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《房地产法学期末考试

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《房地产法学》期末试卷
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干中的括号内。本题共10小题，每小题1分，共10分)
1.（1.0分）
招标是国有土地使用权( b )的一种方式。
A、出让
B、租赁
C、作价出资
D、作价入股
2.（1.0分）
法律上认为，根据房屋的性能和用途对房屋进行利用，这种权利称为(　a　)。　　
A、使用权
B、占有权
C、收益权
D、处分权
3.（1.0分）
土地物权变动时，其法定的成立要件是(　d　)。　　

A、转让人与受让人订立变更物权的协议
B、双方到工商局备案
C、双方到公证处办理公证　
D、双方到不动产登记部门办理登记
4.（1.0分）
房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（b ）。
A、原始登记
B、变更登记
C、转移登记
D、其他登记
5.（1.0分）
国有土地的范围不包括(　b　)。　　
A、国家依法征收的土地
B、国家长期借用的农村集体土地
C、农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
D、农村中已经依法征购为国有的土地
6.（1.0分）
地方人民政府征收土地批准权只能由(a )行使。
A、县一级人民政府
B、市一级人民政府
C、省一级人民政府
D、国家建设行政主管部门
7.（1.0分）
被征收土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠国家的征收，体现了国家建设征收土地的( c)法律特征。
A、征地主体的唯一性
B、征地行为的强制性
C、征地行为的行政性
D、征地条件的补偿性
8.（1.0分）
下列房地产交易中，属于一级市场的是(　d　)。
A、土地使用权的出让
B、土地出让后的转让
C、土地出让后的经营
D、房屋的租赁
9.（1.0分）
根据我国现行法律的规定，以行政划拨方式取得的土地使用权发生转让时，必须先（ b）。
A、报规划部门批准
B、报有批准权的人民政府批准
C、报原批准机关批准
D、向政府补交出让金
10.（1.0分）
下列关于房地产开发的说法，错误的是(　c　)。
A、房地产必须是国有土地
B、农村集体土地不能直接用于房地产开发
C、农村集体土地可以由镇、村决定用于房地产开发
D、农村集体土地须由国家征用转为国有土地后才能进行房地产开发

二、判断题 (共5道题)
1.（1.0分）
不动产物权的取得是自颁发不动产权属证明书之日起发生效力。（√ ）
正确
错误
2.（1.0分）
不动产登记簿内容属于公开信息范畴，可以供社会公众查阅。（√ )
正确
错误
3.（1.0分）
改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积½以上的业主同意。（ √）
正确
错误
4.（1.0分）
以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，需要另行办理土地使用权抵押的审批手续。（× ）
正确
错误5.（1.0分）
出让土地使用权是一种直接支配土地的物权。（　×　　）
正确
错误

三、简答题(共3道题，共30.0分）
1.简述发包人解除施工合同的情形
1.承包人明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的。
　　承包人明确表示或以行为表明不履行合同主要义务，发包人即不能实现合同目的，发包人可以解除合同，以保护发包人的合法权益。需要注意的是，发包人解除条件是承包人不履行合同的主要义务，不履行次要义务，不能构成发包人解除合同的义务。不履行主要义务应以造成合同的目的不能实现为判断标准。
　　2.承包人在合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的。
　　承包人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，承包人已经构成了根本违约，发包人可以解除合同。
　　3.已经完成的建设工程质量不合格，承包人并拒绝修复。
　　建设工程质量不合格，建筑工程不能使用，承包人构成违约，承包人应当修复，承包人拒绝修复，那么承包人构成根本违约，发包人可以解除合同。
　　4.承包人将承包的建设工程非法转包、违法分包。
　　承包人非法转包，违法分包属违法行为，该行为无效，严重损害了发包人的合法权益，致使发包人的合同目的不能实现，发包人有权解除合同。

2. 简述我国对购房合同中约定面积与产权登记面积发生差异的处理原则
根据《商品房销售管理办法》第二十条规定：　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，按以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
　　（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

3.简述《物权法》规定共有部分的情形
《物权法》第六章第七十条对区分所有的建筑物的专有部分是规定了概念，没有规定具体界定。最高人民法院对关于建筑物区分所有权的司法解释，草案第2条规定了界定，表述的内容是：“具体构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。”这个内容从表述上看，基本上可以，但是仍然不能够解决实际问题。对于区分所有的建筑物的专有部分，主要的不是解决哪些部分是专有部分，而在于专有部分的界限问题。在这个问题上，壁心说、最后粉刷表层说、空间说都存在缺点，还是应当采纳最后粉刷表层兼采壁心说比较适当。具体的意义是：第一，最能够最大限度地保护专有权人的合法权益，扩大使用空间，方便专有权人的利用。第二，划清专有部分有共有部分的实际界限，实现对共有部分的保护。第三，有利于维护建筑物的整体安全和价值，实现物的价值的最大化。

四、名词解释（15.0分）
1.不动产登记薄
不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理；《房屋登记办法》第5条规定，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3. 抵押
抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

4. 商品房预售
房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

5.物业管理
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

五、论述题：（40.0分）　
论述小产权房的法律界定，探讨处理小产权房可行的解决方案。
答：小产权房　小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3月份，国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释。房产定义　　所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权：地权就是土地使用权。中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。房权就是房屋使用权。　　大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。这样大小产权就没有质的差别。价值差在土地所在位置的价值，比如在天安门停一辆大客车一天多少钱，在农村场地停一辆大客车一天多少钱，70年下来差价是多少？这样就知道他们的差距了。小产权房和新民居　　保定地区目前在售的新民居多达20个左右，按新民居政策规定，只有省级单位机构批示了的项目才是正规新民居。　　正规新民居属于政府规划项目，完全不同于纯村产，不会涉及到小产权强拆的的问题小产权房定义　　根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。　　小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。