基于spss的房地产税收对房价影响情况的研究.doc

高 等 教 育 自 学 考 试财税专业本科论文毕 业 论 文基于SPSS的房地产税对房价影响的研究 专 业：财政税收 主考学校：兰州商学院 基于SPSS的房地产税对房价影响的研究 Study about the Effects of the Real Estate Taxes on Housing Price Based on SPSS Wang Dandan目录一、绪论51、选题背景52、研究目的和意义6二、 房地产税收概述61、 我国现行房地产税收制度62、 房地产税制存在的问题6三、房地产税收对房价影响的研究81、全国层面房地产税收对房价的影响研究82、区域层面房地产税收对房价的影响研究9四、结论111、研究结论112、政策建议113、 不足之处12参考文献12基于SPSS的房地产税对房价的影响王丹丹摘要 随着我国经济的快速发展，房地产业已经成为国民经济的基础性、支柱性产业。近几年来我国房价不断攀升，政府多次采取各种经济政策对其进行调控，而房地产税是对房价进行调控的一项重要手段。然而我国房地产税制建设并不完善，税制结构不尽合理，所以效果不甚理想。房地产税收如何对房价产生影响？是本文主要研究的问题。本文通过对我国房地产业发展现状、房地产税制存在的问题以及对全国（2000-2011年）面板数据资料的实证分析，得出结论并给出一些相应的建议。关键词 房地产税 房价 面板数据 SPSSAbstract: With the rapid development of economy in China ,the real estate industry has become a basic and pillar industry of the national economy.In recent years the house price is spiralling in China,the government repeated various economic polices adopted to regulate it,while the real estate taxes are an important means to regulate the housing price.However,the real estate taxes system construction are not perfect and the taxes structure are not rational,therefore,the effect is not good enough.The real estate taxes how to impact on the housing price? This is the main problem to study in the paper.Based on the current development of the real estate industry in China, the problems in the housing and land tax system as well as to the national (2000-2011): an empirical analysis of panel data, draw conclusions and give some recommendations.Key Words:real estate tax ；housing price；panel data;SPSS一、绪论1、选题背景房地产税收是一种干预房地产价格、促进房地产市场均衡发展的重要经济杠杆，在引导房地产资源有效配置方面起着重要作用。我国从2005年开始使用税收手段进行房价调控，2008年6月国家税务总局规定企业个人购买房屋需征收个人所得税；2009年12月规定自2010年1月1日起实施对个人销售住房征收营业税的具体方案；2010年5月发布国家税务总局关于土地增值税结算有关问题的通知、国家税务总局关于加大土地增值税征管工作的通知等措施；2011年1月国家出台“新国八条”对税收政策进行了调整2。国家虽然采取多项的宏观调控措施，但房价仍维持在高位，松动幅度并不大。在这一背景下，本文主要探讨房地产税收对房价的影响关系。面对巨大的房价调控压力，政府如何有效实施房地产税收政策，以达到政策效果。2、研究目的和意义房地产税收和房价的关系已成为国内外研究的热点，它是地方财政收入的主要来源，是政府调控房价的主要政策手段。国外关于房地产税收对房价影响的研究较多，实证分析也很多。但国内关于房地产税收对房价影响多限于理论的探讨，对于实证分析的文献较少。本文通过理论的分析和实证的分析来探讨房地产税收对房价的影响，进一步丰富有关房地产税收和房价关系的研究文献，并提出一些相应的税制改革建议。房地产税作为国家调节房地产经济和社会经济分配的一个重要杠杆以及获取财政收入的重要来源，在整个税制中占有重要的地位。在继土地和信贷等宏观调控措施实施之后，利用税收手段进一步加强对房地产市场调控正成为我国房地产市场宏观调控的趋势。目前我国现行的房地产税制中的问题越来越多，如税费项目繁杂、税率设计不合理、各环节税负不公平等，正确认识房地产税与房价的关系可为房地产税制改革提供经验参考。二、 房地产税收概述1、 我国现行房地产税收制度我国现行房地产税收制度主要涉及12个税种，目前实际征收的有11种。其中，流转环节有营业税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税和印花税；保有环节有：房产税和城镇土地使用税。在这些税种当中，与真正意义上的房地产税相应的税种，是房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税5个主要税种，其收入在地方财政收入中的比重已达到10%以上，如果再加上间接以房地产为课税对象的营业税和所得税，房地产税收收入占地税收入的比例已达到20左右，是国家和地方财政收人的重要来源。2、 房地产税制存在的问题（1）税费繁多，税种间存在重复征收问题我国现行房地产税收制度主要涉及12个税种，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、印花税、城市房地产税、城市维护建设税、教育附加税、个人所得税、企业所得税。其中在房地产开发环节，征收了名目众多的费用，包括营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、土地增值税和场地使用费等，这无疑加大了房地产开发成本，在税收转嫁条件下，这些税费又会部分转移到消费者身上，加大了消费者的税收负担。同时，房地产税收目标多元化，存在重复征收的现象，不利于房地产市场的健康发展。（2）税收政策不统一房地产税制不公平主要表现在内外资企业和个人适用两套房产税法、两套企业所得税法，并且适用的税种数量不同，使得内外资房地产开发企业在费用支出、税率、税收优惠等方面享受不同待遇。主要表现在两个方面：一是内资企业和外资企业分别实行两套税制。按照现行的税制体系，中外合资、中外合作、外商独资企业免缴耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税。房产税、城镇土地使用税适用于内资企业，不适用于“三资企业”。同时，内外资企业实行不同的所得税，使得内外资企业在所得税税负上严重不均衡3。二是内资企业也因地区差异而实行不同的税收政策。比如，经济特区的企业所得税税率为15，而内地企业的所得税税率为33，税收政策不统一，税率不一致，优惠政策各异，不符合税负公平、平等竞争的市场规则。（3）征税范围和税率结构不合理随着工业化、城镇化的加快推进，我国城市化率已经达到50左右，而基于城乡分治原则的房地产税制已落后于形势发展。比如，房产税和城镇土地使用税的征收仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，没有包括农村及所辖的行政村。而目前我国城郊结合处许多未征收的土地，其利用早已“城市化”，城乡差距逐渐缩小，同等用地而税负不均，违背了公平税负、普遍纳税的原则。再比如，农村劳动力大量涌入城市，使很多耕地撂荒，影响了资源的合理配置和有效利用。目前城镇土地使用税与耕地占用税仍实行定额税率，与我国不同地区间土地收益的实际差异不相符；房产税不论价值和用途如何，其税率均为1.2。这种固定的税率体系削弱了税收对土地的合理利用和房地产市场的调节作用。（4）税收征管的配套措施不完善我国现行的房地产税制，税权过多地集中于中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度不健全。以市场价值为计税依据将成为房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。而税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质和技术难以适应税制改革的需要。三、房地产税收对房价影响的研究1、全国层面房地产税收对房价的影响研究为了观察房地产税收对房价影响的总体特征，本文以全国31个省（市、自治区）为研究样本，样本期间为2000-2011年，各省（市、自治区）的数据来源于中国统计年鉴。其中，房地产税以每万元商品销售额所担负的房地产税支出表示。（1）模型设定模型中以房地产税支出为变量，分析房地产税收和人均收入对房价的总影响。模型设定如下：Pit=1Tit+2Rit+it1、2为待定参数，i和t分别为省份和年份，Pit代表商品房平均销售价格，Tit表示房地产税负（直接以房地产为征税对象的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税五种税收收入之和与商品房销售价格之商），Rit表示人均收入（以城镇在岗职工平均工资表示），it为随机变量。（2） 模型估计和分析根据多元线性回归模型和2000-2011年，各省（市、自治区）的面板数据，利用SPSS软件系统进行分析，分析结果如下：变量房地产税负人均收入R2固定效应模型 -0.059(-0.542) 0.092(1.575)0.975 注：括号中的数值为变量回归系数的t值根据模型分析结果，分析结论如下：房地产税负对房价具有显著地影响，并且两者呈负相关关系。从实证分析结果可以看出，房地产税负的回归系数为 -0.059，即当房地产税负每上升1% ，房价下降0.059% 。房地产税对房价具有抑制作用，但影响效果较小。人均收入对房价具有正相关影响关系。根据实证分析结果可知，人均收入的回归系数为 0.092，即当人均收入每增加1% ，房价上升0.092% 。但回归系数不显著，说明在全国层面研究下，人均收入对房价并无显著影响关系。2、区域层面房地产税收对房价的影响研究本文研究的房地产税收主要是将房地产直接作为征收对象的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税五个税种。这五个税种都属于地方性税种。因此，地方政府行为对区域层面的房地产发展及房价的变化起着不可或缺的作用。本小节根据我国各省市的区位特征和经济发展程度的不同，将全国分为东部、中部和西部地区，并且从每个具有近似区位特征的地区选择具有代表性的省市作为研究对象。根据我国学者张焕明（2003）划分区域的方法，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南11个省；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北和湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆12个省（市、自治区）。本文根据2000-2011年的平均房价水平、平均房地产税负水平指标，从每个地区随机选取7个样本作为研究样本，各地区的研究对象主要有：东部地区：河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、广东中部地区：山西、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南西部地区：广西、重庆、四川、云南、陕西、甘肃、青海根据选取的研究样本，采用面板数据估计办法进行实证分析。（1） 模型设定模型中以房地产税支出为变量，分析房地产税收和人均收入对房价的总影响。模型设定如下：Pit=1Tit+2Rit+it1、2为待定参数，i和t分别为省份和年份，Pit代表商品房平均销售价格，Tit表示房地产税负（直接以房地产为征税对象的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税五种税收收入之和与商品房销售价格之商），Rit表示人均收入（以城镇在岗职工平均工资表示），it为随机变量。（2）模型估计和分析根据多元线性回归模型和2000-2011年，各省（市、自治区）的面板数据，利用SPSS软件系统进行分析，分析结果如下：地区东部地区中部地区西部地区房地产税负 -0.338（-5.24） -0.213（-3.03） -0.156(-2.239)人均收入 0.207（2.837） 0.086（3.490） 0.035(1.391)R2 0.96 0.980.95注：括号中的数值为变量回归系数的t值根据模型分析结果，分析结论如下：房地产税负对房价的影响具有区域差异性。根据实证分析结果，东部地区房地产税负增长1个百分点，房价将下降 0.338个百分点；中部地区房地产税负增长1个百分点，房价将下降 0.213个百分点；西部地区房地产税负增长1个百分点，房价将下降0.156个百分点。从变动关系上来看，各地区房地产税负与房价呈负向变动关系。从系数的显著性来看，东部地区和中部地区房地产税收对房价影响比西部地区房地产税收对房价的影响水平高，可能是因为西部地区经济发展比较落后，也可能是西部地区的房地产市场结构不均衡引起的。人均收入对房价具有正相关影响关系。根据实证分析结果可知，东部地区人均收入增长1个百分点，房价将上升0.207个百分点；中部地区人均收入增长1个百分点，房价将上升0.086个百分点；西部地区人均收入增长1个百分点，房价将上升0.035个百分点。从变动关系上来看，各地区人均收入与房价呈正向变动关系。四、结论1、研究结论本文通过SPSS软件系统分析了房地产税对房价的影响，研究了全国层面和区域层面下房地产税负与房价影响的总体特征和区域特征。通过以上分析，本文主要得出以下结论：（1） 房地产税收对房价总体上具有抑制作用。从全国层面和区域层面都可以看出，房地产税收对房价具有负影响关系。（2） 房地产税收对房价的影响具有区域差异性。从区域层面上可以看出，不同地域房地产税收对房价的影响有一定的差异性。（3） 人均收入对房价具有促进作用。人均收入增加，人们的生活水平提高，对衣食住行的要求也进一步提高，促进了房地产市场的发展，对房价的上涨起到了一定的作用。2、政策建议通过上述分析结论，给出我国政府在利用税收手段调控房价乃至房地产市场方面的政策建议。（1）简化税制，优化结构“简化税制”原则，是党的十六届三中全会在关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定一文中对税制改革提出的明确要求，推进我国税制改革应在这一指导思想下进行实施。对于房地产税制改革总体规划而言，在税制设计上注意分清各税种属性与课税范围，简化规范税制，有效克服重复课税问题。通过改革调整，建设起以房地产税为主，所得税、营业税等税种为辅的主体税种，以及纳税环节分布合理的房地产税制结构。同时也应注意，简化税制应防范税收流失，做到简税与增税并举4。（2）适当分权，提高地方政府的积极性我国各地区经济发展和资源分布情况具有明显的差异性，为了地方政府便于管理和操作，我国房地产税的立法应由中央负责制定基本税法，授权省级人大及其常委会制定和实施细则，并根据当地实际经济状况和纳税人的情况，自行决定开征、停征税种，选择适合本地区的税目、税率，合理制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策措施，增强房地产税制对地方经济的适宜性。（3）房地产税制改革应注重区域化调控策略。我国房地产市场发展具有明显的区域差异性，东、中、西部地区房地产市场价格、房地产供求状况和区域经济发展特征都不相同。房地产税具有促进土地资源有效利用和调控房地产资源合理配置的重要功效，是政府实施宏观调控的有效经济政策工具。因此政府在进行房地产税制改革和调整时，应注意房地产税的区域化调控策略。中央政府在实施房地产税制改革时，应适当考虑各地区的房地产市场发展特征，制定有差异的房地产税制改革方案，赋予地方政府必要的房地产税收政策弹性空间。(4) 完善房地产产权登记制度、估价制度等相关配套措施，保障房地产税制改革的有效实施，提高房地产税收的征管效率。任何一项制度变迁都需要一系列相关制度的支撑，同样要使我国改革后的房地产税制充分发挥其作用，必须加强相关配套措施建设，包括健全房地产产权登记制度和完善房地产估价制度等。3、 不足之处由于诸多因素的限制，本研究还存在着很多不足之处，需要进行进一步研究。本文的不足之处主要体现在：（1）在理论分析方面，房地产税对房地产价格的影响分析有待加强。房地产税对房地产价格的影响是多方面的，本文只建立了房地产税、人均收入和房地产价格之间的联系，揭示房地产税对房价的影响机理。由于时间和精力有限，难免对某些方面缺乏深入而系统的分析和研究。（2）在实证分析方面，模型的建立过于单一，从而会在一定程度上影响分析的准确性。数据的选取也存在一定的问题，可能导致结论与现实不符的情况出现。参考文献1.张伟.房地产税对房价的影响：基于中国面板数据的实证研究D.浙江大学硕士学位论文，2012.2.杜雪君.房地产税对房价的影响机理与实证分析D.浙江大学博士学位论文，2009.3.李月.我国房地产税制的现状分析J.辽宁广播电视大学学报，2011，（4）.4.罗素惠.我国房地产税收体制的现状分析与建议J.太原城市职业技术学院学报,2012(7).目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2项目概况31.3结论与建议6第二章 改造的意义和必要性82.1 项目实施的背景82.2 项目实施的意义和必要性8第三章 改造方案123.1 技改前情况123.2 改造方案12第四章 场址方案144.1 场址所在位置现状144.2 场址建设条件14第五章 技术方案、设备方案与工程方案185.1 技术方案185.2 主要设备方案265.3 工程方案28第六章 主要原材料、燃料供应296.1 主要原材料供应296.2 燃料供应29第七章 总图运输与公用辅助工程307.1 总图布置307.2 公用辅助工程31第八章 节能篇338.1 项目节能设计规范338.2 建设项目能源消耗种类和数量分析358.3 项目所在地能源供应状况分析358.4 主要节能措施368.5 节能效果分析37第九章 环境影响评价389.1 厂址环境条件389.2设计依据389.3项目建设对环境的影响389.4项目运营期对环境的影响399.5 环境影响评价40第十章 劳动安全卫生与消防4110.1 设计依据4110.2安全卫生防范措施4110.3 消防设施42第十一章 组织机构与人力资源配置4411.1 组织机构4411.2 人力资源配置44第十二章 项目实施进度与项目招标4512.1 建设工期4512.2 项目实施进度表4512.3 项目招标46第十三章 投资估算与资金筹措4813.1项目总投资规模4813.2资金来源及投资使用方案49第十四章 财务分析5014.1 项目财务内部收益率、总投资收益率、投资回收期等指标的计算和评价5014.2 项目经济效益分析52第十五章 风险分析56第十六章 研究结论与建议5816.1 研究结论5816.2 建议59