国际酒店公寓投资分析报告模板.doc

xx国际酒店公寓投资分汇报 北京市xx国际酒店公寓投资分析汇报（二） 项目位置 xx国际酒店公寓在北京市东北方向，密云鼓楼东大街 25 号，距离市区 65 公里旅程，依燕山山脉、傍密云水库、眺长城峻岭。项目航拍图 （三） 项目规模及物业类型 酒店 +酒店公寓， 酒店主楼共 19层，设有多种规格客房217间。两栋公寓并排依附在酒店后面，400多套公寓。xx国际酒店环境景观，作为酒店外延,设计比较简练，酒店本身硬件设施很不错从建筑设计来讲，没有太多能够挑剔,整体布局也很整齐。总计划图设计也不错。从功效角度讲，在整个楼层设计、功效、采光各方面考虑基础全部是比很好。 （四） 项目周围交通情况 项目在密云县城中心地段，鼓楼东大街北侧。从三元桥走 111 国道，到顺义走怀柔直达密云。从三元桥到本案全程约 60 公里。 （五） 项目已取得法律文件 证件齐全（六） 项目时间进度 现房 二、标物业基础情况 （一） 情况介绍 可为中外来宾提供国际中国长途电话、卫星电视频道、闭路电视系统及电脑宽带网络等各项服务。酒店拥有装修别致、典雅豪华餐厅 20 余个，有中餐厅、西餐厅、咖啡厅、宴会厅、日式餐厅、鲍翅海鲜厅、天堂酒吧、茶室等。主营菜肴风味有：川菜、鲁菜、粤菜、鲍鱼海鲜、民间风味及西式大菜。康乐健身设施有：网球、台球、沙壶、保龄、桑拿、 KTV 、棋牌、射箭、游泳、健身、按摩药浴、美容美发等。酒店还拥有商务中心及 10 个大小会议室，可为中外来宾提供商务洽谈、专业会议、同声传译等服务项目。 （二） 竞争优势分析 xx国际酒店公寓最大优势就是把密云旅游资源优势和投资理念很好结合起来了。酒店公寓在北京市东北方向，距离市区 65 公里旅程，依燕山山脉、傍密云水库、眺长城峻岭，独享得天独厚地理优势，拥有没有可比拟自然资源。另外还有多年开发南山滑雪场、云湖度假村等旅游胜地，如此丰富旅游资源成就了xx旅游产业链雄厚资本，让每一位xx客人在喧哗城市之外，徜徉自然，回归本色，释放真我。 密云素有北京山水大观，首全部郊野公园之称，旅游资源十分丰富，几年来密云县政府注意开发其丰富旅游资源，旅游风景区及自然风光达 30 多处，为京郊及海内外游客提供了回归大自然及田园式梦想。伴随北京市产业结构调整，及密云县政府新举措、重投入、大力发展基础建设，使得密云县再次成为大家旅游、投资、商务、置业首选之地。密云县政府为迎奥运、建设新密云、展示密云新风采，对密云重新进行调整计划，提出了抢抓历史机遇，建设生态精品卫星城奋斗目标。xx国际公寓建设期恰逢密云再次腾飞良好机遇，在这种情况下，北京xx房地产开发责任出资开发建设xx国际公寓项目。 密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富，项目众多。密云水库宛若一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，水面面积 188 平方公里，蓄水量 43.75 亿立方米，约占全县面积十分之一，整体计划 xx国际酒店公寓整体空间布局很不错，两个公寓并排地依附在酒店后边，楼和楼之间距离把握也很好。该公寓在密云县城中心，属于北京远郊区，但交通便利快捷能够很好抵消这方面不足，且公寓离密云各关键旅游景点全部很近，来往方便。景观设计作为酒店外延设计比较洁净，简约而不简单。配套设施： 凭借xx集团强大实力，公寓享受酒店里一切配套设施，游泳池、健身房、保龄球馆、高级餐厅一应俱全，能够确保入住者处理休闲、娱乐、就餐等要求。酒店周围商业街也能够成为旅游者购物好去处。室内设计： 公寓内设计是五星酒店标准，户型、室内装饰全部很考究，居住舒适程度并不比住酒店差。而且公寓最顶层，是复式结构，能够满足高消费者需求。作为度假公寓来讲，通风、私密性全部很好。不过，在有些细节处理上，比如公寓里还存在着开关柜门声响大、电灯开关设置过高等问题，即使不影响使用，不过对于五星标准还是应该要求更高部分。还有在建筑材料选择上也有些不尽如人意。委托经营：对于有投资欲望，而没有经营能力投资者来说，委托经营是个不错选择。xx集团实力也能够确保她们能够把公寓经营工作做好。 （三） 目标用户及业态组合 xx国际酒店是一家五星级酒店，单凭这一点就能够取得旅游者足够信任。酒店能够凭借自己信誉为公寓招揽入住者，尤其是在旅游旺季，各家宾馆全部爆满时候。 （四） 预期售价 1 元 / 平米价格在密云地域属于天价了，在同地域高中等楼盘大约在 5000 元 / 平米左右，xx集团提出如此天价即使在一定程度上是表现了对这个项目标自信，不过这个价格还是高了部分。 三、商业市场分析 北京酒店公寓市场现实状况 以前北京地产市场没有公开销售酒店公寓这种地产产品类型，即使部分酒店也有和其本身配套公寓，不过依旧以自己经营为主。该类产品市场认同度是很显著，现在 120 平米左右二室一厅户型是销售最好，这关键该户型是最好商务公寓规格，适于出租，也满足生活需要。 酒店公寓前景宽广 北京部分高级酒店全部有自己酒店公寓，国贸公寓就是中国大酒店酒店公寓，而一样现在这些著名五星级酒店酒店公寓出租率通常全部在百分之百。所以有业内人士认为，酒店地产基础属于稀缺性地产产品，而其市场需求却严重失调，尤其是部分国际著名酒店管理集团管理酒店公寓需求更为宽广，现在北京市场酒店公寓数量少之又少，而需求却在不停扩大，以后酒店公寓将会成新高级地产投资类型 四、合作方法及条件 成交单价、面积及总价 1 元 / 平方米 购置方法 一次付或按揭相关确保 1.公寓和酒店同处于一个物业区域，同为xx企业开发兴建。为了给公寓未来 业主发明一个清新、优美、安全、方便居住度假休闲环境。由xx物业管理负担xx国际公寓物业管理工作，并在酒店配合下，借鉴酒店管理服务模式，向公寓业主提供一个全新五星级酒店优质管家服务。xx国际公寓是xx国际酒店延伸和补充，住户能享受到五星级酒店品牌管理。2.xx国际酒店是国际分时度假交换组织联盟（ RCI ）金冠级组员。产权酒店主人享受无偿 7 天入住时间，能够自由交换到联盟里全部酒店。这一项服务很好，不过入住者一定要提前预约， 因为到了旅游旺季，全部宾馆全部是没空位置。 五、投资回报分析 投资回收期 投资回报估计 7% 以上，享受每十二个月无偿 7 天入住公寓权利，能够自由交换到xx集团旗下全部酒店。 晶全部国际酒店公寓项目投资分析汇报 一、项目基础情况 （一） 项目名称： 晶全部国际 Hoter Park （二） 项目位置 项目在北京市朝阳区将台乡酒仙桥路坝河南岸，在燕莎商圈、丽全部商圈范围之内，临近首全部机场、第三使馆区等地，占据着中央酒店区 CHD关键地段。 （三） 项目规模及物业类型 建筑计划和布局：总建筑面积约为 11万平方米，绿化率达31%左右（不含门前公园）。1号楼计划为四星级酒店标准客房，共21层；2号楼和3号楼为行政公寓，共20层。底商部分完全根据酒店配套进行计划设计和布局。项目定在服务于将台乡城市功效带综合小区，底层建设面向城市开放商业功效空间，沿酒仙桥路为以零售业为主商业形式，沿康乐路为休闲类商业。充足利用地段北侧城市公共绿带，经过借景等方法使居住功效面向绿化带打开，尽可能使每户均能享用到绿化景观，确保小区均好性。同时，建立内向 型绿化庭院，为使用者提供平静、舒适活动空间。 主体建筑采取“品”字型构图，由三栋体量和风格相当建筑围合出空间丰富、含有韵律感居住小区。“品”字型布局，和地段很巧妙结合，空出了三个功效各异广场。在地段西南由 1号楼、2号楼和底层商业共同围合出沿酒仙桥路商业广场，；在地段北侧由1、2、3号楼共同围合出小区绿化广场，这里将成为业主公共起居厅；在地段东南侧由2号楼和3号楼围合出以幼稚园为主体亲子广场，从而使这三个广场功效明确，共同组成了居住区公共活动空间。 建筑“品”字型组成，面向东南、西南和北侧打开，符合北京市东南西北季风方向，从而确保活动场地和建筑通风，同时因为面向西南、东南方向打开，所以绿化广场含有充足阳光，建筑南侧均没有高层建筑遮挡，使建筑含有充足采光条件。同时全部建筑北侧也没有建筑遮挡，从而使建筑均能够看到北侧绿化带，形成了南侧采光、北侧观景建筑布局，极大提升了居住品质。建筑立面设计理念 采取现代建筑风格，配以简约之手法，强调建筑线条美及层次感，以使较大建筑体量能以轻盈化及富动感美。整体设计自然同呼吸，建筑完美表现，和坝河呼应成趣。三座主塔楼因呈“品”字型排列，已牢牢确立相互间之建筑群体空间。但其中 1号楼功效为酒店服务式公寓，故设计时采取大幅落地窗户、铝扣板构件，外装不锈钢挑板及条子等以强调其较“商业化”之个性。颜色以偏“冷”之色调为主，以降低因建筑体量配以“暖”色调所引致之庞大压迫感。塔楼主色调以浅灰蓝/绿为主色，配以同色调铝质窗户，使大幅墙面看似是“玻璃幕墙”之效果。加强立体层次感及雕塑式建筑造型。 商铺立面设计以独立单元式为基础，每一单元均采取立面呈凹凸排列之玻璃外墙造型，并于入口处配以挑板以让商户安装部分编号或标志，理念以“光和影”及“层次感”以塑造其独特之造型。每一单元均配以跳跃橙红色框架，虽则每一商铺单元因应其面积大小、不一样商号标志及颜色，和其五光十色之广告灯箱展现出不一样气氛、差异及改变，仍能使整体之建筑立面保持其完整性而同时能塑造热闹，活泼及富动感之商业街风情。物业类型分布图 项目位置图 （四） 项目周围交通情况 区域内关键交通路线包含酒仙桥路、酒仙桥北路、酒仙桥南路、将台路、将台西路、宵云路、机场高速路等，另外政府相关部门计划近期深入改善区域内外交通路网条件。项目周围交通网络便利、四通八达。项目紧邻燕莎商圈、丽全部商圈和中关村电子科技园。 距离第三使馆区和丽全部商圈约 5分钟车程，到机场约15分钟车程，而且立即开通由本项目穿四环，到第三使馆区和燕莎商圈，和整体区域发展共呼吸。 未来交通发展前景 政府正在改造扩修酒仙桥路，新修酒仙桥至东四环道路，建成后酒仙桥交通情况将大为改善。临近机场高速路特殊便利、交通轨道交通，地铁 3号线 地铁10号线支线。 （五） 项目已取得法律文件（六）项目时间进度 项目国有土地使用证；建设用地计划许可证； 建设工程计划许可证； 建设工程施工许可证； 商品房销售（预售）许可证。 9月19日开盘 12月31入住 二、标物业基础情况 （一） 概况 由北京丰中房地产开发开发，建国饭店物业管理企业，以其丰富高级酒店管理经验、业内优异服务口碑，和出色经营业绩、专业品质全方面经营 Hotle Park包含客房出租、酒店管理服务等，品牌确保稳定收益。 包含 456套四星级标准客房，以50平米左右酒店格局设计，由金牌酒店管家以酒店标准来全方面经营，包含客房出租、酒店管理等，以其酒店品质树立整个小区高级形象，带动行政套房经营品质。另有444套自主式投资行政套房，满足高端人士星级服务需求。106平米左右舒适两居为主，有着特殊酒店内容和尤其服务形式。 （二） 竞争优势分析 本项目定在“中央酒店区酒店公园”，晶全部国际项目选择出类拔萃金牌酒店作为管家，享受 22年四星级酒店管理经验建国饭店管理企业全方面入驻晶全部国际，它享受业内优异服务口碑，和出色经营业绩，它以里兹卡尔顿为行业标准全方面经营晶全部国际Hotel Park，包含客房出租、酒店经营、星级服务等，事无巨细，一手打理。北京酒店公园，仅此一家。晶全部国际，现在北京中央酒店区内唯一酒店公园，它以其显著投资优势和酒店品质，吸引了无数青睐眼光，使得中央酒店区在北京地产界重又焕发魅力，而且和日俱增。 优越景观环境优势 坝河酒仙桥段水岸公园环境宜人，观光码头、直通颐和园观光游船、大面积绿地和成树成为一道漂亮风景，坝河酒仙桥段休闲广场舒适居所必需休憩生活指标；坝河千亩湖工程受益者坝河千亩湖完成后，上游 107公里河道将全部成为功效齐全、景观各异城市景观河道。 现代高尚生活优质服务配套 未来政府计划将台乡政府已计划了政务中心、 9洞高尔夫球场、商务中心、体育俱乐部、露天剧场、博物馆、植物馆、水族馆、码头公园等市政配套设施，本项目将直接收益。丽全部商圈高品质生活配套毗邻丽全部商圈区域，丽全部假日饭店和海逸饭店均为四星级，区域周围还有外资和睦家医院、星巴克咖啡馆、北京 798LOFT艺术群落、 高尔夫球场等。良好教育设施酒仙桥中心小学、酒仙桥中学、望京四十八中、北京国际小学、北京国际学校、北京德国人学校、北京日本人学校、中科院硕士院、北京经管干部学院、北京青年政治学院等围绕在项目所处区域版块周围。当地域项目标现代商业正兴建北京市最大万客隆 shop pingmall，面积为6万平方米左右，建成后将成为区域内新购物中心，并将燕莎商圈、酒仙桥商圈和丽全部商圈串连起来，形成南北贯通、横跨三环四环、新兴商业走廊。 （三） 目标用户及业态组合 金牌酒店管家一样以酒店标准为高端商务人士、或行政、或观光访友者提供服务。 （四） 预期售价 8000/米 2 （五） 相关确保 承诺回报： 租约，每十二个月向投资者回报首付款10%，即1万元；每个月为投资者回报平均2400元左右月供款；投资者每十二个月享受30天无偿住宿（价值450元/天）；享受酒店购物餐饮等各项签单优惠。 三、商业市场分析 （一） 区域现实状况及发展前景 所在区位已含有打造国际生态生活圈良好潜质 该区域聚集了众多高尚楼盘，如和乔丽晶、嘉林花园、海润国际、阳光上东滨河花园、丽全部水岸等，是极具升值潜力高尚居住区。而且该区域聚集了众多酒店，如丽全部假日饭店、将台酒店、希尔顿饭店、国航万丽、凯宾斯基、长城、昆仑等，是中央酒店区一个强有力支持点。据 北京市旅游局统计，到，北京市四星级以上酒店还有30%缺口，达成100余家，这么大市场缺口，让晶全部国际项目顺应市场发展而自然产生。 （二） 区域商业市场供给情况 周围酒店销售价格 名称 标准间租价 公寓面积 公寓租价 备注 丽全部假日饭店 132美金，加床23美金，不含早餐 76平米 1600美金/月 酒店标间加收 15%服务费 114平米 2500美金/月 京广中心 750元/日 48-56平米 12001500美金/月 83平米 2500美金/月 嘉里中心 168美金，加收15%酒店服务费 100.46平米 25003300美金/月 138平米 4800美金/月 167平米 46005000美金/月 国贸 175美金，加收15%酒店服务费 93平米 23002500美金/月 132平米 36004300美金/月 171平米 45005300美金/月 211平米 52006000美金/月 昆仑饭店 170美金，加收15%酒店服务费 商务房 51005200美金/月 行政房 57006100美金/月 无公寓，有长包房。 豪华行政房 67007200美金/月 商务套房 1020010600美金/月 行政套房 1170012100美金/月 雅诗阁 一居 105120平米 29404100美金/月 二居 178205平米 48005900美金/月 三居 249平米 62006400美金/月 复式 353平米 8800美金/月 万豪公寓 二居 213平米 44007400美金/月 三居 268314平米 67009900美金/月 福景苑 一居 76125平米 4800美金/月 二居 156170平米 8600美金/月 周围情况图） 四、投资方法及条件 成交单价、面积及总价 8000/平方米 （二） 购置方法 8000/平方米 （六） 付款期限 8000/平方米 五、投资回报分析 投资晶全部国际有以下支撑点能够保障回报： 一、晶全部国际在中央酒店区，晶全部国际将有很好出租率。 二、由建国饭店酒店管理企业提供全方面酒店管理、运行支持。现该企业已经管理北京包含建国饭店、长城饭店在内 22家酒店，其管理全部酒店出租率在95以上。有这么强服务支持，晶全部国际出租有保障。 三、据 北京市旅游局统计，至，北京市四星级以上酒店还有30缺口，达成100余家。这么大市场缺口，让晶全部国际项目顺应市场发展而自然产生。 投资回收期 大约 6年。 投资回报估计 酒店部分（ 1号楼）投资理念 ： 对 1号楼酒店公寓定制式酒店客房。公寓大部分户型面积小、配置高、总价低，关键面向是投资型用户。 理念：业主只要首付 10万，和开发商签定商品房买卖协议购置房产，就能够拥有一套70年产权四星级配套标准间。以后和酒店管理企业签定委托租赁协议，委托租赁，在这里，客房将统一交由晶全部兴业酒店管理企业经营，并由建国饭店管理企业提供全方面酒店管理、运行支持。期满后，客房交还业主。 在这 里，委托酒店管理企业经营管理，用户将取得以下收益： 1、 每十二个月向业主回报首付款10%，即1万元； 2、 每个月为业主回报平均2400元左右月供款； 3、 业主每十二个月享受30天无偿住宿； 4、 业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务 行政公寓（ 2号楼、3号楼）投资理念： 行政公寓：经过特殊酒店内容和尤其服务形式，满足商圈内不一样阶层或商务或行政或观光访友需要。是对“给行政人员住公寓，或从事行政活动公寓”内涵全方面整合和升华，其在产品形象、生活品质、配套功效、舒适性、投资性等各个方面，全部表现出空前创新价值。 这是一个将酒店式公寓和 SOHO相结合并全新演绎新产品。它在充足考虑了满足多种商务个性化需求同时，也将满足大家对高级住宿需求，它不仅能够为行政人员提供居住，而且含有一定行政功效。既含有了酒店式公寓高级生活区，又满足了SOHO高级商务区，同时还配置了四星级酒店气氛。更引人注目标是增加了全新概念二十四小时商务中心，能够享受到二十四小时秘书服务、二十四小时翻译服务和二十四小时会议服务等。