试谈上海市住宅物业管理规定样本.doc

上海市住宅物业管理要求(8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议经过)第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业正当权益，依据国务院物业管理条例和其它相关法律、行政法规，结合本市实际情况，制订本要求。第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本要求。第三条本要求所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内业主经过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序活动。本要求所称业主，是指房屋全部权人。本要求所称使用人，是指房屋承租人和实际使用人。本要求所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、含有对应资质，从事物业服务企业。第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理监督管理工作。相关行政管理部门根据各自职责，协同实施本要求。街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理和小区建设之间关系。第二章业主及业主大会第五条新建住宅区，包含分期建设或两个以上单位开发建设住宅区，其设置配套设施设备是共用，应该划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或封闭小区，能够分别划分为独立物业管理区域。建设单位在申请办理住宅建设工程计划许可证同时，应该向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域要求。区(县)房地产管理部门应该根据本条第一款要求划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。还未划分或需要调整物业管理区域，区(县)房地产管理部门应该会同街道办事处(乡镇人民政府)，根据本条第一款要求，结合当地居(村)民委员会布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条业主在物业管理中，除享受国务院物业管理条例要求权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享受被推选权。业主在物业管理中，应该推行国务院物业管理条例要求义务。业主应该经过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联络地址、通讯方法。第七条业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用建筑面积达成百分之五十以上，或首套房屋出售并交付使用已满两年，应该召开首次业主大会会议，成立业主大会。第八条物业管理区域符合本要求第七条第二款所列条件之一，建设单位应该书面汇报区(县)房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集专题维修资金清册等文件资料;建设单位未立即书面汇报，业主能够向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会书面要求。区(县)房地产管理部门接到建设单位书面汇报或业主书面要求后，应该和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)组员。筹备组由业主代表组成，其组员名单应该自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。筹备组自成立之日起三十日内，在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，应该召开首次业主大会会议。第九条业主在首次业主大会会议上投票权，按其拥有住宅套数计算，每套计一票。住宅区内非住宅物业业主在首次业主大会会议上投票权，按其拥有物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书，可和其它业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权，最高不超出全部投票权百分之三十。首次业主大会会议经过议事规则，应该就业主大会议事方法、表决程序、业主投票权确实定方法、业主小组设置、业主委员会组成和委员任期等事项作出约定。第十条业主大会除推行国务院物业管理条例要求职责外，还能够决定业主委员会工作经费、撤销业主小组不合适决定。第十一条业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式。业主大会会议应该有物业管理区域内持有二分之一以上投票权业主参与。采取集体讨论形式，能够以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参与业主大会会议，也能够由业主决定以其它方法推选业主代表参与业主大会会议。业主大会会议以业主代表参与形式召开，到会业主代表应该能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权业主。业主大会作出决定，必需经和会业主所持投票权二分之一以上经过。业主大会作出制订和修改业主条约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专题维修资金使用和续筹方案决定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上经过。召开业主大会会议，筹备组或业主委员会应该事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地域(县)房地产管理部门和居(村)民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参与，并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会意见、提议。第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会组员应该符合国务院物业管理条例要求条件。业主委员会是业主大会实施机构，依法推行职责。第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区(县)房地产管理部门立案：(一)业主大会会议统计和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主条约;(四)业主委员会组员名单和基础情况。区(县)房地产管理部门对依法选举产生业主委员会出具业主大会、业主委员会立案证实和印章刻制证实。业主委员会应该依法刻制和使用印章。业主委员会立案相关内容发生变更，应该根据本条要求重新立案。第十四条业主委员会任期为三年到五年。业主委员会任期届满两个月前，应该书面汇报区(县)房地产管理部门。区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应该根据本要求第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应该将其保管相关财务凭证、档案等文件资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交新一届业主委员会，并做好其它交接工作。第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋，能够以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层全体业主组成。业主小组推行下列职责：(一)讨论业主大会拟讨论事项;(二)推选业主代表出席业主大会会议，表示本小组业主意愿。业主小组会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式。第十六条两个或两个以上物业管理区域共用非市政道路或其它配套设施设备，应该建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参与。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开。第三章物业管理服务第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业，提供前期物业服务。不过，投标人少于三个或物业管理区域建筑面积不超出五万平方米，经物业所在地区(县)房地产管理部门同意，建设单位能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。第十八条建设单位签署物业管理区域内首份房屋销售协议前，应该参考市房地资源局制作示范文本，制订业主临时条约和房屋使用说明书，作为房屋销售协议附件。业主临时条约应该对物业使用和维护管理、业主义务、违反业主临时条约应该负担责任等事项作出要求，但不得和法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人正当权益。业主临时条约应该报区(县)房地产管理部门立案。房屋使用说明书应该载明房屋平面布局、结构、隶属设备，具体房屋结构图(注明房屋承重结构)，不得占用、移装共用部位、共同设备，和其它相关安全合理使用房屋注意事项。建设单位和物业买受人签署房屋销售协议，应该包含前期物业服务协议约定内容，和建设工程计划许可文件载明建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主全部配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分全部权或使用权单独转让。第十九条建设单位应该根据市人民政府要求标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。建设单位申请房屋预售许可证、房屋全部权初始登记时，应该提交物业管理用房设置室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋全部权初始登记时，应该注明物业管理用房室号。第二十条物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主全部：(一)物业管理用房;(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按计划配建非机动车车库;(四)物业管理区域内公共绿化、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售协议或其它书面形式承诺归全体业主全部物业;(六)其它依法归全体业主全部设施设备。建设单位申请房屋全部权初始登记时，应该提出前款要求配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上给予记载，但不颁发房地产权证书。第二十一条物业管理企业应该根据物业服务协议约定，提供对应服务。物业服务协议能够约定下列服务事项：(一)物业共用部位、共用设施设备使用管理和维护;(二)公共绿化维护;(三)公共区域保洁;(四)公共区域秩序维护;(五)车辆停放管理;(六)物业使用中对严禁性行为管理方法;(七)物业维修、更新、改造和养护费用帐务管理;(八)物业档案资料保管;(九)业主大会或业主委托其它物业服务事项。物业管理企业能够将物业服务协议中专题服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务协议约定全部事项一并委托给她人。第二十二条物业管理企业提供物业服务，应该遵守下列要求：(一)符合国家和本市要求技术标准、规范;(二)立即向业主、使用人通知安全合理使用物业注意事项;(三)定时听取业主意见和提议，改善和完善服务;(四)配合居(村)民委员会做好小区管理相关工作。物业管理企业应该帮助做好物业管理区域内安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员，应该遵守国家相关要求。保安人员在维护物业管理区域内公共秩序时，不得侵害业主正当权益，不得妨碍国家机关工作人员依法实施职务。第二十三条物业服务收费应该遵照合理、公开、质价相符标准。物业服务收费实施政府指导价和市场调整价。实施指导价范围，根据市人民政府要求实施。物业管理企业能够依据业主委托提供物业服务协议约定以外服务项目，服务酬劳由双方协商确定。物业管理企业应该在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。第二十四条前期物业服务协议生效之日至出售房屋交付之日当月发生物业服务费用，由建设单位负担。出售房屋交付之日次月至前期物业服务协议终止之日当月发生物业服务费用，由物业买受人根据房屋销售协议约定前期物业服务收费标准负担;房屋销售协议未约定，由建设单位负担。第二十五条利用物业共用部分获取收益，归共同拥有该物业业主全部，关键补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定用于业主委员会工作经费或物业管理方面其它需要。第四章物业使用和维护第二十六条严禁下列损害公共利益行为：(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)私自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或私自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合安全标准易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超出要求标准噪声;(九)法律、法规和规章严禁其它行为。第二十七条业主、使用人装饰装修房屋，应该事先通知物业管理企业。物业管理企业应该将房屋装饰装修中严禁行为和注意事项通知业主、使用人。业主、使用人装饰装修房屋，应该遵守国家和本市要求和业主临时条约、业主条约。第二十八条业主、使用人应该根据计划管理部门同意或房地产权证书载明用途使用物业，不得私自改变物业使用性质。第二十九条物业管理企业发觉业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市相关要求和业主临时条约、业主条约行为，应该依据相关要求或业主临时条约、业主条约给予劝阻、阻止;劝阻、阻止无效，应该在二十四小时内汇报业主委员会和相关行政管理部门。第三十条车辆在全体共用部分停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费，参考物价部门要求确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放，其收费标准应该根据物价部门要求实施。车主对车辆有保管要求，由车主和物业管理企业另行签署保管协议。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆实施公务时在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内停放车辆，不得影响其它车辆和行人正常通行。第三十一条物业管理区域内机动车停车场(库)，应该提供给本物业管理区域内业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外单位、个人;停车位有空余，能够临时出租给物业管理区域外单位、个人。第三十二条新建商品住宅、公有住宅和住宅区内非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应该根据国家和本市要求交纳专题维修资金。专题维修资金应该用于物业共用部分维修、更新和改造，不得挪作她用。第三十三条专题维修资金应该存入银行专户，按幢立账、按户核实。业主委员会或业主大会委托物业管理企业每六个月最少公布一次专题维修资金收支情况，接收业主监督。第三十四条物业维修、更新、改造和养护费用，根据下列要求负担：(一)专有部分所需费用，由拥有专有部分业主负担;(二)部分共用部分所需费用，由拥有部分共用部分业主根据各自拥有房屋建筑面积百分比共同负担;(三)全体共用部分所需费用，由物业管理区域内全体业主根据各自拥有房屋建筑面积百分比共同负担。根据本要求设置专题维修资金，部分共用部分、全体共用部分维修、更新和改造费用在专题维修资金中列支。但物业共用部分属于人为损坏，费用应该由责任人负担。第三十五条单幢房屋共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。包含房屋大修或专题维修、更新、改造，应该经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得和业主大会对全体共用部分作出决定相抵触;其它决定事项，应该经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，根据本要求第九条实施。第三十六条机动车停车场(库)维修、养护费用由其全部些人负担。机动车停车场(库)专题维修资金根据物业管理专题维修资金标准交纳，纳入业主大会专题维修资金账户管理，单独核实。第三十七条物业存在安全隐患或被判定为危险房屋，可能危及公共利益或她人正当权益时，责任人应该立即维修养护，相关业主应该给配合。责任人不推行维修养护义务，能够由物业管理企业报经业主大会同意或直接根据业主条约约定，代为维修养护或采取应急防范方法，费用由责任人负担。发生危及她人房屋使用安全或公共安全紧急情况时，物业管理企业应该立即组织维修、更新或采取应急防范方法，并立即通知业主委员会，维修费用由相关责任人负担。物业应该定时维修养护。物业出现国家和本市要求必需维修养护情形时，业主或物业管理企业应该立即推行维修养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期更正，仍未进行维修养护，由区(县)房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人负担。第五章法律责任第三十八条违反本要求行为，法律、行政法规或本市其它法规有处罚要求，依据相关法律、法规要求处理。第三十九条业主、使用人违反本要求或业主临时条约、业主条约，有损坏房屋承重结构、私自改变物业使用性质等行为，损害其它业主、使用人正当权利，业主委员会应该给予劝阻、阻止;相关业主、使用人能够依法向人民法院提起民事诉讼。第四十条建设单位违反本要求第八条第一款要求，未将物业管理区域符合业主大会成立条件情况书面汇报区(县)房地产管理部门，或未根据要求提供相关资料，由区(县)房地产管理部门责令限期更正，可处一万元以上十万元以下罚款。建设单位违反本要求第三十二条要求，未按要求交纳专题维修资金，由市房地资源局或区(县)房地产管理部门责令限期更正，可处应交专题维修资金数额一倍以下罚款。第四十一条违反本要求第二十六条第一项要求，损坏房屋承重结构，由区(县)房地产管理部门责令立即更正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下罚款;情节严重，可处十万元以上二十万元以下罚款。违反本要求第二十六条第三项、第四项、第五项要求，破坏房屋外貌，私自改建、占用物业共用部分，损坏或私自占用、移装共用设施设备，由区(县)房地产管理部门责令更正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下罚款;情节严重，可处一万元以上十万元以下罚款。第四十二条违反本要求第二十六条第二项要求，违法搭建建筑物、构筑物，由区(县)房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下罚款;当事人逾期未拆除，区(县)房地产管理部门能够申请区(县)人民政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建建筑物、构筑物，区(县)房地产管理部门应该责令立即停止施工，能够暂扣施工工具、材料;拒不更正，能够组织代为更正，代为更正费用由当事人负担。附有违法建筑并结构相连房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。第四十三条业主、使用人违反本要求第二十八条要求，私自改变物业使用性质，由区(县)房地产管理部门责令限期更正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下罚款。第四十四条物业管理企业违反本要求第二十九条要求，对业主、使用人违法行为未给予劝阻、阻止或未在要求时间内汇报相关行政管理部门，由区(县)房地产管理部门责令更正，可处一千元以上一万元以下罚款。第四十五条当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门和其它相关行政管理部门具体行政行为不服，能够依据中国行政复议法或中国行政诉讼法要求，申请行政复议或提起行政诉讼。当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不推行，作出具体行政行为行政管理部门能够依法申请人民法院强制实施。第四十六条市房地资源局、区(县)房地产管理部门和其它相关行政管理部门工作人员利用职务上便利，收受她人财物或其它好处，不依法推行监督管理职责，或发觉违法行为不予查处，由其所在单位或上级主管部门依法给行政处分;组成犯罪，依法追究刑事责任。第六章附则第四十七条本要求中相关专业用语含义：(一)专有部分，是指在结构上及利用上含有独立性，由单个业主独立使用、处分物业部位。(二)部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理物业部位、设施设备及场地等部分。(三)全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理物业部位、设施设备及场地等部分。第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务住宅物业管理，参考本要求实施。第四十九条本要求自11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议经过上海市居住物业管理条例同时废止。文章起源：中顾法律网 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