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农产品物流市场及配套设施项目建议书 农产品物流市场及配套设施项目建议书 21- -目 录第一章 项目概况11.1 项目概况11.2 建设单位概况-11.3 项目建议书编制依据2第二章 项目建设背景和必要性32.1 项目提出的背景32.2 项目建设的必要性5第三章 项目选址和建设条件83.1 建设地点和地理位置83.2 场址条件83.3 社会经济条件83.4 公共设施条件9第四章 建设规模与建设内容114.1 建筑规模114.2 建设内容114.3 配套政策13第五章 建设进度计划145.1 建设工期145.2 项目实施进度表14第六章 投资概算与资金来源156.1 投资概算156.2 资金筹措方式与来源16第七章 项目经济社会效益分析177.1 项目经济效益分析177.2 项目社会效益分析19第八章 结论与建议208.1 主要结论208.2 问题与建议20附图1、项目建设地理位置图附件1、企业营业执照 第一章 项目概况1.1 项目概况1、项目名称：农产品物流市场及配套设施。2、建设地址：#县大南坂农场上埔村。3、建设性质：新建。4、主要建设内容及规模：项目规划占地面积100000平方米（150亩），总建筑面积10万平方米，其中市场物流5万，仓储2万，农贸配套3万平方米，配套道路、绿化、消防等总图工程。5、主要技术经济指标总用地面积：100000平方米（150亩）总建筑面积：10万平方米。容积率：1.0。绿化率：20%。总投资概算：项目总投资概算20615万元，其中建安费16600万元，建设工程其他费用4015万元。建设期：建设期3年，从2011年10月至2014年9月。6、资金来源：资金由建设单位多方筹措解决。1.2 建设单位概况 项目承建单位为厦门杰富绅投资有限公司。注册资金：3666.6666万元。法人代表： 法定地址：湖里区泗水道597号1903-1904单元经营范围：对矿产业、房地产建筑业、商业、卫浴业、环保业、酒店业、农业、旅游业、工业、服装鞋帽业、医疗器械业、餐饮娱乐业进行投资。1.3 项目建议书编制依据（1）2010年#县国民经济和社会发展主要指标；（2）#县土地利用总体规划（修编）；（3）项目总平面布置图；（4）项目业主单位相关资料。第二章 项目建设背景和必要性2.1 项目提出的背景漳州物产富饶，素有“花果之城”、“鱼米之乡”的美称，拥有丰富的植物资源、水产资源、水电资源、矿产资源和温泉资源。近年来，漳州市农业优势特色产业迅速发展，“一县一品”产业格局日益凸显，水果、水产、蔬菜、食用菌、出口花卉发展居全国设区市前列，漳州水仙花、蘑菇、平和蜜柚、天宝香蕉、长泰芦柑、云霄枇杷、华安铁观音、诏安青梅、东山水产品等规模效益明显，打造了一批有区域特色的现代农业，成为全国农业最发达的地区之一。在政府的积极引导下，漳州的蔬菜、水果种植已形成颇具规模、极具地方特色的产业，成为漳州的大宗农产品和农村经济的支柱产业。根据漳州市统计局公布的数据，2010年，漳州市农业产值219.14亿元，年产水果251.53万吨，食用菌21.95万吨，茶叶4.94万吨，蔬菜（含菜用瓜）产量237.37万吨。建成32个蔬菜生产示范基地，新增绿色食品10个、有机食品5个、无公害农（水）产品认证40个。漳州己成为福建省最大的水果蔬菜产区和销区。随着我国加入WTO，漳州成为全国首家海峡两岸农业合作实验区，漳州农业支柱产业已形成强大农产品幅射源，漳州的农产品种植业将面临着更大的挑战与机遇，也呼唤着与之相适应的专业批发市场的出现。近年来，党中央、国务院十分重视现代物流业的发展，制定一系列鼓励和支持发展的政策措施，取得明显成效，流通领域内的现代物流获得长足发展。为促进流通领域现代物流又好又快发展，商务部下方关于加快我国流通领域现代物流发展指导意见（商改发200853号），提出要大力发展第三方物流，培育龙头物流企业 ，引导物流企业以客户至上、集成整合、快捷高效、绿色环保、增值服务为目标，延伸物流服务功能，推动物流企业从运输、仓储、配送等环节向供应链管理的各个环节渗透，实现从传统物流向现代物流的转变，提高物流综合性服务水平，发展第三方物流。鼓励现代物流企业通过参股、兼并、联合、合资、合作等多种形式重组整合，扩大经营规模。鼓励现代物流企业进行资源整合和业务创新，引导社会资金加大对物流业的投入，支持专业化的物流企业做强做大，培育一批能够提供综合性一体化服务的物流龙头企业。“十一五”以来，福建服务业规模总体呈平稳扩大趋势，服务业增加值年均增长14%，服务业增加值占地区生产总值的比重达到39.2%，在保持经济稳定增长方面显现了重要的支撑作用。目前，福建制造业虽然达到了一定的总量规模，但多数行业和产品的科技含量不高、核心竞争力不强、产业先进性不够。加快发展现代服务业，有利于制造业企业通过外购更专业化的中间服务，降低交易成本、促进人力资本和知识资本的深化；有利于制造业企业集中有限资源于关键领域，达到增强产业和产品竞争力的目的。为加快经济发展方式转变和产业结构优化升级，福建加快发展服务业，推进服务业现代化，预计“十二五”期间服务业增加值年均增长速度高于经济增长速度，到2015年，服务业增加值比重超过42%，服务业就业比重超过40%。为此，福建省将重点支持现代物流、旅游、金融服务、文化及创意、科技和信息服务、商务服务、商贸流通、服务外包、社区服务、农村服务业等十个服务业领域发展。服务业成为我省经济增长的重要新引擎。漳州市积极贯彻落实“依港立市、工业强市、开放活市、科教兴市”、“建设海峡西岸生态工贸港口城市”的发展战略，在大力推进工业化和城市化进程的同时，不断加快服务业发展，服务业规模日益扩大，服务功能水平不断提升，已成为全市经济发展的重要组成部分。漳州市政府制定漳州服务业发展规划，力争到2015年，全市服务业占GDP的比重达到40%以上，服务业从业人员比重提高到 31%左右，培育出一批大型服务业企业集团和国内知名服务品牌，初步形成附加值高、层次多、就业面广、带动性强的服务业体系，增强城市的辐射能力和带动作用，使服务业成为推动我市经济发展的重要力量，逐步发展成为福建省重要的物流中心和商贸中心。厦门杰富绅投资有限公司根据市场需求分析，拟投资建设集商住、贸易、展销于一体的大型商业设施，经过多方勘察比选，公司拟选址#大南坂农场上埔村地块建设农贸物流市场，利用其便捷的交通条件，发展农副产品物流市场建设。2.2 项目建设的必要性项目的实施有利于农产品流通，促进农村农业经济发展和农民增收，促进#县农业产业发展，因此，项目建设具有其必要性和紧迫性。（1）项目建设是促进#农业产业发展的需要。#县是农业大县，农民大县，农业及农副产品加工业发达，项目建设利用现代的信息网络，加强与国内、外项目对接，以农产品为基础，以物流为纽带，促进#农业产业发展。（2）项目建设是促进#农业招商引资的需要。大南坂农场是#县重要的招商引资窗口之一，拥有两园一区即大南坂工业园、金浦工业园及#台湾农民创业园农副产品加工区等三个工业引资平台。大南坂农场农业以发展粮食、水果、蔬菜、花卉、食用菌为主。多年来的闽台农业合作，大大地加快了大南坂农业结构调整，新优特农产品不断调整、更新。项目建设通过品种改良，促进台湾农业技术、人才与当地技术、人才对接，创造品种齐全的农副产品，打造#县的大农业品牌。（3）项目建设有利于促进农产品流通，促进农村经济和农民增收。农产品具有区域性、季节性和分散性等特点，而消费者对农产品的需求具有全年普遍性、多样性、变化性，因此各种农产品需要经常在不同区域进行运输、流通以满足各地消费者的需求。由于目前我国农产品商品化处理程度低，农产品流通体系不健全，储藏运输缺乏有效的保鲜措施等原因，造成农产品销售渠道不畅，损耗大，滞销以及大量产品被浪费。尽管食品价格在上涨，但是农民的收入并未随之而明显提高，农村经济发展受到影响。该项目建设大型物流中心，促进农产品交易，有利于促进农村经济增长和农民增收。（4）项目是带动漳州服务业发展，实现企业跨越发展的需要。项目建设投资额大、建设的物流市场规模大，项目建设带动漳州农产品、水产品、水果类种植业的发展，提高上游种养殖业的热情，同时为物流、商贸、金融等第三产业带来长久繁荣。建设后必将带来较大的人流、物流，从而为企业带来可观的销售收入，实现企业跨越发展，因此项目建设是必要的。（5）项目的建设是增加投资、拉动经济增长的需要。项目建设投资额大，拉动效益好，业主自有资金充足，通过资金投入的带动，促进当地建材、商贸、物流等第三产业发展，并带动相关就业，项目建设是必需的。第三章 项目选址和建设条件3.1 建设地点和地理位置项目建设地点位于#县大南坂农场上埔村。3.2 场址条件3.2.1 气象条件本项目所在区域#县属南亚热带海洋性季风气候，热量丰富，雨量充沛，春日煦暖，夏无酷暑，冬无严寒，气候温暖湿润。日照充足，年日照时数20002300h；热量丰富，年均太阳辐射总量132.76千卡/平方厘米。常年指导主导风向为东南风，年平均风速2.5m/s，最大风速30m/s。降雨量充沛，多年平均降雨量1597mm，多年平均水面蒸发量大致在11501300mm之间，多年平均陆面蒸发量约为720mm。气候宜人，多年平均气温21.2，极端最高气温39.0，极端最低气温-2.4，全年无霜期约330天。3.2.2 周边建筑及环境项目位于#县大南坂农场上埔村，周边为果林、绿地。3.3 社会经济条件漳州市属福建南部沿海地级开放城市，全市面积1.28万km2，人口450万人，辖一市、二区、八县。漳州市是一座具有1300年历史的城市，1986年被列为国家第三批历史文化名城，也是福建省重点侨乡和台胞主要祖籍地。2010年漳州市生产总值1400.71亿元，财政总收入139.4亿元，地方级财政收入88.57亿元。2010年工业总产值2155.97亿元，年均增长22.3%，其中规模工业总产值1945.51亿元，三次产业结构比例为18.2：44.4：37.4。#县位于福建省东南沿海，界于东经11724461180148，北纬234337242134。东南濒临台湾海峡，南与东山岛隔海相望，西及西南与云霄县相连，西北与平和县毗邻，北及东北与龙海市接壤。全县土地总面积2135.30平方公里，其中陆地面积2003.63平方公里，海滩涂面积131.67平方公里，东西宽62公里，南北长68公里，海岸线总长216 公里。县辖31个乡(镇、场)，其中镇建制16个，乡建制4个，国有农、林、茶、盐场11个。2010年#县全县实现生产总值148.8亿元，增长15.8%；社会固定资产投资142.5亿元，增长42%；城镇以上固定资产投资132.7亿元，增长44.4%；财政总收入10.66亿元，增长30.6%；地方级财政收入6.63亿元，增长29.2%；社会消费品零售总额49.7亿元，增长15.6%；城镇居民人均可支配收入14957元，增长13.4%；农民人均纯收入8004元，增长11.1%。被评为福建省县域经济发展“十佳” 县。3.4 公共设施条件3.4.1道路大南坂农场各项基础配套设施完备，已实现农村水泥路村村通，国道324线、厦深高速铁路均穿越全境，交通便捷、四通八达。3.4.2给排水项目区建有日供水10万吨级自来水厂1座，可满足生产和生活需要。项目用水由农场负责提供到位。3.4.3电力供应项目内建有220KV天福变电站一座，110KV变电站两座，35KV变电站一座，有效保障了辖区内的用电需求。项目用电就近接电即可。3.4.4 通信通讯项目区内数字移动通讯、光缆、各类宽带覆盖全境，可与100多个国家和地区直接通话及输数据。第四章 建设规模与建设内容4.1 建设规模根据业主规划设计方案，项目定位为集批发交易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的现代化大型综合性优质农产品流通园区。项目主要建设农产品物流设施。具体规模需求将在可行性报告中进一步论证。项目应根据政府规划部门审批的容积率、建筑密度、绿化率以及投资强度要求合理测算设计项目总平布置。4.2建设内容项目根据功能定位分为综合服务区、会展区、交易区及物流区四个区域。综合服务区：为进场交易者及其经营活动，提供全方位一站式综合服务。会展区：包括展厅及会议中心，展示农业新品种、新技术等农业“五新”，为涉农理论、法规、政策、管理技术的交流提供交流探讨的平台。交易区：建设包括蔬菜、水果等多类农产品交易厅及配套设施，进行订单交易、远期合同交易等多种现代化交易，并建设相应的分交易区。物流区：提供进场经营的物流设施和服务。农贸配套：主要为经营者提供舒适的生活配套。主要建设内容包括农产品展示中心、交易中心、仓储设施、冷库、市场管理中心、生活服务中心、农贸配套及道路、绿化、消防等总图工程。主体工程总建筑面积按容积率1.0测算为10万平方米，主要安排市场物流5万平方米（含交易中心、展示中心、管理中心、生活服务中心），仓储设施2万平方米，农贸配套3万平方米。其中交易中心、展示中心按两层钢筋混凝土结构考虑，管理中心及生活服务中心按6层钢筋混凝土框架结构考虑、仓储设施按单层钢框架结构考虑，农贸配套按3层钢筋混凝土结构考虑。项目还需配套建设路面硬化、绿化、消防、给排水、供配电等总图工程。项目绿化率20%，厂区应根据绿化要求合理布置绿化空间。建筑物四周除建筑物和绿化外为硬化路面，兼作货车集散场地及消防道路。项目应根据现场情况和规划设计要求，进一步落实水电通讯等需求量，并提出配套建设要求。1、室外给排水工程：该项目水源拟由大南坂农场负责供给。2、配电工程：项目用电负荷应根据总平规划合理确定。本工程拟按照二类防雷建筑进行防雷设计。3、项目通信线路由市政管线预留接口引入，电信电缆和有线电视电缆共用通讯走廊。4、消防工程：该项工程按照货物仓储要求配备消防设施，室外消防设备主要有消火栓等。5、设备工程：项目建设后的主要设备包括安防监控系统、检验检疫设备、电子交易系统等。项目主要工程量表表4-1 单位：万元序号工程名称面积单位单价（元/M2）金额（万元）1主体工程100000平方米1600160002围墙、道路、绿化、给排水等配套300.003总计100000平方米163004.3 配套政策 项目建设物流市场，投资回报率低，经初步测算投资回报率为3.21%，考虑提高投资回报率，缩短投资回收期，同时为了顺利推建农贸平台，方便项目投资商及国内、外投资商居住方便，业主希望能争取到投资优惠政策，捆绑开发位于绥安工业园#海关旁的配套商住地24亩，用于建商品住宅4万，其中住宅工程3.2万，公寓酒店0.8万。所获收益用于弥补物流市场开发资金缺口。 第五章 建设进度计划5.1建设工期项目用地方案确定后，业主将抓紧项目前期工作，根据项目前期工作进展情况和资金到位情况，项目建设工期拟定为3年，从2012年元月至2014年12月。5.2项目实施进度表 根据该项目的建设方案、建设规模及外部协作条件，同时结合该项目的特点，安排建设实施进度计划，详见表5-1。 建设实施进度计划表表5-1序号 时间项目201220132014369123691236912一前期工作二土建工程三设备安装四附属工程五验收交付使用第六章 投资概算与资金来源6.1投资概算6.1.1投资概算说明 土地征用费按12万元/亩计算；勘察设计费按15元/平方米，工程监理费按建筑工程投资10000万元档次估算，下调20%，工程复杂程度II级；建设单位管理费按建筑工程费的1.0%估算；建安工程按结构类型为1600元/m2估算；路面硬化工程、绿化工程等按300万元暂列；预备费列入8%的基本预备费和涨价预备费；图纸审核、环境影响登记等杂费，按建筑工程费的1.0%合并估算；项目总投资估算结果详见表6-1。 项目总投资概算20615万元，其中建安费16600万元，建设工程其他费用4015万元。项目投资概算表表6-1序号项目建筑工程费设备购置费其它费用合计占项目总投资比例1建筑工程16000.016000.077.61%1.1建安工程16000.016000.077.61%1.2总图工程300.00300.001.46%2设备购置及安装工程300.00300.001.46%3工程建设其他费用2488.002488.0012.07%3.1土地费1800.001800.008.73%3.2勘察费60.0060.000.29%3.3设计费90.0090.000.44%3.4工程监理费200.00200.000.97%3.5工程咨询费6.006.000.03%3.6建设单位管理费163.00163.000.79%3.7环评费6.006.000.03%3.8其他费用163.00163.000.79%4预备费1527.001527.007.41%5总投资16300.0300.004015.0020615.0100.00%6.2资金筹措方式与来源项目总投资概算20615万元，其中建安费16600万元，建设工程其他费用4015万元。资金全部由建设单位自筹。第七章 项目经济社会效益初步分析7.1 项目经济效益分析 7.1.1财务评价依据财务评价依据主要包括（1）投资项目可行性研究指南；（2）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规。7.1.2 财务评价主要参数1、经营方式和销售价格项目采用出售、出租方式，其中农贸配套为出售方式，空置率按5%，销售价格按6000元/平方米。会展中心、交易中心、综合办公楼采用出租方式，空置率按5%-10%，出租价格按240元/平方米.年。2、计算期和生产负荷根据项目实施进度及项目新建的实际情况，确定本项目计算期为建设期3年，从建设期第二年农贸配套预售开始销售期7年，建设期的第三年开始出租，出租期13年，计算期合计为15年。3、其他计算参数3.1管理费用按销售收入2.5%计算，销售费用按销售收入1%估算。3.2税费测算按现行政策执行，土地增值税按收入1%计算，营业税率5%，城市建设维护税率为7%，教育费附加为4%，企业所得税按25%计算。3.3折现率的设定确定本项目的折现率为10%，本项目收益率按标准为10%作为对项目内部收益率指标的判据（基准收益率）。7.1.3 销售收入估算根据以上测算依据，项目建设物流市场和仓储7万平方米，出租收入按20元/平方米测算，年租金收入1680万元，运营期租金收入为21840万元。农贸配套销售价格按6000元/平方米，销售收入18000万元。7.1.4 财务效益初步分析项目以运营期内收入为测算依据，不考虑时间价值因素。项目运营期内总收入39840万元。营业税及附加按出租收入5.5%。项目总投资20615万元。项目总成本含销售费用、管理费用、人工费、水电费及财务费用，其中销售、管理费用按总收入10%测算；人工费按管理人员30人，年工资福利费90万元，运营期内工资总额1260万元。水电费按年支出30万元测算，运营期内水电费总额为420万元。财务费按贷款10000万元测算，3年还清，贷款利息约1000万元。项目销售利润=总收入-总投资-营业税及附加-总成本=39840-20615-3984-1204-1170-390-1000=11477万元 所得税=销售利润*25%=2869.25万元 净利润=销售利润-所得税=11477-2869.25=8607.75万元投资回报率为8607.75/20615/13=3.21%7.2 项目社会效益分析（1）项目建设利用现代的信息网络，加强与国内、外项目对接，以农产品为基础，以物流为纽带，促进#农业产业发展。（2）项目建设通过品种改良，促进台湾农业技术、人才与当地技术、人才对接，创造品种齐全的农副产品，打造#县的大农业品牌。（3）项目建设有利于促进农产品流通，促进农村经济和农民增收。（4）项目建设带动漳州服务业发展，带动漳州农产品、水产品、水果类种植业的发展，提高上游种养殖业的热情，同时为物流、商贸、金融等第三产业带来长久繁荣。建设后必将带来较大的人流、物流，从而为企业带来可观的销售收入，实现企业跨越发展。（5）项目建设投资额大，通过资金投入的带动，促进当地建材、商贸、物流等第三产业发展，并带动相关就业。第八章 结论与建议8.1主要结论项目建设有利于加快#县农产品物流市场建设步伐；项目的建设响应海西意见，加强对台农业合作，实现产业转移；项目的建设带动第三产业的发展，产生投资乘数效应，并带动相关就业，促进农民增收，农业增效。经初步测算，项目投入使用后，运营期内实现营业收入39840万元，实现净利润8607.75万元，上缴税收约4000万元，具有较好的经济效益。综上所述，建设项目具有良好的经济效益和社会效益，项目实施是可行的。8.2问题与建议业主单位目前应抓紧各项前期工作，以加快项目实施步伐；业主应在项目可行性研究中进一步明确资金拼盘和规模需求；投资方注册资本3666.6666万元，应考虑分期实施逐步增加资本金，减少资金压力；建设农产品交易市场应符合漳州市农产品交易市场规划布局。农产品物流市场项目受政策影响大，投资额大。投资回报率较低，业主应积极争取政策配套政策支持，同意采用捆绑开发方式，开发#县城区房地产，所获收益弥补物流市场开发资金缺口。目 录第一章 总 论4第二章 项目背景12第三章 市场分析22第四章 项目总体方案设计26第五章 项目技术方案29第六章 投资估算30第七章 财务评价32第八章 环境保护分析38第九章 风险分析42第十章 组织机构与人力资源配置46第十一章 国民经济评价、社会评价48第十二章 结论与建议50