监督下，在本企业直接领导和监控下，实施项目经理负责制。这种管理模式关键点是：
1、服务中心为本企业派出机构，受本企业直接领导，其权利由本企业授予，其行为后果由本企业负担。
2、服务中心在接收本企业直接领导同时，应接收主管部门监管。
3、服务中心在本企业授权下，全权负责本项管理服务工作，依据《物业管理条例》，按《物业管理服务协议》约定进行管理、服务，并推行义务。
4、项目经理行使企业给予人事权、经营管理权，统一管理所属部门和人员，依据物业管理行业相关法规政策和企业相关规章制度，结合实际情况，主持制订多种具体规章制度、操作规程、服务规范和应急处理程序，对所辖部门和人员实施系统培训、考评和奖惩。
5、服务中心在财务上实施“以管理处为独立单位二级核实”体制，企业将分帐进行财务处理，以考评其经营管理业绩。
（二）、实施计划
1、以人为本，组建一支“思想过硬、作风优良、技术精湛、服务一流、保障有力”管理处职员队伍，管理处经理、各部门主管和业务技术骨干将符合本企业要求全部任职条件；其它职员按本企业《职员入职条件》择优录用，以确保管理处全部些人员均符合企业要求政治思想、业务技术水平标准。
2、建立和健全各级、各岗位人员岗位责任制。本企业已制订了各类人员岗位责任，管理处应依据企业要求，结合小区具体情况，把岗位责任和考评制度、奖惩制度结合起来，做到分工明确，责任落实，考评严格，奖罚分明。
3、严格实施企业“四个统一”。即统一管理模式、统一管理标准、统一管理意识、统一管理品牌，使企业从纵向和横向两方面全部保持管理模式、标准、意识上高度统一，形成企业统一管理品牌。
4、重视学习和培训。管理处将制订系统各级、各岗位人员培训计划，关键是安全意识、服务意识及业务技能、管理标准、目标及文化知识素养。经过不间断多形式、多路径有效培训，提升管理处总体服务水平和职员综合素质，为实现本企业所承诺各项管理服务目标提供确保。
5．加强关键部门、关键部位和关键岗位管理、监控，经过创新和有效管理，确保不出现因管理责任而造成各类故障或事件。

四、人员配置、培训和管理
（一）人员配置
1．配置标准：考虑到物业情况，遵照节省成本、优化管理、提升工作效率、保障工作质量标准。
2． 关大院和建委大楼服务中心人员设置计划表
序号
项目
人数（人）
工作关键点概述
备 注
1
项目主管
1
固定在服务单位办公，负责日
常管理及甲方联络

2
保安领班
1
负责保安员管理事务兼值班

3
管理员
1
和本企业罗村同乐花园共用,需要时前来
不计入本项目开支
5
维修工
1
和本企业罗村同乐花园共用, 需要时前来
不计入本项目开支
6
保安员
2
门口三班二十四小时值班，另1
人顶轮休或节假日值班

7
清洁工及领班
8
负责两院日常保洁清洁

8
绿化工
1
由我企业签约绿化企业依据工
作安排不一样安排不一样工种上班

9
合 计
16
其中13人固定在机关大院和建委大楼上班，其它岗位依据需要由企业临时调派

（二） 职员培训
伴随国民生活水平不停提升，用户/住户对物业管理服务要求也不停提升，要求物业管理企业必需含有一支过硬职员队伍。我企业除招聘引进优异管理专业人才外，更重视对企业职员内部培训，把管理人员培训再教育作为企业发展战略。
1、培训系统组成图
目标计划
岗位应用 组织安排
考评评价
2、培训目标
经过培训提升职员文化素质、业务技能和管理服务水平，为项目培养一支品质优良、专业过硬物业管理队伍，使物业管理水平更上一台阶。
3、培训内容
（1）入职培训
1）全部新入职本企业职员在入职第一周内全部应该接收培训及考评。
2）培训时间不得少于两个工作日（其中最终半个工作日为考评时间）
3）对新职员培训关键包含以下内容：
a.企业基础情况、组织机构及关键领导组员；
b.企业质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基础知识；
c.《职员手册》、职业道德及质量意识教育；
d.对职员期望及要求。
4)新职员入职培训资料保留统计。
(2)上岗培训：
1) 职员入职培训合格或转换工种需经上岗培训，培训时间不得少于1周时间。
2) 上岗培训关键内容包含：
a.应知部分：如岗位基础情况（岗位职责、人员配置及设备、设施分布等）；
b.应会部分：岗位工作操作规程，异常情况时特殊处理程序等。
3) 上岗培训由各部门负责组织，并指定专业人员进行。培训统计由各部门保留。
(3)在职培训
1) 特种作业人员，由所在部门或企业组织参与培训。
2) 企业定时或不定时组织相关职员参与物业管理基础知识、消防安全知识等方面培训。
3) 依据岗位工作要求或政府部门要求，企业组织相关岗位人员接收外部培训，以更新知识和丰富技能。
4) 培训统计由组织部门负责保留。
(4) 外部培训
1) 在职进修：关键形式有专题讨论、模拟实践演练；
2) 脱产进修：参观学习、参与建设部主办物业管理上岗培训、外送专职培训；
3) 自我培训：提倡在职自学。
4、培训后跟查及评核工作
1）职员经过培训后，组织培训人员要进行跟进，即在职员实际工作中接管检验，该职员是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做职员进行督导和指正。
2）培训结束后需进行现场考评及评核工作，现场考评分为实操和书面考评两种形式；评核工作是在职员工作一段时间后，由培训组织者检验职员受训前和受训后工作情况，并做好统计，方便职员直接上司、服务中心经理或企业领导立即了解和掌握职员工作或思想情况，并作为评核培训成绩依据。
二、人员管理
职员是我们最宝贵资源，我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值目标。我们认为，企业只有管好人，才能管好事。为了有效地提升职员主动性和发明性，让职员努力为用户服务。我们制订了对应职员培训和考评方法：
1、确定标准、严格招聘
本企业在物业管理工作实践中形成了自己用人标准，比较突出做法是：重品德修养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦；重工作能力，要求职员一专多能；管理队伍年纪结构要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满朝气。
依据上述用人标准，确定了以下几项指标：
（1）知识层次：为了符合高品质物业管理要求，管理层均要求持物业管理资格证；操作层人员全部要求高中以上文化；保安队伍要求以退伍军人为主，以确保队伍素质；维修工岗位要求全部持证上岗。
（2）录用考评：全部管理层人员，除经过正常笔试、面试、心理测试等录用考评外，必需经过基础知识考评成绩合格者方可录用；操作层人员要经过技能考试；保安人员经过政审合格。
（3）人员配置：逐步加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。
（4）工作经验：全部管理层职员必需含有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。
2、量才适用、合理配置
为最大程度地发挥人员主动性主动性，充足挖掘她们潜能，我们对企业人力资源进行有效配置，合理设计各工作岗位工作内容和职责范围，目标是使人适合于职务，适合于人，充足表现“会用人、用好人”思绪。我们要求新职员录用后，须由有经验管理人员率领，到基层试用实习，并在实习过程中，全方面测定和验证新职员个人工作能力对不合岗位要求而又有其它专长，实施调岗安排使用，充足发挥个人专长。
3、规范管理、分层实施
（1）组织落实，制度规范：我们人员组织管理靠是可见、具体企业规范，如制订管理规章制度，明确各级人员岗位职责和权务；建立一套合理公正奖励制度；依据工作表现确立不一样酬劳工资福利系统。经过规范企业运作，约束职员行为。
（2）分工协作，层级管理：在物业管理中，存在着很多不确定原因，所以在管理中我们对管理层及操作层职员采取不一样管理方法。对管理层职员实施授权管理，即在一定范围内让她们自己管理自己，增强管理人员责任意识。
（3）规范言行、重视仪表，实施形象战略。行为规范是形象战略关键组成部分，我们将职员言行举止、仪容、仪表等软性原因纳入规范化管理范围，制订具体职员守则，让职员熟记于心，自我约束，自我控制，参考对比，严格实施，全方面提升企业美誉度。
4、素质评价，绩效考评
（1）量化考评，客观评价：人员管理中绩效考评是充足发挥人员素质效能内在保障。经过实践我们总结出考评评鉴、行为测评、专题考试三种管理人员素质评价系统，对职员“德、能、勤、绩”进行全方面客观评鉴。制订科学合理工作服务标准和量化考评标准，并推出一整套实施绩效和综合测评相结合考评实施方案。各级人员全部有具体绩效考评指标，业绩好坏、绩效高低、综合素质优劣可经过量化反应出来。使考评起到奖励优异、鞭策后进作用，同时也使职员有了压力感、责任感和紧迫感。
（2）末位淘汰、吐故纳新：为使文华花园管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定同时，依据情况进行优化队伍结构，结合考评，实施末位淘汰机制，这么做既留住了企业所需人才，同时又吸纳了新生力量。
5、激励驱动，留住人才
近几年，物业管理行业人才流失现象严重。实践证实，企业要想保持长久活力，就要有良好激励机制和文化机制，激励职员奋发向上、努力工作；经过企业文化活动形式，培养集体主义精神，加强团体意识和群体凝聚力。我们管理是建立在“人性”基础上，对知识、对人格、对价值给高度尊重。企业文化建设，不仅为我们赢得了奋斗结果，也为企业赢得人才人心。
（1）树立职员也是企业主人管理理念：企业不仅给职员提供工作场所，更要给职员营造精神家园。经过充足沟通，实现人格平等，关注职员自我价值实现，使职员和企业共同成长。我们强调规范管理中人性化原因，在严格制度管理中，关心职员，尊重职员，使企业在规范公平基础上更富有些人情味。
（2）给人才发明机会，让机会造就人才。我们讲精神、讲奉献，激励职员成才。我们人员管理中有一条标准：善待我们内部用户――职员，激励每一个人全部成为各自岗位上行家里手，我们提倡竞争上岗，让一线优异职员能有机会脱颖而出。最终形成职员能上能下，职位能升能降、待遇能高能低人员管理良性机制，直正盘活人力资源。
（3）发明宽松环境，发觉人才，重视人才。我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤标准。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大作用。我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，我们坚持职员提议制度，在广大职员中，定时开展调查活动，认真听取、分析、处理职员反应意见和提议。
（4）物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才归属感。尊重人才、关心人才，形成以人才为标兵企业风格。为此，我们除了人才委以重担之外，还给人才物质和精神双重奖励。
（5）营造文化气氛，促进交流沟通。我们提倡“尊重每一位职员”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间沟通和交流，增强职员集体协作精神。同时也让企业人才愈加重视集体，珍视在职位。

五 房屋及室外场地、水池养护管理
（一） 、室外公共场地管理
1．0目标。
1． 1指导书要求了公共场地使用管理规程，以维护公共场地秩序，保障公共场地规范、合理使用。
2． 0适用范围。
2．1本指导书适适用于本物业区内公共场地使用管理。
3．0职责。
3．1保安队队员负责巡查、纠正公共场地不规范使用现象对不规范使用现象进行巡查、纠正，并立即向管理处主管汇报。
3．2服务中心主任负责对日常巡视，并对保安职员作行为进行检验，确保其尽职尽责控制好公共场地。
3．3环境部人员负责对公共场地进行清洁保洁，并定时进行冲洗地面。
4．0工作程序。
4．1服务中心。
4．1．1管理处管理人员在日常工作时应注意检验有没有私自使用小区内公共场地、有没有在窗处和玻璃上悬挂、张贴招牌及广告情况出现。
4．1．2对违反使用管理要求，损坏公共场地设施、设备者，管理人员除责令其拆除、撤消违章物品、修补破损部位并恢复原状外，还应依据相关要求送交相关执法部门处理。
4．1．3管理人员在日常工作中应注意检验公共场地清洁卫生，对于乱涂、乱画、乱贴等现象应立即阻止。
4．2保安员和企业其它工作人员全部有责任对公共场地不规范使用现象进行阻止和纠正。
（二） 水（鱼）池管理要求
1．0目标
经过对水池要求管理，达成水质良好，水面洁净，为广场发明良好气氛。
1．1环境部负责对水池日常进行维护，每日对水池内杂物进行清理，保持水面无浮物、无杂草，水质洁净。
1． 2环境部领班负责定时对水池鱼进喂食，对鱼生长状态进行观察，有异常应有效处理。
1．3服务中心主任负责决定水池换水日期，以保持水面整体美观。
1．4保安员要对戏水人士进行劝戒，预防有进入戏水发生伤害事故，保持院内良好公共秩序。

六 电梯清洁和帮助维护
（1） 电梯清洁
清洁工在上班前对电梯进行清扫，对地板进行拖洗，每1小时对电梯进行一次巡回保洁，保持电梯内壁、地板、伸缩门洁净，保持电梯伸拉间隙无杂物，不影响电梯门开关。每七天对电梯壁上一次不锈钢油，以达成光洁程度。标准以下：
轿厢洁净无垃圾杂物，镜面（不锈钢面）无手印迹，门表面光亮。
轿厢门面无灰尘，显示器洁净无灰尘。
轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。
客梯内外按键、控盘洁净无尘、无污。
（2） 电梯帮助维护
电梯由甲方委托专业维保企业进行维保，并每十二个月接收质查部门年检，安全
性能能得到确保，物业企业从以下几方面帮助做好维护：
A、严格遵守电梯相关限高、限重管理要求，严禁超重物品进入电梯，严禁高物或利物挂花电梯。
B、日常坚持对电梯运行状态进行检验，发觉有异常响动应立即通知维保单位前来处理。
C、对电梯内对讲系统和报警系统进行测试，如不能正常工作更立即通知维保单位进行维修。
D、保持电梯内照明灯正常，立即更换坏掉灯泡，保持梯内灯线正常。
E、掌握电梯应急处理能力，对突发停机有抢救能力。

七 清洁管理
1．0组织结构
服务中心项目经理

环境管理部主管

清洁工
2．0工程程序
2．1工作要求
2．1．1环境管理部主管职责。
2．1．1．1负责对清洁工进行岗位培训，并作好培训统计。
2．1．1．2负责日常工作安排、检验、监督落实清洁工岗位职责。
2．1．1．3负责室内、外清洁工作日检和职员考评，填写《清洁工作日检表》，每个月对消杀服务质量进行检验。写好工作计划，做好工作总结。
2．1．1．4帮助其它部门或同事将各项工作做好，负责对日常清洁工作发生轻微不合格服务即行关闭处理。
2．1．1．5加强业务、管理技巧学习，全方面熟悉区内操作，提升工作效率。
2．1．1．6负责小区绿化和景点部署。
2．1．1．7认真落实实施广东省卫生委员会相关要求和服务中心提出卫生要求。
2．1．1．8带头工作，以身作则；调动职员主动性，高质量、高效率地完成责任区清洁工作。
2．1．1．9立即传达上级指示，定时向服务中心经理汇报工作。
2．1．1．10完成上级交办其它工作。
2．1．2．0清洁工职责
2．1．2．1服从主管工作分配，认真细致、尽职尽责做好本职员作。
2．1．2．2正确树立服务意识、卫生意识、礼貌服务、讲求效率、讲求质量。
2．1．2．3上班时间不得闲聊；工作期间，发觉有异常现象或可疑人物要加以问询并立即向服务中心汇报。
2．1．2．4完成上级交办其它工作。
2．2．0管理要求
2．2．1计划制订和实施
2．2．1．1第年第一季度，服务中心经理应依据企业本年度工作安排，部署各岗位作出年度工作安排，由主管制订出清洁部年度工作计划，报服务中心经理审定签署实施。
2．2．1．2主管、管理员应依据企业年度工作计划安排开展各项业务工作，督促各岗位人员完成工作计划各项任务。
2．2．2检验、总结和改善
2．2．