江西南昌市房地产商业市场调研报告样本.doc

南昌房地产商业市场调查汇报

目录
目录…………………………………………………………………1
一、月度房地产市场动态情况分析………………………………2
1、南昌市八月份新推商业市场情况分析………………………2
2、八月份南昌市住宅楼盘市场分………………………………11
二、八月份楼市平面媒体投放量分析……………………………17
三、八月份南昌市场行业动态分析………………………………18

八月份市场调研汇报
一、 月度房地产市场动态情况分析
（一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析
本月房地产市场反应较为冷清，属于市场淡季，纵观各大片区市场供给情况，商业能够说八月没有较大商业项目推出，八月份商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出住宅底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米沿街“产权街铺”。
以下对昌北开发区枫庐新天地做出分析，同时选择了今年6月26号开盘江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。
1. 枫庐新天地
(1)、项目概况
该项目在庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资投资，商铺面积共约0平方米，7月推出一期商业，8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周围高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大关键，交通便捷，配套设施较完善。
（2）、产品特征分析
一期推出100多间店面，店面面积关键在45－65平方米之间，全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。
二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。
街铺全为框架式结构，能够多间店面连用。
（3）、产品价格分析
全部街铺全部为产权街铺，其先卖后租，现在售二期价格以下，从现在南昌市高校周围含有可比性项目来看，枫庐新天地售价是很低，尽管现在昌北商圈气氛还没有真正意义上形成，不过5000－6000元/平方米现售价格对未来投资而言是有很大潜在价值。售后租金普遍在30－50元/平方米之间。
枫庐新天地项目概况
枫庐新天地 价格（元/㎡） 均价（元/㎡） 层高（米） 面积（㎡） 总面积（㎡）
一层 5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120
二层 2500－3000 3.8－4 50－53
（4）、产品销售分析
枫庐新天地一期销售情况很好，店铺基础在段时间内一销而空，但市调后能够发觉一期存在众多空置店面，街铺空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地街铺现在人气不旺，整体商业气氛不浓厚。究其原因来看，关键是因为周围居住人群未形成在此购物习惯，而且在营店铺关键是经营五金建材类为主，经营品种单一，店铺经营面积较小，没有一个大型生活用具超市，周围人气也不旺。
枫庐新天地营销方法关键是以报纸广告和软文形式对外进行宣传造势。
2. 江西洪城汽车配件城
（1）、项目概况
江西省洪城汽车配件城是由原江西洪城汽车配件市场兴建一座新兴融整车、配件、修理、培训为一体含有综合性、多功效专业化大市场，兼营业、办公、住宿为一体商住楼，全部采取框架式三层复式楼层，总占地面积为230亩，其开盘时间为.6.26。
汽配城坐落于南昌市迎宾南大道666号，毗邻105国道。为320、316国道、市区外环线交汇处。交通方便。
洪城汽车配件城情况一览表
项目总占地面积 230亩
一期情况一览
占地面积 80亩 建筑面积 6万平方米
物业类型 复式三层商住楼 总套数 500套
物业结构 全框架式结构 仓储服务 28000平方米
单套店铺概况（开间：6米；进深：9米）
层数 面积（平方米） 计划用途 单套总面积
一层 50 营业 150平方米
二层 50 办公
三层 50 住宿
注：每套店铺配有10千瓦电负荷，配二门电话进线，互联网等

（2）、洪城汽配城项目价格
洪城汽配城现在只是以租形式对外推盘，有两种价格方法，按年算150平方米三层复式标准商住楼十二个月期租金23000元/套，二年期租金为39000元/套，三年期租金为5元/套；按月算则是，月租为2300元/套，特殊商住楼在租金标准上浮10 ％。
物管费为为1000元/年，有浮动为小于15 ％。
（3）、销售情况分析
从其开盘时到现在统计数据日，洪城汽配城销售率已经达成62 ％，销售情况很好，分析其原因，一则是政府实施规模经营政策导向和支持，促进原有商家不得不由原有经商地点迁往汽配城，这里存在很多固定用户群；二是受政策鼓舞及汽配城优惠招商政策影响，不少商家业看好这块市场，纷纷加入，这为汽配城增加了不少用户群，因为专业市场特点在于其专业性强，位置通常也是相对较固定，一定程度上也使得各商家必需聚集在一起，以形成规模经营态势以聚集人气，销售情况应该不成很大问题

（二）、八月份南昌市住宅楼盘市场分析
1. 新推续推住宅楼盘市场情况分析
（1）、新推续推住宅楼盘市场概况
8月份，新建县蓝天水云居正内部认购，但因其户型临时未定，故未列入统计之内，南昌市住宅楼盘新推续推市场供给量包含正内部认购情况为148374.21平方米。八月份市场上推出楼盘(包含仍在在内部认购楼盘)关键有6个，分别是朝阳洲抚河明珠，红谷滩片区博泰.江滨威尼斯、圣淘沙花园和阳光枫情，新建县红谷德邑和蓝天水云居；八月份为房地产投资和销售淡季，一则开发商依据推盘时间在现在仍是试探性在零星推盘，大部分楼盘在八月份正忙于办理交房和房产证事宜；二是近多个月也是正处于房地产市场调整期，楼盘市场投放量在八月份显著有很大回落，京东、市中心两片没有新盘推出，莲塘多个楼盘也是一直在内部认购中，相比之下是红谷滩片区推出了3个楼盘，其中博泰江滨威尼斯和圣淘沙为较高级次楼盘，而阳光枫情则是被誉为“平民工程”，其属于大众消费性楼盘，在九月份全部会陆续开盘入市；不过经过七八月份调整，下六个月南昌市楼盘供给量将是展现一片红火景象。

南昌市8月份内部认购住宅楼盘情况一览表
片区分布 楼盘名称 开发商 总占地面积 总建筑面积 现推期数 现推期数建筑面积 规模 备注
朝阳洲 抚河明珠 吉泰房产 1.8万㎡ 6万㎡ / 20504.66㎡ 现推3栋高层 7.11－8.30月内部认购
红谷滩 博泰江滨威尼斯 博泰 50亩 20万㎡ 一期 60019.5 共5栋，1栋酒店式公寓，2栋住宅，1栋写字楼，1栋商业。 8.8内部认购
圣淘沙花园 新丰房产 17000㎡ 64000㎡ 一期 24402.4㎡ 共3栋高层，2栋27层，1栋30层，现推2号楼 8.2号内部认购
阳光枫情 明星房产 53111㎡ 97597㎡ 一期 27036㎡ 共23栋，16栋多层，1栋高层，6栋小高层共2期，一期1栋小高层，6栋多层 8月开始内部认购
新建县 红谷德邑 永昌房产 16000㎡ 25000㎡ 一期 20865㎡ 共7栋多层，推出五栋 8.22号内购9.26开盘
蓝天水云居 民航置业 60亩 47017.2㎡ / / 9栋多层 户型图未出

（2）、新推续推住宅楼盘物业类型市场供给量分析
南昌市八月份新推续推住宅楼盘物业面积统计表
片区 多层（㎡） 小高层（㎡） 高层（㎡） 片区累计
红谷滩 19940.82 2642.325 84421.4 107004.55
新建 20865 0 0 20865
朝阳洲 0 0 20504.66 20504.66
累计 40805.82 2642.325 104926.06 148374.21
百分比 27.50% 1.78% 70.72% 100.00%

南昌市八月份新推续推住宅楼盘物业套数统计表
片区 多层（套） 小高层（套） 高层（套） 片区累计
红谷滩 192 24 832 1048
新建 154 0 0 154
朝阳洲 0 174 174
累计 346 24 1006 1376
百分比 25.15% 1.74% 73.11% 100.00%
综述：本月份楼盘面积供给量关键集中在红谷滩片区，为107004.55平方米，占了近50 ％，而京东、青山湖、市中心片区没有新住宅楼盘供给；物业类型供给中，以高层供给量为主，成为物业供给类型主角，占70.72 ％，其次是多层，百分比为27.50 ％，小高层供给百分比相当地小，九月份后，红谷滩和青山湖两个片区地楼盘数量仍然会有较大增幅，并出现新一轮市场供给高峰。

（3）、新推（或内部认购中）住宅楼盘户型配比供给量分析
各片区新推加推户型面积供给量表
户型片区 一房一厅 两房两厅 三房两厅 四房两厅 复式 片区累计
红谷滩 19931.76 28670.6 43809.225 5311.92 7336.34 105059.85
新建 0 8329.6 4303.7 3174.4 5057.92 20865.62
朝阳洲 0 2906.66 14280 3318 0 20504.66
累计 19931.76 39906.86 62392.925 11804.32 12394.26 146430.13
百分比 13.61% 27.25% 42.61% 8.06% 8.46% 100.00%

各片区新推续推户型套数供给量表
户型片区 一房一厅 两房两厅 三房两厅 四房两厅 复式 片区累计
红谷滩 360 323 299 24 42 1048
新建 0 80 30 20 24 154
朝阳洲 0 34 119 21 0 174
累计 360 437 448 65 66 1376
百分比 26.16% 31.76% 32.56% 4.72% 4.80% 100.00%
综述：在户型供给中，二房和三房是绝对主力户型，面积百分比上分别是27.25 ％和42.61 ％，套数百分比上是31.76 ％和32.56 ％，四房供给量最小，从套数供给来看，一房供给套数占百分比较大，百分比为26.16 ％，关键是红谷滩片区博泰供给一栋酒店式公寓和市中心海棠明月一房，总得来说，市场需求量仍然是二房和三房。
在户型平均面积供给中，一房一厅关键是博泰江滨威尼斯1号楼公寓式酒店，平均面积为55.37平方米，二房面积也是和市场常规供给面积相符合，本月推出楼盘中，三房平均面积偏大，达成了139.27平方米，四房平均面积达成了181.6平方米，复式平均面积187.79平方米则是比较合理。
（4）、处于内部认购阶段住宅楼盘市场价格体系分析
因为各个片区新推续推楼盘数量全部较少，特选择1－7月份四片区市场价格和本月新推和加推（包含内部认购情况）价格进行横向对比分析，以说明新推加推盘价格动态走势：
各片区均价表
片区 多层 小高层 高层 片区整体均价
红谷滩 2520 2700 3360 2910
新建 1700 1800 0 1750
市中心 2620 2950 3675 3256
朝阳洲 3150 0 3400 3275
八月份内部认购各个楼盘销售价格一览表
楼盘名称 最高价（元/㎡） 最低价（元/㎡） 均价（元/㎡）
抚河明珠 3450 2900 3000
博泰江滨威尼斯 / / 未定
圣淘沙花园 3178 2700 2930
阳光枫情 多层：2200 1900 2100
小高层：2500 2250
价格综述：新推续推楼盘价格和其片区市场均价相比是相当靠近，其定价是在市场均价基础上来确定；从其定价来看，能够看出，这些盘价格全部是比较靠近市民需求价格，内部认购价格比较合理。

（5）、内购认购中住宅楼盘销售情况分析
各个楼盘内部认购情况统计表
楼盘名称 户型数（户） 内部认购情况
抚河明珠 174 82 ％
博泰江滨威尼斯 732 40 ％
圣淘沙花园 100 55 ％
阳光枫情 154 85 ％
各个楼盘内部认购情况中，阳光枫情、抚河明珠市场反应很好，其中阳光枫情推出是一栋小高层，6栋多层，其价格是2100均价，是南昌市民全部很能接收价格，而抚河明珠地处朝阳洲成熟小区，人气也是相当旺，这促进其销售火爆，博泰和圣淘沙两个楼盘因是刚刚开始内部认购，且又是档次较高楼盘，针正确用户群关键是白领阶层和经商等有身份和社会地位人士，其内部认购能够达成40 ％和55 ％也是很相当好。
（6）、内部认购楼盘特征分析和结论
1） 在新推加推楼盘中，出现大部分楼盘在用户咨询和内部认购时间全部很长，重在积累用户群，这也是代理商比以前更早进入售楼处，为楼盘进行推盘宣传，这是六月份后各个楼盘推盘特点，如莲塘片区楼盘就是一直在内部认购，而且时间相当长。
2） 市场淡季供需不旺，六月份后，房地产市场出现供求两不旺情况，市场已经是处于调整期和供需淡季。
3） 物业类型各片区仍展现各自特点红谷滩片区显著是以推出高层物业类型为主，估计九月份后，伴随更多楼盘推出，各个片区供给出现多元化供给格局，到时将会缓解物业类型单调格局。
4） 红谷滩片区户型供给面积偏大，如圣淘沙和鹿璟名居三房、四房和复式面积全部是相当大，南昌市整体户型平均供给面积有不停“长大”趋势。
2. 已推且在售楼盘市场分析
鉴于八月份已经是房地产市场供求双方淡季，市场反应冷清，在售楼盘供给量情况八月份并没有变动，在1－7月份整体汇报中已对在售楼盘物业供给量、户型供给量等进行了分析，故这里只针对各个在售楼盘销售情况和价格体系变动进行分析。
（1） 已推且在售楼盘概况
八月份在售楼盘中，各大片区全部存在有较多盘已经是进入扫尾清盘或某期售磬正为下一期楼盘推出做准备阶段，八月份南昌市几大片区在售楼盘数量显著比以前降低，以下是各个片区在售楼盘情况：
1）市中心片区
银色星座、红原星城一期、恒茂国际华城、东方塞纳等楼盘或临近清盘或现推一期已售磬正为下一期做准备，但暂未推出下期，现关键分析柏林爱乐、海棠明月和中寰丽晶三个楼盘，

市中心土地供给量无法复制性，使得楼盘数量供给增加可能性降低，在进入下六个月后，市中心片区楼盘供给将在很长时间处于停滞状态。从图中能够分析得出：两个楼盘全部是属于高层，从其供给来看，两个楼盘销售不是很乐观，1月开盘中寰丽晶即使交通方便，不过楼盘周围建筑密度太高，加上有凯来和中顺国际高楼存在，其景观视野受到很大约束，极难实现其临望赣江和俯瞰滕王阁宣传目标，二是该楼盘销售价格较高，在市中心地带达成4400元/平方米均价，最高价为5000元/平方米，消费者是较难接收如此高价，三是楼盘周围建筑过密，其绿化面积相当有限；柏林爱乐周围竞争压力过大。
而海棠明月因为一直处于内部认购状态，其内部认购率约为80 ％，市场反应良好，海棠明月供给量共为140套，其具体供给情况以下：
海棠明月供给情况表
楼盘名称 一房 二房 三房 四房 复式
海棠明月 小高：0 0 24 0 0
高层：38 19 52 19 12
海棠明月情况是，其周围竞争楼盘较多，有柏林爱乐、银色星座、临江花园和正在宣传造势碧水华庭等楼盘，竞争压力较大。
2）朝阳洲片区
朝阳洲片区星加坡花园已售完、千僖颐和园和水印城市属于尾盘，维也纳广场准备撤盘，在售大盘只有莱茵半岛，东方桃苑仍然处于内部认购中，其情况以下：
楼盘情况一览表
楼盘名称 二房 三房 四房 复式
供给套数 供给 销售 供给 销售 供给 销售 供给 销售
莱茵半岛 多层 220 165 50 40 5 3 55 17
小高层 54 20 81 35 27 12 12 3

现在在朝阳洲片区在售大盘只有莱茵半岛，而东方桃苑和抚河明珠仍在内部认购时期，莱茵半岛是7.23号开盘，上表能够看出，其销售情况相对是很好，朝阳洲片区属于成熟居住小区，莱茵半岛以其现在供给体量将在片区占有较重分量，其销售情况是想当看好，不过价格上没有很大改变。
东方桃苑处于内部认购中，关键是以多层为主，已经发出了200多个牌号，内部认购情况通常。
3）红谷滩片区
现在红谷滩片区情况是，万达星城、红谷春天、洪城时代广场和商城世纪村后期还未推出，现在在售楼盘为滨江豪园、鹿璟名居和理想家园泉水湾三个盘，博泰江滨威尼斯、圣淘沙和阳光枫情正内部认购中，在售楼盘情况以下;

理想家园.泉水湾正在销售其楼盘最终3栋，其销售情况良好，销售情况达成90 %以上，现在售楼处正忙于办理房产证；鹿璟名居销售情况不是很理想，进入六七月份以来，其高层基础处于滞销阶段，从去年开盘以来到现在，应该说在红谷滩片区，该盘一期是销售周期最长一个盘，原因一是其户型设计偏大，基础超出了正常户型面积，而且户型设计不太合理，户型不规则；二是其价格也相当高，均价达成了4500元/平方米，在整体销售情况一片火爆红谷滩出现如此情况，势必会影响其二期推盘时间和效果；滨江豪园在八月份如此不景气淡季，仍推出了40－50套住房，销售情况也相当看好，现在准备推三期，正在为用户提供楼盘咨询；凤凰城进入七月份后销售情况开始处于停滞状态，其多层一层、五层难于销售，原因关键是一层楼房架空层只有50公分，安全性不高，在则是用户普遍反应一层凉衣服有困难；而五层位置偏高，是用户买房最终考虑范围。
4）新建县楼盘
现在新建楼盘在售有时代名居、学府雅苑、现代米罗、漂亮新世界、力德名仕花园五个楼盘，其中红谷德邑和蓝天水云居正在接收用户内部认购，而蓝天水云居则是户型尚为确定，城市未来花园基础售完。在售楼盘情况以下：

新建县楼盘销售情况八月份整体也是没有很大改变，复式销售仍然不是很乐观，剩下套数也只是卖出零星几套，从多个大盘情况来看，时代名居、现代米罗和学府雅苑三房和四房销售情况很好，二房因其体量大，基础售磬，销售速度较缓；力德名仕花园和漂亮新世界二房和四房销售情况很好，但其三房销售有一定压力。
5）青山湖片区
该片区现在只有秀泊经典一个大盘在销售，其它在内部认购或等候时机开盘，
楼盘情况一览表
楼盘名称 二房 三房 四房 复式
供求套数 供给 销售 供给 销售 供给 销售 供给 销售
秀泊经典 40 40 420 357 20 14 80 20

青山湖片区江中花园和白金瀚两个楼盘是尾盘，在售只有秀泊经典，不过在九月份将有多个盘推出，下六个月东方广场、金域名全部、天水怡景、碧海云天二期、香溢花城推盘，青山湖竞争态势必将加剧，同时也使该区楼盘情况展现一片繁荣；伴随楼盘增加，青山湖区将会打破以多层为主物业类型市场供给格局，将出现多层、小高层、高层和别墅等物业类型供给多元化新格局；同时青山湖片区将逐步超出朝阳洲片区，成为最有潜力CLD人文生态圈。
秀泊经典销售情况已经超出了85 ％，其中二房已售磬，其销售情况良好，但伴随下六个月楼盘增加，其销售竞争压力也将见面临巨大压力。
6）南昌县板块
该片区在售楼盘以多层为主，而且户型全部是以二房二厅和错层为主，莲塘片区一个显著特征是小型楼盘内部认购时间很长，最终是未开盘就封盘，而且楼盘产品竞争同质化现象严重，如多数楼盘以澄湖未卖点，有五六个，且这些楼盘全部是多层，户型面积也是难于分开。

南昌县楼盘销售情况是，阳光丽景二房和三房销售很好，达成了90％，复式销售则是没有达成50 ％，阳光丽景在电视广告投放量很大，经过一期销售佳绩来推进二期销售；梦里水乡在7.3号开盘销售整体是65 ％，销售情况不错，康城近两个多月在平面媒体投放量和户外广告投放量全部是相当多，全部是为三房二厅复式楼中楼做宣传，从中可分析，其复式销售情况是很不乐观，这和康城在户型设计上推出7栋纯复式有很大关系，复式设计不合理，使用率较低；澄湖左岸和澄湖经典全部是一直是内部认购，销售情况不是很好。
7）总体价格分析
整个南昌市房地产楼市价格在八月份并没有变动，因为八月份属于市场淡季，加上有没有很多新楼盘推出，价格基础维持以前销售价格。

二、 八月份楼市平面媒体投放量分析

从以上统计中能够分析：八月份红谷滩片区和昌南板块平面媒体投放量最大，红谷滩片区关键是很多楼盘如滨江豪园、万达星城、鹿璟名居、商城世纪村等全部是为了二期销售进行了先期营销宣传，昌南片区商业广告所占百分比较大，另外就是康城楼中楼宣传投放量很大。
市中心和京东片区投放量几乎没有，这也反应出两个片区房地产供给量已经处于停滞状态，两个片区临时没有新盘供给。
朝阳洲片区尾盘较多，广告量较少，只有东方桃苑、莱茵半岛和抚河明珠三个盘在热销中，平面媒体只是对朝阳洲板块整体情况进行软文投放。

南昌晚报是房地产市场开发商和代理商对其产品进行宣传首选媒体，其次是江南城市报。从以上统计数字来看，南昌晚报和江南城市报显著占据优势，信息日报和江西商报也占有一定市场；若从个盘来看，南昌市有影响力楼盘在推盘时全部会选择南昌晚报、江南城市报、信息日报、江西商报和经济晚报在同一时间为产品宣传进行造势，如莲塘梦里水乡和康城，红谷滩博泰江滨威尼斯、圣淘沙花园等楼盘。
三、 八月份房地产市场行业动态汇报
南昌市房地产相关新法规
1.卖小房买大房三种情况可免税.
1)、第一个情形：根据要求，市民个人出售自有住房前十二个月内购置了新住房：
假如新购房金额大于或等于现住房销售额，那么，现住房销售时应缴纳个人所得税能够享受免征税收优惠政策；假如新购房金额小于现住房销售额，则能够根据购房金额占现住房销售额百分比，享受减征同百分比个人所得税税收优惠政策。

2)、第二种情形：对于先出售自有住房后，又在十二个月内购置了新住房市民个人：
假如新购房金额大于或等于原住房销售额，市民能够申请全额退还出售住房时缴纳个人所得税；假如新购房金额小于原住房销售额，则能够根据购房金额占原住房销售额百分比，申请同百分比退还出售住房时缴纳个人所得税。

3）、第三种情形：个人转让自用5年以上、而且是家庭惟一生活用房取得收入，也能够享受免征个人所得税税收优惠政策。符合这一税收政策条件市民，能够拿着房地产管理部门提供相关证实，到税务机关去办理免征手续。

2. 8月31日是协议出让经营性国有土地使用权最终期限。